人才科技大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

12高層和高層塔樓建筑綜合體。其中面向南京路和山西路交口的塔樓為整個(gè)建3發(fā)展，工業(yè)增加值連續(xù)八年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)；這九年投資千億元，拆除危陋但是，在全面建設(shè)小康社會(huì)的新形勢(shì)下，市的決策者客觀分析形勢(shì)，清醒的認(rèn)識(shí)到自身發(fā)展中的不足：經(jīng)濟(jì)總量與先進(jìn)地區(qū)相比還有明顯差距，城市潛能還沒(méi)有真正得到發(fā)揮，第三產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展還比較慢，地方可支配開發(fā)改造海河兩岸”的重大決策。計(jì)劃用三到五年時(shí)間，基本完成市區(qū)海河兩岸綜合開發(fā)改造。這是市繼引灤入津工程后，又一加快發(fā)展、振興經(jīng)濟(jì)的歷史性壯舉，是總體發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，是邁向國(guó)際港口大都市的治在“綜合開發(fā)改造海河兩岸”工程的總體規(guī)劃中，將海河上游兩岸劃分一帶則側(cè)重商務(wù)、辦公、信息、金融和展覽等現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)中心城市的功能設(shè)施的建設(shè)，創(chuàng)造吸引國(guó)際化企業(yè)的良好環(huán)境，成為現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)中心突出的標(biāo)市金融商業(yè)繁華區(qū)----南京路旁。項(xiàng)目建成后，將成為市的又一標(biāo)志性建筑4經(jīng)營(yíng)范圍：高級(jí)人才保障業(yè)務(wù)；高級(jí)人才服務(wù)業(yè)務(wù)（收集、整理、儲(chǔ)存包括出國(guó)、境外培訓(xùn)；提供人才咨詢、人才流動(dòng)中介服務(wù)；金56%23434568112年年31123457將“海河開發(fā)”列為城市發(fā)展的重要戰(zhàn)略，并提出了“實(shí)施海河兩岸的綜合開發(fā)改造，形成獨(dú)具特色的服務(wù)型經(jīng)濟(jì)帶和景觀帶”的開發(fā)要求。為實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)，海河綜合改造將采取由上游到下游的滾動(dòng)開發(fā)形式，根據(jù)海河兩岸建組成部分，將與其它的開發(fā)工程共同為促進(jìn)海河“金龍起舞”工程的順利建造一張新的“城市名片”隨著工業(yè)化和城市化水平的不斷提高，我國(guó)能，選擇合理的城市建筑形態(tài)，以適應(yīng)現(xiàn)代城市發(fā)展的功能需求。而功能復(fù)合、協(xié)調(diào)互補(bǔ)的建筑綜合體則充分體現(xiàn)了多元化角色的城市內(nèi)涵，從而成為8現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)文明和建筑文明的象征。作為體現(xiàn)城市形象的標(biāo)志性建筑，具備方向性、地標(biāo)性特質(zhì)，從而將發(fā)揮強(qiáng)有力的區(qū)域輻射作用，帶動(dòng)周邊土地人才科技大廈正是具備完整性、有機(jī)性、聚合性等多重功能的建筑綜合增強(qiáng)城市活力，還將帶動(dòng)城市檔次與品質(zhì)的提升，從而將為市打造一張?bào)w現(xiàn)城市綜合體建筑的開發(fā)由于充分利用了地上地下空間資源，并依據(jù)功能特點(diǎn)進(jìn)行合理布局，使空間利用集約化。酒店、寫字樓、公寓、商業(yè)店鋪等幾大功能區(qū)的共同建設(shè)，有效地避免了因功能孤立而造成的空間資源浪費(fèi)xx均使用土地的不合理現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)了內(nèi)部功能互為裨益、相互支持，充分體現(xiàn)人才科技大廈項(xiàng)目由五星級(jí)酒店、服務(wù)式公寓、行政辦公樓、寫字場(chǎng)所人情化等建筑特征，使其成為具有前瞻性的商務(wù)生活一體化社區(qū)，符合9要在酒店業(yè)總體布局和星級(jí)酒店的建設(shè)方面加強(qiáng)力量，以達(dá)到對(duì)消費(fèi)的吸引促進(jìn)作用。為此，市旅游飯店業(yè)協(xié)會(huì)提出了“到2007年市五星級(jí)酒店要達(dá)到人才科技大廈項(xiàng)目的重要組成部分——五星級(jí)酒店，將冠以美國(guó)喜達(dá)屋集團(tuán)旗下的威斯汀品牌，納入國(guó)際軌道，實(shí)行國(guó)際化集團(tuán)管理模式，從而將隨著經(jīng)濟(jì)全球化的深入開展，各國(guó)各地區(qū)對(duì)外人才中介機(jī)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越明顯，許多國(guó)外知名獵頭公司等有實(shí)力的人才中介組織紛紛進(jìn)入我國(guó)尋求合作。用于開展人才交流、吸引人才中介機(jī)構(gòu)我市在這一方面尚且薄弱，急需建設(shè)一個(gè)吸攬知名人才中介機(jī)構(gòu)、推動(dòng)我市人才科技大廈項(xiàng)目的重點(diǎn)組成部分——人才交易市場(chǎng)建成后，將以一流的服務(wù)和環(huán)境吸引知名人才中介機(jī)構(gòu)來(lái)津經(jīng)營(yíng)和合作，提高我市人才服務(wù)產(chǎn)業(yè)化水平和參與國(guó)內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)的勢(shì)力，推動(dòng)我市人才交易工作的順利開展，從本項(xiàng)目為人才科技大廈，大廈功能包括五星級(jí)酒店、服務(wù)式公寓、甲級(jí)寫字樓、行政辦公樓和商業(yè)店鋪等五個(gè)部分。本章重點(diǎn)分析五星級(jí)酒店、服無(wú)論是上述的哪一種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，其經(jīng)營(yíng)均是處在復(fù)雜、不斷變化的市場(chǎng)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)之雙重環(huán)境中。因此，它們的投資機(jī)會(huì)研究和市場(chǎng)前景與需求分本項(xiàng)目為多業(yè)態(tài)復(fù)合型建筑，包括五星級(jí)酒店、服務(wù)式公寓、甲級(jí)寫字樓、行政辦公用房和商鋪等五個(gè)部分。