《房地產估價理論與實務》第06章 房地產價值和價格影響因素

《房地產估價理論與實務》2024/11/2312024/11/232篇次章次

內容基礎篇第一章

房地產概論第二章房地產估價概述理論篇第三章

房地產價值與價格第四章

房地產價值形成理論第五章

房地產價格形成機制第六章

房地產價值和價格影響因素方法篇第七章比較法及其應用第八章

收益法及其應用第九章

成本法及其應用第十章

假設開發(fā)法及其應用第十一章

其他估價方法第十二章

批量估價方法實務篇第十三章

房地產估價業(yè)務第十四章

房地產估價程序第十五章

房地產估價報告2024/11/233第六章房地產價值和價格影響因素房地產周期的決定性因素

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房地產周期是指房地產經濟隨著時間變化而經歷的有規(guī)律的擴張和收縮過程。影響房地產周期的因素包括利率、首付比例、房地產稅收等短期變量，土地政策等中期變量和經濟增長、收入水平、城鎮(zhèn)化進程、人口等長期變量。任澤平等學者提出，影響房地產周期的決定性因素為“短期看金融、中期看土地、長期看人口”。

金融政策通過改變居民的支付能力和預期使得房地產需求提早或推遲，對房地產市場短期波動的影響比較顯著，但是卻不會改變房地產市場運行的長期趨勢。土地政策通過影響房地產供給和預期從而影響房地產供求與價格，對房地產市場中期波動具有明顯影響。人口因素對房地產市場的長期發(fā)展具有決定性影響，房地產周期在很大程度上也是人口周期的一部分，在人口周期的前期、中期和后期，房地產市場和房地產價格都呈現出不同的發(fā)展狀況。導入案例

第一節(jié)影響因素概述第二節(jié)房地產自身因素第三節(jié)房地產外部因素第四節(jié)

消費者心理因素第五節(jié)

房地產交易因素2024/11/235本章目錄一、房地產價值和價格影響因素的含義

房地產價值和價格影響因素是指決定或影響房地產價值和價格的各種內外部條件，包括房地產自身因素、房地產外部因素、消費者心理因素和房地產交易因素。其中，自身因素和外部因素屬于客觀因素，心理因素屬于主觀因素，交易因素屬于過程因素。

各種影響因素的影響途徑：自身因素通過影響房地產的開發(fā)成本和效用進而對房地產價值和價格產生影響，外部因素通過影響房地產市場供求特別是市場需求進而對房地產價值和價格產生影響，心理因素通過直接影響消費者對房地產價值的判斷或者影響房地產市場需求進而對房地產價值和價格產生影響，交易因素通過影響房地產交易過程進而對房地產成交價格產生影響。2024/11/236第一節(jié)影響因素概述2024/11/237一級指標二級指標三級指標四級指標自身因素實物土地實物因素面積、形狀、地形地貌、地勢、地質、水文、土壤、開發(fā)程度等建筑物實物因素建筑規(guī)模、外觀、層數、高度、結構、空間布局、建筑性能、設施設備、裝飾裝修、建成時間、維護狀況、完損狀況、新舊等權益房地產相關權利、權利限制情況以及其他權益等區(qū)位地理位置方位與坐落、與重要場所的距離、臨街狀況、其他地理位置交通條件出入房地產的道路狀況、可用交通工具、交通管理情況、停車便利程度以及交通費用情況等配套設施市政基礎設施和公共服務設施兩個方面周圍環(huán)境自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀環(huán)境、其他環(huán)境等外部因素經濟經濟發(fā)展、居民收入、利率、物價、匯率社會人口數量、人口結構、人口素質、城鎮(zhèn)化發(fā)展、社會穩(wěn)定、行政隸屬關系等制度土地制度、住房制度、稅收制度以及規(guī)劃制度等政策土地政策、信貸政策、利率政策、稅政政策、交易政策、價格政策等規(guī)劃國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃、住房發(fā)展規(guī)劃、其他發(fā)展規(guī)劃心理因素預期心理、投機心理、從眾心理、迷信心理和求吉心理等交易因素交易目的、交易主體、交易方式、交易心態(tài)、交易氛圍等房地產價值和價格影響因素匯總2024/11/238二、房地產價值和價格影響因素的特點

