《不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格鑒證評(píng)估技術(shù)規(guī)范》

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不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格鑒證評(píng)估技術(shù)規(guī)范

第一章總則

第一條為規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格鑒證評(píng)估行為，統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格鑒

證評(píng)估程序和方法，保護(hù)價(jià)格鑒證評(píng)估當(dāng)事人合法權(quán)益和公共利益，

根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》、《中

華人民共和國(guó)民法典》和中國(guó)價(jià)格協(xié)會(huì)《價(jià)格鑒證評(píng)估執(zhí)業(yè)規(guī)范》

等制定本技術(shù)規(guī)范。

第二條本規(guī)范適用于價(jià)格鑒證評(píng)估機(jī)構(gòu)及其價(jià)格鑒證評(píng)估專

業(yè)人員執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格鑒證評(píng)估業(yè)務(wù)。

第三條本規(guī)范所稱不動(dòng)產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著于土

地上的定著物，包括物質(zhì)實(shí)體及其相關(guān)權(quán)益。

本規(guī)范所稱不動(dòng)產(chǎn)不包含林木、海域等價(jià)格鑒證評(píng)估標(biāo)的。

第四條本規(guī)范所稱不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格鑒證評(píng)估，是指價(jià)格鑒證評(píng)估

機(jī)構(gòu)及其價(jià)格鑒證評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)委托，按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和程序，

運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)定、估算，并出具價(jià)格鑒證評(píng)

估報(bào)告的專業(yè)服務(wù)行為。

價(jià)格鑒定業(yè)務(wù)出具價(jià)格鑒定意見書，價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)出具價(jià)格評(píng)

估報(bào)告。價(jià)格鑒定意見書和價(jià)格評(píng)估報(bào)告統(tǒng)稱為價(jià)格鑒證評(píng)估報(bào)告。

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第二章不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格鑒證評(píng)估程序及操作要求

第五條不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格鑒證評(píng)估基本程序：

1.取得委托人出具的價(jià)格鑒證評(píng)估委托書；

2.明確價(jià)格鑒證評(píng)估基本事項(xiàng)，簽訂委托合同；

3.指派價(jià)格鑒證評(píng)估專業(yè)人員；

4.確定價(jià)格鑒證評(píng)估作業(yè)方案；

5.實(shí)物勘驗(yàn)；

6.收集與整理價(jià)格鑒證評(píng)估資料；

7.市場(chǎng)調(diào)查；

8.選定價(jià)格鑒證評(píng)估方法；

9.測(cè)算、分析、確定價(jià)格鑒證評(píng)估結(jié)論；

10.撰寫價(jià)格鑒證評(píng)估報(bào)告；

11.審核價(jià)格鑒證評(píng)估報(bào)告；

12.提交（送達(dá)）價(jià)格鑒證評(píng)估報(bào)告；

13.價(jià)格鑒證評(píng)估報(bào)告歸檔。

價(jià)格鑒證評(píng)估機(jī)構(gòu)及其價(jià)格鑒證評(píng)估專業(yè)人員可以根據(jù)鑒證評(píng)

估業(yè)務(wù)的具體情況及重要性原則，合理確定各基本程序的繁簡(jiǎn)程度，

但不得隨意刪減價(jià)格鑒證評(píng)估基本程序。

第六條明確價(jià)格鑒證評(píng)估基本事項(xiàng)，主要包括下列內(nèi)容：

1.委托人；

2.價(jià)格鑒證評(píng)估目的；

3.價(jià)格鑒證評(píng)估對(duì)象及范圍；

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4.價(jià)格鑒證評(píng)估內(nèi)涵；

5.價(jià)格鑒證評(píng)估基準(zhǔn)日；

6.價(jià)格鑒證評(píng)估作業(yè)日期；

7.價(jià)格鑒證評(píng)估報(bào)告使用范圍；

8.服務(wù)費(fèi)用及支付方式等。

第七條確定價(jià)格鑒證評(píng)估作業(yè)方案，主要包括下列內(nèi)容：

1.確定價(jià)格鑒證評(píng)估項(xiàng)目性質(zhì)和工作量；

2.調(diào)查搜集的資料及來源渠道；

3.擬采用的價(jià)格鑒證評(píng)估技術(shù)路徑和鑒證評(píng)估方法；

4.預(yù)計(jì)需要的人力、時(shí)間和經(jīng)費(fèi)；

5.擬訂作業(yè)的步驟和時(shí)間進(jìn)度。

第八條實(shí)物勘驗(yàn)

