房地產(chǎn)板塊研展報告

研展背景2005年10月蘇震桃一級公路吳江市區(qū)至蘇州段全線貫通。從吳江市區(qū)仲英大道與江陵西路交界處驅(qū)車出發(fā)，以８０公里/小時的速度行駛，３分鐘就可到達蘇州繞城高速入口，６分鐘就到達進出蘇州城的快速通道———友新高架，１０分鐘后從友新高架干將路出口進入蘇州主城區(qū)。這讓蘇州市民都不禁感慨地說：“吳江人到蘇州主城區(qū)比伲蘇州本地人還要快！”吳江松陵和吳中區(qū)原本不是一個概念，但蘇震桃一級公路的開通，使得南蘇州這一片區(qū)的地理優(yōu)勢越發(fā)凸現(xiàn)。吳江松陵到吳中、滄浪新城等只有10分鐘，到蘇州市中心也不過20分鐘，完全是同城的范圍。另一方面，從政府相關(guān)部門獲得的信息顯示，在未來的城市建設(shè)計劃中，南蘇州太湖之濱的蘇震桃板塊將迎來新一輪的建設(shè)高潮。在整個城市的發(fā)展方向上，“南優(yōu)北擴”成為城市南北方向發(fā)展的指導(dǎo)戰(zhàn)略其中“南優(yōu)”即針對南蘇州蘇震桃板塊而言。借助南蘇州太湖水網(wǎng)，和石湖、越溪水系，將把這一片區(qū)整體規(guī)劃為生活居住型的大型附屬城市核心地帶。未來、生態(tài)、自然的新興城市帶將逐漸成型。同樣以太湖沿線為依托的沿湖風光生態(tài)居住帶也將在太湖整體、保護、利用開發(fā)的背景下逐步建立起來。作為在南蘇州版圖中具有舉足輕重意義的城北板塊，其樓市發(fā)展經(jīng)歷了從無到有，從大眾到精品的發(fā)展過程……現(xiàn)在的城北板塊究竟發(fā)展到了什么程度我們力求通過本報告給出一個接近客觀真實的答案。吳江城北板塊研展報告目錄城北板塊明星樓盤研究城北板塊樓市現(xiàn)狀城北板塊趨勢預(yù)判麗灣國際吳越尚院明珠城2008-4-14本次調(diào)查我們以麗灣國際為重點個案，對包括吳越尚院和明珠城在內(nèi)的城北板塊三個在售樓盤從其營銷策略、近期動態(tài)、預(yù)約情況等方面做了較為翔實的論述。具體情況如下：城北板塊明星樓盤研究麗灣國際吳越尚院明珠城麗灣國際項目屬性案名麗灣國際項目地址松陵鎮(zhèn)仲英大道999號投資商/發(fā)展商蘇州鼎基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷代理易居中國上海房屋銷售（集團）有限公司屬性數(shù)據(jù)總建（m2）容積率綠化率規(guī)劃戶數(shù)（戶）車位數(shù)物業(yè)費（元*月/m2）3000002.1642.10%172913001.4產(chǎn)品形態(tài)高層、小高層、多層花園洋房開盤時間2007年3月31日，一期1、2、3、4號樓公開；2008年4月19日，二期5號樓公開。交付時間2009年6月工程進度主體結(jié)構(gòu)產(chǎn)品報價物業(yè)類型高層多層花園洋房均價（元/m2）4834/麗灣國際營銷策略①銷售報價4368-5300元/

m2之間，樓層位置不同，差價在30-50元/

m2之間。②友鄰計劃凡于4月19開盤日之前，繳納10，000元意向金并在開盤日選定房源的預(yù)約購房者，可享受10，000元的購房優(yōu)惠；19-31日期間正式簽訂購房合同的購房者，可再享受10，000萬的購房優(yōu)惠。③看房有禮憑身份證或其他有效證件，并留下真實詳細資料的前500組看房客戶，可參加看房有禮抽獎活動。一等獎（6名）：獎品為價值5000元的液晶電視；二等獎（8名）：獎品為價值2000元的數(shù)碼相機；三等獎（12名）：獎品為價值1000元的Mp3；其他獎項：獎品為價值200元的購物券。