(1)影響因素具有多樣性：具體的影響因素可能不下數十個。(2)影響因素具有層次性：許多影響因素可以細分為下一級因素。

(3)影響因素具有耦合性：部分影響因素之間存在相互耦合的關系，即不同因素之間存在“你中有我，我中有你”的關系。

(4)影響過程具有非線性：每一個因素對房地產價值和價格的影響都不是簡單的線性關系，而通常是非線性的。(5)影響結果具有復雜性：不同的影響因素對同一個房地產價值和價格的影響以及同一個影響因素對不同房地產價值和價格的影響在影響的方向、程度、速度、范圍、時期等方面均有可能不同。

第一節(jié)影響因素概述第二節(jié)房地產自身因素第三節(jié)房地產外部因素第四節(jié)

消費者心理因素第五節(jié)

房地產交易因素2024/11/239本章目錄一、實物因素

實物是房地產有形的部分，包括土地和建筑物兩大類。

1.土地實物因素

影響房地產價值和價格的土地實物因素包括土地面積、土地形狀、地形地貌、地勢、地質、水文、土壤、開發(fā)程度等。

(1)土地面積：土地面積過小，不利于項目規(guī)劃布局和內部配套，開發(fā)利用條件不佳，土地單價相對較低（土地合并交易除外）。土地面積過大，一方面會使土地總價過高導致需求減少，另一方面需要建設更多配套設施，增加開發(fā)成本，從而降低土地單價。合適的土地面積大小與土地所在地區(qū)的地價水平、建筑技術、配套設施完善程度以及房地產開發(fā)和消費習慣等因素有關。2024/11/2310第一節(jié)房地產自身因素2024/11/2311

(2)土地形狀：形狀規(guī)則的土地，有利于房地產項目的規(guī)劃布局和土地的有效利用，其單價通常較高，反之則單價相對較低。(3)地形地貌：地形平坦的土地價值和價格較高，高低不平的土地價值和價格相對較低。由特定的地形地貌和地勢等所形成的所謂“風水”因素有時對土地價值和價格會產生巨大影響。(4)地勢：在其他狀況相同的情況下，地勢高的房地產價值和價格一般要高于地勢低的房地產價值和價格。(5)地質：一般來說，地質堅實，地基承載力大，有利于房地產開發(fā)使用，地價就高；反之，地價則低。(6)水文：水系、水量、水位、水質、汛期、水利設施、水資源管理等。例如，是否存在洪澇隱患、地下水是否有腐蝕性等。(7)土壤：土地肥力只對農牧業(yè)用地和部分綠化用地的價值和價格產生影響，對其他建設用地的影響相對較小。(8)開發(fā)程度：開發(fā)程度高的土地價值和價格較高，反之則低。2024/11/2312

2.建筑物因素

影響房地產價值和價格的建筑物實物因素包括建筑規(guī)模、建筑外觀、層數和高度、建筑結構、空間布局、建筑性能、設施設備、裝飾裝修、建成時間、維護狀況、完損狀況、新舊程度等。(1)建筑規(guī)模：一般來說，建筑面積過小，其功能和形象會受到影響，價值和價格相對較低；建筑面積過大，其市場需求會減少，房價也會降低；適合的建筑規(guī)模價值和價格相對較高。(2)建筑外觀：建筑造型和諧、色彩豐富，使人感覺穩(wěn)重、安全和舒適，其價值和價格一般較高；反之則低。(3)層數和高度：建筑層數和建筑高度對建造成本、防火防災、建筑形象等具有重要影響，也會影響房地產價值和價格。(4)建筑結構：建筑結構是影響房屋安全性、適用性、耐久性以及建造成本的重要因素，因而也會影響房地產價值和價格。

(5)空間布局：一般來說，平面和豎向布置合理、有利于生產生活使用的建筑物，價值和價格較高；反之，價值和價格較低。2024/11/2313(6)建筑性能：建筑性能主要是指日照、采光、通風、防水、保溫、隔熱、隔聲等方面的性能狀況，對住宅建筑的價值和價格具有較大影響。不同用途的房地產對建筑性能的要求會有所不同。(7)設施設備：設施設備是指給排水、強弱電、電梯、空調、暖通、網絡、燃氣以及建筑智能化等建筑附屬物。設施設備是否齊全、完好、先進，對房地產價值和價格具有很大影響。但是設施設備的配置也并非越高越好，而需要遵循適合原則。(8)裝飾裝修：裝飾裝修程度高的房地產價值和價格一般較高。(9)建成時間：建筑物建成時間越長，其價值和價格通常越低。(10)維護狀況：維護好的房地產價值和價格較高，反之則低。(11)完損狀況：完損狀況差的房地產價值和價格不高甚至沒有價值，或者負的價值即還需要支付拆除費用等。(12)新舊程度：建筑物新舊程度是一個綜合性的指標，與建筑物的建成時間、剩余壽命、工程質量、維護狀況、完損狀況等因素有關，分析時需要注意是否重復考慮。2024/11/2314二、權益因素

