XX玻璃廠項目可行性研究報告

知識水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)1.內(nèi)部因素2.外部因素第三章項目法律及政策性風險分析第四章市場研究第五章規(guī)劃設(shè)計要點第六章項目開發(fā)計劃2.開發(fā)周期安排3.銷售周期安排第七章投資收益分析2.稅務分析4.項目資金預測第八章可行性結(jié)論2.項目劣勢知識水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)一.內(nèi)部因素1.某某萬科公司項目布局萬科自92年進入某某市場以來，先后開發(fā)了城市花園、萬科園、萬科中心大廈位于城市北部的河北區(qū)，總面積約17萬平方米，萬科新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約60萬平方米。世政中心的南遷和友誼路沿線的開發(fā)便可看出；城市工業(yè)向東發(fā)側(cè)，新建的小區(qū)和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和塘沽區(qū)緊緊的聯(lián)在一萬科自92年進入某某市場以來，發(fā)展迅速，市場迅速擴大，目前某某公司在手有兩個項目，萬科花園新城(含原有新城項目和紅旗農(nóng)場項目)、東麗湖項目，其中新城項目為在建銷售的項目，東麗湖項目目前處于前期工作階段。新城項目自98年公司必須再上新項目，要達到每年有3-5個在開發(fā)項目，保證某玻璃廠項目區(qū)位好，規(guī)模適當，發(fā)展前景樂觀，可作為公司 花園新城新區(qū)鐵東路項目西橫堤項目城市花園麗苑項目萬科中心麗苑項目張貴莊路項目津塘路項目天鋼項目玻璃廠項目梅江南項知識水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)二.外部因素該項目具有良好的外部環(huán)境，其坐落位置處于某某市區(qū)的南部，行政區(qū)劃為河西區(qū)，該項目所在區(qū)域有如下特點和優(yōu)勢：①根據(jù)某某市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大部分用地規(guī)劃為教育知識水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)④規(guī)劃在河西區(qū)某某賓館地區(qū)(友誼路兩側(cè))建設(shè)新的市級⑥項目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足3公里，東南半型安居居住區(qū)，占地面積192知識水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)第二章項目概述一.宗地區(qū)位及用地1.項目區(qū)位該宗地位于某某市區(qū)南部，北側(cè)緊臨正在建設(shè)中的梅江居住在建設(shè)的東南半環(huán)線約3公里，距離南樓市級商業(yè)中心約6公里，距離規(guī)劃友誼路市級行政中心約5公里。城市花園萬科中心世貿(mào)廣場內(nèi)環(huán)線中環(huán)線規(guī)劃東南半環(huán)宗地位置璃廠廠區(qū)用地。該宗地擬規(guī)劃為居住用地，規(guī)劃用地內(nèi)均為玻璃廠廠區(qū)用地，土地權(quán)屬明確。按照市規(guī)劃院編制的控規(guī)名稱面積(萬平折算成畝數(shù)毛地面積其中市政代征地(含退解放南路道路及綠化帶、退衛(wèi)津河道路及綠化帶、退北側(cè)道路及綠化帶、退南側(cè)道路用地)可建設(shè)用地面積其中區(qū)內(nèi)配套用地設(shè)施用地)凈住宅用地面積可建設(shè)用地用地率凈住宅用地率知識水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)住牢地塊1住宇地塊4住宅地塊2教育用地住宅地塊3序號用地性質(zhì)面積(萬平率容積率建筑密度限高綠地率1住宅地塊12住宅地塊23住宅地塊34住宅地塊4524班小學及15知識水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)班幼兒園用地6儲蓄所、物業(yè)管理等公共服務設(shè)施用地二.宗地現(xiàn)狀2.地勢狀況宅和單身宿舍(約36戶42間房)。廠區(qū)內(nèi)綠化樹木較多(為工4.空中線路、地下管線、人防、構(gòu)筑物等情況(有無變電站、換熱站等設(shè)施?)