黃沙街茶場(chǎng)特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目招商方案設(shè)計(jì)

湖南商務(wù)職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)

目錄

1背景及意義.....................................................1

1.1背景......................................................1

1.2意義......................................................1

2茶場(chǎng)特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目情況分析........................................1

2.1茶場(chǎng)特色小鎮(zhèn)周邊商業(yè)情況..................................1

2.2茶場(chǎng)特色小鎮(zhèn)區(qū)域消費(fèi)特點(diǎn)..................................2

2.3茶場(chǎng)特色小鎮(zhèn)消費(fèi)群體......................................2

3茶場(chǎng)特色小鎮(zhèn)招商布局策略........................................2

3.1茶場(chǎng)特色小鎮(zhèn)招商計(jì)劃......................................2

3.2茶場(chǎng)特色小鎮(zhèn)規(guī)模..........................................2

4茶場(chǎng)特色小鎮(zhèn)優(yōu)劣勢(shì)分析..........................................3

4.1優(yōu)勢(shì)......................................................3

4.2劣勢(shì)......................................................4

5制定招商方案....................................................4

5.1招商目的..................................................4

5.2招商階段..................................................4

5.2.1招商空間規(guī)劃與片區(qū)定位.............................4

5.2.2制定招商政策.......................................4

5.2.3確定招商活動(dòng)步驟及流程.............................5

5.2.4招商工作注意事項(xiàng)...................................5

5.3茶香小鎮(zhèn)茶場(chǎng)招商總策略....................................6

參考資料.........................................................8

I

湖南商務(wù)職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)

黃沙街茶場(chǎng)特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目招商方案設(shè)計(jì)

1背景及意義

1.1背景

黃沙街鎮(zhèn)是在岳陽(yáng)縣的南大門，是G240岳陽(yáng)至長(zhǎng)沙路段的重要節(jié)點(diǎn)和岳陽(yáng)

縣邊界商場(chǎng)中心段。山嶺連綿，丘岡起伏，東高西低，屬典型的黃土丘陵地貌。

境內(nèi)曾經(jīng)平橋河、費(fèi)家河注入洞庭湖。由于河流上游屬于砂巖地貌，千萬(wàn)年來(lái)，

水流將硅酸鹽類礦物質(zhì)搬運(yùn)至下游，在黃沙街附近洼地形成巨量的沙石沉淀，

自古就有“黃沙圾”地名?，F(xiàn)如今稱為“黃沙街鎮(zhèn)”。

黃沙街茶場(chǎng)4000畝核心茶園是當(dāng)?shù)厥幸?guī)模最大的茶葉基地，被確定為省級(jí)

農(nóng)業(yè)特色產(chǎn)業(yè)示范園，岳陽(yáng)縣洞庭春純天然茶葉有限公司被評(píng)為省級(jí)龍頭企業(yè)，

其產(chǎn)品“洞庭春”茶被評(píng)為“全國(guó)馳名商標(biāo)”、“綠色產(chǎn)品”。2018年，岳陽(yáng)

市政府將黃沙街鎮(zhèn)確定改為特色小鎮(zhèn)“茶香小鎮(zhèn)”。

1.2意義

2018年茶香小鎮(zhèn)按照岳陽(yáng)特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建方案給全鎮(zhèn)共投入資金1.5億元，完

成了產(chǎn)業(yè)融合升級(jí)、機(jī)械產(chǎn)業(yè)設(shè)備提升、社會(huì)治理轉(zhuǎn)型三項(xiàng)任務(wù)。以茶業(yè)為核心，

一起推進(jìn)了茶香小鎮(zhèn)現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品加工專業(yè)園區(qū)和農(nóng)耕文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，園區(qū)的覆蓋

包圍了黃沙街鎮(zhèn)中心地段，形成了20平方公里產(chǎn)業(yè)板塊。每到春天4月時(shí)期，茶

場(chǎng)現(xiàn)在的工價(jià)是12塊錢一斤，在黃沙街的茶農(nóng)居民都去采摘明前茶，每天均有200

多塊錢的收入，茶香小鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)持續(xù)上升趨勢(shì)進(jìn)步。