權益是房地產無形的部分，“房地產的價值本質上是其權益的價值”，是影響房地產價值和價格的重要因素。

1.房地產的相關權利房地產權利狀況是房地產權益中最基本、最主要的部分，是影響房地產價值和價格的重要因素。在實際估價中，不僅要了解房地產具有哪些權利，還要搞清楚其權利關系和歸屬。

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2.權利限制情況(1)受他項權利的限制：房地產他項權利是指土地和房屋所有權和使用權以外的其他權利，如抵押權、租賃權、典權、地役權、居住權等。他項權利是對他人所有的房地產享有的占有和使用的權利，他項權利的存在會降低該房地產的價值和價格。(2)受其他因素的限制：主要是指使用管制和相鄰關系限制。房地產使用管制主要體現在城鄉(xiāng)規(guī)劃部門對土地和房屋的用途、容積率、建筑密度、綠地率和建筑高度等方面的限制性規(guī)定。相鄰關系的限制主要體現在兩個方面：①房地產權利人應當為相鄰權利人提供必要的便利；②房地產權利人使用自己的房地產或者行使房地產相關權利時，不得損害相鄰房地產和相鄰權利人的權益。3.其他的權益因素

其他權益因素包括附著在房地產上的額外利益、債權債務以及其他權利和義務、司法查封、欠稅欠費欠款、物業(yè)管理等因素。2024/11/2316三、區(qū)位因素

房地產具有不可移動性，區(qū)位是決定房地產效用和價值的重要因素，在房地產市場上甚至有“地段、地段，還是地段”的說法。

1.區(qū)位理論概述

區(qū)位理論是研究人類活動的空間選擇及其在空間中的優(yōu)化組合的理論。區(qū)位理論作為一種學說誕生于19世紀20、30年代的歐洲，以1826年德國農業(yè)經濟與地理學家杜能出版《孤立國農業(yè)和國民經濟的關系》為標志。隨著工業(yè)和城市商業(yè)的發(fā)展，區(qū)位理論從古典區(qū)位理論發(fā)展到近代區(qū)位理論和現代區(qū)位理論。經過近兩百年的發(fā)展，區(qū)位理論研究產生了豐富的研究成果，形成了許多不同的理論類型和研究流派，如農業(yè)區(qū)位理論、工業(yè)區(qū)位理論、城市中心地理論、城市空間結構理論以及現代區(qū)位理論。2024/11/2317

(1)農業(yè)區(qū)位理論農業(yè)區(qū)位理論是最早的區(qū)位理論，由德國學者杜能創(chuàng)立，主要研究農業(yè)經濟活動場所的選擇問題，核心思想是，在農產品市場價格和農業(yè)生產成本不變的條件下，農業(yè)利潤僅取決于運輸成本，農業(yè)產地距離城市或市場的遠近成為農業(yè)生產布局的決定性因素。為降低運費，增加利潤，合理的農業(yè)生產布局是圍繞中心城市形成同心圓結構即杜能圈。杜能圈是農業(yè)區(qū)位理論的基本空間地域模型。杜能的農業(yè)區(qū)位理論價值主要體現在其揭示了農業(yè)生產方式的相對優(yōu)越性以及農業(yè)生產集約程度、空間布局和市場距離之間的關系，首次從理論上闡明了空間差異對人類活動的影響。但是杜能的農業(yè)區(qū)位理論理論存在明顯不足，如“孤立國”在現實中并不存在，均質杜能圈也不符合現實情況，土地利用的多樣性以及農業(yè)空間布局的影響因素考慮不夠全面，而且隨著交通技術和工具的發(fā)展，運輸費用對土地利用的影響越來越小。2024/11/2318

(2)工業(yè)區(qū)位理論

從19世紀下半葉起，隨著工業(yè)的發(fā)展，工業(yè)區(qū)位理論逐漸成為古典區(qū)位理論研究的主流。韋伯是第一位系統(tǒng)提出工業(yè)區(qū)位理論的經濟學家。韋伯的工業(yè)區(qū)位理論以費用最低作為工業(yè)空間布局的標準。該理論的核心內容是，工業(yè)企業(yè)的理想區(qū)位是運輸成本、勞動成本以及集聚和分散因子共同作用下生產成本最低的地點。

