工程經(jīng)濟（第3版）課件：房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價

實踐應(yīng)用1

目錄項目1房地產(chǎn)開發(fā)項目及其前期工作項目2房地產(chǎn)開發(fā)項目效益和費用的識別實踐應(yīng)用項目3房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例項目4Excel在工程經(jīng)濟學(xué)中的應(yīng)用2實踐應(yīng)用 對于一般的工業(yè)建設(shè)項目來說，建設(shè)完成的房屋及其他設(shè)施主要是為企業(yè)提供產(chǎn)品生產(chǎn)和辦公的空間，廠房和辦公樓等固定資產(chǎn)投資通過折舊等方法計入總成本費用。而對于一般的房地產(chǎn)開發(fā)來講，建設(shè)完成的物業(yè)就是房地產(chǎn)開發(fā)公司的產(chǎn)品，房地產(chǎn)公司通過出售和出租經(jīng)營這些物業(yè)來獲取收益。有鑒于此，無論是從會計制度，還是從經(jīng)濟評價方法，都需要將房地產(chǎn)開發(fā)與一般的工業(yè)建設(shè)項目區(qū)別對待。 房地產(chǎn)開發(fā)項目一般應(yīng)根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展需要和城市總體規(guī)劃要求，運用微觀效益分析與宏觀效益分析相結(jié)合、定量分析與定性分析相結(jié)合、動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法進行經(jīng)濟評價。313.1.1房地產(chǎn)開發(fā)項目分類

13.1.1.1按未來獲取收益的方式分類

（1）出售型房地產(chǎn)項目 出售型房地產(chǎn)項目以預(yù)售或開發(fā)完成后出售的方式得到收入，回收開發(fā)資金，獲取開發(fā)收益，以達到盈利的目的。項目1

房地產(chǎn)開發(fā)項目及其前期工作4

（2）出租型房地產(chǎn)開發(fā)項目 出租型房地產(chǎn)開發(fā)項目以預(yù)租或開發(fā)完成后出租的方式得到收入，回收開發(fā)資金，獲取開發(fā)收益，以達到盈利的目的。

（3）混合型房地產(chǎn)開發(fā)項目 混合型房地產(chǎn)開發(fā)項目以預(yù)售、預(yù)租或開發(fā)完成后出售、出租、自營的組合方式得到收入，回收開發(fā)資金，獲取開發(fā)收益，以達到盈利的目的。項目1

房地產(chǎn)開發(fā)項目及其前期工作5

13.1.1.2按用途分類

（1）居住用途的房地產(chǎn)項目 居住用途的房地產(chǎn)開發(fā)項目，是指供人們生活居住的商品住宅項目，包括普通住宅、公寓、別墅等。這類物業(yè)的購買者大都是以滿足自用為目的，也有少量作為投資出租給租客使用。 此外，居住物業(yè)的交易以居民個人的購買行為為主，交易規(guī)模較小，但由于有太多的因素促使人們更換自己的住宅，所以該類物業(yè)的交易量十分巨大。項目1

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（2）商業(yè)用途的房地產(chǎn)項目 商業(yè)用途的房地產(chǎn)項目，也稱經(jīng)營性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫字樓、商場、出租商住樓等。這類物業(yè)的購買者大都是以投資為目的，靠物業(yè)出租經(jīng)營的收入來回收投資并賺取投資收益，但也有一部分是為了自用的目的。 這類物業(yè)涉及的資金數(shù)量巨大，所以常以機構(gòu)（單位）投資為主，物業(yè)的使用者多用其提供的空間進行經(jīng)營活動，并用部分經(jīng)營所得支付物業(yè)的租金。商業(yè)物業(yè)的位置對其經(jīng)營效益有顯著的影響。項目1

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（3）工業(yè)用途的房地產(chǎn)項目 工業(yè)用途的房地產(chǎn)項目，通常是為人類的生產(chǎn)活動提供空間，包括重工業(yè)廠房、輕工業(yè)廠房和近年來逐漸發(fā)展起來的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等。工業(yè)物業(yè)既有出售的市場，也有出租的市場。 目前，我國各工業(yè)開發(fā)區(qū)流行的標(biāo)準(zhǔn)廠房多為輕工業(yè)用房，有出售和出租兩種經(jīng)營形式。項目1

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（4）特殊用途的房地產(chǎn)項目 特殊用途的房地產(chǎn)開發(fā)項目是指賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機場、車站、碼頭等項目，通常稱之為特殊物業(yè)。特殊物業(yè)經(jīng)營的內(nèi)容要得到政府的特殊許可。特殊物業(yè)的市場交易很少，這類物業(yè)的投資多屬長期投資，投資者靠日常經(jīng)營活動的收益來回收投資，賺取投資收益。項目1

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（5）土地開發(fā)項目 依土地所處的狀態(tài)不同，城市土地分為具備開發(fā)建設(shè)條件、立即可以開始建設(shè)的熟地和必須經(jīng)過土地的再開發(fā)過程才能用于建設(shè)的毛地。 土地開發(fā)項目，是指在生地或毛地上進行三通一平，將其開發(fā)成為熟地，進行轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)開發(fā)項目。 隨著中國土地管理制度的健全，土地一級開發(fā)、有計劃出讓逐漸成為政府管理土地資源的重要手段。項目1

房地產(chǎn)開發(fā)項目及其前期工作10 土地一級開發(fā)，是指由政府或政府授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（生地）進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到三通一平（水、電、路通，場地平整）或五通一平（上水、下水、供電、通信、道路通，場地平整）或七通一平（上水、下水、供電、通信、煤氣、熱力、道路通，場地平整）的建設(shè)條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。項目1

