2012產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投融資專題研究報告

GREENFIELDCAPITALGROUP2012-04-25產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)比較產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，包括住宅或?qū)懽謽堑鹊咨?、購物中心、綜合市場等.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是指以用于工業(yè)生產(chǎn)、倉儲、運(yùn)輸、配套等各種用途的房地產(chǎn)形式，包括廠房、倉儲、工業(yè)配套等。但二者都不單純是地產(chǎn)，區(qū)別于單純的工業(yè)或者商業(yè)，而兼有地產(chǎn)、工業(yè)或商業(yè)、投資等房地產(chǎn)和龐大產(chǎn)業(yè)鏈條上的不同類型有機(jī)結(jié)合產(chǎn)生工業(yè)或者商業(yè)地產(chǎn)；二者都是產(chǎn)業(yè)發(fā)展對于產(chǎn)業(yè)鏈條上各個環(huán)節(jié)要求越來越專業(yè)、越來越精細(xì)的必然產(chǎn)物；商業(yè)經(jīng)營的專業(yè)化、大型化、集中化催生商業(yè)地產(chǎn)；工業(yè)生產(chǎn)的集中化、工業(yè)廠房要求的高標(biāo)準(zhǔn)化、生產(chǎn)與資產(chǎn)經(jīng)營的專業(yè)化等催生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式比較商業(yè)地產(chǎn)盈利模式商業(yè)地產(chǎn)盈利模式產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式u對于開發(fā)商而言，可售可租．盈利在于銷售u對于運(yùn)營商來說．盈利主要在于以高素質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)營，以獲取穩(wěn)定租金和管理費為利潤主要來源；對于小業(yè)主來說.u開發(fā)商一是通過與制造商合作開發(fā)賺取適當(dāng)開發(fā)利潤，是自建再通過銷售或者出租獲取利u運(yùn)營商則以其專業(yè)的素質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)賺取租金收人和管理費；小業(yè)主則是自己生產(chǎn)賺取利潤，是出租獲取租金回報。商業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式比較產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)二者盈利模式具有很大的相似性。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)二者盈利模式具有很大的相似性。最主要的區(qū)別在于土地投入成本，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于商業(yè)地產(chǎn)，據(jù)統(tǒng)計，工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價只有商業(yè)用地的1／4，而實際出讓價格，工業(yè)用地只有同類地段商業(yè)用地的1／5到1／10，甚至更低。從而投資門檻較低這將是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展一個難得的好機(jī)會。當(dāng)然．由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)后期經(jīng)營管理要求更加專業(yè)、更加復(fù)雜．所以國內(nèi)至今涉及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商屈指可數(shù)。對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)盈利模式。近來出現(xiàn)了一些新的形式，比如商鋪信由于行業(yè)環(huán)境和相關(guān)法律法規(guī)配套并不是很完善。中國地產(chǎn)證券化也將是一個不斷摸索和改進(jìn)完善的過程?？偟膩碚f，地產(chǎn)證券化是一種趨勢國外著名基金比如摩根士丹利、高盛、嘉德置地、普洛斯等已經(jīng)把目光鎖在了中國的商業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式比較產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商運(yùn)營模式1．主要以土地溢價增值而獲取利潤投資開發(fā)商在完成項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行項目主題包裝與概念推廣，實現(xiàn)項目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商。如美國普洛斯產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開發(fā)蘇州普洛斯物流園產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商運(yùn)營模式2．進(jìn)行項目開發(fā)，通過長期持有經(jīng)營收益或出售產(chǎn)品獲利項目投資開發(fā)商，或獨立，或聯(lián)合，進(jìn)行項目的整體開發(fā)，通過已建成房地產(chǎn)項目的出租、出售或租售結(jié)合等方式，實現(xiàn)項目的收益。通常表現(xiàn)為在項目地塊上建造標(biāo)準(zhǔn)的廠房、研發(fā)中心、商服配套等設(shè)施后，進(jìn)行已定的產(chǎn)業(yè)主題類企業(yè)招商引進(jìn)，從而獲取項目銷售后所帶來的利潤或長期持有項目而取得經(jīng)營管理收益。如“物流房地產(chǎn)商”普洛斯公司在取得土地之后，普洛斯公司在取得土地之后，進(jìn)行一級開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，打造設(shè)施平臺，吸引物流企業(yè)入駐。普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是開發(fā)商而非物流商。星月集團(tuán)開發(fā)的上海松江的“大業(yè)領(lǐng)地”等項目亦如此。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商運(yùn)營模式3．3．