物業(yè)設(shè)施設(shè)備全生命周期管理

物業(yè)設(shè)備全生命周期管理一、定義由物業(yè)辦理入伙之日起，全面對(duì)物業(yè)內(nèi)的設(shè)施、設(shè)備，進(jìn)行有計(jì)劃性的維護(hù)，維修，改造，更新直至報(bào)廢的全過(guò)程管理，以獲得設(shè)備壽命周期費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)、設(shè)備綜合產(chǎn)能最高的理想目標(biāo)。二、設(shè)備生命周期各個(gè)階段1、運(yùn)行維修管理階段維修維護(hù)使用入場(chǎng)評(píng)估維修維護(hù)使用入場(chǎng)評(píng)估2、更換報(bào)廢管理階段更新改造報(bào)廢更新改造報(bào)廢三、物業(yè)設(shè)備生命周期管理1、設(shè)備評(píng)估1.1評(píng)估依據(jù)1.1.1國(guó)務(wù)院《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》1991.11?1.1.2原國(guó)家國(guó)資局《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法實(shí)施細(xì)則》1992.7，《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)（執(zhí)行）》1996.5?1.1.3財(cái)政部《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》1999.3，《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的補(bǔ)充規(guī)定》1999.61.2評(píng)估方法1.2.1成本法的計(jì)算公式資產(chǎn)評(píng)估值＝重置成本－實(shí)體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值1.2.2重置成本的計(jì)算機(jī)器設(shè)備的重置成本包括購(gòu)置或購(gòu)建設(shè)備所發(fā)生的必要的、合理的直接成本費(fèi)用、間接成本費(fèi)用以及因資金占用所發(fā)生的資金成本設(shè)備的直接成本一般包括設(shè)備本體的重置成本、設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)及其他合理成本設(shè)備的間接成本一般包括管理費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等1.2.3實(shí)體性貶值的計(jì)算實(shí)體性貶值的計(jì)算方法包括觀察法、使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法。1.2.3.1觀察法：通過(guò)觀察或借助少量的檢測(cè)工具對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢查，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)對(duì)鑒定對(duì)象的狀態(tài)、損耗程度做出判斷可以采用德?tīng)柗品?、模糊綜合判斷法、專家會(huì)議法。1.2.3.2使用年限法：若不考慮設(shè)備的殘值αp＝L1／L其中,αp設(shè)備的實(shí)體性貶值率；L1已使用壽命；L總使用壽命若考慮設(shè)備的殘值αp＝其中,Δ設(shè)備的殘值率設(shè)備的使用壽命可以用時(shí)間、使用次數(shù)以及行駛里程等表示。1.2.3.3修復(fù)費(fèi)用法：若設(shè)備所發(fā)生的實(shí)體性貶值是可以補(bǔ)償?shù)?，則設(shè)備的實(shí)體性貶值就等于補(bǔ)償實(shí)體性損耗所發(fā)生的費(fèi)用。1.2.4功能性貶值的計(jì)算設(shè)備的功能性貶值分為兩種，一種反映為更新重置成本低于復(fù)原重置成本；另一種反映為新設(shè)備的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用低于老設(shè)備。1.2.4.1當(dāng)更新重置成本低于復(fù)原重置成本時(shí)功能性貶值＝超額投資成本＝復(fù)原重置成本－更新重置成本1.2.4.2當(dāng)新設(shè)備的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用低于老設(shè)備時(shí)功能性貶值＝超額運(yùn)營(yíng)成本超額運(yùn)營(yíng)成本的計(jì)算步驟*分析被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的超額運(yùn)營(yíng)成本因素*確定被評(píng)估設(shè)備的剩余使用壽命，計(jì)算每年的超額運(yùn)營(yíng)成本*計(jì)算凈超額運(yùn)營(yíng)成本*計(jì)算超額運(yùn)營(yíng)成本的折現(xiàn)值2、使用?2.1設(shè)備使用前，工程部根據(jù)設(shè)備操作規(guī)程制定崗位人員操作規(guī)程。?2.2設(shè)備使用前，確保設(shè)備安全防護(hù)裝置安裝到位，牢固可靠。