物業(yè)管理項目投標(biāo)資料補充方案（投標(biāo)文件）

物業(yè)管理項目投標(biāo)補充方案投標(biāo)文件（技術(shù)方案）投標(biāo)方案投標(biāo)人名稱：****有限責(zé)任公司地址：****號二樓聯(lián)系人：****投標(biāo)日期：****報告說明聲明：本文內(nèi)容信息來源于公開渠道，對文中內(nèi)容的準(zhǔn)確性、完整性、及時性或可靠性不作任何保證。本文內(nèi)容僅供參考與學(xué)習(xí)交流使用，不構(gòu)成相關(guān)領(lǐng)域的建議和依據(jù).第一章物業(yè)管理公司概述 第一節(jié)物業(yè)管理公司概述 第二節(jié)物業(yè)介紹 第三節(jié)物業(yè)管理公司的組建 第四節(jié)物業(yè)管理介紹 第五節(jié)物業(yè)管理的原則 第六節(jié)物業(yè)管理的發(fā)展 第七節(jié)管理的作用 第八節(jié)物業(yè)管理現(xiàn)狀 第九節(jié)物業(yè)管理公司的組織機構(gòu) 第十節(jié)物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)內(nèi)容 第十一節(jié)物業(yè)管理公司與其它相關(guān)部門的關(guān)系 第十二節(jié)物業(yè)管理公司的公共關(guān)系管理 第二章物業(yè)安全管理 第一節(jié)物業(yè)安全管理的概念 第二節(jié)物業(yè)安全管理的指導(dǎo)思想和原則 第三節(jié)物業(yè)安全管理的意義 第三章物業(yè)管理機構(gòu) 第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè) 第二節(jié)物業(yè)公司管理制度 第三節(jié)業(yè)主自治管理組織 第四節(jié)行政管理部門和相關(guān)部門 第四章物業(yè)管理公司中介服務(wù) 第二節(jié)物業(yè)管理中介員工的內(nèi)部管理 280第三節(jié)銷售 第五節(jié)商品房登記 第七節(jié)代理保險 第八節(jié)物業(yè)管理公司管理運作機制范例 第五章給排水設(shè)備管理與維修 第一節(jié)給排水設(shè)備管理概述 第二節(jié)給排水設(shè)備設(shè)施的日常操作管理 第三節(jié)給排水設(shè)備運行管理 第四節(jié)給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理 第六章供電設(shè)備管理與維修 367第一節(jié)供電設(shè)備管理概述 第二節(jié)供電設(shè)備的安全管理 第三節(jié)供電設(shè)備的運行管理 第七章房屋設(shè)備維修 第一節(jié)房屋設(shè)備概述 第二節(jié)房屋設(shè)備的維修管理 第八章房屋維修管理 第一節(jié)房屋維修管理概述 第二節(jié)房屋維修計劃管理 第三節(jié)房屋維修質(zhì)量管理 第四節(jié)房屋維修工程預(yù)算 第五節(jié)維修工程成本管理 第九章房屋日常養(yǎng)護(hù)及技術(shù)管理 475第一節(jié)房屋的日常養(yǎng)護(hù)概述 第二節(jié)地基、基礎(chǔ)維修養(yǎng)護(hù) 第三節(jié)磚砌體結(jié)構(gòu)的防治維修 第四節(jié)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的維修 第五節(jié)樓地面工程的維修 第六節(jié)屋面工程的維修 第七節(jié)門窗工程的維修 第八節(jié)裝飾工程的養(yǎng)護(hù)維修 第十章供暖設(shè)備管理與維修 第一節(jié)供暖設(shè)備管理概述 第二節(jié)供暖設(shè)備運行管理 第三節(jié)供暖設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理 第四節(jié)供暖用戶管理 第十一章治安管理 第一節(jié)治安管理概述 第二節(jié)治安保衛(wèi)隊伍的建設(shè) 第三節(jié)情況處理 第四節(jié)管理規(guī)定規(guī)程 第五節(jié)治安保衛(wèi)工作的檢驗標(biāo)準(zhǔn) 第六節(jié)治安保衛(wèi)常識 第十二章中央空調(diào)設(shè)備管理與維修 661第一節(jié)中央空調(diào)設(shè)備管理概述 第二節(jié)中央空調(diào)設(shè)備日常操作管理 第三節(jié)中央空調(diào)設(shè)備運行管理 第四節(jié)中央空調(diào)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理 第十三章電梯管理與維修 第一節(jié)電梯管理概述 第二節(jié)電梯安全管理 第三節(jié)電梯的運行管理 第四節(jié)電梯的維修管理 第十四章通風(fēng)系統(tǒng)及高層建筑排煙管理 第一節(jié)通風(fēng)方式及選擇 第二節(jié)主要設(shè)備及構(gòu)件 第三節(jié)高層建筑防煙、排煙 第十五章物業(yè)環(huán)境管理方案 732第一節(jié)物業(yè)環(huán)境的內(nèi)涵 第二節(jié)物業(yè)環(huán)境管理的內(nèi)容和目標(biāo) 第三節(jié)物業(yè)環(huán)境管理的基本原則 第四節(jié)物業(yè)環(huán)境管理的基本手段 第十六章物業(yè)管理全過程 第一節(jié)物業(yè)管理前期介入 第二節(jié)物業(yè)的接管與驗收 第三節(jié)物業(yè)入伙手續(xù)的辦理 第四節(jié)物業(yè)檔案的建立 第五節(jié)物業(yè)的裝修與管理 第十七章物業(yè)管理模式 798第一節(jié)目前我國物業(yè)管理模式 第二節(jié)傳統(tǒng)的房屋管理與市場化的物業(yè)管理的區(qū)別 第三節(jié)中國物業(yè)管理體制發(fā)展趨勢 第四節(jié)物業(yè)管理市場的管理體制 第十八章物業(yè)管理市場 第一節(jié)物業(yè)管理市場的形成和發(fā)展 第二節(jié)物業(yè)管理市場的運行機制 第三節(jié)物業(yè)管理市場的運行秩序 第十九章物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā) 865第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營 第二節(jié)房地產(chǎn)市場 第三節(jié)房地產(chǎn)管理 第四節(jié)房地產(chǎn)與物業(yè)管理的關(guān)系 第五節(jié)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用 第二十章物業(yè)管理公司人事管理 906 第二節(jié)崗位職責(zé) 第三節(jié)人事管理制度 第四節(jié)人事規(guī)劃 第五節(jié)員工招聘 第六節(jié)員工培訓(xùn) 第七節(jié)員工工作的考核評價 第八節(jié)物業(yè)管理者的培養(yǎng) 第九節(jié)物業(yè)管理現(xiàn)代化與人才培養(yǎng) 第十節(jié)勞動人事管理范例分析 第二十一章物業(yè)管理公司的財務(wù)管理 第一節(jié)物業(yè)管理公司財務(wù)管理概述 第二節(jié)物業(yè)管理公司的財務(wù)制度 第三節(jié)物業(yè)管理財務(wù)分析 第四節(jié)物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算 第五節(jié)物業(yè)管理公司資金的籌措 第六節(jié)物業(yè)管理公司融資 第七節(jié)流動資產(chǎn)管理 第八節(jié)物業(yè)管理公司的資金結(jié)算 第九節(jié)物業(yè)管理會計報表 第二十二章物業(yè)管理的前期介入 第一節(jié)物業(yè)管理的前期介入概述 第二節(jié)物業(yè)管理公司對物業(yè)開發(fā)全過程的參與 第三節(jié)物業(yè)的接管 第四節(jié)業(yè)主入住的管理 第五節(jié)物業(yè)管理合同 第六節(jié)物業(yè)管理前期介入的研究 第二十三章物業(yè)租賃管理 第一節(jié)物業(yè)租賃概述 第二節(jié)物業(yè)租賃管理的程序 第三節(jié)物業(yè)租賃合同協(xié)議的編寫 第四節(jié)房屋租賃合同糾紛的解決 第二十四章物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo) 第一節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、概述 第二節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)程序 第三節(jié)物業(yè)管理投標(biāo)程序 第四節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)文件的編制 第五節(jié)物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫 第六節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)爭議及其解決方式 第七節(jié)物業(yè)管理招投標(biāo)案例分析 第二十五章物業(yè)收費管理 第一節(jié)物業(yè)收費管理原則 第二節(jié)物業(yè)收費管理模式 第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)收入渠道 