《房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)》第12章 批量估價(jià)方法

《房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)》2024/11/2312024/11/232篇次章次

內(nèi)容基礎(chǔ)篇第一章

房地產(chǎn)概論第二章房地產(chǎn)估價(jià)概述理論篇第三章

房地產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格第四章

房地產(chǎn)價(jià)值形成理論第五章

房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制第六章

房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格影響因素方法篇第七章

比較法及其應(yīng)用第八章

收益法及其應(yīng)用第九章

成本法及其應(yīng)用第十章

假設(shè)開發(fā)法及其應(yīng)用第十一章

其他估價(jià)方法第十二章

批量估價(jià)方法實(shí)務(wù)篇第十三章

房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)第十四章

房地產(chǎn)估價(jià)程序第十五章

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告2024/11/233第十二章

房地產(chǎn)批量估價(jià)

如何防范“陰陽(yáng)合同”形成的稅收風(fēng)險(xiǎn)？

2024/11/234導(dǎo)入案例

2009年7月，北京昌平區(qū)的王先生通過(guò)房產(chǎn)中介與李先生簽訂房屋買賣合同，以54萬(wàn)元的價(jià)格出售其一套住房。為少繳稅款，雙方于同年9月就該房屋網(wǎng)簽了一份總價(jià)僅27.5萬(wàn)元的房屋買賣合同，并以此合同登記備案。房屋過(guò)戶后，王先生收到李先生28萬(wàn)元的房款。但沒想到的是，此后李先生就不再支付任何后續(xù)房款，其本人也離開北京并音信全無(wú)。王先生無(wú)奈訴至法院，要求李先生支付剩余房款。所幸法院缺席審理后認(rèn)定雙方簽訂的交易價(jià)款為54萬(wàn)元的房屋買賣合同是雙方真實(shí)的意思表示，應(yīng)依約履行，判決李先生應(yīng)向王先生支付剩余房款26萬(wàn)元。據(jù)悉，在二手房交易中通過(guò)“陰陽(yáng)合同”來(lái)實(shí)現(xiàn)逃稅目的的現(xiàn)象并非個(gè)案。近年來(lái)，不少城市提出將綜合運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)等技術(shù)來(lái)加強(qiáng)房易稅收征管。那么，可以采用什么樣的房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)來(lái)防范二手房交易中“陰陽(yáng)合同”所形成的稅收風(fēng)險(xiǎn)呢?2024/11/235第一節(jié)批量估價(jià)概述第二節(jié)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法第三節(jié)

特征價(jià)格法第四節(jié)

批量估價(jià)的應(yīng)用

本章目錄一、批量估價(jià)的概念

批量估價(jià)是指基于同一估價(jià)目的，利用共同的數(shù)據(jù)，采用相同的方法，并經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，對(duì)大量相似的房地產(chǎn)在給定日期的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的一類估價(jià)模式，與個(gè)案估價(jià)相對(duì)應(yīng)。相似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度等相同或類似的房地產(chǎn)。批量估價(jià)的特點(diǎn)是：運(yùn)用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估方法；運(yùn)用共同的樣本數(shù)據(jù)；對(duì)大批量的多宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)；要求評(píng)估結(jié)果的一致性和統(tǒng)一性。批量估價(jià)可以按照不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類。按照數(shù)學(xué)模型，可分為基于數(shù)理統(tǒng)計(jì)的批量估價(jià)和非數(shù)理統(tǒng)計(jì)的批量估價(jià)；按照估價(jià)原理，可分為基于比較法、收益法或成本法的批量估價(jià)；按照模型是否有可見參數(shù)分為參數(shù)化模型和非參數(shù)模型；按照是否有計(jì)算機(jī)輔助系統(tǒng)可分為手工批量估價(jià)和自動(dòng)批量估價(jià)。本節(jié)以下內(nèi)容主要針對(duì)基于數(shù)理統(tǒng)計(jì)的批量估價(jià)技術(shù)進(jìn)行介紹。2024/11/236第一節(jié)批量估價(jià)概述二、批量估價(jià)的產(chǎn)生與發(fā)展

