陜西?。恨r(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作問答

陜西?。恨r(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作問答為進(jìn)一步做好全省深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作，近日，陜西省自然資源廳組織編印了《深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作問答》，供各地學(xué)習(xí)和使用。深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作問答第一部分、工作組織1.黨中央、國務(wù)院對(duì)深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作提出過哪些明確要求?2022年中央一號(hào)文件《中共中央國務(wù)院關(guān)于做好2022年全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興重點(diǎn)工作的意見》提出“穩(wěn)妥有序推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市。推動(dòng)開展集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押融資”。2022年9月6日，中央全面深化改革委員會(huì)第二十七次會(huì)議審議通過了《關(guān)于深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見》。習(xí)近平總書記指出，“農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革涉及重大利益調(diào)整，涉及相關(guān)法律修改，涉及農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織制度、村民自治制度等一系列重要制度的完善，關(guān)乎工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的進(jìn)程，關(guān)乎國家長治久安,牽一發(fā)而動(dòng)全身”。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革，事關(guān)農(nóng)民切身利益，涉及各方面利益重大調(diào)整，必須審慎穩(wěn)妥推進(jìn)。試點(diǎn)縣(市、區(qū))數(shù)量要穩(wěn)妥可控。要堅(jiān)持同地同權(quán)同責(zé)，在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得前提下，推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有建設(shè)用地同等入市、同權(quán)同價(jià)，在城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)中交易，適用相同規(guī)則，接受市場(chǎng)監(jiān)管。要堅(jiān)持節(jié)約集約用地，堅(jiān)持先規(guī)劃后建設(shè)，合理布局各用途土地。要嚴(yán)守土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損，落實(shí)永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護(hù)紅線、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界等空間管控要求。2.我省深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作指導(dǎo)思想是什么？以習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，深入貫徹黨的二十大精神，立足新發(fā)展階段，貫徹新發(fā)展理念，構(gòu)建新發(fā)展格局，形成完善的要素市場(chǎng)化配置體制機(jī)制，建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)體系，穩(wěn)妥有序推進(jìn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，實(shí)行與國有建設(shè)用地同等入市、同權(quán)同價(jià)同責(zé)，激活土地要素，提高資源配置效率，為奮力譜寫陜西高質(zhì)量發(fā)展新篇章提供新動(dòng)能。3.當(dāng)前深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作重點(diǎn)是什么？中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作的意見》的通知（廳字2022〔34〕號(hào)）以及自然資源部辦公廳《深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作方案》明確要求，通過試點(diǎn)，進(jìn)一步明確入市范圍、土地用途、入市方式和程序、監(jiān)管環(huán)節(jié)，保障入市土地權(quán)能，推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有建設(shè)用地同等入市、同權(quán)同價(jià)，在城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)中交易；探索完善農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地科學(xué)規(guī)劃和用途管制路徑，盤活空閑、廢棄和低效利用的存量集體建設(shè)用地，提高集體建設(shè)用地節(jié)約集約利用水平；探索形成可復(fù)制、易推廣的試點(diǎn)成果，從入市規(guī)則、路徑和機(jī)制等方面為全面開展集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作提供更為完善的制度、政策、措施保障。