2茶場(chǎng)特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目情況分析

2.1茶場(chǎng)特色小鎮(zhèn)周邊商業(yè)情況

黃沙街茶場(chǎng)北邊離最近岳陽(yáng)縣，南連汨羅市，西連洞庭湖。周邊商業(yè)更是

以茶來(lái)會(huì)友，在茶場(chǎng)附近衍生出瓷廠、汽車、化工等商品的銷售，根據(jù)對(duì)這些

行業(yè)經(jīng)營(yíng)者盡心調(diào)查了解到，在與客戶聊天洽談中，均流行化以茶會(huì)友，擺茶

桌、品好茶成為了當(dāng)?shù)氐纳虅?wù)活動(dòng)的習(xí)慣。作為當(dāng)?shù)氐凝堫^企業(yè)，岳陽(yáng)縣洞庭

春純天然茶葉有限公司獨(dú)家壟斷整個(gè)縣級(jí)的茶葉銷售量，成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的主導(dǎo)

1

湖南商務(wù)職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)

力量，也帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，并且從目前的情況看，各行業(yè)對(duì)于茶葉的

需求量和實(shí)際采購(gòu)量均有增減，所以對(duì)茶場(chǎng)所在的鎮(zhèn)被命名為茶香小鎮(zhèn)，有利

于城鎮(zhèn)特色化建設(shè)，構(gòu)建區(qū)域性品牌，輻射更廣受眾。

2.2茶場(chǎng)特色小鎮(zhèn)區(qū)域消費(fèi)特點(diǎn)

在岳陽(yáng)地區(qū)人們對(duì)于吃喝玩樂(lè)非常注重，岳陽(yáng)燒烤全國(guó)出名，晚上的煙火

比白天更加濃厚，燒烤連鎖品牌“三毛燒烤”遍布與全國(guó)各地，當(dāng)然岳陽(yáng)的名

茶也是在全國(guó)有名，一方面是岳陽(yáng)人民愛(ài)茶、喜歡喝茶，其次是岳陽(yáng)有全國(guó)排

名前十的君山銀針、洞庭春茶作為行業(yè)領(lǐng)先者帶動(dòng)消費(fèi)，品質(zhì)和味道也值得去

人們消費(fèi)。從消費(fèi)者的角度喝茶能夠?qū)ι眢w產(chǎn)生巨大的好處，里面含有維生素

高達(dá)10種，對(duì)于提神，止渴非常有用。所以大部分岳陽(yáng)人民最喜歡的就是喝茶，

泡茶，吃燒烤。

2.3茶場(chǎng)特色小鎮(zhèn)消費(fèi)群體

茶場(chǎng)特色小鎮(zhèn)具有明顯的地方特色和行業(yè)特點(diǎn)，即以茶葉交易為主要載體，

以茶葉貿(mào)易活動(dòng)為主要商務(wù)活動(dòng)，主要從事貿(mào)易活動(dòng)的人員包括茶葉銷售人員

和茶葉采購(gòu)人員以及茶葉銷售關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員，這類群體注重商務(wù)活動(dòng)所

需的設(shè)備設(shè)施和場(chǎng)所，希望在相應(yīng)的合作氛圍里完成商務(wù)洽談和合作。同時(shí)需

要完善的金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，便于交易所需的金融業(yè)務(wù)處理，所以在商業(yè)中心招商

對(duì)象的選擇中，需要充分考慮主力消費(fèi)群體的消費(fèi)需求，形成完善的商業(yè)布局。

3茶場(chǎng)特色小鎮(zhèn)招商布局策略

3.1茶場(chǎng)特色小鎮(zhèn)招商計(jì)劃

打造特色產(chǎn)業(yè)。黃沙街鎮(zhèn)以黃沙街茶園為核心，拓展茶葉種植1.3萬(wàn)畝，年

產(chǎn)值達(dá)2.18億元，2023年引進(jìn)內(nèi)資到位資金工作目標(biāo)為3億元人民幣，奮斗目

標(biāo)為6.5億元;引進(jìn)外資投資到位資金工作目標(biāo)為6500萬(wàn)元，奮斗目標(biāo)為9000

萬(wàn)元。

3.2茶場(chǎng)特色小鎮(zhèn)規(guī)模

茶場(chǎng)特色小鎮(zhèn)總體規(guī)劃為“兩園、三環(huán)”布局。一環(huán)：是以農(nóng)耕園、洞庭

2

湖南商務(wù)職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)

春茶園為中心的特色小鎮(zhèn)，地方的面積約20平方公里，重點(diǎn)是以茶園、營(yíng)地業(yè)