韋伯的理論為后續(xù)研究工業(yè)區(qū)位理論提供了理論基礎和方法論支撐。同時，韋伯的區(qū)位理論貢獻超越了工業(yè)區(qū)位理論的范圍，成為經濟區(qū)位理論的重要基石之一，而且對現實的工業(yè)布局也具有重要指導意義。但是韋伯的工業(yè)區(qū)位理論也具有局限性，包括完全競爭假設不符合實際、技術進步使得運費在價格中的比重和對工業(yè)區(qū)位的影響越來越小，由關注原料地和勞動供給地逐漸向關注消費地轉變，企業(yè)關注利潤最大化甚于成本最小化等。2024/11/2319

(3)中心地理論

20世紀以來，隨著城鎮(zhèn)化的加速發(fā)展，城市的形態(tài)以及城市與商業(yè)服務的空間分布等成為學者關注的重點。德國地理學家克里斯塔勒通過對德國南部城鎮(zhèn)的調查，研究了城市的空間分布規(guī)律，系統(tǒng)地提出了中心地理論，被認為是中心地理論的奠基人。

中心地是指能夠向居住在它周圍的居民提供各種商品和服務的地方，可以看成是一定區(qū)域范圍內的中心集聚點。克里斯塔勒以市場原則、交通原則和行政原則為基礎推導出一個理想的六邊形中心地模型。德國經濟學家廖什以利潤最大化為原則，獨立推導出一個與克里斯塔勒相同的六邊形區(qū)位模型。

中心地理論對研究城市多中心體系、城市商業(yè)體系以及城市居住體系的規(guī)劃布局具有重要的指導意義。但是中心地理論建立在理想的均質城市土地之上，與實際存在較大差距。2024/11/2320

(4)城市空間結構理論

城市空間結構又稱為城市地域結構，是指構成城市的各個功能區(qū)域在城市內部空間的分布形態(tài)。在城市空間結構形態(tài)的研究中，以同心圓模式、扇形模式和多核心模式最為著名。

同心圓模式由美國城市社會學家歐尼斯特·伯吉斯于1925年提出。在該模式中，城市各類功能用地以城市中心為核心，自內向外環(huán)狀擴展形成同心圓結構，相應的土地價值和價格也由城市中心向外逐層下降。該模式基本符合單中心平原城市的空間結構模式，但是沒有考慮道路、自然障礙物、土地利用偏好等因素的影響。

扇形模式是美國社會學家霍姆·霍伊特于1939年創(chuàng)立的城市空間結構模式，它在同心圓模式的基礎上加入了方向因素。該模式認為，城市住宅用地趨向于沿著主要交通路線和自然障礙物最少的方向，即由市中心向市郊呈扇形發(fā)展。扇形模式適用于較多的城市，但是該模式僅僅建立在租金分析的基礎上，忽視了其他因素的作用。

多核心模式最先由美國社會學家麥肯齊于1933年提出，后由美國地理學家哈里斯和烏爾曼于1945年加以發(fā)展。該模式認為，城市空間結構往往并非形成一個核心，而有可能形成多個核心。2024/11/2321

(5)現代區(qū)位理論

現代區(qū)位理論是在古典區(qū)位理論的基礎上，通過對古典區(qū)位理論假設條件的不斷放寬，形成各種新古典區(qū)位理論，如新古典微觀區(qū)位論、新古典宏觀區(qū)位論以及新經濟地理學派區(qū)位論等。

新古典微觀區(qū)位理論是利用供求、競爭等新古典微觀經濟學的分析工具，對微觀主體的空間經濟活動進行分析的區(qū)位理論。例如，拉伯和蒂斯利用拓撲網絡構建區(qū)位模型研究微觀主體的區(qū)位選擇，豪泰林等從空間競爭均衡的角度重新審視區(qū)位問題。

新古典宏觀區(qū)位理論利用宏觀分析方法對區(qū)域經濟主體的經濟活動進行分析。艾薩德利用宏觀均衡方法建立了區(qū)域總體空間模型，研究了區(qū)域總體均衡及各種要素對區(qū)域總體均衡的影響。新古典宏觀區(qū)位理論對經濟主體區(qū)位選擇的研究逐步從局部均衡向一般均衡發(fā)展，從而使各種區(qū)位模型更加接近現實的經濟情況。

20世紀90年代開始，新經濟地理學派的經濟學家界將區(qū)位納入到西方主流經濟學的分析框架，使得區(qū)位理論獲得了新的發(fā)展。1991年，美國經濟學家保羅·克魯格曼發(fā)表的《報酬遞增與經濟地理》為新經濟地理學派區(qū)位理論的建立奠定了基礎。2024/11/2322