通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開發(fā)模式而獲利產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商取得工業(yè)用地后，進(jìn)行項目主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項目，從而實直接銷售模式直接銷售模式先租賃再銷售模式先租賃再銷售模式完成租約，再整體資產(chǎn)打包出售完成租約，再整體資產(chǎn)打包出售開發(fā)商自己經(jīng)營最后整體打包上開發(fā)商自己經(jīng)營最后整體打包上 以土地溢價增值而獲取利潤完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行項目主題包裝與概念推廣，實現(xiàn)部分或整體以土地溢價增值而獲取利潤完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行項目主題包裝與概念推廣，實現(xiàn)部分或整體土地轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商進(jìn)行項目開發(fā)，通過長期持有經(jīng)營收益或出售產(chǎn)品獲利進(jìn)行項目開發(fā)，通過長期持有經(jīng)營收益或出售產(chǎn)品獲利通過已建成房地產(chǎn)項目的出租、出售或租售結(jié)合，實現(xiàn)項目收益通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開發(fā)模式而獲利通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開發(fā)模式而獲利取得土地后，進(jìn)行項目主題包裝與概念推廣，與已確定主題的企業(yè)聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項目，實現(xiàn)最低風(fēng)險下的項目收益提供針對園區(qū)企業(yè)的服務(wù)而獲利提供針對園區(qū)企業(yè)的服務(wù)而獲利為入園企業(yè)提供員工培訓(xùn)、商務(wù)活動的組織等各個方面的服務(wù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投融資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)直接和間接投融資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)直接和間接投資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資直接投資,'產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司股票產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資基金債券直接投資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商場、廠房等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資信托基金各種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資基金產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資信托基金私募產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)直接和間接融資直接融資：是指貨幣資金供給者和貨幣資金需求者之間直接發(fā)生的信用關(guān)系。雙方可以直接協(xié)商或在公開市場上由貨幣資金供給者直接購入債券或股票。間接融資：是指貨幣資金供給者與貨幣資金需求者之間的資金融通通過各種金融機(jī)構(gòu)中介來進(jìn)行，譬如銀兩大融資方式的優(yōu)點對應(yīng)對方在發(fā)揮融資功能時的融資劣勢，從而構(gòu)成一個功能相對完善的融資體系。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資方式股權(quán)融資債權(quán)融資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資分類股權(quán)融資債權(quán)融資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)外部融資其他融資內(nèi)部融資主要包括：轉(zhuǎn)讓出租固定資產(chǎn)、出售流動資產(chǎn)等方式。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)兼并等方式債權(quán)融資主要包括：企業(yè)債券、銀行貸款、委托貸款、信托貸款等其他融資主要包括：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)預(yù)售、融資租賃、建筑企業(yè)墊資等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資具體方式第十八，委托貸款第十九，商品房預(yù)售（購房貸款）第十八，委托貸款第十九，商品房預(yù)售（購房貸款）第二十，融資租賃第二十一，夾層貸款第二十二，開發(fā)商企業(yè)間基金第二十三，建筑企業(yè)墊資第二十四，賣方信貸第二十五，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)證卷化第二十六，前沿貨幣合約第二十七，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)辛迪加第二十八，通過保函和信用證融資第二十九，反向抵押貸款第三十一，股權(quán)回購－真貸款、假合作第三十二，其他融資方式－票據(jù)貼現(xiàn)、股票和債券抵押第二，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)信托融資第三，保險投資計劃第四，國內(nèi)IPO第五，境外IPO第六，買殼上市第七，造殼上市第八，借殼上市第九，存托憑證（DR）上市第十二，房地產(chǎn)信托基金REITS第十三，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司私募第十四，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目股權(quán)合作第十五，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)債券第十六，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)收購和兼并第十七，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)典當(dāng)銀行貸款是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道，目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)至少有60%以上的資金是來自國內(nèi)銀行系統(tǒng)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款主要有土地儲備貸款、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)貸款、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)流動資金貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款。（1）國內(nèi)銀行貸款：受“央行121號文件”影響，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)流動資金貸款、土地儲備貸款受到嚴(yán)格限制，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)抵押貸款要“四證齊全”。（2）國外銀行貸款：與國內(nèi)銀行相比，外資商業(yè)銀行條件略微寬松。目前外資銀行在國內(nèi)做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資的種類主要有建筑貸款和開發(fā)貸款。