內(nèi)江東興老街老仿古商業(yè)街商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告

新城里的老街商業(yè)傳播文明

工程定位營(yíng)銷籌劃報(bào)告角度營(yíng)銷中國(guó)●內(nèi)江●東興【東興老街】老街運(yùn)作的總體思考：城市、開展、文明城市的老街因在廣義上所代表的歷史與傳統(tǒng)文化，往往被視作城市的財(cái)富。但殘酷的現(xiàn)實(shí)是：大多數(shù)老街，因年份而陳舊落后，卻并無(wú)真正硬件形式上文化價(jià)值，在新的時(shí)代已然成為開展的桎梏，從而淪為城市進(jìn)程的淘汰品。缺乏造血能力的保存和復(fù)古并不能使老街繁榮復(fù)興，只是延緩它的死亡。因此，老街開發(fā)的核心不在于老街本身，而在于時(shí)代的需求。讓歷史、文化與傳統(tǒng)演變?yōu)橐环N精神符號(hào)，演變?yōu)檫m合時(shí)代生活的軟件，為老街賦予：新生活，新載體，新功能，讓歷史、文化與傳統(tǒng)從一種形式變?yōu)橐环N情懷與精神，融入鮮活的生活與現(xiàn)代的商業(yè)文明。從石庫(kù)門新天地，到798，從錦里，到寬窄巷子……緊隨時(shí)代脈動(dòng)，商業(yè)傳播文明，這，才是老街真正的新生！壹\【東興老街】目標(biāo)定位老街歷史東興老街由于年久失修，功能不齊，存在較為嚴(yán)重的平安隱患。為傳承城市文脈，消除平安隱患，內(nèi)江市、區(qū)兩級(jí)政府決定對(duì)東興老街實(shí)施改造。老街現(xiàn)狀老街未來(lái)27畝明清風(fēng)格建筑群：低層商業(yè)+聯(lián)排院墅+小高層住宅【東興老街】定位的歷史溯源古代：水路要道商貿(mào)口岸，繁華街市?，F(xiàn)代：具有歷史老街特征的低端商住混合街區(qū)。那么，在政府導(dǎo)向，企業(yè)斥資大力打造的東興老街——集商業(yè)、居住為一體的27畝明清風(fēng)格商住集群，未來(lái)目標(biāo)該如何定位？誰(shuí)來(lái)決定未來(lái)？效益社會(huì)效益+經(jīng)濟(jì)效益土地特質(zhì)2產(chǎn)品打造3政府導(dǎo)向1市場(chǎng)需求4純市場(chǎng)化運(yùn)作工程，效益最大化是定位與操作的終極目標(biāo)。本工程作為市政府重點(diǎn)工程，不僅要取得經(jīng)濟(jì)效益，更要獲得社會(huì)效益，對(duì)于商業(yè)而言，社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益更是相輔相成。對(duì)本工程而言，在充分了解土地特質(zhì)精細(xì)化打造產(chǎn)品的背景下，最終要與政府的導(dǎo)向和市場(chǎng)的需求所吻合。政府導(dǎo)向弘揚(yáng)保存老街文化，將東興老街打造為內(nèi)江新八景之一，成為東興區(qū)新城建設(shè)開展的樣板與示范，打造內(nèi)江文化建筑地標(biāo)，彰顯城市人文特色。土地特質(zhì)古代商貿(mào)繁華口岸，百年歷史積淀，現(xiàn)代東興區(qū)新城橋頭堡。產(chǎn)品打造尊重老街歷史風(fēng)骨，以明清風(fēng)格建筑集群打造內(nèi)江前所未有的高品質(zhì)文化地標(biāo)。4、市場(chǎng)需求內(nèi)江本地常年的低水平開發(fā)，讓真正的高端市場(chǎng)需求長(zhǎng)期被壓抑，尤其是中高端商業(yè)的匱乏和散布，讓內(nèi)江的商業(yè)品質(zhì)長(zhǎng)期落后甚至低于同級(jí)別二級(jí)城市，高端市場(chǎng)的空白為本工程不大的體量相對(duì)提供了巨大的市場(chǎng)需求。要素分析工程目標(biāo)定位內(nèi)江的寬窄巷子城市高端生活風(fēng)氣聚場(chǎng)未來(lái)的[東興老街]它就是市政府重點(diǎn)工程，內(nèi)江的城市會(huì)客廳！它就是大千故里當(dāng)代的建筑地標(biāo)、文化名片！它就是承載歷史文明延續(xù)傳統(tǒng)文化的新載體！它就是改變內(nèi)江人高端生活方式的風(fēng)氣聚場(chǎng)！我們要做一個(gè)