2.3人員上崗前，部門須組織崗位培訓(xùn)，考核合格后持證上崗。2.4設(shè)備使用時(shí)，操作人員須遵守設(shè)備安全操作規(guī)程，禁止“三違操作”，杜絕超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)。?3、檢測(cè)與維修?3.1設(shè)備負(fù)責(zé)人應(yīng)針對(duì)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，制定設(shè)備的檢測(cè)計(jì)劃和設(shè)備運(yùn)行臺(tái)賬。?3.2閑置超過(guò)三個(gè)月的設(shè)備，再次使用前須進(jìn)行全面的檢測(cè)，確保安全。?3.3當(dāng)設(shè)備需要進(jìn)行維修時(shí)，須由設(shè)備部門、維修人員協(xié)同安全部門，根據(jù)工作需要和設(shè)備實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)狀況，制定設(shè)備的維修計(jì)劃。?3.4在設(shè)備完成維修后，須進(jìn)行設(shè)備的質(zhì)量驗(yàn)收，合格后方可投入生產(chǎn)使用。?3.5在設(shè)備完成維修后，依據(jù)系統(tǒng)工程和行為科學(xué)的管理方法，分析設(shè)備使用過(guò)程中造成設(shè)備老化的人為因素，采取措施降低設(shè)備的誤操作，規(guī)范設(shè)備的使用，延長(zhǎng)其使用壽命。????3.6設(shè)備的檢測(cè)、維修必須按照公司的《設(shè)備設(shè)施檢修、維護(hù)、保養(yǎng)管理制度》嚴(yán)格執(zhí)行，工程部以及安全部門負(fù)責(zé)監(jiān)督制度落實(shí)情況，并保存相關(guān)記錄。4、設(shè)備的更新報(bào)廢管理?????設(shè)備的更新報(bào)廢管理包括：設(shè)備的改造、拆除、報(bào)廢。?4.1改造對(duì)于可修復(fù)設(shè)備，設(shè)備的定期更新、改造、再使用既在一定程度上延長(zhǎng)了設(shè)備的使用壽命，降低項(xiàng)目的設(shè)備購(gòu)置成本。設(shè)備的改造須經(jīng)過(guò)相關(guān)技術(shù)許可，在改造完的設(shè)備能夠保證安全生產(chǎn)的前提下，項(xiàng)目報(bào)予公司安全部門審核，重大改造須經(jīng)公司安委會(huì)研究通過(guò)后方予以進(jìn)行技術(shù)改造。4.1.1設(shè)備改造必須符合下列條件之一的可考慮改造：a)?技術(shù)水平陳舊落后，已不能滿足正常運(yùn)行的需要；?b)?設(shè)備的原設(shè)計(jì)和安裝中存在缺陷；?c)?設(shè)備有形磨損嚴(yán)重，但在經(jīng)濟(jì)上不宜更新；?d)?設(shè)備屢屢發(fā)生故障或事故，存在較嚴(yán)重的不安全因素，但在經(jīng)濟(jì)上不宜更新；?e)?業(yè)主方要求進(jìn)行改造的。?4.1.2設(shè)備改造的原則：?a)?符合實(shí)際情況和運(yùn)行需要，采用的技術(shù)要先進(jìn)但更要適用；?b)?制定改造方案時(shí)，采用的新工藝、新技術(shù)要有充分的把握。?4.1.3設(shè)備改造程序?a)?管理部門提出改造申請(qǐng)，由工程技術(shù)部鑒定后，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。b)工程部會(huì)同管理部門、維修中心提出改造方案，送財(cái)務(wù)部審核后交總經(jīng)理批準(zhǔn)。?c)產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主的，或需要?jiǎng)佑镁S修基金的應(yīng)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)，并征得其書面同意。?d)維修中心負(fù)責(zé)實(shí)施改造方案，改造方案既可由維修中心獨(dú)立完成，也可委托專業(yè)單位完成。?e)?改造方案委托給專業(yè)單位實(shí)施的，維修中心須派技術(shù)人員監(jiān)督檢查質(zhì)量和工作進(jìn)度。?f)改造完成后，由工程部會(huì)同管理部門、維修中心進(jìn)行驗(yàn)收，填寫“維修驗(yàn)收單”，如由專業(yè)單位實(shí)施的，則收雙方簽字認(rèn)可，施工單位應(yīng)在保質(zhì)期內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。?4.1.4設(shè)備的更新4.1.4.1設(shè)備更新須符合下列條件之一的可考慮進(jìn)行更新：?a)?