(1)項目用地內(nèi)地下管線較多，但均為玻璃廠自用管線，沒知識水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)(3)項目用地內(nèi)的鐵路為玻璃廠自用的鐵路專用線，可根據(jù)(4)項目用地西側(cè)有一個40平方米的人防設(shè)施，處于規(guī)劃(5)項目用地內(nèi)有玻璃廠自己打的2口熱水井(在地熱辦有登記),出水溫度50℃左場地原為農(nóng)田，廠區(qū)已有50年歷史，無不良工程地質(zhì)條知識水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)衛(wèi)津河和南部水面照片?1.周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套配套設(shè)施分類名稱教育設(shè)施電子儀表技術(shù)學校水滸武術(shù)學校醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施無商業(yè)設(shè)施勸業(yè)超市、津洋賓館、津洋酒店、太平洋酒店金融設(shè)施無市場珠江裝飾城、環(huán)渤海裝飾城、梅江裝飾城某某汽配城交通設(shè)施距項目1公里處有96、954路終點站文化設(shè)施無體育設(shè)施無2.宗地周邊3000米外可輻射到的主要公共設(shè)施如下(主要指南樓商業(yè)片區(qū)和友誼路沿線):種類公用設(shè)施名稱教育設(shè)施大學：某某財經(jīng)學院、輕工業(yè)學院、職業(yè)技術(shù)師范學院高中校：北師大某某附中(市重點)、第四中學(市重點)、南樓中學(區(qū)重點)醫(yī)療設(shè)施某某醫(yī)院，河西醫(yī)院，某某醫(yī)大第二醫(yī)院(三級甲等)設(shè)施津華五金商場、南樓商場、南樓家樂購物中心一店及二店、河西商場、登發(fā)裝飾基地、十八街麻花總店文化設(shè)施體育設(shè)施河西體育場大型公園某某樂園大型賓館某某賓館(三星)、迎賓館、樂園賓館(三星)、知識水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)津利華大酒店(四星)、水晶宮飯店(四星)、某某鋼管賓館(二星)、長青溫泉賓館、大型商住樓新安大廈、深圳發(fā)展銀行大廈、環(huán)渤海中心大廈、某某日報大廈綜合分析，從該項目沿主干路網(wǎng)乘車20分鐘內(nèi)可方便到達以下四.項目周邊環(huán)境1.現(xiàn)狀項目所在區(qū)域環(huán)境立，90年代后期，隨著城市房地產(chǎn)的發(fā)展，原來的部分工廠企廠等企業(yè)；建成了如今的順馳名都、名都新園、摩托羅拉住宅小區(qū)等新型住宅小區(qū)，逐步帶動了該區(qū)域的住宅市場；市級迎賓線友誼南路的建成通車和梅江居住區(qū)的開發(fā)建設(shè)，拆遷了原來的許多工廠和破舊房屋，建設(shè)了以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，已成為某某市區(qū)上佳居住區(qū)位。知識水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)破舊，同友誼路沿線景觀相比，有一定差距，這是弱勢所在，南樓市級商業(yè)中心友誼路規(guī)劃市級行政中心梅江居住區(qū)項目所在地已建成住宅區(qū)宗地2.項目宗地周邊情況北側(cè)和西側(cè)原為罐頭廠倉庫梅江南居住區(qū)的一部分，該項目與梅江南居住區(qū)僅一河之隔觀河道，使得該項目周邊某某玻璃廠用地，后被附近村民占用，現(xiàn)以被某某玻璃廠收回，面積約127畝，規(guī)劃用知識水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)西側(cè)衛(wèi)津河北側(cè)順馳開發(fā)地塊南側(cè)在建道路梅江南開發(fā)用地(1)該項目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足3公里，東線和外環(huán)線客貨交通流的作用，東南半環(huán)的建設(shè)已列入“十五”知識水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)計劃2001年開始修建，2002年年底通車。