2010年沈陽房地產市場研究報告2

應勢載譽加推橡樹灣保利上橡樹灣保利上林灣米限量精品房源優(yōu)惠加推誠意認購火熱進行交1萬誠意——4500-6100元/平米碧桂園銀河城大宅超值空間贈送順豐新未來78平米臻稀多層傾羨全城！樣的戶型比較適合居住也比較實用，另外區(qū)域內復式產品也比較受歡迎，戶型需求大約在碧桂園銀河城順豐新未來位置的優(yōu)越性一直受到購房者的青睞，再加上今年蘇堤春曉的上市，使得需求度不斷高漲。單位：單位：萬平皇姑區(qū)商品房與商品住宅供應量走勢套數皇姑建面皇姑住宅建面——皇姑建面套數皇姑住宅套數350030002500200015001000500050商不斷那地，新增項目逐漸增多，客戶需求量越來越大，所以整個區(qū)域市場供應情況較平單位：單位：萬平皇姑區(qū)商品與商品住宅成交走勢圖皇姑商品房成交面積皇姑商品住宅成交面積皇姑商品房成交套數皇姑商品住宅成交套數套數200018001600140012001000800600400200086420度升降態(tài)勢來看，第一季度屬于淡季，受年節(jié)的影響購房氣氛不濃郁，第二季度隨著春天的到來逐漸回升，第三季度秋季是房子銷售的旺季，因此成交量大幅度上升，第四季度由于天氣原因，客戶的購房情緒也受到影響，所以整個區(qū)域市場成交情況呈下降趨勢，但是皇姑區(qū)作為沈陽主城區(qū)的主要構成部分以及學區(qū)房熱點區(qū)域的代表，區(qū)域內項目整體品質感普遍較高且都備一定的自身優(yōu)勢。于洪區(qū)原四臺子板塊今年正式劃歸皇姑區(qū)以后不但為皇姑區(qū)補充了大量的土地資源，于此同時也吸引了如：保利地產這樣的全國知名央企地產開發(fā)商的重視，保利溪湖林語項目今年正式開盤發(fā)售，而且該項目在地產開發(fā)的同時不忘周邊配套的建設以提升其項目整體附加值，珠江五校的入駐就是其最為成功的一次附加值提升，并且也使得整個區(qū)域板塊價值也獲得較大提高，目前同比周邊價格該項目不到充分的帶動了塔灣板塊地區(qū)的房價上漲，沈陽天地坐落在省公安廳旁邊，距離北站較近，周邊的附加值充分提高了產品的整體檔次；城建北尚原屬于于洪區(qū)，現也劃分到皇姑區(qū)，錦聯經典中保利溪湖林語精裝高層名門二期臻席品鑒大會瑞賽居圣苑瑞賽居圣苑認籌行動現在進行時實用性較高，由于大部分項目在一環(huán)內距離市保利溪湖林語瑞賽居圣苑單位：萬平單位：萬平沈北新區(qū)商品房與商品住宅供應量走勢圖400沈北建面沈北住宅建面沈北建面套數——沈北住宅套數套數800070006000500040003000200010000的供應情況來看，09年成交土地只是部分放量，加上今年區(qū)域成交土地也不少，使得未來區(qū)域內整體供應量還有很大的釋放空間，預計明年區(qū)域內整體供單位：萬平單位：萬平沈北新區(qū)商品房與商品住宅成交走勢62沈北新區(qū)商品房成交面積沈北新區(qū)商品房成交套數套數25002000150010005000沈北新區(qū)商品住宅成交面積 X沈北新區(qū)商品住宅成交套數408步前進。