開發(fā)貸款條件基本等同于國內(nèi)銀行（對個別優(yōu)質(zhì)項目可以有所寬松），貸款時間相對國內(nèi)銀行較快。（3）銀團(tuán)貸款：又稱辛迪加貸款（SyndicatedLoan），是由獲準(zhǔn)經(jīng)營貸款業(yè)務(wù)的一家或數(shù)家銀行牽頭，多家銀行與非銀行金融機(jī)構(gòu)參加而組成的銀行集團(tuán)（BankingGroup）采用同一貸款協(xié)議，按商定的期限和條件向同一借款人提供融資的貸款方式。貸款對象主要是國有大中型企業(yè)、企業(yè)集團(tuán)和列入國家計劃的重點建設(shè)項目。第二產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)信托融資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個和兩個以上委托人的合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為收益人的利益或特定目的，第二產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)信托融資2005兩年全年各家信托公司共發(fā)行推出各類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)信托產(chǎn)品204個。根據(jù)負(fù)債關(guān)系，可將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)信托簡單分為債務(wù)型信托和權(quán)益性信托，債務(wù)型信托主要有貸款型信托，權(quán)益型信托主要有股權(quán)型信托和優(yōu)先購買收益權(quán)信托（又叫財產(chǎn)信托）。另外還有債務(wù)型和股權(quán)型組合而成的混合型信托。貸款型信托框架信托貸款委托資金委托人信托貸款委托資金委托人委托收益償還貸款信托公司委托收益償還貸款信托公司提供擔(dān)保提供擔(dān)保特點：以信托貸款形式運(yùn)作，貸款期限較短，對資金安全性要求高，單純依靠信托資金，開發(fā)規(guī)模會受到一定限制，融股權(quán)回購型信托框架委托資金信托公司委托人委托資金信托公司委托人委托收益委托收益提供擔(dān)保提供擔(dān)保特點：信托資金用以收購開發(fā)商部分股權(quán)，到期后開發(fā)商回購，回報率在合同中固定。本方式可以幫助開發(fā)商補(bǔ)足自有資金，提供信用等級，有益“夾層”（mezzaninefinancing）指介于股權(quán)與優(yōu)先債權(quán)之間的投資從資金費用角度來分析，夾層融資低于股權(quán)融資，如可以采取債權(quán)的固定利率方式，對股權(quán)人體現(xiàn)出債權(quán)的優(yōu)點；從權(quán)益角度來分析，其低于優(yōu)先債權(quán)，所以對于優(yōu)先債權(quán)人來講，可以體現(xiàn)出股權(quán)的優(yōu)點。這樣在傳統(tǒng)股權(quán)、債券的二元結(jié)構(gòu)中增加了一層。在我國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中最初表現(xiàn)為混合融資，即以權(quán)益融資和債務(wù)融資結(jié)合的方式向信托投資公司融資。財產(chǎn)信托融資模式資產(chǎn)委托人提供具有較強(qiáng)變現(xiàn)能力的信托財產(chǎn)，委托給信托公司，設(shè)立財產(chǎn)信托公司將信托收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，不需要額外的擔(dān)保，作為財產(chǎn)信托可以適當(dāng)規(guī)避資金信托合同不超過200份的限制，是資產(chǎn)證券化的有益嘗試。第三保險投資計劃保險資金在我國數(shù)量龐大，保險資產(chǎn)總量高達(dá)15000億人民幣，一直以來缺少投資2006年初，保監(jiān)會開始鼓勵保險資金投資基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)，2006年3月28日《保金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項目試點管理辦法》出臺?！掇k法》出臺后，保險公司的投資計劃可以采取債權(quán)、股權(quán)、物權(quán)及其他可行方式投資基礎(chǔ)設(shè)施。6月26日《國務(wù)院關(guān)于保險業(yè)改革發(fā)展的若干意見》（簡稱《意見》）明確表示，允許符合條件的保險資產(chǎn)管理公司逐步擴(kuò)大資產(chǎn)管理范圍?！兑庖姟访鞔_表示，在風(fēng)險可控的前提下，鼓勵保險資金直接或間接投資資本市場，逐步提高投資比例，穩(wěn)步擴(kuò)大保險資金投資資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的規(guī)模和品種，開展保險資金投資不保險投資計劃框架保險公司保險公司申請投資計劃批準(zhǔn)申請投資計劃批準(zhǔn)托管合同監(jiān)督合同獨立監(jiān)督人劃撥資產(chǎn)指令監(jiān)督受托人監(jiān)督項目基礎(chǔ)設(shè)施項目劃撥資產(chǎn)委托合同托管合同監(jiān)督合同獨立監(jiān)督人劃撥資產(chǎn)指令監(jiān)督受托人監(jiān)督項目基礎(chǔ)設(shè)施項目劃撥資產(chǎn)委托合同國內(nèi)IPO上市是指產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立股份有限公司，首次在國內(nèi)主板A股或B股上市融資，目前，我國滬深兩市共有90家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上市公司。內(nèi)地企業(yè)在境外直接上市（IPO）涉及境內(nèi)權(quán)益的境外公司在境外直接上市（IPO）國內(nèi)A股上市公司的境外分拆上市由于直接上市門檻很高，審批時間長，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市申請受到宏觀調(diào)控影響大，不可能有大批產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市。過資本市場購買一家上市公司一定比例的股權(quán)來取得上市地位，然后通過反向收購的方式注入自己有關(guān)的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)，實現(xiàn)間接上市的目的。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)控股收購上市公司 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入買殼上市案例分析沿海收購ST豐華上海久昌股份轉(zhuǎn)移競買南上海商業(yè)上海久昌股份轉(zhuǎn)移競買南上海商業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)淄博三河上海海港沿海地產(chǎn)投資沿海地產(chǎn)投資成為第一大股東出售部分資產(chǎn)出售部分資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主業(yè)注入ST上海豐華產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主業(yè)注入ST上海豐華沿海鞍山剝離無關(guān)資產(chǎn)深圳爾泰剝離無關(guān)資產(chǎn)深圳爾泰投資公司鞍山高新開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目北京紅獅涂料有限公司上海3601號房產(chǎn)造殼上市是指國內(nèi)欲上市的公司首先通過控股、合資或直接設(shè)立附屬公司等方式，與境外未上市公司確立一定產(chǎn)權(quán)關(guān)系，然后該境外公司取得上市地位后，國內(nèi)企業(yè)通過該境外公司，注入國內(nèi)企業(yè)的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)，從而達(dá)到境外上市的目的。