房地產(chǎn)批量估價(jià)起源于對(duì)估價(jià)結(jié)果一致性和統(tǒng)一性的需求。最早的批量估價(jià)思想可以追溯到1919年，當(dāng)時(shí)有人將基于統(tǒng)計(jì)學(xué)的多元回歸分析方法應(yīng)用于美國(guó)農(nóng)業(yè)土地的估價(jià)。批量估價(jià)在城市房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用與研究從20世紀(jì)60年代開始逐漸增加。但是早期的批量估價(jià)只能依靠手工操作來(lái)完成，限制了批量估價(jià)技術(shù)的普及。20世紀(jì)70年代以后，隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)的發(fā)展，多元回歸分析與計(jì)算機(jī)技術(shù)相結(jié)合的計(jì)算機(jī)輔助批量估價(jià)逐漸興起，批量估價(jià)逐漸成為具有很大影響力的新型評(píng)估模式，尤其是在財(cái)產(chǎn)類從價(jià)稅的稅基評(píng)估中得到廣泛應(yīng)用。20世紀(jì)80年代以后，國(guó)際上形成了以比較法、收益法和成本法為基礎(chǔ)、將計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型與計(jì)算機(jī)技術(shù)有機(jī)結(jié)合的批量估價(jià)體系。從21世紀(jì)初開始，我國(guó)在多個(gè)省市陸續(xù)開展了基于房地產(chǎn)模擬評(píng)稅工作試點(diǎn)，相應(yīng)的批量估價(jià)技術(shù)也逐漸得到應(yīng)用。2021年10月，第十三屆全國(guó)人大常委會(huì)作出決定，授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。隨著我國(guó)房地產(chǎn)稅改革的穩(wěn)步推進(jìn)，批量估價(jià)技術(shù)與方法將得到更廣泛的研究與應(yīng)用。2024/11/237三、批量估價(jià)的理論依據(jù)

批量估價(jià)的理論依據(jù)體現(xiàn)在估價(jià)原理和估價(jià)技術(shù)兩個(gè)層面。

在估價(jià)原理層面，不同的批量估價(jià)方法具有不同的理論依據(jù)。例如，特征價(jià)格法以特征價(jià)格理論為依據(jù)。特征價(jià)格理論認(rèn)為產(chǎn)品是一系列特征屬性的集合。消費(fèi)者從產(chǎn)品中得到的效用并非產(chǎn)品本身，而是產(chǎn)品所擁有的特征屬性。每一個(gè)特征屬性都有其自身的價(jià)格，產(chǎn)品是作為內(nèi)在特征組合的集合來(lái)進(jìn)行出售的。

在估價(jià)技術(shù)層面，批量估價(jià)的理論依據(jù)是統(tǒng)計(jì)學(xué)。在基于數(shù)理統(tǒng)計(jì)的房地產(chǎn)批量估價(jià)中，無(wú)論是數(shù)據(jù)收集整理、還是估價(jià)模型構(gòu)建以及評(píng)估結(jié)果檢驗(yàn)等各個(gè)批量估價(jià)環(huán)節(jié)，均需要大量的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)、統(tǒng)計(jì)模型以及統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)的支撐，以保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、模型的可行性以及估價(jià)結(jié)果的一致性與可靠性。2024/11/238四、批量估價(jià)的適用對(duì)象與條件

在估價(jià)對(duì)象方面，批量估價(jià)主要適用于數(shù)量眾多且相似度較高的房地產(chǎn)，如成套住宅、小型商鋪、寫字樓、快捷酒店、標(biāo)準(zhǔn)廠房等，不適用于個(gè)別和特殊的房地產(chǎn)，如大型商場(chǎng)、星級(jí)飯店、特殊廠房等。在估價(jià)目的方面，批量估價(jià)主要適用于存量房交易稅收估價(jià)和房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)抵押貸款后重估等，房地產(chǎn)抵押貸款前評(píng)估、房屋征收估價(jià)不宜采用批量估價(jià)方法。在實(shí)際估價(jià)中，要采用批量估價(jià)還需要在市場(chǎng)、信息、技術(shù)。人才等方面滿足以下條件：①相對(duì)理性成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)；②完善的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)；④成熟的計(jì)算機(jī)自動(dòng)評(píng)估技術(shù)；④充分的房地產(chǎn)估價(jià)人才支撐與豐富的估價(jià)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)支持。2024/11/239五、批量估價(jià)與個(gè)案估價(jià)的比較

2024/11/23102024/11/2311第一節(jié)批量估價(jià)概述第二節(jié)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法第三節(jié)

特征價(jià)格法第四節(jié)

批量估價(jià)的應(yīng)用

本章目錄一、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法的概念

標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法是對(duì)估價(jià)范圍內(nèi)的所有被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行分組，使同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，在每組內(nèi)選定或設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)并測(cè)算其價(jià)值和價(jià)格，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格調(diào)整為各宗被估價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法是一種批量估價(jià)方法。根據(jù)估價(jià)原理不同，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法可分為基于比較法、收益法和成本法的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法。

基于比較法的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法主要適用于具有較多整體交易實(shí)例的房地產(chǎn)批量估價(jià)，基于收益法的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法主要適用于收益性房地產(chǎn)的批量估價(jià)，基于成本法的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法主要適用于建筑物的批量估價(jià)。不管是基于比較法的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法，還是基于收益法或成本法的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法，其本質(zhì)上都是比較法。2024/11/2312第二節(jié)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法二、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法的估價(jià)步驟與內(nèi)容