第四節(jié)物業(yè)管理費的構(gòu)成與核算 第五節(jié)物業(yè)管理費的收繳 第六節(jié)物業(yè)管理相關(guān)的房地產(chǎn)稅費 第七節(jié)財務(wù)造假對策 第二十六章物業(yè)檔案管理 第一節(jié)物業(yè)檔案管理概述 第二節(jié)物業(yè)檔案的收集 第三節(jié)物業(yè)檔案的整理 第四節(jié)物業(yè)檔案的保管 第二十七章清潔管理 第一節(jié)清潔管理概述 第二節(jié)清潔工作檢驗標(biāo)準(zhǔn)和方法 第三節(jié)室外公共場所清潔衛(wèi)生 第四節(jié)室內(nèi)公共場所清潔衛(wèi)生 第五節(jié)公用設(shè)施清潔 第六節(jié)衛(wèi)生消殺 第七節(jié)違反管理規(guī)定的類型及其處罰 第八節(jié)環(huán)衛(wèi)清潔工作常用表格 第二十八章環(huán)境綠化 第一節(jié)環(huán)境綠化管理概述 第二節(jié)花木栽培管理 第三節(jié)綠化環(huán)境布置 第四節(jié)草坪養(yǎng)護(hù) 第五節(jié)盆栽盆景管理 第六節(jié)噴霧器操作和藥品保管 第七節(jié)小區(qū)物業(yè)植物種植與養(yǎng)護(hù)技術(shù) 第八節(jié)小區(qū)物業(yè)種植花木品種的選用 第二十九章環(huán)境污染與防治 第一節(jié)物業(yè)環(huán)境污染的原因和特征 第二節(jié)物業(yè)大氣污染及其防治 第三節(jié)物業(yè)水污染及其防治 第四節(jié)物業(yè)噪聲污染及其控制 第三十章環(huán)境質(zhì)量管理 第一節(jié)物業(yè)環(huán)境質(zhì)量管理概述 第二節(jié)物業(yè)大氣環(huán)境質(zhì)量管理 第三節(jié)物業(yè)水環(huán)境質(zhì)量管理 第四節(jié)物業(yè)噪聲環(huán)境質(zhì)量管理 第五節(jié)物業(yè)綜合環(huán)境質(zhì)量管理 第三十一章生態(tài)和網(wǎng)絡(luò)化小區(qū)的建設(shè)與管理 第一節(jié)生態(tài)住宅小區(qū)的建設(shè)與管理 第二節(jié)網(wǎng)絡(luò)化小區(qū)的建設(shè)與管理 第三十二章社區(qū)文化建設(shè) 第一節(jié)社區(qū)文化概述 第二節(jié)物業(yè)管理與社區(qū)文化建設(shè) 第三節(jié)社區(qū)文化建設(shè) 第四節(jié)社區(qū)公共文體設(shè)施的管理 第五節(jié)社區(qū)文化制度和職責(zé) 第三十三章消防及安全管理 第二節(jié)消防隊伍的建設(shè) 第三節(jié)消防設(shè)備的使用與維護(hù) 第四節(jié)消防設(shè)施的養(yǎng)護(hù) 第五節(jié)物業(yè)管理中常見火災(zāi)的撲救對策 第三十四章車輛管理 第二節(jié)車輛管理制度 第三節(jié)工作程序、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范 第四節(jié)檢驗標(biāo)準(zhǔn)和方法 第五節(jié)車輛被盜的賠償責(zé)任問題 第三十五章房屋安全管理 2363第一節(jié)危房鑒定與管理 第二節(jié)房屋裝飾裝修安全管理 第三節(jié)房屋燃?xì)庠O(shè)備安全管理 第四節(jié)白蟻防治 第三十六章智能建筑安全管理 第一節(jié)智能建筑概述 第二節(jié)智能建筑安全防范系統(tǒng) 第三節(jié)智能大廈防火系統(tǒng) 第四節(jié)電子停車場管理系統(tǒng) 第五節(jié)智能小區(qū)安全防范系統(tǒng) 第三十七章防雷與安全用電管理 第二節(jié)防雷措施 第三節(jié)安全用電 第四節(jié)保護(hù)接地和保護(hù)接零 第五節(jié)避雷裝置和接地裝置維修 第三十八章寫字樓的物業(yè)管理 第二節(jié)寫字樓管理與服務(wù)的要求 第三節(jié)寫字樓管理日常工作內(nèi)容 第三十九章居住小區(qū)的物業(yè)管理 第一節(jié)居住小區(qū)物業(yè)管理概述 第二節(jié)住房與居住小區(qū)的物業(yè)管理 第四節(jié)居住小區(qū)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)與考評 第五節(jié)居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費來源和測算 第六節(jié)住宅小區(qū)的文明建設(shè) 第七節(jié)小區(qū)物業(yè)管理的立法與執(zhí)法 第八節(jié)小區(qū)物業(yè)財務(wù)管理 第九節(jié)小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化 第四十章高層樓宇的物業(yè)管理 第二節(jié)高層樓宇的特點和設(shè)備配置 第三節(jié)高層樓宇的管理內(nèi)容和要求 第四節(jié)高層樓宇的管理模式、收費標(biāo)準(zhǔn)及達(dá)標(biāo)考評 第五節(jié)高層樓宇社區(qū)文化建設(shè) 第一節(jié)管理目標(biāo)方案 第二節(jié)保潔服務(wù)方案 第三節(jié)水電維修方案 第四節(jié)設(shè)備設(shè)施管理方案 第五節(jié)消防管理方案 第六節(jié)綠化養(yǎng)護(hù)方案 第七節(jié)應(yīng)急處理方案 第四十二章飯店物業(yè)管理 第一節(jié)飯店的概述 第二節(jié)飯店管理 第三節(jié)飯店物業(yè)管理機構(gòu) 第四節(jié)飯店委托管理合同 第四十三章公寓別墅物業(yè)管理 第一節(jié)公寓別墅管理的概述 第二節(jié)公寓的管理 第三節(jié)別墅管理 第四十四章商場物業(yè)管理 第二節(jié)公共商業(yè)樓宇的管理內(nèi)容及方式 第三節(jié)公共商業(yè)樓宇的管理運作方式 第四節(jié)產(chǎn)權(quán)形式對公共商業(yè)樓宇經(jīng)營管理的影響 第四十五章智能大廈物業(yè)管理 第一節(jié)智能大廈概述 第二節(jié)智能大廈構(gòu)成及其特征 第三節(jié)自動化系統(tǒng)物業(yè)管理及實例分析 第四節(jié)電氣系統(tǒng)物業(yè)管理模式及實例分析 第五節(jié)辦公自動化系統(tǒng)物業(yè)管理及實例分析 第六節(jié)通信自動化系統(tǒng)物業(yè)管理及實例分析 第七節(jié)智能大廈系統(tǒng)規(guī)劃與設(shè)計實例分析 第四十六章其他類型的物業(yè)管理 第一節(jié)工業(yè)廠房與倉庫的物業(yè)管理 第二節(jié)會所的物業(yè)管理 第一卷物管概念根據(jù)國家建設(shè)部第33號令第6條：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小已交付使用的建筑面積達(dá)到30%以上不足50%且使用已超過一年第二節(jié)物業(yè)介紹一、物業(yè)的含義“物業(yè)”一詞譯自英語property或estate,由香港傳入沿“物業(yè)”一詞在國外，特別是在東南亞地區(qū)是作為房地產(chǎn)的別稱或物業(yè)是單元性的房地產(chǎn)。物業(yè)既可指單元性的地產(chǎn)，也可指單元性的建筑物。物業(yè)有大小之別，它可以根據(jù)區(qū)域空間作相對分停車場、小區(qū)內(nèi)非主干交通道路。樓宇，不能稱之為完整意義上的物業(yè)。物業(yè)應(yīng)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一。二、物業(yè)的性質(zhì)世界上每個事物都有自己的屬性，物業(yè)也不例外。分析和把握物業(yè)的屬性，對于我們了解物業(yè)和物業(yè)管理的本質(zhì)，掌握物業(yè)管體或物理形態(tài)相聯(lián)系的性質(zhì)，它是物業(yè)社會經(jīng)濟性質(zhì)的物質(zhì)內(nèi)容和1.物業(yè)的二元性物。而無論何種建筑物，其基礎(chǔ)總是建筑在土地之上，成為土地的面的物質(zhì)內(nèi)容。當(dāng)然，對于不同的物業(yè)，其二元組成的比重有所不高于鄉(xiāng)村，在經(jīng)濟、文化和商業(yè)中心就高于重工業(yè)基地。物業(yè)的二2.物業(yè)的有限性物業(yè)的有限性，從根本上來講，是由土地的有限性決定的。天然的土地有限，用作興建建筑物的優(yōu)良建筑地段更有限。人類只3.物業(yè)的差異性和多樣性所以，物業(yè)既可以一次性出售，也可以通過出租的方式零星出售，物業(yè)的配套性，是指物業(yè)以其各種配套設(shè)施，滿足人們各種需要的特性。沒有配套設(shè)施的物業(yè)不能滿足人們的各種需要；人們物業(yè)的社會屬性可以從兩個方面來研究：作為一種商品，物業(yè)具有經(jīng)濟屬性；從這一商品的生產(chǎn)關(guān)系和財產(chǎn)關(guān)系的調(diào)整及歸屬1.物業(yè)的經(jīng)濟屬性品性是由物業(yè)的使用價值和商品經(jīng)濟決定的，它具有幾方面的實質(zhì)品性的具體方式；物業(yè)的開發(fā)建筑、經(jīng)營管理都是商品經(jīng)濟活動，三者之間有著密切的聯(lián)系。(如基于狹義房地產(chǎn)概念),但“物業(yè)”一般多指一個單項的“物業(yè)”體與部分之差。