2.影響房地產價值和價格的區(qū)位因素(1)地理位置

①方位與坐落：方位與坐落是指房地產在某個空間區(qū)域中的大致方向和位置，具體體現在三個層面：一是宏觀層面，是指房地產所在城市在世界、國家或區(qū)域中的位置及其政治、經濟和文化地位等；二是中觀層面，是指房地產所在區(qū)塊在該城市中的位置，重點考慮該區(qū)塊位于城市中的哪個區(qū)域；三是微觀層面，是指房地產項目在該城市中的具體位置和周圍環(huán)境，通常用四至來描述。

②與重要場所的距離：一、重點關注與相關的重要場所距離，而不是與不相關的場所距離；二，需要關注并區(qū)分距離的類型，是空間直線距離、交通路線距離、交通時間距離還是經濟距離？③臨街（路）狀況：臨街（路）的住宅價值和價格要低于不臨街（路）的住宅價值和價格，臨街（路）的商業(yè)房地產價值和價格則要高于不臨街（路）的商業(yè)房地產價值和價格。④其他位置因素：住宅還應考慮樓幢、樓層、朝向、邊套等。2024/11/2323(2)交通條件

①道路狀況：包括道路通達程度、道路數量、道路大小、路基路面、附屬設施等使用和完損狀況，簡稱路況。②可用交通工具：分為公共交通工具和私人交通工具。公共交通工具包括地鐵、輕軌、公共汽車、出租車、共享單車等，估價時需要關注公共交通工具的類型、數量、班次、時段以及房地產與最近公交站點的距離等。私人交通工具主要有小汽車和電動自行車等，估價時需要關注停車便利程度等。

③交通管制情況：包括車輛限行、實行單行道、禁止掉頭或左拐彎、限制車速較低等，其影響與房地產用途有關。④停車便利程度：包括房地產項目周邊及內部停車便利程度兩個方面，需要考慮車位的數量、類型和停車方式等。⑤交通費用情況：包括公交價格、車位售價、車位租金、臨時停車收費、道路通行費等。2024/11/2324(3)配套設施

配套設施指的是在建筑物以外為房地產正常使用而建設的設施設備，包括市政基礎設施和公共服務設施兩個方面。建筑物內部的設施設備則作為建筑物實物因素予以考慮。

①市政基礎設施：包括房地產項目以外的基礎設施和項目以內的基礎設施，分別稱為“大市政”和“小市政”配套設施。

②公共服務設施：住宅公共服務設施有生活、商業(yè)、教育、醫(yī)衛(wèi)、文體、休閑娛樂、社區(qū)服務等設施。生活設施包括菜場、便利店、超市、商場、飯店、銀行、郵局、快遞站點等公共服務設施。教育設施目前包括幼兒園、小學、初中等義務教育及以下階段的教育設施。醫(yī)衛(wèi)設施包括各類各級醫(yī)院、衛(wèi)生服務站、垃圾站等設施。文體設置包括文化活動中心、會所、體育館、公園等設施。休閑娛樂設施包括影劇院、娛樂城、康樂中心等設施。社區(qū)服務設施包括居委會辦公場所、托老托幼設施、物業(yè)管理用房等設施。2024/11/2325(4)周圍環(huán)境

周圍環(huán)境包括自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀環(huán)境和其他環(huán)境。

①自然環(huán)境：包括空氣環(huán)境、水環(huán)境、聲音環(huán)境、生物環(huán)境。

②人文環(huán)境：包括有形的環(huán)境和無形的環(huán)境，前者有文物古跡、名人故居、旅游勝地、革命古跡以及圖書館、博物館、科技館、展覽館、大學等場所，后者有歷史傳說、社區(qū)聲譽、居民素質等。

③景觀環(huán)境：景觀環(huán)境是指由各類自然景觀和人文景觀組成的具有觀賞價值的空間資源。因此，景觀環(huán)境實際上是自然環(huán)境和人文環(huán)境的組成部分，如令人賞心悅目的山景、江景、湖景以及綠地、森林、水系、公園、知名建筑、城市天際線等。

④其他環(huán)境：包括房地產項目內外的園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、電磁輻射等小區(qū)和城市環(huán)境以及房地產周邊地區(qū)的容積率、建筑間距、建筑密度等建筑環(huán)境對房地產價值和價格也有一定影響。第一節(jié)影響因素概述第二節(jié)房地產自身因素第三節(jié)房地產外部因素第四節(jié)

消費者心理因素第五節(jié)

