重慶市渝北區(qū)空港新城房地產(chǎn)板塊競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析

華港翡翠城競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析2012.9世聯(lián)地產(chǎn)2013年1月一、區(qū)域概況區(qū)域板塊劃分各版塊項(xiàng)目概況農(nóng)業(yè)園區(qū)板塊空港廣場(chǎng)板塊工業(yè)園東板塊回興板塊空港新城板塊渝北兩路片區(qū)板塊劃分空港新城回興板塊工業(yè)園區(qū)東區(qū)空港廣場(chǎng)以空港核心居住區(qū)的高定位領(lǐng)跑兩路區(qū)域，伴隨各種配套的相繼完善，以及各項(xiàng)目的完工交房和入住，板塊的人氣快速提升并引爆，有望成為兩路新的價(jià)值中心，區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo)者。中央公園的竣工，以及周圍住宅項(xiàng)目建設(shè)的啟動(dòng)，一批品牌開發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，帶動(dòng)板塊核心可能開始向東北方向偏移；輕軌3號(hào)線的通車，以及擁有江北國際機(jī)場(chǎng)等，便捷的交通拉近該板塊與主城及周邊區(qū)域的聯(lián)系。隨著空港新城的崛起，原有的聚居功能會(huì)被部分分散。老城區(qū)功能的局限性弊端，導(dǎo)致區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力的下滑，除保留原有的功能外，將逐步成為區(qū)域發(fā)展的追隨者；起步階段，伴隨區(qū)域的開發(fā)深入，配套設(shè)施的完善，會(huì)成為區(qū)域新的價(jià)值洼地，吸引市場(chǎng)關(guān)注。后期穩(wěn)步發(fā)展，有能力成為區(qū)域發(fā)展的挑戰(zhàn)者；充分利用自身自然資源以及政策利好，大力發(fā)展高端物業(yè)，以高端產(chǎn)品的成功占位，成為區(qū)域新的亮點(diǎn)；各版塊項(xiàng)目概況板塊項(xiàng)目總量(個(gè))項(xiàng)目總體量形態(tài)開發(fā)商空港新城板塊13華港翡翠城50萬㎡高層、洋房中航置業(yè)澤科港城國際70萬㎡高層、洋房澤科集團(tuán)潤(rùn)豐水尚55萬㎡高層、洋房好利來物業(yè)御城華府17萬㎡高層、洋房御城實(shí)業(yè)富悅麓山別苑19萬㎡高層、洋房富悅實(shí)業(yè)匯祥林里300062萬㎡洋房匯祥地產(chǎn)香城故事30萬㎡高層、洋房聚義物業(yè)泰碩明天7.5萬㎡高層泰碩地產(chǎn)同茂怡洲6.6萬㎡高層順慶置業(yè)紫臺(tái)春千集7萬㎡高層紫臺(tái)地產(chǎn)愛加歐郡40萬㎡高層、洋房寶田地產(chǎn)立邦香語湖16.5萬㎡高層、洋房立邦地產(chǎn)華辰財(cái)富廣場(chǎng)19.3萬㎡商鋪、寫字樓華辰物業(yè)工業(yè)園東區(qū)板塊5復(fù)地花嶼城20萬㎡別墅復(fù)信置業(yè)南方玫瑰城160萬㎡高層、洋房南方集團(tuán)環(huán)山國際28萬㎡高層地平線置業(yè)汀香樹5.9萬㎡高層強(qiáng)輝實(shí)業(yè)國際家紡城42萬㎡高層、別墅涌鑫地產(chǎn)回興板塊1旭輝新里程20.4萬㎡高層、洋房旭鵬地產(chǎn)空港廣場(chǎng)板塊1桃源居120萬㎡高層、洋房桃源居地產(chǎn)空港新城本案空港廣場(chǎng)工業(yè)園東區(qū)回興板塊空港新城板塊空港新城處于快速成長(zhǎng)階段，配套逐步完善中，泛空港核心居住區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮螅蛔吓_(tái)春千集本案泰碩明天同茂怡洲愛加歐郡香城故事澤科港城國際匯祥林里3000富悅麓山別苑潤(rùn)豐水尚御城華府華辰財(cái)富廣場(chǎng)華港翡翠城立邦香語湖空港新城板塊在售（持續(xù)銷售）項(xiàng)目13個(gè)，高層產(chǎn)品為主導(dǎo)，以澤科、匯祥、潤(rùn)豐和華港體量在50萬方以上項(xiàng)目為代表；項(xiàng)目質(zhì)素高品質(zhì)洋房社區(qū)，洋房區(qū)的好洋房區(qū)域名盤，市場(chǎng)知名度高占地面積27萬方體量50萬方容積率2.17綠化率30%建筑形態(tài)高層、洋房戶數(shù)3100自然資源：觀音生態(tài)公園、重慶中央公園、渝北體育館交通配套：公共汽車619、877、686在此設(shè)站點(diǎn)商業(yè)配套：2萬方商業(yè)+匯祥好萊塢商業(yè)街教育配套：空港實(shí)驗(yàn)小學(xué)、18班幼兒園、重慶八中其他配套：2000方社區(qū)會(huì)所華港翡翠城（在售）開發(fā)商：華港地產(chǎn)

基本資料

項(xiàng)目高層售罄項(xiàng)目在售洋房主力面積145~211平米，主力總價(jià)157-220萬物業(yè)形態(tài)開盤時(shí)間推出套數(shù)（套）推出體量（萬方）推出均價(jià)（元/）主力戶型開盤去化率高層2012.3.275143.6650057-84㎡95%高層2012.7.294583.4670057-105㎡92%高層2012.9.272291.7710057-105㎡60%近階段項(xiàng)目開盤信息：小結(jié)：高層多次開盤熱銷，市場(chǎng)地位不可撼動(dòng)執(zhí)行開盤快銷策略，開盤去化率，套數(shù)、金額市場(chǎng)第一；平均蓄客期35天，通過超高上訪量，強(qiáng)大賣壓促進(jìn)成交；區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)占一定比率，定點(diǎn)拓展，整體開花；產(chǎn)品：高層已全部去化，洋房剩余產(chǎn)品面積大，總價(jià)高出市場(chǎng)30萬；價(jià)格：高層2012.10成交價(jià)格7400元/㎡，洋房7000-12000元/㎡；客戶：高層以剛需客戶為主，主力客群為渝北客戶；品牌：外來開發(fā)商，在區(qū)域內(nèi)有一定市場(chǎng)知名度；資源：800米景觀大道、半山公園、游泳池、18班幼兒園；去化：2012年高層成交1201套，開盤去化率90%，洋房成交165套，去化90%項(xiàng)目綜述典型項(xiàng)目—澤科港城國際項(xiàng)目質(zhì)素地處于兩江新區(qū)核心地帶空港新城區(qū)域大盤，發(fā)展?jié)摿薮?，占地面積22萬平方米體量70萬平米容積率2.5綠化率38%建筑形態(tài)高層、別墅、洋房、商業(yè)戶數(shù)2662自然資源：觀音生態(tài)公園、沐仙湖、沐仙湖濕地公園交通配套：公共汽車619、686在此終點(diǎn)設(shè)站商業(yè)配套：10萬方商業(yè)教育配套：空港實(shí)驗(yàn)小學(xué)、三之三國際雙語幼兒園、

重慶八中其他配套：健身器材、羽毛球場(chǎng)、游泳池、籃球場(chǎng)澤科港城國際（在售）開發(fā)商：澤科集團(tuán)有限公司

基本資料

近階段項(xiàng)目開盤信息：物業(yè)形態(tài)開盤時(shí)間推出套數(shù)（套）推出體量（萬方）推出均價(jià)（元/）主力戶型開盤去化率洋房2010.9.18400.5210000119-16038%高層2011.7.231921.4700060-8346%高層2011.9.231241.2660074-10661%高層2011.12.102441.7670060-8534%高層2011.12.242441.7640060-8552%高層2012.6.211921.4675060.39-82.9388%高層2012.9.22481.8730060—8515%洋房2012.11.17570.68820098—17926%小結(jié)：區(qū)域大盤，影響力強(qiáng)高層針對(duì)剛需客群，性價(jià)比高，去化較快；項(xiàng)目產(chǎn)品線廣，體量大。項(xiàng)目在售高層主力面積60~82平米，折后價(jià)7100~7500元/平米項(xiàng)目在售洋房主力面積98~197平米，折后價(jià)7600~9200元/平米產(chǎn)品：在售產(chǎn)品為98-179平米的洋房，廚房鄰過道，影響較大價(jià)格：成交均價(jià)8200元/㎡，與匯祥爭(zhēng)搶區(qū)域低端洋房客戶客戶：項(xiàng)目客群相對(duì)比較廣，以渝北本地區(qū)域客戶為主品牌：區(qū)域知名開放商，有一定的影響力資源：景觀資源（湖景）豐富，商業(yè)配套尚未啟動(dòng)去化：高層售罄，洋房產(chǎn)品去化約70%項(xiàng)目綜述典型項(xiàng)目—潤(rùn)豐水尚項(xiàng)目質(zhì)素一期三面環(huán)湖，自然資源優(yōu)勢(shì)強(qiáng)；大體量，區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)項(xiàng)目代表；占地面積16.5萬平方米體量55萬平米容積率2.50綠化率33.3%建筑形態(tài)高層、洋房戶數(shù)3566自然資源：觀音巖生態(tài)公園、沐仙湖濕地公園、沐仙湖交通配套：619、686公交線終點(diǎn)站、毗鄰桂馥大道和