態(tài)和農(nóng)耕文化為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域。中環(huán)：環(huán)核心區(qū)的生態(tài)景觀區(qū)，景觀區(qū)

總面積50平方公里，是突出形成以核心區(qū)業(yè)態(tài)與鄉(xiāng)村景觀、產(chǎn)業(yè)融合為示范的

產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。外環(huán)：環(huán)景觀區(qū)的特色產(chǎn)業(yè)輻射區(qū)，總面積70平方公里，規(guī)劃產(chǎn)

業(yè)基地面積40平方公里，用來(lái)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)參與農(nóng)戶萬(wàn)余戶，形成以小鎮(zhèn)主業(yè)態(tài)為

特色的高效產(chǎn)業(yè)基地。

特色產(chǎn)業(yè)輻射區(qū)

生態(tài)景觀區(qū)

特色

小鎮(zhèn)

圖1特色小鎮(zhèn)規(guī)劃圖

4茶場(chǎng)特色小鎮(zhèn)優(yōu)劣勢(shì)分析

4.1優(yōu)勢(shì)

特色小鎮(zhèn)以茶為核心，圍繞種茶、采茶、制茶、茶葉銷售為產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)建，

具有明顯的行業(yè)特色。伴隨人們對(duì)生活質(zhì)量要求的不斷提高，作為擁有千年茶

文化的中國(guó)，茶及茶的衍生產(chǎn)品越來(lái)越受到重視。茶葉不僅是一種老少咸宜的

飲料，而且它治病強(qiáng)身的功效也不容小覷。茶葉所含的各種微量元素和茶多酚

等營(yíng)養(yǎng)成分，構(gòu)建獨(dú)特的保健作用，也使得茶葉日益受到世界各國(guó)人民的歡迎。

有人把茶葉稱為“原子時(shí)代的飲料”、“二十一世紀(jì)的飲料”。

茶場(chǎng)周圍環(huán)境適宜優(yōu)質(zhì)茶的種植，結(jié)合悠久的采制茶的基礎(chǔ)，具有深厚的

產(chǎn)業(yè)發(fā)展底蘊(yùn)。黃沙街茶場(chǎng)現(xiàn)有連片基地面積3300畝，是湘北成片規(guī)模最大的

茶葉基地，是湖南省農(nóng)業(yè)特色產(chǎn)業(yè)示范園，其中之一洞庭春茶葉公司是省級(jí)龍

3

湖南商務(wù)職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)

頭企業(yè)，其產(chǎn)品“洞庭春”茶被評(píng)為“全國(guó)馳名商標(biāo)”。具備一定的品牌知名

度。這種以產(chǎn)品品質(zhì)和地域特點(diǎn)為基礎(chǔ)更有利于特色小鎮(zhèn)的打造，能有效提升

特色小鎮(zhèn)的文化內(nèi)涵和品質(zhì)。

4.2劣勢(shì)

由于茶具有特定客戶群體，從特色小鎮(zhèn)的打造過(guò)程中容易出現(xiàn)單一化的情

況，所以在特色小鎮(zhèn)的招商活動(dòng)中，一方面要把握茶為特色，另一方面也要照

顧到不宜喝茶人群的需求，充分考慮顧客的相關(guān)需求，選擇中心多元化的產(chǎn)品

設(shè)計(jì)，并以此來(lái)吸引投資者進(jìn)行投資。

5制定招商方案

5.1招商目的

為打造茶香小鎮(zhèn)這一特色農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)，本次招商主要是體現(xiàn)茶香小鎮(zhèn)

的茶文化特色，以種茶、采茶、制茶為主線，充分展示君山銀針和洞庭春茶的

特點(diǎn)，構(gòu)建具備地方特色的茶葉產(chǎn)銷洽談與合作的經(jīng)銷場(chǎng)所。

本次招商的目的是能夠讓顧客更快更深入的了解產(chǎn)品，增強(qiáng)茶商之間對(duì)相

關(guān)茶品的信心。建立茶葉產(chǎn)銷信息交互中心，幫助產(chǎn)銷兩端實(shí)現(xiàn)更好的信息對(duì)