二、物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件與申辦程序外商投資企業(yè)(含中外合資、中外合作及外商獨資),除需提供內(nèi)業(yè)管理是泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及售后的服務(wù)；狹話、打掃衛(wèi)生等項目。另一種說法是根據(jù)英語的多種譯法，概括為“不動產(chǎn)管理”理”,以示與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理的區(qū)別，或與企業(yè)管理的區(qū)別。用人的委托，運用現(xiàn)代管理與服務(wù)技術(shù)，按照委托管理合同，對已住和工作環(huán)境，提高物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟價值。性管理。因此，以“物業(yè)經(jīng)營”概念來代替“物業(yè)管理”是不可取的。視和行業(yè)有識之士的認(rèn)同，并逐步實施。所謂物業(yè)管理企業(yè)化，就意物業(yè)管理與工業(yè)企業(yè)管理的區(qū)別：其一，產(chǎn)業(yè)性質(zhì)不同。物業(yè)管理不生產(chǎn)實物形態(tài)產(chǎn)品，即它的管理對象是成品，即物業(yè)。管理只管理。其三，管理模式不同。物業(yè)管理是委托型、契約化的服務(wù)，上的物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。由于工業(yè)革命的發(fā)展，當(dāng)時，英國有一位名叫奧克維婭·希爾(0ctaviaHill)的女士迫不多項目的服務(wù)。表明這一行業(yè)已從分散型轉(zhuǎn)向了專業(yè)型。這種轉(zhuǎn)向有利于提高城市3.物業(yè)管理的企業(yè)化為職能。物業(yè)管理企業(yè)作為一個獨立的法人，應(yīng)按照《中華人民共此，物業(yè)管理企業(yè)必須依照物業(yè)管理市場的運行規(guī)則參與市場競爭，依靠自己的經(jīng)營能力和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)在物業(yè)管理市場上爭取自己的位在運作過程中還要處理好與有關(guān)部門，如街道、居委、公安、市政、公用、郵電、交通等行政或事業(yè)性單位的關(guān)系，以“物業(yè)”為中夫，為業(yè)主創(chuàng)造一個方便、安全、清靜、整潔的居住和工作環(huán)境。4.物業(yè)管理的經(jīng)營型政府和各主管部門的壓力和負(fù)擔(dān)，又使得房屋維修、養(yǎng)護(hù)、環(huán)立周密高效的管理信息系統(tǒng)；還要求及時核實管理活動的成效，做5.協(xié)調(diào)職能們能建立起良好的協(xié)作配合關(guān)系，不至于發(fā)生矛盾，以有效地實現(xiàn)的活動關(guān)系；橫向協(xié)調(diào)就是協(xié)調(diào)同級各部門之間的活動和關(guān)系；內(nèi)協(xié)調(diào)則是協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社會各有關(guān)方面的活動和關(guān)系，包括街道、關(guān)鍵在于全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)全體員工能清楚地了解物業(yè)管理職能，可以明確物業(yè)管理的目標(biāo)與方向；通過組織職能，可以建立實現(xiàn)目標(biāo)的手段，使整個物業(yè)管理成為一部協(xié)調(diào)的“大機器”;通查計劃的實施情況；通過協(xié)調(diào)職能，可以修正偏差，使計劃更符合觀需要，具有繁榮和完善房地產(chǎn)市場的作用。也在向縱深發(fā)展。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革的方向是市場化、商品里有著幾個、幾十個甚至幾百個多元產(chǎn)權(quán)的毗鄰關(guān)系。它不僅使原相適應(yīng)的房屋管理的新模式來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的、非市場取向的管理模式。以，物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革和住房制度改革不可缺少的配2.有利于提高房地產(chǎn)投資效益物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)營活動的基本環(huán)節(jié)，具有提高房地產(chǎn)投營、管理三個環(huán)節(jié)。按程序來說，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的的現(xiàn)象，使開發(fā)建設(shè)與管理脫節(jié)，這也是造成我國房地產(chǎn)管理效率單純的數(shù)量增長已經(jīng)不能適應(yīng)市場需求，房地產(chǎn)要提高投資效益，一方面，良好的物業(yè)管理可以使物業(yè)處于完好的狀態(tài)并使之正常運優(yōu)雅的工作和生活環(huán)境，并且其基準(zhǔn)還應(yīng)隨著社會的不斷進(jìn)步而逐的物業(yè)管理不僅是單純的技術(shù)性保養(yǎng)和事務(wù)性管理，而且還要在此又能提高人們的精神文明素質(zhì)和現(xiàn)代化城市意識，為樹立城市形象、4.推動外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟的發(fā)展物業(yè)管理是加快我國房地產(chǎn)發(fā)展同國際接軌的必要措施，具有推動外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟發(fā)展的作用。國家和社會制度的限制。中國傳統(tǒng)的房屋管理模式，中國大陸感興趣。外商進(jìn)入中國大陸一般首先在“賓館”入住，開始“投石問路”,一旦投資項目初成或業(yè)務(wù)有所拓展，就需要安居樂業(yè)了。只有安居才能樂業(yè)，在中國大陸的外商一般都十分關(guān)注如何中國大陸的物業(yè)管理最初正是從對外商、外籍人員在中國大陸的產(chǎn)的外商也正在獨資組建物業(yè)管理公司，來管理自己在中國大陸的物物業(yè)管理是加快中國房地產(chǎn)同國際接軌、改善中國大陸投資條件、產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)聲譽的作用。地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)紛紛成立自己的物業(yè)管理公司，并多方挖掘、培為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的物業(yè)如果具有優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，就可以免心，建立房地綜合開發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象，促進(jìn)后續(xù)銷售工第五節(jié)物業(yè)管理的原則業(yè)管理企業(yè)的地位、職責(zé)、權(quán)利和義務(wù)，其具體要求包括：個體利益和整體利益，并協(xié)調(diào)好相互間的關(guān)系。業(yè)主自治管理是指1.專業(yè)機構(gòu)的各種專門機構(gòu)來實施各種服務(wù)項目，分工合作，提高效率。2.管理人員的培訓(xùn)和考核，取得崗位資格證書，以保證服務(wù)質(zhì)量和樹立良好的對業(yè)主和使用人的各種服務(wù)事項，包括專項、特約、代辦項3.協(xié)調(diào)一體化處理。業(yè)主、使用人、承租人有關(guān)物業(yè)管理的事務(wù)只找一個單位，4.經(jīng)濟管理一體化基金的管理和物業(yè)經(jīng)營的財務(wù)管理都由一個單位負(fù)責(zé)。達(dá)到一般服務(wù)業(yè)的要求，又有其自身的特殊要求。業(yè)戶提供方便并使業(yè)戶感到舒適、滿意，這是綜合服務(wù)的活力所在。2.以人為本化、全方位、多功能的服務(wù)。綜合服務(wù)就是要針對不同年齡、不同3.個性化別業(yè)戶的歡迎。因此，市場的潛力很大、前景廣闊，是實現(xiàn)物業(yè)管是按權(quán)屬、按系統(tǒng)組建，而是按區(qū)域組建，按社會化原則管理。這位。在產(chǎn)權(quán)多元化情況下，物業(yè)多數(shù)是采用二權(quán)分離的方式來經(jīng)營社會化的原則有利于物業(yè)管理的市場培育和發(fā)展。這個原則合效益。房地產(chǎn)作為一個行業(yè)，其內(nèi)部的開發(fā)、營銷、咨詢和物業(yè)附屬地位剝離出來，獨立為自主經(jīng)營的管理服務(wù)型企業(yè)。物業(yè)管理議的方式建立委托管理服務(wù)關(guān)系。政府有關(guān)部門和開發(fā)商都不宜干(三)三個效益的統(tǒng)一的有機統(tǒng)一，要在經(jīng)濟效益的基礎(chǔ)上以社會效益和環(huán)境效益為小區(qū)有關(guān)各方則在自己職責(zé)范圍內(nèi)做好物業(yè)區(qū)域建設(shè)的工作。原則來操作，并且要追求全行業(yè)、全過程的效益。企業(yè)在其經(jīng)營活的物業(yè)管理部、房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理公司等等都要政、企分開，規(guī)律辦事，特別在同開發(fā)商的委托關(guān)系方面雖然業(yè)務(wù)聯(lián)系密切，或物業(yè)管理的全部活動都環(huán)繞一個中心，就是“安居樂業(yè)”,業(yè)主的要求提高服務(wù)水準(zhǔn)、拓展服務(wù)范圍。