雖然它們的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展都要受到區(qū)域整體市場(chǎng)環(huán)境的制約，但是由于它們各自面向不同的客戶群，因此對(duì)它們各對(duì)于酒店來(lái)說(shuō)，其市場(chǎng)分析主要針對(duì)旅游市場(chǎng)，旅游市場(chǎng)的狀況對(duì)于酒店市場(chǎng)具有決定性意義；對(duì)于寫字樓來(lái)說(shuō)，其市場(chǎng)分析的重點(diǎn)則是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，往往較高的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和穩(wěn)定健康的企業(yè)發(fā)展會(huì)給寫字樓帶來(lái)更多的商機(jī)；而對(duì)于服務(wù)式公寓來(lái)說(shuō)，則需要兼顧上述兩者，它的需求既取決于當(dāng)?shù)芈糜问袌?chǎng)的狀況，也取決于當(dāng)?shù)卣猩桃Y和外資企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。因此，綜合以上情況，我們?yōu)楸卷?xiàng)目市場(chǎng)分析所制訂的研區(qū)域環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境分析（經(jīng)濟(jì)、政策、文化、技術(shù)等）旅游市場(chǎng)分析服務(wù)式公寓市場(chǎng)發(fā)展及需求預(yù)測(cè)服務(wù)式公寓市場(chǎng)供給分析本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位銷售規(guī)劃（項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)價(jià)格、銷售年限、銷售率）銷售規(guī)劃（項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)價(jià)格、銷售年限、銷售率）銷售規(guī)劃（項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)價(jià)格、銷售年限、出租率）酒店業(yè)市場(chǎng)發(fā)展及寫字樓市場(chǎng)發(fā)展及本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析酒店業(yè)市場(chǎng)供給分析寫字樓市場(chǎng)供給分析企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r任何一個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)都與項(xiàng)目所處區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)文化等環(huán)境息息相關(guān)。因此，進(jìn)行市場(chǎng)分析的第一步就是分析項(xiàng)目所處區(qū)域的各對(duì)于一個(gè)地區(qū)環(huán)境分析來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、地區(qū)與近幾年來(lái)，經(jīng)過(guò)自身多年的努力和積累，已具備了比較雄厚的技術(shù)、區(qū)位、資源、港口和社會(huì)環(huán)境等優(yōu)勢(shì)，對(duì)國(guó)內(nèi)外投資者產(chǎn)生了強(qiáng)大吸引力，也主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅創(chuàng)近年最好水平。投資拉動(dòng)和工業(yè)推動(dòng)作用突出，金融支持力度增強(qiáng)，出口、消費(fèi)、利用外資全面發(fā)展，財(cái)政收入、城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)加快，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量和速度同步提高，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已經(jīng)達(dá)到或接近中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，居民生活水平開始進(jìn)入富?？傮w來(lái)說(shuō)，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出非常積極趨勢(shì)，投資項(xiàng)目要受到國(guó)家以及地方的政治、經(jīng)濟(jì)和法律的制約和影響。針對(duì)跨入新世紀(jì)以來(lái)，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新的歷史時(shí)期。在新世紀(jì)五規(guī)劃》中提出，要“大力發(fā)展服務(wù)業(yè)”，使服務(wù)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重市將重點(diǎn)發(fā)展信息、金融、物流、旅游、房地產(chǎn)等服務(wù)行業(yè)，力爭(zhēng)使發(fā)展成為全國(guó)旅游強(qiáng)市。酒店業(yè)作為旅游行業(yè)的重要分支，不僅將為旅游業(yè)的各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)提供服務(wù)支持，同時(shí)也將提高市服務(wù)業(yè)的整體功能。而服務(wù)式公寓社會(huì)文化是人類在創(chuàng)造物質(zhì)財(cái)富過(guò)程中所積累的精神財(cái)富之總和，它體合的一個(gè)典型的載體，是中國(guó)近代都市文化開放性的一個(gè)象征，也是一個(gè)琳瑯滿目的中國(guó)近代發(fā)展史博物館。外來(lái)的理性文化基因，通過(guò)社會(huì)的運(yùn)作與交往，潛移默化地影響了社會(huì)文化環(huán)境，并遷延至今，是成為文化開放城市進(jìn)入二十一世紀(jì)以來(lái)，隨著市政府“三五八十”戰(zhàn)略步伐的加快，城市斷加大，城市的整體文化品位和人文內(nèi)涵不斷得到提升。尤其是進(jìn)入二十一世紀(jì)以來(lái)，與外界的交往越來(lái)越多，社會(huì)文明程度日益提高，正在向國(guó)際化元。需要特別指出的是，在這個(gè)不尋常的年度里“非典”肆虐，對(duì)旅游業(yè)造成了極大的影響。但是國(guó)內(nèi)旅游業(yè)在成功控制“非典”的流行和傳播后，極中國(guó)將成為世界第一大且最受歡迎的旅游目的地之一。20%的速度增長(zhǎng)。中外業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，中國(guó)已經(jīng)成為全球商務(wù)旅游消費(fèi)的近幾年，市的旅游業(yè)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，旅游資源開發(fā)、旅游基礎(chǔ)設(shè)施隨著市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市在市容市貌改造上投將形成一批具有轟動(dòng)效應(yīng)的、吸引力強(qiáng)的旅游名牌產(chǎn)品，使城市旅游功能得獨(dú)具文化內(nèi)涵的旅游產(chǎn)品，吸引越來(lái)越多的游客。這也為本項(xiàng)目的市場(chǎng)拓展業(yè)也得到了飛速發(fā)展，年增長(zhǎng)速度達(dá)到20%以上。每年舉辦天交會(huì)、建材會(huì)等旅游細(xì)分市場(chǎng)的發(fā)展。