麗灣國際近期動態(tài)①關(guān)注5號樓麗灣國際由易居中國上海房屋銷售（集團）有限公司營銷代理。二期5號樓目前正在接受預(yù)約，計劃于19日（本周六）開盤。交房時間為2009年6月份。②主要戶型此次共推出102套房源，戶型有以下三種：①93.08m2/96.23m2（二房二廳一衛(wèi)）的

L2型，約33套；②134.53m2（三房兩廳兩衛(wèi)）的L3型，約34套；③137.16m2/137.33m2(三房兩廳兩衛(wèi))的L1型，約35套。③預(yù)約動態(tài)調(diào)查當天（4月13日），我們在售樓處短暫的逗留期間，有2組客戶看房，購買意向表現(xiàn)強烈；負責接待我們的置業(yè)顧問同時告訴我們:要買趁早，目前已經(jīng)有87組客戶繳納了意向金。麗灣國際調(diào)研感悟在大盤林立,大戶型風靡的城北板塊,麗灣國際以豐富的戶型結(jié)構(gòu)含蓋了90-140平米之間的房源。形成一道獨特的風景,吸引了周圍眾多購房者尤其是年輕置業(yè)者的目光。配合1萬+1萬+1萬的友鄰計劃和看房有禮等貨真價實的打折促銷行動,前期的廣告投放初顯成效,目前取得了不俗的預(yù)約成績。項目自身的高品質(zhì)和多種可供選擇的戶型結(jié)構(gòu),輔以出手闊綽的優(yōu)惠打折營銷策略,預(yù)計定于本周六的開盤當日會取得良好的銷售業(yè)績。缺乏完善的配套設(shè)施,略顯冷清的人氣,蕭條的周邊環(huán)境,是該項目的缺點其實也是城北板塊諸多項目的普遍遺憾。麗灣國際啟示錄:獨辟蹊徑,差異化經(jīng)營,經(jīng)營多種產(chǎn)品形態(tài),“高筑堤,廣撒網(wǎng)”吸引有著各自不同需求的客戶群；在前路還是一片觀望疑云時,以利潤允許的區(qū)間內(nèi)大幅打折,以期試探市場真實反應(yīng)。

吳越尚院項目屬性案名吳越尚院項目地址江興西路梅石路交匯處投資商/發(fā)展商蘇州亨通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷代理智威（中國）創(chuàng)造社物理數(shù)據(jù)總建（m2）容積率綠化率規(guī)劃戶數(shù)（戶）車位數(shù)物業(yè)費（元*月/m2）1500001.501200產(chǎn)品形態(tài)別墅花園陽房

多層院落公寓

雙景電梯公寓裝修情況毛坯開盤時間2008年3月29交付時間2009年工程進度主體結(jié)構(gòu)產(chǎn)品報價物業(yè)類型小高層花園洋房均價（元/m2）4700-5600吳越尚院近期動態(tài)項目動態(tài)08年3月29日開出一幢11層高的小高層（頂層為復(fù)式），共40套，18套141.68平米四房二廳二衛(wèi)和18套130.81平米的三房二廳二衛(wèi)；2套175.64平米五房三廳三衛(wèi)送閣樓和2套190.06平米五房二廳二衛(wèi)送閣樓價格范圍4700---5600元/平米銷售情況開盤售出30多套明珠城項目屬性案名明珠城項目地址江陵西路1888號投資商/發(fā)展商蘇州新湖遠州置業(yè)有限公司營銷代理/物理數(shù)據(jù)總建（m2）容積率綠化率規(guī)劃戶數(shù)（戶）車位數(shù)物業(yè)費（元*月/m2）16500001.50////產(chǎn)品形態(tài)聯(lián)排別墅、情景洋房裝修情況毛坯開盤時間2008年3月8日交付時間2009年工程進度主體結(jié)構(gòu)產(chǎn)品報價物業(yè)類型小高層花園洋房均價（元/m2）5000-52005800明珠城近期動態(tài)開盤動態(tài)08年3月8日：早上8：30開盤至9：10結(jié)束。推出第11幢，第12幢兩幢7層的多層，底下一層是商鋪。戶型：三房二廳二衛(wèi)面積為127平米的36套，面積為129平米的12套。