運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法估價(jià)主要有以下六個(gè)步驟：確定估價(jià)范圍；進(jìn)行房地產(chǎn)分組；確定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)；測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)價(jià)；確定有關(guān)調(diào)整系數(shù)；計(jì)算各宗被估價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)值。2024/11/2313

1.確定估價(jià)范圍確定估價(jià)范圍包括確定批量估價(jià)的區(qū)域范圍和估價(jià)對(duì)象范圍。區(qū)域范圍是指一個(gè)批量估價(jià)項(xiàng)目的被估價(jià)地區(qū)范圍，一般根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)委托人的要求來(lái)確定。估價(jià)對(duì)象范圍是指一個(gè)批量估價(jià)項(xiàng)目的被估價(jià)房地產(chǎn)的類型和數(shù)量，一般根據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)委托人的要求、適用的房地產(chǎn)類型等來(lái)確定。

2.進(jìn)行房地產(chǎn)分組

在確定的批量估價(jià)區(qū)域內(nèi)，按照用途、類型和區(qū)域?qū){入批量估價(jià)對(duì)象的所有房地產(chǎn)進(jìn)行分組，把相似的房地產(chǎn)分在同一組內(nèi)。按用途分組簡(jiǎn)稱“分用途”，按類型分組簡(jiǎn)稱“分類型”，按區(qū)域分組簡(jiǎn)稱“分區(qū)域”或“分區(qū)”。

如果估價(jià)對(duì)象包含不同用途的房地產(chǎn)，則通常先按用途分成幾個(gè)大類，然后進(jìn)行分區(qū)域和分類型。如果批量估價(jià)對(duì)象具有相同用途或?qū)儆谕惙康禺a(chǎn)，則應(yīng)先分區(qū)域再分類型。

一般來(lái)說(shuō)，劃分的組越小，模型的精度一般越高。但是如果分組過(guò)小，則同一組內(nèi)的交易實(shí)例樣本可能過(guò)少，難以滿足測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格或建立估價(jià)模型的需要。在實(shí)際估價(jià)中，可根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)滿足程度、估價(jià)結(jié)果精度要求、批量估價(jià)可操作性等情況來(lái)確定分組大小以及進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)分組。2024/11/2314

3.確定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)

標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)是指每一個(gè)房地產(chǎn)分組內(nèi)具有代表性的房地產(chǎn)。標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)一般情況下應(yīng)從組內(nèi)待估房地產(chǎn)中選定，在沒有合適的組內(nèi)房地產(chǎn)作為標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的情況下，也可以根據(jù)組內(nèi)房地產(chǎn)狀況設(shè)定某種虛擬的房地產(chǎn)作為標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)。4.測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)價(jià)

標(biāo)準(zhǔn)價(jià)是指標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格，可根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，選擇比較法、收益法或成本法等方法，采用個(gè)案估價(jià)方法來(lái)進(jìn)行求取。此外，還需對(duì)計(jì)算出的各個(gè)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)進(jìn)行適當(dāng)?shù)臋M向平衡與調(diào)整，然后確定最終的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。2024/11/2315

5.確定有關(guān)調(diào)整系數(shù)

基于被估價(jià)房地產(chǎn)與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)之間各種價(jià)值和價(jià)格影響因素的差異，利用大量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和測(cè)算，結(jié)合估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)和專家意見，得到每一個(gè)價(jià)值和價(jià)格影響因素的調(diào)整系數(shù)。6.計(jì)算被估房地產(chǎn)價(jià)值

利用測(cè)算出的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)與調(diào)整系數(shù)以及有關(guān)公式，將標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整為各宗被估價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)值。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法的基本公式為：

P=b0×X1×X2×...×Xn

上式中，P為被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值，b0為標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，參考前述步驟求取，X1、X2、...Xn為房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格調(diào)整系數(shù)。2024/11/23162024/11/2317第一節(jié)批量估價(jià)概述第二節(jié)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法第三節(jié)特征價(jià)格法第四節(jié)

批量估價(jià)的應(yīng)用

本章目錄一、特征價(jià)格法的概念

特征價(jià)格法是基于特征價(jià)格理論的批量估價(jià)方法。特征價(jià)格理論是用來(lái)描述異質(zhì)商品的價(jià)格與其差異特征關(guān)系的理論。特征價(jià)格法通過(guò)對(duì)估價(jià)范圍內(nèi)的被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行分組，使同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，將每組房地產(chǎn)價(jià)值結(jié)合價(jià)格作為因變量，把影響價(jià)值和價(jià)格的因素作為自變量即特征變量，建立多元回歸方程，搜集大量房地產(chǎn)成交價(jià)格及其特征數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)試算優(yōu)化和分析檢驗(yàn)，確定模型參數(shù)，建立房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格與其特征變量的函數(shù)關(guān)系，再利用該模型計(jì)算出各宗被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格。