接，提高產(chǎn)品銷售量。通過(guò)工藝展示及品質(zhì)體驗(yàn)，更好提高茶葉品牌的知名度，

構(gòu)建以茶為核心的綜合地方經(jīng)貿(mào)活動(dòng)集合地。

5.2招商階段

5.2.1招商空間規(guī)劃與片區(qū)定位

根據(jù)特色小鎮(zhèn)的地理位置、行業(yè)特點(diǎn)明確特色小鎮(zhèn)的招商定位，對(duì)特色小

鎮(zhèn)相應(yīng)建筑群進(jìn)行分區(qū)定位，確定每個(gè)區(qū)域內(nèi)招商的對(duì)象和要求，從整體角度

對(duì)特色小鎮(zhèn)進(jìn)行有效分區(qū)，明確各自重點(diǎn)。比如可分為制茶工藝展示區(qū)、茶葉

銷售核心區(qū)、茶葉銷售附屬產(chǎn)品銷售區(qū)、茶及文創(chuàng)產(chǎn)品展示銷售區(qū)等。

5.2.2制定招商政策

明確特色小鎮(zhèn)的招商政策及優(yōu)惠條件，根據(jù)不同位置店鋪及功能明確店鋪

租金及相應(yīng)的配套設(shè)備設(shè)施，制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策方案，并對(duì)相關(guān)的政策進(jìn)行

4

湖南商務(wù)職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)

競(jìng)爭(zhēng)力分析，確保相應(yīng)的優(yōu)惠政策能夠具備吸引力。

5.2.3確定招商活動(dòng)步驟及流程

根據(jù)整體招商要求，對(duì)整個(gè)招商活動(dòng)進(jìn)行規(guī)劃。

對(duì)商戶群的確定進(jìn)行商鋪規(guī)劃，引進(jìn)全國(guó)茶葉品牌，地區(qū)知名品牌、連鎖

品牌、等多種方式去展開工作。在官方網(wǎng)站發(fā)布招商推文、找知名人士代言進(jìn)

行推廣。

第一階段:集中招商宣傳階段。從3月初開始，拿出一個(gè)星期的時(shí)間，分別

由當(dāng)?shù)乜h委、縣政府、農(nóng)業(yè)局主要領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)，在湖南、湖北、江西、廣東等地，

開展舉辦投資茶商說(shuō)明會(huì)、登刊上報(bào)此次招商活動(dòng)，為專業(yè)招商人員順利開展

工作打下良好基礎(chǔ)，同時(shí)邀請(qǐng)當(dāng)?shù)夭枭虆⒓硬鑸?chǎng)招商推薦大會(huì)。3月20日左右，

借助舉辦招商大會(huì)的機(jī)遇，在縣內(nèi)召開成茶商項(xiàng)目推介會(huì)，邀請(qǐng)?jiān)诓柘阈℃?zhèn)創(chuàng)

業(yè)的外地茶商，并請(qǐng)他們?cè)傺?qǐng)自己商業(yè)伙伴有實(shí)力的朋友到茶香小鎮(zhèn)參觀考

察，同時(shí)有選擇地邀請(qǐng)?jiān)谕鈩?chuàng)業(yè)的岳陽(yáng)籍人員,動(dòng)員他們返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，爭(zhēng)在家鄉(xiāng)事

業(yè)上實(shí)現(xiàn)突破，“茶商”效應(yīng)盡快顯現(xiàn)。

第二階段:跟蹤洽談階段。時(shí)間為4月份、5月份,針對(duì)3月份招商活動(dòng)中

有合作意向的項(xiàng)目，安排相關(guān)人員對(duì)項(xiàng)目逐一跟進(jìn)和落實(shí)，在格式合同的基礎(chǔ)

上對(duì)相關(guān)附加或者優(yōu)惠條款進(jìn)行進(jìn)一步的磋商和確認(rèn)，對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化和

明確，確保洽談成功。6月下旬,對(duì)上半年招商引資進(jìn)行初步總結(jié),對(duì)沒(méi)有項(xiàng)目落

地的進(jìn)行情況分析,了解具體的問(wèn)題并提出解決的辦法，安排專人進(jìn)行進(jìn)一步的

溝通和落實(shí)。

第三階段:外出招商與項(xiàng)目集中落地并重階段。7月份、8月份，要一手

抓外出招商，一手抓茶商商鋪落地，再掀招商引資新高潮。針對(duì)茶商落地過(guò)程

中的困難和問(wèn)題，以現(xiàn)場(chǎng)辦公會(huì)議的形式集中解決,必要時(shí)進(jìn)行一次集中推薦活

動(dòng)。9月底對(duì)招商引資活動(dòng)進(jìn)行一次現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)。