蘭馨大道商業(yè)配套：社區(qū)商業(yè)配套教育配套：渝北實(shí)驗(yàn)小學(xué)、社區(qū)品牌幼兒園、重慶八中其他配套：渝北黨校、渝北區(qū)人民政府、渝北區(qū)第三人

民醫(yī)院潤(rùn)豐水尚（在售）開發(fā)商：重慶好利來物業(yè)發(fā)展有限公司基本資料

項(xiàng)目在售高層主力面積43~89平米，折后價(jià)6400~7100元/平米項(xiàng)目在售洋房主力面積98~197平米，折后價(jià)7800~9500元/平米物業(yè)形態(tài)開盤時(shí)間推出套數(shù)（套）推出體量（萬方）推出均價(jià)（元/）主力戶型開盤去化率洋房2011.4.16700.99280110-150㎡76%洋房2011.4.21720.929250110-150㎡42%高層2011.11.125192.2660043-89㎡49%高層2011.12.092031.6660043-89㎡27%高層2012.2.253161.9642543-84㎡57%洋房2012.8.4700.98200110-150㎡21%高層2012.9.293161.9700043-84㎡36%近階段項(xiàng)目開盤信息：小結(jié)：一期剩余洋房去化較慢兩房產(chǎn)品去化較快，剩余主要為一房產(chǎn)品；推盤節(jié)奏較緩，開盤去化率較低，多以自然開盤方式推盤；產(chǎn)品：洋房剩余產(chǎn)品面積較大；高層以三房和一房為主，兩房缺失；價(jià)格：高層產(chǎn)品價(jià)格7100元/㎡，洋房產(chǎn)品8300元/㎡；客戶：高層以剛需客戶為主，針對(duì)兩路區(qū)域人群；品牌：外來開發(fā)企業(yè)，依靠大體量和高品質(zhì)有一定認(rèn)知度；資源：湖景資源豐富，一期地塊三面環(huán)湖；去化：整體處于持續(xù)銷售期中，開盤去化率較低，但持銷走勢(shì)較好；項(xiàng)目綜述典型項(xiàng)目—匯祥林里3000項(xiàng)目質(zhì)素項(xiàng)目體量大，產(chǎn)品線單一自身商業(yè)配套齊全，同享周邊大盤資源占地面積22萬平方米體量62萬平米容積率2.20綠化率40%建筑形態(tài)洋房戶數(shù)4072自然資源：沐仙湖濕地公園、中央公園交通配套：同茂大道，619、686公交終點(diǎn)站、蘭馨大道商業(yè)配套：自身26萬方商業(yè)配套教育配套：重慶八中、空港實(shí)驗(yàn)小學(xué)其他配套：渝北黨校、渝北區(qū)人民政府、渝北區(qū)第三人民醫(yī)院匯祥林里3000（在售）開發(fā)商：重慶匯祥地產(chǎn)發(fā)展有限公司基本資料

項(xiàng)目在售洋房主力面積96~170平米，折后價(jià)7500~9700元/平米近階段項(xiàng)目開盤信息：物業(yè)形態(tài)開盤時(shí)間推出套數(shù)（套）推出體量（萬方）推出均價(jià)（元/）主力戶型開盤去化率洋房2012.3.24790.88775096-16538%洋房2012.5.12560.67810096-16561%洋房2012.7.7560.67810096-16570%洋房2012.7.19280.3800096-17036%洋房2012.8.4420.46810096-16562%洋房2012.8.25280.29850096-16457%洋房2012.9.8560.67800096-16529%洋房2012.9.27280.29790096-16564%洋房2012.11.10280.32770099-15771%洋房2012.12.8420.47810099-15731%洋房2012.12.29420.47850099-15743%小結(jié)：持續(xù)銷售期項(xiàng)目，整體推售節(jié)奏較快。純洋房社區(qū)，樹立高品質(zhì)形象；小量快推方式，保證產(chǎn)品快速去化；超強(qiáng)力度老帶新，效果明顯。產(chǎn)品：純洋房社區(qū)，底躍贈(zèng)送超大面積花園價(jià)格：整體均價(jià)7900元/㎡，屬于經(jīng)濟(jì)型洋房客戶：項(xiàng)目客群相對(duì)比較窄，以兩路改善客戶為主品牌：區(qū)域知名企業(yè)，有一定品牌影響力資源：共享周邊資源配套，自身配備26萬方商業(yè)去化：開盤整體去化率較高，推盤節(jié)奏快，平均2-3周推一次盤項(xiàng)目綜述典型項(xiàng)目—愛加歐郡項(xiàng)目質(zhì)素地靠同茂大道，后期發(fā)展空間大東臨觀音巖生態(tài)公園，有一定自然資源優(yōu)勢(shì)占地面積12萬平方米體量40萬平米容積率2.50綠化率35%建筑形態(tài)高層、洋房、公寓戶數(shù)一期676戶資源配套：800畝觀音巖生態(tài)公園、中央公園交通配套：北臨同茂大道，附近619、686公交線設(shè)終點(diǎn)站商業(yè)配套：社區(qū)商業(yè)配套教育配套：渝北空港實(shí)驗(yàn)小學(xué)、重慶八中其他配套：渝北區(qū)黨校、渝北區(qū)人民政府、渝北區(qū)第三人民醫(yī)院愛加歐郡（在售）開發(fā)商：重慶寶田地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司基本資料

項(xiàng)目在售高層主力面積43~93平米，折后價(jià)6600~7400元/平米項(xiàng)目在售公寓主力戶型30~37平米，折后價(jià)7100~7500元/平米項(xiàng)目在售洋房主力面積96~170平米，折后價(jià)7500~9700元/平米近階段項(xiàng)目開盤信息：物業(yè)形態(tài)開盤時(shí)間推出套數(shù)（套）推出體量（萬方）推出均價(jià)（元/）主力戶型開盤去化率洋房2012.3.3240.28800080-13991%洋房2012.3.10240.28800080-13965%洋房2012.4.3240.28800080-13975%洋房2012.5.26240.28800080-13942%洋房2012.6.16240.28800080-14033%高層2012.4.71040.73675043-9362%高層2012.5.125161.8715030-3712%高層2013.1.192161.4740042-7844%小結(jié)：項(xiàng)目處于強(qiáng)銷期，渠道力度較大。一期洋房全部推出，價(jià)格保持區(qū)域中等水平；下半年以去化洋房剩余產(chǎn)品為主；高層2#樓1月份開盤，經(jīng)長(zhǎng)期蓄客，但開盤去化不理想。產(chǎn)品：洋房產(chǎn)品面積較小，舒適感較弱；高層產(chǎn)品團(tuán)購占多數(shù)；價(jià)格：上周開盤價(jià)格7400元/㎡，洋房?jī)r(jià)格與區(qū)域價(jià)格持平；客戶：高層以剛需客戶為主，洋房仍以兩路客戶為主；品牌：重慶知名開發(fā)企業(yè)，有一定的品牌號(hào)召力；資源：臨近生態(tài)公園，毗鄰?fù)蟮溃笃趦r(jià)值提升潛力較大；去化：整體處于持續(xù)銷售期中，去化速度較慢；項(xiàng)目綜述空港新城板塊特征：產(chǎn)品：公寓以30-37㎡的單配和小一房為主，去化速度較慢；高層

以60-85㎡的兩房和三房為主，各項(xiàng)目產(chǎn)品同質(zhì)化情況嚴(yán)重；洋房

去化主力為100-130㎡的中間層戶型，160-200㎡的躍層戶型去化較慢。價(jià)格：公寓30-37㎡單配，較區(qū)域價(jià)格高出100-300元/㎡；高層