房地產(chǎn)開發(fā)項目及其前期工作1113.1.2房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測 地域性是房地產(chǎn)開發(fā)項目與一般工業(yè)項目的重要差別之一。 一般來講，要根據(jù)房地產(chǎn)項目的用途、未來獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況，就地域性的投資環(huán)境、房地產(chǎn)的供求狀況、價格、租金和經(jīng)營收入以及開發(fā)和經(jīng)營成本、費用、稅金及其支付的標(biāo)準(zhǔn)和時間等進行深入調(diào)查和認真預(yù)測。項目1

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13.1.2.1市場調(diào)查與預(yù)測的內(nèi)容房

（1）投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測 房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測應(yīng)該在國家、區(qū)域、城市、鄰里層次上進行。主要內(nèi)容包括政治、法律、經(jīng)濟、文化教育、自然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施等方面，對已經(jīng)發(fā)生的或?qū)⒁l(fā)生的重大事件或政策對房地產(chǎn)開發(fā)項目的影響，要做出充分的估計。項目1

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（2）市場狀況的調(diào)查與預(yù)測 房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測應(yīng)在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測的基礎(chǔ)上進行，主要內(nèi)容包括： ①供求狀況。 ②商品房的價格、租金和經(jīng)營收入。 ③房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的成本、費用、稅金的種類及其支付的標(biāo)準(zhǔn)和時間等。項目1

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13.1.2.2市場調(diào)查和預(yù)測方法 根據(jù)調(diào)查對象和內(nèi)容的不同，房地產(chǎn)市場調(diào)查通常采用的方法包括普查法、抽樣調(diào)查法、直接調(diào)查法和間接調(diào)查法。 房地產(chǎn)市場預(yù)測一般分為定性預(yù)測和定量預(yù)測，預(yù)測的方法因預(yù)測的對象、內(nèi)容、期限不同而有所不同。通常采用的方法有專家判斷法，包括德爾菲法和專家小組法等；歷史引申法，包括簡單平均數(shù)法、移動平均數(shù)法、加權(quán)移動平均數(shù)法、趨勢預(yù)測法、指數(shù)平滑法和季節(jié)指數(shù)法等；因果預(yù)測法，包括回歸分析法和相關(guān)分析法等。項目1

房地產(chǎn)開發(fā)項目及其前期工作1513.1.3房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃 房地產(chǎn)開發(fā)項目的一個重要特點是，在法律上允許、技術(shù)上可能的前提下，通過系統(tǒng)的項目策劃，可以形成和優(yōu)選出比較具體的項目開發(fā)經(jīng)營方案，獲得盡可能高的經(jīng)濟回報。項目1

房地產(chǎn)開發(fā)項目及其前期工作16 13.1.3.1區(qū)位分析與選擇 房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析與選擇，包括地域分析與選擇和具體地點的分析與選擇。地域分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇，是對項目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟、文化教育、自然條件等因素。 具體地點的分析與選擇，是對房地產(chǎn)項目坐落地點和周圍環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地點的交通、城市規(guī)劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素。項目1

房地產(chǎn)開發(fā)項目及其前期工作17 13.1.3.2開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇 房地產(chǎn)項目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，應(yīng)在符合城市規(guī)劃的前提下按照最高最佳使用原則，選擇最佳的用途和最合適的開發(fā)規(guī)模，包括建筑總面積、建設(shè)和裝修檔次、平面布置等。此外，還可以考慮將生地或毛地開發(fā)成為可進行房屋建設(shè)的熟地后租售的情況。項目1

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13.1.3.3開發(fā)時機的分析與選擇

房地產(chǎn)項目開發(fā)時機的分析與選擇，應(yīng)考慮開發(fā)完成后的市場前景，由此倒推出獲取開發(fā)場地和開始建設(shè)的時機，并充分估計辦理前期手續(xù)和征地拆遷的難度等因素對開發(fā)進度的影響。大型房地產(chǎn)開發(fā)項目可考慮分批開發(fā)（滾動開發(fā)）。項目1

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13.1.3.4合作方式的分析與選擇

房地產(chǎn)項目開發(fā)合作方式的分析與選擇，主要考慮開發(fā)商在土地、資金、開發(fā)經(jīng)營專長、經(jīng)驗和社會關(guān)系等方面的實力或優(yōu)勢，并從分散風(fēng)險的角度出發(fā)，對獨資、合資、合作（包括合建）、委托開發(fā)等開發(fā)合作方式進行選擇。項目1

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13.1.3.5融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇

房地產(chǎn)項目融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇，主要是結(jié)合項目開發(fā)合作方式設(shè)計資金結(jié)構(gòu)，確定各合作方在項目資本金中所占的份額，并通過分析可能的資金來源和經(jīng)營方式，對項目所需的短期和長期資金的籌措做出合理的安排。項目1

房地產(chǎn)開發(fā)項目及其前期工作21 13.1.3.6產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇

房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇，主要是考慮近期利益和長遠利益的兼顧、資金壓力、自身的經(jīng)營能力及市場的接受程度等，對出售（包括預(yù)售）、出租（包括預(yù)租、短租或長租）、自營等經(jīng)營方式進行選擇。項目1

房地產(chǎn)開發(fā)項目及其前期工作2213.1.4房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價的內(nèi)容

13.1.4.1財務(wù)評價 財務(wù)評價是根據(jù)現(xiàn)行財稅制度和價格體系，計算項目的財務(wù)收入和財務(wù)支出，分析項目的財務(wù)盈利能力、清償能力及資金平衡狀況，判斷項目的財務(wù)可行性。 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價是在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測，項目策劃，投資、成本與費用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，通過編制基本財務(wù)報表，計算財務(wù)評價指標(biāo)，對房地產(chǎn)項目的財務(wù)盈利能力、清償能力和資金平衡情況進行分析。項目1

