第4、5講-房地產(chǎn)項目用地的獲取

第四章房地產(chǎn)項目(xiàngmù)用地的獲取第一節(jié)土地(tǔdì)使用權(quán)劃撥第二節(jié)土地使用權(quán)出讓第三節(jié)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓共四十二頁房地產(chǎn)項目(xiàngmù)用地獲取的方式土地使用權(quán)劃撥的特點、范圍土地使用權(quán)出讓的方式及各自含義、特點土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的類型及其特點、要求土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別重點(zhòngdiǎn)問題共四十二頁土地使用權(quán)劃撥的含義劃撥土地使用權(quán)的基本特征劃撥土地使用權(quán)獲取(huòqǔ)過程中的主要成本第一節(jié)土地(tǔdì)使用權(quán)劃撥共四十二頁一、土地使用權(quán)劃撥的含義

土地使用權(quán)劃撥，是指經(jīng)縣級以上(yǐshàng)人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。共四十二頁二、劃撥(huàbō)土地使用權(quán)的基本特征基本特征行政性無償性無期限(qīxiàn)性流轉(zhuǎn)限制性共四十二頁劃撥土地使用權(quán)包括兩種形式：土地使用者繳納拆遷安置、補償費用（如城市的存量土地和征用集體土地）無償取得(qǔdé)（如國有的荒山、沙漠、灘涂等）兩種形式下土地使用者均無需繳納土地使用權(quán)出讓金。共四十二頁強制性國家無須征詢或考慮被征地的土地所有者是否愿意。特定性征地方只能是國家,被征地方只能是集體土地所有者。轉(zhuǎn)移性集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為國有土地所有權(quán)。

補償性征地補償費——土地補償費、安置(ānzhì)補助費、地上附著物和青苗補償費等，并妥善安排好被征地單位所在農(nóng)民的生產(chǎn)和生活。

征地補償費與土地所有權(quán)買賣轉(zhuǎn)移是完全不同的：補償費遠低于土地價格，土地征用不是一種等價有償?shù)拿袷路尚袨椋遣黄降戎黧w之間的行政行為；有關(guān)土地(tǔdì)征用共四十二頁三、劃撥土地使用權(quán)獲取過程中的主要(zhǔyào)成本和稅費其他費用安置補助費主要成本和稅費土地補償費地上附著物及青苗補償費拆遷補償費共四十二頁第二節(jié)土地(tǔdì)使用權(quán)出讓一、土地使用權(quán)出讓的概念是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地出讓的主體：出讓方—國家（各級土地管理局）受讓方—境內(nèi)外企業(yè)、其他組織(zǔzhī)和個人土地出讓的客體：城鎮(zhèn)國有土地土地出讓的內(nèi)容：出讓方——出讓一定年限的國有土地使用權(quán)受讓方——支付出讓金以產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為依據(jù)分類工業(yè)用地商業(yè)用地公用事業(yè)用地居住用地道路用地綠化用地軍事用地其他用地空地對出讓土地使用權(quán)的土地性質(zhì)上的限制：《城市房地產(chǎn)管理法》第八條：”城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓?！啊拗屏宿r(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織或村民委員會隨意將耕地改為房地產(chǎn)開發(fā)用地的行為。共四十二頁出讓土地使用權(quán)是一種物權(quán)出讓土地使用權(quán)是有償(yǒuchánɡ)的出讓土地使用權(quán)有一定期限二、出讓(chūràng)土地使用權(quán)的基本特征⑴出讓土地使用權(quán)——是物權(quán)不是債權(quán)，是一種獨立民事權(quán)利，可控制與支配國有土地，在受讓期內(nèi)擁有占有、使用、收益或轉(zhuǎn)讓、抵押等權(quán)力；⑵而債權(quán)性土地使用權(quán)應(yīng)是對所有權(quán)人的請求權(quán)，不可轉(zhuǎn)讓。向國家繳納土地使用權(quán)出讓金——地租性質(zhì)共四十二頁土地使用權(quán)出讓最高年限(niánxiàn)按用途分別為：①居住用地70年；②工業(yè)用地50年；③教育科技、文化、衛(wèi)生、體育50年；④商業(yè)、旅游娛樂用地40年；⑤綜合或其他用地50年。三、土地使用權(quán)出讓(chūràng)的最高年限共四十二頁四、土地使用權(quán)出讓(chūràng)的四種方式掛牌拍賣招標協(xié)議共四十二頁

（一）協(xié)議出讓協(xié)議出讓是指土地所有者即出讓方與土地使用者即有意受讓方在沒有第三者參與競爭(jìngzhēng)的情況下，通過談判、協(xié)商，達成出讓土地使用權(quán)一致意見的一種方式。