60-70㎡兩房，區(qū)域均價(jià)7000-7300元/㎡，80-100㎡三房，區(qū)域價(jià)格6900-7200元/㎡；洋房

100-130㎡的中間層戶型，均價(jià)7500-8400元/㎡，160-200㎡的底躍戶型，8600-9400元/㎡，頂躍和大面積露臺(tái)贈(zèng)送戶型均價(jià)10500-11500元/㎡?？蛻簦汗⒁詢陕穮^(qū)域投資客戶為主，無大賣點(diǎn)吸引銷售難度較大；高層

以兩路區(qū)域剛需客戶為主力，兩路周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶群為輔；洋房

針對(duì)三北地區(qū)的改善型客戶，兩路地區(qū)的客戶占多數(shù)。回興板塊回興板塊：兩路聚集區(qū)域，交通和配套完善，處于衰退下滑階段，亟待改造更新（回興板塊為兩路老城區(qū)域，可供開發(fā)土地逐年減少）；旭輝朗香郡旭輝新里程緊鄰江北國際機(jī)場(chǎng)，坐擁機(jī)場(chǎng)高速、319國道、渝懷鐵路、金開大道、外環(huán)繞城高速路、輕軌3號(hào)線、近距離的寸灘保稅港，形成區(qū)域獨(dú)有的海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)，為區(qū)域發(fā)展創(chuàng)造了得天獨(dú)厚的便利交通，并逐步融入主城。旭輝項(xiàng)目質(zhì)素項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，周邊配套完善，交通便利；綜合大盤，臨近人造自然景觀（寶圣湖）。典型項(xiàng)目—旭輝新里程項(xiàng)目質(zhì)素項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，周邊配套完善，交通便利綜合大盤，臨近人造自然景觀（寶圣湖）占地面積9.1萬方體量20.4萬方容積率2.5綠化率34.6%建筑形態(tài)高層、洋房戶數(shù)1634戶自然資源：寶圣湖生態(tài)公園交通配套：臨近輕軌3號(hào)線，寶桐路公交車站商業(yè)配套：社區(qū)商業(yè)配套、新世紀(jì)超市、永輝超市教育配套：社區(qū)幼兒園、重慶一中寄宿學(xué)校等其他配套：重醫(yī)德安醫(yī)院、回興街道社區(qū)醫(yī)院等旭輝（在售）開發(fā)商：重慶旭鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司基本資料

項(xiàng)目在售高層主力面積86-109平米，折后價(jià)6800~7300元/平米項(xiàng)目在售洋房主力面積104~219平米，折后均價(jià)8500元/平米近階段項(xiàng)目開盤信息：物業(yè)形態(tài)開盤時(shí)間推出套數(shù)（套）推出體量（萬方）推出均價(jià)（元/）主力戶型開盤去化率洋房2011.7.24700.98850093-21963%洋房2012.4.28700.988500104—21946%高層2011.8.271871.5690059-9842%高層2011.9.252461.9640047-7976%高層2010.9.289262.4822020-5815%高層2010.11.265222.2975027-8121%高層2011.11.61891.5650086-10988%高層2011.11.271261.1630084-9695%高層2011.12.181200.98624059-8989%高層2012.2.18650.52620082-9491%高層2012.6.222582670047-7986%高層2012.9.231891.6660086-109㎡56%高層2012.10.281891.6690080-109㎡34%小結(jié)：尾盤銷售，低價(jià)入市快速去化。進(jìn)入清盤階段；低價(jià)緊推，快速去化；剛需產(chǎn)品，周邊配套完善，地段優(yōu)勢(shì)突出。產(chǎn)品：設(shè)計(jì)合理，滿足市場(chǎng)需求；價(jià)格：高層單價(jià)6600-6800元/㎡，性價(jià)比高；客戶：項(xiàng)目客群相對(duì)較廣，以三北本地區(qū)域客戶為主品牌：全國知名開放商，有一定的影響力資源：區(qū)位成熟，社區(qū)自身及周邊配套完善，交通便利去化：項(xiàng)目整體進(jìn)入尾盤銷售階段，去化速度較快項(xiàng)目綜述產(chǎn)品：高層

以60-90㎡的兩房和三房為主，產(chǎn)品有一定程度同質(zhì)化；洋房

去化主力為110-140㎡的中間層戶型，180-200㎡的躍層戶型去化較慢。價(jià)格：高層

60-70㎡兩房，區(qū)域均價(jià)6900元/㎡，80-90㎡三房，區(qū)域價(jià)格6700元/㎡；洋房

110-140㎡的中間層戶型，均價(jià)8600-8800元/㎡，160-200㎡的底躍層戶，7500-8200元/㎡?？蛻簦焊邔?/p>

以兩路區(qū)域剛需客戶為主力；洋房

針對(duì)主城地區(qū)的改善型客戶，三北地區(qū)的客戶占多數(shù)?；嘏d板塊特征：空港廣場(chǎng)板塊桃源居空港廣場(chǎng)板塊：發(fā)展起步階段，積極發(fā)展高端物業(yè)，提升板塊價(jià)值；總體規(guī)劃面積54平方公里，以汽車制造業(yè)，通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)，電線電纜、光纜及電工器材制造業(yè)和金屬加工機(jī)械制造業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)已引進(jìn)各類企業(yè)200余家。園區(qū)綜合配套完備，產(chǎn)業(yè)定位及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃科學(xué)合理，產(chǎn)業(yè)鏈條延伸壯大，產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局基本形成。桃源居項(xiàng)目質(zhì)素地處空港廣場(chǎng)板塊核心區(qū)域；大體量，大品牌，影響力強(qiáng)；桃源公園已建成，環(huán)境優(yōu)越；典型項(xiàng)目—桃源居項(xiàng)目質(zhì)素地處空港廣場(chǎng)板塊核心區(qū)域；大體量，大品牌，影響力強(qiáng)；桃源公園已建成，環(huán)境優(yōu)越；占地面積85萬方體量120萬方容積率0.66綠化率60%建筑形態(tài)高層、洋房戶數(shù)7500資源配套：470畝桃源公園和獅子山公園，生態(tài)峽谷景觀交通配套：輕軌3號(hào)線約300米，609、616、613等公交車始發(fā)站點(diǎn)商業(yè)配套：社區(qū)商業(yè)配套教育配套：社區(qū)幼兒園（2個(gè)）、渝北實(shí)驗(yàn)小學(xué)，八中等其他配套：渝北區(qū)圖書館桃源居分館、渝北區(qū)人民醫(yī)院桃源居社康中心、老年大學(xué)、會(huì)所式體育館、超市、銀行、餐飲、桃源居國際花園（在售）開發(fā)商：桃源居（重慶）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司基本資料

項(xiàng)目在售高層主力面積68-110平米，折后價(jià)8000~8600元/平米項(xiàng)目在售洋房主力面積115~215平米，折后價(jià)8800-12000元/平米近階段項(xiàng)目開盤信息：物業(yè)形態(tài)開盤時(shí)間推出套數(shù)（套）推出體量（萬方）推出均價(jià)（元/）主力戶型開盤去化率洋房2012.4.211702.78800118-21469%洋房2012.9.22701.129500115-21521%高層2012.6.301110.95780069-11086%高層2012.7.211501.3845075-11622%高層2012.9.21881.6799068—10228%高層2012.9.221671.3795068-11418%小結(jié)：區(qū)域高品質(zhì)項(xiàng)目，持續(xù)銷售階段.前期洋房起勢(shì)，塑造項(xiàng)目高品質(zhì)形象；大體量開發(fā)，外來品牌房企，影響力強(qiáng)；板塊核心，區(qū)域配套成熟；產(chǎn)品：區(qū)域內(nèi)高端產(chǎn)品，影響力強(qiáng)；價(jià)格：洋樓單價(jià)8300元/㎡，洋房9200元/㎡，處于區(qū)域最高水平；客戶：客群相對(duì)較廣，以三北地區(qū)域客戶為主，團(tuán)購客戶居多；品牌：全國知名開放商，有較強(qiáng)的影響力；資源：區(qū)位成熟，社區(qū)配套完善，交通便捷；去化：項(xiàng)目開盤去化較少，但因強(qiáng)勢(shì)推廣支撐持銷期去化較好；項(xiàng)目綜述空港廣場(chǎng)板塊特征：產(chǎn)品：洋房

以140-190㎡為主，區(qū)域內(nèi)無同質(zhì)化；小高層（洋樓）以75-116㎡為主，板塊內(nèi)基本無競(jìng)爭(zhēng)；價(jià)格：洋房