與標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法相比，特征價(jià)格法對(duì)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)特別是交易實(shí)例數(shù)量等要求更高，其適用的房地產(chǎn)類型和地區(qū)因此受到一定限制。1967年，從Ridker首次將特征價(jià)格模型引入到住宅市場(chǎng)，此后特征價(jià)格法在房地產(chǎn)領(lǐng)域得到了廣泛應(yīng)用。2024/11/2318第三節(jié)特征價(jià)格法二、特征價(jià)格法的估價(jià)步驟與內(nèi)容

運(yùn)用特征價(jià)格法估價(jià)的主要步驟和內(nèi)容有：確定估價(jià)范圍；進(jìn)行房地產(chǎn)分組；設(shè)定多元回歸模型；確定多元回歸模型；計(jì)算各宗被估價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)格。其中，前兩個(gè)步驟和內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法中的要求基本相同，此處不再贅述。

1.設(shè)定多元回歸模型(1)選擇模型變量模型變量包括自變量與因變量，因變量是房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格，自變量是房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的影響因素。模型自變量可以從房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的影響因素中篩選，除了實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位特征以外，還應(yīng)增加時(shí)間特征。選擇自變量時(shí)，不能遺漏重要的影響影響因素，但是自變量也并非越多越好，有些特殊因素可在模型外另行處理，以免導(dǎo)致效率損失和共線性等問題。2024/11/2319(2)選擇模型形式

多元回歸模型根據(jù)模型結(jié)構(gòu)形式不同可分為加成模型、乘數(shù)模型和混合模型，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)精度、估價(jià)成本以及估價(jià)對(duì)象狀況選擇合適的回歸模型函數(shù)式。

1)加成模型(加法模型)

加成模型(加法模型)又分為線性模型、對(duì)數(shù)模型、對(duì)數(shù)線性模型和半對(duì)數(shù)模型等類型。

①線性模型

P=a0+a1Z1+a2Z2+……+anZn+ε

上式中，P為房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格；Zi為房地產(chǎn)特征變量；ε為隨機(jī)誤差項(xiàng)；回歸系數(shù)ai對(duì)應(yīng)著房地產(chǎn)特征變量的隱含價(jià)格，即反映特征變量Zi變化一個(gè)單位給房地產(chǎn)帶來(lái)的價(jià)格變動(dòng)數(shù)量。但是線性模型無(wú)法表現(xiàn)特征的邊際效用遞減規(guī)律。

2024/11/2320②對(duì)數(shù)模型

lnP=a0+a1lnZ1+a2lnZ2+……+anlnZn+ε

自變量和因變量的對(duì)數(shù)成線性關(guān)系?；貧w系數(shù)ai對(duì)應(yīng)著特征的價(jià)格彈性，即在其他特征不變的情況下，某特征變量Zi每變動(dòng)一個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格P將隨之變動(dòng)的百分率。

③對(duì)數(shù)線性模型

lnP=a0+a1Z1+a2Z2+……+anZn+ε

自變量采用線性形式，因變量采用對(duì)數(shù)形式。回歸系數(shù)ai對(duì)應(yīng)著房地產(chǎn)特征價(jià)格與總價(jià)格之比，即在其他特征不變的情況下，某特征變量Zi每變動(dòng)一個(gè)單位，房地產(chǎn)價(jià)格P隨之變動(dòng)的百分率。

④半對(duì)數(shù)模型

P=a0+a1lnZ1+a2lnZ2+……+anlnZn+ε自變量采用對(duì)數(shù)形式，因變量采用線性形式?；貧w系數(shù)ai對(duì)應(yīng)著房地產(chǎn)特征的邊際價(jià)格，即在其他因素不變的情況下，某特征變量Zi每變動(dòng)一個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格P隨之變化的幅度。2024/11/2321

2)乘數(shù)模型(乘法模型)

P=a0*Z1a1*Z2a2*……*Znan+ε

乘數(shù)模型屬于非線性模型，能夠捕捉到房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的非線性相關(guān)關(guān)系，但是無(wú)法表示加成關(guān)系，也無(wú)法將土地和建筑物的價(jià)值區(qū)分開來(lái)，通常適用于價(jià)格區(qū)間變動(dòng)非常大的房地產(chǎn)類型。通過(guò)對(duì)公式兩邊取對(duì)數(shù)，可將乘數(shù)模型轉(zhuǎn)化為加法模型。3)混合模型