房地產(chǎn)開發(fā)項目及其前期工作23 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價報表包括基本報表和輔助報表。

（1）基本報表 基本報表包括全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表、資本金財務(wù)現(xiàn)金流量表、投資者各方現(xiàn)金流量表、資金來源與運用表、損益表和資產(chǎn)負債表（其格式參見本章項目3的案例分析部分）。 基本報表按照獨立法人房地產(chǎn)項目（項目公司）的要求進行科目設(shè)置；非獨立法人房地產(chǎn)項目基本報表的科目設(shè)置，可參照獨立法人項目進行，但應(yīng)注意費用與效益在項目上的合理分?jǐn)?。項?

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（2）輔助報表 輔助報表包括項目總投資估算表、開發(fā)建設(shè)投資估算表、經(jīng)營成本估算表、土地費用估算表、前期工程費估算表、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表、建筑安裝工程費用估算表、公共配套設(shè)施建設(shè)費估算表、開發(fā)期稅費估算表、其他費用估算表、銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、投資計劃與資金籌措表等（其格式參見本章項目3的案例分析部分）。項目1

房地產(chǎn)開發(fā)項目及其前期工作25 13.1.4.2綜合評價 綜合評價是從區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展的角度，分析和計算房地產(chǎn)開發(fā)項目對區(qū)域社會經(jīng)濟的效益和費用，考察項目對社會經(jīng)濟的凈貢獻，判斷項目的社會經(jīng)濟合理性。項目1

房地產(chǎn)開發(fā)項目及其前期工作2613.2.1投資與成本 房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)效益主要表現(xiàn)為生產(chǎn)經(jīng)營過程中的銷售（或出租）收入。財務(wù)支出（費用）主要表現(xiàn)為開發(fā)建設(shè)項目總投資、經(jīng)營成本和稅金等各項支出。財務(wù)效益和費用的范圍應(yīng)遵循計算口徑對應(yīng)一致的原則。項目2

房地產(chǎn)開發(fā)項目效益和費用的識別27 13.2.1.1開發(fā)項目總投資 開發(fā)項目總投資包括工程建設(shè)投資和經(jīng)營資金。 工程建設(shè)投資包括固定資產(chǎn)投資和開發(fā)產(chǎn)品成本兩部分，具體包括土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)間接費用、管理費用、銷售費用、其他費用、稅費、基本預(yù)備費、漲價預(yù)備費、建設(shè)期利息等。 其中，開發(fā)產(chǎn)品成本和經(jīng)營資金又被統(tǒng)稱為開發(fā)經(jīng)營資金。項目2

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13.2.1.2開發(fā)產(chǎn)品成本費用

（1）產(chǎn)品開發(fā)成本 產(chǎn)品開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。 按其用途可分為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本。 在核算上將其費用劃分為6個成本項目，即土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費和開發(fā)間接費。項目2

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（2）經(jīng)營成本 當(dāng)開發(fā)企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品時，應(yīng)將產(chǎn)品的開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)為相應(yīng)的經(jīng)營成本，即土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本、出租房經(jīng)營成本和出租土地經(jīng)營成本。

（3）期間費用 開發(fā)項目的期間費用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費用。項目2

房地產(chǎn)開發(fā)項目效益和費用的識別3013.2.2經(jīng)營收入、利潤和稅金

13.2.2.1經(jīng)營收入 經(jīng)營收入是指向社會出售、出租房地產(chǎn)商品或自營時的貨幣收入，包括銷售收入、出租收入和自營收入。項目2

房地產(chǎn)開發(fā)項目效益和費用的識別31 經(jīng)營收入是按市場價格計算的，房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的產(chǎn)品（房屋）只有在市場上被出售、出租或自我經(jīng)營，才能成為給企業(yè)或社會帶來收益和有用的勞動成果。因此，經(jīng)營收入比企業(yè)完成的開發(fā)工作量（產(chǎn)值）更能反映房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的真實經(jīng)濟效果。項目2

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13.2.2.2利潤 利潤是企業(yè)經(jīng)濟目標(biāo)的集中表現(xiàn)，企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)投資的最終目的是獲取開發(fā)或投資利潤。 房地產(chǎn)開發(fā)投資者不論采用何種直接的房地產(chǎn)投資模式，其銷售收入扣除經(jīng)營成本、期間費用和銷售稅金后的盈余部分，稱為投資者的經(jīng)營利潤（或稱盈利），這是勞動者新創(chuàng)造價值的一部分，要在全社會范圍內(nèi)進行再分配。經(jīng)營利潤中的一部分由國家以稅收的方式無償征收，作為國家或地方的財政收入；另一部分留給投資者，作為其可分配利潤、企業(yè)發(fā)展基金、職工福利基金、職工獎勵基金、后備基金等。項目2

房地產(chǎn)開發(fā)項目效益和費用的識別33 根據(jù)財務(wù)核算與分析的需要，企業(yè)利潤分為經(jīng)營利潤、利潤總額（又稱實現(xiàn)利潤）、稅后利潤和可分配利潤四個層次。項目2

房地產(chǎn)開發(fā)項目效益和費用的識別34 13.2.2.3稅金 目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有：

（1）銷售稅金 銷售稅金包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅和教育費附加，又稱“兩稅一費”。 營業(yè)稅是從應(yīng)納稅房地產(chǎn)銷售或出租收入中征收的一種稅。營業(yè)稅稅額的計算方法是：應(yīng)納稅銷售（或出租）收入×稅率，目前營業(yè)稅的稅率為5%。城市建設(shè)維護稅和教育費附加，是依托營業(yè)稅征收的一種稅費，分別為營業(yè)稅稅額的7%和3%。項目2