品牌開發(fā)商，高定位，均價(jià)9000-14000元/㎡。小高層（洋樓）高品質(zhì)產(chǎn)品延續(xù)，均價(jià)8000-9000元/㎡?？蛻簦阂匀眳^(qū)域改善型客戶為主，少量?jī)陕穭傂杩蛻絷P(guān)注區(qū)域小體量項(xiàng)目高層；高端產(chǎn)品內(nèi)部團(tuán)購客戶較多；工業(yè)園東區(qū)板塊復(fù)地花嶼城南方玫瑰城中德萊恩國際項(xiàng)目申佳項(xiàng)目環(huán)山國際汀香樹國際家紡城園區(qū)東區(qū)：發(fā)展起步階段，受地勢(shì)和配套不完善影響較嚴(yán)重，后期逐步提升；背靠渝北區(qū)主城，東臨玉峰山、環(huán)山兩座大型生態(tài)公園，南毗北部新區(qū)，西接長(zhǎng)安福特汽車城。國內(nèi)首個(gè)內(nèi)陸保稅港區(qū)的空港、水港功能區(qū)分布于園區(qū)兩側(cè)，園區(qū)到江北國際機(jī)場(chǎng)車程為五分鐘、寸灘保稅港十五分鐘、重慶北火車站二十分鐘，總體規(guī)劃面積約35平方公里，以重慶服裝城和物流中心為重點(diǎn)。工業(yè)園東區(qū)主要項(xiàng)目有：南方玫瑰城、國際家紡城、復(fù)地花嶼城、環(huán)山國際，汀香樹目前處于尾盤銷售期；申佳項(xiàng)目和中德項(xiàng)目未開始銷售，中德項(xiàng)目形象展示系統(tǒng)已開始運(yùn)作，預(yù)計(jì)將于2013年中旬面市；典型項(xiàng)目—環(huán)山國際項(xiàng)目質(zhì)素區(qū)域剛需樓盤；戶型設(shè)計(jì)較好，價(jià)格較低，高性價(jià)比；占地面積8萬方體量28萬方容積率3綠化率30%建筑形態(tài)高層戶數(shù)2918周邊企業(yè)：服裝城、娃哈哈工業(yè)園、金山工業(yè)園、臺(tái)商工業(yè)園、生物制藥園、物流園交通配套：610公交站點(diǎn)商業(yè)配套：社區(qū)商業(yè)配套教育配套：南方翻譯學(xué)校、海聯(lián)學(xué)院、西南政法大學(xué)、重慶一中寄宿學(xué)校、回興中學(xué)其他配套：重醫(yī)德安醫(yī)院、回興社區(qū)門診、芳華醫(yī)院等環(huán)山國際（在售）開發(fā)商：重慶市地平線置業(yè)有限公司基本資料

項(xiàng)目在售高層主力面積36-90平米，折后價(jià)6900~7200元/㎡近階段項(xiàng)目開盤信息：物業(yè)形態(tài)開盤時(shí)間推出套數(shù)（套）推出體量（萬方）推出均價(jià)（元/）主力戶型開盤去化率高層2011.12.183001.8620042-6527%高層2012.3.302601.6656036-6524%高層2012.5.251321.42660063-9056%高層2012.9.231321.42690063-8418%小結(jié)：剛需產(chǎn)品持續(xù)銷售，開盤去化率偏低，底價(jià)策略促使持銷期銷售效果較好項(xiàng)目受區(qū)域發(fā)展影響較大，價(jià)格難以走高；剛需產(chǎn)品滿足市場(chǎng)需求；產(chǎn)品：剛需性產(chǎn)品，性價(jià)比高，持銷去化速度較快；價(jià)格：?jiǎn)蝺r(jià)6900元/㎡，處于區(qū)域價(jià)位中等偏下水平；客戶：以剛需客戶為主，針對(duì)兩路區(qū)域客群；品牌：區(qū)域不知名開放商，影響力弱；資源：區(qū)位發(fā)展起步階段，各方面配套較弱；去化：持續(xù)銷售階段，月均去化15-25套。項(xiàng)目綜述典型項(xiàng)目—國際家紡城項(xiàng)目質(zhì)素區(qū)域剛需樓盤；戶型設(shè)計(jì)較好，價(jià)格較低，高性價(jià)比；占地面積15萬方體量42萬方容積率2.8綠化率30.1%建筑形態(tài)高層戶數(shù)5713周邊企業(yè)：服裝城、娃哈哈工業(yè)園、金山工業(yè)園、臺(tái)商、工業(yè)園、生物制藥園、物流園交通配套：610公交站點(diǎn)商業(yè)配套：社區(qū)商業(yè)配套教育配套：南方翻譯學(xué)校、海聯(lián)學(xué)院、西南政法大學(xué)、重慶一中寄宿學(xué)校、回興中學(xué)其他配套：重醫(yī)附三院、回興醫(yī)院以及社區(qū)門診等國際家紡城（在售）開發(fā)商：重慶涌鑫地產(chǎn)有限公司基本資料

項(xiàng)目在售高層主力面積19-80平米，折后價(jià)7200~8600元/㎡項(xiàng)目在售別墅主力面積158~159平米，折后價(jià)9000-10500元/平米近階段項(xiàng)目開盤信息：物業(yè)形態(tài)開盤時(shí)間推出套數(shù)（套）推出體量（萬方）推出均價(jià)（元/）主力戶型開盤去化率公寓（精裝）2011.01.025922.21100023-5012%公寓（精裝）2011.01.304101.91100020-588%公寓（精裝）2011.04.166422.7870021-8016%聯(lián)排2011.08.27280.459386158-15972%公寓（精裝）2012.4.196422.7840019-8121%公寓（清水）2012.6.223321.4720034-486%小結(jié)：依托南方翻譯學(xué)院租賃市場(chǎng)，公寓快速去化.項(xiàng)目周邊租賃市場(chǎng)旺盛，低總價(jià)小面積公寓在該區(qū)域較受歡迎；慢節(jié)奏大批量推盤，保證房源銷售的持續(xù)性；產(chǎn)品：主力為20-50平米公寓，兩房緊湊戶型；價(jià)格：清水公寓單價(jià)7300元/㎡，精裝公寓8500元/㎡；客戶：以投資客戶為主，針對(duì)兩路和打渝北區(qū)域客群；品牌：區(qū)域有一定實(shí)力開放商，影響力較強(qiáng)；資源：享受教育資源豐富，周邊租賃市場(chǎng)旺盛；去化：開盤去化率較低，低總價(jià)在持銷期效果明顯。項(xiàng)目綜述典型項(xiàng)目—汀香樹占地面積2萬方體量5.9萬方容積率2.5綠化率60%建筑形態(tài)高層戶數(shù)644汀香樹（在售）開發(fā)商：重慶強(qiáng)輝實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司基本資料

項(xiàng)目質(zhì)素現(xiàn)金流項(xiàng)目，快速去化為主；受制于區(qū)域發(fā)展，認(rèn)同度較低；周邊企業(yè)：服裝城、娃哈哈工業(yè)園、金山工業(yè)園、臺(tái)商工業(yè)園、生物制藥園、物流園交通配套：610公交站點(diǎn)商業(yè)配套：社區(qū)商業(yè)配套、精品主題酒店教育配套：南方翻譯學(xué)校、海聯(lián)學(xué)院、西南政法大學(xué)、重慶一中寄宿學(xué)校、回興中學(xué)其他配套：重醫(yī)德安醫(yī)院、回興社區(qū)門診、芳華醫(yī)院等、籃球場(chǎng)、綠地公園項(xiàng)目在售高層主力面積36-64平米，折后價(jià)6600~7000元/㎡近階段項(xiàng)目開盤信息：物業(yè)形態(tài)開盤時(shí)間推出套數(shù)（套）推出體量（萬方）推出均價(jià)（元/）主力戶型開盤去化率高層2012.5.51060.58670036-6327%高層2012.7.132111.1660036-6424%高層2012.8.242111.1700039-6356%小結(jié)：現(xiàn)金流項(xiàng)目，持續(xù)銷售階段小體量項(xiàng)目，現(xiàn)金流樓盤；受區(qū)域發(fā)展初期階段影響嚴(yán)重，配套缺失；項(xiàng)目綜述產(chǎn)品：面積小，公寓類產(chǎn)品，針對(duì)年輕群體和投資客戶；價(jià)格：6900元/㎡，面積小，總價(jià)偏低；客戶：項(xiàng)目客群相對(duì)較窄，以兩路地區(qū)首置和投資客戶為主；品牌：區(qū)域知名開放商，有一定的影響力；資源：區(qū)位發(fā)展起步階段，各方面配套較弱；去化：現(xiàn)金流項(xiàng)目持續(xù)銷售階段，去化速度相對(duì)較慢；典型項(xiàng)目—復(fù)地花嶼城占地面積80萬方體量20萬方容積率0.25綠化率35%建筑形態(tài)疊拼別墅、類獨(dú)棟戶數(shù)復(fù)地花嶼城（在售）開發(fā)商：重慶復(fù)地置業(yè)有限公司基本資料