房地產交易因素2024/11/2326本章目錄一、經濟因素

1.經濟發(fā)展

衡量一個國家和地區(qū)經濟發(fā)展狀況最常用的指標是國內生產總值（簡稱GDP），包括GDP總量、人均GDP以及GDP增速等指標。其中人均GDP和GDP增速與房地產價值和價格關系比較密切。人均GDP高的國家和地區(qū)的房地產價值和價格通常較高。

2.居民收入

通常情況下，居民收入增加，其對房地產需求的數量和檔次也會提高，從而導致房地產價格上漲；反之，房地產價格會降低。收入對房地產價格的影響程度與收入水平和邊際消費傾向密切相關。2024/11/2327第三節(jié)房地產外部因素

3.利率房地產業(yè)是資金密集型產業(yè)，利率對房地產供求會產生很大影響但是影響情況不同。綜合來看，房地產價格與利率負相關。利率上升，房地產價格會下降；利率下降，房地產價格會上漲。4.物價

反映物價變動的指標是物價指數，包括居民消費價格指數（CPI）和生產資料價格指數（PPI）。在我國目前的統(tǒng)計口徑中，房地產價格沒有被納入CPI和PPI的統(tǒng)計中。因此，CPI和PPI的變動并不直接反映房地產價格的變動，但是具有間接聯系。5.匯率

匯率變化會影響國際間的房地產投資收益，從而影響房地產價格。當預期某個國家或地區(qū)的貨幣未來會升值時，國際資本特別是國際游資會趨于購買該國的房地產，導致房地產需求增加，推動房地產價格上漲；反之，會導致房地產價格下跌。2024/11/2328二、社會因素

1.人口因素人口因素是決定房地產需求進而影響房地產價格的終極因素，包括人口的數量、結構和素質等方面。

(1)人口數量：包括人口基數和人口增長因素，重點是人口增長因素，尤其是人口機械增長因素，如城鎮(zhèn)化帶來的人口流動。

(2)人口結構：包括性別、年齡、家庭、職業(yè)、文化、民族等人口構成狀況，重點關注人口老齡化、家庭數量等因素。

(3)人口素質：包括人們的受教育程度、文化水平、公民意識、守法程度、道德品質等。如果居民整體素質較高，環(huán)境優(yōu)美，秩序井然，治安良好，其房地產價值和價格也會相應提高。2024/11/2329

2.城鎮(zhèn)化發(fā)展

在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，人口主要從鄉(xiāng)村向城鎮(zhèn)流動、從城郊向城區(qū)流動，城鎮(zhèn)房地產業(yè)快速發(fā)展，房地產價值和價格快速上升；在城鎮(zhèn)化發(fā)展成熟時期，人口主要從中小城鎮(zhèn)向經濟發(fā)達的中心城市和都市圈集聚或者從城區(qū)向城郊流動，表現為都市化或逆城鎮(zhèn)化進程，城鎮(zhèn)之間和城鎮(zhèn)內部的房地產價值和價格也會出現分化。

3.社會穩(wěn)定

包括政治安定狀況和社會治安狀況兩個方面。政治安定和社會穩(wěn)定促使人們生產投資置業(yè)，推動經濟發(fā)展和房地產價值和價格上漲。社會治安較差的城市或地區(qū)，社會秩序混亂、犯罪率高，居民的人身及財產安全缺乏保障，會嚴重影響房地產價值和價格。4.行政隸屬關系

行政隸屬關系是指行政主體之間的法律關系。行政隸屬關系的變更會影響當地的房地產價值和價格。2024/11/2330三、制度因素

1.土地制度

包括土地的所有、使用、規(guī)劃、保護、征收、交易和管理等制度，對房地產業(yè)發(fā)展和房地產價值和價格具有決定性的影響。2.住房制度

住房制度是指有關住房的建設、分配、交易、管理等方面的制度安排，對房地產市場供求與價格具有重要影響。3.稅收制度稅收制度簡稱稅制，是國家各項稅收法律、法規(guī)、規(guī)章和稅收管理體制等的總稱。稅制的變化會影響房地產的生產、交易和持有環(huán)節(jié)的成本，進而對房地產市場供求與價格產生影響。4.戶籍制度

戶籍制度也稱為戶口制度，是指國家有關部門對公民實施的以戶為單位的人口管理制度。戶籍制度會影響人口流動與城鎮(zhèn)化率，進而會對房地產市場需求和房地產價格產生影響。2024/11/2331四、政策因素