(2)解放南路規(guī)劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30在項目周邊有大量的綠地和水面，形成一道生態(tài)景觀，既調(diào)(3)本項目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，為該項目的定位和(4)目前項目門前有去大港區(qū)628、659公交線路，距項目1公里處有96、954路終點站，項目開發(fā)后，該2路公交線會很方便延伸到項目門前設(shè)置站點，并可引進其他線路，方便側(cè)的40米寬的語水道正在修建，聯(lián)接梅江和小海地片區(qū)，使規(guī)劃情況：解放南路規(guī)劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶知識水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)寬30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米。項目用地北側(cè)譚江道為規(guī)劃30米道路，通過譚江道將該項目與梅江居住區(qū)2.市政管線配套情況總體上講，該區(qū)域原為工廠區(qū)，具備基本的市政配套條件，給水：在解放南路有φ800的輸水管，可從中引出配水管為該璃廠的兩路10千伏電力就分別由黑牛城道35千伏和小海地35千伏電站提供，容量為1800KVA,現(xiàn)有容量不足以滿足項目通訊：該項目為梅江電話局的服務范圍，解放南路現(xiàn)狀有12知識水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)近期在集中供熱不到位六.土地價格①與土地方的補償價格按總規(guī)劃占地面積計算，市政代征地與地補償價格相同，即總占地面積為525畝，土地補償費總額約為22470萬元(以42.8萬元/畝的價格計算，最終以實際測量面積為準，每畝單價不變，補償數(shù)額多退少補),土地補償費②另補償原開發(fā)商1000萬元作為退出的補償。③合計毛地補償費用為23470萬元，即45萬元/畝，折到住宅用地為60萬元/畝。①出讓面積界定：理論上按住宅用地面積出讓，即25萬M2出讓面積(含學校等非營業(yè)性公建用地面積)。兩者相差10萬M2。②出讓金總額：污染企業(yè)外遷項目可享受按土地評估值7%收取出讓金，本項目成本測算時按總規(guī)劃用地面積計算約為1960萬元。(列表說明上述問題)知識水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)3.周邊地價的比較：梅江拍賣價為1248元/平方米(樓面地價),該地價中為含市政配套的熟地價，容積率在0.93左右，推算其可用地地價為89.51萬元/畝。玻璃廠項目可用地地價(含大配套、出讓金、契稅等費用)為72.86萬元/畝。兩者同比，梅江高出16.65萬元/畝，同時，梅江為安居項目，地價中不含出讓金、契稅等費據(jù)初步調(diào)查順馳地塊的毛地每畝補償價為53萬元，折到住宅用地為66萬元/畝，玻璃廠項目毛地每畝補償價為45萬元，折到住宅用地為60萬元/畝。知識水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)1.項目用地現(xiàn)狀1)字第101號國2.項目用地規(guī)劃②規(guī)劃批文：市規(guī)劃院編制的(10-01-01)控制性詳細規(guī)劃①萬科與某某遠洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補償協(xié)②去市工業(yè)調(diào)整辦公室辦理工業(yè)用地調(diào)整為居住用地的批知識水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)③去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。(2)取得土地使用權(quán)需要的工作日一般向市土地局報土地出讓文件后60個工作日左右即能與市國有土地使用證。詳細說明(3)取得土地使用權(quán)的風險及控制與立項、拆遷等工作進度相結(jié)合，同時約定如果工作延遲，我4.政策性風險評估(1)項目周邊的梅江居住區(qū)剛開始啟動，新開工面積在30萬系，通過多方工作，應能解決立項問題。知識水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)(2)政府對污染企業(yè)外遷和東移有許多優(yōu)惠政策，如對利用污染企業(yè)原土地進行商品房開發(fā)，土地出讓金可按土地評估值的5-7%收取，但該項目能否順利按7%執(zhí)行，是一個待定7%以下，否則，我方可從其土地款扣除出讓金超出7%的部二.項目合作方式及風險評估以生產(chǎn)銷售玻璃為主營業(yè)務，全廠職工3000余人。其退出該項目后必須協(xié)助萬科公司與土地方的合作并保證萬2.合作方式(1)合作方式(2)操作方式萬科與土地方某某遠洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補償協(xié)知識水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)(1)與土地方某某遠洋玻璃工業(yè)有限公司的土地價款及付款進度①土地價款：總占地面積為525畝，土地補償費總額約為22470萬元(以42.8萬元/畝的價格計算，最終以實際測量面積為準，每畝單價不變，補償數(shù)額多退少補),土地補償費包括土地使用a.