4.在推進(jìn)深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作中要做好哪些隱患防范？在試點(diǎn)工作中要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和應(yīng)對(duì)預(yù)案，加強(qiáng)指導(dǎo)和監(jiān)測(cè)監(jiān)管。防止利益驅(qū)動(dòng)綁架規(guī)劃，隨意調(diào)整國土空間規(guī)劃，破壞規(guī)劃和用途管制制度；防止以入市為名侵占耕地、弄虛作假亂占耕地和拆除農(nóng)民宅基地，更不得占用永久基本農(nóng)田，嚴(yán)禁突破耕地保護(hù)紅線，損害國家糧食安全；防止污染環(huán)境、高耗能高排放項(xiàng)目向農(nóng)村轉(zhuǎn)移，破壞鄉(xiāng)村風(fēng)貌；堅(jiān)決防止搞暗箱操作，或以長租、低價(jià)、“陰陽合同”等方式，掏空農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織資產(chǎn)，削弱農(nóng)村土地集體所有制；防止由少數(shù)人操控，單位或個(gè)人非法處置、侵占入市土地及其收益，損害農(nóng)民合法權(quán)益。依規(guī)依紀(jì)依法嚴(yán)肅查處試點(diǎn)工作中的各類違紀(jì)違法行為。第二部分、入市土地來源（哪些土地可以入市？）5.如何理解自然資源部要求入市集體經(jīng)營性建設(shè)用地必須辦理集體土地所有權(quán)登記以及集體建設(shè)用地使用權(quán)登記？在實(shí)踐過程中，農(nóng)村土地所有權(quán)較為明晰，鮮少存在爭議，但農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)往往因村集體私下流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致使用權(quán)歸屬存在較多糾紛，因此自然資源部在本輪深化入市試點(diǎn)過程中要求入市地塊必須辦理“兩權(quán)登記”，即集體土地所有權(quán)及集體建設(shè)用地使用權(quán)登記，其目的是排除存在權(quán)屬糾紛的集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市后帶來的法律訴訟，避免給深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)帶來負(fù)面影響。6.如何理解和把握本輪試點(diǎn)用地必須是存量建設(shè)用地？國家在上輪試點(diǎn)之后再行試點(diǎn)，暫不全面推開，原因就是經(jīng)過上一輪的探索，目前入市制度仍然不完善，改革中的深層次問題還有待進(jìn)一步解決，因此本輪試點(diǎn)就是要用存量土地來探索入市制度，不允許借試點(diǎn)探索之名，行解決用地之實(shí)，造成土地資源浪費(fèi)，違背試點(diǎn)初衷。7.如何理解和把握“不能把農(nóng)民的宅基地納入入市范圍”？一方面，新《土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)村宅基地管理和改革職能由農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門承擔(dān)，目前農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門正在牽頭開展“宅基地改革”。另一方面，騰退出來的閑置宅基地要優(yōu)先保障村民住房需求，防止一邊利用騰退出來的宅基地入市，一邊申請(qǐng)新增宅基地用地指標(biāo)。8.如何穩(wěn)妥處置集體經(jīng)營性建設(shè)用地歷史遺留問題？根據(jù)自然資源部辦公廳《深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作方案》以及省廳《深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作專題會(huì)議紀(jì)要》（2023年第30次）精神，對(duì)于因客觀原因形成的歷史遺留集體經(jīng)營性建設(shè)用地，試點(diǎn)地區(qū)可參照原國土資源部《關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見》（國土資發(fā)〔2016〕147號(hào)）中“妥善處理各類歷史遺留建設(shè)用地問題”條款。同時(shí)，要充分尊重農(nóng)民集體意愿，運(yùn)用村、鎮(zhèn)、縣三級(jí)確認(rèn)程序，制定處置辦法，分時(shí)間階段、分類型穩(wěn)妥有序處置歷史遺留集體經(jīng)營性建設(shè)用地問題，解決入市地塊來源問題。但在政策執(zhí)行過程中，各地要嚴(yán)格審查把關(guān)，防止隨意擴(kuò)大歷史遺留集體經(jīng)營性建設(shè)用地范圍和處理適用政策。9.深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作開展前已有償退出的村民宅基地能否納入入市土地范圍？2020年中央全面深化改革委員會(huì)通過了《深化農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)方案》，開啟新一輪宅基地制度改革試點(diǎn)工作，探索宅基地自愿有償退出機(jī)制仍是其重要內(nèi)容，重點(diǎn)是落實(shí)《土地管理法》關(guān)于允許進(jìn)城落戶農(nóng)民依法自愿有償退出宅基地的規(guī)定。中央要求試點(diǎn)先行，我省確定了12個(gè)試點(diǎn)縣（區(qū)），其中西安市高陵區(qū)、延安市富縣在列。因此上述兩縣（區(qū)）如有在3月1日自然資源部辦公廳《深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作方案》印發(fā)前，村民主動(dòng)申請(qǐng)有償退出，村集體已補(bǔ)償?shù)轿坏拇迕裾?