住宅專項維修資金政策解

住宅專項維修資金政策解讀目錄一、住宅專項維修資金制度發(fā)展歷程二、住宅專項維修資金的申請使用三、住宅專項維修資金使用案例住宅專項維修資金制度發(fā)展歷程產(chǎn)生背景住宅專項維修資金制度始于1998年。主要解決產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)多元化情形下,對共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、改造時,如何籌集費(fèi)用的問題。住宅專項維修資金制度發(fā)展歷程產(chǎn)生背景1998年,《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》、《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》,標(biāo)志著該制度正式實施。住宅專項維修資金制度發(fā)展歷程現(xiàn)行國家規(guī)定2007年,根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》,制定了《住宅專項維修資金管理辦法》,同時廢止原規(guī)定,標(biāo)志該制度進(jìn)一步完善。住宅專項維修資金制度發(fā)展歷程我市執(zhí)行規(guī)定1、《住宅專項維修資金管理辦法》（住建部）2、《福建省商品住宅專項維修資金使用暫行規(guī)定》3、《福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于緊急情況下使用商品住宅專項維修資金的若干意見（試行）》4、《福州市住宅專項維修資金使用暫行規(guī)定》5.《關(guān)于住宅專項維修資金使用管理補(bǔ)充規(guī)定的通知》（福州市）住宅專項維修資金制度發(fā)展歷程法律執(zhí)行原則上位法優(yōu)于下位法特殊法優(yōu)于一般法目錄一、住宅專項維修資金制度發(fā)展歷程二、住宅專項維修資金的申請使用三、住宅專項維修資金使用案例住宅專項維修資金的申請使用使用范圍住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。住宅專項維修資金的申請使用使用范圍共用部位一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、路燈、溝渠等公益性設(shè)施。住宅專項維修資金的申請使用分?jǐn)傄?guī)則商品房住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施的維修、更新和改造,由相關(guān)受益業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?。受益人與負(fù)擔(dān)人相一致住宅專項維修資金的申請使用申請分類緊急情況:《福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于緊急情況下使用商品住宅專項維修資金的若干意見（試行）》規(guī)定的十種情形；一般情況:除緊急情形和禁止情形以外的其他情形。住宅專項維修資金的申請使用緊急情形屋頂、外墻出現(xiàn)嚴(yán)重滲漏；電梯出現(xiàn)故障,不能正常使用；高層住宅水泵等二次供水設(shè)施出現(xiàn)故障；建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發(fā)生脫落或者存在脫落危險；共用給排水設(shè)施設(shè)備不能正常使用；住宅專項維修資金的申請使用緊急情形消防、安防等系統(tǒng)出現(xiàn)故障,不能正常使用；因臺風(fēng)、洪水等自然原因造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞；根據(jù)公安、消防、氣象、特種設(shè)備、物業(yè)管理等行政部門整改要求需要整改的；存在其他安全隱患的；按法律、規(guī)章及強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要整改的。住宅專項維修資金的申請使用禁止使用情形依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或施工單位實施的；依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)公用單位,如供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等部門實施的；根據(jù)合同約定,應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的；因人為損壞或應(yīng)有當(dāng)事人承擔(dān)的；住宅專項維修資金的申請使用申請主體緊急情況使用:物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般情況使用:相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)住宅專項維修資金的申請使用建議分六個步驟:1、現(xiàn)場堪驗。組織專業(yè)人員和5名以上業(yè)主代表（業(yè)委會成員或受益業(yè)主）；2、編制方案。編制緊急維修方案和工程預(yù)算方案；3.報送方案。向主管部門報備方案，并將緊急情形通知業(yè)委會或所在地社區(qū)居委會。緊急情況使用程序住宅專項維修資金的申請使用緊急情況使用程序4、立即組織維修，同時公示。立即組織維修、更新和改造，同時將方案在小區(qū)公示3日；5、竣工驗收。驗收時最好有5名也上業(yè)主代表（業(yè)委會成員、受益業(yè)主或社區(qū)居委會人員）；6.申請列支。維修情況及照片、費(fèi)用金額及發(fā)票、業(yè)主或業(yè)委會的一些證明等材料。