P=(a0+a1Z1+a2Z2+……+aiZi)*Zi+1ai+1*Zi+2ai+2*……*Zi+nai+n+ε

混合模型也屬于非線性方程，這種模型可以讓模型的創(chuàng)建者根據(jù)不同的假設(shè)確定不同的模型形式。

選擇模型結(jié)構(gòu)時(shí)，可以先憑借經(jīng)驗(yàn)初步設(shè)定模型結(jié)構(gòu)及其相應(yīng)的函數(shù)形式，然后經(jīng)過(guò)不斷嘗試和修正，直到認(rèn)為函數(shù)形式能夠解釋樣本數(shù)據(jù)的差異，并使得模型對(duì)樣本數(shù)據(jù)的擬合滿足要求為止。2024/11/2322

2.確定多元回歸模型

確定多元回歸模型的步驟和內(nèi)容包括：量化模型變量；樣本數(shù)據(jù)處理；檢驗(yàn)?zāi)Ｐ妥兞浚荒Ｐ蛥?shù)估計(jì)；模型檢驗(yàn)。

(1)量化模型變量

①直接采用變量的實(shí)際數(shù)值或?qū)υ紨?shù)值進(jìn)行簡(jiǎn)單變換。這類特征變量如建筑面積、住宅年齡、樓層、距市中心距離、交通條件、時(shí)間因素、土地剩余年限、容積率等。

②采用Likert量表法將特征變量分為五個(gè)等級(jí)。等級(jí)分別為極差、差、一般、好、非常好，分別對(duì)應(yīng)1、2、3、4、5分。這類特征變量如裝修程度、周圍環(huán)境、物業(yè)管理等。

③綜合指標(biāo)打分法。根據(jù)變量所包含的二級(jí)指標(biāo)數(shù)量進(jìn)行打分，所含的二級(jí)指標(biāo)內(nèi)容越多得分越高。這類特征變量如文體設(shè)施、生活設(shè)施、教育設(shè)施、生活設(shè)施等。

④采用虛擬變量進(jìn)行量化。如朝向情況、車位、閣樓等。2024/11/2323

(2)樣本數(shù)據(jù)處理

如果存在特殊樣本或樣本數(shù)據(jù)，需要先對(duì)其進(jìn)行處理，主要是查找并刪除具有奇異值和影響點(diǎn)的樣本。奇異值是指標(biāo)準(zhǔn)化殘差過(guò)大的觀測(cè)量，影響點(diǎn)的非標(biāo)準(zhǔn)化殘差有時(shí)并不太大，但對(duì)參數(shù)估計(jì)的結(jié)果有較大的影響，通常采用協(xié)方差比來(lái)進(jìn)行衡量。奇異值和影響點(diǎn)可以采用統(tǒng)計(jì)軟件中默認(rèn)的判據(jù)來(lái)確定。樣本數(shù)據(jù)處理有時(shí)還需要對(duì)缺失的某些數(shù)據(jù)進(jìn)行補(bǔ)齊。(3)檢驗(yàn)?zāi)Ｐ妥兞?/p>

分析各個(gè)自變量之間的相關(guān)系數(shù)，找出相關(guān)性較強(qiáng)的各對(duì)自變量，為防止出現(xiàn)共線性問題，保留更重要的自變量，刪除另一個(gè)或另幾個(gè)相對(duì)次要的自變量。例如，建筑面積和房間數(shù)量之間的相關(guān)性較強(qiáng)，通常采用保留建筑面積而刪除房間數(shù)。2024/11/2324

(4)模型參數(shù)估計(jì)

參數(shù)估計(jì)是在已知系統(tǒng)模型結(jié)構(gòu)的前提下，利用模型的自變量和因變量數(shù)據(jù)來(lái)計(jì)算模型參數(shù)的過(guò)程。常用的模型參數(shù)估計(jì)方法是最小二乘法（OLS）。最小二乘法通過(guò)最小化誤差的平方和來(lái)尋找數(shù)據(jù)的最佳函數(shù)匹配。(5)模型檢驗(yàn)

模型檢驗(yàn)包括經(jīng)濟(jì)意義上的檢驗(yàn)以及顯著性檢驗(yàn)(值Sig.和T)、共線性診斷(方差膨脹因子VIF)、擬合優(yōu)度判定(判定系數(shù)R2)、方差齊性檢驗(yàn)(殘差散點(diǎn)圖)、D-W檢驗(yàn)(D-W值)、殘差正態(tài)性檢驗(yàn)(殘差直方圖)等統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)。

在實(shí)際估價(jià)中還可采用預(yù)測(cè)值與觀測(cè)值的比率、納稅人對(duì)估價(jià)結(jié)果的認(rèn)可程度(投訴率)來(lái)衡量模型的精度。2024/11/2325