即所謂的“紅籌模式”。造殼上市框架上市公司上市公司境外公司境外公司產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)境內(nèi)控股、設(shè)立、合資反向收購注入造殼上市案例分析SOHO(中國)注冊地SOHO(中國)注冊地：維京群島香港和美國設(shè)立國內(nèi)控股項目北京紅石實業(yè)北京紅石實業(yè)有限公司SOHOSOHO現(xiàn)代城、博鰲蘭色海岸建外SOHO、長城腳下的公社2002年，公司計劃在美國紐約證券交易所和香港聯(lián)交所上市，由高盛公司擔(dān)任主承銷商。綠城集團(tuán)融資結(jié)構(gòu)綠城中國控股有限公司摩根大通綠城中國控股有限公司摩根大通Investment才智控股才智控股有限公司綠城控股在私募后再綠城控股在私募后再綠城產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)綠城產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)借殼上市是指集團(tuán)公司或大型企業(yè)將下屬的一個子公司或部分資產(chǎn)改造后上市，然后在將其他資產(chǎn)注入，繼續(xù)重組上市，從而避免額度管理的上市行為。借殼上市案例分析華潤置地北京華潤大廈控股上海華潤時代廣場擁有產(chǎn)權(quán)深圳華潤中心華潤集團(tuán)上海華潤時代廣場擁有產(chǎn)權(quán)深圳華潤中心華潤集團(tuán)借殼上市總結(jié)集團(tuán)可以通過上市公司這個融資渠道，進(jìn)行資產(chǎn)的重組；這種方式相對簡單，在目前海外發(fā)行REITS相對較難，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金法尚未出臺的情況下，能簡單的將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)變現(xiàn)，且不喪失對物業(yè)的控制。上市公司在這里起到了集團(tuán)資本運(yùn)作平臺的作用，經(jīng)對同時在大陸和海外都擁有上市公司的集團(tuán)（即同時擁有大陸和海外兩個資本運(yùn)作平臺）－如華潤集團(tuán)、首創(chuàng)集團(tuán)、國美集團(tuán)、沿海集團(tuán)、冠城集團(tuán)等無不都是資本運(yùn)作的高手。第九存托憑證（DR）上市存托憑證是指一國證券市場流通的，代表外國公司有價證券的可轉(zhuǎn)讓憑證，存托憑證上市一般是指，某國的上市公司為使其股票在國外流通，將一定額度的股票，委托銀行保管，由保管銀行通知國外的存托銀行在當(dāng)?shù)匕l(fā)行代表該股份的存托憑證，然后存托憑證開始在國外證券交易所或交易柜臺交易。第十中國預(yù)托憑證（CDR）CDR是英文ChinaDepositoryReceipts的簡稱，中文為中國預(yù)托憑證，或稱中國存托憑證。CDR是海外公司在中國內(nèi)地上市集資的一種方式，投資者購買CDR就相當(dāng)于購買海外公司的股票。CDR實際上是中資股返鄉(xiāng)融資潮應(yīng)運(yùn)而生的產(chǎn)物。按照預(yù)期，在實現(xiàn)紅籌股發(fā)行CDR后，藍(lán)籌股、外資股也將跟隨其后發(fā)行CDR。國內(nèi)證監(jiān)會目前還未正式開放這種融資途徑。第十一上市再融資可轉(zhuǎn)債：是指發(fā)行公司依法發(fā)行、在一定期間內(nèi)依據(jù)約定的條件可以轉(zhuǎn)換成股份的公司債券；分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券：上市公司可以公開發(fā)行認(rèn)股權(quán)和債券分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券。非公開發(fā)行：指上市公司采用非公開方式，向特定對象發(fā)行股票的行為，即上市公司的定向私凈資產(chǎn)收益率最近三個會計年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率不低于6%最近三個會計年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率不低于6%,最近三個會計年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率平均不低于百分之六要求披露公司現(xiàn)金分要求披露公司現(xiàn)金分紅信最近三個會計年度實現(xiàn)的年均可分配利潤不少于公司債券一年的利息融資時間間隔距前次發(fā)行的時間間距前次發(fā)行至少應(yīng)間隔一個會計年度沒有時間間隔沒有具體的融資規(guī)模配股總數(shù)不得超過總股本的30%本次發(fā)行后累計公司債券余額不超過最近一期末凈資產(chǎn)額的百分之四非公開發(fā)行股票，是指上市公司采用非公開方式，向特定對象發(fā)行股票的行為，即上市公中國證監(jiān)會2006年3月公布實施《上市公司章程指引（2006）》，明確規(guī)定除公開發(fā)行股份、向現(xiàn)有股東派送紅股、以公積金轉(zhuǎn)增股本外，上市公司還可以通過非公開發(fā)行股份增發(fā)行對象為非公開發(fā)行股票的特定對象應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：境外戰(zhàn)略投資者的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)國務(wù)院相關(guān)部門事先批準(zhǔn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上市公司非公開發(fā)行案例分析全資子公司集團(tuán)公司全資子公司集團(tuán)公司StarlexStarlex關(guān)關(guān) 非公開發(fā)行北京京冠產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)購買北京京冠產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)購買分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券2006年5月12日證監(jiān)會正式公布了《上市公司證券發(fā)行管理辦法》，辦法規(guī)定上市公司可以公開發(fā)行認(rèn)股權(quán)和債券分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券(簡稱“分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券”)。