隨著我國(guó)加入WTO組織，與繁的國(guó)際交流和商務(wù)活動(dòng)隨即展開，商務(wù)和會(huì)務(wù)入境游將作為市旅游經(jīng)濟(jì)的相關(guān)資料表明：伴隨著整體經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，市酒店業(yè)也呈現(xiàn)出迅猛發(fā)改革開放以來(lái)，隨著各項(xiàng)事業(yè)的蓬勃發(fā)展，旅游業(yè)異軍突起，區(qū)域酒店業(yè)的根據(jù)國(guó)家旅游統(tǒng)計(jì)年鑒的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以及我們自己進(jìn)行的行業(yè)調(diào)查，目前1146.11%22.1%但是，從市酒店業(yè)目前的消費(fèi)結(jié)構(gòu)來(lái)看，競(jìng)爭(zhēng)較激烈的細(xì)分市場(chǎng)主要集是五星級(jí)酒店的細(xì)分市場(chǎng)在整體呈現(xiàn)“分散競(jìng)爭(zhēng)”的態(tài)勢(shì)下，在短期內(nèi)表現(xiàn)另從“市旅游飯店業(yè)協(xié)會(huì)”成立大會(huì)上獲悉，按照協(xié)會(huì)的規(guī)劃年是市星級(jí)飯店大發(fā)展的黃金時(shí)期，特別是高檔星級(jí)飯店，將有一個(gè)極大的外，酒店的管理模式也是目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)。本研究選擇競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)矩陣為酒店行業(yè)中，關(guān)系到個(gè)體在行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力因素主要包括：地段、酒店參照目前行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)狀況和經(jīng)營(yíng)狀況，同時(shí)征求行業(yè)內(nèi)相關(guān)專家的意33433433333344333322444334具有較好地段優(yōu)勢(shì)。此外，業(yè)主方的經(jīng)營(yíng)意向?yàn)槠刚?qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富的國(guó)際酒店管其所處外部環(huán)境，本項(xiàng)目為投資理想項(xiàng)目。因此，本項(xiàng)目將具有較強(qiáng)的行業(yè)高低低高此外，我們經(jīng)過(guò)對(duì)本項(xiàng)目所處的宏觀、微觀環(huán)境以及項(xiàng)目自身競(jìng)爭(zhēng)能力良好的區(qū)位、便捷的交通，為的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。特別是伴隨著但是現(xiàn)有的旅游酒店，特別是四星級(jí)以上的高檔次酒店的數(shù)量還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求。因此，本項(xiàng)目五星級(jí)酒店的建設(shè)，本著滿足國(guó)內(nèi)外游客高檔次住宿需求，提升市酒店業(yè)的整體水平的目的，將把市場(chǎng)定位于希望提供高品質(zhì)服務(wù)和具有個(gè)性化需求的商務(wù)旅行團(tuán)體、觀光旅游高端客戶群體、高層次的休閑度假消費(fèi)群體等。酒店將聘請(qǐng)國(guó)際酒店管理集團(tuán)進(jìn)行全方位管理，以提高酒店的規(guī)?；局笜?biāo)包括建筑總面積和客房間數(shù)。這一方面取決于市場(chǎng)需求分析與預(yù)測(cè)結(jié)果，同時(shí)也取決于項(xiàng)目選址條件，道路情況，地區(qū)類別等因素。此外，酒店的規(guī)模大小，還應(yīng)該結(jié)合客房和其它部分按比例決定。按照現(xiàn)有資料顯示，一般來(lái)說(shuō)客房面積和其它服務(wù)/餐飲/健身等功能區(qū)面積各考慮目前市酒店的運(yùn)營(yíng)情況和五星級(jí)酒店普遍呈現(xiàn)出的房間數(shù)量偏少，不能店客房數(shù)量的確定并不是僅考慮上述因素，還要考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、未來(lái)發(fā)展等的發(fā)展空間，如果未來(lái)酒店不能滿足市場(chǎng)需求，可以將23層以上按照行業(yè)內(nèi)的建設(shè)規(guī)律，五星級(jí)酒店中標(biāo)準(zhǔn)客房和各種套房的建設(shè)比例勢(shì)，本著拉開地區(qū)五星酒店檔次的原則，本項(xiàng)目擬按照標(biāo)準(zhǔn)中的“白金五星”足夠的停車場(chǎng)、空調(diào)機(jī)房、洗衣房、庫(kù)房、設(shè)備間等公用空間，參考本地區(qū)同類酒店公用設(shè)施所占面積，本項(xiàng)目的公共空間及公用項(xiàng)目等設(shè)施面積確定/健身等功能區(qū)面積各占百分之五十”的業(yè)內(nèi)規(guī)則，本項(xiàng)目的會(huì)議餐飲康樂(lè)設(shè)優(yōu)越，交通極為便利，按照目前的市場(chǎng)狀況，本項(xiàng)目中五星級(jí)酒店建成后將綜合各種條件，估計(jì)本項(xiàng)目五星級(jí)酒店的入住率將達(dá)到80%，考慮項(xiàng)服務(wù)式公寓，也稱酒店式公寓，它既具備酒店水準(zhǔn)的家務(wù)管理服務(wù)，還擁有豪華裝修及齊全的設(shè)備，是新興起的一種業(yè)務(wù)概念。目前，國(guó)內(nèi)的服務(wù)式公寓業(yè)務(wù)剛剛開展，市場(chǎng)還不成熟。但是，憑借著巨大的市場(chǎng)潛力，它已物流和金融投資為主的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了大量的非生產(chǎn)性技術(shù)服務(wù)企業(yè)，這些企業(yè)對(duì)辦公的條件以及環(huán)境的要求獨(dú)具特點(diǎn)。這些企業(yè)要求辦公的空間不大，但必須信息密集、人員交流和資金交流方便、配套服務(wù)全面、交通條件優(yōu)越等。這種經(jīng)營(yíng)空間和條件的要求正好是服務(wù)式公寓所具備的特質(zhì)。特別是近年來(lái)伴隨著世界先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念的不斷引入和互聯(lián)網(wǎng)在工作中的地位逐漸提高，產(chǎn)生了在現(xiàn)代城市中具有獨(dú)特的工作方式、數(shù)市的服務(wù)式公寓市場(chǎng)還處于起步階段，因此的服務(wù)式公寓的供足。目前，的服務(wù)式公寓主要有兩種形式：一種是依托星級(jí)酒店的非獨(dú)立式服務(wù)式公寓；另一種是不依靠星級(jí)酒店的獨(dú)立的服務(wù)式公寓。