均價在5700---5800元/平米；同時還推出第13，14，15三幢小高層，戶型：三房二廳二衛(wèi)，面積為135平米的30套，戶型：四房三廳三衛(wèi)，面積為215平米的復(fù)式3套（頂層）價格在4600---6400元/平米之間。現(xiàn)場情況30組不到的客戶，直至結(jié)束銷控17套。場面略顯冷清。城北板塊發(fā)展現(xiàn)狀市場冷清短期內(nèi)競爭激烈今年3月，城北板塊共有3家樓盤計劃開盤，分別是麗灣國際、吳越尚院和明珠城。麗灣國際具體不知出于什么原因，將推案計劃推遲到本月19號，而吳越尚院和明珠城就開盤當日銷售成績來看，業(yè)績乏善可陳。在樓市回暖跡象還不太明顯的當下,城北板塊今年3月份各項目小體量的開盤活動其實可以看作是一次小規(guī)模的市場試水行為.吳越尚院因其相對較低的開盤售價，其銷售情況略好于新湖明珠城?？梢姡谑袌隼淝?，消費者越來越冷靜的市場環(huán)境下，價格仍然是樓市成交量的關(guān)鍵性因素。除麗灣國際有30套左右100平米以內(nèi)戶型外，吳越尚院和明珠城動輒140平米的戶型結(jié)構(gòu)，婉拒了一部分初次置業(yè)的購房者，由于三大樓盤定位相當，位置相近，可以預(yù)見當麗灣國際的小戶型售罄之后，便是大戶型之間展開白熾化競爭之時。屆時三大樓盤之間可能會出現(xiàn)更多的促銷手段或價格新低。長遠供給不足國家的土地調(diào)控政策下，用地指標緊張，房地產(chǎn)土地供給不足明顯。目前已知的是，除了剛剛開工的奧林清華三區(qū)外，2008年，松陵城區(qū)沒有較大的房地產(chǎn)項目準備投資。就住宅而言，除麗灣國際、吳越尚院、新湖明珠城等幾個正在建設(shè)的房產(chǎn)項目有房銷售外，其余的存量在2007年已經(jīng)基本被消化掉了，新的消費需求都需要靠“新造”。房產(chǎn)消費市場的剛性供給稍顯不足。需求擴大依照2007年吳江房產(chǎn)消費分析，房產(chǎn)消費者可分為“三個三”，即30%是松陵城區(qū)人，30%是蘇州市，30%是其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)的，另外10%是新吳江人。吳江與蘇州的房價差位加上兩地交通便捷，吳江房地產(chǎn)已經(jīng)成為南蘇州板塊的生力軍，吸引越來越多的蘇州市民的關(guān)注。2007年8月11日，位于蘇州勞動路的萬科金色家園開盤，其情景洋房每平方米逾萬元。巧合的是，就在同一天，同樣是情景洋房類型，吳江城北板塊的新湖明珠城，開盤單價每平方米只在4000多元。兩樓盤之間驅(qū)車不到20分鐘，售價卻有每平方米6000元左右的差距。巨大的落差讓這兩個情景洋房項目一時間成為人們關(guān)注和議論的焦點。有人甚至提出了每分鐘車程價值500元的驚天論調(diào)。據(jù)記者了解，新湖明珠城的蘇州客源占比竟然突破70%。松陵城區(qū)作為吳江的政治、經(jīng)濟、文化中心，城市的集聚和向心效力正在發(fā)散。2007年上半年，七都一位民營企業(yè)業(yè)主為了兒子的教育、就業(yè)的長遠考慮，在吳江購置房產(chǎn)，花費超過百萬元，越來越多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費者將目光投向松陵城區(qū)。而更為龐大的潛在消費群體要算新吳江人了，吳江市新市民服務(wù)中心統(tǒng)計，截至2007年底，吳江登記的暫住人口突破75萬，接近于本地戶籍人口總數(shù)。這些新吳江人大多是近五年來到吳江的，分別集中于松陵鎮(zhèn)、盛澤鎮(zhèn)和吳江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，外來人口中青壯年約占88%，其中18~26歲的占75%。其中相當一大部分的人如果收入允許，安家吳江，首選的就是購置房產(chǎn)。