價(jià)格鑒證評(píng)估人專業(yè)員應(yīng)當(dāng)對(duì)鑒證評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行分類逐項(xiàng)

實(shí)物核實(shí)或勘驗(yàn)。特殊情況下，如需采用抽樣等方法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行

現(xiàn)場(chǎng)勘查，應(yīng)當(dāng)充分考慮抽樣風(fēng)險(xiǎn)。

價(jià)格鑒證評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)在查驗(yàn)或者勘驗(yàn)記錄上簽字，同時(shí)

要求參加勘驗(yàn)的其他有關(guān)人員在勘驗(yàn)記錄上簽字。如果其他有關(guān)人

員未簽字的，應(yīng)在勘驗(yàn)記錄上載明。

第九條價(jià)格鑒證評(píng)估資料的收集與整理

價(jià)格鑒證評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體情況收集不動(dòng)產(chǎn)鑒證評(píng)

估所需要的資料，關(guān)注鑒證評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬，對(duì)于沒有權(quán)屬證

明文件的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)要求委托方或其他相關(guān)當(dāng)事人對(duì)其權(quán)屬作出承

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諾或者說明，采取簽字、蓋章及法律允許的其他方式進(jìn)行確認(rèn)。

第十條市場(chǎng)調(diào)查

價(jià)格鑒證評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)采取合法有效的渠道及方式進(jìn)行市

場(chǎng)調(diào)查，形成調(diào)查記錄，并對(duì)市場(chǎng)調(diào)查資料的真實(shí)性、合法性和關(guān)

聯(lián)性進(jìn)行審查。

第十一條價(jià)格鑒證評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)搜集到的資料，選

擇合理的技術(shù)路徑和方法進(jìn)行測(cè)算，形成技術(shù)報(bào)告，并按照價(jià)格鑒

證評(píng)估文書格式的相關(guān)規(guī)定，最終形成價(jià)格鑒證評(píng)估報(bào)告。

第十二條價(jià)格鑒證評(píng)估機(jī)構(gòu)在執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格鑒證評(píng)估特殊

業(yè)務(wù)時(shí)，可以聘請(qǐng)具有特殊專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的專家或機(jī)構(gòu)協(xié)助價(jià)格

鑒證評(píng)估工作，并應(yīng)在價(jià)格鑒證評(píng)估報(bào)告中說明。

第三章不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格鑒證評(píng)估方法

第十三條執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格鑒證評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)價(jià)格鑒證

評(píng)估目的、價(jià)格鑒證評(píng)估標(biāo)的、價(jià)格內(nèi)涵、資料搜集等情況，分析

市場(chǎng)法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法以及假設(shè)開發(fā)法、

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等衍生方法的適用性。除有專門規(guī)定或只能選

擇一種評(píng)估方法外，應(yīng)選擇兩種以上評(píng)估方法進(jìn)行價(jià)格鑒證評(píng)估。

如果只能采用一種方法，須說明理由。

第十四條價(jià)格鑒證評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)所采用的價(jià)格鑒證

評(píng)估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計(jì)算和判斷，形成測(cè)

算結(jié)果，并進(jìn)行綜合分析，形成合理價(jià)格鑒證評(píng)估結(jié)論。

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采用兩種以上評(píng)估方法進(jìn)行價(jià)格鑒證評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)采用不同

方法鑒證評(píng)估形成的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行分析比較，形成合理價(jià)格鑒證評(píng)

估結(jié)論。

第十五條采用市場(chǎng)法鑒證評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)滿足下列條件：

1.具有公開的市場(chǎng)及活躍的交易，交易市場(chǎng)發(fā)育充分；

2.參照物及其與價(jià)格鑒證評(píng)估標(biāo)的可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等

必要信息可以獲得及量化。

第十六條采用市場(chǎng)法鑒證評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的基本步驟為：

1.收集交易實(shí)例；

2.選擇可比實(shí)例；

3.建立比較基礎(chǔ)；

4.選取比較因素；

5.進(jìn)行比較修正；

6.計(jì)算比較價(jià)格。

第十七條采用市場(chǎng)法鑒證評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，搜集交易實(shí)例包括