雙方簽訂協(xié)議后一周內(nèi)萬科公司支付給土地方5000萬元，并打入雙方共同指定的公證處帳戶。然后萬科公司去辦理項b.萬科公司與市土地局簽定國有土地出讓合同后，由公證處將5000萬元存入土地方指定的帳戶，如果此時一期約300畝開發(fā)用地還未提供給萬科使用，該筆款延遲到一期用地交地c.在萬科公司與市土地局簽定國有土地出讓合同后一年內(nèi)分四次支付10000萬元補償費，每3個月付四分之一(即2500萬元)。d.在土地方將全部開發(fā)用地按要求交給萬科公司后一年內(nèi)分兩次付清余款，每6個月付余款的50%萬元。③土地方的主要工作知識水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)a.負責在項目立項后90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約300畝開發(fā)用地，其余用地在2003年6月底前提供給萬科公b.拆遷內(nèi)容包括：負責拆遷地上房屋與構(gòu)筑物及其基礎(chǔ)，架空的線路、管線拆除，硬化路面及鐵路線拆除、地下構(gòu)筑物及各種管線拆除等影響項目開發(fā)的因素，辦理有關(guān)手續(xù)交納c.負責出具辦理項目手續(xù)的全部文件、資料、證明等，并負f.負責協(xié)調(diào)處理有關(guān)該地塊遺留問題，在保證萬科公司合法開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項目的整個過程中不受因土地方的g.積極協(xié)助萬科公司辦理各種有關(guān)稅費的減免，協(xié)助萬科公地評估值的7%以下，低于7%的節(jié)約部分由雙方三七分成，土(2)與合作方香港富聯(lián)集團國際投資有限公司補償價款和付款計劃①補償價款：總額為1000萬元，補償價款包括合作方前期運作知識水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)a.在項目立項后同時土地方將首期約300畝地按要求拆遷完成交給萬科公司使用后一周內(nèi)，萬科公司支付300萬元補償b.在萬科公司與市土地局簽訂國有土地出讓合同及同時土地出讓金總額降到宗地評估值的7%以下后一周內(nèi)，萬科公司支付300萬元。c.在土地方將其余剩余土地全部按要求拆遷完后交給萬科公司使用后一周內(nèi)支付200萬元。d.余額200萬元在上述第三次付款后1年內(nèi)分兩次付清。公司與土地方按照其原來與土地方簽定的條款順利簽定土b.負責要求和協(xié)助土地方在項目立項后90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約300畝開發(fā)用地，其余用地在2003年6c.負責協(xié)調(diào)萬科公司辦理該地塊從項目立項、簽訂土地出讓d.負責協(xié)調(diào)處理有關(guān)該地塊遺留問題，在保證萬科公司合法知識水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)e.積極協(xié)助萬科公司辦理各種有關(guān)稅費的減免，負責協(xié)調(diào)萬科公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，保證將土地出讓金其用地及周邊用地規(guī)劃為居住用地，其不適合在該區(qū)域繼續(xù)生產(chǎn)，同時該公司也想通過建設(shè)新廠擴大規(guī)模和進際投資有限公司簽定了土地開發(fā)意向書，通過談判，香港富聯(lián)集團國際投資有限公司同意退出該項目，前提是出讓為商品房用地后，出讓年限為70年。信任等級較高，我方直接與土地方簽訂協(xié)議，最大限度計劃可看出，基本每筆付款都對應合作方相應工作的完知識水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)a.工業(yè)東移企業(yè)及污染企業(yè)搬遷征用農(nóng)田，免征耕地占用稅、契稅；轉(zhuǎn)讓原有土地的收入，采取即征即返的形式，b.是為支持污染企業(yè)工業(yè)東移，加快企業(yè)建設(shè)和搬遷，盡快啟動生產(chǎn)，對企業(yè)土地變現(xiàn)有特殊困難的，經(jīng)市政府批準，可根據(jù)企業(yè)具體情況，以其土地使用權(quán)、有價證券等資產(chǎn)作抵押，按照評估價格或約定價格，由市財政局給予c.