經(jīng)多次大修，技術(shù)性能達(dá)不到要求，無(wú)法保證正常運(yùn)行的；?b)?技術(shù)性能落后，經(jīng)濟(jì)效果很差的；?c)?通過(guò)修理、改造雖能恢復(fù)性能但不經(jīng)濟(jì)的；?d)?耗能大或污染環(huán)境嚴(yán)重的，進(jìn)行改造又不經(jīng)濟(jì)的；?e)?不能滿足物業(yè)正常的生活需要的。?4.1.4.2設(shè)備更新程序?a)?項(xiàng)目提出更新申請(qǐng)，送公司專業(yè)部門鑒定后，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。如產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主的，則應(yīng)經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)。?b)設(shè)備的采購(gòu)（參照《設(shè)備購(gòu)置規(guī)程》）?c)原有設(shè)備的報(bào)廢（參照《設(shè)備報(bào)廢規(guī)程》）?4.1.5大修?4.1.5.1設(shè)備的大修應(yīng)列入設(shè)施設(shè)備年度維修保養(yǎng)計(jì)劃，一般由專業(yè)單位實(shí)施。?4.1.5.2大修由公司統(tǒng)一與專業(yè)單位擬定相關(guān)合同，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。需動(dòng)用維修基金的，應(yīng)獲得業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)。4.1.5.3設(shè)備委托維修合同中應(yīng)包含以下內(nèi)容：a)?所維修設(shè)備的編號(hào)、名稱、型號(hào)、規(guī)格、數(shù)量；?b)?維修工作地點(diǎn)；?c)?維修的形式、內(nèi)容和具體要求；?d)?委托方應(yīng)提供的條件及配合事項(xiàng)；?e)?承修方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任；?f)?維修費(fèi)用的計(jì)算及付款方法；?g)?驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和方法；?h)?合同違約責(zé)任；?i)?雙方發(fā)生爭(zhēng)議事項(xiàng)的解決辦法；?j)?質(zhì)量保證期限。??4.1.5.4在維修實(shí)施過(guò)程中，公司應(yīng)按合同規(guī)定做好協(xié)助工作，同時(shí)，工程技術(shù)部應(yīng)督派技術(shù)人員監(jiān)督、檢查修理質(zhì)量及進(jìn)度，如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)立即向承修方提出，并要求其立即糾正。?4.1.5.5公司內(nèi)部應(yīng)做好有關(guān)部門的協(xié)調(diào)配合工作，以保證維修工作的順利進(jìn)行。4.1.5.6修理完工后，工程部應(yīng)會(huì)同維修中心、管理部門進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收，填寫“維修驗(yàn)收單”，并由雙方簽字認(rèn)可。?4.1.5.7在以后使用中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)按合同規(guī)定處理。??4.2拆除與報(bào)廢????當(dāng)設(shè)備整體已達(dá)到使用壽命，故障頻發(fā)，影響到設(shè)備組的可靠性，其維修成本已超出設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用時(shí)，必須進(jìn)行設(shè)備的拆除與報(bào)廢。?設(shè)備的拆除報(bào)廢須符合以下幾點(diǎn)：?1）公司相關(guān)設(shè)備部門負(fù)責(zé)設(shè)備拆除報(bào)廢的申請(qǐng)，安全部門審核批準(zhǔn)后，協(xié)助設(shè)備部門負(fù)責(zé)拆除報(bào)廢現(xiàn)場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和控制措施，落實(shí)現(xiàn)場(chǎng)安全管理工作。?2）拆除人員須遵守公司《作業(yè)安全管理制度》，有順序的進(jìn)行拆除工作，禁止違章作業(yè)。?3）拆除完畢后，填寫《資產(chǎn)處置審核流程單》。?4）設(shè)備的拆除、報(bào)廢必須按照《設(shè)備設(shè)施驗(yàn)收、拆除、報(bào)廢管理制度》嚴(yán)格執(zhí)行，以及安全部門負(fù)責(zé)監(jiān)督制度落實(shí)情況，并保存相關(guān)記錄。