發(fā)行分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)(一)公司最近一期末經(jīng)審計的凈資產(chǎn)不低于人民幣十五億元；(二)最近三個會計年度實現(xiàn)的年均可分配利潤不少于公司債券一年的利息；(三)最近三個會計年度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額平均不少于公司債券一年的利(四)本次發(fā)行后累計公司債券余額不超過最近一期末凈資產(chǎn)額的百分之四十，預(yù)計所附認(rèn)股權(quán)全部行權(quán)后募集的資金總量不超過擬發(fā)行公司債券金額。分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券的特點分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券的特點分離交易的可轉(zhuǎn)債使被低估的轉(zhuǎn)債期權(quán)價值得以提升，對投資者而言更具吸引力，同時這種一次審批兩次融資的方式也降低上市公司的發(fā)行成本。但是相比普通的可轉(zhuǎn)債，分離交易的可轉(zhuǎn)債將面臨更大的付息壓力，而且其發(fā)行條件更為嚴(yán)格，因此這種融資方式更適合它賦予上市公司兩次籌資機(jī)會：先是發(fā)行附認(rèn)股權(quán)證公司債，這屬于債權(quán)融資；然后是認(rèn)股權(quán)證持有人在行權(quán)期或者到期行權(quán)，這屬于股權(quán)融資。第十二房地產(chǎn)信托基金REITS（RealEstateInvestmentTrusts）房地產(chǎn)信托基金是采取公司或者商業(yè)信托的形式，集合多個投資者的資金，收購并持有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或者為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行融資，并享受稅收優(yōu)惠的投資結(jié)構(gòu)。它實質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。房地產(chǎn)信托基金REITS的結(jié)構(gòu)基金投資者基金投資者信托公司基金管理公司信托公司基金管理公司產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資信托產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目房地產(chǎn)信托基金REITS嘉茂信托嘉茂信托(CapitaMallTrust)新加坡第一只、也是亞洲地區(qū)(除澳大利亞和日本外)的第一只上市房地產(chǎn)信托基金單位信托證券持有者投資CMT發(fā)售（2002年7月，（2005年4月，物業(yè)凈收益代表行使權(quán)力資產(chǎn)管理服務(wù)托管人費用物業(yè)凈收益代表行使權(quán)力資產(chǎn)管理服務(wù)托管人費用資產(chǎn)管理費受托人BermudaTrust受托人BermudaTrust(Singapore)Limited經(jīng)理人CapitaMallTrustManagementLimited物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)管理CapitalandRetailManagementPre.ltd物業(yè)管理費資產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)管理CapitalandRetailManagementPre.ltd物業(yè)管理費物業(yè)TampinesMallJunction8FunanTheITMallIMM第一個大陸物業(yè)的房地產(chǎn)信托基金REITS－越秀案例控股Acon控股AconBVI控股控股控股BVI控股控股控股BVI福達(dá)BVIBVIBVI柏達(dá)BVI95%控股越秀投資 香港福達(dá)BVIBVIBVI柏達(dá)BVI95%控股越秀投資收購收購收購財富廣場城建大廈財富廣場城建大廈維多利廣場維多利廣場廣州城建開發(fā)總公司廣州城建開發(fā)總公司越秀集團(tuán)私募融資（PrivatePlacement）第十三產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司私募私募融資（PrivatePlacement）是相對于股票公募（PublicOffering）的公開發(fā)行而言，即指通過非正規(guī)金融市場的手段定向引入具有戰(zhàn)略價值的股權(quán)投資人，引入風(fēng)險投資者和策略投資者。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司私募的形式（1）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)引入戰(zhàn)略投資者入股原公司，成功案例：首創(chuàng)與新加坡GIC的合第一種方式比較普遍，也被開發(fā)商廣泛適用，但國外投資者一般對投資運(yùn)營時間較久第二種方式是最近國內(nèi)大型開發(fā)商與國際投行、基金合資經(jīng)常使用的形式，一般采用雙方合作在國內(nèi)或國外成立新公司，再將項目或資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到新公司內(nèi)。這種方式也常被用來作為IPO前的安排，對國內(nèi)企業(yè)來說，即增加公司的規(guī)模，也便于75%25%DeveloperInvestors75%25%DeveloperInvestors100-150millionsSPV3SPV1(DeveloperManagement)50%20%20%ⅡProjectcoSPV3SPV1(DeveloperManagement)50%20%20%ⅡProjectco.ⅢProjectco.SPV2oversea50%CJV/EJV80%80%PRCⅠProjectco.外資與國內(nèi)開發(fā)商在海外新成立控股公司（控股地點首選香港），公司投資總額計劃為1億美金-1.5億美金之間。其中外資占75％股份，國內(nèi)開發(fā)商占25％股份?？毓晒鞠驴稍O(shè)特殊目的公司，每個特殊目的公司對應(yīng)國內(nèi)的一個項目公司。國內(nèi)開發(fā)商將公司內(nèi)與外資合作的每個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，都對應(yīng)轉(zhuǎn)移到一個新的項目公司內(nèi)（如原有項目公司，也可以直接利用），在將項目公司部分股份轉(zhuǎn)讓給外方，變成一個中國內(nèi)開發(fā)商作為每個項目的股東，受委托管理開發(fā)項目。海外的控股公司，即可以作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司在融資的平臺，也可以作為開發(fā)商海外IPO的國內(nèi)設(shè)立投資性公司的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)私募框架結(jié)構(gòu)外資投行外資投行投資性公司新產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)第十四產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目股權(quán)合作產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目股權(quán)合作是指在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目公司層面上的以股權(quán)方式進(jìn)行的合作。