前景預(yù)判結(jié)構(gòu)變化根據(jù)結(jié)構(gòu)調(diào)控總方針，廉租房、經(jīng)濟適用房，以及90平方米以下住宅比例將增加，并有效滿足中低收入人群的居住要求。由此，2008年吳江房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，供應(yīng)結(jié)構(gòu)將有所調(diào)整，有所改善，中小套型商品住宅的供應(yīng)有所提高，單個住宅的消費總額下降，將使更多的人“住有所居”成為可能。土地資源緊張也有其積極的一面，這必將使開發(fā)商分外珍惜手中的土地資源。從目前的住宅需求看，已逐步從滿足居住型向改善居住型轉(zhuǎn)變，這一趨勢也將在今后幾年成為房地產(chǎn)開發(fā)的主旋律。品質(zhì)提升大浪淘沙，經(jīng)過多年的市場洗禮，漸成規(guī)模吳江的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將更加注重結(jié)構(gòu)調(diào)整與品質(zhì)提升。2007年，吳江房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)得到了極大的豐富，大型小區(qū)、商業(yè)街、商業(yè)廣場、大型超市、專業(yè)市場、寫字樓小戶型、單身公寓、鄰里中心應(yīng)有盡有，從商品房建設(shè)形態(tài)上看，小高層、高層住宅的出現(xiàn)為打造節(jié)能省地型住宅作出了實踐嘗試。定銷房、廉租房、外來職工集宿用房等政策性保障住房得到推進，供應(yīng)趨于多元，能更多地滿足消費者多樣的需求。作為吳江房地產(chǎn)一個重點子集的城北板塊，樓盤品質(zhì)也將進入一個新時。從目前吳江新建的房屋來看，新型建材、智能化技術(shù)的應(yīng)用、綠化率和容積率的規(guī)范等，都顯示房屋建設(shè)的與時俱進。在這些硬件條件的支撐下，吳江近年來新開發(fā)的樓盤無一例外地在“品位”上做足文章以吸引眼光越來越挑剔的消費者。而這也是包括城北板塊在內(nèi)的吳江房地產(chǎn)未來發(fā)展的一個風向標。均價平穩(wěn)過渡除此之外，綜合考慮國內(nèi)一線城市的房價、蘇州房價與吳江的高位差距，樓盤建造成本的增加，以及吳江自身樓盤品質(zhì)的提升等因素。可以預(yù)見，2008年吳江房地產(chǎn)市場需求仍然處于旺盛，房價將“穩(wěn)中有進”，城北的住宅價格將在5000元每平方米左右。報告結(jié)束吳江經(jīng)濟快速發(fā)展和城市化戰(zhàn)略的深入推進是吳江房地產(chǎn)快速健康發(fā)展的根本保證去年年底，也就是一周前，市長徐明在市十四屆人大一次會議上所作的政府工作報告中指出，吳江2007年預(yù)計實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值618億元、全口徑財政收入110億元、全社會固定資產(chǎn)投資260億元，人均GDP超過1萬美元，財政一般預(yù)算收入達到47億元。五年來，吳江正以穩(wěn)健的步伐向率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化邁進。報告提及，2007年房地產(chǎn)市場持續(xù)較快發(fā)展，完成投資68億元，增長36%。房地產(chǎn)投資占全市固定資產(chǎn)投資的26.15%，這個數(shù)字在2006年是21.78%。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年1~10月份，全市房產(chǎn)銷售面積達到160.72萬平方米，創(chuàng)出歷史新高，我市房地產(chǎn)投資開發(fā)活躍，供需成交兩旺。