利用原污染企業(yè)用地進行房地產(chǎn)開發(fā)，土地出讓金可按土地評估值的5-7%收取。三.總體評價該項目總體講法律手續(xù)比較簡單，我司與土地方直接簽訂土地開發(fā)協(xié)議，然后在市土地局辦理協(xié)議出讓，合作風險相對較低。宗地擬規(guī)劃為居住用知識水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)該項目行政隸屬河西區(qū)，位于解放南路和友誼南路之間，距離外環(huán)線1.2公里。區(qū)域市場范圍界定在整個河西區(qū) 項功能、環(huán)境都較完善，故此吸引大量區(qū)外人口涌入，年該區(qū)域市場住宅累計供應量為113.87萬平米，當年銷量知識水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)1)由于政府的大力支持，該區(qū)域市場目前正處于快速增長時期，區(qū)內(nèi)整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。2)從產(chǎn)品供應和客戶購買力可以看出，該區(qū)域已經(jīng)成為某3)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品趨同性強，規(guī)劃水平差異性較強，具備先進規(guī)劃的物業(yè)一般都為全市性定位，市場空間較為廣闊。4)開發(fā)時間較早的區(qū)域市場，整體呈現(xiàn)購買力強，改善的需知識水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)該區(qū)域市場的銷售量一直穩(wěn)步增長，尤其是2000年的增長幅度最大，與99目前河西區(qū)區(qū)域市場知識水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)單價一直在到3300元/平價格空間主要產(chǎn)品類型供應比例2500以下多層多層、小高層多層、小高層4000以上多層、小高層、◆各檔次產(chǎn)品2001年上半年需求狀況：由上述可見，如忽略統(tǒng)計誤差，河西市場基本呈現(xiàn)各檔次產(chǎn)品◆區(qū)域市場各檔次產(chǎn)品的集合特征：據(jù)產(chǎn)品單價可將該市場產(chǎn)品分為以下幾類：(1)低于2500元/平方米：該檔次產(chǎn)品多分布于遠離城市中心的位置，地域分布較差，區(qū)域拆遷戶和實力較弱的外遷戶的需求。建筑形式基本為多項目名稱規(guī)模建筑形式綠化率均價(元主力產(chǎn)品知識水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)瑞江花園整體40多層70-90(兩室)(一期)萬金海灣20萬多層90-100(兩榮華園3萬多層80-90(兩室)(2)2500—3500元/平米：該檔次產(chǎn)品在該區(qū)域需求中處于絕對主力產(chǎn)品地位。此類產(chǎn)品也多數(shù)分布城市中心外的位置，但此類物業(yè)對產(chǎn)品以外附加值的設(shè)計已較為注重，從景觀設(shè)計、戶型選型、高科技材料運用等方面做得較細，以此彌補地域優(yōu)勢不足。且該類物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開發(fā)為主，輔以部分小高層。具有代表性的項目有：規(guī)模資源建筑形式容積率均價(元主力產(chǎn)品消化率順馳名都15萬多層小高層基本售磬名都新園10萬10萬多層90-100(兩(三室)(3)3500—4000元/平米項目名稱規(guī)模發(fā)售資源建筑形式容積率均價(元主力產(chǎn)品消化率世紀城多層小高層100(兩室)140(三室)芳水園萬多層小高層藍水假萬內(nèi)認期多層小高層期萬(4)4000元/平米名稱規(guī)模發(fā)售資源產(chǎn)品形式均價 (元主力產(chǎn)品消化率泰達園9萬9萬多層高層羅馬花園5萬小高層高層150(兩室)世紀城世紀城知識水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)3.1世紀城：中在100平方米(兩室)以及140(平米)三室。(詳細技術(shù)指標請參卵頁對應表格內(nèi)容)云水園云水園3.2梅江-藍水假期：藍水假期以小高層(9-12層)、多層(4-5層)、別墅的建筑形式構(gòu)成，小高層與多層棟數(shù)為1:1,各樓體呈曲線型、圍合式分布，在保證采光、通風的舒適性同時，最大限度的知識水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)前的形象推廣、發(fā)售享受特惠的認購卡、以及高密度的立體宣傳，推出休閑生活概念，運用概念引領(lǐng)客戶的消費趨向。