項(xiàng)目質(zhì)素主力經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品，去化較快；示范區(qū)景觀打造優(yōu)美，市場(chǎng)認(rèn)同度高；周邊企業(yè)：百事可樂、聯(lián)合技術(shù)、霍尼韋爾ABB、微軟、惠普、沃爾沃等世界500強(qiáng)國內(nèi)名企云集

交通配套：緊鄰軌道3、9號(hào)線商業(yè)配套：社區(qū)商業(yè)配套教育配套：四川外語學(xué)院、西南政法大學(xué)、回興一中、華人當(dāng)代美術(shù)館其他配套：回興醫(yī)院、渝北區(qū)中心人民醫(yī)院、渝北區(qū)中醫(yī)院西部國際會(huì)展中心、重慶大劇院、重慶科技館項(xiàng)目在售別墅117-365㎡，折后價(jià)10000-12000元/㎡近階段項(xiàng)目開盤信息：物業(yè)形態(tài)開盤時(shí)間推出套數(shù)（套）推出體量（萬方）推出均價(jià)（元/）主力戶型開盤去化率疊拼2012.10.131041.710000117-21370%類獨(dú)棟2012.10.13762.310500245-36540%疊拼2012.12.13400.710500117-25830%疊拼2012.1.5400.3511000117-25920%小結(jié)：區(qū)域高端項(xiàng)目，客戶分布廣泛前期別墅推廣調(diào)性高，塑造項(xiàng)目高品質(zhì)形象；示范區(qū)景觀效果好，客戶認(rèn)同感強(qiáng)；經(jīng)濟(jì)型別墅，低總價(jià)搶奪區(qū)域部分洋房客戶；項(xiàng)目綜述產(chǎn)品：經(jīng)濟(jì)型別墅，疊拼面積較小，116-258㎡；價(jià)格：10000元/㎡的價(jià)格配備小面積戶型，總價(jià)低至116萬；客戶：項(xiàng)目客群分布較廣，包括部分外省和港澳客戶；品牌：品牌開放商，在重慶別墅市場(chǎng)有一定影響力；資源：交通相對(duì)方便，小區(qū)環(huán)境優(yōu)異；去化：首次開盤去化率較高，隨著積累客戶被消化，銷售進(jìn)度放緩；產(chǎn)品：高層

以60-85㎡的兩房和三房和30-45㎡的單配和一房為主，產(chǎn)品有一定程度同質(zhì)化；別墅以116-235㎡的疊拼銷售為主，同類產(chǎn)品無同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，與洋房客群存在競(jìng)爭(zhēng)；價(jià)格：高層

60-80㎡剛需產(chǎn)品，區(qū)域均價(jià)6600-6800元/㎡，30-40㎡產(chǎn)品，區(qū)域價(jià)格6900元/㎡；別墅

116-140㎡的疊上產(chǎn)品，均價(jià)10500-11000元/㎡，150-258㎡的疊下產(chǎn)品，均價(jià)10000元/㎡左右；客戶：高層

以兩路區(qū)域剛需客戶為主力，小戶型以青年群體和投資客戶為主；別墅客戶分布較廣，主要為三北地區(qū)客戶，省外客戶和港澳地區(qū)占一定比率。工業(yè)園東區(qū)板塊特征：空港新城工業(yè)園東區(qū)空港廣場(chǎng)回興本案空港新城兩路城區(qū)小結(jié)：空港廣場(chǎng)：高層：熱銷68-88㎡，價(jià)格8300元/㎡洋房：熱銷115-149㎡，價(jià)格9800元/㎡首改或二改客戶較多，團(tuán)購占比較大，機(jī)場(chǎng)客戶多；空港新城：高層：60-90㎡，價(jià)格7200-7500元/㎡洋房：100-130㎡，價(jià)格7700-8500元/㎡剛需客戶為主，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、區(qū)縣客戶占比較大，但老兩路客戶為主力客群回興：高層：80-97㎡，價(jià)格6800-7200元/㎡洋房：104-140㎡，價(jià)格8100-8500元/㎡可售項(xiàng)目較少，且品質(zhì)不高，2013年對(duì)項(xiàng)目不構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)威脅工業(yè)園東區(qū)：高層：60-83㎡，價(jià)格6900-7200元/㎡別墅：116-150㎡，總價(jià)150萬以內(nèi)高層以兩路區(qū)域剛需客戶為主、小戶型多為三北區(qū)域投資客戶，別墅以三北區(qū)域客戶為主二、競(jìng)品分析1、競(jìng)品概況2、競(jìng)品成交分析4、2012年競(jìng)品存量5、2013年競(jìng)品推量3、競(jìng)品戶型分析華港項(xiàng)目競(jìng)品有哪些區(qū)域競(jìng)品？產(chǎn)品洋房：澤科港城國際、潤(rùn)豐水尚、匯祥林里3000、愛加歐郡、香城故事洋房：桃源居、復(fù)地花嶼城高層：澤科港城國際、潤(rùn)豐水上、愛加歐郡、泰碩明天、紫臺(tái)春千集、香城故事、富悅麓山別苑、同茂怡洲高層：跨區(qū)域項(xiàng)目高層無法對(duì)本案構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)華港項(xiàng)目競(jìng)品主要分為兩類：同質(zhì)產(chǎn)品和同區(qū)域產(chǎn)品，其中跨區(qū)域同質(zhì)產(chǎn)品僅桃源居和復(fù)地花嶼城，區(qū)域類競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品則較為多樣，但主力可做如下劃分：1、競(jìng)品概況洋房項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系競(jìng)爭(zhēng)因素2012銷售價(jià)格產(chǎn)品區(qū)間優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)華港翡翠城————8800114-211品牌、品質(zhì)面積、實(shí)用性桃源居★★★★品牌、產(chǎn)品、品質(zhì)9500115-215區(qū)位、品牌價(jià)格、形象復(fù)地花嶼城★★★★品牌、產(chǎn)品、品質(zhì)10000117-258形象，價(jià)格產(chǎn)品澤科港城國際★★★★★產(chǎn)品、價(jià)格、區(qū)位820098-179價(jià)格、位置產(chǎn)品、品質(zhì)、形象匯祥林里3000★★★★★產(chǎn)品、價(jià)格、區(qū)位800096-170價(jià)格、位置形象、產(chǎn)品香城故事★★★★品牌、形象——66-203位置品質(zhì)、號(hào)召力愛加歐郡★★★產(chǎn)品、區(qū)位790080-130位置、價(jià)格品牌、形象潤(rùn)豐水尚★★價(jià)格、區(qū)位8600111-155——形象華港項(xiàng)目與競(jìng)品關(guān)系→2012高層項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系競(jìng)爭(zhēng)因素2012.12銷售價(jià)格產(chǎn)品區(qū)間優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)華港翡翠城————735057-106環(huán)境、戶型舒適度澤科港城國際★★★★★價(jià)格、產(chǎn)品、位置740060-85價(jià)格產(chǎn)品、環(huán)境、品質(zhì)潤(rùn)豐水尚★★★★★價(jià)格、產(chǎn)品、位置720045-87價(jià)格環(huán)境泰碩明天★★★★價(jià)格、產(chǎn)品、位置730056-64戶型品牌、體量富悅麓山別苑★★★★價(jià)格、產(chǎn)品、位置——————環(huán)境、品牌愛加歐郡★★★價(jià)格、產(chǎn)品、位置710042-85價(jià)格環(huán)境、品質(zhì)紫臺(tái)春千集★★★價(jià)格、產(chǎn)品、位置720057-84價(jià)格、位置品牌、體量同茂怡洲★★★價(jià)格、產(chǎn)品、位置——66-93價(jià)格、位置品牌、體量競(jìng)品項(xiàng)目地圖桃源居復(fù)地花嶼城紫臺(tái)春千集愛加歐郡泰碩明天香城故事匯祥林里3000澤科港城故事同茂怡洲富悅麓山別苑御城華府本案潤(rùn)豐水尚洋房競(jìng)爭(zhēng)高層競(jìng)爭(zhēng)高層、洋房競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)品主要集中在空港新城板塊，且以高層產(chǎn)品為主，區(qū)域外僅復(fù)地、桃源居對(duì)項(xiàng)目的洋房產(chǎn)品存在競(jìng)爭(zhēng)；主要競(jìng)品項(xiàng)目基礎(chǔ)情況一覽;項(xiàng)目開發(fā)商項(xiàng)目體量已推體量容積率綠化率物業(yè)公司物管費(fèi)交房時(shí)間華港翡翠城中航置業(yè)50萬㎡27萬㎡2.1730%成都蜀信物業(yè)1.82014.6澤科港城國際澤科集團(tuán)70萬㎡23萬㎡2.538%潤(rùn)祥物業(yè)1.652013.9潤(rùn)豐水尚好利來物業(yè)55萬㎡13萬㎡2.533%潤(rùn)豐四季物業(yè)22013.10泰碩明天泰碩地產(chǎn)7.5萬㎡3.9萬㎡2.533%泰碩物業(yè)1.62013.9富悅麓山別苑富悅實(shí)業(yè)19萬㎡5.5萬㎡2.235.3%重慶迪安物業(yè)1.82012.10愛加歐郡寶田地產(chǎn)40萬㎡6萬㎡2.535%愛加物業(yè)1.72013.2香城故事聚義物業(yè)30萬㎡22萬㎡230.7%聚義物業(yè)1.62013.10紫臺(tái)春千集紫臺(tái)地產(chǎn)7萬㎡0.92.530%重慶榮祥物業(yè)1.62013.12同茂怡洲順慶置業(yè)6.6萬㎡—2.530.39%—1.52013.12匯祥林里3000匯祥地產(chǎn)62萬㎡4.9萬㎡2.240%匯祥物業(yè)2.82013.12桃源居桃源居地產(chǎn)120萬㎡7.2萬㎡0.6660%深圳世外桃源32014.6復(fù)地花嶼城復(fù)信置業(yè)20萬㎡3.5萬㎡1.0435%高地物業(yè)3.82014.5小結(jié)：空港新城2012年高層產(chǎn)品銷售主力戶型為60-90㎡兩房或三房；空港新城板塊高層產(chǎn)品成交價(jià)格主要集中在6500-7000元/㎡；2012年空港新城折后價(jià)格在7500元/㎡以上房源去化量較少；2012年空港新城區(qū)域內(nèi)面積在50㎡以下或者100㎡以上房源去化量較少。2、競(jìng)品成交分析版塊-洋房空港新城板塊戶型\價(jià)格80萬以下80-100100-120120-140140-160160-180180萬以上100以下381860000100-120㎡1287375500120-140㎡1223331470140-160㎡0016162097160-180㎡00026140180-200㎡00228247200㎡以上00031367合計(jì)511078487604021小結(jié)：空港新城2012年銷售量洋房為面積100-120㎡，總價(jià)在80-100萬之間的房源；空港新城區(qū)域內(nèi)總價(jià)高于140萬或面積大于160㎡的洋房房源去化量較少；空港新城2012年洋房整體去化量不大；周邊競(jìng)品成交數(shù)據(jù)分析小結(jié)：區(qū)域內(nèi)主流項(xiàng)目單盤年去化量在3-6萬方，成交金額在3-5個(gè)億；區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目整體去化情況較為均衡，項(xiàng)目質(zhì)素差異不大；2012年華港項(xiàng)目成交占比較大，市場(chǎng)影響力相應(yīng)加大；競(jìng)品項(xiàng)目2012.1-12月價(jià)格走勢(shì)圖競(jìng)品項(xiàng)目成交數(shù)據(jù)小結(jié)：空港新城區(qū)域2012年全年價(jià)格整體呈上漲走勢(shì)；華港項(xiàng)目?jī)r(jià)格采取低開高走策略，全年價(jià)格上漲明顯；2012年空港區(qū)域樓盤價(jià)格基本維持在7600元/㎡以下，截止到2012年12月份，區(qū)域價(jià)格集中在7100-7400元/㎡之間。小結(jié)：空港2012年主要樓盤走量平穩(wěn)，個(gè)別樓盤開盤實(shí)現(xiàn)熱銷；由成交量可知區(qū)域各競(jìng)品項(xiàng)目推盤節(jié)點(diǎn)相對(duì)集中；空港2012年主要競(jìng)品項(xiàng)目推盤節(jié)點(diǎn)集中3、6、9月；競(jìng)品項(xiàng)目分月成交數(shù)據(jù)競(jìng)品項(xiàng)目成交價(jià)格走勢(shì)小結(jié)：空港2012年價(jià)格上漲明顯，成交均價(jià)由2012年1月6400元/㎡上漲到7400元/㎡；區(qū)域均價(jià)受3、6、9月大量開盤影響，成交均價(jià)有所回落；在市場(chǎng)環(huán)境不變的情況下，按照價(jià)格走勢(shì)和規(guī)律，預(yù)計(jì)2013年市場(chǎng)價(jià)格降突破7600元/㎡。周邊競(jìng)品客戶分析-來訪、年齡競(jìng)品成交客戶來訪區(qū)域項(xiàng)目名稱兩路主城區(qū)縣其他澤科港城國際75%15%7%3%潤(rùn)豐水尚79%11%6%4%旭輝朗香郡55%25%15%5%桃源居68%12%13%7%競(jìng)品成交客戶年齡組成項(xiàng)目名稱20-30歲31-40歲41-50歲其他澤科港城國際30%45%15%5%潤(rùn)豐水尚32%45%17%6%旭輝朗香郡35%39%16%10%桃源居10%42%35%10%競(jìng)品成交客戶來訪區(qū)域分析：