3.計(jì)算各宗被估價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)格將采集到的各宗被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的影響因素?cái)?shù)據(jù)，如房齡、朝向、樓層、戶型等數(shù)據(jù)，代入所確定的多元回歸模型中，計(jì)算出各宗被估價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)格。2024/11/23262024/11/2327第一節(jié)批量估價(jià)概述第二節(jié)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法第三節(jié)

特征價(jià)格法第四節(jié)批量估價(jià)的應(yīng)用

本章目錄一、批量估價(jià)系統(tǒng)

(1)數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)：包括數(shù)據(jù)的調(diào)查、搜集、錄入、編輯、審核、保存、維護(hù)和管理等工作系統(tǒng)。

(2)自動(dòng)評(píng)估系統(tǒng)：是基于相應(yīng)批量估價(jià)技術(shù)和自動(dòng)評(píng)估模型開發(fā)的計(jì)算機(jī)估價(jià)系統(tǒng)，是批量估價(jià)系統(tǒng)的核心和關(guān)鍵。

(3)業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)：包括業(yè)務(wù)接洽、談判與承接，項(xiàng)目分配與進(jìn)度管理，結(jié)果審核，報(bào)告生成及其他管理工作系統(tǒng)等。

(4)爭(zhēng)議處理系統(tǒng)：主要負(fù)責(zé)與公眾就估價(jià)事項(xiàng)進(jìn)行溝通，處理各種估價(jià)申訴與調(diào)查以及相應(yīng)的法律訴訟等事宜。2024/11/2328第四節(jié)批量估價(jià)的應(yīng)用二、批量估價(jià)實(shí)踐

1.國(guó)外批量估價(jià)實(shí)踐

(1)美國(guó)

美國(guó)房地產(chǎn)稅制歷史悠久，房地產(chǎn)稅是地方政府重要而穩(wěn)定的收入來(lái)源。房地產(chǎn)稅收以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，需要定期予以評(píng)估。美國(guó)是世界上使用批量評(píng)估技術(shù)進(jìn)行房地產(chǎn)稅基評(píng)估經(jīng)驗(yàn)最豐富的國(guó)家之一。美國(guó)房地產(chǎn)批量估價(jià)系統(tǒng)的基本功能包括數(shù)據(jù)獲取、參數(shù)設(shè)置、實(shí)施評(píng)估、結(jié)果分析和發(fā)放稅單等。美國(guó)房地產(chǎn)稅基批量估價(jià)的流程可簡(jiǎn)要概括為：數(shù)據(jù)采集→數(shù)據(jù)處理→數(shù)據(jù)存儲(chǔ)→房地產(chǎn)分區(qū)→房地產(chǎn)分類→建立批量估價(jià)模型→對(duì)模型進(jìn)行校準(zhǔn)→結(jié)果檢驗(yàn)→模型解釋和推斷→爭(zhēng)議處理。

計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估系統(tǒng)和地理信息系統(tǒng)的廣泛使用，使房地產(chǎn)稅基評(píng)估過(guò)程更為公開、公正、公平、透明，大大減少納稅人對(duì)房地產(chǎn)評(píng)稅的投訴和訴訟，降低了稅收社會(huì)成本。2024/11/2329

(2)英國(guó)

英國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)估價(jià)歷史悠久，目前世界上主要的房地產(chǎn)估價(jià)方法大多源自英國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)踐。英國(guó)的稅基評(píng)估通常由英國(guó)稅務(wù)與海關(guān)總署下屬的估價(jià)署承擔(dān)，具體由其中的地方稅與住房補(bǔ)貼局負(fù)責(zé)。稅務(wù)與海關(guān)總署以及估價(jià)署均屬中央派出機(jī)構(gòu)，獨(dú)立于各地方政府。

英國(guó)的房地產(chǎn)稅基評(píng)估主要采用批量估價(jià)技術(shù)，其基本程序如下：①選取基準(zhǔn)房地產(chǎn)并使用成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)的成交實(shí)例來(lái)確定基準(zhǔn)房地產(chǎn)的價(jià)值區(qū)間，基準(zhǔn)房地產(chǎn)是指各類房地產(chǎn)的特征與價(jià)格比較典型的房地產(chǎn)；②以基準(zhǔn)房地產(chǎn)及其價(jià)值區(qū)間為基礎(chǔ)，評(píng)估待估房地產(chǎn)所屬的價(jià)值區(qū)間，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)勘察，確定估價(jià)對(duì)象的初始評(píng)估價(jià)值；③在初始評(píng)估基礎(chǔ)上，按照法律規(guī)定對(duì)待估房地產(chǎn)的課稅價(jià)值進(jìn)行再次評(píng)估。2024/11/2330

(3)加拿大

加拿大的房地產(chǎn)稅收體系和稅基評(píng)估比較成熟。以加拿大不列顛省為例，為建立統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，該省成立了專門機(jī)構(gòu)BCAssessment，負(fù)責(zé)對(duì)該省房地產(chǎn)稅稅基進(jìn)行評(píng)估。