房地產(chǎn)開發(fā)項目效益和費用的識別35

（2）土地使用稅、房產(chǎn)稅和土地增值稅 土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應(yīng)繳納的一種稅。 房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時征收的一種財產(chǎn)稅。 土地增值稅是針對房地產(chǎn)投資增值額征收的一種稅。 土地使用稅、房產(chǎn)稅和土地增值稅在企業(yè)所得稅前列支。項目2

房地產(chǎn)開發(fā)項目效益和費用的識別36

（3）企業(yè)所得稅 企業(yè)所得稅是對實行獨立經(jīng)濟核算的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，按其應(yīng)納稅所得額征收的一種稅。 房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為33%。項目2

房地產(chǎn)開發(fā)項目效益和費用的識別37 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價的目的是，通過市場供需研究和財務(wù)經(jīng)濟分析，確定項目的規(guī)劃功能、開發(fā)檔次、開發(fā)成本和市場營銷對象，并對項目的經(jīng)濟可行性做出評價，為委托方投資決策及開發(fā)項目融資提供依據(jù)。項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例3813.3.1項目概況 擬建項目為將北京市毛紡廠改造為“毛紡廠居住區(qū)”的開發(fā)項目，由北京益華集團房地產(chǎn)開發(fā)部負責(zé)開發(fā)建設(shè)。

13.3.1.1項目位置及占地面積 擬建“毛紡廠居住區(qū)”位于北京市朝陽區(qū)東八里莊，包括現(xiàn)毛紡廠廠區(qū)和五建公司的用地。地塊北臨六里屯路，南至朝陽北路，西起星火路，東到規(guī)劃中的石佛營東路，見圖13.1所示。項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例39圖13.1“毛紡廠居住區(qū)”的開發(fā)項目示意圖

項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例40 本項目總占地面積53.23公頃，其中，規(guī)劃用地面積45.63公頃，市政代征地7.6公頃。本項目規(guī)劃建設(shè)用地面積中，目前屬北京市第五建筑工程公司使用的有7.652公頃，見表13.1所示。項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例41

13.3.1.2項目特點 項目用地內(nèi)的現(xiàn)狀建筑主要是廠房、倉庫和住宅，將來都要予以拆除，但由于生產(chǎn)水泥制品的需要，以鐵路專用線將廠區(qū)分為南北兩部分，南部為第一期開發(fā)區(qū)，北部為第二期開發(fā)區(qū)，中間鐵路線及其南北兩側(cè)為第三期開發(fā)區(qū)。 規(guī)劃范圍內(nèi)有三組擬保留建筑：廠區(qū)南側(cè)靠近朝陽北路的住宅樓為毛紡廠新建的宿舍區(qū)；規(guī)劃范圍內(nèi)西北角是一組舊住宅樓，分屬毛紡廠和五建公司，目前保留，待將來有條件時再改造；廠區(qū)中央靠星火路一側(cè)正在興建一棟12層綜合樓。另外，現(xiàn)狀廠區(qū)內(nèi)的鍋爐房也將予以保留，用于未來小區(qū)供熱。項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例42 保留建筑占地面積和建筑面積情況見表13.2所示。 項目規(guī)劃范圍以北是石佛營住宅小區(qū)，西側(cè)是東八里莊住宅小區(qū)，南側(cè)也已建成居住區(qū)，東側(cè)隔鐵路專用線為倉儲區(qū)。鐵路專用線以西，本項目周圍已形成規(guī)模居住區(qū)，將廠區(qū)改造為住宅區(qū)符合規(guī)劃要求。項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例43

13.3.1.3項目擬建規(guī)模 按照初步規(guī)劃方案，毛紡廠居住區(qū)由保留建筑和新建建筑兩部分組成，其中新建建筑包括高層和多層住宅、非配套公建和配套公建（表13.3）。建設(shè)用地面積456320m2，總建筑面積912600m2，總?cè)莘e率為2.00。項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例44項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例45

13.3.1.4項目服務(wù)對象 居住區(qū)將規(guī)劃建設(shè)一處地區(qū)級公建中心和一所醫(yī)院，為附近地區(qū)和小區(qū)內(nèi)居民提供服務(wù)，其余建筑為多層、高層住宅和配套公建。其中，部分新建住宅為益華集團其他開發(fā)項目提供拆遷安置房，部分住宅為公開銷售商品房，所占比例分別為30%和70%。項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例46

13.3.1.5市政工程和基礎(chǔ)設(shè)施 據(jù)測算，毛紡廠居住區(qū)建成后，對熱力、電力、電訊和煤氣的需求預(yù)測如下：

（1）供熱 小區(qū)內(nèi)將自建鍋爐房，負責(zé)整個小區(qū)的供熱。

（2）供電 根據(jù)《北京市毛紡廠住宅區(qū)供電可行性咨詢報告》，毛紡廠住宅區(qū)的能源供應(yīng)方式采用鍋爐房（或熱力網(wǎng)）供熱，煤氣或天然氣炊事，集中與分散空調(diào)相結(jié)合方案，新建住宅和新建公建用電定額分別按25W/m2和50W/m2計算，則該小區(qū)用電總計約20000kW，項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例47 同時使用系數(shù)為0.8，最大負荷約16000kW，需安裝24000kV·A變壓器。 根據(jù)測算，新建小區(qū)內(nèi)開閉站和由變電站引至住宅區(qū)的電纜分別需400萬元和480萬元，需交納的供電貼費為2880萬元，三項共計3760萬元。另外，居住區(qū)還應(yīng)承擔(dān)地方電力建設(shè)基金4000萬元，此項費用可分期交納。