，村?nèi)暫無新增宅基地需求且已在村莊規(guī)劃中將用地性質(zhì)調(diào)整為經(jīng)營性用途的，可在辦理農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)后開展入市。10.有地上附著物的集體經(jīng)營性建設(shè)用地能否入市？省廳鼓勵(lì)各試點(diǎn)地區(qū)在開展深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地工作中落實(shí)凈地出讓要求。但從各試點(diǎn)地區(qū)前期摸底調(diào)查反饋情況來看，目前符合入市條件的存量集體經(jīng)營性建設(shè)用地大部分已修建地上附著物。因此，擬入市的集體經(jīng)營性建設(shè)用地地上附著物在滿足“村民集體研究同意、產(chǎn)權(quán)清晰、符合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、滿足消防安全要求、通過房屋安全鑒定”的前提下，各試點(diǎn)地區(qū)可充分借鑒浙江德清縣等地經(jīng)驗(yàn)，積極探索“帶地上附著物”入市的政策路徑。受讓方在取得集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)后，可根據(jù)省廳《深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作專題會(huì)議紀(jì)要》（2023年第30次）中“對(duì)于缺少規(guī)劃手續(xù)的，在判定用地合法前提下，可以按照國土空間規(guī)劃相關(guān)規(guī)則，補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)”相關(guān)精神，按照程序完善規(guī)劃手續(xù)，如涉及規(guī)劃處罰的應(yīng)履行處罰到位后再行辦理。11.歸屬村民小組的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)在確權(quán)登記時(shí)如因村民小組未刻制公章、未單獨(dú)登記賦碼的，如何在不動(dòng)產(chǎn)登記證書上明確組集體？如不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)無法在權(quán)利人對(duì)應(yīng)欄直接填寫村民小組名稱，可填寫村集體經(jīng)濟(jì)組織名稱，后加“（）”，備注XX村民小組。12.如何結(jié)合全域土地綜合整治推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市？為積極穩(wěn)妥做好全域土地綜合整治，自然資源部先后印發(fā)《關(guān)于開展全域土地綜合整治試點(diǎn)工作的通知》（自然資發(fā)〔2019〕194號(hào)）和《關(guān)于嚴(yán)守底線規(guī)范開展全域土地綜合整治試點(diǎn)工作有關(guān)要求的通知》（自然資辦發(fā)〔2023〕15號(hào)），通過全域土地綜合整治，解決土地分布碎片化、資源利用低效化等問題，優(yōu)化生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間格局，助力鄉(xiāng)村振興。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市中，涉及零星、插花存量集體建設(shè)用地的，可結(jié)合全域土地綜合整治，運(yùn)用上述全域土地綜合整治試點(diǎn)政策，將零星、插花的小塊存量集體建設(shè)用地整治歸并為大塊宗地，依據(jù)規(guī)劃屬于經(jīng)營性用途的允許入市。結(jié)合全域土地綜合整治推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市中，要嚴(yán)格執(zhí)行全域土地綜合整治試點(diǎn)政策的規(guī)定要求。通過實(shí)施全域土地綜合整治實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地“小塊并大塊”，不得以入市為名突破全域土地綜合整治試點(diǎn)規(guī)定，不得脫離全域土地綜合整治、單純實(shí)施“小塊并大塊”來實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市。13.在集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市過程中，如涉及城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)入市土地，核提規(guī)劃條件使用詳細(xì)規(guī)劃還是村莊規(guī)劃？2023年5月4日，自然資源部發(fā)布《自然資源部關(guān)于深化規(guī)劃用地“多審合一、多證合一”改革的通知》（自然資發(fā)〔2023〕69號(hào)），對(duì)規(guī)劃用地審查、發(fā)證等進(jìn)行改革進(jìn)一步簡化，其中對(duì)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)集體土地進(jìn)行建設(shè)的，明確可依據(jù)國土空間詳細(xì)規(guī)劃核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。因此，涉及城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)入市土地核提規(guī)劃條件應(yīng)使用控制性詳細(xì)規(guī)劃。14.上位規(guī)劃未批準(zhǔn)前，實(shí)用性村莊規(guī)劃編制完成但暫無法審批的，能否作為開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作的依據(jù)？