前者與其所依靠的星級(jí)酒店接受同一個(gè)酒店管理集團(tuán)的管理，而后者一般成立獨(dú)立的管理市主要的服務(wù)式公寓主要有：泰達(dá)國(guó)際公寓、奧林匹克大廈、通過(guò)比較我們可以發(fā)現(xiàn)，服務(wù)式公寓一般都是面向大型跨國(guó)公司的外籍根據(jù)我們的調(diào)查，本項(xiàng)目服務(wù)式公寓現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要有泰達(dá)國(guó)際公寓3454324455434354由于建設(shè)在南京路沿線，地處最為繁華的xx路商業(yè)區(qū)附近，服務(wù)式公寓由于其自身的價(jià)格限制了它的客戶群，它只能面向大型跨國(guó)公司的外籍高層管理人士。對(duì)于本項(xiàng)目而言，依托由國(guó)際知名酒店管理集團(tuán)管理的五星級(jí)酒店是其特有的優(yōu)勢(shì)，而在本項(xiàng)目中的甲級(jí)寫字樓的客戶則成本項(xiàng)目服務(wù)式公寓作為對(duì)五星級(jí)酒店的補(bǔ)充，其面向的是相對(duì)長(zhǎng)期在生活工作的跨國(guó)公司高級(jí)管理層中的外籍人士。但是這部分客戶的數(shù)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于旅游人數(shù)，也就是說(shuō)服務(wù)式公寓的客戶數(shù)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于酒店。因此，服務(wù)式公寓的規(guī)模一般要小于其所依靠的星級(jí)酒店，二者規(guī)模的比例服務(wù)式公寓的經(jīng)營(yíng)一般是以出租為主，只有及少量的公寓進(jìn)行銷售。我們建議本項(xiàng)目采取出租為主，少量銷售的經(jīng)營(yíng)策略，出租與銷售的比例控制近年來(lái)，市加大了招商引資的力度，從2001年開始，每年直接利用外資招商引資的成功從側(cè)面反映出投資環(huán)境的改善，而投資環(huán)境的改善又推公寓的需求，活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，在未來(lái)的5-10年內(nèi)，興建服務(wù)式公混合的現(xiàn)象。南京路、小白樓CBD、友誼路我們通過(guò)對(duì)占主導(dǎo)位置的各甲級(jí)寫字樓的市場(chǎng)調(diào)研，發(fā)綜合各寫字樓的區(qū)域位置，我們分析得出各區(qū)域甲級(jí)寫字樓的行業(yè)趨勢(shì)通過(guò)以上數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)：目前寫字樓幾個(gè)集中區(qū)域的客戶構(gòu)成主要以物流商貿(mào)類、高科技類、建筑地產(chǎn)類、金融投資類、制造加工類這五類行業(yè)為主，但除物流商貿(mào)類外其他行業(yè)所占比例相差不大，均沒(méi)有較為明顯23340557457843420.8214320.821434.2850882.4355833.072263.00784350通過(guò)上圖我們可以看出：位于南京路沿線的甲級(jí)寫字樓日租金達(dá)4.29元/平方米，排在了甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的第一位，緊隨其后的是小白樓CBD區(qū)域、海河沿線、友誼路沿線。日租金達(dá)到最高的南京路沿線的甲級(jí)但是需要特別指出的是，通過(guò)本公司深入調(diào)查分析南京路沿線的甲級(jí)寫字樓空置率比較高的原因，發(fā)現(xiàn)雖然空置率較高，但是大部分空置寫字樓已經(jīng)銷售完畢。由于部分投資者看好南京路沿線寫字樓的未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展前景，所以在投資購(gòu)買了寫字樓后對(duì)外出租，但是其租金定位高于市場(chǎng)平均價(jià)格，造成部分寫字樓空置。由于本項(xiàng)目中的寫字樓以售為主，所以預(yù)計(jì)這不會(huì)影沿線沿線沿線沿線經(jīng)聯(lián)大廈森淼清華園新華大廈都市花園云瑯大廈財(cái)富大廈29（2）24（2）27（1）26（2）20（1）4244.6004000916.04366.31335221343280域銀豐花園萬(wàn)順溫泉羅馬花園二期亞太大廈逸庭園28（2）584.65001)800—3384334地下67地上20地下6 90-120 地上1地下2地上20根據(jù)我們的調(diào)查，本項(xiàng)目甲級(jí)寫字樓現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要有坐落于項(xiàng)目433433244434343443344綜合上述各項(xiàng)分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目對(duì)其他項(xiàng)目而言，在建筑規(guī)模和通過(guò)我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域內(nèi)寫字樓的客戶都是一些知名企業(yè)，并且以商貿(mào)物流企業(yè)和金融投資企業(yè)為主?？紤]到項(xiàng)目周邊寫字樓的客戶類型以及本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模，本項(xiàng)目應(yīng)該定位在區(qū)域內(nèi)商務(wù)寫字樓的標(biāo)志性建筑，因此客戶應(yīng)定位在具有一定規(guī)模的國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名企業(yè)，特別是商貿(mào)物流經(jīng)聯(lián)大廈、森淼清華園、新華大廈、都市花園、惠嘉公寓、云瑯大廈、財(cái)424們建議本項(xiàng)目也采用上述方式經(jīng)營(yíng)，考慮出售與出租寫字樓在資金時(shí)間價(jià)值上的差距，本著使項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)能夠達(dá)到最大收益的原則，確定出售與出價(jià)，并考慮在3年建設(shè)期中房地產(chǎn)價(jià)格將進(jìn)一步上揚(yáng)，所以確定售價(jià)為地上建筑物的拆遷安置費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金。截止本可行性研究報(bào)告編寫時(shí)，地塊內(nèi)所有拆遷、三通一平工作已全部完成，本項(xiàng)目已具備建設(shè)開工條件，且建設(shè)方案符合該地塊的土地使用條件。市規(guī)劃和國(guó)土資源局大廈建成后將和附近的城市環(huán)境融為一體，并成為周邊地區(qū)以及市的標(biāo)志該項(xiàng)目選址地處城市基礎(chǔ)設(shè)施較為完善的地區(qū)，供水、排水、電力設(shè)施、燃?xì)夤芫€、城市熱網(wǎng)及通訊設(shè)施環(huán)繞周邊，且有能力為本工程提供完給排水：由附近道路上的市政給水管道分別引入兩條獨(dú)立的輸水管線，其設(shè)自備柴油發(fā)電機(jī)作為備用電源，以滿足一級(jí)負(fù)荷供電可靠性的要求及五暖通：夏季制冷方案以電力為能源，集中空調(diào)制冷；冬季煤氣：由附近道路上的市政煤氣管道提供氣源，并在本工程中新建一個(gè)中綜上所述，人才科技大廈項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)外部基礎(chǔ)配套設(shè)施良好，周邊建筑環(huán)境適宜，建設(shè)用地符合國(guó)家相關(guān)法規(guī)，且用地權(quán)屬明確，故選址可平方米，建筑形式為一組超高層和高層塔樓建筑綜合體，其中面向南京路市景觀要求。