金廊核心區(qū)，區(qū)域內各種相關配套設施建設與發(fā)展也是最快的，目前地鐵二號線、新北站、沈哈高鐵、華強迪士尼等全市重點項目均落戶在道義地區(qū)，這些都使得區(qū)域價值提升迅速，中鐵人杰水岸4000-4500元/平米之間，小高層產品因為體量較少，目前價格與多層產品接近，均價在期碧桂園太陽城力，而洋房產品和別墅產品主力戶型控制也相對偏重實用，目前洋房主力戶型主要集中在步陽江南甲第二期唐軒公館一期龍騰碧玉灣一期太湖國際花園二期碧桂園太陽城榮盛香緹瀾山一期龍湖香醍漫步一期品規(guī)劃在一定程度上規(guī)避了交通配套不足的弱勢，全年區(qū)域房地產市場運行情況較為平穩(wěn)，——龍湖滟瀾山一期區(qū)后，區(qū)域整體被分割現象嚴重，所以目前區(qū)域基本只保留位于三環(huán)以外的棋盤山、桃仙、元/平米以上，而區(qū)域內高端別墅產品由于整體品質感與目前棋盤山板塊相比差距明顯，所上推出精裝修產品以搶占市場份額，目前銷售情況較單位：萬平單位：萬平東陵區(qū)商品房與商品住宅供應量走勢圖86420東陵建面東陵住宅建面東陵建面套數東陵住宅套數套數180016001400120010008006004002000單位：萬平單位：萬平東陵區(qū)商品房與商品住宅成交量走勢圖86420東陵區(qū)商品房成交面積東陵區(qū)商品房成交套數套數120010008006004002000東陵區(qū)商品住宅成交面積 X東陵區(qū)商品住宅成交套數域供應量不足所導致的。1號1號中旅·高爾夫團購活動認購即刻獲贈價值不菲的盛京高爾夫VIP保利十二橡樹莊園億達玖墅老業(yè)主帶新業(yè)主購買，均贈送一老帶新優(yōu)惠保利十二橡樹莊園億達玖墅該區(qū)域作為沈陽最早的別墅區(qū)隨著棋盤山區(qū)域的迅速崛起以及相關配套的不完善使得的影響以及航高基地技術產業(yè)區(qū)規(guī)劃建設的加快和沈本大道的開通使得區(qū)域整體價值提升力、聽雨觀瀾、綠洲悠山美地都有不等體量的精裝修產品。綠洲悠山美地圣羅倫斯·藍岸圣羅倫斯·伊甸園綠洲悠山美地圣羅倫斯·藍岸圣羅倫斯·伊甸園綠洲悠山美地單位：萬平單位：萬平86420蘇家屯建面mm蘇家屯住宅建面—u—蘇家屯建面套數——蘇家屯住宅套數蘇家屯商品房與商品住宅供應量走勢圖套數25002000150010005000園國際新城等眾多大盤項目的入駐供應趨勢節(jié)節(jié)攀升，本年出現下降走勢屬于理性調整范單位：萬平單位：萬平蘇家屯商品房與商品住宅成交量走勢圖mm蘇家屯商品住宅成交面積蘇家屯商品住宅成交套數套數180016001400120010008006004002000蘇家屯商品房成交面積蘇家屯商品房成交套數86420要還是因為區(qū)域內各項目借助金九銀十的黃金銷售期最后沖刺后出現的沖高回落的慣性所得該區(qū)域錦上添花，致力打造一個的舒適、便捷、環(huán)保、科技化的搖籃。 泰盈十里錦城泰盈十里錦城泰盈十里錦城精致兩房/戶戶朝陽/尾盤風暴折上有折/真正實惠碧桂園鳳凰城主力，洋房產品和別墅產品主力戶型控制也相對偏重實用，目前洋房主力戶型主要集中在泰盈十里錦城碧桂園鳳凰城第七章年度經典案例品鑒區(qū)一、經典案例—奧園國際城沈陽奧園新城置業(yè)有限公司北美大草原的賴特式建筑風格大草原的賴特式建筑風格，彰顯出其產品與眾不同、舒朗大氣的雄渾氣派。24小時恒溫·恒濕·恒氧會呼吸的建筑：開盤推出的是小高84#、層平85平85奧園國際城，270平鴻篇巨制，位于政府南的中心地帶，地理位置極佳，領享行政、文化、交通、體育等沈陽新城市中心多元配套。也是哈大高鐵、城際高速、地鐵二號線、地鐵四號線、南京南街等便捷交通加速的城市動脈，距離墅、中高層、高層產品，本項目高層產品和恒大名都高層產品相比，恒大名都的高層產品是帶環(huán)保，恒溫恒養(yǎng)低碳式高科技住宅，相信在不久的將來將成為渾南新城區(qū)域乃至沈陽地標性建二、經典案例--恒大名都沈陽金碧物業(yè)顧問有限公司1.50元/平方米·月平方米綜合會所、4萬余平方米社區(qū)商業(yè)街等航母折的基礎上再折/平沈陽恒大名都位于大渾南沈蘇快速干道東側，毗鄰沈陽展覽中心本項目全是以高層產品為主，產品圍繞著園區(qū)精心打造的景觀大湖，所以從觀賞度來說要高于精裝，這也為客戶省下了不少的麻煩。