下列內(nèi)容：

1.交易實(shí)例的基本狀況，主要包括：名稱、坐落、四至、面積、

用途、建筑結(jié)構(gòu)、建成日期、土地形狀、土地使用期限、產(chǎn)權(quán)狀況、

周圍環(huán)境等；

2.交易情況：包括交易目的、交易方式、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式、

融資條件、特殊交易動(dòng)機(jī)等；

3.成交日期；

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4.成交價(jià)格，包括總價(jià)、單價(jià)及計(jì)價(jià)方式；

5.付款方式等。

第十八條采用市場(chǎng)法鑒證評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，可比實(shí)例的選取應(yīng)

符合下列規(guī)定：

1.從交易實(shí)例中選取且不得少于3個(gè)；

2.成交日期應(yīng)接近價(jià)格鑒證評(píng)估基準(zhǔn)日，不宜超過1年，其中

房地產(chǎn)價(jià)格鑒證評(píng)估不得超過2年，土地價(jià)格鑒證評(píng)估不得超過3

年；

3.可比實(shí)例應(yīng)與價(jià)格鑒證評(píng)估標(biāo)的相似；

4.交易類型與鑒證評(píng)估目的相適合；

5.成交價(jià)格為正常價(jià)格或者可以修正為正常價(jià)格。

第十九條采用市場(chǎng)法鑒證評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，比較修正因素應(yīng)包

括交易情況修正、市場(chǎng)狀況修正和不動(dòng)產(chǎn)狀況修正。交易情況修正

是將可比實(shí)例實(shí)際交易情況下的價(jià)格修正為正常交易情況下的價(jià)

格。市場(chǎng)狀況修正是將可比實(shí)例成交日期的價(jià)格修正為價(jià)格鑒證評(píng)

估基準(zhǔn)日的價(jià)格。不動(dòng)產(chǎn)狀況修正是將可比實(shí)例狀況下的價(jià)格修正

為鑒證評(píng)估對(duì)象狀況下的價(jià)值，可以分為區(qū)位狀況修正、權(quán)益狀況

修正和實(shí)物狀況修正。

第二十條采用收益法鑒證評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)滿足下列條件：

1.價(jià)格鑒證評(píng)估標(biāo)的預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并能用貨幣計(jì)量；

2.獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)能夠量度；

3.預(yù)期獲利年限能夠確定或者合理預(yù)期。

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第二十一條采用收益法鑒證評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的基本步驟為：

1.收集相關(guān)資料；

2.測(cè)算未來收益；

3.確定收益期限；

4.確定折現(xiàn)率；

5.選擇適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式；

6.計(jì)算收益價(jià)格。

第二十二條采用收益法鑒證評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)未來收益

應(yīng)當(dāng)為不動(dòng)產(chǎn)自身帶來的收益，包含有形收益和無(wú)形收益。確定凈

收益時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮未來收益和風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù)期。

第二十三條采用收益法鑒證評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，收益期限應(yīng)當(dāng)考

慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)，并

根據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定確定。

第二十四條采用收益法鑒證評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，有租約限制的，

租約期內(nèi)租金宜采用租約租金，租約期外租金應(yīng)當(dāng)采用正?？陀^租

金。

第二十五條采用成本法鑒證評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)滿足下列條件：

1.能通過重置途徑獲得，重置成本能夠合理估算；

2.各種損耗可以量化。

第二十六條采用成本法鑒證評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的基本步驟為：

1.選擇價(jià)格鑒證評(píng)估路徑；

2.測(cè)算重置成本；

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3.測(cè)算各種貶值；

4.計(jì)算成本價(jià)格。

第二十七條采用成本法鑒證評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)，重置成本為重新開

發(fā)建設(shè)全新狀況的不動(dòng)產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，一般包括土地成

本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、投資利息和開發(fā)利潤(rùn)，重置

成本應(yīng)采用客觀成本。

第二十八條采用成本法鑒證評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，建筑物的貶值包

括實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。確定建筑物的實(shí)體性貶

值時(shí)，應(yīng)綜合考慮建筑物已使用年限、經(jīng)濟(jì)壽命年限和土地使用權(quán)

剩余年限的影響。

第二十九條采用假設(shè)開發(fā)法鑒證評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)滿足下列

條件：

1.具有開發(fā)或再開發(fā)潛力，規(guī)劃條件明確；

2.最佳開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式、建設(shè)周期、進(jìn)度能合理確定；

3.開發(fā)完成后的價(jià)格及后續(xù)開發(fā)的必要支出及開發(fā)利潤(rùn)能合

理確定。

第三十條采用假設(shè)開發(fā)法鑒證評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的基本步驟為：