居住區(qū)域要求舒適、安調(diào)高效、周到和形象，要求提供現(xiàn)代化的商務(wù)服務(wù)和智能化管理等。服務(wù)體現(xiàn)了物業(yè)管理的宗旨和基本屬性，物業(yè)管理只有以服務(wù)為中為委托人創(chuàng)建一個合適的“安居樂業(yè)”環(huán)境外，就是要保護(hù)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益。物業(yè)管理的優(yōu)點就在于通過精心的策劃和良好第六節(jié)物業(yè)管理的發(fā)展本章以上介紹的物業(yè)管理的宗旨、原則、服務(wù)范圍、作用和模式國內(nèi)的物業(yè)管理雖然是從80年代開始起步，可是發(fā)展速度很快，而且覆蓋面廣。如上海市到1997年已有一億平方米以上各類房般商品房、涉外商品房都先后進(jìn)入物業(yè)管理渠道。隨著房地產(chǎn)管理上海市到1997年已有各類物業(yè)管理企業(yè)近2000家，從業(yè)人員約5萬人。全國范圍到1997年約有物業(yè)管理企業(yè)7000家，從業(yè)人員100萬人。一些國際上知名的物業(yè)管理企業(yè)也爭前恐后地進(jìn)入中國內(nèi)地。三、物業(yè)管理發(fā)展的內(nèi)部條件近年來，隨著國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境的改善和國內(nèi)外市場需求的變化，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也發(fā)生了深刻變化。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整已從實現(xiàn)術(shù)目錄，共有29個領(lǐng)域，440種。確定這些項目的原則是：產(chǎn)業(yè)的技術(shù)改造，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級；構(gòu)的合理化，保持國民經(jīng)濟的持續(xù)快速健康發(fā)展。27領(lǐng)域：《城市基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)》中同“城市舊房改造，安居工業(yè)管理市場的成熟和行業(yè)的興旺也是社會經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求，物是，要使這個前景變?yōu)楝F(xiàn)實，還要有良好的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境的本節(jié)后面結(jié)合學(xué)科建設(shè)一并論述。和支付能力制約。良好基礎(chǔ)。的主體是廣大的工薪階層，因而決定其只能是一個微利行業(yè)。公有發(fā)展還需要國家在政策、稅收等方面給以一定的優(yōu)惠，以扶持物業(yè)第七節(jié)管理的作用成的行政管理體制，至今仍是城鎮(zhèn)房屋管理的主要模式。物業(yè)管理有著原則上的區(qū)別。實施管理的實體是政府機構(gòu)-各地區(qū)房管部門及其下屬的事業(yè)單位-廣度和深度上拓展業(yè)務(wù)，以高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)取得企業(yè)的經(jīng)濟效益。理單位說了算，住戶是被動的，處于被管理的地位。物業(yè)管理是一業(yè)主和使用人三者之間的關(guān)系。物業(yè)管理使原來由政府對物業(yè)和物新的、適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟秩序的政府、業(yè)主(使用人)和管理公的管理原則和與此相適應(yīng)的管理模式。在這種機制和模式下，轄區(qū)二、物業(yè)管理的作用論述中已接近了本章的主題。這里再對物業(yè)管理在社會經(jīng)濟生活和化，并由此形成產(chǎn)權(quán)多元化和管理社會化的新格局。這種新格局當(dāng)維修問題，包括費用收支、權(quán)利責(zé)任、管理方式等等。物業(yè)管理收組成，房地產(chǎn)開發(fā)、營銷的最后落腳點是消費和使用。物業(yè)管理作場的功能。當(dāng)前，商品房售后管理是房地產(chǎn)經(jīng)營活動中的一個熱點憂。由于物業(yè)管理在建設(shè)現(xiàn)代家園中的特殊地位，其在房地產(chǎn)行業(yè)如何。物業(yè)管理從對住宅的管理來說，其目標(biāo)首先是為居民營造一理。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理不是單純的事務(wù)性操辦和技術(shù)性保養(yǎng)，而是要氛圍，又有個性特征的寧靜、安逸、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境。下，物業(yè)管理既能充分發(fā)揮物業(yè)的功能，保障業(yè)戶的合法權(quán)益，又育良好的社會心理，促進(jìn)社會的安定團結(jié)。營養(yǎng)、飲水、住房、收入、安全和工作方面的基本要求；合，所以，物業(yè)管理是建設(shè)現(xiàn)代城市的基礎(chǔ)工作。物業(yè)管理是提供商品勞務(wù)的行業(yè)，物業(yè)管理面廣量大，能提制，吸納人員的合適方向。公房事業(yè)性管理方式是計劃經(jīng)濟體制下為主的城鎮(zhèn)房管部門作為住房福利制模式下的產(chǎn)物，在完成其歷史房和系統(tǒng)公房兩大部門。物業(yè)管理就為兩者的轉(zhuǎn)換開辟了一個廣闊物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展還能帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。物業(yè)管理業(yè)同裝飾維修業(yè)、家政服務(wù)業(yè)、園林綠化業(yè)等部門有密切的聯(lián)系。這些這是典型的，也是基本的管理方式。開發(fā)商、業(yè)主采用招投第八節(jié)物業(yè)管理現(xiàn)狀一、計劃經(jīng)濟下我國物業(yè)管理的狀況解放以來，我國在很長一段時間里，是處于計劃經(jīng)濟的模式下。由于過多強調(diào)了房地產(chǎn)的社會福利性而忽視了它的商品屬性，因而絕大多數(shù)的住宅小區(qū)和房屋的管理體制全統(tǒng)管起來。這種方法雖然在國民經(jīng)濟的發(fā)展和解決人民住房問題遇是行政劃撥，“大鍋飯”思想嚴(yán)重地挫傷了管理人員的積極性，“干好干壞一個樣”,管理不到位是普遍現(xiàn)象。有許多房屋特別是頭管理，“各掃門前雪”,使一個完整的小區(qū)七零八落。命前，許多大城市房租每平方米月租為0.135元，每戶按20平方米元左右。直到20世紀(jì)80年代末，房租才有所上調(diào)，成套房每平方500元，該住戶賣掉私房的款項存入銀行，年利率為4%,每年得到格之差來獲利。例如某人有一套私房30平方米，每平方米租金105元，每月租金為7.50元，這樣每月可凈賺292.50元。例如一戶20平方米的門面房，它以月租1000元，每平方米50元出租，自己住的一套50平方米的公房，每平方米0.25元月租，共計1155萬元，每平方米達(dá)1.50元。據(jù)核算，80年代末我國每平方米建筑面積住宅需要4.70元維修費，才能維持簡單的生產(chǎn)。到90年代，城鎮(zhèn)住宅總量的2/3多。其中改革開放20年是前30年建造住宅量的6.6倍，使全國城鎮(zhèn)居民人均居住面積由20年前的3.6平方米，提高到現(xiàn)在的9.3平方米。新建5萬平方米的住宅小區(qū)5000多個，近些年來，城鎮(zhèn)住房制度的改革，大量公有住房的出售帶來了產(chǎn)權(quán)的多元化，這使過去以傳統(tǒng)的開發(fā)商自管房和以福利形式為自然是單位或房管部門派人來修。然而現(xiàn)在一幢住宅樓可能一部分福利房分給職工，產(chǎn)權(quán)歸單位；一部分商品房用于拆遷安排，產(chǎn)權(quán)自然找單位幫助修理，單位同意請人修理，但費用需樓內(nèi)住戶共同題無法解決，住戶怨聲載道。如果住房制度改革僅僅停留在經(jīng)濟體么住房制度改革取得的成果就不能鞏固，而且還將阻礙住房制度改(契約),按照社會化、專業(yè)化、經(jīng)營型管理形式就能解決。競爭越激烈，越能顯現(xiàn)出企業(yè)的素質(zhì)。通過競爭，生產(chǎn)要素得到合者的地位日益上升。誰贏得消費者，誰就贏得了市場，就能產(chǎn)生效益。要想贏得消費者的信賴，不是靠形式主義和應(yīng)酬式的突擊表現(xiàn)，而是用物業(yè)管理的內(nèi)容、質(zhì)量去贏得商業(yè)信譽，從而提高物業(yè)價值任感，從而贏得更多的消費者。這類例子很多，如海南珠江實業(yè)股份有限公司，他們奉行“開發(fā)一塊，美化一塊，服務(wù)一塊”的理念，戶。又如目前高檔別墅積壓很多，無法銷售出去，然而南京棲霞房繁多，劃撥的經(jīng)費遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足住宅維修服務(wù)的需要。尤其過去執(zhí)物業(yè)管理作為一種專業(yè)化的管理模式，對于住宅小區(qū)和一棟房產(chǎn)有多個業(yè)主的樓宇的管理，將徹底改變過去那種多頭管理而又來，國家為盡快地改善我國居民的住宅條件，建設(shè)了許多5萬平方米以上的新住宅小區(qū)。然而若按照過去計劃經(jīng)濟的模式與要求就會出醫(yī)院、學(xué)校、菜場、商店等服務(wù)設(shè)施跟不上，住戶意見大等。