第四階段:倉(cāng)庫(kù)儲(chǔ)備、總結(jié)獎(jiǎng)懲階段。10月份、11月份在縣委、縣政府

主要領(lǐng)導(dǎo)和農(nóng)業(yè)局等政府組織機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一部署下，招商工作人員隊(duì)赴長(zhǎng)沙、武

漢、南昌、廣東等地集中開展招商引資活動(dòng)，為明年招商引資儲(chǔ)備一批大項(xiàng)目。

12月份對(duì)全年招商引資工作搞好總結(jié),兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲。

5.2.4招商工作注意事項(xiàng)

（1）收集客戶的相關(guān)資料，進(jìn)行分類整理。

（2）了解并熟悉該招商項(xiàng)目的相關(guān)內(nèi)容，為客戶提供全方面分析的準(zhǔn)備。

5

湖南商務(wù)職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)

（3）通過(guò)新媒體推廣和召開線下發(fā)布會(huì)對(duì)前期的招商吸引流量和客戶資源。

（4）通過(guò)茶場(chǎng)優(yōu)勢(shì)制作對(duì)客戶有吸引力的招商手冊(cè)和相關(guān)資料。

（5）組織公關(guān)活動(dòng)和大型的主題活動(dòng)，進(jìn)行一個(gè)知名度的推廣，進(jìn)一步的

擴(kuò)大影響。

（6）建立目標(biāo)客戶數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)一個(gè)后續(xù)的跟進(jìn)，線下的走訪，簽約和工作

人員對(duì)應(yīng)的工作做一個(gè)實(shí)時(shí)記錄。

（7）招商工作人員每周要上交招商的情況，用來(lái)分析、總結(jié)、交流、招商

經(jīng)驗(yàn)和心得，處理客戶反饋信息，適時(shí)調(diào)整招商策略。

5.3茶香小鎮(zhèn)茶場(chǎng)招商總策略

尊重滿足客戶的需求和選擇條件，招商安排規(guī)劃好為客戶招商服務(wù)，最終

的結(jié)構(gòu)取決于招商引資的結(jié)果。實(shí)現(xiàn)合理的地方項(xiàng)目分割，充分考慮茶商的經(jīng)

營(yíng)利益，實(shí)現(xiàn)商家與企業(yè)的雙贏原則。茶葉項(xiàng)目可以形成互補(bǔ)，相互促進(jìn)經(jīng)營(yíng)，

以知名品牌和國(guó)際品牌為先。為了方便客戶為整個(gè)商品的業(yè)態(tài)布局考慮，為了

符合大眾視野的消費(fèi)流程習(xí)慣準(zhǔn)則，整個(gè)茶商布局和經(jīng)營(yíng)要充分考慮到商品陳

列的視覺(jué)影響。

合理回報(bào)，要保障茶場(chǎng)本身也要保障茶商的各自利益，更加完善整個(gè)茶場(chǎng)

的管理，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。通過(guò)對(duì)低中高端三類別全方面產(chǎn)品定位經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)實(shí)

現(xiàn)雙贏。

（1）做好所有的準(zhǔn)備工作，重點(diǎn)還是在銷售商鋪，租賃為輔。假設(shè)大部分

商家接受租賃的形式，那么可以先將商鋪?zhàn)赓U出去，等后續(xù)有商家想購(gòu)買再將

商鋪產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。

（2）項(xiàng)目主要為自主營(yíng)銷商鋪，提供固定年限的產(chǎn)權(quán)給投資人，由投資人

決定是自營(yíng)還是轉(zhuǎn)租給他人。

（3）由于有部分投資者可能不會(huì)選擇買下商鋪，打個(gè)比方有一些些店鋪。

為了快速的使自己商鋪的資金回籠，就先將店鋪先租給投資人用來(lái)經(jīng)營(yíng)一定的

年限，然后再將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給有購(gòu)買意向的客戶;

（4）對(duì)商鋪的整體行業(yè)布局進(jìn)行規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃在市場(chǎng)上進(jìn)行針對(duì)目的性

的招商。

招商活動(dòng)的順利開展和進(jìn)行，與項(xiàng)目的定位、規(guī)劃、安排有著密不可分的

關(guān)系，所以需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位，特出項(xiàng)目的特色和整體規(guī)劃，這樣能更好的

明確目