開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市必須以符合國土空間規(guī)劃為前提，各地要按照《關(guān)于加強(qiáng)村莊規(guī)劃促進(jìn)鄉(xiāng)村振興的通知》（自然資辦發(fā)〔2019〕35號(hào)）《關(guān)于進(jìn)一步做好村莊規(guī)劃工作的意見》（自然資辦發(fā)〔2020〕57號(hào)）《關(guān)于加強(qiáng)國土空間詳細(xì)規(guī)劃工作的通知》（自然資發(fā)〔2023〕43號(hào)）等規(guī)定要求，首先做好入市試點(diǎn)地區(qū)國土空間規(guī)劃特別是實(shí)用性村莊規(guī)劃的編制工作。規(guī)劃已經(jīng)編制完成、由于整體工作進(jìn)度尚未最終批準(zhǔn)的，經(jīng)縣級(jí)自然資源主管部門組織審查通過，可以作為開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作的依據(jù)，規(guī)劃審批時(shí)要保持一致性。第三部分、入市主體（誰來入市？）15.集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的主體是誰？參照新《土地管理法》第十一條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理；未建立村集體經(jīng)濟(jì)組織的，由村委會(huì)代村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理。因此，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的主體依法規(guī)定是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，即鄉(xiāng)、村、組股份經(jīng)濟(jì)合作社或經(jīng)濟(jì)合作社（不包括農(nóng)村信用合作社、農(nóng)民專業(yè)合作社等合作經(jīng)濟(jì)組織）。16.村委會(huì)可否作為集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市主體？2016年黨中央出臺(tái)了《關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的意見》，2017年陜西省全面開展了農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革，目前全省已全面完成了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織登記賦碼工作。2023年年初十三屆全國人大常委會(huì)第三十八次會(huì)議審議并公布的《中華人民共和國農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織法（草案）》，明確“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織代表成員集體行使集體財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，主要負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)事務(wù)；村民委員會(huì)是基層群眾自治組織，主要負(fù)責(zé)公共事務(wù)和公益事業(yè)。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織健全后，原由村民委員會(huì)、村民小組代行的集體經(jīng)濟(jì)組織的職能應(yīng)當(dāng)歸由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織行使?！币虼?，村民委員會(huì)不能再作為入市主體。17.如何理解集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市主體要具有獨(dú)立法人資格？代表農(nóng)民集體行使農(nóng)村土地集體所有權(quán)的鄉(xiāng)、村、組經(jīng)濟(jì)合作社或股份經(jīng)濟(jì)合作社是經(jīng)農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門登記賦碼的“特別法人”，未成立組級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織的村民小組，由所在的村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織代章履行入市程序。從土地市場(chǎng)化的運(yùn)作要求層面，作為市場(chǎng)的組成部分，入市主體必須具有獨(dú)立法人資格，才能夠獨(dú)立享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事義務(wù)，獨(dú)立承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，履行市場(chǎng)責(zé)任。第四部分、入市土地用途（地怎么用？）18.如何理解“符合入市條件的土地不能搞商品房開發(fā)”？《土地管理法》第六十三條第一款規(guī)定“集體經(jīng)營性建設(shè)用地限于工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途”，從《物權(quán)法》第一百三十七條“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓”的敘述來看，“等經(jīng)營性用地”應(yīng)該包含“商品住宅”用途，但《城市房地產(chǎn)管理法》第二條第三款規(guī)定：“本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為”，因此法律限定了商品房開發(fā)只能使用國有建設(shè)用地，集體經(jīng)營性建設(shè)用地不能搞商品房開發(fā)。19.集體經(jīng)營性建設(shè)用地可否用于公用管理與公共服務(wù)用地？