但是由于產品規(guī)劃為“品字型”建筑，會有部分戶型涉及到擋光的問題。三、經典案例--中海城于洪區(qū)西江街與白山路交匯處洋房、中高層、高層格3#藍堡組藍堡組層套本次開盤推出推出藍堡組團的高層和——萬套本次開盤推出虹該項目采用英、德式的建筑風格和園林景觀設計，周邊更配有自己設計的商業(yè)街；項目主產品質量、戶型分布、園林景觀以及周邊配套等方面均比其它項目檔次高出許多，開發(fā)商隸屬進公交路線；項目地塊地理位置優(yōu)越，周邊圍繞縱橫的交通網絡，同時項目自然環(huán)境優(yōu)越，地是親近自然的最佳場所；在生活、教育、醫(yī)療配套等方面同樣有著不可比擬的優(yōu)勢，地塊南側即為沈陽市四大商圈之一的北行商圈，項目周邊擁有濃郁的教育、醫(yī)療氛圍，適合居住。該項以及別墅和高層產品規(guī)劃在一起這些都是不足之處。四、經典案例—保利溪湖林語保利溪湖林語司格一期推邊高出500元/㎡，例如：瑞賽居圣苑、晶品名座和環(huán)北福盛居，無論是在品牌、產品質姑區(qū)，但是在三環(huán)至四環(huán)之間離市中心較遠，在環(huán)線上處于劣勢。五、經典案例--萬科柏翠園程度之高。C四室兩廳三衛(wèi)聯祥觀點:這一點從樣板間里就能感覺的到，冰箱的留位，洗衣機入水口的位置，這些細節(jié)很人性化，都是中高收入者和高端人群，不知萬科在未來的計劃中是否有親民的計劃。六、經典案例—金地檀郡聯祥觀點:說明金地的堅持是有道理的。七、經典案例--夢想西鐵城060地鐵旁的“夢想之郡”項目地鐵聯祥觀點:為鐵西火熱片區(qū)，客戶認可度高。第六篇土地篇一、土地供應0000總占地居住用地面積——總宗數——居住用地宗數0800400皇姑區(qū)皇姑區(qū)44%5-10萬平二、土地成交00——單位：萬平土地成交走勢圖宗數單位：萬平土地成交走勢圖宗數400總成交面積居住用地成交面積總成交宗數居住用地成交宗數8004000居住用地成交走勢圖居住用地成交走勢圖200000018000001600000140000012000001000000800000600000400000200000086420居住面積商業(yè)面積工業(yè)面積其他面積f△△◆△6005004003002000△△△2010年上半年工業(yè)用地的波動相對明顯，成交量主要是以工業(yè)用地 43%42%單位：平單位：平800000070000006000000500000040000003000000200000010000000400 ◆和平區(qū).沈河區(qū)Δ鐵西區(qū)X大東區(qū)X皇姑區(qū) e渾南新區(qū)+東陵區(qū)-于洪區(qū)-沈北新區(qū)◆蘇家屯區(qū)△△ △X6005004003002000+域仍在低位狀態(tài)平穩(wěn)中略帶起伏?！?00020008004000可建面積居住可建面積金額：億元金額：億元△80400 △——和平區(qū)沈河區(qū)鐵西區(qū) △央△+斗+++++++++++—*—大東區(qū)—*—皇姑區(qū)——沈北新區(qū)——蘇家屯區(qū)++++454050+2010年的年初和年末各區(qū)土地成交活躍，年底表現更為明顯，皇姑塊成家使得該區(qū)域整體總價上漲，11月份萬科單位：元單位：元樓板價成交走勢圖20000元/平米?！