附一：????????????設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)項(xiàng)目及要求??一、配電設(shè)備?1．每隔2小時(shí)對(duì)高低壓配電房巡查記錄一次，掌握設(shè)備運(yùn)行狀況，執(zhí)行交接班和工作日志制度。?2．每周清掃高低壓各配電房，保持整潔衛(wèi)生。?3．每月對(duì)高低壓配電柜及每層配電房、配電箱進(jìn)行里外除塵。?4．每半年對(duì)配電柜進(jìn)行一次停電清掃和接頭緊固工作。?5．每年對(duì)變配電設(shè)備進(jìn)行耐壓、絕緣及繼電器測(cè)試，并做好記錄。?二、照明燈具?1．每周六巡查公共區(qū)域照明亮度，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)處理。?2．每周四檢查記錄用戶電表是否正常。?3．每季度檢查夜景燈線路狀況，做好保養(yǎng)，維修工作并記錄。?三、水泵、水箱及管道?1．每班巡查各水泵運(yùn)行狀況，檢查水箱水位、控制箱電壓、電流指示燈及供水壓力等，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理；并做好巡查記錄工作。2．每班巡查管道、閥件接口是否連接良好，破裂漏水等情況。?3．每月檢查每臺(tái)水泵運(yùn)行狀況。?4．每月清掃機(jī)房及控制柜衛(wèi)生。?5．每季度對(duì)控制箱的接線端子緊固一次。?6．每半年對(duì)每臺(tái)水泵的過(guò)濾器進(jìn)行清潔一次。?7．每半年檢修水箱浮球裝置一次。?8．每半年對(duì)進(jìn)出水閥開(kāi)關(guān)一次并檢修。?9．每季度進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)一次。?10．每半年清洗水箱一次。?11．每年對(duì)每臺(tái)水泵進(jìn)行一次大修保養(yǎng)。?四、衛(wèi)生設(shè)備、排水管道?1．每周六巡查使用樓層馬桶、茶水間及地漏排水情況，發(fā)現(xiàn)堵塞及時(shí)疏通。?2．每周六對(duì)小便器、面盆的沖水情況試驗(yàn)一次，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)修理。3．每周六檢查面盆、茶水間、公共水龍頭是否松動(dòng)或漏水。?4．每月檢查排水管道閥件、接頭是否堵塞或滲漏。?5．每季檢查各窨井發(fā)現(xiàn)泥沙及時(shí)疏通清理。五、污水處理?1．每班檢查記錄污水處理泵設(shè)備運(yùn)行情況、液位報(bào)警裝置及控制箱工作狀態(tài)。?2．每班清理隔柵房調(diào)節(jié)池垃圾一次。?3．每二周檢查各集水井泵工作狀況（包括手、自動(dòng)和控制箱指示燈是否良好等）雨季每天。?4．每二周對(duì)污水處理控制箱及污水泵進(jìn)行保養(yǎng)一次。?5．每半年對(duì)污水井清淘一次。?六、電梯?1．每班巡視記錄各電梯運(yùn)行及電梯機(jī)房。?2．每班檢查各電梯機(jī)房控制箱、設(shè)備是否良好（電梯運(yùn)行的聲音及控制箱的氣味、溫度等）。?3．每班巡查機(jī)房空調(diào)制冷情況，按時(shí)開(kāi)關(guān)機(jī)。?4．配合監(jiān)督電梯保養(yǎng)承包商對(duì)設(shè)備檢修保養(yǎng)工作（具體要求參照保養(yǎng)合同）并做好記錄。?5．每月對(duì)每部電梯狀態(tài)匯總。?6．每年安排報(bào)請(qǐng)安監(jiān)局進(jìn)行一次年檢工作。七、中央空調(diào)系統(tǒng)：??冷水主機(jī)：?每月：?1．啟動(dòng)油泵，檢查供油系統(tǒng)?2．系統(tǒng)探漏試驗(yàn)?3．運(yùn)行制冷機(jī)組，檢查運(yùn)行狀況，調(diào)校機(jī)組技術(shù)參數(shù)及設(shè)定?4．檢查冷媒運(yùn)行，冷凝器及蒸發(fā)器的溫度及壓力?5．檢查閥門的操作狀況?6．檢查及清理馬達(dá)起動(dòng)柜內(nèi)的電器設(shè)備?每年：?1．化驗(yàn)壓縮機(jī)油并提供報(bào)告，根據(jù)實(shí)際情況而定，更換壓縮機(jī)油和油過(guò)濾芯?2．清洗冷凝器?3．檢查安全保護(hù)元件?4．檢查壓縮機(jī)馬達(dá)絕緣情況?5．運(yùn)轉(zhuǎn)制冷機(jī)組，檢查制冷狀況，進(jìn)行負(fù)荷測(cè)試?6．空調(diào)系統(tǒng)管道過(guò)濾器清洗循環(huán)水泵及冷卻塔：?每月：?1．