（3）煤氣 據(jù)北京市煤氣公司測算，按小區(qū)內(nèi)住宅7736戶、其他建筑15.86萬m2計，日用煤氣量為2.1萬m3，高峰用氣量為3500m3。項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例48

（4）電訊 據(jù)北京市電信管理局測算，按居住人口2萬多、住戶7736戶計，毛紡廠居住區(qū)至少需電話9000部（包括公建），初期至少需安裝程控交換機1萬門。項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例4913.3.2市場研究 （1）北京市當(dāng)前房地產(chǎn)市場概況（略） （2）北京市普通住宅市場分析（略） （3）市場供求關(guān)系分析（略） 經(jīng)過對北京市的投資環(huán)境和市場供求關(guān)系分析，提出如下建議： 本項目所處位置緊鄰北京市房地產(chǎn)投資的熱點地區(qū)之一——東四環(huán)路，建議市場定位如下：項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例50 ①功能分配。 ②銷售對象。 ③戶型與功能。

（4）北京市寫字樓市場分析（略） （5）北京市商業(yè)用房市場分析（略）項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例5113.3.3項目規(guī)劃建設(shè)方案和建設(shè)條件

13.3.3.1項目用地功能布局 小區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀住宅主要分布在廠區(qū)西北角和南端，規(guī)劃住宅主要集中在小區(qū)中央，部分布置于靠近鐵路的東北角。在高度控制方面，本著中間高、兩邊低的原則，越靠近鐵路高度越低，以減少鐵路噪聲對居民的干擾。 毛紡廠周圍居住區(qū)建成較早，配套設(shè)施不完善，缺乏集中的、有規(guī)模的地區(qū)級公建中心。因此規(guī)劃在區(qū)域內(nèi)兩條主干道（朝陽北路和星火路）交匯處的東北部，即現(xiàn)狀毛紡廠的西南角建設(shè)一處地區(qū)級的公建中心。項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例52 由于周圍地區(qū)缺少有規(guī)模的醫(yī)院，所以在園星路以北，靠星火路一側(cè)規(guī)劃一家醫(yī)院。 星火路是經(jīng)過居住區(qū)的一條主要生活性道路，規(guī)劃公建區(qū)多沿星火路布置。在現(xiàn)狀綜合樓以南安排一處農(nóng)貿(mào)市場，以解決星火路沿線的馬路市場問題。在朝陽北路與園星路之間的星火路東側(cè)形成一組完整的商業(yè)區(qū)。為滿足服務(wù)半徑要求，方便小區(qū)東北部居民，在六里屯路南規(guī)劃一處小規(guī)模商服用地。 居住區(qū)東部目前是倉儲區(qū)，有一組電氣化鐵路從居住區(qū)邊經(jīng)過。規(guī)劃中將鍋爐房、公交首末站和其他市政場站布置在鐵路沿線，另外將中小學(xué)用地也靠近鐵路布置，但要采取降低噪聲影響的物理措施。項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例53 規(guī)劃在石佛營東路西側(cè)布置一條20～30m寬的綠化隔離帶，以減少鐵路噪聲干擾。其余綠地集中在現(xiàn)狀綜合樓以東的一塊占地0.88km2的用地內(nèi)。另外，居住區(qū)還將配備30班中學(xué)一所，24班小學(xué)兩所，9班幼兒園兩所，4班、6班托兒所各一所。項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例54

13.3.3.2項目規(guī)劃控制指標(biāo) 綜合考慮該項目所處的區(qū)位及有關(guān)規(guī)劃要求，對該小區(qū)容量、用地性質(zhì)和開發(fā)強度提出的控制指標(biāo)如下：

（1）用地情況項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例55

（2）用地性質(zhì)

（3）用地強度項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例56

（4）建筑設(shè)計指標(biāo)項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例57項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例58

13.3.3.3市政建設(shè)條件

（1）道路交通系統(tǒng) 毛紡廠居住區(qū)的四周道路：星火路已修好，六里屯路和朝陽北路都定過線，只有石佛營東路有待定線。規(guī)劃中將東八里莊小區(qū)北側(cè)的園星路東延，橫穿居住區(qū)與石佛營東路相交，此路段將居住區(qū)分成南北兩個小區(qū)，亦有待定線。 為加強小區(qū)間的聯(lián)系，居住區(qū)內(nèi)部規(guī)劃了半環(huán)加十字形的道路系統(tǒng)，即由星火路向東，再向南，穿過園星路，再向西回到星火路的半環(huán)路和貫穿南北東西的十字形路。項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例59