各級還可以根據(jù)住戶的需要，進(jìn)行特殊的服務(wù)，如日用百貨供應(yīng)，家電地產(chǎn)開發(fā)提供服務(wù)，解除后顧之憂的系統(tǒng)工程，是房地產(chǎn)市場走向出結(jié)論：國內(nèi)房地產(chǎn)在香港仍頗受歡迎，然而它的進(jìn)一步發(fā)展卻受礙。置業(yè)者擔(dān)心，他們購置的房產(chǎn)，可能會由于管理落后用不到幾止步不前之勢。而采用先進(jìn)的、科學(xué)的樓宇管理方法，亦即十分受住宅小區(qū)是城市文明的窗口，它反映了一個城市的經(jīng)濟、建設(shè)和管理水平，是城市整體素質(zhì)的體現(xiàn)。良好的物業(yè)管理工作，不市意識。城市大環(huán)境質(zhì)量的提高，首先應(yīng)該從城市的基本單元——解決不好。住宅小區(qū)的管理是城市管理的重要內(nèi)容，住宅小區(qū)是城理，也可以更好地發(fā)揮住宅的“享受”功能、“發(fā)展”功能和居住的心靈，提高民族素質(zhì)，還對培養(yǎng)人們社會主義公共道德意識、健立城市從457個增加到622個，建制鎮(zhèn)從1.2萬個增加到1.6萬個，33%至35%,城市人口為4.5億左右。到2010年，我國城鎮(zhèn)比重將由現(xiàn)在的26.3%上升到45%以上。設(shè)市超過1000個，建鎮(zhèn)制將超過2萬個。如果當(dāng)年全國人口預(yù)計為14億，按45%計算，則城鎮(zhèn)人口為6.3億，比現(xiàn)在凈增2.5億。增加住房建筑面積41.6億平方米，從2000年到2010年按13年計億平方米，減為每年1億平方米，年折舊維持1億平方米不變，三第九節(jié)物業(yè)管理公司的組織機構(gòu)一、物業(yè)管理公司組織機構(gòu)設(shè)置的要求二、物業(yè)管理公司組織機構(gòu)設(shè)置的原則三、物業(yè)管理公司組織機構(gòu)的類型3.有利于產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟效益4.有利于實現(xiàn)物業(yè)管理的社會化和專業(yè)化集團化的物業(yè)管理使管理權(quán)分散的物業(yè)相對集中到一批有品牌第十節(jié)物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)內(nèi)容一、物業(yè)管理公司的基本業(yè)務(wù)環(huán)境養(yǎng)護(hù)與管理包括維護(hù)物業(yè)整體規(guī)劃不受破壞，制止亂搭亂第十一節(jié)物業(yè)管理公司與其它相關(guān)部門的關(guān)系的各個主管部門的領(lǐng)導(dǎo)和幫助，也離不開各專業(yè)管理企業(yè)的大力支受小區(qū)代表機構(gòu)(如小區(qū)管委會或業(yè)主委員會)委托和授權(quán)對小三、與專業(yè)管理企業(yè)(公司)的關(guān)系第十二節(jié)物業(yè)管理公司的公共關(guān)系管理2.物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理的構(gòu)成要素①同質(zhì)性。即具有“共同意識”,面臨著共同的問題要解決。如某小區(qū)內(nèi)的污水泛濫，那么,該小區(qū)的居民就是管轄該小區(qū)物業(yè)管理公共關(guān)系對象從非公眾發(fā)展成為行動公眾時，那么,這樣一個系統(tǒng)是1.誠實“例外”,但并不意味著放棄誠實的原則。2.注重公眾與社會利益每年都組織社區(qū)居民進(jìn)行大規(guī)模的消防訓(xùn)練，并24小時把消防設(shè)施還是各職能部門間，都要在充分地交流與分享信息的基礎(chǔ)上保持和呢?二、物業(yè)管理公司公共關(guān)系管理的步驟①調(diào)查內(nèi)容的選擇。認(rèn)識與調(diào)查內(nèi)容過多，不僅會增加成B區(qū)是既重要、難度也大的調(diào)查，物業(yè)管理公司應(yīng)投入主要的人C區(qū)是重要程度和難度都低的調(diào)查，是調(diào)查的非重點。1.確定公眾對象2.提煉公共關(guān)系主題3.安排活動項目4.尋找活動時機5.選擇傳播渠道1.公共關(guān)系管理預(yù)算的分類2.公共關(guān)系管理的預(yù)算方法4.預(yù)防實施中的障礙的單位。若對方說：“經(jīng)常麻煩您”,就要馬上回答：“哪里，是我們麻煩您!”的這邊就應(yīng)該說：“抱歉，您是哪一位?”,以確認(rèn)對方的身份。等候的時間超過30分鐘仍無法會面，不妨約定下次再見面的時間，1.評估的程序統(tǒng)一的評估是檢驗公共關(guān)系工作的參照物。如果評估目標(biāo)不統(tǒng)2.評估的標(biāo)準(zhǔn)評估過程需要了解所有信息資料的制作發(fā)送情況和其他宣傳活動的進(jìn)行情況，通過實際數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)方案實施過程3.評估的方法3.“聽”的技巧來怎么樣?”,“真是太遺憾了”等。它的目的在于表明對談話內(nèi)容行走訪、接待，比如擺攤設(shè)點征求意見、投2.文字式傳播的運用客觀，更能打動和吸引觀眾，也更直接，更能反映公司的真實面貌。①要充分調(diào)動公眾的美感意識。隨著物業(yè)管理市場的1.復(fù)合式傳播的技巧2.復(fù)合式傳播的運用則是利用這種特定的傳播形式達(dá)到特定目的的一種有時間持續(xù)性和第二章物業(yè)安全管理第一節(jié)物業(yè)安全管理的概念管理3個方面。安機關(guān)處理。如非法攜帶qiangzhi彈藥、非法侵入他人住宅，偷盜音、污染，亂扔雜物，搭建各類違章建筑、流動攤販擾民等。2.消防管理滅火災(zāi)，消防器材的保養(yǎng)和維修等。3.車輛交通管理美國心理學(xué)家馬斯洛的需求梯度理論指出，人類的需要可分為7求知的需要、求美的需要和自我實現(xiàn)的需要。這7種需要是按次序饑餓、口渴等)得到基本滿足后，人類就會首先產(chǎn)生安全(周圍生活善，安全問題越來越引起人們的重視。因此，物業(yè)安全管理的服務(wù)組織專門的隊伍實施管理業(yè)務(wù)。但不論由誰來完成，都必須在物業(yè)成后進(jìn)行不必要的更改。因此，在制定物業(yè)設(shè)計方案時，安全要求度并公之與眾，力求做到有章可循，有章必循，執(zhí)章必嚴(yán)，違章必?？梢栽O(shè)置保安部來負(fù)責(zé)物業(yè)的安全管理。第二節(jié)物業(yè)安全管理的指導(dǎo)思想和原則5.裝備落實自動報警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)以及其他安全管理器材設(shè)備(如交通通訊和防衛(wèi)設(shè)備),以增強安全管理的安全系數(shù)與效率，保證人身和財?shù)谌?jié)物業(yè)安全管理的意義1.物業(yè)安全管理是保證國家和城市社會穩(wěn)定、維萬個社區(qū)所組成的，只有作好各個社區(qū)的安全管理，才能實現(xiàn)社會(1)物業(yè)管理有限責(zé)任公司是由2個以上50個以下股東共同后春筍大量涌現(xiàn)，如上海市到1997年為止，共有物業(yè)管理企業(yè)1540家，其中內(nèi)資企業(yè)為856家，三資企業(yè)為108家，有限公司和股份57家。上述1540家物業(yè)管理企業(yè)對全市范圍內(nèi)近9600萬平方米的限于全國性的大公司、國務(wù)院或者授權(quán)機關(guān)批準(zhǔn)的大型進(jìn)出口企業(yè)準(zhǔn)。法律、行政法規(guī)規(guī)定必須報經(jīng)審批后成立的公司，例如三資公批。例如設(shè)立外商投資的物業(yè)管理企業(yè)，在報經(jīng)有關(guān)外經(jīng)貿(mào)行政管的代理人申請名稱預(yù)先核準(zhǔn)；設(shè)立股份有限公司，由全體發(fā)起人指工商行政管理機關(guān)應(yīng)當(dāng)自收到申請文件之日起10日內(nèi)作出核準(zhǔn)或駁回的決定。決定批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)發(fā)給《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通意其合法性和效應(yīng)性，一般要求簡明、響亮、有寓意、有創(chuàng)意。2.公司住所物業(yè)管理公司的主要辦事機構(gòu)所在地為物業(yè)管理公司的住所。物業(yè)必須在1年以上。有了確定的住所，就可以確定所屬工商行政管轄3.法定代表人物業(yè)管理公司作為企業(yè)法人，經(jīng)國家授權(quán)審批機關(guān)或主管部門審批和登記主管機關(guān)核準(zhǔn)登記注冊后，其代表企業(yè)法人行使職權(quán)人取得了法定代表人資格。法定代表人必須符合下列條件：5.公司章程公司的注冊資金：生產(chǎn)性公司注冊資金不得少于30萬元人民幣，咨詢服務(wù)性公司的注冊資金不得少于10萬元人民幣。物業(yè)管理公司，作為服務(wù)性企業(yè)，其注冊資本不得少于10萬元人民幣。的注冊資本分別作出最低限額規(guī)定。有限責(zé)任公司的注冊資本，生產(chǎn)經(jīng)營為主的、以商業(yè)為主的公司為人民幣50萬元，以商業(yè)零售為主的公司為人民幣30萬元，技術(shù)開發(fā)、咨詢、服務(wù)性公司為人民幣10萬元。股份有限公司注冊資本最低限額為人民幣1000萬元人民非專利技術(shù)、土地使用權(quán)作出資。股東或發(fā)起人用非貨幣出資時，規(guī)定辦理。