加拿大不列顛省規(guī)定，房地產(chǎn)稅基評(píng)估采用市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，其稅基評(píng)估系統(tǒng)主要包括：①應(yīng)稅房地產(chǎn)分類：將應(yīng)稅房地產(chǎn)分為住宅等9個(gè)大類，每個(gè)大類還可再細(xì)分為各種具體的類型，每種類型的房地產(chǎn)具有不同的稅率以及相應(yīng)的評(píng)估方法。②稅基評(píng)估方法：包括比較法、成本法、收益法和法定比率法。③稅基評(píng)估周期：借助于批量估價(jià)系統(tǒng)，加拿大不列顛省的稅基評(píng)估周期由過(guò)去的3-5年縮短到每年一次，大大縮短了評(píng)估周期，降低了評(píng)估成本。④評(píng)估應(yīng)稅稅基：BCAssessment每年對(duì)全省應(yīng)稅房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，評(píng)估結(jié)果作為政府制定房地產(chǎn)稅率和征收房地產(chǎn)稅的依據(jù)。⑤爭(zhēng)議處理機(jī)制：房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利人對(duì)評(píng)估結(jié)果如有爭(zhēng)議，可以通過(guò)相應(yīng)程序進(jìn)行申訴或起訴。2024/11/2331

(4)南非

南非于2005年7月頒布《南非財(cái)產(chǎn)稅法》，隨后部分城市陸續(xù)開展了新稅基評(píng)估工作。南非的房地產(chǎn)稅基評(píng)估主要由政府機(jī)構(gòu)牽頭，評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)施，估價(jià)師委員會(huì)進(jìn)行監(jiān)管。

南非的房地產(chǎn)稅基評(píng)估方法各不相同。土地通常采用比較法，地上建筑物根據(jù)實(shí)際情況選擇成本法或其他適宜的估價(jià)方法。南非的稅基評(píng)估技術(shù)主要以借鑒美國(guó)等西方發(fā)達(dá)國(guó)家的批量估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，其流程主要包括：①財(cái)產(chǎn)識(shí)別，即界定待估房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)邊界并與納稅人情況進(jìn)行匹配；②財(cái)產(chǎn)數(shù)據(jù)收集，包括待估房地產(chǎn)的建成年代、材料、裝修、位置、朝向等要素；③數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)，包括納稅人及納稅信息、財(cái)產(chǎn)狀況及估價(jià)信息、房地產(chǎn)市場(chǎng)、有關(guān)法規(guī)等；④數(shù)據(jù)管理，包括數(shù)據(jù)錄入、編輯和質(zhì)量控制；⑤數(shù)據(jù)分析，根據(jù)已錄入的數(shù)據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)銷售價(jià)格變化、空間分布等進(jìn)行分析比較；⑥估價(jià)模型的建立和校準(zhǔn)；⑦估價(jià)模型的使用，以及評(píng)估師利用系統(tǒng)進(jìn)行的評(píng)估價(jià)值審核；⑧評(píng)估價(jià)值論證。2024/11/2332

(5)立陶宛

立陶宛1990年3月脫離蘇聯(lián)獨(dú)立，隨后開始私有化改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步建立并開始活躍，基于市場(chǎng)價(jià)值的房地產(chǎn)稅收體系逐漸建成。為開展房地產(chǎn)稅基評(píng)估和批量估價(jià)系統(tǒng)，立陶宛自1997年開始建立了一套綜合房地產(chǎn)地籍登記系統(tǒng)，并成立了專門機(jī)構(gòu)國(guó)家注冊(cè)事業(yè)中心(SECR)。2002年以后，進(jìn)一步完善了房地產(chǎn)數(shù)據(jù)系統(tǒng)，建立了面向批量評(píng)估的中央數(shù)據(jù)庫(kù)，覆蓋了全國(guó)所有地區(qū)的土地、建筑以及不可移動(dòng)的附屬設(shè)施等。2003年立陶宛的批量估價(jià)系統(tǒng)初步建成，建設(shè)了覆蓋全國(guó)各個(gè)地區(qū)和房地產(chǎn)類型的批量估價(jià)模型并編撰了土地價(jià)值地圖，公眾可以通過(guò)房地產(chǎn)地籍編號(hào)在SECR網(wǎng)站查詢?nèi)珖?guó)各個(gè)地區(qū)和城市相應(yīng)房地產(chǎn)的平均市場(chǎng)價(jià)值及其說(shuō)明。立陶宛的批量估價(jià)系統(tǒng)采用基于市場(chǎng)價(jià)值比較的多元線性回歸模型，特殊建筑與房地產(chǎn)則采用重置成本法和收益法進(jìn)行估價(jià)。采用多元回歸分析方法確定確定模型中各個(gè)影響因素的系數(shù)以后，還要根據(jù)模型在實(shí)際估價(jià)中的表現(xiàn)對(duì)模型進(jìn)行反復(fù)校準(zhǔn)。如果模型評(píng)估值和市場(chǎng)價(jià)值之間的差異超出了誤差容忍的范圍，就需要采用新的市場(chǎng)數(shù)據(jù)對(duì)模型進(jìn)行改進(jìn)，如此往復(fù)直到兩者差異達(dá)到可容忍的范圍內(nèi)。2024/11/2333