項(xiàng)目將各不同使用功能的單體建筑有機(jī)的組合成“U”呼應(yīng)聯(lián)系起來(lái)。將寫字樓沿河北路展開布置，面向抗震紀(jì)念碑廣建筑群體良好空間的組織，為建筑造型設(shè)計(jì)提供了良好的基礎(chǔ)。僅考慮公用面積精裝修。使用面積僅粗裝修，由未來(lái)的入駐單位進(jìn)一年序號(hào)空調(diào)冷卻循環(huán)用水標(biāo)準(zhǔn)60升/千克干衣用水?dāng)?shù)量8500人用水量4253251.42178.7用水量26.25230.9K=2.5T=24K=2.5T=24K=2.3T=16K=1.2T=4K=1.5T=10K=1.2T=10K=2T=12K=1.5T=8K=1.5T=12K=1.2T=10K=1T=6K=1T=16K=1.2T=8給水管網(wǎng)直接供給。配水干管下行上給，并與該區(qū)域室外消火栓用水共用層為酒店中區(qū)水泵出水管經(jīng)減壓閥減壓后供水，泵組變頻控制，配水干管為低區(qū)，由設(shè)于地下二層生活水泵房?jī)?nèi)的人才大廈、寫字樓低區(qū)冷水泵組水泵房?jī)?nèi)的人才大廈、寫字樓中區(qū)冷水泵組及中區(qū)冷水?dāng)嗔魉涔┧涓邔咏ㄖ荷罱o水除商場(chǎng)、餐飲、洗浴、游泳池采用普通冷水本工程室外給水管道采用球墨鑄鐵管，內(nèi)涂水泥，用法蘭螺栓，中間放入五星級(jí)酒店和高級(jí)公寓采用燃?xì)鉄崴畽C(jī)組制備熱水。地下二層設(shè)燃?xì)鉄嵝蛱?hào)用水標(biāo)準(zhǔn)用水?dāng)?shù)量用水量（m3/日m3/時(shí)）K=3T=24W=66.8萬(wàn)kcal/hK=2.8T=16W=44.1萬(wàn)kcal/h3419020升/千克干衣K=1.8T=8W=105.6萬(wàn)kcal/hK=2W=21萬(wàn)kcal/h7不可預(yù)見水量24.44K=2T=12W=4.5萬(wàn)kcal/hW=8.7萬(wàn)kcal/hW=25萬(wàn)kcal/hW=275萬(wàn)kcal/h酒店室內(nèi)熱水供水分成三個(gè)分區(qū)。地下二層至地上七層為低區(qū)，由設(shè)于十三層（避難層）為中區(qū)，由設(shè)于地下二層生活水泵房?jī)?nèi)的中區(qū)半容積式加熱器供水，其中八~十四層為中區(qū)半容積式加熱器出水管經(jīng)減壓閥減壓后供器出水管經(jīng)減壓閥減壓后供水，配水干管上供下回。另外，上述每個(gè)分區(qū)分除商場(chǎng)、餐飲、洗浴、游泳池采用普通熱水表外酒店八層~二十二層客房衛(wèi)生間、二十四層~三十八層公寓式辦公內(nèi)的廚序號(hào)用水標(biāo)準(zhǔn)用水量1K=1.5T=242公寓式辦公450人K=1.5T=1638500人K=1.5T=845不可預(yù)見水量區(qū)，由設(shè)于地下二層直飲水泵房?jī)?nèi)的中區(qū)直飲水泵及直飲水箱供水，其中八層~十四層為中區(qū)直飲水泵出水管經(jīng)減壓閥減壓后供水，水泵變頻控制，管網(wǎng)本高層建筑群污水量按用水量90%考慮。則生活污五星級(jí)酒店和高級(jí)公寓室內(nèi)排水系統(tǒng)為污、廢分流排水系統(tǒng)。八層~二十三層、二十四層~三十八層均采用專用通氣立管通氣方式，并設(shè)置器具通（避難層）及二十三層（避難層）轉(zhuǎn)入管井后至一層排出。首層~七層采用處理后與經(jīng)化糞池發(fā)酵、沉淀處理后的糞便污水匯合，排至區(qū)域附近市政污五星級(jí)酒店和高級(jí)公寓屋面雨水考慮采用虹吸式壓力排水方式，以減少樓內(nèi)管線多，雨水管道占用吊頂空間大等問(wèn)題。另外，人才科技大廈周圍道路雨水經(jīng)雨水收水口收集后，通過(guò)設(shè)置的區(qū)域雨水管道排至附近市政雨水管號(hào)N=7.5KWN=15KWN=22KWN=15KWN=2.2KW2N=2.2KW22N=1.5KW66363.1采暖、通風(fēng)和空調(diào)及制冷設(shè)計(jì)方案根據(jù)建筑物的用途和使用要求、室3.2為貫徹國(guó)家頒布的節(jié)約能源的政策，在保證使用功能和建筑質(zhì)量并符3.3在降低建筑能耗，滿足國(guó)家有關(guān)節(jié)能法規(guī)的前提下，還應(yīng)使設(shè)計(jì)方案冷熱負(fù)荷的估算依據(jù)為《全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施》暖通空調(diào)動(dòng)/結(jié)合實(shí)際情況，并考慮投資、使用等其它因素，在辦公、公寓及酒店客房可采用風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)的空調(diào)系統(tǒng)形式，此種形式布置靈活，并可實(shí)現(xiàn)各房間獨(dú)立調(diào)節(jié)的要求，便于運(yùn)行調(diào)節(jié)和維護(hù)?？砂捶謪^(qū)設(shè)電動(dòng)閥以備實(shí)現(xiàn)下班時(shí)段分區(qū)計(jì)費(fèi)供冷?？紤]到分室調(diào)節(jié)的需要，在末端風(fēng)機(jī)盤管上采用風(fēng)量商場(chǎng)部分的精品店空調(diào)系統(tǒng)采用風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)的系統(tǒng)計(jì)，實(shí)現(xiàn)分戶調(diào)控和計(jì)量。僅在大堂和餐廳內(nèi)設(shè)全空氣空調(diào)系統(tǒng)，氣流組織制冷機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)循環(huán)水泵六臺(tái)，夏季五用一備，冬季使用三臺(tái)。水系統(tǒng)采熱設(shè)備布置在避難層；人才科技大廈可分為高低兩個(gè)區(qū)，寫字樓不分區(qū)。冷熱水自冷凍機(jī)房分出后，對(duì)于低區(qū)直接供給，對(duì)于中、高區(qū)則須經(jīng)換熱，換熱后夏季冷凍二次水溫度為8/13℃,冬季熱水二次水溫度為55/45℃。由二標(biāo)準(zhǔn)層部分新風(fēng)機(jī)組設(shè)置在避難層。系統(tǒng)按豎向劃分，原則上每六層左右設(shè)置一臺(tái)新風(fēng)機(jī)組。空氣須經(jīng)過(guò)過(guò)濾、熱濕處理后送入空調(diào)房間。裙房部全空氣系統(tǒng)的空調(diào)機(jī)組也依層設(shè)置，以減小豎向建筑面積和吊頂空地下各設(shè)備用房和車庫(kù)按規(guī)范要求設(shè)置機(jī)械排風(fēng)和機(jī)械補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)，系統(tǒng)設(shè)置雙速風(fēng)機(jī)，在火災(zāi)時(shí)兼做機(jī)械排煙和機(jī)械補(bǔ)風(fēng)。