還應(yīng)當(dāng)指出：股東以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價出資的金額不得超過有限責(zé)任公司注冊資本的20%,國家對采用高新技術(shù)成果有特別規(guī)定的除外；同樣，發(fā)起人以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價出資的金額不得超過股份有限公司注冊資本的20%。這些規(guī)定在須在3年以上；注冊資本在100萬元人民幣以上。或管理涉外物業(yè)5-20萬平方米；管理物業(yè)類型2種以上，或管理涉外物業(yè)；須有1個以上優(yōu)秀小區(qū)或大廈，所管物業(yè)達(dá)標(biāo)30%以上；上；注冊資本在50萬元人民幣以上。米，或涉外物業(yè)1-5萬平方米；有中級專業(yè)技術(shù)職稱3人以上；企或涉外物業(yè)1萬平方米以下的。請之日起20日內(nèi)，核發(fā)物業(yè)管理資質(zhì)證書。種經(jīng)營行為。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在國家宏觀政策、法規(guī)的調(diào)控下，按營為手段，以效益為目的。以經(jīng)營為手段，就是要在物業(yè)管理的全經(jīng)費開支；以效益為目的，就是以社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益說還有更多的社會效益、環(huán)境效益和心理效益。例如，良好的物業(yè)境，為樹立城市形象增添光彩。把經(jīng)濟效益與這些社會效益、環(huán)境效益能為企業(yè)帶來良好的企業(yè)形象，而良好的企業(yè)形象又是形成商可以睦鄰公眾關(guān)系，促進(jìn)管理服務(wù)的銷售,獲得行業(yè)競爭優(yōu)勢。的觀念還沒有完全轉(zhuǎn)變，我國的物業(yè)管理企業(yè)要提高經(jīng)濟效益乃至的運作必須做到規(guī)范化，尤其是目前問題較多的收費管理。對于物業(yè)管理的基本業(yè)務(wù)和專項業(yè)務(wù)，一般以“保本微利”為原則，只向業(yè)管理不斷優(yōu)化。根據(jù)規(guī)模經(jīng)濟理論，企業(yè)只有達(dá)到了經(jīng)營規(guī)模程時，應(yīng)立足于提高企業(yè)經(jīng)濟效益和減低業(yè)主管理費負(fù)擔(dān)，考慮運用少的情況下，在一段指定的時間內(nèi)做更多的工作。其次能提高成效，收入水平，又能達(dá)到物業(yè)增值的效果。六、物業(yè)管理企業(yè)的文化建設(shè)物業(yè)管理企業(yè)在追求利潤目標(biāo)的同時，還必須加強企業(yè)發(fā)展的靈魂建設(shè)即企業(yè)文化建設(shè)。企業(yè)文化是企業(yè)獨特的經(jīng)營個性、管境和企業(yè)產(chǎn)品等。因此，加強企業(yè)文化建設(shè)，對提高企業(yè)凝聚力是層次。它是指由企業(yè)員工創(chuàng)造的品牌形象和各種物質(zhì)設(shè)施等所構(gòu)成員工的理想、價值觀和精神面貌的具體反映。所以，它盡管是企業(yè)員工在服務(wù)經(jīng)營、學(xué)習(xí)娛樂和人際交往時產(chǎn)生的活動文化，主要包人際關(guān)系等文化特征，也是企業(yè)精神、企業(yè)目標(biāo)的動態(tài)反映?，F(xiàn)代企業(yè)在服務(wù)經(jīng)營活動中形成的企業(yè)精神、企業(yè)價值等意識形態(tài)織結(jié)構(gòu)體系、管理的規(guī)章制度等無不反映出企業(yè)的價值觀、精神和在服務(wù)經(jīng)營中形成的獨具企業(yè)特征的意識形態(tài)和文化觀念，包括企物業(yè)管理的精品概念“高品質(zhì)服務(wù)=認(rèn)真+創(chuàng)新+顧客需求”就反映了往往是在企業(yè)多年的經(jīng)營過程中逐步形成的。結(jié)構(gòu)。物質(zhì)文化作為具體實在，屬于表層，它構(gòu)成了企業(yè)文化的硬1)凡來公司公啟文件(除公司領(lǐng)導(dǎo)訂啟的外)均由辦公室登記1)凡正式文件均需分別由辦公室主任(或副主任)根據(jù)文件內(nèi)次傳閱，最遲不得超過2天(特殊情況例外)。3)各部室應(yīng)明確規(guī)定檔案責(zé)任人，檔案責(zé)任人(檔案員)對本3)專有技術(shù)；1)印章的保管2)印章的使用1)職能部門印章保管人對印章具有獨立使用權(quán)力，同時負(fù)全部2)公章的保管人無獨立使用權(quán)力，但具有監(jiān)督及允許使用權(quán)任，而對未經(jīng)由負(fù)責(zé)人或保管人(公司經(jīng)理)簽批的公章使用經(jīng)手人3)財務(wù)章的保管人無獨立使用權(quán)力，但具有監(jiān)督及允許使用權(quán)負(fù)部分責(zé)任，而對未經(jīng)由保管人(財務(wù)負(fù)責(zé)人)簽批的公章使用經(jīng)手4)法人私章的保管者是出納，即是保管者又是使用者，但其無2)證照復(fù)印程序：1)參加人員：2)開會時間：3)會議主持：4)會議要求：5)會議主要內(nèi)容：1)參加人員：2)開會時間：3)會議主持：4)會議要求：5)會后工作：2)領(lǐng)用：3)保管：7、車輛實行定點維修，需維修的項目由駕駛員列出清單后，由駕駛?cè)藛T應(yīng)嚴(yán)格遵守交通法規(guī)和車輛安全操作規(guī)程及公司各項1)無照駕駛；2)未經(jīng)許可將車借予他人使用；3)違反交通規(guī)則引起的交通肇事；4)違反交通規(guī)則。1)日常管理2)安全管理3)維修、維護(hù)管理4)油料管理5)車輛違規(guī)處理規(guī)定上午：9:00-12:00下午：13:00-18:001)公司員工上、下班(30分鐘以內(nèi)為遲到或早退、30分鐘以上則視為曠工)遲到、早退一次，罰款20元，二次，罰款30元，月累2)員工書面報告(或電話告知部門負(fù)責(zé)人),由部門經(jīng)理、分管1)員工曠工一次，時間不超過半天，罰款30元，一天，罰款病、事假扣發(fā)假期內(nèi)全額工資(每天工資為：月度工資/40天)。4)凡受本制度處罰的員工，扣發(fā)其該年度一定數(shù)額的年終獎。十三、招聘1)用人部門根據(jù)實際工作需要填報“用工”申請表，向人力資源部申請并提出招聘崗位的基本要求(如：年齡、性別、學(xué)歷等)。2)由人力資源部根據(jù)公司用工需求擬定招聘計劃，經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)5)員工的試用期為一至三個月。試用期滿，可聘為公司合同制1)公司干部和員工在公司范圍內(nèi)調(diào)動，由用人部門提出擬調(diào)人2)公司各部門需增加人員，須向人力資源部提出用工申請，由4)員工本人辭職、被公司辭退、開除或提前終止勞動合同等，4)報銷5000元以上需提前一天通知財務(wù)部以便備款。息)轉(zhuǎn)交財務(wù)部；3)結(jié)賬報銷：4)其他專項支出報銷流程其他專項支出包括其他所有專門立項的費用(含咨詢顧問、廣告及宣傳活動費、公司員工活動費用、辦公室裝修及其他專項費用)支提交請示報告(含項目可行性分析、費用預(yù)算及相關(guān)收益預(yù)測表等),簽訂合同：由直接負(fù)責(zé)部門與合作方簽訂正式合作合同，(合同(1)由經(jīng)辦人整理發(fā)票等資料并填寫費用報銷單(填寫規(guī)范參照日常費用報銷一般規(guī)定);(2)按審批程序?qū)徟褐鞴懿块T經(jīng)理審核簽字→財務(wù)經(jīng)理→總(3)財務(wù)部根據(jù)審批后的報銷單金額付款；(4)若需提前借款，應(yīng)按借款規(guī)定辦理借支手續(xù)，并在5個工5)營銷工資系列適用于銷售部銷售人員(各項目部銷售人員可3)辦公場所嚴(yán)禁使用明火。3、保潔員應(yīng)至少每1小時巡視辦公樓內(nèi)衛(wèi)生情況1次，發(fā)現(xiàn)問5)對各種單據(jù)進(jìn)行審核。3)組織合同評審工作。7)負(fù)責(zé)建立公司技術(shù)資料庫。8)收集客戶對本公司產(chǎn)品使用情況的各種信息資料，并做相應(yīng)9)按照技術(shù)工藝流程編寫工序作業(yè)指導(dǎo)書。5、采購部職責(zé)1)負(fù)責(zé)制訂公司物資采購需求計劃，并督導(dǎo)實施。2)負(fù)責(zé)編制公司物資管理相關(guān)制度。3)負(fù)責(zé)制訂公司物資采購原則，實施統(tǒng)一采購。4)負(fù)責(zé)建立公司物資采購渠道，搞好供應(yīng)商的擇優(yōu)、篩選與新5)負(fù)責(zé)嚴(yán)格監(jiān)控公司物資的狀況，控制不合理的物資采購和消6)組織建立科學(xué)的庫存儲備量標(biāo)準(zhǔn)，最小限度地占用流動資金，7)組織建立公司物資消耗定額并嚴(yán)格定額管理。8)嚴(yán)格規(guī)范物資保管，采用科學(xué)的倉儲管理辦法，保證物資盡9)負(fù)責(zé)做好倉儲管理，加強對有毒、有害、易燃、易爆、危險圳等地規(guī)定了召開業(yè)主大會(業(yè)主代表大會)的一些做法。有的地方劃定有如下幾個條件：(1)原設(shè)計構(gòu)成自然街坊和封閉小區(qū)。自然街形成的居住小區(qū)，一般由4-5個住宅組群組成，用地一般為15-20公頃，建筑面積15-20萬平方米。按照政府有關(guān)建設(shè)小區(qū)規(guī)劃的規(guī)定，協(xié)商選舉產(chǎn)生，其成員應(yīng)具有完全民事行為能力，一般由3人或3組成員。建筑面積一樣的幢(或大廈中一個層面),推選的業(yè)主房管小組成員數(shù)應(yīng)相同；建筑面積不相同的幢(或大廈中一個層面),按分?jǐn)偟降某蓡T數(shù)推選。