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目國內(nèi)企業(yè)之間的股權(quán)合作在我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域比較常見，而國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司與外資的項目股權(quán)合作在2004年后也逐漸多起來。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目合作的案例分析2005年瑞士信貸、天鴻有限產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司、中信信托合作開發(fā)瑞信中心整個項目合作工作大約分以下四個工作階段實現(xiàn)：雙方簽訂具有法律效力和執(zhí)行力的框架協(xié)議，對整個交易的關(guān)鍵環(huán)節(jié)作出實質(zhì)性約定。法律文件：《框架協(xié)議》要點：A、落實和明確《備忘錄》中已達(dá)成一致的實質(zhì)內(nèi)容B、確立以后各工作環(huán)節(jié)的工作要點與原則法律文件：《內(nèi)資公司設(shè)立合同》、《內(nèi)資公司章程》要點：A、第三方為關(guān)聯(lián)人，本項目選擇了一家民營公司；C、股權(quán)比例50%：50%。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目合作的案例分析產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目合作的案例分析作為天鴻與現(xiàn)項目賣方已簽署項目協(xié)議的執(zhí)行，天鴻協(xié)調(diào)現(xiàn)項目賣方實現(xiàn)向內(nèi)資公司轉(zhuǎn)讓項目。法律文件：《項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、《拆遷服務(wù)協(xié)議》、《債權(quán)轉(zhuǎn)移協(xié)議》要點：A、因契稅問題：交易價格與轉(zhuǎn)讓價格不一致，差異另作處理；1.第三方向CSFB或/和天鴻轉(zhuǎn)讓其持有的內(nèi)資公司股權(quán)；3.合作公司增資《中外合作公司章程》要點：A、商務(wù)局的認(rèn)定與批準(zhǔn)第十五產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)債券產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)債券是指產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)直接向社會借債籌措資金時，向投資者發(fā)行，并且承諾按第十五產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)債券為2.24億元，占全部融資額的0.02%。2003年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)債券融資進(jìn)一步下降，僅為0.34億元，占全部融資額的0.003%。一是我國對發(fā)行債券的主體要求嚴(yán)格。根據(jù)《公司法》，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，并且對企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率二是，我國債券市場相對規(guī)模較小，發(fā)行和持有的風(fēng)險均較大。這些因素的影響，使得絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都被擋到了這個門檻之外。2005年5月24日中國人民銀行發(fā)布《短期融資券管理辦法》后，上市公司掀起了一波發(fā)行短期融資券的熱潮。截至2005年11月10日，央行已批準(zhǔn)了38家企業(yè)發(fā)行短期融資券，融資總額度達(dá)到930億元人民幣。央行金融市場司司長穆懷朋同時公開對外表示，在央行備案的短期融資券已經(jīng)達(dá)到1200億元人民幣，發(fā)行總規(guī)模在2005年內(nèi)達(dá)到1500億元人民幣所謂短期融資券，就是指中國境內(nèi)具有法人資格的非金融企業(yè)，依照有關(guān)規(guī)定在銀行間債券市場發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價證券。第十六產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)收購和兼并現(xiàn)金流充足的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)收購和兼并有項目、沒有資金實力的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司，這幾年頻頻發(fā)生，其實這正是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資的一種形式，被收購企業(yè)通過這種被動的方式進(jìn)行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的第十七產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)典當(dāng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)典當(dāng)，是房產(chǎn)所有者以其所擁有的具有完全所有權(quán)的房產(chǎn)作抵押向典當(dāng)行借款，并在約定的時間內(nèi)付清本息，贖回房產(chǎn)的一種融資行為。在此過程中，典當(dāng)人并不需要將房產(chǎn)移交典當(dāng)行占有，典當(dāng)行也無權(quán)使用、收益該房產(chǎn)，而僅僅是限制其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，將其作為清償本息的財產(chǎn)擔(dān)保，房產(chǎn)仍歸原2001年8月國家經(jīng)貿(mào)委公布《典當(dāng)行管理辦法》，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)在我國重新第十八委托貸款委托貸款，系指由政府部門、企事業(yè)單位及個人等委托人提供資金，由貸款人（即受托人）根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款。貸款人（受托人）只收取手續(xù)費，不承擔(dān)貸款風(fēng)險。對一些開發(fā)商來講，在沒有更好的融資渠道、或急需資金時，委托貸款是個很好的選擇。在我國，企業(yè)之間直接借貸是法規(guī)所禁止的，所產(chǎn)生的利息也不受法律保護(hù)。但由于企業(yè)間或企業(yè)與個人間通過銀行進(jìn)行一對一的委托貸款是合法的。