總結(jié)：該項目產(chǎn)品方面不具備競爭優(yōu)勢，主要依靠生態(tài)、科技的運用為主要競爭點，最市場炒做的很熱，但項目開3.3云水園：平方米兩種，均價約在5300元/平米左右。(詳細技術(shù)指標請參看第四頁對應表格內(nèi)容)該項目于99年11月即開盤發(fā)售，宣傳上一直不溫不火，的廣告語吸引客戶，但其銷售業(yè)績不佳，經(jīng)過1年多的推廣周期，80套別墅剛售出過半，公寓的銷售更是僅售出60%。總結(jié)：該項目地理位置上緊鄰梅江，故一直以購房升值為3.4明都新園：該項目以多層為主構(gòu)成，產(chǎn)品以90平米兩室為主力。在同檔受政府啟動“梅江”生態(tài)居住區(qū)的刺激，現(xiàn)黑牛城道以南的(一)梅江總體狀況分析：知識水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)整個居住區(qū)共劃分為15個居住小區(qū)和2個公建區(qū)?？?cè)莘e率為0.928,綠化綠35%,區(qū)內(nèi)規(guī)劃水面23公頃，占總用地的11%,有水面的小區(qū)湖景綠化率達到40%以上。知識水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)該生態(tài)居住區(qū)分兩步建設(shè)，正在建設(shè)的為1#—6#地，規(guī)劃占地78.3公頃，總建筑面積71.1萬平方米，其中住宅61.32萬平方米，公建9.8萬平方米，水面7.3公頃。今年起步建設(shè)70.12萬建筑平方米，年底竣工30萬建筑平方米，預計明年下半年該區(qū)域?qū)⒔ǔ蛇M住，到2005年，整個梅江1)專用10兆寬帶網(wǎng)線入戶。2)6表(電表、煤氣表、熱力表、純凈水表、中水表、自來水表)遠傳抄表，再通過梅江卡自動收繳費用。3)通過梅江局域網(wǎng)絡平臺提供全方面的信息服務。4)安防系統(tǒng)包括社區(qū)安防、家庭安防，其中家庭安防運用智(二)重點項目對比分析：優(yōu)劣勢對比項藍水假期芳水園規(guī)劃用地13.6萬m212.53萬m235.02萬m2總建筑面積12.9萬m211.9萬m225.01萬m2樓面地價1248元/m21248元/m2地點友誼路延長線友誼路延長線解放南路開發(fā)商順馳投資華夏經(jīng)濟房萬科計劃投資交通路況好，出行便利路況好，出行便利配套公建小學、派出所一小學配套設(shè)施三水入戶、遠程抄表安防系統(tǒng)、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網(wǎng)三水入戶、遠程抄表安防系統(tǒng)、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網(wǎng)容積率0.9(含水面)0.95(含水面)水面2.85公頃2.65公頃綠化率58.5湖景綠化率53%湖景綠化率工程進度2002年10月底交工2002年8月底交工可售面積主力面積主力總價50-62萬元45-57萬元熱銷面積130(小三室)—優(yōu)劣勢對比項藍水假期芳水園天玻平均單價3900元/m23800元/m2戶型配比多層(4層半):65%高層(9-12層):30%別墅(未開發(fā)):5%多層；70%高層：30%面積配比多層(4層半):高層(9-12層):別墅(未開發(fā)):多層小高層高層價格多層：起價3400多層小高層、高層：起價3300別墅：10000元/平方米左右連體別墅：5000元/平方米左右小高層高層主力戶型2、梅江南：梅江南規(guī)劃可用地是215.6公頃，規(guī)劃保留水面60公頃，居住區(qū)建筑密度不大于22%,其中建筑面積約在130萬平方米，4層左右的多層住宅將占總住宅規(guī)劃的75%左右，每戶平均面積約為120平方米。(以上數(shù)據(jù)摘自《某某日報》)規(guī)劃部門對梅江南小區(qū)的發(fā)展定位是面向中高收入家庭的中高檔商品房開發(fā)的一個生態(tài)、超前型和智能化的21世紀康居社現(xiàn)階段梅江南地域內(nèi)僅有一個開盤項目即云水園，國際老人村就坐落于該項目。