2.國(guó)內(nèi)批量估價(jià)實(shí)踐

我國(guó)大陸地區(qū)房地產(chǎn)批量評(píng)估的實(shí)踐主要得益于國(guó)家財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)工作的開展以及房地產(chǎn)交易按評(píng)估價(jià)征稅政策的實(shí)施。自2003年起，財(cái)政部與國(guó)家稅務(wù)總局先后在北京、江蘇、深圳、重慶、遼寧、寧夏、河南、安徽、福建、天津等十省區(qū)市開展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)。

2007年3月，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》。

2008年6月，國(guó)家稅務(wù)總局頒布了《關(guān)于應(yīng)用評(píng)稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格的意見》，決定在北京、重慶、青島、深圳、南京、杭州、丹東等城市，開展應(yīng)用評(píng)稅技術(shù)核定計(jì)稅價(jià)格工作，所謂評(píng)稅技術(shù)主要就是批量估價(jià)技術(shù)。

2009年07月，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于開展應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)稅技術(shù)核定交易環(huán)節(jié)計(jì)稅價(jià)格工作的通知》，要求各省區(qū)市及計(jì)劃單列市財(cái)稅部門“選定城市開展應(yīng)用評(píng)稅技術(shù)核定交易環(huán)節(jié)計(jì)稅價(jià)格工作”。2024/11/2334

2010年11月，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》，要求各級(jí)財(cái)稅征收機(jī)關(guān)“自2012年7月1日起，全面推行應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作”。

2011年1月開始，上海、重慶開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。

2011年07月，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于推廣應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》，要求“自2012年7月1日起對(duì)納稅人所申報(bào)的存量房交易價(jià)格要進(jìn)行全面評(píng)估，嚴(yán)格禁止不經(jīng)評(píng)估即直接按納稅人申報(bào)的交易價(jià)格征稅”，“要應(yīng)用房地產(chǎn)批量估價(jià)技術(shù)確定存量房交易價(jià)格估值”。

目前，國(guó)內(nèi)不少城市在房地產(chǎn)批量估價(jià)方面進(jìn)行了深入探索與實(shí)踐。以下以杭州、深圳、南京、香港等城市為例，簡(jiǎn)要介紹各地面向稅基評(píng)估的批量估價(jià)技術(shù)的應(yīng)用。2024/11/2335

(1)杭州

杭州是我國(guó)在房地產(chǎn)交易稅收征管環(huán)節(jié)最早應(yīng)用批量評(píng)估技術(shù)的城市之一。2008年4月，杭州正式上線“房屋交易計(jì)稅價(jià)格評(píng)估管理系統(tǒng)”，到2011年底逐步完成住宅、工業(yè)、商業(yè)等房地產(chǎn)稅基批量評(píng)估系統(tǒng)建設(shè)工作，被國(guó)家稅務(wù)總局認(rèn)定為全國(guó)創(chuàng)新目標(biāo)項(xiàng)目作為新的稅收征管模式在全國(guó)推廣。

在評(píng)估方法與模型方面，杭州市對(duì)住宅類房地產(chǎn)采用了基于比較法的批量評(píng)估方法，具體建模主要采用特征價(jià)格模型；對(duì)商業(yè)類房地產(chǎn)采用了基于收益法的批量評(píng)估模式；對(duì)工業(yè)類房地產(chǎn)采用成本法對(duì)其進(jìn)行批量評(píng)估。杭州通過(guò)批量估價(jià)系統(tǒng)，有效攔截了“陰陽(yáng)合同”，稅收總額提升明顯，基本達(dá)到了預(yù)期效果。

杭州基于比較法的住宅類房地產(chǎn)批量估價(jià)的步驟如下：①進(jìn)行房屋分類；②建立評(píng)稅分區(qū)；③設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)；④構(gòu)建評(píng)稅數(shù)學(xué)模型；⑤建立修正因素表；⑥估價(jià)計(jì)稅價(jià)值。2024/11/2336

(2)深圳

2010年，深圳成立了市國(guó)土房產(chǎn)評(píng)估發(fā)展中心，作為直屬于規(guī)劃和