2003年8月1日起實施的我國國土資源部《協(xié)議出讓土地使用權(quán)規(guī)定(guīdìng)》（第21號令），對協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)作出了詳細規(guī)定：共四十二頁市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當根據(jù)協(xié)議(xiéyì)結(jié)果，與意向用地者簽訂《國有土地使用權(quán)出讓意向書》，并進行公示。公示期滿無異議則簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，并公布協(xié)議出讓結(jié)果，接受社會監(jiān)督。在規(guī)定時間內(nèi)，同一地塊只有一個意向(yìxiàng)用地者的，市、縣國土資源管理部門方可采取協(xié)議方式出讓，但屬于商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地除外。

以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。共四十二頁特點：非市場出讓(chūràng)，沒有競爭者；政府對地價較易控制，靈活性較大；價格和使用范圍受到限制。適用：公益、福利事業(yè)用地。程序：⒈出讓方向受讓方提供地塊有關(guān)資料；⒉申請用地；⒊答復(fù)；⒋簽定協(xié)議出讓合同；⒌辦理土地使用權(quán)登記。共四十二頁特點：必須有兩個以上的買主、公開競價、“價高者得”。程序：市、縣國土資源管理部門公告拍賣活動的時間(shíjiān)、地點舉行拍賣會簽訂《成交確認書》

（二）拍賣出讓

拍賣出讓土地使用權(quán)，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行(jìnxíng)公開競價，根據(jù)出價結(jié)果，按“價高者得”的原則，確定土地使用者的行為。共四十二頁共四十二頁特點：程序規(guī)范(guīfàn)；交易雙方一次成交。程序：⒈發(fā)出招標公告或通知；⒉資格預(yù)審；⒊提供招標文件；⒋投標；⒌評標、定標；⒍簽定合同，支付出讓金；⒎領(lǐng)取土地使用證?！獩Q標成交階段——招標準備階段——招標階段

（三）招標出讓

招標出讓是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ姆ㄈ?、自然人和其?qítā)組織參加國有土地使用權(quán)投標，根據(jù)投標結(jié)果確定土地使用者的行為。

共四十二頁招標出讓方式下投標(tóubiāo)報價決策方法用預(yù)期利潤作為比較依據(jù)：E（I）=P×I例1開發(fā)商對某塊土地投標，估價為A=500,000元，開發(fā)商擬用四個不同的標價進行分析選擇，每個標價得標概率如下。問：如何(rúhé)決策？報價B得標概率p直接利潤I=Ai-Bi預(yù)期利潤E（I）=p×IB1=550,0001－50,000－50,000B2=500,0000.900B3=480,0000.820,00016,000B4=450,0000.250,00010,000報價B得標概率pB1=550,0001B2=500,0000.9B3=480,0000.8B4=450,0000.2共四十二頁例2已知一個競爭對手甲與己方競投一塊土地(tǔdì)（估價A），甲過去的投標情況見表。問：己方如何決策？B/A頻率（出現(xiàn)次數(shù)）f概率p=f/Σf0.520.030.660.080.7190.260.8220.300.9140.191.080.101.120.031.210.01B/A己方取勝概率p直接利潤I預(yù)期利潤E(I)0.4500.55A0.00A0.550.030.45A0.0135A0.650.110.35A0.0385A0.750.370.25A0.0925A0.850.670.15A0.1005A0.950.860.05A0.043A1.050.96－0.05A－0.048A1.150.99－0.15A－0.1485A1.251.00－0.25A－0.25A0.1005A共四十二頁例3已知多個競爭對手：甲、乙丙與己方競投(jìnɡtóu)一塊土地（估價A），三家對手過去的投標情況見表。問：己方如何決策？B/A概率p甲概率p乙概率p丙0.50.030.030.090.60.080.130.180.70.260.200.330.80.300.330.100.90.190.170.101.00.100.100.181.10.030.030.021.20.010.010.00共四十二頁B/A己方取勝概率概率p1(甲)概率p2（乙）概率p3（丙）0.450000.550.030.030.090.650.110.160.270.750.370.360.600.850.670.690.700.950.860.860.801.050.960.960.981.150.990.991.001.251.001.001.00B/A概率p=p1×p2×p3直接利潤I預(yù)期利潤E(I)0.450.000.55A0.00A0.550.000.45A0.00A0.650.0050.35A0.002A0.750.080.25A0.002A0.850.320.15A0.05A0.950.590.05A0.03A1.050.90－0.05A－0.05A1.150.98－0.15A－0.15A1.251.00－0.25A－0.25A0.05A對手報價0.50.60.70.80.91.01.11.2共四十二頁（四）掛牌出讓掛牌出讓土地使用權(quán)，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌截止時的出價結(jié)果或現(xiàn)場(xiànchǎng)競價結(jié)果確定土地使用者的行為。特點：土地最低交易價透明容許思考(sīkǎo)，競爭平和有助于穩(wěn)定地價程序：公告認價公示變換價格繼續(xù)公示成交共四十二頁共四十二頁一是適用范圍不同(bùtónɡ)。這也是兩者最重要的區(qū)別。二是土地使用權(quán)出讓金形成方式不同。三是最低價確定的原則不同。共同點：四種(sìzhǒnɡ)出讓方式的比較區(qū)別：協(xié)議出讓與招標拍賣掛牌出讓方式的比較都是政府有償供應(yīng)土地使用權(quán)的重要方式都要編制并公布出讓計劃,都要簽定出讓合同《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第