1.確定不動(dòng)產(chǎn)的最佳開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式；

2.確定開發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排；

3.測(cè)算開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格；

4.測(cè)算后續(xù)開發(fā)的必要支出和客觀開發(fā)利潤(rùn)；

5.計(jì)算開發(fā)價(jià)格。

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第三十一條采用假設(shè)開發(fā)法鑒證評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，開發(fā)完成后

的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)狀況所對(duì)應(yīng)的價(jià)格，可以通過市

場(chǎng)法、收益法等方法測(cè)算，不應(yīng)采用成本法。

第三十二條采用假設(shè)開發(fā)法鑒證評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，后續(xù)開發(fā)建

設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)包括：后續(xù)開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)

用、投資利息、開發(fā)利潤(rùn)和取得待開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的稅費(fèi)等。

如果采用現(xiàn)金流法，則不再另外測(cè)算后續(xù)開發(fā)的投資利息和利

潤(rùn)。

第三十三條采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)滿足

下列條件：

1.所在地區(qū)政府已公布基準(zhǔn)地價(jià)，具有完備的基準(zhǔn)地價(jià)修正體

系；

2.所采用的基準(zhǔn)地價(jià)具有現(xiàn)時(shí)性，評(píng)估宗地的評(píng)估基準(zhǔn)日距基

準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日一般不得超過3年。

第三十四條采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的基本步驟

為：

1.搜集基準(zhǔn)地價(jià)資料；

2.確定評(píng)估宗地所在位置的基準(zhǔn)地價(jià)；

3.進(jìn)行因素調(diào)整修正；

4.計(jì)算宗地價(jià)格。

第三十五條采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法鑒證評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)

根據(jù)所在地區(qū)政府公布的基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵及修正體系進(jìn)行調(diào)整，調(diào)

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整內(nèi)容一般包括交易日期修正、用途修正、容積率修正、區(qū)域因素

修正、個(gè)別因素修正、使用年期修正和開發(fā)程度修正等。

第四章土地價(jià)格鑒證評(píng)估技術(shù)路徑

第三十六條市場(chǎng)法

市場(chǎng)法：是根據(jù)替代原理，將待估宗地與具有替代性的，且在

鑒證評(píng)估基準(zhǔn)日近期市場(chǎng)上交易的類似宗地進(jìn)行比較，并對(duì)類似宗

地的成交價(jià)格進(jìn)行差異修正，以此估算待價(jià)格鑒證評(píng)估宗地價(jià)格的

方法。

1.市場(chǎng)法評(píng)估土地價(jià)格基本公式：

PPBABCDE......（1）

式中：

P—待估宗地價(jià)格；

PB—比較實(shí)例價(jià)格；

A—待估宗地交易情況指數(shù)除以比較實(shí)例宗地交易情況指數(shù)；

B—待估宗地評(píng)估基準(zhǔn)日地價(jià)指數(shù)除以比較實(shí)例宗地交易期日

地價(jià)指數(shù)；

C—待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)除以比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條

件指數(shù)；

D—待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)除以比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條

件指數(shù)；

E—待估宗地年期修正指數(shù)除以比較實(shí)例年期修正指數(shù)。

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2.適用范圍：市場(chǎng)法主要適用于土地市場(chǎng)發(fā)達(dá)，有充足可比實(shí)

例的地區(qū)。市場(chǎng)法除可直接用于鑒證評(píng)估土地價(jià)格或土地租金外，

還可用于其他價(jià)格鑒證評(píng)估方法中相關(guān)參數(shù)的求取。

3.價(jià)格鑒證評(píng)估程序

（1）收集宗地交易實(shí)例；

（2）確定比較實(shí)例；

（3）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；

（4）進(jìn)行交易情況修正；

（5）進(jìn)行價(jià)格鑒證評(píng)估期日修正；

（6）進(jìn)行區(qū)域因素修正；

（7）進(jìn)行個(gè)別因素修正；

（8）進(jìn)行使用年期等其他因素修正；

（9）測(cè)算比準(zhǔn)價(jià)格。

4.收集宗地交易實(shí)例

資料收集范圍包括地塊位置、面積、用途、成交時(shí)間、雙方當(dāng)