商業(yè)、會(huì)所、餐飲、辦在防煙樓梯間、消防電梯前室及合用前室、封閉避難層設(shè)置加壓送風(fēng)系地下室設(shè)置平戰(zhàn)結(jié)合的機(jī)械送、排風(fēng)系統(tǒng)，人員掩蔽單元設(shè)有戰(zhàn)時(shí)清潔《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》本工程為超高層建筑，根據(jù)本建筑物的特點(diǎn)及使用要求，依據(jù)有關(guān)規(guī)范生活泵、排污泵、客梯電力、熱力系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)供電為二級(jí)負(fù)荷。公寓照方案三：電力部門根據(jù)本建筑及周邊負(fù)荷發(fā)展情況，建一座公用的35KV用電源，以滿足一級(jí)負(fù)荷供電可靠性的要求及星級(jí)賓館的要求。此方案投資從電網(wǎng)合理角度及用戶合理角度出發(fā)，方案三更合理。本可研報(bào)告推薦段，母線間設(shè)聯(lián)絡(luò)。低壓側(cè)分為亦為單母線分段加母聯(lián)的主接線方式，母聯(lián)門分別計(jì)量，高級(jí)公寓加分戶計(jì)量。計(jì)量表。變電所低壓側(cè)集中無(wú)功功率補(bǔ)流及電流速斷保護(hù)，對(duì)變壓器則采用過(guò)電流，電流速斷及溫度保護(hù)。保護(hù)繼低壓側(cè)受電總開關(guān)則采用四段式保護(hù)斷路器，同時(shí)中央控制器裝于配電由上述雙回路電源供電外，還由自備柴油發(fā)電機(jī)組提供第二電源供電，柴油方式對(duì)各用電負(fù)荷供電。對(duì)容量較大的計(jì)較重要的電力等負(fù)荷將采用方設(shè)式供電。對(duì)層間負(fù)荷將以樹干式配電方式，應(yīng)用插接母線供電。對(duì)消防負(fù)荷采5.1消防電力設(shè)備采用雙電源供電并在末端自動(dòng)切換，并設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)及遠(yuǎn)端控5.4對(duì)空調(diào)機(jī)組及各種水泵采用變頻調(diào)速控制，并以現(xiàn)場(chǎng)總線方式接入BAS。大堂、多功能廳、餐廳、酒店娛樂(lè)場(chǎng)所、賓館客房機(jī)高級(jí)公寓等需做二次裝修的房間，本設(shè)計(jì)預(yù)留電源至房間配電盤，為裝修做好準(zhǔn)備，燈具、燈位7.1本工程按二級(jí)防雷等級(jí)設(shè)計(jì)。屋頂設(shè)置周圈避雷帶及避雷針，并設(shè)均壓環(huán)。利用建筑物樁內(nèi)鋼筋做引下線。利用利用建筑物樁基做共用接地體，接7.5樓內(nèi)主要需與共用接地體相連的內(nèi)容有供、配電系統(tǒng)，弱電系統(tǒng)，防雷《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95。3.1建筑物分類：本工程為超高層建筑。按特級(jí)保護(hù)對(duì)象設(shè)計(jì)。采用控制中3.2系統(tǒng)構(gòu)成：主要由消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、消防電話系一臺(tái)中文顯示終端和可控制噴淋泵、消防泵、排煙機(jī)的手動(dòng)操作面板。并根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況在不同部位設(shè)置不同功能的各類模塊，探測(cè)器，傳感器及數(shù)據(jù)顯可燃?xì)怏w探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警器及功能模塊等，形成環(huán)狀網(wǎng)絡(luò)，以確保系無(wú)誤報(bào)狀態(tài)，系統(tǒng)將自動(dòng)以中文文字和圖形顯示工程所有探測(cè)器及事3.3.4在應(yīng)急狀態(tài)，可通過(guò)手動(dòng)聯(lián)動(dòng)控制柜的操作面板實(shí)現(xiàn)對(duì)應(yīng)手動(dòng)操作，執(zhí)3.3.7在消防控制室設(shè)置一臺(tái)消防主機(jī)電話，在重要機(jī)房設(shè)電話分機(jī)，也可通過(guò)各層設(shè)置的電話插孔，消防員可持消防電話直接與消防控制室聯(lián)4.樓宇自動(dòng)化控制系統(tǒng)4.1系統(tǒng)功能：本系統(tǒng)將提供先進(jìn)的監(jiān)視及控制，用以提高各機(jī)電系統(tǒng)之運(yùn)行效率、節(jié)約能源。主要監(jiān)視及控制的機(jī)電系統(tǒng)有制冷站設(shè)備、空調(diào)設(shè)4.2系統(tǒng)構(gòu)成主要設(shè)備包括：監(jiān)控屏，主機(jī)電腦及相關(guān)控制附件，控制器擴(kuò)展性、開放性、可靠性，在設(shè)備機(jī)房設(shè)現(xiàn)場(chǎng)控制器，以減少系統(tǒng)破壞的可能性，既使系統(tǒng)的某一部分控制器或線路受到損壞，也不會(huì)影響到整個(gè)5.1在建筑物內(nèi)建立支持語(yǔ)音通信、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，視頻會(huì)議電話、多媒體傳輸、物業(yè)管理及收費(fèi)管理系統(tǒng)等的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。信息終端處的傳輸速率最高5.4總設(shè)備交換間設(shè)于首層。根據(jù)業(yè)主提供資料，市話與寬帶網(wǎng)入戶均采用控制等綜合安防系統(tǒng)。安防主機(jī)設(shè)于首層管理中心。主要機(jī)房設(shè)備有視頻矩陣主機(jī)，監(jiān)視器，鍵盤，磁盤錄像機(jī)，報(bào)警收集器，制卡機(jī)，激光打印6.3寫字間門及公寓門均設(shè)出入口控制門禁系統(tǒng)。各層弱電豎井內(nèi)設(shè)讀卡頭控制器箱。被控門外設(shè)感應(yīng)與密碼組合型讀卡頭，松鎖器、門磁開關(guān)及現(xiàn)7.3公寓各居室房間、客廳及部分寫字間、營(yíng)業(yè)場(chǎng)所等設(shè)置用戶終端。用戶8.1大廈的廣播主機(jī)設(shè)備設(shè)于首層管理中心。它擔(dān)負(fù)著正常情況下的背景音8.2考慮到廣播范圍的靈活性和適應(yīng)火災(zāi)緊急廣播的需要，采用分區(qū)廣播控8.3廣播功率放大器輸出采用定壓方式。高電平信號(hào)傳遞，傳輸線路采用8.4廣播揚(yáng)聲器設(shè)于群房公共通道、餐飲、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所等，并根據(jù)需要對(duì)于酒店部分，考慮低壓煤氣的供應(yīng)。氣源為建設(shè)地點(diǎn)外圍的市政煤氣管道，并在地下二層新建中低壓調(diào)壓站供應(yīng)。煤氣表房、廚房、煤氣管道豎井內(nèi)均設(shè)煤氣報(bào)警器，信號(hào)引至中央控制室。