21號令）第5條規(guī)定：協(xié)議出讓的最低價不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當繳納的有關(guān)費用之和，有基準地價的，不得低于基準地價的70%;《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第

11號令）第10條規(guī)定，確定招標拍賣掛牌的標底或者底價，要根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定。共四十二頁相同點采用“價高者得”的市場原則。公告(gōnggào)內(nèi)容相同出讓人對投標申請人、競買申請人進行資格審查。招標拍賣掛牌出讓(chūràng)方式的比較

某拍賣公司受某縣國土資源局的委托拍賣一宗建設(shè)用地使用權(quán)，拍賣公告由委托方直接作出，公告對競買人范圍有如下陳述：中華人民共和國境內(nèi)外的具備四級以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，除法律另有規(guī)定外均可參加競買。

共四十二頁招標拍賣掛牌公告(gōnggào)內(nèi)容（一）出讓人的名稱和地址；（二）出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計要求；（三）投標人、競買人的資格要求及申請(shēnqǐng)取得投標、競買資格的辦法；（四）索取招標拍賣掛牌出讓文件的時間、地點及方式；（五）招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等；（六）確定中標人、競得人的標準和方法；（七）投標、競買保證金；（八）其他需要公告的事項。

共四十二頁

招標、拍賣、掛牌出讓(chūràng)方式的區(qū)別招標拍賣掛牌競價方式一次性報價現(xiàn)場叫價更新顯示掛牌價格；截止日現(xiàn)場競價流標可能性投標人少于三人，或者所有投標被否決的，重新招標。競買人不足三人，或者競買人的最高應(yīng)價未達到底價時，終止拍賣。無競買人人數(shù)限制，不存在流標的可能性土地成交周期成交周期短

成交周期短成交周期長，一般情況下為20天

《招標投標法》第二十八條：投標(tóubiāo)人少于三個的，招標人應(yīng)當依照本法重新招標。第四十二條：依法必須進行招標的項目的所有投標(tóubiāo)被否決的，招標人應(yīng)當依照本法重新招標。共四十二頁五、土地使用權(quán)出讓(chūràng)的管理

以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)(kāifā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)(kāifā)期限，開發(fā)(kāifā)土地；超出出讓合同約定的動工開發(fā)日期內(nèi)一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。共四十二頁第三節(jié)土地(tǔdì)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一、概念廣義：土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的所有行為，包括(bāokuò)土地使用權(quán)出讓。狹義：通過出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。轉(zhuǎn)讓的方式：出售、贈與、交換及其他方式，如作價入股、企業(yè)兼并。共四十二頁哪些土地可以轉(zhuǎn)讓？以出讓方式在一級市場獲得土地使用權(quán)，經(jīng)一定的投資開發(fā)使用后，再進入二級市場，轉(zhuǎn)讓年限余期的土地使用權(quán)；原行政劃撥的土地使用權(quán)，經(jīng)過補辦土地出讓手續(xù)，補交出讓金的合法程序后，進入二級市場轉(zhuǎn)讓余期的土地使用權(quán)；×對于(duìyú)集體所有制土地，其主體是村民集體，其使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓、出租或抵押用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，農(nóng)地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地要先經(jīng)國家征用?！吨腥A人民共和國土地管理法》第四十三條：任何(rènhé)單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。共四十二頁二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律條件