（2）市政設(shè)施現(xiàn)狀 北京市毛紡廠原有較完善的市政設(shè)施。 為解決北京市熱力公司在東郊地區(qū)建設(shè)供熱廠的用電需要，北京市供電局提出結(jié)合供熱廠投產(chǎn)，建設(shè)一座110kV變電站（星火變電站），站址擬選在京包鐵路西側(cè)，姚家園路北側(cè)，建成后將由該變電站向毛紡廠住宅區(qū)供電。隨著周圍地區(qū)的開發(fā)建設(shè)，該地段的市政設(shè)施、地下管線將得到進一步改善，為本項目建成后的使用提供理想的市政條件。其中：項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例60 ①上水：毛紡廠原有上水條件滿足供應(yīng)。 ②雨水：沿區(qū)內(nèi)管線通入市政干線。 ③合流污水：沿區(qū)內(nèi)管線送入市政干線。 ④煤氣：用地西側(cè)的星火路、南側(cè)的朝陽北路有新建的Dg300中壓煤氣管線；在用地西側(cè)偏南有現(xiàn)狀煤氣中低壓調(diào)壓站一座；小區(qū)內(nèi)南北端有部分現(xiàn)狀住宅樓已使用人工煤氣。居住區(qū)需建設(shè)煤氣中低壓調(diào)壓站兩座，每座建筑面積70m2左右。 ⑤供熱：基地內(nèi)可滿足供應(yīng)。規(guī)劃在原鍋爐房的位置，綠化隔離帶以西，設(shè)一處占地2.02km2的鍋爐房，負責(zé)整個小區(qū)的供熱。項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例61 ⑥供電：毛紡廠現(xiàn)狀用電由國棉110kV變電站以10kV架空線（石佛營路）供電，由于該變電站已滿載，毛紡廠居住區(qū)擬由規(guī)劃建設(shè)的星火110kV變電站供電。毛紡廠用電負荷較大，應(yīng)安排一座占地500m2的10kV開閉站，由此分別引出雙路10kV電纜向住宅和公建供電。 ⑦電訊：現(xiàn)狀毛紡廠有遠離此地的呼家樓電話局提供服務(wù)，該局容量已滿，無力為新建住宅區(qū)提供通信服務(wù)。按電信發(fā)展總體規(guī)劃方案要求，石佛營地區(qū)應(yīng)由開發(fā)單位無償提供土地，新建一個4萬門電話局所，占地面積5000m2，建筑面積6000m2，初裝容量1萬門。項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例6213.3.4建設(shè)方式及進度安排 13.3.4.1建設(shè)方式 本項目的設(shè)計應(yīng)采用總承包制，小區(qū)集中規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計。施工采用監(jiān)理制，采用公開招標(biāo)的形式選擇工程承包商，以使項目的工期、成本、質(zhì)量得以確保。工程應(yīng)達到優(yōu)良工程水準(zhǔn)。項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例63 13.3.4.2建設(shè)進度安排 該項目規(guī)模較大，考慮采用滾動開發(fā)、分期建設(shè)的方式，這樣既可以使項目迅速啟動，又可以按照市場需求變化情況適時調(diào)整開發(fā)方案，降低投資風(fēng)險。 從項目本身的規(guī)模和所處的市場條件來看，本項目的開發(fā)建設(shè)分三期為宜，預(yù)計用6年時間全部建成投入使用。各期開發(fā)的土地面積和建筑面積，如表13.4所示。項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例64注：第二期可開發(fā)土地面積中，有71200m2占地為當(dāng)前五建用地，相應(yīng)分?jǐn)偟拇鞯孛娣e為11860m2。

項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例65 工程建設(shè)進度直接影響著項目的經(jīng)濟效益，嚴(yán)密的工程進度安排和高質(zhì)量的施工組織設(shè)計是保證項目實施的關(guān)鍵。 為了確保資金滾動使用，于1997年1月初開始一期工程拆遷及整個項目規(guī)劃設(shè)計和前期準(zhǔn)備工作，1997年3月底進行規(guī)劃設(shè)計方案比選，1997年10月初開始第一期基礎(chǔ)工程，1997年4月起進行市場推廣和銷售。第二期工程于1999年4月初啟動，第三期工程從2001年4月啟動。整個住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)于2003年3月完成，2003年9月底銷售完畢。項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例6613.3.5投資估算與資金籌措

13.3.5.1項目總投資估算

（1）項目投資概況 據(jù)估算，本項目包括土地費、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、財物費、開發(fā)期稅費等，總投資為293745.36萬元，可銷售面積的單方造價為3877.5元/m2。更詳細的投資規(guī)劃可能隨設(shè)計的深入而調(diào)整。項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例67

（2）估算依據(jù) ①業(yè)主提供的“毛紡廠居住區(qū)控制性詳細規(guī)劃說明”； ②北京市煤氣公司“北京市毛紡廠居住區(qū)煤氣供應(yīng)咨詢意見”； ③北京市電信管理局“北京市毛紡廠居住區(qū)電信配套建設(shè)方案”； ④整個項目按中、低檔建造水平計算； ⑤估算中的有關(guān)稅金和費用按北京市的現(xiàn)行規(guī)定和同類項目的平均水平測算；項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例68 ⑥假定該項目在5年內(nèi)分3期全部建設(shè)完成； ⑦假定該項目在第一年開始預(yù)售，至項目建成后一年內(nèi)全部銷售完畢； ⑧項目總投資中自有資金比率按10%計算； ⑨貸款的年利率按12%計?。? ⑩整個項目的投資費用在專業(yè)投資監(jiān)理工程師監(jiān)督下使用。項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例69

（3）估算范圍 上述估算投資按北京市目前通常的取費標(biāo)準(zhǔn)計取，但尚未包括室內(nèi)二次精裝修及拆遷房享受安居房減免的十項稅費。

（4）估算結(jié)果 投資估算的結(jié)果匯總?cè)绫?3.5所示。項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例70項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例71注：計算單方造價時，其面積的基礎(chǔ)是可銷售面積（不含不可銷售配套公建之建筑面積）。

項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例72 13.3.5.2投資分年度使用計劃 按照項目建設(shè)進度計劃，本項目資金投入計劃見表13.6所示。項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例73項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例74