煤氣小時(shí)用量約235m3，日耗量《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB5006《水噴霧滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5021本工程消防給水編制范圍包括：人才科技大廈室內(nèi)、外消火栓系統(tǒng)、自個(gè)消火栓處均設(shè)消防卷盤，其水量不計(jì)入消防用水總量該高層建筑群地下二層設(shè)有燃?xì)忮仩t房，內(nèi)設(shè)燃?xì)鉄崴畽C(jī)組供應(yīng)生活熱2該系統(tǒng)與高層建筑群地下二層~地上二層生活給水共用同一系統(tǒng)，并呈環(huán)狀布置，建筑物周圍室外消火栓布置應(yīng)符合《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB由設(shè)于地下二層消防泵房?jī)?nèi)的低、中區(qū)消火栓加壓泵供水；中區(qū)為三層至十火時(shí)由設(shè)于地下二層消防泵房?jī)?nèi)的低、中區(qū)消火栓加壓泵供水，其中供水管火時(shí)由設(shè)于地下二層消防泵房?jī)?nèi)的低、中區(qū)消火栓加壓泵供水。消防泵房?jī)?nèi)火栓，其間距保證同層任何部位有兩個(gè)消火栓水槍充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)。每個(gè)箱，再由設(shè)于二十三層（避難層）的高區(qū)消火栓加壓泵供水至高區(qū)消火栓管五星級(jí)酒店和高級(jí)公寓及人才科技大廈的自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)均分為二個(gè)噴淋中間水箱維持，著火時(shí)由設(shè)于地下二層消防泵房?jī)?nèi)的低區(qū)噴淋加壓泵供水；高區(qū)分別為十九層~二十六和三十八層，平時(shí)壓地下二層消防泵房?jī)?nèi)及二十三層（避難層）均設(shè)置濕式報(bào)警閥，報(bào)警閥每個(gè)樓層、每個(gè)防火分區(qū)分別設(shè)水流指示器及信號(hào)蝶閥該建筑物設(shè)置地下式水泵接合器二套，水泵接合器管道均接入低區(qū)噴淋高層建筑群共享空間處采用特級(jí)防火卷簾，因此不采用防消防給水系統(tǒng)采用熱浸鍍鋅鋼管，管徑小于等于DN100時(shí)，絲扣連接；管高區(qū)消火栓泵高區(qū)消火栓穩(wěn)壓裝置低區(qū)噴淋泵高區(qū)噴淋泵高區(qū)噴淋穩(wěn)壓裝置規(guī)格及參數(shù)Q=20L/SH=110MN=37KWQ=20L/SH=190MN=55KWQ=5L/SH=38MN=1.5KW氣壓罐調(diào)節(jié)容積300LQ=30L/SH=110MN=75KWQ=30L/SH=175MN=90KWQ=1L/SH=35MN=1.5KW氣壓罐調(diào)節(jié)容積150L2234563二用一備，智能型2一用一備，智能型2二用一備，智能型Q=27L/Q=27L/SH=45M2N=22KW有效容積540m3有效容積50m3有效容積24m3水噴霧泵一用一備，智能型78924機(jī)等均在負(fù)荷末端自動(dòng)切換。另外事故照明為特別重要一級(jí)負(fù)荷，除由上2．建筑物內(nèi)設(shè)有火災(zāi)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)，按特級(jí)保護(hù)對(duì)象設(shè)計(jì)，采用控制3．通過(guò)多條總線連接各自樓層各類探測(cè)設(shè)備，感煙探測(cè)器，感溫探測(cè)器，可燃?xì)怏w探測(cè)器，手動(dòng)報(bào)警器，功能模塊等形成環(huán)狀網(wǎng)絡(luò)，以確保系統(tǒng)的高4．對(duì)各類消防設(shè)備通過(guò)消防控制主機(jī)實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)端控制，并接收反饋信號(hào)，其中5．設(shè)置消防廣播與公眾廣播共用系統(tǒng)，火災(zāi)時(shí)強(qiáng)制切換至消防廣播狀態(tài)，并6．在消防控制室設(shè)消防專用電話主機(jī)，重要設(shè)備機(jī)房設(shè)消防電話分機(jī)，手動(dòng)7．樓內(nèi)主要通道及人員密集的公共場(chǎng)所均設(shè)有事故照明、疏散誘導(dǎo)燈及出口按規(guī)定本項(xiàng)目須做地震安全性評(píng)價(jià)，并需嚴(yán)格按照安全性評(píng)價(jià)結(jié)果及地該工程項(xiàng)目地震安全性評(píng)價(jià)內(nèi)容包括：區(qū)域地震活動(dòng)性和地震構(gòu)造、近場(chǎng)及場(chǎng)區(qū)地震活動(dòng)性和地震構(gòu)造、場(chǎng)地工程地震地質(zhì)條件、與地震動(dòng)衰減關(guān)系、地震烈度復(fù)核、活斷層評(píng)價(jià)、地震危險(xiǎn)性概率分析、場(chǎng)地地震動(dòng)參數(shù)確本工程為甲類建筑；建筑結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)為一級(jí)；框架及剪力墻的抗震件截面設(shè)計(jì)；在大震作用下，驗(yàn)算結(jié)構(gòu)彈塑性變形使其控制在規(guī)范規(guī)定范圍平面布置上有利于提高建筑物的抗震能力。平面抗震體系利用大體均勻布置結(jié)構(gòu)形式采用全現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架—核心筒結(jié)構(gòu)體系，以樓層平面中央位置的樓梯間、電梯間墻體作為筒體，內(nèi)筒外框協(xié)同工作，增大整個(gè)結(jié)構(gòu)體系----剪力墻結(jié)構(gòu)體系。將布置在標(biāo)準(zhǔn)層平面東、西兩側(cè)的樓梯間、電梯間的基礎(chǔ)采用箱筏式基礎(chǔ)，將各塔樓和裙房基礎(chǔ)連為一體?；A(chǔ)下采用鉆孔施工期間的噪聲主要來(lái)自施工機(jī)械設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)和建筑材料運(yùn)輸車輛馬達(dá)的轟工程施工期間，挖掘的泥土通短時(shí)期堆放在施工現(xiàn)場(chǎng)，會(huì)引起揚(yáng)塵使周圍在施工建設(shè)中將產(chǎn)生大量的泥漿污水，施工人員生活污水等如管理或處理在施工中將產(chǎn)生一定量的建筑垃圾，和施工人員的生活垃圾。項(xiàng)目投入使本項(xiàng)目位于繁華的市中心，為了把施工影響減少到最低，建設(shè)方應(yīng)督促施施工作業(yè)中必須合理安排各類施工機(jī)械的工作時(shí)間，對(duì)于夜間施工認(rèn)真執(zhí)行申設(shè)置圍檔和硬化道路，以及車輛出場(chǎng)沖洗等措施。必要時(shí)采用水霧以降低和防止二次揚(yáng)塵。其次，在土方挖掘、平整階段，運(yùn)土車輛必須做到凈車出場(chǎng)，最大限度減少泥土撒落構(gòu)成揚(yáng)塵污染，在運(yùn)輸、裝卸建筑材料時(shí)，應(yīng)采用封閉車須經(jīng)沉淀處理后方可排入市政污水管網(wǎng)。對(duì)于施工人員的生活廢水要及時(shí)處理建設(shè)方必須按照市容環(huán)衛(wèi)、環(huán)保和建筑業(yè)管理部門的有關(guān)規(guī)定，及時(shí)將固廢運(yùn)到指定點(diǎn)妥善處置。將混凝土塊連同棄土、棄渣等送至專用垃圾場(chǎng)所或用于回填低洼地帶，建筑垃圾中鋼筋等回收利用，其它用封閉式廢土運(yùn)輸車及時(shí)清運(yùn)，并送到指定傾倒點(diǎn)處置，不能隨意拋棄、轉(zhuǎn)移和擴(kuò)散。