大手筆投建基礎(chǔ)設(shè)施。高起點規(guī)劃、高標準建設(shè)、高水平管理，借著這“三高”的支撐，松陵城區(qū)從五年前的16平方公里發(fā)展到了目前的39平方公里。也正是因了這三大戰(zhàn)略舉措，吳江城才得以從數(shù)年前那個小橋流水般悠閑的城市，成長為日益散發(fā)出現(xiàn)代文明朝氣和活力的魅力城市。隨著城市高起點規(guī)劃的逐步實施，如今，吳江“南拓西進”的戰(zhàn)略構(gòu)想已經(jīng)實施：城市向南拓，發(fā)展16平方公里的南部新城；城市向西進，從運河時代走向太湖時代。按照現(xiàn)代化新型城市的要求，僅2007年吳江市政府就“砸”進75億元，健全了城鄉(xiāng)水、電、氣、路、信息、綠化等，實施了82項重點建設(shè)工程。這些基礎(chǔ)設(shè)施的先行建設(shè)，使吳江城市功能得到了快速提升。城市環(huán)境優(yōu)美。近年來，吳江市委、市政府以建設(shè)最佳人居環(huán)境為發(fā)展目標，致力于營造最適宜人居和創(chuàng)業(yè)的良好環(huán)境，先后獲國家衛(wèi)生城市、國家環(huán)保模范城市、全國優(yōu)秀旅游城市、國家園林城市、中國人居環(huán)境范例獎、中國特色魅力城市等稱號和榮譽。房產(chǎn)價位適中。目前蘇州市中心城區(qū)樓盤均價已突破每平方米8000元關(guān)卡。與吳江毗鄰的吳中區(qū)，樓盤均價每平方米已超過6000元。而與蘇州僅有20分鐘車程的吳江城北板塊的房價只在4000元左右。吳江市委、市政府的城市化戰(zhàn)略和對房地產(chǎn)業(yè)的有序推進穩(wěn)步發(fā)展戰(zhàn)略是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要推力。房地產(chǎn)管理部門的相關(guān)人士介紹，大手筆投建基礎(chǔ)設(shè)施、交通便捷、房產(chǎn)價位適中、城市環(huán)境優(yōu)美，這四個優(yōu)勢是吳江人居環(huán)境吸引“眼球”的四大要素。交通便捷。2007年10月1日，尹山收費站正式撤離，橫亙在兩城之間的“藩籬”沒有了，227省道、蘇震桃一級公路，加上正在緊張施工的迎春路，通過這三條公路，從吳江松陵城區(qū)到吳中、滄浪新城不過10分鐘時間，到蘇州市中心20分鐘不到。三條公路與蘇州的貫通，將使吳江城區(qū)和蘇州城區(qū)真正實現(xiàn)無縫對接。業(yè)內(nèi)專家指出，吳江經(jīng)濟快速發(fā)展，城市化戰(zhàn)略的深入推進，這是吳江房地產(chǎn)快速健康發(fā)展的根本保證，吳江中心城區(qū)的城市集聚和輻射能力在不斷顯現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)必將在其中受益匪淺，同樣，房地產(chǎn)的持續(xù)健康、快速發(fā)展，也是城市化進程的重要部分。需求擴大。依照2007年吳江房產(chǎn)消費分析，房產(chǎn)消費者可分為“三個三”，即30%是松陵城區(qū)人，30%是蘇州市，30%是其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)的，另外10%是新吳江人。吳江與蘇州的房價差位加上兩地交通便捷，吳江房地產(chǎn)已經(jīng)成為南蘇州板塊的生力軍，吸引越來越多的蘇州市民的關(guān)注。2007年8月11日，位于蘇州勞動路的萬科金色家園開盤，其情景洋房每平方米逾萬元。巧合的是，就在同一天，同樣是情景洋房類型，吳江城北板塊的新湖明珠城，開盤單價每平方米只在4000多元。