13.3.5.3資金籌措計劃 本項目的投資來源包括自有資金、銷售收入和貸款三個部分，其中，自有資金投入26495．30萬元，銷售收入投入220121.23萬元，需向金融機構(gòu)貸款18336.47萬元，見表13.6所示。 在估算中，考慮到當(dāng)年投資隨工程的進度分期投入，銷售收入也是在一年中逐步實現(xiàn)，故假定當(dāng)年銷售收入（扣除銷售稅費）全部用于當(dāng)年投資，如有盈余，結(jié)轉(zhuǎn)下年。項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例7513.3.6投資分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定

13.3.6.1銷售收入的測算 根據(jù)市場研究的結(jié)果，并考慮本項目的具體情況，確定普通住宅售價：高層為5000元/m2，多層為5200元/m2；拆遷房售價：高層為4500元/m2，多層為4800元/m2；商業(yè)用房售價：6500元/m2；辦公用房售價：6000元/m2；可售配套公建售價：4000元/m2?？射N售面積的平均價格為5073.50元/m2。項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例76 本項目的銷售面積包括商品住宅、拆遷房與各類公建，總計為757558m2，分年度的總銷售收入如表13.7所示。項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例77

13.3.6.2成本及稅金

（1）投資成本測算 本項目固定資產(chǎn)投資總額為26493.0萬元，融資費用為28792.36萬元，本項目的投資成本為293745.36萬元。

（2）銷售費用測算 根據(jù)北京市同類項目和國家有關(guān)部門資料，銷售費用取總銷售收入的2%。 銷售費用=384346.67萬元×2%=7686.93萬元項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例78

（3）稅金 房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要稅金為經(jīng)營稅費和所得稅。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，經(jīng)營稅費的稅率為5.45%，按總銷售額征收；所得稅稅率為33%，以銷售利潤為基數(shù)征收。北京市現(xiàn)已開征土地增值稅，該稅按開發(fā)項目銷售利潤水平以累進稅率征收，對20%以內(nèi)的開發(fā)利潤，免征土地增值稅。根據(jù)測算，本項目不需繳納土地增值稅。項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例79

13.3.6.3利潤分配 開發(fā)項目的稅后利潤等于銷售收入扣除投資成本、銷售費用和有關(guān)稅金，預(yù)計本項目的總稅后利潤為38685.58萬元，見表13.8所示。項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例80項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例8113.3.7項目經(jīng)濟效益評價

13.3.7.1現(xiàn)金流量分析 本報告從全部資金、自有資金兩方面編制了現(xiàn)金流量表，主要評價指標(biāo)如下：

（1）全部資金評價指標(biāo)（表13.9）項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例82項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例83

（2）自有資金評價指標(biāo)（表13.10）項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例84項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例85項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例86

13.3.7.2財務(wù)平衡表與貸款償還分析 資金來源與運用表（財務(wù)平衡表）集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。分析結(jié)果表明，本項目具有基本的資金平衡能力，見表13.11所示。項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例87項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例88 從表13.12中可以看出，本項目如果操作得當(dāng)，在正常情況下，項目開發(fā)建設(shè)完成時，可以從銷售收入中還清全部貸款本息，并有基本的利潤。項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例89項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例9013.3.8不確定性分析 本項目的風(fēng)險來自建造成本、售價、銷售進度、開發(fā)周期、貸款利率等，其中主要取決于租售價格的變化和銷售進度的快慢。而這些風(fēng)險因素，又受政治、經(jīng)濟、社會條件的影響。

13.3.8.1盈虧平衡分析 本項目的盈虧平衡點為76.42%，即銷售面積或收入達到可銷售面積或收入的76.42%時，項目能保持盈虧平衡。項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例91

13.3.8.2敏感性分析 影響本項目財務(wù)效益的主要風(fēng)險因素為總投資（建造成本）、售價。針對全部資金和自有資金的評價指標(biāo)，分別算出當(dāng)上述因素變化±15%、±10%、±5%時，對主要經(jīng)濟評價指標(biāo)的影響，如表13.13和表13.14所示。項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例92項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例93項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例94 其中兩種最不利的情況如下所示： （1）當(dāng)投資增加15%時，全部資金的評價指標(biāo)為： （2）當(dāng)租售價格降低15%時，全部資金的評價指標(biāo)為：項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例95 從計算結(jié)果可知，售租價格降低15%對項目經(jīng)濟效益影響很大，使項目不能滿足內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期的評價標(biāo)準(zhǔn)。為確保項目獲得較好的經(jīng)濟效益，項目主辦者應(yīng)加強市場促銷工作，盡量使租售收入計劃得以實現(xiàn)。 由于本項目全部投資基本方案的內(nèi)部收益率為24.80%，遠高于本項目測算中的貸款年利率，因此自有資金的評價指標(biāo)隨自有資金占總開發(fā)投資比例有較大的變化，從自有資金占總開發(fā)投資比例變化敏感性分析表中可以看出，在確保項目正常運作的情況下，應(yīng)盡可能降低自有資金的投入，使項目主辦者的自有資金再選擇其他理想的投資渠道。項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例9613.3.9經(jīng)濟評價的結(jié)論與建議

13.3.9.1結(jié)論 上述分析和財務(wù)效益評估的結(jié)果表明，本項目具有較好的內(nèi)部收益率，有基本的貸款償還和自身平衡能力，有一般的抗風(fēng)險能力。評估結(jié)果表明，該項目是可行的。 本項目評估中假定可銷售面積全部用于銷售，開發(fā)建設(shè)前四年的全部銷售收入均用于項目投資。因此，售價與銷售進度是本項目能否達到預(yù)期效益的關(guān)鍵。項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例97 本項目各類物業(yè)的預(yù)期售價是在多方考察北京市目前同類物業(yè)市場的基礎(chǔ)上確定的?？紤]到今后政府在啟動房地產(chǎn)市場和降低普通住宅商品房售價方面將會有一些新政策出臺，預(yù)期售價將會有所變動。但從當(dāng)前發(fā)展態(tài)勢看，房價不會有太大的回落。項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例98