高風(fēng)格、有文化、有質(zhì)感、立體型

高端人群長(zhǎng)期扎堆、中端人群經(jīng)常光臨

老百姓樂(lè)于游玩的

城市品位與風(fēng)格的風(fēng)氣聚場(chǎng)。

打造一幅當(dāng)代優(yōu)雅版的清明上河圖！貳\【東興老街】功能定位工程功能定位工程物業(yè)所提供的高端生活根本功能：高端商業(yè)+高端居住〔親地院墅+空中院館〕作為今后的城市高端生活風(fēng)氣聚場(chǎng)，城市會(huì)客廳.主要取決于工程的商業(yè)功能。我們對(duì)工程商業(yè)功能定位有如下原那么：1、滿足物業(yè)形態(tài)的可適性。2、滿足工程定位目標(biāo)的可實(shí)現(xiàn)性。3、滿足后期運(yùn)營(yíng)的合理性、成長(zhǎng)性。商業(yè)形態(tài)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)面積情況租金價(jià)格備注獨(dú)棟別墅型商業(yè)酒吧、咖啡廳、西餐300㎡—400㎡60元/㎡錦江區(qū)政府統(tǒng)一招商2、九眼橋商業(yè)形態(tài)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)面積情況租金價(jià)格備注獨(dú)棟商業(yè)、底層商業(yè)酒吧一條街120㎡—400㎡60元/㎡—140元/㎡由業(yè)主自行轉(zhuǎn)讓出租3、錦里商業(yè)形態(tài)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)面積情況租金價(jià)格備注聯(lián)排歷史文化商業(yè)街特色文物專賣、飾品、服飾、酒吧、小吃等10㎡—500㎡外部臨武侯祠街旁底商100—130元/㎡。錦里內(nèi)文化街180—200元/㎡左右鋪位已滿無(wú)轉(zhuǎn)租鋪面。4、耍都商業(yè)形態(tài)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)面積情況租金價(jià)格3層樓，特色古典式商業(yè)鋪面酒吧、咖啡、會(huì)所、餐飲200㎡—500㎡1樓120-140元/㎡左右，2樓90-120元/㎡左右，3樓40元/㎡-70元/㎡5、寬窄巷子商業(yè)形態(tài)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)面積情況租金價(jià)格備注獨(dú)立商業(yè)合院酒吧、咖啡、餐飲、文化、藝術(shù)、休閑300—1000㎡200元/㎡.大面積的中庭院落可作為商業(yè)面積使用1、香格里拉后門成都仿古商業(yè)業(yè)態(tài)參照參照成都成功的仿古商業(yè)的成功案例可以發(fā)現(xiàn)：此類商業(yè)都是以休閑為核心業(yè)態(tài)，無(wú)論是餐飲、娛樂(lè)、零售都被冠以了濃郁的休閑氣質(zhì)。內(nèi)江與成都文化一脈貫穿，追求閑情逸致是具有文化特征商業(yè)的核心氣場(chǎng)。而最終根據(jù)其不同的品質(zhì)定位形成在客戶檔次上的差異。在區(qū)位差異不大的情況下，品質(zhì)最高的商業(yè)也相應(yīng)獲得了最高的租金回報(bào)。根據(jù)本工程的目標(biāo)定位思路，結(jié)合寬窄巷子等文化商業(yè)典范的業(yè)態(tài)設(shè)置。