委托貸款框架委托人委托人委托借款委托借款第十九商品房預(yù)售（購房貸款）對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，商品房預(yù)售一直是一個融資的重要來源，尤其對一些開發(fā)時間長的項目來講，在一個住宅項目中，商品房預(yù)售金額對項目資金的支持，往往超過第十九商品房預(yù)售（購房貸款）在“央行121號文件”中規(guī)定：“只對主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)姆课莅l(fā)放按揭貸款”，這是對消費者貸款的限制，同時也限制了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源——預(yù)售房款就是來源于消費者的融資租賃是在分期付款的基礎(chǔ)上，引入出租服務(wù)中所有權(quán)和使用權(quán)分離的特性，租賃結(jié)束后將所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人的現(xiàn)代營銷方式，俗稱“以租代售”。目前國內(nèi)尚未出臺《融資租賃法》，融資方面法律主要通過《中國合同法》來這里討論的融資租賃尚不是真正意義上的融資租賃，在這里是指通過租賃進(jìn)行融資租賃的方式－租賃融資（1）租賃融資，出租人與承租人租賃雙方對租賃物業(yè)簽訂長期租賃合同，出租人以長期租賃合同為依據(jù)，向金融機(jī)構(gòu)申請長期抵押貸款。這種融資方式在國內(nèi)開始于一些外資銀行，如東亞銀行，做法是對收租性物業(yè)進(jìn)行抵押貸款，貸款的金額會參照物業(yè)未來的現(xiàn)金流，目前國內(nèi)部分銀行（如本方式適用于出租率高、現(xiàn)金流好的物業(yè)。租賃融資的框架結(jié)構(gòu)所有權(quán)簽訂租約所有權(quán)簽訂租約抵押貸款帶租約物業(yè)貸款金額貸款金額參照租約融資租賃的方式－回租融資（2）回租融資，指在不喪失產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)使用權(quán)的情況下，買賣雙方簽署銷售合同通過回租，承租人既可以將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動資金，又可以繼續(xù)占用、經(jīng)營原有固定資產(chǎn)，是改善企業(yè)財務(wù)狀況的一個好辦法。第二十一夾層貸款夾層融資（mezzanine）概念源于華爾街，指介于股份和優(yōu)先債權(quán)之間的投資形式，是在傳統(tǒng)的股權(quán)和債權(quán)二元結(jié)構(gòu)中增加了一層。夾層貸款在美國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是在上世紀(jì)九十年代后，由于抵押貸款渠道困難而在美國，夾層融資通常采用夾層債、優(yōu)先股或兩者結(jié)合的形式。美國夾層貸款融資結(jié)構(gòu)夾層貸款夾層貸款夾層貸款夾層貸款投資人提供股權(quán)抵押提供股權(quán)抵押控股夾層貸款抵押貸款控股夾層貸款抵押貸款投資人普通抵押貸款普通抵押貸款廣州宏宇集團(tuán)美聯(lián)銀行夾層貸款案例廣州宏宇集團(tuán)美聯(lián)銀行收購股權(quán)合同收購股權(quán)合同轉(zhuǎn)讓股權(quán)合同提供股權(quán)抵押提供股權(quán)抵押夾層貸款50％股權(quán)夾層貸款50％股權(quán)50％股權(quán)北京星河灣北京星河灣抵押貸款抵押貸款土地抵押第二十二開發(fā)商企業(yè)間基金－開發(fā)商互助會2003央行121文件出臺后，開發(fā)商面臨著共同嚴(yán)峻的資金壓力，于是2004年開始出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)間的互助組織，其中比較有代表性的有兩種：中體奧園2004年向經(jīng)常合作的企業(yè)，提議組織成立一家投資公司，投資公司的資金用來幫助股東公司購買土地和進(jìn)行前期開發(fā)，其提供資金主要為過橋資金，以解決開發(fā)商階段性資金缺乏的問題。其投資公司目前運(yùn)作成型。中城聯(lián)盟為萬科（后退出）、萬通等國內(nèi)20多家開發(fā)商聯(lián)合出資，由獨立的基金管理人進(jìn)行專業(yè)化管理，目前已經(jīng)開始具體的項目運(yùn)作。第二十三建筑企業(yè)墊資在國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，建筑企業(yè)墊資一直是開發(fā)商常用的融資方式，即工程承包融資。在建筑市場競爭激烈的情況下，許多有經(jīng)濟(jì)實力的承包商為爭取到建設(shè)任務(wù)，愿意帶資承包建設(shè)工程。這樣，開發(fā)商就可將一部分融資的困難和風(fēng)險轉(zhuǎn)給承包商。相當(dāng)于建筑承包商貸款給開發(fā)商，開發(fā)商按照合同還款并支付利息。一般情況下建筑商的資金也來源于銀行貸款，是通過建筑企業(yè)流動資金貸款獲得。第二十四賣方信貸所謂消費信貸是指銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)采取信用放款或抵押放款的方式，向消費品交易的雙方提供貸款，以解決消費者延期支付給交易雙方帶來的資金困難。按照受信方的不同，消費信貸可分為買方信貸和賣方信貸兩種方式。買方信貸是對購買消費品的消費者發(fā)放貸款，賣方信貸是以分期付款單證作抵押，對銷售消費品的企業(yè)發(fā)放貸款。第二十五產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)證券化第二十五產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)證券化（1）住房抵押貸款證券（mortgage-backedsecurities，簡稱MBS）（2）資產(chǎn)支持證券（asset-backedsecurities，簡稱ABS）（3）商業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券（以下簡稱CMBS）2005年3月央行確定國家開發(fā)銀行和建設(shè)銀行分別試點信貸資產(chǎn)證券化（ABS）和個人住房信貸資產(chǎn)證券化(MBS)2006年9月注冊于百慕大的大型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資基金麥格理——萬達(dá)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基金發(fā)行了價值1.45億美元的2006-1系列商業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券（以下簡稱CMBS）。該產(chǎn)品涉及到了9個分布于中國東部數(shù)省的大型商業(yè)零售產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目。住房抵押貸款證券住房抵押貸款證券化是指金融結(jié)構(gòu)（主要是商業(yè)銀行）把自己所持有的流動性較差，但具有未來現(xiàn)金收入流的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組。由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購入，經(jīng)過擔(dān)?；蛐庞迷黾壓笠宰C券的形式出售給投資者的融資過程。這樣資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成了市場上可流通的證券。2005年12月15日，中國建設(shè)銀行推出國內(nèi)首單個人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品（mortgage-backedsecurities,MBS）“建元2005-1個人住房抵押貸款支持證券”。