根據(jù)《劃撥用地目錄》，營利性的教育、衛(wèi)生醫(yī)療等公用管理與公共服務(wù)用地類型，應(yīng)以出讓、出租等有償方式供應(yīng)，在集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作開展中，應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目是否為經(jīng)營性用途，而非單純根據(jù)其用地類型判定供應(yīng)方式。營利性的公用管理和公共服務(wù)用地可以使用集體經(jīng)營性建設(shè)用地，是否為營利性可從其登記主體進(jìn)行判定，營利性機(jī)構(gòu)登記注冊(cè)機(jī)關(guān)為工商行政管理部門，非營利性機(jī)構(gòu)登記注冊(cè)機(jī)關(guān)一般為機(jī)構(gòu)編制管理部門或行業(yè)主管部門。20.農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地以出讓方式實(shí)施入市的，是否可以參照國有建設(shè)用地彈性出讓、先租后讓、租讓結(jié)合等方式？根據(jù)自然資源部《關(guān)于完善工業(yè)用地供應(yīng)政策支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的通知》（自然資發(fā)〔2022〕201號(hào)）中關(guān)于“為強(qiáng)化土地要素保障，降低用地成本，促進(jìn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長，應(yīng)積極推進(jìn)工業(yè)用地供應(yīng)由出讓為主向租賃、出讓并重轉(zhuǎn)變，健全工業(yè)用地長期租賃、先租后讓、彈性年期出讓等供應(yīng)體系”的文件精神以及陜西省人民政府辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)節(jié)約集約用地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展》（陜政辦發(fā)〔2021〕21號(hào)），創(chuàng)新土地供應(yīng)方式，鼓勵(lì)推行工業(yè)用地彈性年期出讓，新增工業(yè)用地出讓年期原則上控制在30年以內(nèi)。探索推行長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合等供地方式，租賃期限不得超過20年，使用期滿后，綜合評(píng)價(jià)達(dá)標(biāo)的，經(jīng)批準(zhǔn)可采取協(xié)議出讓方式續(xù)期使用，續(xù)期前后使用年限總和不得超過法定最高年限。21.農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地以租賃方式實(shí)施入市，租期有無最高限制？根據(jù)《中華人民共和國民法典》第七百零五條規(guī)定“集體土地租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年”，因此集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效，有其他租賃方式的，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。第五部分、入市交易（怎么入市？）22.農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市過程中，其地價(jià)如何確定？實(shí)踐過程中，可參照國有建設(shè)用地地價(jià)確定辦法，實(shí)行成本核算、價(jià)格評(píng)估，同時(shí)參考基準(zhǔn)地價(jià)作為集體決策的依據(jù)，避免單一以評(píng)估價(jià)格作為參考。集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓起始價(jià)，應(yīng)在成本價(jià)、土地基準(zhǔn)地價(jià)、評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上由村集體經(jīng)濟(jì)組織召開成員大會(huì)集體決策確定。應(yīng)遵守以下原則：1.不得低于基準(zhǔn)地價(jià)、成本價(jià)；2.集體經(jīng)濟(jì)組織可根據(jù)評(píng)估價(jià)適當(dāng)加價(jià)或減價(jià)確定起始價(jià)，但最低不得低于評(píng)估價(jià)的80%；3.入市地價(jià)原則上不得低于國家規(guī)定的相應(yīng)國有建設(shè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓起始價(jià)及底價(jià)在交易活動(dòng)結(jié)束前應(yīng)嚴(yán)格保密，泄露者應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。23.農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易平臺(tái)如何確定？中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳《關(guān)于深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作的意見》（廳字〔2022〕34號(hào)）以及自然資源部辦公廳《深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作方案》要求，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市要“建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)體系，穩(wěn)妥有序推進(jìn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，實(shí)行與國有建設(shè)用地同等入市、同權(quán)同價(jià)同責(zé)”，省自然資源廳等9部門《深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作方案》規(guī)定“按照同地同權(quán)同責(zé)的原則，將集體經(jīng)營性建設(shè)用地納入市、縣級(jí)公共資源交易平臺(tái)公開交易，提高入市土地資源配置效率”。