我們認(rèn)為：如同寬窄巷子一樣，老街原有的民俗和傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)當(dāng)成為休閑的背景、場(chǎng)所的氣質(zhì)，消費(fèi)的點(diǎn)綴，而不是主題。老街應(yīng)當(dāng)成為站在傳統(tǒng)的背景下，體驗(yàn)當(dāng)代商業(yè)文明、國(guó)際時(shí)尚、生活方式的消費(fèi)平臺(tái)。商業(yè)的主題應(yīng)當(dāng)是：以休閑為核心的，符合現(xiàn)代需求、具有時(shí)尚氣質(zhì)與文化特色的餐飲、娛樂(lè)，休閑商業(yè)。工程商業(yè)功能定位內(nèi)江首席高端餐飲文化休閑商業(yè)街【東興老街】?jī)?nèi)江高端人群餐飲、休閑、交際的優(yōu)雅平臺(tái)。大、中型品牌餐飲：3—4個(gè)〔3000平方米〕中型休閑茶樓：2—3個(gè)〔1500平米〕集中大中型知名高端品牌餐飲、休閑茶樓、高端會(huì)所，填補(bǔ)內(nèi)江高端交際平臺(tái)空白，滿足內(nèi)江精英階層高端餐飲、休閑、交際需求。功能規(guī)劃【東興老街】?jī)?nèi)江小資的美食新天地，都市新銳的休閑舞臺(tái)世界美食休閑娛樂(lè)街：1500平方米打造內(nèi)江首個(gè)集西餐、料理、韓國(guó)燒烤等世界各國(guó)美食，酒吧、咖啡為一體的世界美食休閑娛樂(lè)街，構(gòu)筑青年精英的玩樂(lè)新天地。功能規(guī)劃【東興老街】——內(nèi)江新八景內(nèi)江人的市內(nèi)旅游勝地，歷史文化商業(yè)名片文藝民俗店鋪街：500平方米連綿的明清建筑群落本身就是一道歷史文化的風(fēng)景，而內(nèi)部的民俗手工藝坊、書畫院，外鄉(xiāng)特色小吃更會(huì)將大千故里的歷史人文與外鄉(xiāng)傳統(tǒng)在充滿品位的商業(yè)坊間傳承。功能規(guī)劃【東興老街】?jī)?nèi)江接軌國(guó)際潮流的窗口，展示外鄉(xiāng)文化的T臺(tái)功能規(guī)劃工程商業(yè)功能布局還遷區(qū)域：1層及局部2層由還遷業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)，設(shè)置為三級(jí)業(yè)態(tài)入口處設(shè)置為一級(jí)業(yè)態(tài)，以二級(jí)業(yè)態(tài)延伸至中心區(qū)域。示范業(yè)態(tài)在中央?yún)^(qū)域設(shè)置，成為內(nèi)江高端發(fā)布展示的窗口二三級(jí)業(yè)態(tài)可交叉靈活布局在主入口與中心區(qū)域分別設(shè)置一級(jí)業(yè)態(tài)兩家品牌主力店。叁\【東興老街】營(yíng)銷推廣【東興老街】整體營(yíng)銷理念首席占位式營(yíng)銷！城市高端生活風(fēng)氣聚場(chǎng)——內(nèi)江的寬窄巷子【東興老街】商業(yè)：政府重點(diǎn)工程，內(nèi)江歷史首個(gè)歷史文化建筑集群商業(yè)締造高端商業(yè)平臺(tái)，創(chuàng)造高端商業(yè)高回報(bào)財(cái)富體系住宅：城市核心區(qū)極度稀缺之作：內(nèi)江首個(gè)高端文化居住產(chǎn)品產(chǎn)品特質(zhì)提煉商業(yè)率先啟動(dòng)宣傳招商，蓄勢(shì)銷售。低層院館銷售首發(fā)，迅速回收局部現(xiàn)金流。高層住宅后發(fā)入市，充分實(shí)現(xiàn)溢價(jià)?！緰|興老街】整體營(yíng)銷節(jié)奏高端工程的操作，需要高端資源的匹配。