建行選擇其上海、江蘇和福建三家一級分行作為本次項目的試點分行，從這三家分行選出了15000余筆、金額總計約30億元的個人住房抵押貸款組成資產(chǎn)池。在目前階段，該產(chǎn)品只在全國銀行間債券市場交易，個人投資者尚不能參與。資產(chǎn)支持證券（asset-backedsecurities，簡稱ABS），是指券商作為管理人，以企業(yè)能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流的特定財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)利為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)起設(shè)立資產(chǎn)證券化專項管理計劃，面向境內(nèi)合格投資者推廣計劃的受益憑證，投資者認(rèn)購受益憑證并根據(jù)約定取得投資收益的專項資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)活動。與MBS相比，ABS的種類更加繁多，具體可以細(xì)分為以下品種——汽車消費貸款證券化，學(xué)生貸款證券化，信用卡應(yīng)收款證券化，貿(mào)易應(yīng)收款證券化，設(shè)備租賃費證券化，基礎(chǔ)設(shè)施收費證券化，保費收入證券化，中小企業(yè)貸款支撐證券化等等。2005年12月15日，國家開發(fā)銀行發(fā)行了第一期總額為41.7727億元的信貸資產(chǎn)支持證券，這是國內(nèi)首單ABS.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)支持證券產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)ABS是指商業(yè)地產(chǎn)公司出售了其應(yīng)收賬款，即將企業(yè)的租金收益等應(yīng)收賬款和未目前國內(nèi)還未出現(xiàn)真正的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，但2005年9月15日吳中受益憑證”在深圳交易所掛牌上市，成為國內(nèi)首只實現(xiàn)基礎(chǔ)資產(chǎn)真實銷售的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品?，F(xiàn)階段一些國內(nèi)城市的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)開始嘗試ABS融資模式。中海通證券正在為上海金茂大廈設(shè)計的將5年收益買斷后打包上市的案例，可能成為商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化前鋒。第二十六前沿貨幣合約是一種非常美國化的高比率產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資方式。它是通過貸款機(jī)構(gòu)出資、開發(fā)商出地和技術(shù)，成立合資公司的形式進(jìn)行的。與合資所不同的是，參與合作的資本投入者也是貸款方，要分期收回投資并取得利息，故這種融資方式又稱為“雙重身份貸款合作”。由于貸款方本身又是合作方，因而貸款利率一般比較低，但同時作為合作方，他也與開發(fā)商共享利益、均攤風(fēng)險。所以采用這種貸款合作的融資方式，開發(fā)商不僅能減少相應(yīng)的風(fēng)險，而且能夠擴(kuò)大項目規(guī)模，使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的貸款價值比達(dá)到較高的水平。目前，受國內(nèi)的法律限制，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)還不適合開展這種融資方式。第二十七產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)辛迪加是國外產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商廣泛采用的一種融資方式，他由經(jīng)理合伙人和有限合伙人組成，其中經(jīng)理合伙人負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理，負(fù)無限責(zé)任，而有限合伙人享有所有權(quán)，不參與經(jīng)營管理，以其出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公眾辛迪加使得普通投資者也能夠投資于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)；它們都可以被用于為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目提供權(quán)益或債務(wù)融資，并且能獲得稅務(wù)優(yōu)惠，現(xiàn)金流在公司層面上可以免稅，直接流向在1986年的稅法改革之前，辛迪加是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的主要權(quán)益資金來源。但在此之后，它原先所享受的許多稅務(wù)優(yōu)惠都被取消，其吸引力逐步下降，目前公眾辛迪加已經(jīng)不再是重要的資金來源，不過私人辛迪加仍是小開發(fā)商最好的資金來源。第二十八通過保函和信用證融資金融機(jī)構(gòu)還通過商業(yè)匯票承兌、保函、信用證、債券發(fā)行擔(dān)保等多種方式為企業(yè)提供融資支持;銀行保函（Banker’sLetterofGuarantee—L/G）是銀行應(yīng)委托人的請求，向受益人開立的一種書面擔(dān)保憑證，銀行作為擔(dān)保人，對委托人的債務(wù)或義務(wù)，承第二十九反向抵押貸款“反向抵押貸款”是指擁有房產(chǎn)的老人將自己的房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險公司或相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)，相應(yīng)的保險公司或金融機(jī)構(gòu)對房屋的現(xiàn)值、將來增值及折損情況進(jìn)行綜合評估，根據(jù)評估值和老人的平均壽命進(jìn)行計算之后，按月或年支付現(xiàn)金給投保的老人，這種固定的按期的付款一直延續(xù)到房主逝世，而老人在享用這筆收入的同時，仍然免費享有居住權(quán)。等老人辭世之后，保險公司或相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)便可取得房屋的產(chǎn)權(quán)。在實際操作中，每個國反向抵押貸款國外的發(fā)展“反向抵押貸款”最早源于荷蘭，目前“反向抵押貸款”發(fā)展最成熟、最具代表性的當(dāng)屬美國，“反向抵押貸款”不僅在發(fā)達(dá)國家是一種成熟的融資方式，而且也是國際上解決老年人“反向抵押貸款”讓老年人不必每天再為自己的投資所操心，只需與保險公司或相關(guān)金融機(jī)構(gòu)辦妥有關(guān)手續(xù)，便可一勞永逸使今后的退休生活更加豐富、更加寬裕。轉(zhuǎn)換出來的現(xiàn)金可以用一次性現(xiàn)金的方式、信用額度的方式或者是按月領(lǐng)取的方式。房主在世時，將一直享有房屋的所有權(quán)。在美國，反向抵押貸款的利息比一般抵押貸款的利息稍高一點，金融機(jī)構(gòu)在房主辭世并將房子賣掉后，除了得到本金和利息外，還將得到房產(chǎn)升值的部分，利息和升值部分構(gòu)成了金融機(jī)構(gòu)的利潤