㈠土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi)進行，權(quán)利人不得擴張其權(quán)利的內(nèi)容。㈡按照出讓合同的約定，受讓方已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得(qǔdé)土地使用權(quán)證書。㈢按照出讓合同進行投資開發(fā)，屬于房屋建筑工程的，要完成投資開發(fā)總額的25%以上，屬于成片開發(fā)的，要形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。《城市房地產(chǎn)管理法》：第三十八條“以出讓方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)符合下列條件：㈠按照出讓合同的約定(yuēdìng)，受讓方已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。㈡按照出讓合同進行投資開發(fā)，屬于房屋建筑工程的，要完成投資開發(fā)總額的25%以上，屬于成片開發(fā)的，要形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。“確保轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)已合法取得抑制炒地皮的關(guān)鍵性條款共四十二頁三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序（一）轉(zhuǎn)讓申請（二）簽訂(qiāndìng)轉(zhuǎn)讓合同（三）轉(zhuǎn)讓合同公證（四）繳納土地出讓金和土地增值稅納稅義務(wù)人——轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人。計稅依據(jù)——納稅義務(wù)人轉(zhuǎn)讓所取得的增值額和規(guī)定的稅率。增值額=房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入－扣除項目稅率——四級超額累進稅率。土地增值稅額計算公式：（五）土地使用權(quán)變更登記土地增值稅稅額=增值稅×超額累進稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)（1）取得土地使用權(quán)時支付的金額(jīné)；（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本；（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用；（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅金。共四十二頁土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的稅費:⑴契稅：國家對不動產(chǎn)買賣、典當、贈與或交換所訂立的契約，按其買價、典價或現(xiàn)價的一定比例向新業(yè)主征收的一次性稅收。稅率（比率稅率）：3%~5%。⑵所得稅：又稱所得課稅、收益稅，指國家對法人、自然人和其他(qítā)經(jīng)濟組織在一定時期內(nèi)的各種所得征收的一類稅收。⑶營業(yè)稅：營業(yè)稅=計稅金額×5%。⑷城市維護建設(shè)稅=營業(yè)稅×7%。⑸教育費附加=營業(yè)稅×3%。1、土地使用權(quán)與地上建筑物（包括在建工程）一并轉(zhuǎn)讓的，視為房屋買賣，應(yīng)以交易價格總額作為計稅依據(jù)，營業(yè)稅計稅金額不能扣減(kòujiǎn)其原所交納的土地出讓金。2、單純的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在計征綜合稅時應(yīng)扣減其已交納的土地出讓金，按差額計征。共四十二頁四、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(zhuǎnràng)與出讓的比較

區(qū)別出讓轉(zhuǎn)讓行為主體政府及土地管理部門境內(nèi)外任何經(jīng)濟實體及個人法律關(guān)系法律關(guān)系不平等，形成土地一級市場，具有壟斷地位法律關(guān)系平等，是二級市場的重要體現(xiàn)市場所在層次土地一級市場，受讓土地可以轉(zhuǎn)讓二級市場，未經(jīng)出讓方式取得及未按照出讓合同投資開發(fā)的不得進行轉(zhuǎn)讓年限按合同規(guī)定，不得超過國家規(guī)定合同年限﹣已使用年限=剩余年限土地轉(zhuǎn)移方式協(xié)議、招標、拍賣、掛牌出售、交換、贈與共四十二頁房地產(chǎn)開發(fā)用地的征用(zhēngyòng)拆遷一、集體土地征收二、城市(chéngshì)房屋拆遷共四十二頁案例(ànlì)分析1SY縣A房地產(chǎn)開發(fā)股份公司準備在SY縣市石鼓區(qū)向群路78—80號，朝陽巷6—10號地段進行房地產(chǎn)開發(fā)，于1994年辦理了計委立項手續(xù)，規(guī)劃手續(xù)未辦理完善，未辦理用地手續(xù)。該公司1995年3月對上述地段舊房開始拆遷，由于資金短缺，未完成拆遷。1997年下半年，經(jīng)與SY縣市銀源房地產(chǎn)開發(fā)公司協(xié)商，以25萬元將該項目轉(zhuǎn)讓給了B公司，未辦理立項，規(guī)劃變更登記手續(xù)，也未辦理用地審批手續(xù)。B公司完成拆遷后，1998年初動工興建，2000年5月竣工。這宗地面積(miànjī)為1595.4平方米，共拆除舊房2388平方米，總建筑面積為9600平方米。B公司與施工方簽訂工程承包合同，并與購房者簽訂購房合同，已房屋20套。共四十二頁（1）違法用地行為的主體是B公司還是A公司？（2）違法用地行為定性為非法占地還是非法轉(zhuǎn)讓？（3）違法用地的面積中要不要去掉拆遷(chāi