一般每500-1000平方米建筑面積產(chǎn)生一名小組成員。要推選好業(yè)主小組成員，這是業(yè)主自治管理的基礎(chǔ)工作。要業(yè)主小組具有一定的群眾基礎(chǔ)。住宅出售單位要請街道、居委會配握本幢房屋的建筑情況，建筑結(jié)構(gòu)、面積，共用設(shè)備如電梯、水泵第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房(1)公有住宅出售建筑面積達(dá)30%以上；(2)新建商品住宅出售建筑面積達(dá)50%上；2.第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的籌備工作出售單位應(yīng)將出售的房屋建筑面積、房屋出售時間、業(yè)主清單等材料報區(qū)、縣房管局，區(qū)、縣房管局在接到材料后45天內(nèi)會同房屋出由所在地區(qū)、縣房管局、房屋出售單位、業(yè)主代表組成，可以邀請示范文本來明確業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，約定業(yè)主與物業(yè)使破壞房屋外貌等各種禁止行為。推選業(yè)主委員會成員的選舉方式，而不能以與會代表過半數(shù)通過這種簡單多數(shù)為準(zhǔn)。成，包括已售及未售公房、已售及未售商品房、舊私房的產(chǎn)權(quán)人即公房、商品房、舊私房等占有建筑面積比例分?jǐn)偖a(chǎn)生。召開業(yè)主代房產(chǎn)權(quán)人即區(qū)、縣房地產(chǎn)行政部門可以委托區(qū)、縣公房資產(chǎn)經(jīng)營公主大會或業(yè)主代表大會召集人業(yè)主委員會或房地產(chǎn)行政管理部門印席。列席代表沒有表決權(quán)。當(dāng)召開涉及改選或罷免業(yè)主委員會成員參加會議。業(yè)主委員會每年至少召開一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，總結(jié)本年度區(qū)域內(nèi)的各項物業(yè)管理工作，決定物業(yè)管理的重大事項。15%以上業(yè)主或業(yè)主代表提議，業(yè)主委員會要在接到提議30日內(nèi)召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。如業(yè)主委員會不召開，業(yè)主和業(yè)主代主大會或業(yè)主代表大會。經(jīng)15%以上業(yè)主或業(yè)主代表提議召開業(yè)主在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會召開時，即當(dāng)公有住宅出售建筑面積達(dá)30%以上，或新建商品住宅出售建筑面積達(dá)50%以上，或住宅出售已滿兩年時，就具備選舉產(chǎn)生主委員會成員。房地產(chǎn)行政管理部門和房屋出售單位要協(xié)助業(yè)主做職責(zé)的業(yè)主作為業(yè)主委員會的候選人，提請第一次業(yè)主大會或業(yè)主由5-15人組成。作。物業(yè)管理企業(yè)成員又是管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的，不能擔(dān)任業(yè)主委員2.核準(zhǔn)第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉業(yè)主委員會之日起15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)剿诘氐膮^(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門辦理登記。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理登記申請之日起15日內(nèi)，對予登記的完成登記工業(yè)主委員會委員因故不能履行職責(zé)，如個人物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、得宣布解散業(yè)主委員會。如果出現(xiàn)這種反常情況，房產(chǎn)管理部門應(yīng)業(yè)主委員會可設(shè)主任1名，副主任1-2名。有的地方，業(yè)主委員會聘用執(zhí)行秘書，負(fù)責(zé)日常事務(wù)。2.職權(quán)行使自治管理權(quán)利的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)利；司的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督；區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。持業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，提請審議重大管理事項和措施；整理歸檔。委員會章程是業(yè)主委員會活動的規(guī)范性文件。章程必須經(jīng)業(yè)主大會方案供討論；手續(xù)；直至提起訴訟。業(yè)主要對物業(yè)的自用部位、自用設(shè)備進(jìn)行安全使用和維護(hù)，又要遵守業(yè)主公約和房屋使用公約，維護(hù)公共部件、公共設(shè)備、設(shè)作業(yè)組織，在合同范圍內(nèi)業(yè)主委員會要與之合作和給予幫助，必要些問題。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會要及時向業(yè)主大會或業(yè)主代表一、行政管理的涵義和工作內(nèi)容律、法規(guī)，對物業(yè)管理實施行業(yè)管理。其實根據(jù)1993年12月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的有關(guān)建設(shè)部職能的文件明安等行政管理機關(guān)和居住小區(qū)所在地的街道辦事處，按照各自的職大常委會頒發(fā)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》中規(guī)定：“市本轄區(qū)的住宅區(qū)物業(yè)管理依法進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督?！睒I(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)組織實施條例。市房地局對違反條例民政府或市房地局責(zé)令改正或撤銷決定。2.地區(qū)行政管理部門管理公司是作業(yè)企業(yè)，街道和鄉(xiāng)鎮(zhèn)不能替代物業(yè)管理企業(yè)的具體管理，包括宣傳政策、組織協(xié)調(diào)、提供服務(wù)、依法檢查監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)要與物業(yè)所在地街道和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府機關(guān)保持密切聯(lián)系，接受指管理優(yōu)秀小區(qū)，市、區(qū)兩級文明住宅小區(qū)，都是在市、區(qū)縣兩級政第四章物業(yè)管理公司中介服務(wù)第二節(jié)物業(yè)管理中介員工的內(nèi)部管理必須達(dá)到那個目標(biāo)?③何時達(dá)到?④如何會做得更好?平常到底有些什么問題等著業(yè)務(wù)員去發(fā)掘呢?(4)屬于創(chuàng)新之類的問題。這是公司為了將來要開創(chuàng)新的事3接電話煩您!”呢?”步伐，由誕生走向逐漸成熟，其間80年代到90年代，某些區(qū)域的樓價整整漲了10倍，使更多的投資者從旁觀到積極涌躍地加入。比如淘金花園于1991年底推向市場，開始對外銷售樓花，盡管對于這些動相當(dāng)?shù)幕钴S。淘金花園于1993年12月1日提前一個月交樓(不僅可以按時交樓，并提前了整整一個月，這在當(dāng)時是絕無僅有的),但一、投資經(jīng)營2.專業(yè)化操作3.獨自型操作二、營銷操作靠衣裝，佛靠金裝?！辟M、煤氣費等),維護(hù)買主及物業(yè)管理公司的利益。轉(zhuǎn)名(轉(zhuǎn)契)過戶代繳電話費等，這些服務(wù)項目有些是有償?shù)?收取占租金大約5%的費用),有一些完全是無償?shù)?，目的只是向業(yè)主提供一些方便，并維的重點也就是盡量避免問題的出現(xiàn)，以真正對業(yè)主做到“您之委一般房管局租賃登記所在收到上述文件的10日內(nèi)，對符合規(guī)定記的資料在20日以內(nèi)抄送有關(guān)稅務(wù)部門，出租人應(yīng)當(dāng)依法繳納房屋租賃登記費(房屋租賃管理費)予租賃登記所，而當(dāng)事雙方(出租人、收據(jù)》,按通知指定的時間到登記所領(lǐng)取權(quán)證。領(lǐng)證時，業(yè)權(quán)人或代——一幢物業(yè)或一個住宅小區(qū)可能存在幾百戶甚至上千戶的住——由于產(chǎn)權(quán)證上的建筑面積是經(jīng)過房管局測繪所進(jìn)行實地測一、中國公證的業(yè)務(wù)范圍術(shù)咨詢服務(wù)等合同);人員培訓(xùn)、代訓(xùn)合同；股權(quán)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓同);租賃合同(包括房產(chǎn)、車輛、設(shè)備等);企事業(yè)經(jīng)營承包合二、公證的作用(3)有利于生產(chǎn)責(zé)任制的貫徹落實，發(fā)揮各行各業(yè)人員干“四化”1.