房地產(chǎn)經(jīng)濟學教學課件第三章城市地租與土地區(qū)位教案

第三章城市地租與土地區(qū)位第一節(jié)城市地租一、地租和地租理論（一）地租的含義地租首先是一個經(jīng)濟范疇，是土地使用者為使用土地而支付給土地所有者的代價，這種代價可以以貨幣的形式表現(xiàn)出來，也可以是非貨幣形式，或者由使用土地的一方交易者提供等價資產(chǎn)或勞動。地租是土地所有權在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式地租又是一個社會歷史范疇，在不同的社會形態(tài)下，由于土地所有權性質的不同，地租的性質、內(nèi)容和形式也有很大的差異（二）地租理論的產(chǎn)生和發(fā)展過程1、古典政治經(jīng)濟學的地租理論威廉·配第弗朗索瓦·魁奈亞當·斯密大衛(wèi)·李嘉圖2、庸俗政治經(jīng)濟學的地租理論薩伊托馬斯·馬爾薩斯3、現(xiàn)代西方經(jīng)濟學的地租理論阿爾弗雷德·馬歇爾保羅·薩繆爾森雷利·巴洛維（三）馬克思主義的地租理論馬克思著重考察了資本主義農(nóng)業(yè)地租，科學地解釋了地租產(chǎn)生的原因、條件和源泉馬克思主義認為，在農(nóng)業(yè)的資本主義生產(chǎn)關系中涉及到三個階級之間的關系。一是土地所有者；二是租地的農(nóng)場主（資本家）；三是農(nóng)業(yè)雇傭工人。1、級差地租級差地租是經(jīng)營較優(yōu)土地的農(nóng)業(yè)資本家所獲得的，并最終歸土地所有者占有的超額利潤，其來源是產(chǎn)品個別生產(chǎn)價格與社會生產(chǎn)價格的差額，由于這種地租與土地等級相聯(lián)系，故稱為級差地租造成土地等級差異大致有三個原因：一是不同地塊在豐度、肥力上具有差異性二是不同地塊的地理位置即區(qū)位存在差異性三是同一塊土地上連續(xù)投資產(chǎn)生的勞動生產(chǎn)率也有差異性馬克思將由于土地豐度（肥力）和位置差異產(chǎn)生的超額利潤轉化的級差地租稱為級差地租I。將由于在同一地塊上各個連續(xù)投資的勞動生產(chǎn)率差異所產(chǎn)生的超額利潤轉化的級差地租稱為級差地租II。（1）級差地租I（2）級差地租II2、絕對地租馬克思把這種只要使用所有者的土地絕對需要支付的地租稱為絕對地租絕對地租的實體表現(xiàn)為農(nóng)業(yè)中的超額利潤，其來源有兩種不同的情況：一是在農(nóng)業(yè)資本有機構成低于社會平均有機構成的條件下，絕對地租來源于土地產(chǎn)品價值高于其生產(chǎn)價格的差額二是農(nóng)業(yè)資本有機構成趕上甚至超過工業(yè)的條件下，絕對地租只能來源于土地產(chǎn)品的市場價格高于其價值的差額3、壟斷地租壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤轉化成的地租。某些土地具有特殊的自然條件，能夠生產(chǎn)某些特別名貴又非常稀缺的產(chǎn)品這些產(chǎn)品就可以按照不僅大大超過生產(chǎn)價格，而且也超過其價值的壟斷價格出售。這時的壟斷價格只由購買者的購買欲望和支付能力決定二、城市地租及其形態(tài)（一）城市地租的含義所謂城市地租是指住宅經(jīng)營者或工商企業(yè)為建筑住宅、工廠、商店、銀行、娛樂場所，租用城市土地而交付給土地所有者的地租（二）城市級差地租城市級差地租產(chǎn)生的條件也是土地等級不同。這種等級表現(xiàn)在土地位置距市場中心的遠近，交通是否方便，人口流量是否足夠大，配套設施是否齊全等方面城市土地位置的優(yōu)劣決定著企業(yè)距離市場的遠近、運輸時間的長短和運費的高低城市土地位置的優(yōu)劣決定著市場容量的大小商業(yè)地租是城市地租最典型的形態(tài)，商業(yè)對土地位置最為敏感。作為商業(yè)地租實體的超額利潤是與商業(yè)企業(yè)所在位置所決定的顧客密度及其營業(yè)額等指標成正相關的城市土地位置優(yōu)劣不同必然產(chǎn)生不同的級差生產(chǎn)力，較優(yōu)位置土地的級差生產(chǎn)力必然轉化為超額利潤。在市場經(jīng)濟條件下，土地所有權和使用權的壟斷及其分離，使這種超額利潤轉化為城市級差地租I。