其次，施工人員的生活垃圾也及時(shí)收集到指定的垃圾箱（筒）內(nèi)，由專門人員統(tǒng)一及時(shí)清運(yùn)處為烹飪油煙和少量天然氣燃燒不充分產(chǎn)生的氣體；汽車在地下車庫(kù)會(huì)有少量的該項(xiàng)目投入使用后噪聲源主要來(lái)自地下設(shè)備間內(nèi)制冷和供熱等機(jī)械設(shè)備運(yùn)行時(shí)產(chǎn)生的噪聲；餐飲排風(fēng)機(jī)及樓層新風(fēng)機(jī)組噪聲；還有以購(gòu)物娛樂(lè)和交通噪該項(xiàng)目投入使用后產(chǎn)生的污水以生活污水為主；主要是沖廁、洗浴、餐飲該項(xiàng)目建成后產(chǎn)生的固體廢氣物主要來(lái)自辦公、公寓住宅、酒店和商業(yè)街凈化裝置處理后，引至樓頂排放，排氣出口朝向應(yīng)避開易受影響的建筑物，并應(yīng)由環(huán)保部門定期監(jiān)測(cè)，以確保其油煙去除效率。地下車庫(kù)均設(shè)置機(jī)械排煙系對(duì)于車輛停放要加強(qiáng)管理，盡可能縮短怠速運(yùn)行時(shí)間，從而有效地減少汽車尾該項(xiàng)目主要是生活污水，其中含有較高的有機(jī)物、懸浮物、洗滌劑和油脂等。建議該項(xiàng)目建設(shè)方對(duì)其廢水進(jìn)行分水質(zhì)排放。處理措施見公用工4.固體廢物人員對(duì)垃圾中紙、金屬、塑料等可回收利用的部分應(yīng)加強(qiáng)綜合利用，廢日光燈管、廢電池等有毒有害垃圾收集后運(yùn)至相關(guān)部門處理；廚房廢棄物中下腳料、食物殘?jiān)扔袡C(jī)廢物聯(lián)系專人上門清運(yùn)用作飼料，廢食用油加強(qiáng)回收利用；其它無(wú)利用價(jià)值的普通垃圾及時(shí)收集后進(jìn)入垃圾收集房，由專門人員統(tǒng)投資工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告“節(jié)能篇〈章〉”編制及評(píng)估的規(guī)定》通知（1）新建建筑造型在追求美觀適用的前提下盡可能規(guī)整，以減少外墻傳熱選用保溫性能好的材料，輔以墻體保溫層，達(dá)到國(guó)家關(guān)于節(jié)能的相關(guān)國(guó)家規(guī)定的勞動(dòng)安全衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，保障勞動(dòng)者和消費(fèi)者的安全與健康。重點(diǎn)分（5）加強(qiáng)對(duì)職工的技能培訓(xùn)和安全教育，建立安全操作規(guī)程和安全管理制℃%%℃℃%%（2）根據(jù)餐廳席位數(shù)，在隱蔽地帶設(shè)置相應(yīng)數(shù)量的男、女廁所，廁所采用水（4）餐廳應(yīng)有防蟲、防蠅、防蟑螂和防鼠措施，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行全國(guó)愛委會(huì)除四（6）酒店內(nèi)必須設(shè)消毒間。并有健全的衛(wèi)生管理制度，茶具、毛巾、床上臥高級(jí)服務(wù)式公寓、寫字樓、行政辦公用房和底層商鋪。本章將著重從五星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)模式、服務(wù)式公寓的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式和辦公樓物業(yè)管理模式三人才科技大廈項(xiàng)目的五星級(jí)酒店將實(shí)行國(guó)際集團(tuán)式管理模式，就目前的國(guó)際集團(tuán)管理模式而言，可以具體分為：直接經(jīng)營(yíng)管理模式、委托經(jīng)營(yíng)管理直接經(jīng)營(yíng)管理是指酒店的所有者和管理者是一體的，酒店的所有者直接委托管理是指酒店所有者和酒店管理公司之間訂立者雇傭經(jīng)營(yíng)者（通常是酒店管理公司）運(yùn)營(yíng)酒店，對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)和管理負(fù)全租賃管理指承租人（一般是某一家酒店管理公司）和租賃方（酒店所有者）簽訂租賃合同，在租賃期內(nèi)，由承租人支付一定數(shù)額的固定租金，酒店特許經(jīng)營(yíng)權(quán)管理是指出讓方提供品牌、酒店生產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)中必須遵循的方法和標(biāo)準(zhǔn)，提供組織及預(yù)定、營(yíng)銷方面的幫助，從而確保業(yè)務(wù)有效運(yùn)定期對(duì)接受方進(jìn)行檢查，以保證市場(chǎng)中的酒店產(chǎn)品保持一致性。受讓方支付根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)及目前酒店國(guó)際化集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)管理趨勢(shì)，本項(xiàng)目的五星級(jí)酒店管理將實(shí)行集團(tuán)特許經(jīng)營(yíng)模式，使用國(guó)際著名的美國(guó)喜達(dá)屋酒店集團(tuán)旗下的威斯?。╓estin）品牌、服務(wù)體系，使本用國(guó)際高檔酒店的品牌優(yōu)勢(shì)、網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、專業(yè)集團(tuán)化優(yōu)勢(shì)，從而推進(jìn)本項(xiàng)目酒店納入國(guó)際軌道，構(gòu)筑的星級(jí)酒店旗艦，帶動(dòng)整個(gè)酒店服務(wù)業(yè)方面，所以以下對(duì)服務(wù)式公寓和綜合辦公樓的經(jīng)營(yíng)模式將主要是針對(duì)其物業(yè)為業(yè)主提供全方位的綜合服務(wù)，寓物業(yè)管理于服務(wù)中；過(guò)收取管理費(fèi)及多種經(jīng)營(yíng)來(lái)解決，為業(yè)主提供有償服務(wù)；服務(wù)對(duì)象主要是中①全權(quán)委托：業(yè)主將一切有關(guān)物業(yè)管理的運(yùn)作，包括財(cái)務(wù)管理、人事等②部分委托：業(yè)主保留財(cái)務(wù)管理等主要權(quán)限，其余部分的運(yùn)作由交由物管理的要求，通常很難實(shí)現(xiàn)盈利，多靠經(jīng)營(yíng)其他產(chǎn)業(yè)或發(fā)展商支持獲得資金平衡。管理目標(biāo)是為業(yè)主提供一個(gè)舒適的居住、辦公環(huán)境，支持發(fā)展商的持本項(xiàng)目的重要組成部分——服務(wù)式公寓和寫字樓部分，均屬于中高檔物委托專業(yè)的物業(yè)管理公司，提供物業(yè)管理服務(wù)。對(duì)物業(yè)公司的選擇要求其市其中，對(duì)服務(wù)式公寓的管理要重點(diǎn)圍繞“人性化”服務(wù)，而為綜合辦公樓提寫字樓的專業(yè)型物業(yè)管理模式，故本部分將對(duì)照以上兩種經(jīng)營(yíng)管理模式進(jìn)行結(jié)合國(guó)際酒店管理集團(tuán)和其他行業(yè)資料，本項(xiàng)目的酒店部分組織結(jié)構(gòu)擬外方財(cái)務(wù)總監(jiān)財(cái)務(wù)總監(jiān)財(cái)務(wù)副助理財(cái)務(wù)總