房地產(chǎn) -總工必會課堂之從結(jié)算角度看方案編制

從結(jié)算角度看方案編制課程對象：項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目技術(shù)總工、項(xiàng)目商務(wù)經(jīng)理及相關(guān)專業(yè)骨干員工。課程須知：本課程主要針對施工方案經(jīng)濟(jì)性價(jià)值進(jìn)行討論，屬于進(jìn)階性課程，在參與本課程前需具備一定的施工組織設(shè)計(jì)（施工方案）、項(xiàng)目策劃及商務(wù)策劃能力，知曉基本的商務(wù)概念。在課程學(xué)習(xí)中，參與人首先應(yīng)當(dāng)掌握方案影響結(jié)算的基本原理，要對課程所討論的商務(wù)策略、技巧務(wù)必結(jié)合自身項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)行評判選擇、靈活變通，尤其是要注意平衡項(xiàng)目效益與客戶維護(hù)之間的關(guān)系，切忌舍本逐末，照搬照抄，買櫝還珠。第一部分第一部分第二部分第三部分第三部分第四部分第五部分第一部分第一部分問題引入及課程簡介●技術(shù)總工編方案時(shí)的疑惑“我方案這么寫，商務(wù)能算錢不？”“合同里面這也包干那也包干，我方案幫我看下，這么做要多少錢？”“別問，問就是按圖施工?！薄裆虅?wù)經(jīng)理辦結(jié)算時(shí)的郁悶55第一部分問題引入及課程簡介方案比選計(jì)價(jià)依據(jù)價(jià)值工程計(jì)量依據(jù)方案影方案的經(jīng)濟(jì)性價(jià)值方案影變更依據(jù)施工流水設(shè)備選型索賠依據(jù)方案比選計(jì)價(jià)依據(jù)價(jià)值工程計(jì)量依據(jù)方案影方案的經(jīng)濟(jì)性價(jià)值方案影變更依據(jù)施工流水設(shè)備選型索賠依據(jù)66第一部分問題引入及課程簡介為啥方案做了這么多，卻算不回多少錢？規(guī)范與實(shí)際結(jié)合項(xiàng)目策劃的部署合同條件的約束方案編制的誤區(qū)往往是在重視現(xiàn)場施工的需要后拼命的復(fù)雜化，而忽視了合77第二部分方案影響結(jié)算的理論基礎(chǔ)第二部分方案影響結(jié)算的理論基礎(chǔ)99第二部分方案影響結(jié)算的理論基礎(chǔ)標(biāo)方案施工進(jìn)度計(jì)劃、施工方案、主要施施方案施工進(jìn)度計(jì)劃、施工方案、主要施第二部分方案影響結(jié)算的理論基礎(chǔ)對以上兩個(gè)子問題的回答，形成了方案影響工程結(jié)算的三種主流觀點(diǎn)，對應(yīng)三種應(yīng)對思路：主要論據(jù)1：國標(biāo)清單計(jì)價(jià)規(guī)范GB50500-20136.2.1條“投標(biāo)報(bào)價(jià)應(yīng)根據(jù)下列依據(jù)編制6.……投標(biāo)時(shí)擬定的施工組織設(shè)計(jì)或施工方案”主要論據(jù)2：如果投標(biāo)方案不作為合同要求，則導(dǎo)致高標(biāo)準(zhǔn)投標(biāo)，低標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，技術(shù)標(biāo)評價(jià)功能失效。所以實(shí)施方只能是投標(biāo)方案的深化，投標(biāo)方案對實(shí)施方案具有單項(xiàng)約束性。?有利于提出因非我司原因引起的施工條件變化、施工方案調(diào)整所導(dǎo)致的費(fèi)用訴求。?有利于分析工期索賠事件對投標(biāo)工期計(jì)劃調(diào)整所導(dǎo)致工期、造價(jià)變化。第二部分方案影響結(jié)算的理論基礎(chǔ)對以上兩個(gè)子問題的回答，形成了方案影響工程結(jié)算的三種主流觀點(diǎn)，對應(yīng)三種應(yīng)對思路：主要論據(jù)1：承包人有權(quán)根據(jù)價(jià)值工程理念，在保證設(shè)計(jì)、規(guī)范和合同要求的前提下，在施工過程中不斷改進(jìn)組織設(shè)計(jì)，選擇優(yōu)化方案，以達(dá)到成本節(jié)約的目的。