13.3.9.2有關(guān)建議 （1）本項目的關(guān)鍵是各年度預(yù)期銷售收入能否實現(xiàn)。若銷售進度能加快，則項目投資更有保障，財務(wù)收益狀況會明顯好于評估結(jié)果，反之亦然。因此，項目主辦者對此應(yīng)給予足夠的關(guān)注和重視，建立一支良好的銷售隊伍，加強促銷手段，并根據(jù)銷售情況適時調(diào)整工程進度和售價。 99 （2）本項目有30%是拆遷用房，主要面對益華集團其他開發(fā)項目的拆遷對象。這部分銷售收入受其他開發(fā)項目進展情況影響，對此應(yīng)給予關(guān)注，并相應(yīng)調(diào)整各期拆遷房所占比例和進度，如當(dāng)拆遷房對象確有保證時，在前期可適當(dāng)增加拆遷房比例，加快進度，以取得更好的經(jīng)濟效益。項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例100 （3）按現(xiàn)行規(guī)定，對拆遷房可以享受安居工程的有關(guān)優(yōu)惠條件，項目主辦者應(yīng)盡力爭取。 （4）本項目銷售很大程度上取決于東四環(huán)路及周圍地區(qū)的建設(shè)，尤其是東四環(huán)路的建設(shè)速度，項目主辦者對此應(yīng)給予密切關(guān)注，適時調(diào)整工程進度與售價。 （5）本報告在測算過程中，選用的貸款年利率為12%。如使用商業(yè)性貸款，則其年利率會更高一些，從而增大項目的融資費用，加大整個項目的開發(fā)成本，使經(jīng)濟效益降低。因此，建議項目的主辦者應(yīng)力爭獲得政策性貸款，以減少項目的融資費用，爭取更好的投資效益。項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例101 （6）建筑工程不可預(yù)見因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會影響項目總體目標(biāo)的實現(xiàn)。因此在工程實施進程中，要加強施工管理，實行工程監(jiān)理制，應(yīng)制定材料采購供應(yīng)計劃，落實資金供應(yīng)計劃，確保項目的順利進行。項目3

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例10213.4.1終值計算函數(shù)FV 利用FV函數(shù)可計算年終值和年金終值。 語法：FV（Rate,Nper,Pmt,Pv,Type） Rate：各期利率。 Nper：總投資期，即該項投資的付款期總數(shù)。 Pmt：各期應(yīng)支付的金額，其數(shù)值在整個年金期間保持不變。通常，Pmt包括本金和利息，但不包括其他費用及稅款。如果忽略Pmt，則必須包括Pv參數(shù)。項目4

Excel在工程經(jīng)濟學(xué)中的應(yīng)用103 Pv：現(xiàn)值，即從該項投資開始計算時已經(jīng)入賬的款項，或一系列未來付款的當(dāng)前值的累積和，也稱為本金。如果省略Pv，則假設(shè)其值為零，并且必須包括Pmt參數(shù)。 Type：數(shù)字0或1，用以指定各期的付款時間是在期初（1）還是期末（0），如果省略Type，則假設(shè)其值為0。項目4

Excel在工程經(jīng)濟學(xué)中的應(yīng)用104

【例13.1】利率為5%，現(xiàn)值為2000，計算5年后的終值。 具體計算過程如圖13.2、圖13.3、圖13.4所示。項目4

Excel在工程經(jīng)濟學(xué)中的應(yīng)用105圖13.2選擇函數(shù)FV

項目4

Excel在工程經(jīng)濟學(xué)中的應(yīng)用106圖13.3函數(shù)賦值

項目4

Excel在工程經(jīng)濟學(xué)中的應(yīng)用107圖13.4計算結(jié)果

項目4

Excel在工程經(jīng)濟學(xué)中的應(yīng)用108

【例13.2】年利率為5%，年金為400，計算5年后的年金終值。 具體計算過程如圖13.5、圖13.6、圖13.7所示。項目4

Excel在工程經(jīng)濟學(xué)中的應(yīng)用109圖13.5選擇函數(shù)FV

項目4

Excel在工程經(jīng)濟學(xué)中的應(yīng)用110圖13.6函數(shù)賦值

項目4

Excel在工程經(jīng)濟學(xué)中的應(yīng)用111圖13.7計算結(jié)果

項目4

Excel在工程經(jīng)濟學(xué)中的應(yīng)用11213.4.2現(xiàn)值計算函數(shù)PV 利用PV函數(shù)可以計算現(xiàn)值和年金現(xiàn)值。 語法：PV（Rate,Nper,Pmt,Fv,Type） Rate：各期利率。 Nper：總投資期，即該項投資的付款期總數(shù)。 Pmt：各期應(yīng)支付的金額，其數(shù)值在整個年金期間保持不變。通常,Pmt包括本金和利息，但不包括其他費用及稅款。如果忽略Pmt，則必須包括Fv參數(shù)。項目4

Excel在工程經(jīng)濟學(xué)中的應(yīng)用113 Fv：未來值，或在最后一次支付后希望得到的現(xiàn)金余額，如果省略Fv，則假設(shè)其值為零（一筆貸款的未來值即為零），并且必須包括Pmt參數(shù)。 Type：數(shù)字0或1，用以指定各期的付款時間是在期初（1）還是期末（0），如果省略Type，則假設(shè)其值為0。

【例13.3】利率為5%，終值為200，計算5年期的現(xiàn)值。 具體計算過程如圖13.8、圖13.9、圖13.10所