高端住宅主要是取決于硬件品質(zhì)，而高端商業(yè)不僅取決于硬件品質(zhì)，更取決于對(duì)高端資源的整合和利用。對(duì)于本工程，商業(yè)運(yùn)作的成功不僅是工程成功的關(guān)鍵，更是城市舊城改造戰(zhàn)略，城市文化名片打造，商業(yè)傳播文明的關(guān)鍵！本工程作為市政府重點(diǎn)工程，由于建設(shè)規(guī)模較小，總銷售額也較低，卻承擔(dān)著巨大的城市責(zé)任和社會(huì)效益。因此，本工程要想成功操作，不僅取決于自身品質(zhì)的打造，還要充分整合各種商業(yè)、品牌資源，尤其是需要政府資源及其政府所擁有的公共資源的支撐，才能真正實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)定位?！緰|興老街】操作思考運(yùn)作要點(diǎn)：線上策略：媒體整合〔以主流核心媒體與高端媒體結(jié)合為主導(dǎo)〕核心攻擊點(diǎn)：官方平臺(tái)權(quán)威報(bào)道取得長(zhǎng)期高空宣傳效果12月1日起，以政府名義在?內(nèi)江日?qǐng)?bào)?開啟周論專欄——“老街視點(diǎn)〞以官方新聞角度主題報(bào)道，提升東興老街的城市知名度，美譽(yù)度和未來(lái)的價(jià)值。線上為輔，高空轟炸，線下為主，落地造勢(shì)線下策略：政府資源運(yùn)用+高端資源引入+USP活動(dòng)【農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)】操作思考本案紅線外〔除臨江面〕所有老舊建筑的臨本案面做外立面改造，風(fēng)格同本案。紅圈所框定范圍的道路兩側(cè)植被、人行道鋪裝做全面改造，風(fēng)格同本案，兩處入口主要用于施工入口。臨江面入口臺(tái)地處設(shè)置大型形象看板，高度不低于15米，寬度以擋住后面工地面為準(zhǔn)，可起到大型廣告牌作用。督請(qǐng)政府改造片區(qū)形象第一步、虛擬招商根據(jù)工程商業(yè)功能定位確定工程每一物業(yè)的意向型商家及其備選?！旧虡I(yè)銷售建議】第二步、定向招商根據(jù)虛擬招商成果請(qǐng)招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)行針對(duì)性招商。對(duì)住宅進(jìn)行單獨(dú)命名，強(qiáng)化住宅尊貴品質(zhì)?！咀≌N售建議】高層住宅建議案名：東興老街【隱廬】低層院館對(duì)每一幢以一個(gè)文化主題進(jìn)行單獨(dú)命名，強(qiáng)調(diào)其稀缺價(jià)值和尊貴性。階段一形象導(dǎo)入期老街整體形象推出配合開工典禮政府活動(dòng)引導(dǎo)〔2021春節(jié)活動(dòng)〕呈現(xiàn)要求售樓中心選址臨江路地下車庫(kù)入口處完成車庫(kù)入口臨江路1，2號(hào)樓平臺(tái)，梯步臺(tái)階等形象工程2021年春節(jié)完成老街臨江路入口處牌坊形成工程形象，新八景遠(yuǎn)觀效果呈現(xiàn)營(yíng)銷推廣推盤節(jié)奏階段二招商啟動(dòng)期低層院館蓄水獲得商家核心店的引入，并協(xié)助盡快開業(yè)配合臨江路形象工程完成臨江路1，2號(hào)樓啟動(dòng)正式旗艦店招商，1，2號(hào)樓商業(yè)可優(yōu)先進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段配合完成1，2號(hào)樓燈光工程