城市土地和農(nóng)村土地一樣也可以進行集約經(jīng)營，即在同一塊土地上進行連續(xù)追加投資，由于各次追加投資生產(chǎn)率的不同，形成了級差生產(chǎn)力，這種級差生產(chǎn)力也必然轉化為級差超額利潤，進而轉化為城市級差地租II（三）城市絕對地租和壟斷地租1、城市絕對地租城市同樣存在絕對地租。城市土地所有權由國家壟斷，任何企業(yè)、單位、個人要使用城市土地，都必須向土地的所有者交納地租。這個由所有權的壟斷而必須繳納的地租就是城市絕對地租。城市絕對地租與農(nóng)村絕對地租相比具有不同的特點。城市絕對地租主要由使用城市土地的二、三產(chǎn)業(yè)提供的，城市土地是作為二、三產(chǎn)業(yè)活動的場所、基地、立足點和空間條件使用的，它的優(yōu)劣評價尺度主要由位置確定2、城市壟斷地租城市壟斷地租，是指城市中由某些特殊地塊的稀有功能帶來的生產(chǎn)經(jīng)營商品的壟斷價格所形成的壟斷超額利潤轉化來的地租壟斷地租是一種以真正的壟斷價格為基礎的地租，這種壟斷價格既不是由商品的生產(chǎn)價格決定，也不是由商品的價值決定，而是由購買者的需要和支付能力決定三、地租與城市房地產(chǎn)（一）地租與房地產(chǎn)價格1、地租與土地價格土地價格就是指能帶來同地租等量的利息的貨幣額，即地租的資本化2、地租和房地產(chǎn)價格地租對房地產(chǎn)價格有著非常重大的影響?？梢哉f地租變動直接影響著房地產(chǎn)價格，引起房地產(chǎn)價格上下波動。在其他條件不變時，地租水平提高，將使房地產(chǎn)價格上漲，反之，地租水平降低，將使房地產(chǎn)價格下降（二）地租與城市房地產(chǎn)開發(fā)地租水平的高低，進而土地價格的高低是影響房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要因素地租是城市土地使用者選擇用地的信號和指標第二節(jié)城市土地區(qū)位一、土地區(qū)位和區(qū)位理論（一）區(qū)位概念及區(qū)位理論的發(fā)展關于區(qū)位概念，一般有狹義和廣義兩種用法狹義的區(qū)位概念是指特定地塊（宗地）的地理和經(jīng)濟空間位置及其與相鄰地塊的相互關系廣義的區(qū)位概念是指人類一切活動，包括經(jīng)濟的、文化教育的、科學衛(wèi)生的一切活動以及人們的居住活動的空間布局及相互關系區(qū)位理論就是研究地塊地理和經(jīng)濟空間位置分布、相互關系及其影響因素的學說屠能韋伯克里斯塔勒奧古斯特·勒施（二）農(nóng)業(yè)區(qū)位理論中心內(nèi)容是：農(nóng)業(yè)土地利用類型和農(nóng)業(yè)土地經(jīng)營集約化程度，不僅取決于土地的天然特性，而且更重要的是依賴于當時的經(jīng)濟狀況和生產(chǎn)力發(fā)展水平，其中尤其是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地到農(nóng)產(chǎn)品消費地（市場）的距離（三）工業(yè)區(qū)位理論韋伯的工業(yè)區(qū)位理論的主要思想是通過運輸、勞動力及集聚因素相互關系的分析與計算，找出工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)成本最低的點作為工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。工業(yè)區(qū)位理論是以現(xiàn)代運輸方式為前提的，尋求的是在原材料和消費中心一定的情況下，工業(yè)企業(yè)的最佳分布點區(qū)位因素是指一個地理點上能對工業(yè)生產(chǎn)起積極作用和吸引作用的因素區(qū)位因素的特性分為自然－技術方面的區(qū)位因素和社會－文化方面的區(qū)位因素工業(yè)的區(qū)位選擇主要涉及三個因素：運輸費用、勞動成本和集聚因素1、運費因素。