住宅專項維修資金的申請使用分為七個步驟:1、編制方案。申請人制定《維修和更新、改造方案》；2.業(yè)主“雙三分之二”簽字。市資金管理辦公室出具《維修和更新、改造方案書面確認(rèn)明細(xì)表》，列支范圍業(yè)主對明細(xì)表進(jìn)行簽字確認(rèn)。一般情況使用程序住宅專項維修資金的申請使用分為七個步驟:3、首次公示。業(yè)主確認(rèn)后，在小區(qū)內(nèi)公示10個工作日；4、首次撥付。市管理辦公室將核準(zhǔn)金額的50%劃撥至申請人。5.竣工驗收。5名以上業(yè)主代表參與。一般情況使用程序住宅專項維修資金的申請使用分為七個步驟:6.二次公示。將余款申請材料在小區(qū)內(nèi)公示10個工作日。7、撥付余款。市管理辦公室將余款劃撥至申請人。一般情況使用程序住宅專項維修資金的申請使用一般情況使用補(bǔ)充規(guī)定工程金額超過1萬的,要求提交專業(yè)工程造價咨詢機(jī)構(gòu)的審價報告；金額超過5萬的,要求通過邀標(biāo)或公開招投標(biāo)等方式確定施工單位；金額超過20萬的,要求聘請監(jiān)理公司監(jiān)督施工。目錄一、住宅專項維修資金制度發(fā)展歷程二、住宅專項維修資金的申請使用三、住宅專項維修資金使用案例三、住宅專項維修資金使用案例導(dǎo)致維修資金使用難得因素：1、“雙三分之二”簽字環(huán)節(jié)難；2、出現(xiàn)業(yè)主投訴，導(dǎo)致申請擱淺；3.申請人不清楚流程和法律規(guī)定；三、住宅專項維修資金使用案例案例1—擅自代表業(yè)主簽名:四川某地地震后，房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備受損，多數(shù)業(yè)主在地震發(fā)生后，外出避災(zāi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為及時修復(fù)，在聯(lián)系業(yè)主無果的情況下，由工作人員擅自代表業(yè)主簽名使用維修資金，雖然迅速修復(fù)了損壞部分，但引發(fā)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的嚴(yán)重對立，進(jìn)而演變成群體性上訪事件，上千名業(yè)主無視相關(guān)部門的勸告，上街游行、示威和阻攔交通等。三、住宅專項維修資金使用案例案例1—違法行為及后果分析:偽造簽名在法律上無效。根據(jù)《民法通則》侵犯了姓名權(quán)，給本人造成損失的，要依法賠償。根據(jù)《刑法》，因偽造簽名構(gòu)成犯罪的，要追究刑事責(zé)任。主管部門發(fā)現(xiàn)維修資金中出現(xiàn)偽造簽名或者出現(xiàn)類似投訴的，要暫停審批，并進(jìn)行調(diào)查。三、住宅專項維修資金使用案例案例2—因維修未果拒交物業(yè)費(fèi):某物業(yè)區(qū)域一幢小高層電梯公寓的頂層屋面嚴(yán)重滲透，頂層業(yè)主多次向物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映情況并請求及時維修，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在多次征求業(yè)主意見無果的情況下始終不能解決維修問題，最終導(dǎo)致頂層業(yè)主長期不繳納物業(yè)管理費(fèi)。住宅專項維修資金使用案例案例2—業(yè)主責(zé)任分析業(yè)主對于使用維修資金對屋頂進(jìn)行修繕無法達(dá)成一致意見,并非物業(yè)服務(wù)合同中約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù),業(yè)主拒不繳納物管費(fèi),屬于合同違約行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行合同,并收取違約金。也可依照合同約定,申請仲裁或向人民法院起訴。業(yè)主不可以非法方式維護(hù)合法權(quán)益住宅專項維修資金使用案例案例2—企業(yè)責(zé)任分析按照《民法通則》和《侵權(quán)責(zé)任法》,如果出現(xiàn)法律規(guī)定的緊急情況,物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有履行組織維修的義務(wù),一旦業(yè)主出現(xiàn)損失,需要承擔(dān)“過錯推定責(zé)任”。如何合同有約定,沒有履行義務(wù),則違反《合同法》,需要賠償損失,追究責(zé)任。企業(yè)從避免承擔(dān)責(zé)任角度需履行法定義務(wù)三、住宅專項維修資金使用案例案例3—未受委托需承擔(dān)義務(wù):常州某工程公司與江蘇某物業(yè)公司簽訂了修繕工程施工合同。約定物業(yè)公司將其受委托小區(qū)建筑的屋面及外墻漏水工程工程發(fā)包給工程公司。付款方式為:工程公司自帶工程款，工程竣工驗收合格后，物業(yè)公司持相關(guān)資料向常州市維修資金管理單位申報，撥付工程款。合同簽訂后，工程公司進(jìn)行了施工。但物業(yè)公司提交的資料不符合要求，特別是未有“雙三分之二”的業(yè)主的簽字，管理中心未向工程公司撥付工程款。三、住宅專項維修資金使用案例案例3—因維修未果拒交物業(yè)費(fèi):常州某工程公司與江蘇某物業(yè)公司簽訂了修繕工程施工合同。約定物業(yè)公司將其受委托小區(qū)建筑的屋面及外墻漏水工程工程發(fā)包給工程公司。付款方式為:工程公司自帶工程款，工程竣工驗收合格后，物業(yè)公司持相關(guān)資料向常州市維修資金管理單位申報，撥付工程款。合同簽訂后，工程公司進(jìn)行了施工。但物業(yè)公司提交的資料不符合要求，特別是未有“雙三分之二”的業(yè)主的簽字，管理中心未向工程公司撥付工程款。三、住宅專項維修資金使用案例案例3—法院判決：1、合同合法有效