綜上，各試點(diǎn)地區(qū)原則上應(yīng)在市、縣級(jí)公共資源交易中心實(shí)施入市交易，以實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有建設(shè)用地同等入市。24.在農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易過程中入市土地價(jià)款應(yīng)如何收繳？根據(jù)自然資源部、國家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局《集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同示范文本》（試點(diǎn)試行）第十一條約定，試點(diǎn)地區(qū)在取得集體經(jīng)濟(jì)組織同意及授權(quán)情況下，可以由縣（市、區(qū)）財(cái)政監(jiān)管賬戶收繳入市價(jià)款。出讓人完成土地交付后，財(cái)政監(jiān)管賬戶于5個(gè)工作日內(nèi)將定金抵作的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款轉(zhuǎn)出至出讓人賬戶，并在受讓人按第十一條支付出讓價(jià)款后的5個(gè)工作日內(nèi)將后續(xù)出讓價(jià)款轉(zhuǎn)出至出讓人賬戶。25.農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市涉及哪些稅費(fèi)？完稅證明將作為不動(dòng)產(chǎn)登記的要件之一，根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)稅收政策，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收政策，除土地增值稅正在立法尚未明確外，其他稅種與國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓基本適用相同的稅收制度。（1）入市環(huán)節(jié)主要涉及土地增值收益調(diào)節(jié)金和契稅。財(cái)政部自然資源部《關(guān)于延續(xù)實(shí)施農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)節(jié)金政策的通知》（財(cái)稅〔2023〕52號(hào)）明確，延續(xù)實(shí)施《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)節(jié)金征收使用管理暫行辦法》（財(cái)稅〔2016〕41號(hào)），實(shí)行農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的地區(qū)，適用調(diào)節(jié)金相關(guān)政策；農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的土地受讓方依法繳納契稅，不再繳納與契稅相當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)金。2021年9月1日起《中華人民共和國契稅法》施行后，受讓農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的單位和個(gè)人，按規(guī)定繳納契稅。（2）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)同國有建設(shè)用地。第六部分、收益分配（錢怎么分？）26.征收入市土地增值收益調(diào)節(jié)金的目的是什么？目的是兼顧國家、村集體、村民個(gè)人的利益，實(shí)現(xiàn)土地增值收益共享。調(diào)節(jié)金的征收，一是解決入市收益在地方政府與農(nóng)民集體之間的合理分配問題；二是解決不同集體經(jīng)濟(jì)組織之間入市收益的基本平衡問題；三是解決集體經(jīng)濟(jì)組織從土地成片開發(fā)征收與入市中獲得的收益大體平衡問題。各試點(diǎn)地區(qū)應(yīng)圍繞上述三個(gè)核心目的開展集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市增值收益調(diào)節(jié)金征收管理政策探索，建立科學(xué)合理的征收比例及辦法。27.農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)節(jié)金的征收范圍、征收主體、繳納對(duì)象分別是誰？按照財(cái)政部、自然資源部《關(guān)于延續(xù)實(shí)施農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)節(jié)金政策的通知》（財(cái)稅〔2023〕52號(hào)）規(guī)定：（1）征收范圍：出讓、租賃、作價(jià)出資(入股)、出售、交換、贈(zèng)與、出租等；（2）征收主體：由試點(diǎn)縣（市、區(qū)）財(cái)政部門會(huì)同自然資源主管部門負(fù)責(zé)組織征收；（3）繳納對(duì)象：出讓方、出租方、作價(jià)出資(入股)方及再轉(zhuǎn)讓方。28.入市收益在農(nóng)民集體內(nèi)部分配應(yīng)該遵循什么原則？分配給集體和農(nóng)民個(gè)人的土地增值收益，涉及農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織資產(chǎn)管理，自然資源主管部門要配合農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門，按照《農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織示范章程（試行）》《農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織財(cái)務(wù)制度》（財(cái)農(nóng)〔2021〕121號(hào)）等規(guī)定要求，穩(wěn)妥處置好增值收益分配問題。