周邊競(jìng)品成交客戶絕大部分位于兩路，區(qū)域情結(jié)較重；旭輝朗香郡由于交通較西區(qū)便利，因此對(duì)主城（以兩北為主）輻射較廣競(jìng)品成交客戶年齡組成分析：

周邊競(jìng)品購買客戶年齡主要集中在20-40歲，占70%以上。其中桃源居項(xiàng)目客戶較為高端且年齡區(qū)間偏大。競(jìng)品成交客戶職業(yè)組成項(xiàng)目名稱公司職員個(gè)體戶自由職業(yè)者公務(wù)員其他澤科港城國際35%30%20%10%5%潤(rùn)豐水尚36%32%14%12%6%旭輝朗香郡40%35%13%8%4%桃源居38%29%12%17%4%競(jìng)品成交客戶認(rèn)知途徑澤科港城國際路過朋友介紹小蜜蜂中原分銷其他45%20%15%15%5%旭輝朗香郡路過朋友介紹區(qū)縣巡展中原分銷其他45%25%15%10%5%潤(rùn)豐水尚路過朋友介紹小蜜蜂其他47%30%16%7%桃源居路過朋友介紹其他43%27%30%競(jìng)品成交客戶職業(yè)分析：周邊競(jìng)品成交客戶主要是公司職員及個(gè)體戶，占比65%以上（桃源居以機(jī)場(chǎng)工作人員以及私營(yíng)業(yè)主為主）；競(jìng)品成交客戶認(rèn)知途徑：周邊競(jìng)品成交客戶主要以路過及朋友介紹為主，占65%以上。周邊競(jìng)品客戶分析-職業(yè)、認(rèn)知途徑周邊競(jìng)品項(xiàng)目渠道分析-線上、線下、活動(dòng)項(xiàng)目線上推廣線下渠道活動(dòng)華港翡翠城網(wǎng)絡(luò)、電視、報(bào)媒、電臺(tái)站臺(tái)、車身、短信、輕軌、桁架、巡展、蜜蜂攔截，派單水果節(jié)、美食街、幸運(yùn)轉(zhuǎn)盤、金幣沖關(guān)、一元抽廚房……澤科港城國際網(wǎng)推—微博、論壇、戶外、報(bào)媒蜜蜂攔截、三級(jí)市場(chǎng)帶客、短信、分銷中秋國慶特價(jià)房活動(dòng)、圣誕、元旦嘉年華匯祥林里3000網(wǎng)絡(luò)、少量節(jié)點(diǎn)性報(bào)版、戶外導(dǎo)示、電臺(tái)蜜蜂攔截、短信、巡展、分銷中秋、國慶酬賓活動(dòng)、圣誕元旦活動(dòng)、自制手動(dòng)手陶潤(rùn)豐水尚網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)蜜蜂攔截派單、車身、站臺(tái)圣誕、元旦嘉年華桃源居公交站臺(tái)、公交座套、輕軌站臺(tái)、少量報(bào)版、網(wǎng)推、電商商圈巡展（有一定效果）主要在兩路商圈金港國際、短信象棋大賽、豪車展、風(fēng)水講座隆鑫鴻府高速T牌網(wǎng)絡(luò)（國慶后暫停）蜜蜂攔截、短信——小結(jié):區(qū)域競(jìng)品非常重視渠道，特別是蜜蜂競(jìng)品攔截;區(qū)域競(jìng)品線上推廣投入較少，除網(wǎng)絡(luò)和開盤少量節(jié)點(diǎn)報(bào)媒外，基本無其他線上推廣；區(qū)域競(jìng)品活動(dòng)多舉辦在節(jié)日節(jié)點(diǎn)上，持銷期活動(dòng)不多。3、競(jìng)品戶型分析預(yù)計(jì)2013年中航項(xiàng)目將推出6棟高層、20棟洋房；高層戶型主力為79平米復(fù)式三房；洋房產(chǎn)品為180平米底躍，91-104平米平層，89平米頂樓；高層產(chǎn)品數(shù)據(jù)房型套內(nèi)面積客廳開間主臥開間次臥開間院館廚房主衛(wèi)贈(zèng)送中航項(xiàng)目2+1雙衛(wèi)793.5——2.92.91.8230%愛加歐郡2+1雙衛(wèi)8043.82.42.52.152.2——紫臺(tái)2+1雙衛(wèi)843.93.62.831.81.7——澤科2+1雙衛(wèi)854.253.4331.81.7——同茂2+1雙衛(wèi)934.23.63.33.22.42.4——汀香樹躍層兩室兩廳雙衛(wèi)563.63.62.8——1.851.840%桃源居2+1單衛(wèi)834.054.83.52.12.22.2