兩樓盤之間驅(qū)車不到20分鐘，售價卻有每平方米6000元左右的差距。巨大的落差讓這兩個情景洋房項目一時間成為人們關(guān)注和議論的焦點。有人甚至提出了每分鐘車程價值500元的驚天論調(diào)。據(jù)記者了解，新湖明珠城的蘇州客源占比竟然突破70%。松陵城區(qū)作為吳江的政治、經(jīng)濟、文化中心，城市的集聚和向心效力正在發(fā)散。2007年上半年，七都一位民營企業(yè)業(yè)主為了兒子的教育、就業(yè)的長遠考慮，在吳江購置房產(chǎn)，花費超過百萬元，越來越多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費者將目光投向松陵城區(qū)。而更為龐大的潛在消費群體要算新吳江人了，吳江市新市民服務(wù)中心統(tǒng)計，截至2007年底，吳江登記的暫住人口突破75萬，接近于本地戶籍人口總數(shù)。這些新吳江人大多是近五年來到吳江的，分別集中于松陵鎮(zhèn)、盛澤鎮(zhèn)和吳江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，外來人口中青壯年約占88%，其中18~26歲的占75%。其中相當一大部分的人如果收入允許，安家吳江，首選的就是購置房產(chǎn)。除此之外，綜合考慮國內(nèi)一線城市的房價、蘇州房價與吳江的高位差距，樓盤建造成本的增加，以及吳江自身樓盤品質(zhì)的提升等因素。因此，房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會相關(guān)人士就預(yù)測，2008年吳江房地產(chǎn)市場需求仍然處于旺盛，房價將“穩(wěn)中有進”，商品住房價格的增幅在10%左右，松陵城區(qū)及吳江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的住宅價格將在5000元每平方米左右。大浪淘沙，經(jīng)過多年的市場洗禮，吳江的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加注重結(jié)構(gòu)調(diào)整與品質(zhì)提升。2007年，吳江房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)得到了極大的豐富，大型小區(qū)、商業(yè)街、商業(yè)廣場、大型超市、專業(yè)市場、寫字樓、小戶型、單身公寓、鄰里中心應(yīng)有盡有，從商品房建設(shè)形態(tài)上看，小高層、高層住宅的出現(xiàn)為打造節(jié)能省地型住宅作出了實踐嘗試。定銷房、廉租房、外來職工集宿用房等政策性保障住房得到推進，供應(yīng)趨于多元，能更多地滿足消費者多樣的需求。2005年10月蘇震桃一級公路吳江市區(qū)至蘇州段全線貫通。從吳江市區(qū)仲英大道與江陵西路交界處驅(qū)車出發(fā)，以８０公里/小時的速度行駛，３分鐘就可到達蘇州繞城高速入口，６分鐘就到達進出蘇州城的快速通道———友新高架，１０分鐘后從友新高架干將路出口進入蘇州主城區(qū)。這讓蘇州市民都不禁感慨地說：“吳江人到蘇州主城區(qū)比伲蘇州本地人還要快！”吳江松陵和吳中區(qū)原本不是一個概念，但蘇震桃一級公路的開通，使得南蘇州這一片區(qū)的地理優(yōu)勢越發(fā)凸現(xiàn)。吳江松陵到吳中、滄浪新城等只有10分鐘，到蘇州市中心也不過20分鐘，完全是同城的范圍。吳江從區(qū)位上來說比相城區(qū)更靠近蘇州主城區(qū),目前相城主城區(qū)價格已經(jīng)破六邁七,隨著吳江松陵進一步融入大蘇州城區(qū)在保持相對價格優(yōu)勢的基礎(chǔ)上,吳江的房價仍然有上漲空間。作為吳江城北的高檔住宅樓盤，明珠城最早提出