流程第七節(jié)代理保險第八節(jié)物業(yè)管理公司管理運作機制范例范例一××小區(qū)業(yè)主管理委員會章程第一條××小區(qū)業(yè)主管理委員會(以下簡稱管委會)是住宅區(qū)第二條管委會的宗旨是：支持、配合、監(jiān)督管理部門搞好住宅名，高層樓宇每10～15戶推選代表一名。管委會委員候選人從代第六條管委會由7～11人組成，設(shè)會長一名，副會長1—2第十二條不能出席會議的委員，可以書面委托他人代表。第十四條管委會的任務(wù)是：第十六條本章程未盡事宜，由會員代表大會補充。第十八條本章程經(jīng)業(yè)主管理委員會會議通過生效。范例二業(yè)主公約(示范文本)(1)擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌(含外墻、外門窗、陽臺等部位行車房(棚)等公用設(shè)施及場地；(5)隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物；(8)在公共場所、道路兩側(cè)亂設(shè)攤點；(9)影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告(10)隨意停放車輛；(11)聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行(12)違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物；(13)法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。第五章給排水設(shè)備管理與維修第一節(jié)給排水設(shè)備管理概述1.供水設(shè)備系統(tǒng)5.消防設(shè)備二、給排水設(shè)備設(shè)施的管理內(nèi)容管理職責(zé)，相互分工通力合作。以XX市為例，1.給水設(shè)備2.排水設(shè)備負(fù)責(zé)維護(hù)、管理；道路寬度3.5m以下的由物業(yè)第二節(jié)給排水設(shè)備設(shè)施的日常操作管理啟動并運行。第三節(jié)給排水設(shè)備運行管理1.主供水管爆裂都是由工程部根據(jù)IS09002實施要求和國家有關(guān)規(guī)定及所管轄區(qū)的2.水泵房管理規(guī)定4.填與有關(guān)記錄第四節(jié)給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理外事故，工程部要制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》,六、室內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)2.住戶室內(nèi)給排水管道及附件的維修及養(yǎng)護(hù)存放5min,查看相關(guān)部位有無漏水。如沒有則修整飾面，然后告知七、室內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施維修程序原則上小故障30min內(nèi)，一般故障2h內(nèi)(不超過8h),較難故維修時間一般不超過2h,水管、閘、閥、水表滲漏一般2h內(nèi)，最長不超過8h,如需改管視實際情況由班長確定，廚房、衛(wèi)生間等樓板滲水到樓下，一般在4h內(nèi)，如大面積或難以處理的最長不超過3天，并在維修后2周內(nèi)，每周不少于1次回訪；房間沒水、除市政停水或供水系統(tǒng)較大維修，水池定期清洗外，定期保養(yǎng)要提前1天通知，臨維修過程中提供的材料應(yīng)100%合格。1.檢驗職責(zé)2.檢驗內(nèi)容超過8h,對于特殊困難的維修項目要求從接到維修單到完成最多不超過72h;維修質(zhì)量的檢驗，先進(jìn)行外觀性檢查，然后對各種不同的第六章供電設(shè)備管理與維修第一節(jié)供電設(shè)備管理概述①物業(yè)轄區(qū)所需電能小于315kVA時，供電部門把電力直接送一、供電設(shè)備概述1.高壓配電設(shè)備3.電力變壓器變壓器按額定負(fù)荷20年的壽命設(shè)計，其壽命主要受絕緣材料老化的第二節(jié)供電設(shè)備的安全管理②住宅區(qū)供電設(shè)施的設(shè)計和施工必須符合國家安全標(biāo)準(zhǔn)和電力三、供電設(shè)施的安全操作管理第三節(jié)供電設(shè)備的運行管理3.巡視中發(fā)現(xiàn)問題的處置的管理1.觸電急救第四節(jié)供電設(shè)備設(shè)施的維修管理1.低壓配電柜的養(yǎng)護(hù)次的30%～50%時，應(yīng)安排修理。(如表4-4-5所示),委托供電公司對轄區(qū)內(nèi)的變壓器和高壓斷路器進(jìn)申請表》(表4-4-6所示),經(jīng)物業(yè)管理公司同意后與供電公司簽署維第七章房屋設(shè)備維修第一節(jié)房屋設(shè)備概述一、房屋設(shè)備的作用(1)室內(nèi)給水設(shè)備。室內(nèi)給水設(shè)備通常分為生產(chǎn)、生活和消防3雨、雪水的設(shè)備。通常室內(nèi)排水管道分為3類：(4)供熱設(shè)備。供熱設(shè)備包括熱水供暖設(shè)供暖設(shè)備系統(tǒng)一般由下列3部分組成：④控制設(shè)備。主要有電源開關(guān)(自動空氣開關(guān)和鐵殼開關(guān)2種)、三、設(shè)備的登記與建檔2.維修養(yǎng)護(hù)管理第二節(jié)房屋設(shè)備的維修管理1.設(shè)備保養(yǎng)2.設(shè)備維修的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。更換率為10%～30%左右。有性能，更換率一般不超過30%。二、各類管理人員的崗位職責(zé)與管理制度凈”:設(shè)備干凈、機房干凈、工作場所干凈；“四不漏”:不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣：“五良好”:使用性能良好、潤滑良好、交接班雙方人員必須提前10min做好交接班準(zhǔn)備工作，正點進(jìn)行b.采用新的運行方式；f.與上級或外協(xié)單位聯(lián)系。①所有機電操作，維修人員必須嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)安全操第八章房屋維修管理第一節(jié)房屋維修管理概述一、房屋維修的概念他方面的。例如，某房屋設(shè)計使用年限為50年，50年期滿，房屋各二、房屋維修的特點2.房屋維修量大面廣、零星分散量大面廣是指房屋維修涉及各個單位、千家萬戶，項目多而三、房屋維修管理的概念4.維修工程預(yù)算5.維修工程招標(biāo)投標(biāo)9.房屋維修施工監(jiān)理第二節(jié)房屋維修計劃管理2.房屋維修計劃體系調(diào)整、完善維修計劃的內(nèi)容和指標(biāo)，努力促進(jìn)維修工作的正常開展，房屋維修計劃管理是指為高效率地實現(xiàn)企業(yè)計劃職能而圍繞房1.房屋維修計劃管理的意義3.房屋維修計劃的編制方法(2)年度維修計劃的編制。年度維修計劃的編制與維修工程②根據(jù)有關(guān)技術(shù)要求和企業(yè)自身條件確定維修任務(wù)分配方案(即③根據(jù)房屋維修工程量、在維修施工中各種資源的消耗量②對房屋損壞等級統(tǒng)計資料和維修施工中工料消耗資料要有積候條件不同(如冬季天寒地凍，夏季盛夏酷暑),適當(dāng)安排維修任務(wù)和第三節(jié)房屋維修質(zhì)量管理2.質(zhì)量保證體系的內(nèi)容b.按計劃嚴(yán)格進(jìn)行和檢查準(zhǔn)備工作的質(zhì)量。對全場性的準(zhǔn)備工d.按進(jìn)度計劃及時地供應(yīng)現(xiàn)場。對重要的材料或半成品，要把第四節(jié)房屋維修工程預(yù)算產(chǎn)要素的價格水平以及施工中各施工作業(yè)過程的生產(chǎn)效率(定額水2.房屋維修工程預(yù)算造價的費用構(gòu)成利潤、其他費用和稅金5個部分構(gòu)成。各省、市、自治區(qū)可以根據(jù)國的費用。包括直接人工費、直接材料費、直接施工機械使用費3個部b.臨時設(shè)施費。指為維修工程施工需要臨時搭設(shè)的生產(chǎn)和生活務(wù)費用和其他費用3個部分。2.預(yù)算定額的作用3.預(yù)算定額人工、材料、機械消耗量的組成內(nèi)容4.地區(qū)單位估價表直接費=人工費+材料費+機械使用費第五節(jié)維修工程成本管理1.維修工程成本及其構(gòu)成二、維修工程成本管理工作內(nèi)容成本預(yù)測應(yīng)在大量收集進(jìn)行預(yù)測所需的歷史資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)2.成本計劃b.上年度成本計劃完成情況及歷史最好水平；4.成本核算第六節(jié)房屋維修施工項目管理2.維修施工項目管理的主要任務(wù)2.維修施工準(zhǔn)備工作主要內(nèi)容3.維修工程質(zhì)量交驗標(biāo)準(zhǔn)(3)觀感質(zhì)量評定得分合格率不低于95%。4.一般大、中、翻修工程竣工交驗標(biāo)準(zhǔn)第九章房屋日常養(yǎng)護(hù)及技術(shù)管理第一節(jié)房屋的日常養(yǎng)護(hù)概述上海市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站于1996年5月組成五個住宅工程質(zhì)量檢查組，對本市1995年4月至1996年4月至1996年3月竣工的100幢住宅工程進(jìn)行抽查。(6)水電安裝質(zhì)量差，配管導(dǎo)線色標(biāo)混亂，不符標(biāo)準(zhǔn)，壓接帽不(7)工程質(zhì)量保證資料缺、亂、錯現(xiàn)象還存在，原材料質(zhì)保書復(fù)對物業(yè)管理公