周邊高層在售2+1或三房產(chǎn)品數(shù)據(jù)對(duì)比小結(jié):客廳開間3.5平米、廚房寬度1.8平米在區(qū)域中偏小，居住舒適度不高;其他數(shù)據(jù)基本與區(qū)域同類產(chǎn)品持平，無明顯差異；項(xiàng)目平層房型套內(nèi)面積客廳開間主臥開間次臥開間院館廚房主衛(wèi)贈(zèng)送中航項(xiàng)目三室兩廳兩衛(wèi)1034.33.932.731.759%桃源居三室兩廳兩衛(wèi)1184.74.13.32.54.22.613.60%愛加歐郡三室兩廳兩衛(wèi)1044.54.83.332.11.815%匯祥林里3000三室兩廳兩衛(wèi)1174.53.93.62.31.8217.70%項(xiàng)目頂樓房型套內(nèi)面積客廳開間主臥開間次臥開間院館廚房主衛(wèi)贈(zèng)送中航項(xiàng)目三室兩廳兩衛(wèi)894.23.93—31.76.3%桃源居四室兩廳兩衛(wèi)1604.753.32.54.23.343%愛加歐郡三室兩廳兩衛(wèi)804.54.23——2.1299%匯祥林里3000四室兩廳三衛(wèi)1294.543.62.31.8264%項(xiàng)目底躍房型套內(nèi)面積客廳開間主臥開間次臥開間院館廚房主衛(wèi)贈(zèng)送地下室中航項(xiàng)目五室三廳兩衛(wèi)1805.53.93331.75%70桃源居四室三廳三衛(wèi)1494.64.83.23.54.62.486%110愛加歐郡四室兩廳四衛(wèi)1284.54.733.322.4125%132匯祥林里3000四室四廳三衛(wèi)1644.53.93.62.31.8244%90洋房產(chǎn)品數(shù)據(jù)對(duì)比小結(jié):本案洋房主衛(wèi)1.7平米尺度偏小，對(duì)于浴缸的安放影響較大;項(xiàng)目主臥、次臥的開間在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品中無尺度優(yōu)勢(shì)，屬于緊湊型洋房。本案洋房底躍產(chǎn)品地下室面積最小，但贈(zèng)送率最低；區(qū)域所有項(xiàng)目地下室均帶衛(wèi)生間，本案地下室無衛(wèi)生間；4、競(jìng)品項(xiàng)目2012年存量盤點(diǎn)2012年各板塊競(jìng)品洋房剩余量項(xiàng)目名稱

2012年已推樓棟

剩余房源面積區(qū)間（㎡）

推出總套數(shù)

總體量（㎡）去化套數(shù)（套）去化體量（㎡）剩余房源套數(shù)（套）

剩余房源體量（㎡）

備注

潤(rùn)豐水尚3、4#110-145729000131625597375剩余房源均為底躍愛加歐郡1-3、7-13#130-200116174008012000365400剩余房源均為底躍匯祥林里30002-4、7-9、12、14、19#102-1653764889032342000536890剩余房源大多數(shù)為1F底躍和7F頂躍澤科港城國際7、9#98-179577638364824212814剩余大戶型頂躍和底躍富悅麓山別院13、14、17、18、21-23#104-19517027200671072010316480剩余房源大部分底躍聚義香城故事1#60-90668580668580002012無新推樓棟旭輝朗香郡45、45#104-2197093046787003604贈(zèng)送面價(jià)大，實(shí)得單價(jià)低桃源居1/2/3/5/6/7/8/9/13/15/19/24/25/27#115-2152403303020227800385230剩余房源面積較大，總價(jià)較高。復(fù)地花嶼城一期、二期疊拼、類獨(dú)棟116-36524046600150290009017600類獨(dú)棟和下疊去化難度較大華港1/13/14/15/16/17/18/19/20/21/22/23/24#78-2113503267731927000315677剩余房源均為頂躍和底躍，面積大，總價(jià)高合計(jì)————1757240319132317224943468070大戶型高總價(jià)房源去化較慢小結(jié):區(qū)域競(jìng)品洋房存量較大，約7萬方；區(qū)域洋房庫存多為大面積頂或底躍層產(chǎn)品，去化難度較大；2012年區(qū)域高層剩余量項(xiàng)目名稱2012年已推樓棟剩余房源面積區(qū)間（㎡）

推出總套數(shù)

總體量（㎡）去化套數(shù)（套）去化體量（㎡）剩余房源套數(shù)（套）

剩余房源體量（㎡）

備注

潤(rùn)豐水尚1-5#45-8413547667010105100034425670高層剩余房源一房、三房戶型居多。愛加歐郡4-6#70-934984132849140700762893㎡剩余6套，70㎡剩余1套澤科港城國際7、H1#60-85436326994253187511824

泰碩明天3-5#58-79338216323382163200高層房源售罄，1月加推新樓棟紫臺(tái)春千集3#62-72107749010271405350

聚義香城故事11、12#68-88264221002642210000

御城華府18#80-1061341202028252010695002012年年底加推旭輝新里程53、54、57、58#86-1097016348063657240656240高層剩余主要為三房房源桃源居20、21、22、23#93-1166165260060151080151520剩余少量三房南方玫瑰城1、2、3、4、5、7、9、10、12#62-1076004380053038200705600小高層戶型面積較大去化較慢國際家紡城C6、C1、C419-811544580601375513001696760

汀香樹1、2、3#36-64528282048130784472820共3棟房源環(huán)山國際11、12、13、14#36-908244355070941300252250

華港1、2、3、4、5#57-10512018750012018750000全部售罄合計(jì)————9145596533819153437195462162剩余房源主要為大三房戶型和部分頂樓房源小結(jié):2012年高層去化率較高，年消化體量超過50萬方；2012年高層庫存量較少，其中以一房和三房為主；5、競(jìng)品項(xiàng)目2013年推量預(yù)估2013年兩路各板塊項(xiàng)目潛在供應(yīng)量及推售時(shí)間

項(xiàng)目名稱物業(yè)類型首次預(yù)計(jì)推盤時(shí)間上年度推盤周期預(yù)計(jì)推售樓棟數(shù)產(chǎn)品類型主力面積區(qū)間（㎡）預(yù)計(jì)推售樓棟體量（萬㎡）空港新城板塊本案高層2013.92棟/次，3個(gè)月633、28F17-8413洋房2012.5——207F89-1809愛加歐郡高層2013.1短期集中推盤，持銷431、28F42-997.8洋房2013.646+180-1301.6聚義香城故事洋房2013.4——46F66-2031.2高層2013.8333F待定5.7底商————

待定待定1.5寫字樓——1待定待定6泰碩明天高層2013.11棟/次，3個(gè)月222F30-703紫臺(tái)春千集高層2013.11棟/次，3個(gè)月43棟18F、1棟30F38-845同茂怡洲高層2013.11棟/次，2個(gè)月518F,26F66-938潤(rùn)豐水尚高層2013.41棟/次。2-3個(gè)月433F45-877洋房2013.62棟/次26F111-1550.9匯祥林里3000洋房2013.11棟/3-4周，持續(xù)加推117+196-1704.6富悅麓山別院高層2013.6——432F45-905.8澤科港城國際高層2013.31棟/次，2-3個(gè)月533F60-85

