經濟師考試建筑與房地產經濟高級經濟實務試卷及答案指導(2025年)

2025年經濟師考試建筑與房地產經濟高級經濟實務復習試卷及答案指導一、案例分析題（本大題有3個案例題，第一題20分，其他每題25分，共70分）第一題案例材料某城市政府計劃對市中心的一塊商業(yè)用地進行重新開發(fā)，該土地面積為1000平方米，預計開發(fā)周期為3年。項目總投資預計為5億元人民幣，其中土地成本為1億元人民幣，建筑安裝成本為3億元人民幣，基礎設施建設成本為1億元人民幣，其他相關費用為5000萬元人民幣。預計項目完成后，將建成一個集購物、餐飲、娛樂等多功能于一體的大型商業(yè)綜合體。項目的年投資額為1.67億元人民幣，預計年銷售收入為4億元人民幣，年稅金及附加為1000萬元人民幣，年運營成本為2000萬元人民幣。項目的投資回收期為5年。在項目規(guī)劃和設計階段，市政府委托了一家專業(yè)的咨詢公司進行可行性研究，并出具了一份詳細的可行性研究報告。報告中提出了以下關鍵假設和預測：市場需求預測準確，項目建成后能夠實現(xiàn)預期的銷售收入。項目所在地區(qū)的基礎設施完善，交通便利，有利于商業(yè)綜合體的運營和發(fā)展。項目開發(fā)過程中能夠嚴格遵守國家相關法律法規(guī)，避免不必要的法律風險。項目運營過程中能夠實現(xiàn)有效的成本控制和財務管理。問題根據(jù)可行性研究報告，該項目是否具有經濟可行性？請說明理由。在項目規(guī)劃和設計階段，咨詢公司在進行經濟評價時，可能采用了哪些主要的經濟評價指標？請簡要說明這些指標的含義和作用。如果項目在實際運營過程中出現(xiàn)了超支情況，且預計未來銷售收入無法達到預測水平，項目是否仍然具有經濟可行性？請說明理由。第二題：某城市在推進新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略過程中，計劃建設一批經濟適用房項目。項目實施過程中，政府相關部門發(fā)現(xiàn)存在以下問題：經濟適用房的定價策略與市場價格嚴重脫節(jié)，導致許多中低收入家庭難以承受高昂的房價；部分開發(fā)商為了追求利潤最大化，將經濟適用房作為普通商品房出售，違反了相關政策規(guī)定；由于缺乏有效的監(jiān)管措施，一些不法分子利用經濟適用房的名義進行詐騙活動，損害了購房者的合法權益。請根據(jù)上述情況，分析并提出相應的政策建議。答案：政府應重新評估經濟適用房的定價機制，確保其價格既能滿足中低收入家庭的住房需求，又能保持一定的市場競爭力；加強對開發(fā)商的監(jiān)管力度，嚴格查處將經濟適用房作為普通商品房出售的行為；建立健全經濟適用房的監(jiān)管體系，加大對不法分子的打擊力度，保護購房者的合法權益。第三題案例材料某城市規(guī)劃局接到關于一起房地產糾紛的投訴，投訴人甲某認為其房屋所在區(qū)域的配套設施不符合規(guī)劃要求，導致居住環(huán)境惡劣，要求撤銷其鄰居乙某所建設的房屋預售許可證，并賠償因此造成的損失。乙某則認為甲某的投訴沒有依據(jù)，其建設行為合法合規(guī)，請求市規(guī)劃局維持原決定。問題請結合相關法律法規(guī)，分析甲某和乙某各自的合法權益。市規(guī)劃局在處理該投訴時應遵循哪些程序？如果市規(guī)劃局支持甲某的訴求，可能會對乙某的權益造成哪些影響？二、論述題（30分）論述房地產市場供需平衡的影響因素及其對房價的影響。答案：房地產市場供需平衡是指市場上房地產供應量與需求量達到一種相對均衡的狀態(tài)，既不會出現(xiàn)供過于求導致的價格下降，也不會出現(xiàn)供不應求而導致的價格上升。影響房地產市場供需平衡的因素主要有以下幾點：經濟增長速度：經濟增長速度是影響房地產市場需求的重要因素。經濟增長較快時，人們的收入水平提高，購買力增強，對房地產的需求也會增加；反之，經濟增長較慢時，人們的購買力減弱，對房地產的需求也會減少。人口結構：人口數(shù)量和結構的變化也會影響房地產市場的需求。例如，人口增長較快的地區(qū)，房地產開發(fā)商可能會擴大開發(fā)規(guī)模以滿足市場需求；而人口老齡化嚴重的地區(qū)，則可能需要調整房地產市場的發(fā)展策略。政策因素：政府的政策對房地產市場的供需平衡有很大影響。例如，政府的住房保障政策、土地供應政策等都會對房地產市場的供需產生影響。利率水平：貸款利率的變化會影響購房者的購房成本，從而影響房地產市場的需求。一般來說，利率較低時，購房者的購房意愿增強，房地產市場需求增加；利率較高時，購房者的購房意愿減弱，房地產市場需求減少。城市規(guī)劃和基礎設施建設：城市規(guī)劃和基礎設施建設對房地產市場的供需平衡也有一定影響。例如，城市規(guī)劃中的土地利用規(guī)劃、交通規(guī)劃等都會影響房地產市場的開發(fā)和銷售。社會心理因素：消費者的心理預期和社會心理因素也會對房地產市場的供需平衡產生影響。例如，消費者對未來房價走勢的預期會影響他們的購房決策