韋伯認為廠址應選擇運輸成本最低的地點運費決定于兩個因素：一是距離遠近，與運費成正比；二是原料性質，是常見性還是稀有性原料原料指數(shù)＝稀有性原料總重量/制成品總重量當原料指數(shù)小于l時，即采用稀有純粹原料，其運進工廠的物質總重量小于運出工廠產(chǎn)品的總重量，為節(jié)約運費，生產(chǎn)工廠應設在消費中心區(qū)當原料指數(shù)大于1時，即運進工廠的物質總重量大于運出工廠產(chǎn)品的總重量，如金屬冶煉、食品加工等，為節(jié)省運費，生產(chǎn)工廠應設在稀有性原料產(chǎn)區(qū)附近當原料指數(shù)等于l時，即采用純原料，其運進工廠的物質總重量與運出工廠產(chǎn)品的總重量相等，工廠既可選擇原料產(chǎn)地，也可選擇消費地或兩者之間的任何一點2、工資成本假定一個工廠，從運輸成本出發(fā)，選擇某一區(qū)位作為理想的廠址，但發(fā)現(xiàn)別處的工資較低。于是需要把增加的運輸成本和節(jié)約的工資對比如果每噸成本所增加的運輸成本大于所節(jié)省的工資成本，不應當遷移；如果每噸成本所增加的運輸成本小于所節(jié)省的工資成本，則應把廠址遷至工資較低地區(qū)3、集聚因素當工業(yè)的集聚和分散帶來的利益或節(jié)約超過離開運輸成本最小或工資成本較低的位置而追加的費用，則工業(yè)選址由集聚因素決定集聚經(jīng)濟效益的產(chǎn)生原因有：由于工廠企業(yè)規(guī)模擴大所帶來的大生產(chǎn)的經(jīng)濟效益或能節(jié)約的成本幾個工廠集中于一個地點能給各工廠帶來專業(yè)化的利益集聚因素帶來了外部經(jīng)濟利益的增長（四）城市區(qū)位理論克里斯塔勒從城市或中心居民點的物資供應、行政管理、交通運輸?shù)戎饕毮艿慕嵌忍岢隽顺鞘袇^(qū)位理論，即在一定區(qū)域內(nèi)城市和城市職能、規(guī)模及空間布局的學說，并概括為六邊形城市空間分布模型。人口規(guī)模交通行政管理（五）市場區(qū)位理論奧古斯特·勒施提出了市場區(qū)位理論。他把生產(chǎn)區(qū)位和市場區(qū)位結合起來，把利潤原則同產(chǎn)品的銷售范圍即同市場區(qū)位聯(lián)系起來，以利潤來判斷企業(yè)區(qū)位選擇的方向勒施的市場區(qū)位理論，是通過對整個企業(yè)體系的考察，從總體均衡的角度揭示區(qū)位的分布和選擇問題。勒施從最大利潤原則出發(fā)，對市場價格、需求、人口分布等多種因素進行分析“市場圈”概念區(qū)域集聚和點集聚問題壟斷和自由競爭最大利潤原則二、決定城市土地區(qū)位的主要因素1、自然條件和環(huán)境大致包括地形地貌、地質、水文、氣候、沿江沿湖臨?？可降茸匀粭l件以及資源狀況(主要指礦產(chǎn)資源和旅游資源等)2、交通和通訊城市內(nèi)部的交通和通訊城市對外部別的城市、地區(qū)以及國家的交通和通訊3、基礎設施指除交通、通訊以外的其他生產(chǎn)、生活和社會服務等基礎設施狀況，如道路的質量、煤氣、電力、通訊、供水設施的完善程度、污水污物和垃圾的排放處置能力等4、人口和經(jīng)濟集聚人口密度，包括常住人口、上班人口和流動人口經(jīng)濟集聚程度，即商業(yè)、銀行、保險、咨詢、服務業(yè)、運輸、旅游等行業(yè)發(fā)展程度居住、出行、采購、娛樂、旅游等條件狀況5、社會文化居民消費水平、結構和習慣居民文化道德水平、勞動力素質文化教育和科學研究機構發(fā)展狀況上述五方面區(qū)位因素中，第二、三、四、五是經(jīng)濟區(qū)位因素，是長期社會經(jīng)濟發(fā)展的結果這些因素可以歸結為：(1)運輸距離(原材料、燃料采購、產(chǎn)品銷售)、運輸時間、運輸成本(2)市場容量及其發(fā)展?jié)摿?3)信息資源利用(4)先進管理經(jīng)驗和科學技術的吸納采用(5)談判交易的方便最終可歸結為成本、交易費用和利潤三、城市土地利用的原則和功能分區(qū)（一）城市土地利用的原則在市場經(jīng)濟條件下，土地資源在各種競爭性用途及競爭者中進行分配。