事人、地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價(jià)的區(qū)域和個(gè)別因

素、土地價(jià)格及明確的價(jià)格內(nèi)涵等。

5.確定比較實(shí)例

比較實(shí)例數(shù)量應(yīng)達(dá)到3個(gè)以上（含3個(gè)），且鑒證評(píng)估基準(zhǔn)日距

比較實(shí)例的交易日原則上不超過3年。

比較實(shí)例與待價(jià)格鑒證評(píng)估宗地條件的相似性大于差異性；比

較實(shí)例應(yīng)為用途與待價(jià)格鑒證評(píng)估宗地用途相同，土地條件基本一

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致，屬同一供需圈內(nèi)鄰近地區(qū)或類似地區(qū)的正常（或可修正為正常）

交易實(shí)例。

6.建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

應(yīng)從付款方式、幣種和貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等方面

對(duì)各比較案例的價(jià)格進(jìn)行統(tǒng)一。

7.交易情況修正

交易情況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較

實(shí)例的價(jià)格偏差，將其成交價(jià)格修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。

交易行為中的特殊因素主要包括下列9種：

（1）有利害關(guān)系人之間的交易；

（2）急于出售或者急于購(gòu)買情況下的交易；

（3）受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；

（4）交易雙方或一方獲取的市場(chǎng)信息不全情況下的交易；

（5）交易雙方或一方有特別動(dòng)機(jī)或者特別偏好的交易；

（6）相鄰地塊的合并交易；

（7）特殊方式的交易；

（8）交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易；

（9）其他非正常的交易。

綜合考慮各特殊因素對(duì)地價(jià)的影響程度，確定宗地交易情況指

數(shù)，交易情況修正公式如下：

PPEE

E0PE......（2）

—14—

式中：

PE—交易情況修正后的比較實(shí)例價(jià)格；

P0—交易情況修正前比較實(shí)例價(jià)格；

EP—待價(jià)格鑒證評(píng)估宗地交易情況指數(shù)；

EE—比較實(shí)例宗地交易情況指數(shù)。

8.價(jià)格鑒證評(píng)估期日修正

價(jià)格鑒證評(píng)估基準(zhǔn)日修正是將比較實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)

整為價(jià)格鑒證評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格，通常用地價(jià)指數(shù)進(jìn)行修正，修正

公式如下：

PPQQ

E00......（3）

式中：

PE—評(píng)估期日修正后的比較實(shí)例價(jià)格；

P0—評(píng)估期日修正前比較實(shí)例價(jià)格；

Q—待價(jià)格鑒證評(píng)估宗地評(píng)估期日地價(jià)指數(shù)；

Q0—比較實(shí)例交易日地價(jià)指數(shù)。

9.區(qū)域因素修正

區(qū)域因素修正是將比較實(shí)例在其外部區(qū)域條件下的價(jià)格調(diào)整為

待價(jià)格鑒證評(píng)估宗地外部區(qū)域條件下的價(jià)格。

區(qū)域因素修正的主要因子包括商服繁華程度、產(chǎn)業(yè)集聚程度、

交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、規(guī)劃條件、

土地使用限制等。不同用途的土地，影響其價(jià)格的區(qū)域因子不同，

—15—

區(qū)域因素修正的具體因子應(yīng)根據(jù)待估宗地的用途確定。綜合考慮區(qū)

域因素中的各因子對(duì)地價(jià)的影響程度確定區(qū)域因素條件指數(shù)，修正

公式如下：

PPDD

E0PE......（4）

式中：

PE—區(qū)域因素修正后比較實(shí)例價(jià)格；

P0—區(qū)域因素修正前比較實(shí)例價(jià)格；

DP—待價(jià)格鑒證評(píng)估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)；

DE—比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)。

10.個(gè)別因素修正

個(gè)別因素修正是將比較實(shí)例在其個(gè)體狀況下的價(jià)格調(diào)整為待價(jià)

格鑒證評(píng)估宗地個(gè)體狀況下的價(jià)格。

個(gè)別因素修正的主要因子包括：宗地位置、面積、形狀、臨街

狀況、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施水平、地勢(shì)、地質(zhì)、水文狀況、容積率、其

他規(guī)劃限制條件等。個(gè)別因素修正的具體因子應(yīng)根據(jù)待價(jià)格鑒證評(píng)