8.9洋房2013.3持續(xù)加推96+198-179

3工業(yè)園區(qū)東板塊環(huán)山國際高層2013.51棟/次，2-3個(gè)月424F63-946國際家紡城高層2013.81棟/次，4-5個(gè)月228F19-814.8南方玫瑰城高層2013.61棟/1-2個(gè)月512F、17F60-1073.2洋房2013.8——46F97-1201.4復(fù)地花嶼城別墅2013.340套/月二期疊拼117-2585.5空港廣場(chǎng)板塊桃源居高層2013.41棟/1-2個(gè)月，持銷615F68-112

11.8洋房2013.34-5棟/次，分次推售75F115-2153.2合計(jì)——127.9小結(jié):兩路區(qū)域2013年推量較大，高層97萬方，其中直接競(jìng)品推量超過70萬方，洋房30萬方；空港新城板塊推盤節(jié)奏一般為1棟/3個(gè)月，今年首次推盤主要集中在2013年1月和3月份，預(yù)計(jì)6、9月份將各有一波加推；2013.12013.22013.32013.42013.52013.62013.72013.82013.102013.112013.12泰碩明天2013年推出量約3萬方，月均0.25萬方紫臺(tái)春千集2013年推出量約5萬方，月均0.42萬方2013年空港新城片區(qū)推售總量70萬方，是競(jìng)爭(zhēng)最激烈板塊；大部分項(xiàng)目在2013年上半年集中推售，僅聚義香城故事和富悅麓山別院在下半年推售；工業(yè)園區(qū)上半年推售較少，集中于下半年，總量約14萬方；。聚義香城故事存量5.7萬方，月均1.1萬方本案：2013年預(yù)計(jì)推售高層13萬方，月均去化4.3萬方同茂怡洲2013年推售量約為8萬方，月均0.67萬方潤(rùn)豐水尚2013年推售量約為7萬，月均0.88萬方愛加歐郡2013年推售量約7.8萬方，月均去化0.71萬方富悅麓山別院2013年推售量約5.8萬方，月均0.97萬方澤科港城國際2013年推售量約8.9萬方，月均0.99萬方環(huán)山國際2013年推售量約6萬方，月均0.86萬方國際家紡城推售量約4.8萬方南方玫瑰城2013年推售量約3.2萬方，月均0.53萬方桃源居2013年推售量約11.8萬方，月均1.48萬方工業(yè)園區(qū)東版塊空港廣場(chǎng)版塊空港新城板塊區(qū)域2013年高層產(chǎn)品推售排期營(yíng)銷突破點(diǎn)：高得房率、超稀缺產(chǎn)品、品牌開發(fā)商!項(xiàng)目名區(qū)位面積段暢銷產(chǎn)品預(yù)估均價(jià)首推時(shí)間預(yù)估2013年推售量（萬方）核心價(jià)值本案空港新城17-8457-8480002013.913高實(shí)得、品牌、環(huán)境愛加歐郡空港新城42-9960-8274002013.17.8區(qū)位、戶型聚義香城故事空港新城待定未售72002013.85.7區(qū)位、環(huán)境泰碩明天空港新城30-7056-6473002013.13區(qū)位、價(jià)格紫臺(tái)春千集空港新城38-846673002013.15區(qū)位、戶型、價(jià)格同茂怡洲空港新城66-93未售——2013.18戶型、價(jià)格潤(rùn)豐水尚空港新城45-8760-8771002013.47價(jià)格、戶型、品牌富悅麓山別院空港新城45-90未售72002013.65.8環(huán)境、價(jià)格澤科港城國際空港新城60-8579-8576002013.38.9區(qū)位、品牌桃源居空港廣場(chǎng)68-11268-8284502013.411.8品牌、環(huán)境、配套合計(jì)：76萬方高層點(diǎn)對(duì)點(diǎn)對(duì)比分析2013.12013.22013.32013.42013.52013.62013.72013.82013.102013.112013.12空港廣場(chǎng)版塊匯祥林里3000洋房剩余體量約4.6萬方，月均0.38萬方聚義香城故事2013推售量約1.2萬方，月均0.15萬方澤科港城國際2013年預(yù)計(jì)推售量約3萬方，月均0.3萬方項(xiàng)目洋房競(jìng)爭(zhēng)主要來自空港新城版塊，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)推出體量共約21.4萬方，其中以匯祥林里3000供應(yīng)體量最大，港城國際其次；在工業(yè)園東區(qū)復(fù)地項(xiàng)目主要以疊拼別墅為主，預(yù)計(jì)推售5.5萬方，對(duì)本案洋房產(chǎn)品存在較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，空港廣場(chǎng)相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)偏弱，但依舊不可忽視。本案：2013年預(yù)計(jì)推售洋房9萬方，月均1.13萬方潤(rùn)豐水尚2013年推售量約0.9萬方，月均0.15萬方愛加歐郡2013年推售量約1.6萬方，月均0.27萬方南方玫瑰城2013年預(yù)計(jì)推售量約1.4萬方，月均0.35萬方復(fù)地花嶼城2013年預(yù)計(jì)推售量約5.5萬方，月均0.55萬方桃源居2013年預(yù)計(jì)推售量約3.2萬方，月均0.32萬方工業(yè)園區(qū)東版塊空港廣場(chǎng)版塊空港新城板塊區(qū)域2013年洋房產(chǎn)品推售排期營(yíng)銷突破點(diǎn)：高品質(zhì)物管服務(wù)、產(chǎn)品、項(xiàng)目種子客戶、市場(chǎng)口碑項(xiàng)目名區(qū)位面積段暢銷產(chǎn)品預(yù)估均價(jià)首推時(shí)間預(yù)估2013年推售量（萬方）核心價(jià)值本案空港新城89-18089-10493002013.59戶型、品質(zhì)、市場(chǎng)影響力匯祥林里3000空港新城96-170110-12081002013.14.6價(jià)格、產(chǎn)品、品牌、聚義香城故事空港新城66-203—91002013.41.2區(qū)位、產(chǎn)品、潤(rùn)豐水尚空港新城111-155去化較慢88002013.60.9區(qū)位、產(chǎn)品、品牌、愛加歐郡空港新城80-130均暢銷80002013.61.6區(qū)位、產(chǎn)品澤科港城國際空港新城98-17912482002013.33.0區(qū)位、品牌、價(jià)格南方玫瑰城工業(yè)園東97-120100-12090002013.81.4配套、資源，環(huán)境、品牌復(fù)地花嶼城工業(yè)園東117-258上疊戶型110002013.35.5品牌、價(jià)格、環(huán)境、產(chǎn)品桃源居空港廣場(chǎng)115-21511533.2品牌、產(chǎn)品，環(huán)境，配套合計(jì)：30.4萬方洋房點(diǎn)對(duì)點(diǎn)對(duì)比分析小結(jié)：2012年區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目主要通過價(jià)格或促銷推廣形式競(jìng)爭(zhēng)客戶；2013年區(qū)域內(nèi)高層項(xiàng)目第一季度推盤節(jié)奏密集，推盤量較大；2013年區(qū)域內(nèi)洋房項(xiàng)目主要集中在下半年推盤，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)；華港項(xiàng)目高層9月份推盤月均去化達(dá)4.3萬方，銷售壓力非常大，建議項(xiàng)目入市時(shí)間提前；華港項(xiàng)目市場(chǎng)影響力、項(xiàng)目品質(zhì)、群眾口碑等軟條件在區(qū)域內(nèi)優(yōu)勢(shì)明顯，可充分發(fā)揮其作用。三、項(xiàng)目2013年市場(chǎng)分析1、市場(chǎng)環(huán)境分析2、市場(chǎng)地位分析3、swot分析1、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析重慶市主城區(qū)在售躍層產(chǎn)品樓盤31個(gè)，其中代表性樓盤10個(gè)，除公寓、寫字樓外，一般采用平層+躍層的組合形態(tài)進(jìn)行銷售；2013年1月份開始，重慶市將不再批復(fù)復(fù)式結(jié)構(gòu)產(chǎn)品的報(bào)建，在市場(chǎng)上復(fù)式產(chǎn)品庫存量不足的情況下，稀缺性資源必將充滿機(jī)遇；通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在套內(nèi)面積相同的情況下，價(jià)差在300-500元/㎡之間，復(fù)式產(chǎn)品和平層產(chǎn)品去化速度基本一致，當(dāng)價(jià)差高于500元/㎡時(shí)，復(fù)式產(chǎn)品高贈(zèng)送無法體現(xiàn)，反而增加房屋的裝修成本，客戶抗性較大；大部分項(xiàng)目的躍層產(chǎn)品在項(xiàng)目總體量中占比較小，難以形成規(guī)模效益，推廣營(yíng)銷結(jié)合不緊密也是導(dǎo)致躍層產(chǎn)品難以“飛入尋常百姓家”的重要原因；高層復(fù)式產(chǎn)品市