競爭性用途分配的結果形成了特定的城市功能分區(qū)和結構現(xiàn)實生活中競爭不可能是充分且完全的，土地利用可能難以達到最優(yōu)狀態(tài)，必須予以適當?shù)母深A，而干預的基本原則就是“最高最佳利用原則”（二）城市土地利用的功能分區(qū)1、商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)一般在大城市中心、交通路口、繁華街道兩側、大型公共設施周圍2、工業(yè)區(qū)根據(jù)各種工業(yè)的特點、污染狀況、占地面積等，可以分成內(nèi)圈工業(yè)區(qū)、外圍工業(yè)區(qū)和遠郊工業(yè)區(qū)3、居住區(qū)居住區(qū)一般在中央商業(yè)區(qū)與內(nèi)圈工業(yè)區(qū)之間，也可以設在內(nèi)圈工業(yè)區(qū)與外圍工業(yè)區(qū)之間第三節(jié)土地區(qū)位與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一、區(qū)位理論在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的作用區(qū)位理論為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了理論指導，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須遵循土地區(qū)位規(guī)律區(qū)位理論在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的作用，主要表現(xiàn)在兩個方面：能夠指導整個城市規(guī)劃，包括土地利用及城市建設工作能夠指導房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)用戶，更好地進行區(qū)位選擇，從而取得良好的經(jīng)濟效益和社會效益二、土地區(qū)位和城市規(guī)劃（一）土地區(qū)位與城市土地利用規(guī)劃的相互關系城市土地利用規(guī)劃的實質就是人類自覺地運用區(qū)位規(guī)律，合理安排土地用途的方向和規(guī)模，以獲取最大的效益。因為：土地的稀缺性土地的區(qū)位可變性土地的報酬遞減性土地經(jīng)營的壟斷性保護、優(yōu)化生態(tài)環(huán)境從城市土地規(guī)劃角度看，必須要重視土地區(qū)位的地域差異。土地的自然特性決定了自然條件和包括土地在內(nèi)的自然資源的差異性，也就是不同地區(qū)的自然條件和資源條件是存在差異的，只有充分和合理地運用當?shù)氐母鞣N資源條件才會使土地配置達到最佳狀態(tài)區(qū)位經(jīng)濟差異是由自然條件和社會經(jīng)濟條件即人們社會經(jīng)濟活動中的一系列因素造成的，城市土地規(guī)劃只有符合土地區(qū)位規(guī)律，才會符合土地最優(yōu)利用的原則（二）住宅區(qū)位與城市規(guī)劃城市住宅建設的區(qū)位選擇要服從城市土地利用總體規(guī)劃和功能分區(qū)規(guī)劃各經(jīng)濟主體、居民戶對距離市中心遠近不同的地段、愿意或能夠支付的地租數(shù)額是不一樣的在城市級差地租杠桿的調節(jié)下，住宅用地的區(qū)位選擇有一定的向外移動的特性（三）非住宅區(qū)位與城市規(guī)劃城市非居住用房發(fā)展規(guī)劃要服從城市土地利用規(guī)劃和城市發(fā)展總體規(guī)劃的基本要求城市非居住用房規(guī)劃必須體現(xiàn)綜合開發(fā)的原則城市非居住用房發(fā)展規(guī)劃要突出公共建筑設施配套功能三、土地區(qū)位與房地產(chǎn)投資（一）工業(yè)用房地產(chǎn)宏觀區(qū)位的選擇宏觀區(qū)位一般只涉及工業(yè)用房地產(chǎn)，工業(yè)用房地產(chǎn)又是由全國范圍內(nèi)工業(yè)的宏觀空間布局決定的工業(yè)區(qū)位的因素主要有資源條件、環(huán)境條件、交通和通訊條件、科學技術和勞動力條件以及市場條件等通常根據(jù)區(qū)位因素影響的程度不同可以分為：原料指向能源指向市場指向原料與市場雙重指向科技指向（二）城市房地產(chǎn)微觀區(qū)位選擇城市房地產(chǎn)微觀區(qū)位是指每一個商業(yè)企業(yè)、工業(yè)企業(yè)、事業(yè)機構、機關、居民戶等選擇自己所用房地產(chǎn)的區(qū)位或用地區(qū)位的問題房地產(chǎn)企業(yè)一般投資于商業(yè)、居住房地產(chǎn)。選擇商業(yè)房地產(chǎn)微觀區(qū)位的標準主要有：房屋本身要處于商業(yè)區(qū)，以獲得大量的外部經(jīng)濟一面或二面要面臨街道或道路要交通及通訊方便；人口流量要大增值潛力大，周圍鄰地預期有大的發(fā)展規(guī)劃而居民戶選擇