優(yōu)劣勢對比項云水園天玻規(guī)劃用地8.1萬m235.02萬m2總建筑面積5.8萬m225.01萬m2知識水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)樓面地價地點友誼南路與潭江道交□解放南路開發(fā)商津興地產(chǎn)交通距離外環(huán)線不足1公里，有上外環(huán)的出入口配套公建國際康體中心(國際老人村)小學配套設(shè)施地熱溫泉、三水入戶、安防系統(tǒng)容積率1綠化率工程進度2001年12月底交工可售面積主力面積主力總價41萬元(公寓)110萬元(別墅)熱銷面積知識水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)優(yōu)劣比項云水園平均單價2450元/m22950元/m2戶型配比多層(4層半):70%高層(9層):20%別墅(2.5層):10%聯(lián)排別墅：20%面積配比多層(4層半):118m2高層(9-12層):160m2別墅(未開發(fā)):220m2價格多層：起價3120小高層：起價3400別墅：起價5000元/平方米多層：3800起價小高層：3300起價起價主力戶型知識水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)(1)上述居住區(qū)位于友誼路延長線上，臨近市內(nèi)繁華區(qū)，且該(2)梅江小區(qū)整體規(guī)模大，政府極其重視和支持，在政府和商(3)生態(tài)住宅區(qū)概念的提出，引導市場消費。梅江居住區(qū)作為代又促使市場培養(yǎng)了一批追求高品質(zhì)生活的實力客群，同市場各檔次的需求量基本是相對恒定的，而占地192公頃的備改善型住房，故具備對住宅各項指標全方位挑剔的資知識水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)3.確定目標客戶知識水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)建議定在1.0左右。1.總體規(guī)劃設(shè)計思路一個高檔次的居住社區(qū)。并注意從以下幾方面著手，2.產(chǎn)品特征知識水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)3.充分考慮住宅建設(shè)中新技術(shù)、新材料的應用，并達到國家4.本項目所在地梅江及梅江南區(qū)域作為某某市房地產(chǎn)開發(fā)熱點，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場潛力、發(fā)展趨勢、開發(fā)方向以及銷售引導上都具有較強的優(yōu)勢。但在現(xiàn)階段也存在著熱點開發(fā)節(jié)奏較為緩慢、開發(fā)產(chǎn)品單一的弊端。基于梅江及梅江南區(qū)域的外部環(huán)境和市場情況，以及萬科在社區(qū)發(fā)展、產(chǎn)品規(guī)劃和品牌影響力、物業(yè)管理等方面的優(yōu)勢，考慮借鑒萬科新城的成功經(jīng)驗，在該地區(qū)開發(fā)低層、低容積率的5.玻璃廠項目位于梅江居住區(qū)東南、梅江南居住區(qū)以東，西臨市政景觀河——衛(wèi)津河，北側(cè)為城市規(guī)劃道路，東臨城市主干道——解放南路，交通十分便利。由于臨近未來大型居住區(qū)，周邊社區(qū)配套的規(guī)劃配置較為完備，在本項目的社區(qū)配套規(guī)劃中只需配置小學校、幼兒園。部分配套設(shè)施可考慮與梅江及梅江南居住區(qū)規(guī)劃的配套資源共享，但周邊地區(qū)當前可利用的配套資源較為缺乏。該項目的用地現(xiàn)狀中，環(huán)境資源較為豐富；原廠區(qū)建設(shè)中，保留了大量的高大樹木，本項目的開發(fā)建設(shè)對完善該區(qū)域的自然環(huán)境，提高并豐富該區(qū)域的居住層次，帶動該區(qū)域的社區(qū)文化建設(shè)與居住新觀念，并為萬科占領(lǐng)某某市區(qū)重要的住宅市場—一南部地區(qū)，有著知識水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)二.規(guī)劃設(shè)計的可行性分析為總個控規(guī)單元區(qū)域內(nèi)居民服務，由于項目用地南側(cè)梅江二期用地內(nèi)規(guī)劃有一規(guī)模較大的國際學校距離本項目較近，本項目2.該項目目前只有政府做的控制性規(guī)劃，在做詳細規(guī)劃時，可進行適當調(diào)整，一般來說項目周邊的市政道路是不能調(diào)整的，項目用地內(nèi)規(guī)劃支路及配套公建位置可進行調(diào)整，容積率也可3.我司擬規(guī)劃的經(jīng)濟技術(shù)指標：①總用地面積：35.02萬平方米市政待征地：6.27萬平方米居住用地：28.75萬平方米②總建筑面積：26.81萬平方米非營業(yè)性公建：1.5萬平方米營業(yè)性公建：0.3萬平方米知識水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)住宅總建筑面積：25.01萬平方米產(chǎn)品：四層---五層半花園洋房聯(lián)排別墅小高層4.