集體和農(nóng)民個(gè)人的土地增值收益分配，要按照壯大集體經(jīng)濟(jì)的原則留足集體后，在農(nóng)民個(gè)人之間公平分配，不得全額在當(dāng)年分配。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織取得的入市土地增值收益應(yīng)納入農(nóng)村集體資產(chǎn)統(tǒng)一管理，分配情況納入村務(wù)公開內(nèi)容，接受審計(jì)、政府和公眾監(jiān)督。29.集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份如何確認(rèn)？按照《中共中央、國務(wù)院關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的意見》(中發(fā)〔2016〕37號(hào))規(guī)定，原則上以農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革中確定的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員為準(zhǔn)。有爭議的，按照中發(fā)〔2016〕37號(hào)文件要求，參照《陜西省高級(jí)人民法院關(guān)于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員土地補(bǔ)償費(fèi)用分配糾紛案件審判工作指導(dǎo)》(陜高法發(fā)〔2020〕12號(hào))召開成員(代表)大會(huì)協(xié)商解決。尚未開展農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的村民小組可在村級(jí)集體產(chǎn)權(quán)制度改革成果基礎(chǔ)上，按照中發(fā)〔2016〕37號(hào)文件要求確認(rèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份。第七部分、供后監(jiān)管（土地入市后怎么管？）30.集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市如何監(jiān)管？根據(jù)2023年3月8日自然資源部《關(guān)于印發(fā)〈集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同〉〈集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓監(jiān)管協(xié)議〉示范文本（試點(diǎn)試行）的通知》（自然資辦發(fā)〔2023〕9號(hào)），集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市后監(jiān)管人為宗地所在地的市（縣）人民政府。監(jiān)管人的監(jiān)管采取出讓人或受讓人主動(dòng)申請(qǐng)監(jiān)管為主，結(jié)合監(jiān)管人主動(dòng)監(jiān)管的方式進(jìn)行。出讓人或受讓人主動(dòng)申請(qǐng)監(jiān)管是指出讓人或受讓人將合同履約情況及時(shí)告知監(jiān)管人，監(jiān)管人根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及政策文件要求，提出監(jiān)管意見，并視情況采取相應(yīng)監(jiān)管措施。監(jiān)管人主動(dòng)監(jiān)管是指監(jiān)管人認(rèn)為需要對(duì)合同履約情況進(jìn)行核查或糾正整改時(shí)主動(dòng)核查，并向出讓人或受讓人提出監(jiān)管意見，并視情況采取相應(yīng)監(jiān)管措施。監(jiān)管人可采取的監(jiān)管措施包括：主動(dòng)核查；責(zé)令出讓人或受讓人糾正或整改；將監(jiān)管結(jié)果及時(shí)對(duì)外公布，涉及國家機(jī)密或商業(yè)秘密的除外；視情節(jié)輕重，將出讓人或受讓人的違約行為記入誠信檔案等。31.集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市后如何保障土地開發(fā)投資強(qiáng)度？受讓人應(yīng)按批準(zhǔn)、登記備案的土地總投資額進(jìn)行開發(fā)投資。工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，出讓宗地的項(xiàng)目固定資產(chǎn)總投資不低于經(jīng)批準(zhǔn)、登記備案或合同雙方當(dāng)事人約定的金額，投資強(qiáng)度不低于每平方米約定投資額；非工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，出讓宗地的開發(fā)投資總額不低于約定投資額。項(xiàng)目固定資產(chǎn)總投資、投資強(qiáng)度和開發(fā)投資總額未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)管人有權(quán)對(duì)受讓人進(jìn)行行政處罰，受讓人也需要承擔(dān)違約責(zé)任。32.閑置的集體經(jīng)營性建設(shè)用地處置依據(jù)及措施有哪些？根據(jù)2023年3月8日自然資源部《關(guān)于印發(fā)〈集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同〉〈集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓監(jiān)管協(xié)議〉示范文本（試點(diǎn)試行）的通知（自然資辦發(fā)〔2023〕9號(hào)）》。（1）范本合同明確約定不得閑置土地除不可抗力或者政府原因外，因出讓人或受讓人原因造成土地閑置，滿一年未動(dòng)工開發(fā)的