1.土地政策

主要是指土地的供應政策，包括土地的供應方式、供應數量和供應結構等，對土地價格和房地產價格具有重要影響。

2.信貸政策

是指央行和金融機構有關房地產貸款的投向、規(guī)模、比例、期限等相關規(guī)定，分為房地產開發(fā)貸款政策和個人購房貸款政策兩個部分，對房地產市場供求和房地產價格具有很大影響。3.交易政策

包括房地產銷售、轉讓、租賃、抵押等交易政策，能夠直接改變房地產市場供求狀況，對房地產價格具有明顯影響。4.價格政策

房地產價格政策是指政府對房地產價格的高低和漲落進行干預或管控的方式和措施，對房地產價格具有直接影響。32五、規(guī)劃因素

1.國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃

國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃是全國或者某一地區(qū)經濟社會發(fā)展的總體綱要，對全國或地區(qū)房地產市場和房地產價格具有深遠影響。

2.國土空間規(guī)劃

國土空間規(guī)劃是對一定區(qū)域國土空間開發(fā)保護在空間和時間上作出的安排，是各類開發(fā)保護建設活動的基本依據。國土空間規(guī)劃對房地產特別是土地的價值和價格有著較大的直接影響。3.住房發(fā)展規(guī)劃

住房發(fā)展規(guī)劃是確定住房發(fā)展目標、供應規(guī)模、結構比例、空間布局和建設時序的依據，特別是普通商品住房、保障性住房的供應規(guī)?；蛟谧》抗偭恐械谋戎?，對商品住房價格有較大影響。4.其他發(fā)展規(guī)劃

如長三角一體化、粵港澳大灣區(qū)、長江經濟帶、新型城鎮(zhèn)化、鄉(xiāng)村振興以及各個城市群、都市圈等發(fā)展戰(zhàn)略和重大決策。33第一節(jié)影響因素概述第二節(jié)房地產自身因素第三節(jié)房地產外部因素第四節(jié)消費者心理因素第五節(jié)

房地產交易因素2024/11/2334本章目錄一、影響房地產價值判斷的心理機制

1.行為經濟學的概念與發(fā)展

行為經濟學認為，主流經濟學理論有關“理性人”的假設是有缺陷的，現實中的人遠比“理性人”更為復雜，主要表現在：第一，人不是完全理性而只有有限理性；其次，人在決策時未必都按照利益最大化原則行事，具有有限利己主義；第三，人的自我控制能力也是一種有限的心理資源，其自我控制能力也是有限的。

行為經濟學從現實中的人的行為出發(fā)，將心理學引入到經濟學分析中，研究人類的心理因素如何影響其經濟行為。行為經濟學發(fā)現并完善了主流經濟學模型有關人性假設中的不足、遺漏和錯誤，使得經濟學能夠更好地解釋人的經濟行為和經濟運行規(guī)律。2024/11/2335第四節(jié)消費者心理因素

對經濟活動中人類心理和行為的研究最早可追溯到亞當·斯密。斯密在1759年出版的《道德情操論》中論述了同情、正義、美德、激情以及意志力和自我控制等人類情感與行為問題。費雪在1930年提出跨期選擇理論并分析了人們在跨期選擇中所表現出來的明顯反常行為。1936年，凱恩斯認為，情感在個人經濟決策中扮演著重要角色。20世紀50、60年代，西蒙提出，人不可能像主流經濟學假設的那樣完全理性，而只有有限理性。

卡尼曼、特沃斯基和塞勒對行為經濟學的研究做出過開創(chuàng)性貢獻。從20世紀70年代開始，卡尼曼和特沃斯基針對人的有限理性所導致的系統(tǒng)性偏差行為進行了大量研究，并于1979年提出行為經濟學的奠基性理論——前景理論。塞勒從現實活動中普遍存在的、但是與主流經濟學分析與預測不一致的人類行為中的“反?！爆F象入手，運用心理學等跨學科知識，對行為金融、勞動經濟、公共政策等領域中的人類行為進行了廣泛研究，提出了稟賦效應、心理賬戶等理論，為行為經濟學做出了重大貢獻。目前，行為經濟學逐漸得到了主流經濟學的認可并獲得數次諾貝爾經濟學獎，其成果廣泛應用到經濟管理與公共政策的各個方面并走入大眾視野。2024/11/23