階段三商業(yè)蓄水及低層院館銷售期工程推進(jìn)工程南端開始，建筑工程，景觀逐棟的同步推進(jìn)老街實(shí)景逐步慢慢的呈現(xiàn)院落產(chǎn)品，運(yùn)用準(zhǔn)現(xiàn)房模式銷售樣板房營(yíng)造私家宅院感受階段四商業(yè)銷售及高層蓄水期工程知名度及商業(yè)氣場(chǎng)成形，推出高層住宅現(xiàn)場(chǎng)公關(guān)活動(dòng)配合，正式拉開老街營(yíng)運(yùn)實(shí)現(xiàn)剩余商業(yè)增值最后進(jìn)入農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)銷售

內(nèi)容序號(hào)工作名稱、內(nèi)容工期開始時(shí)間完成時(shí)間責(zé)任部門工程類1拆遷完成102011/1/52011/1/15開發(fā)公司2周邊改造完成302010/12/162011/1/15開發(fā)公司3報(bào)規(guī)完成302010/12/42011/1/3設(shè)計(jì)院、開發(fā)公司4報(bào)建完成552011/1/42011/2/28設(shè)計(jì)院、開發(fā)公司5土方開挖302011/2/212011/3/23施工單位、開發(fā)公司6正負(fù)零902011/3/232011/6/21施工單位、開發(fā)公司現(xiàn)場(chǎng)及售樓部前期形象1圍墻打圍102011/1/152011/1/25開發(fā)公司工程部2圍墻廣告設(shè)計(jì)52011/1/152011/1/20營(yíng)銷公司；廣告公司設(shè)計(jì)；開發(fā)公司確定3圍墻包裝制作52011/1/252011/1/30營(yíng)銷公司；廣告制作公司4售樓部裝修設(shè)計(jì)302010/12/132011/1/12營(yíng)銷公司、開發(fā)公司5臨時(shí)售樓部的修建、裝修、裝飾、布置602011/2/212011/4/22營(yíng)銷公司、開發(fā)公司6正式售樓部的修建、裝修、裝飾、布置（據(jù)銷售情況定）602011/6/212011/8/20營(yíng)銷公司、開發(fā)公司營(yíng)銷推廣準(zhǔn)備1營(yíng)銷推廣方案302010/12/162011/1/15營(yíng)銷公司，開發(fā)公司確定2營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算編制、確定302010/12/162011/1/15營(yíng)銷公司，開發(fā)公司確定3招商方案、手冊(cè)302011/2/212011/3/23招商公司，開發(fā)公司確定4招商執(zhí)行

2011/3/23

營(yíng)銷公司，招商公司5模型沙盤制作1：區(qū)域502011/3/32011/4/22營(yíng)銷公司、模型公司6模型沙盤制作2：項(xiàng)目銷售單體、戶型模型502011/3/32011/4/22營(yíng)銷公司、模型公司7樓書、戶型單頁(yè)設(shè)計(jì)252011/3/152011/4/9營(yíng)銷公司、廣告公司8樓書、戶型單頁(yè)印刷102011/4/92011/4/19營(yíng)銷公司、印刷公司【東興老街】工程運(yùn)行工作時(shí)間表銷售準(zhǔn)備1項(xiàng)目銷售方案制定及檢驗(yàn)602011/4/222011/6/21營(yíng)銷公司銷售部2銷售人員組建202011/3/32011/3/23營(yíng)銷公司銷售部3銷售手冊(cè)102011/3/232011/4/2營(yíng)銷公司銷售部、策劃部4銷售人員培訓(xùn)202011/4/22011/4/22營(yíng)銷公司銷售部、策劃部5辦公用品的到位72011/4/222011/4/29營(yíng)銷公司銷售部、辦公室6服裝302011/3/232011/4/22營(yíng)銷公司銷售部、辦公室7銷售資料設(shè)計(jì)（認(rèn)購(gòu)書等）302011/4/22011/5/2營(yíng)銷公司銷售部、策劃