主要論據(jù)2：行業(yè)慣例，尤其是在包干價(jià)條件下，發(fā)包人不應(yīng)干涉承包的具體實(shí)施方案。?有利于承包人實(shí)際施工時(shí)合理優(yōu)化成本投入，降低建造成本。?在措施費(fèi)包干合同中，有利于承包人施工過程中合理調(diào)整施工部署，避免結(jié)算造價(jià)受到過多影響。如使用鋁模板代替?zhèn)鹘y(tǒng)木模板施工等。第二部分方案影響結(jié)算的理論基礎(chǔ)對以上兩個(gè)子問題的回答，形成了方案影響工程結(jié)算的三種主流觀點(diǎn)，對應(yīng)三種應(yīng)對思路：主要論據(jù)1：實(shí)施性方案經(jīng)發(fā)包人及監(jiān)理人審核確認(rèn)后，雙方達(dá)成一致意見，視為形成了補(bǔ)充協(xié)議。主要論據(jù)2：《建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算暫行辦法》（財(cái)建2004年369號令）、《建設(shè)工程施工發(fā)包與承包計(jì)價(jià)管理辦法》（住建部2013年16號令）“發(fā)包人更改經(jīng)審定批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計(jì)造成費(fèi)用增加，合同價(jià)款應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整?！??有利于在中標(biāo)后編制完善施工方案，據(jù)此計(jì)算項(xiàng)目造價(jià)，如編制專項(xiàng)措施費(fèi)方案等。?施工方案的調(diào)整均需留下審批痕跡，作為結(jié)算時(shí)調(diào)整工程價(jià)款的依據(jù)。第三部分——以餐廳經(jīng)營策略為例第三部分不同合同模式下的方案編制策略 特別提醒：在實(shí)務(wù)中，通常是一個(gè)合同中多種計(jì)價(jià)方式綜合采用，如“分部分項(xiàng)工程綜合單價(jià)包干，措施費(fèi)總價(jià)包干”、“分部分項(xiàng)工程按費(fèi)率計(jì)價(jià)，基坑土石方工程固定單價(jià)”“固定單價(jià)合同，但XX措施費(fèi)綜合考慮在報(bào)價(jià)中，不另行計(jì)算”。此外，在一些特殊情況下，也會用到“成本+酬金”模式。第三部分不同合同模式下的方案編制策略吃火鍋-固定單價(jià)吃火鍋-固定單價(jià)饑腸轆轆的客戶通常面臨三個(gè)選擇饑腸轆轆的客戶通常面臨三個(gè)選擇：（1）火鍋（固定單價(jià)合同）（2）高端宴席（固定總價(jià)合同）（3）私人定制（固定費(fèi)率合同）第三部分不同合同模式下的方案編制策略特點(diǎn)：單價(jià)固定，加菜加價(jià)。餐廳經(jīng)營策略：1.主推利潤高的菜品，提高其銷量。（工程量調(diào)整、不平衡報(bào)價(jià)）2.解釋客戶嘗試88元的野生菌湯鍋，實(shí)現(xiàn)雙贏。（輕質(zhì)隔墻變更）3.客戶希望定制菜品，小龍蝦改大閘蟹，跳出菜單計(jì)價(jià)。（清單特征描述不符項(xiàng)目計(jì)價(jià)、簽證變更認(rèn)價(jià)）典型的固定單價(jià)合同方案編制策略：?重點(diǎn)注意清單特征描述，方案中對特征描述之外的工序可以重點(diǎn)編寫，據(jù)此佐證清單錯(cuò)漏項(xiàng)費(fèi)用調(diào)整。?清晰掌握工程承包范圍和界面，對合同外施工部分的方案重點(diǎn)編寫。?簽證、變更類施工緊扣“類似清單”的特征，對于虧損子項(xiàng)要通過方案體現(xiàn)其特殊性，尋求突破原合同認(rèn)價(jià)。?抓住清單計(jì)價(jià)局限或限制條件實(shí)施突破，如利用清單規(guī)則中可按方案計(jì)價(jià)的項(xiàng)目。?新增措施項(xiàng)目方案描述清晰，積極爭取認(rèn)價(jià)。 