檢查水泵馬達(dá)的潤(rùn)滑情況，若有必要給予加注潤(rùn)滑油?2．查及記錄馬達(dá)電流量、進(jìn)水壓力和出水壓力?3．檢查水泵進(jìn)口端過(guò)濾器，若有必要給予清洗?4．檢查補(bǔ)水箱補(bǔ)水情況?5．清洗冷卻塔內(nèi)臟物?每年：?1．檢查填料及避震情況?2．檢查布水器布水情況?3．檢查軸心之平衡情況?4．檢查及測(cè)量馬達(dá)之絕緣度?5．檢查水位閥門動(dòng)作情況?6．檢查全部螺絲之緊固?7．檢查繼電器、保護(hù)器及過(guò)載器設(shè)定?空氣處理機(jī)及其他風(fēng)柜每月：?1．檢查及調(diào)整電動(dòng)二通閥、溫度控制器?2．洗隔塵網(wǎng)?3．檢查去水盆?4．補(bǔ)充馬達(dá)軸承間潤(rùn)滑油?每年：?1．馬達(dá)絕緣測(cè)試?2．檢查及調(diào)整電動(dòng)二通閥，溫度控制器?3．清洗盤管及風(fēng)機(jī)葉輪?4．調(diào)整風(fēng)機(jī)馬達(dá)電流過(guò)載保護(hù)器?分體式空調(diào)機(jī)：?每月：?1．清洗室內(nèi)機(jī)過(guò)濾網(wǎng)?2．檢查機(jī)組運(yùn)行操作情況3．清除室外機(jī)機(jī)殼臟物?4．測(cè)量制冷系統(tǒng)壓力來(lái)斷冷煤是否匯漏每年：?1．清洗室外機(jī)翅片?2．測(cè)量壓縮機(jī)馬達(dá)絕緣情況?3．對(duì)室外風(fēng)機(jī)加潤(rùn)滑油?4．檢查機(jī)組是否泄漏，如有必要補(bǔ)充冷媒?八、BMS系統(tǒng)：?????每日：?1.檢查工作主機(jī)是否正常運(yùn)行?2.檢查BA軟件是否正常運(yùn)行?????3.檢查BA軟件是否有錯(cuò)誤報(bào)警?4.檢查BA系統(tǒng)的數(shù)據(jù)趨勢(shì)及趨勢(shì)圖形?每月：?1．核對(duì)配電室變壓器的數(shù)據(jù)?2．核對(duì)配電室高壓進(jìn)變電的數(shù)據(jù)?3．核對(duì)配電室低壓進(jìn)配電的數(shù)據(jù)4．核對(duì)水位報(bào)警的數(shù)據(jù)?5．核對(duì)空調(diào)新風(fēng)機(jī)的溫濕度及電流、電壓的數(shù)據(jù)?6．核對(duì)通風(fēng)系統(tǒng)的監(jiān)控點(diǎn)的數(shù)據(jù)?7．核對(duì)照明系統(tǒng)的監(jiān)控點(diǎn)的數(shù)據(jù)?8．核對(duì)冷源系統(tǒng)的監(jiān)控點(diǎn)的數(shù)據(jù)?9．按照計(jì)劃，測(cè)試子中心的一個(gè)系統(tǒng)?10．核對(duì)調(diào)整BMS系統(tǒng)圖形?每年：?對(duì)BMS系統(tǒng)作各個(gè)子系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)測(cè)試及年度評(píng)估報(bào)告?九、消防系統(tǒng)：?火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)：?1．每班檢查1#、2#、3#、報(bào)警主機(jī)運(yùn)行情況，認(rèn)真填寫消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)運(yùn)行記錄表；?2．每月清潔主機(jī)柜及柜內(nèi)所有元器件；檢查緊固所有接線頭；檢查柜內(nèi)所有線頭的號(hào)碼管是否清晰；?3．每月檢查10%感煙（溫）探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警器，核對(duì)其地址是否正確；?4．每半年系統(tǒng)檢測(cè)一次，查看探測(cè)器報(bào)警確認(rèn)燈、主機(jī)火警信號(hào)顯示、聯(lián)動(dòng)信號(hào)輸出是否正常。消防廣播：?1．每日檢查消防廣播（背景音樂(lè)）播放是否正常；?2．每月清潔主機(jī)柜及柜內(nèi)所有元器件；檢查緊固所有接線頭；檢查柜內(nèi)所有線頭的號(hào)碼管是否清晰；?3．每月檢測(cè)火警時(shí)，消防緊急廣播是否正常播放；?消防電話?1．每日檢查主機(jī)工作狀態(tài)是否正常；?2．每月檢查探測(cè)器測(cè)試樓層消防電話的通話情況；?聯(lián)動(dòng)控制柜?1．每日檢查聯(lián)動(dòng)柜工作狀態(tài)、信號(hào)顯示是否正常；?2．每月檢查探測(cè)器測(cè)試樓層聯(lián)動(dòng)響應(yīng)情況；?3．每月清潔主機(jī)柜及柜內(nèi)所有元器件；檢查緊固所有接線頭；檢查柜內(nèi)所有線頭的號(hào)碼管是否清晰；?電梯聯(lián)動(dòng)屏?1．每日檢查聯(lián)動(dòng)屏工作狀態(tài)、信號(hào)顯示是否正常；?2．每半年進(jìn)行一次消防聯(lián)動(dòng)測(cè)