2.影響價值判斷的心理機制

(1)前景理論

前景理論是由卡尼曼和特沃斯基提出的用來描述和分析人們在面對風險時的決策行為的理論，也有國內學者將其翻譯成預期理論、展望理論。該理論從人的心理特質和行為特征出發(fā)揭示了影響人們決策行為的非理性心理因素。一是確定效應，是指面對確定的收益時，人們是風險厭惡者，大多數人傾向于規(guī)避風險、見好就收、“落袋為安”。二是反射效應，是指面對確定的損失時，人們是風險偏好者，大多數人傾向于冒險“搏一把”。三是損失規(guī)避，是指人們對損失比對獲得更加敏感，損失和收益曲線具有不對稱性，比起得到人們更害怕失去，即人們具有損失厭惡的傾向。四是小概率迷戀，是指人們具有強調小概率事件的傾向。在小概率事件面前，人們對待風險的態(tài)度發(fā)生了反轉，即當面對小概率收益時，大多數人是風險偏好者；當面對小概率損失時，大多數人是風險厭惡者。2024/11/2337

(2)錨定效應

錨定效應是指人們通常不是依據結果自身而是依據結果與參照點的差距來進行判斷與決策，也稱為參照點效應。錨定效應來源于人們比較的心理，比較的對象是某些參照點。隨著參照點的變化，人們的決策行為也會發(fā)生變化。距離參照點越近，人們的敏感度越高，越容易選擇風險規(guī)避。例如，同樣要投資10萬元，對擁有100萬資產和1000萬資產的人來說，其感受到的風險和選擇冒險的概率是不同的。所以，在現實中富人比窮人更具有投資的魄力。面對同樣的情形，人們往往會根據不同的條件設置不同的參照點，所以即便是同一件事情有時也會得出不同的結論，而這個不同的參照點可能僅僅是不同的描述方式。例如，針對某種病毒侵襲有兩種防治方案，方案一會有60%的人得救，方案二會有40%的人死去，這兩種方案實際上完全一樣但是更多人選擇的是方案一。這種效應完全是一種心里錯覺，因為前者有得到的感覺，而后者有損失的感覺。2024/11/2338(3)稟賦效應

稟賦效應是指，與還沒有得到的東西相比，人們更看重已經擁有的東西。當人們一旦擁有某件物品，那么他（她）對給物品價值的評價就會高于未擁有這件物品時的評價，即自己擁有的是最好的。稟賦效應的心理機制可以用損失厭惡心理來進行解釋。在損失厭惡心理的驅使下，人們在決策過程中對利害的權衡是不均衡的，對“避害”的考量遠大于對“趨利”的考量。出于對損失的畏懼，人們對所擁有的的東西格外珍惜，以至于會自動放大其價值，在出賣商品時往往索要過高的價格。這一理論挑戰(zhàn)了傳統(tǒng)的消費者選擇理論，即效用取決于客觀的資產價值，它還沖擊了科斯定理有關當交易成本為零時產權的初始配置與效率無關的觀點。根據稟賦效應，最初的產權配置會影響資源的配置效率。稟賦效應說明，資產不僅僅具有客觀價值，其對特定主體來說還具有主觀價值。2024/11/2339(4)心理賬戶

心理賬戶具體有幾個方面的體現：一是人們對待收入和支出容易受到心理感受的影響；二是人們會從心理上自動地將金錢或資產歸入不同的“心理”賬戶并給予區(qū)別對待；三是沉沒成本效應，是指為了不浪費沉沒成本而繼續(xù)浪費更多成本的現象；四是交易效用，即人們在消費時獲得的效用包括兩個部分，一部分是獲得效用，是指獲得商品和服務以后得到的滿足感，相當于消費者剩余，其大小等同于商品和服務帶來的效用減去機會成本之差；第二部分就是交易效用，是指消費者期望價格與實際支付的價格之差。行為經濟學認為，人們之所以會有心理賬戶，是跟自我控制機制有關。如果說稟賦效應仍然假設人們都會試圖使其偏好最大化，但是心理賬戶理論則進一步偏離了主流經濟學，但是與現實則更為接近。2024/11/2340

3.行為經濟學與房地產估價

行為經濟學可以用來分析房地產市場活動以及房地產價值判斷等問題。例如，利用稟賦效應分析房屋征收補償估價。

稟賦效應的大小與物品的不可替代性、人們擁有該物品的時間、用途以及與該物品的情感聯系等密切有關。物品的不可替代性越強、人們擁有該物品的時間越長、使用該物品越頻繁、與該物品的情感聯系越緊密，稟賦效應就越強，人們對該物品的主觀價值也就越大，反之則越小，通常認為人格財產的稟賦效應最為強烈。房地產尤其是住宅不僅是物理意義上的建筑物，而是與家庭成員之間有著千絲萬縷的情感聯系，這些情感聯系都會成