常見的固定單價(jià)合同條款（以深圳15標(biāo)準(zhǔn)合同范本為例）的全部施工作業(yè)提出總體上的施工方法、施工安排、作業(yè)順序和時(shí)間表通過方案對比，主張清單錯(cuò)漏項(xiàng)、補(bǔ)償措施費(fèi)等的⑵若發(fā)包人提供的工程量清單相比招標(biāo)時(shí)發(fā)包人提供的圖紙，出現(xiàn)缺項(xiàng)紙不符時(shí)，發(fā)包人應(yīng)對工程量清單進(jìn)行補(bǔ)充或調(diào)整，補(bǔ)充或調(diào)整的工發(fā)生變化的，應(yīng)當(dāng)按25.1款的約定，在承包人提交的實(shí)施方案被⑴當(dāng)工程變更引起措施項(xiàng)目發(fā)生變化，造成施工組織設(shè)計(jì)或施工方案變更時(shí)，承包人有權(quán)提第三部分不同合同模式下的方案編制策略特點(diǎn)：1688一桌，總價(jià)固定。餐廳經(jīng)營策略：1.葷素搭配，提高食材性價(jià)比。（限額設(shè)計(jì)、限額施工）2.提供增值服務(wù)，深挖客戶需求。（引導(dǎo)業(yè)主提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模）3.低價(jià)銷售涼菜，增加酒類銷量。（提出合理化建議增加包干范圍外簽 常見的總價(jià)包干合同條件典型的固定總價(jià)合同方案編制策略：?重點(diǎn)注意包干范圍描述，包干外施工參考費(fèi)率合同方案編制策略。?詳細(xì)對比投標(biāo)方案與實(shí)際施工方案差別，施工條件、施工環(huán)境等差別，尋求認(rèn)價(jià)機(jī)?施工過程中業(yè)主新增變更、簽證參考費(fèi)率固定單價(jià)合同方案編制策略。?方案策劃更注重內(nèi)控成本降低。?對于措施費(fèi)固定總價(jià)包干（垂直運(yùn)輸費(fèi)等）項(xiàng)目可以方案優(yōu)化減少，根據(jù)合同條件?過程政策文件變化、新增專項(xiàng)施工等均可作為方案編制策劃的重點(diǎn)。第三部分不同合同模式下的方案編制策略特點(diǎn)：按定額計(jì)價(jià)后下浮。餐廳經(jīng)營策略：1.精選食材搭配米其林大廚。（主材認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)策劃）定額子目：水煮牛肉人工：王夫人0.2個(gè)工日，本人0.15個(gè)工日材料：牛肉150克（主材）、蔥和蒜定額子目：水煮牛肉人工：王夫人0.2個(gè)工日，本人0.15個(gè)工日材料：牛肉150克（主材）、蔥和蒜50克、干辣椒6克、花椒1克、鹽2克……機(jī)械：家用燃?xì)庠?.1臺班管理費(fèi)人工費(fèi)+機(jī)械費(fèi)*0.1）*15%利潤：8%規(guī)費(fèi)、稅金按國家規(guī)定收取4.把吃烤羊排的方式設(shè)計(jì)為露天烤全羊。（增加方案措施費(fèi)） 常見的固定費(fèi)率合同條件典型的費(fèi)率計(jì)價(jià)合同描述方式：“本合同施工圖預(yù)算總價(jià)包干，采用國標(biāo)清單計(jì)價(jià)，執(zhí)行《建設(shè)工程工程 量清單計(jì)價(jià)規(guī)范（GB50500-2103），套《深圳市建筑工程消耗量標(biāo)準(zhǔn)2016》等相關(guān)定額，按本工程凈下浮率下浮作為結(jié)算價(jià)。下浮比例為投標(biāo)總價(jià)的凈下浮率10%。?抓住定額局限或限制條件實(shí)施突破。?計(jì)價(jià)彈性最大，方案策劃的空間最大。第四部分第四部分方案影響結(jié)算的6個(gè)經(jīng)典技巧“怎么做”即施工工藝、措施項(xiàng)目、施工條件、現(xiàn)場環(huán)境、工期因素、創(chuàng)優(yōu)要求等都影響了結(jié)算造價(jià)，但這些圖紙無 案例一：木模板為什么會虧？下浮率，做得多虧得多?！?案例一（續(xù)木模板為什么會虧？4.根據(jù)靠譜的商務(wù)經(jīng)理分析定額中模板材料的消耗量，6.對于后澆帶模板、二次結(jié)構(gòu)模板、異形第四部分方案影響結(jié)算的6個(gè)經(jīng)典技巧技巧二：利用方案對圖紙進(jìn)行補(bǔ)充和深化、對規(guī)范進(jìn)行細(xì)化和明確圖紙?jiān)诒磉_(dá)設(shè)計(jì)意圖時(shí)，常常用“宜采用XX”、“建議規(guī)范在表達(dá)時(shí)常常給出允許的范圍等，作為結(jié)算依據(jù) 案例二：方案對規(guī)范的細(xì)化案例94-20086.3泥漿護(hù)壁成孔灌注樁相關(guān)內(nèi)容。