我司擬定住宅容積率為1.0左右，擬以多層為主導產(chǎn)品，突市政干道——解放南路，需退綠化隔離帶50米；北至市政規(guī)劃路，需退綠化隔離帶10米；西至市政景觀河一—衛(wèi)津河，需退綠化隔離帶20米；南至市政規(guī)劃路。該地塊原為玻璃廠區(qū)，地勢平坦，地塊內(nèi)豎向標高與市政干道相符?？傮w來講場地情況6.居住區(qū)主要出入口沿規(guī)劃路和紅旗南路設(shè)置，方便交通及與需按規(guī)劃配套建設(shè)公建，規(guī)劃配套公建面積約1.5萬平米，并考慮部分與梅江及梅江南居住區(qū)生活配套設(shè)施的資源共享，周邊地區(qū)可利用大的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化、體育以及娛樂設(shè)8.通過對某某市房地產(chǎn)市場及梅江、順弛名都、名都新園等周知識水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)邊居住區(qū)樓盤對照分析，表明我司擬在玻璃廠項目推出的多層住宅產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)想，抓住了該地區(qū)缺乏標志性高品質(zhì)住宅的第六章項目開發(fā)計劃1.根據(jù)某某公司2001年經(jīng)營計劃，需要有新的項目上馬，提供利潤支持，以保證完2.該項目主要競爭項目梅江生態(tài)居住區(qū)已經(jīng)開始建設(shè)，但大氣候還未形成，該項目如鑒于以上幾點，計劃2002年開發(fā)該項目，初步預計可在2002二.開發(fā)周期安排：面積為26.81萬平米，其中住宅面積約25.01萬平米，配套非營業(yè)性公建面積1.5萬平米，考慮配套的學校約1萬平米由合作方建設(shè)，我司建設(shè)約0.5萬平米的非營業(yè)性公建，可銷售住宅面積約25.01萬平米。營業(yè)性公建0.3萬平米考1、2002年開發(fā)7萬平米。知識水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)三.銷售周期安排：2002年銷售6萬平米，結(jié)算6萬平米；2003年銷售8萬平米，結(jié)算8萬平米；2004年銷售7萬平米，結(jié)算7萬平米2005年銷售4萬平米，結(jié)算4萬平米。知識水壩(豆丁網(wǎng)@pologoogle)傾心為您整理(雙擊刪除)第七章投資收益分析一.成本預測依據(jù)項目現(xiàn)狀條件、各專業(yè)配套收費標準及其他政策性收費估算該項目總投資8.68億元，單位可售面積完全成本2892元/平米，詳細構(gòu)成如下：項目總成單位成本、土地成本土地方補償費拆遷合作方補償費0與合作方初步確定。出讓金0出讓面積525畝(35萬平米),評估價約800元/平遷可優(yōu)惠到7%,計56元/平米大市政配套費3平米交易費2評估值的0.21%契稅土地補償費/出讓金/大配套之和的3%二、開發(fā)前期費5勘察設(shè)計費0報批報建費2三通一平費4場地具備道路\場地平整，按新城標準考慮臨水31萬元\臨電92萬元.臨時設(shè)施費5臨時圍墻31萬/臨時辦公室50(裝修)/臨時圍板61萬三、主體工程費新城東區(qū)多層簽約價827元/平米，變更及簽證35元平米，本項目按860元/平米考慮：另考慮20套樣板間500萬、考慮提高建造檔次2200萬，折73元/平米；四、社區(qū)管網(wǎng)費給排水系統(tǒng)費1供暖系統(tǒng)含換熱站建設(shè)費、紅線外管網(wǎng)費25元/平米、鍋爐費6房建設(shè)費40元/平米、鍋爐房征地費17元/平米；區(qū)內(nèi)工程費為40元/平米；室外燃氣含氣源發(fā)展基金20元/平米、區(qū)內(nèi)工程費28元/平系統(tǒng)6米、灶表費3元/平米；室外高低壓3室外消防系統(tǒng)3室外智能系統(tǒng)道路及廣場新城此項造價約為45.27元/平方米.綜合管網(wǎng)設(shè)計7境0依設(shè)計方案的不同而不同環(huán)境設(shè)計5環(huán)境工程總造價*10%綠化建設(shè)費0區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出，新城約為65元/平方米建筑小品3新城此項造價約為5.6元/平方米圍墻建造費4室外照明3價約為6.54元/平方米室外零星3設(shè)施為3.15元/平方米套費5幼兒園9按2000平米考慮，每平米土建1200元，配置費200元/平米游泳池網(wǎng)球場3為40萬兒童游樂設(shè)施8非營業(yè)性公建會所、居委會等3000平米，土建1200元/平設(shè)備及裝修300元/平米:直接費合計見費直接成本*1%接費4監(jiān)理費214萬(7元/平)/行政管理費960萬(20萬每月)/利息73