獦前鍍r：元樓板價：元/平3500300025002000150010005000 商業(yè)樓板價居住樓板價樓板價44%5-10萬平三、2010沈陽熱點地塊宅品質將實現一次飛躍。至此萬科地產的項目幾乎遍布沈陽的每一個區(qū)域。份萬科在同一區(qū)域內拿下的地塊的價格每平米高近千元。第二塊地，在這之間不久，遠洋地產在白山路北競得一地塊四、熱點區(qū)域—渾南新城渾南”概念，8月份宣布建設“大渾南”項目啟動，從最初的市政府南六、2010年度沈陽土地排行榜元）1區(qū)沈陽雨潤農產品全球采購有限公司2區(qū)文化娛沈陽華強文化科技產業(yè)有限公司3區(qū)4.6沈陽渾南新城碧桂園房地產開發(fā)有限公司4沈陽高盛置業(yè)開發(fā)有限5區(qū)沈陽龍湖房地產拓展有6區(qū)35.37區(qū)沈陽青建博海置業(yè)有限8航空學院地塊31.2有限公司9區(qū)沈陽興銘房地產有限公司蘇家屯區(qū)體育學院北區(qū)平）1沈陽宸瑞房地產開發(fā)23鞍山萬科房地產開發(fā)4航空學院地塊5沈陽和泓嘉瑞房地產6房地產開發(fā)有限公司7鞍山萬科房地產開發(fā)8沈陽和泓嘉瑞房地產9沈陽和泓嘉瑞房地產1航空學院地塊2春河地塊A鞍山萬科房地產開發(fā)有限公司3特變電工地塊鐵西區(qū)金地集團（沈陽）房地產置45聯合路南（三洋重工）榮耀投資管理有限公司6CB2009-001和平區(qū)1672CB2009-002CB2009-003CB2009-004CB2009-005CB2009-006CB2009-007CB2009-008CB2009-0097沈馬公路東-2A地塊8區(qū)文化娛樂：9區(qū)束桂香第七篇營銷篇一、本年媒體投放總體分析單位（萬元單位（萬元版/次）14000120001000080006000400020000投放金額7006005004003002000投放量目前媒體報廣已經成為各項目主要營銷方式。二、本年各大媒體投放分析——本年度遼沈晚報報廣投放金額居首位，報廣金額總共為4 頻次（次）18711730842579488 版數（版）1595.741114.35573.4875511.5375191.675——金額（元）429,927,900265,793,295117,376,27781,137,17538,000,250500,000,0002000450,000,0001800400,000,0001600350,000,0001400300,000,0001200250,000,0001000200,000,000800150,000,000600100,000,00040050,000,000200晚報和時代商報。兩年各媒體報廣對比柱狀圖：去年（金額）355,227,100184,390,00062,380,000104,983,90036,753,300本年（金額）429,927,900265,793,295117,376,27781,137,17538,000,250500,000,000450,000,000400,000,000350,000,000300,000,000250,000,000200,000,000150,000,000100,000,00050,000,0000三、各類物業(yè)類型報廣統(tǒng)計8投放量（版）投放頻次（次）投放金額（元）金額百分比本年度從物業(yè)形態(tài)統(tǒng)計表可以得出本年仍以普通住宅項目報廣為主，投放頻次為800,000,000700,000,000600,000,000500,000,00