為了結(jié)算（1）混凝土添什么外加劑;分別對應(yīng)結(jié)算中混凝土單價(jià)鑿樁頭工程量確定、石渣挖 案例三：方案對圖紙的深化示例某單價(jià)包干項(xiàng)目，鋼筋工程為盈利項(xiàng)，圖紙結(jié)構(gòu)說明中設(shè)計(jì)板中管線構(gòu)造，在鋪設(shè)設(shè)備管線處設(shè)置φ14@100鋼筋網(wǎng)片明顯偏大，若在圖紙會審中要求明確的話很可能被設(shè)計(jì)取消或改成φ8鋼筋網(wǎng)片導(dǎo)致結(jié)項(xiàng)目選擇在方案中明確按φ14@100鋼筋網(wǎng)片施工，并將按安裝圖紙中“明敷或暗敷”的管線改為暗敷，并結(jié)合現(xiàn)場事實(shí)確認(rèn)，在第四部分方案影響結(jié)算的6個(gè)經(jīng)典技巧技巧三：吃透清單/定額計(jì)價(jià)規(guī)則，用方案支持費(fèi)用計(jì)量在清單工程量、定額工程量計(jì)算規(guī)則中，有時(shí)會明確某項(xiàng)挖溝槽、基坑、一般土石方因工作面和放坡增加的工程量……如并入各土方工程量中，辦理工程結(jié)算時(shí)，按經(jīng)發(fā)包人認(rèn)可的施工組織設(shè)計(jì)規(guī)第四部分方案影響結(jié)算的6個(gè)經(jīng)典技巧技巧四：用方案作為某些專項(xiàng)施工定價(jià)、定量的主要依據(jù)定額代表是的通常情況下一般施工企業(yè)的平均施工水平，具有一定的案例六：一直被誤解的“支撐鋼筋”/立即停止“措施鋼筋”的叫法某項(xiàng)目約定，措施費(fèi)總價(jià)包干，在結(jié)算時(shí)，梁墊鐵、馬鐙鋼筋等“支撐鋼筋”要不要列項(xiàng)計(jì)價(jià)產(chǎn)生了重大爭議。業(yè)主認(rèn)為，馬鐙筋等屬于“措施鋼筋”，屬于包干范疇，因此未在意項(xiàng)目申報(bào)的鋼筋施工方案中馬鐙筋等布置的描述，根據(jù)方案描述，馬鐙筋等支撐鋼筋工程量高達(dá)XX噸。根據(jù)國標(biāo)清單工程量計(jì)算規(guī)范（GB50854-2013），清單計(jì)價(jià)規(guī)則中并無所謂“措施鋼筋”的說法，現(xiàn)澆構(gòu)件中固定位置的支撐鋼筋、雙層鋼筋用的“鐵馬”在編制工程量清單時(shí)，應(yīng)列入E.15鋼筋工程，清單項(xiàng)目編碼010515009。如設(shè)計(jì)未明確，結(jié)算時(shí)可按現(xiàn)場簽證數(shù)量計(jì)算。據(jù)此，項(xiàng)目主張梁墊鐵、馬鐙鋼筋等“支撐鋼筋”不屬于措施費(fèi)，且方案中明確了設(shè)計(jì)做法并得到監(jiān)理、業(yè)主認(rèn)可，方案做法滿足圖紙?jiān)O(shè)計(jì)說明中馬鐙等布置原則，現(xiàn)場亦留下了確認(rèn)單證明按方案施工。因此在爭議談判中占據(jù)主動(dòng)，取得良好效益。同樣，經(jīng)常被誤解為措施費(fèi)的還同樣，經(jīng)常被誤解為措施費(fèi)的還有聲測管、結(jié)構(gòu)加固鋼筋、止水螺桿等，均可以主張另行計(jì)價(jià)，而方案在計(jì)價(jià)中扮演了非常重要的支撐作用。第四部分方案影響結(jié)算的6個(gè)經(jīng)典技巧技巧五：調(diào)整已審定的施工組織設(shè)計(jì)往往涉及費(fèi)用增加“發(fā)包人更改經(jīng)審定批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計(jì)造成費(fèi)用增加，合同價(jià)款應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整?！奔记闪悍桨笇Ρ仁枪こ套兏{(diào)整措施項(xiàng)目費(fèi)的主要依據(jù)“工程變更引起施工方案改變并使措施項(xiàng)目發(fā)生變化時(shí)，承包人提出調(diào)整