估宗地的用途確定。綜合考慮個(gè)別因素中的各因子對(duì)地價(jià)的影響程

度確定個(gè)別因素條件指數(shù)，修正公式如下：

PPSS

E0PE......（5）

式中：

PE—個(gè)別因素修正后比較實(shí)例價(jià)格；

P0—個(gè)別因素修正前比較實(shí)例價(jià)格；

—16—

SP—待價(jià)格鑒證評(píng)估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)；

SE—比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)。

當(dāng)容積率對(duì)地價(jià)影響較大時(shí)，應(yīng)單獨(dú)修正。

11.土地使用年期修正

土地使用年期修正是將各比較實(shí)例的不同使用年期修正到待估

宗地使用年期，消除因土地使用年期不同而對(duì)價(jià)格帶來的影響。修

正公式如下：

PPK

t0.....（6）

式中：

Pt—年期修正后宗地價(jià)格；

P0—年期修正前比較實(shí)例價(jià)格；

K—年期修正系數(shù)。見下式：

mn

K[11(1r)]/[11/(1r)]......（7）

式中：

r—土地還原率；

m—待價(jià)格鑒證評(píng)估宗地的使用年期；

n—比較實(shí)例的使用年期。

12.其他因素修正

除進(jìn)行上述修正外，經(jīng)過充分調(diào)查和專家論證，還可根據(jù)比較

實(shí)例的待價(jià)格鑒證評(píng)估宗地的條件差異進(jìn)行其他必要的修正。

—17—

13.測(cè)算比準(zhǔn)價(jià)格

根據(jù)經(jīng)過上述各項(xiàng)比較修正后的比較實(shí)例價(jià)格，選擇適用方法

計(jì)算綜合結(jié)果，作為比準(zhǔn)價(jià)格，常用計(jì)算方法包括：

（1）簡(jiǎn)單算術(shù)平均法；

（2）加權(quán)算數(shù)平均法；

（3）中位數(shù)法；

（4）眾數(shù)法。

第三十七條收益法

一、收益法：是將待價(jià)格鑒證評(píng)估宗地未來正常年純收益（地

租），以一定的土地還原率還原，以此估算待價(jià)格鑒證估宗地價(jià)格的

方法。

1.收益法價(jià)格鑒證評(píng)估土地基本公式

（1）純收益不變，且永續(xù)，各相關(guān)因素不變：

Pa/r......（8）

式中：

P—土地收益價(jià)格；

a—土地純收益（或地租），每年不變；

r—土地還原率，固定且大于0。

（2）純收益不變，收益年期有限，各相關(guān)因素不變：

a1

P[1n]

r(1r)......（9）

—18—

式中：

P、a、r含義同前；

n—未來土地收益年期。

2.適用范圍：適用于現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)價(jià)格鑒證評(píng)估。

3.價(jià)格鑒證評(píng)估程序：

（1）收集相關(guān)資料；

（2）測(cè)算年總收益；

（3）確定年總費(fèi)用；

（4）計(jì)算年純收益；

（5）確定還原率；

（6）選用適當(dāng)計(jì)算公式；

（7）測(cè)算收益價(jià)格。

4.收集相關(guān)資料

收集的資料包括待價(jià)格鑒證評(píng)估宗地和與待價(jià)格鑒證評(píng)估宗地

特征相同或相似的宗地用于出租或經(jīng)營(yíng)時(shí)的年平均總收益、總費(fèi)用

資料等。所收集的資料應(yīng)具有持續(xù)性、穩(wěn)定性，能夠反映土地的長(zhǎng)

期收益趨勢(shì)。對(duì)出租性土地及房屋宜收集3年以上的租賃資料；對(duì)

營(yíng)業(yè)性土地及房屋宜收集5年以上營(yíng)運(yùn)資料；直接生產(chǎn)用地應(yīng)收集

過去5年中原料、人工及產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格資料。

5.估算年總收益

年總收益是指待價(jià)格鑒證評(píng)估宗地按最有效利用方式出租或自

行使用，在正常情況下，合理利用土地應(yīng)取得持續(xù)而穩(wěn)定的客觀年

—19—

收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。對(duì)總收益的收益

期超過或不足1年的，應(yīng)統(tǒng)一折算為年土地總收益。估算年總收益，

應(yīng)考慮客觀閑置損失。經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目或生產(chǎn)性項(xiàng)目，年總收益分別為

經(jīng)營(yíng)性收入或生產(chǎn)性收入。

6.確定年總費(fèi)用

年總費(fèi)用是指利用土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并取得相應(yīng)收益時(shí)正常合

理的必要年支出。確定土地年總費(fèi)用時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地利用方式進(jìn)行

具體分析。對(duì)總費(fèi)用的支出超過或不足1年的，應(yīng)統(tǒng)一折算為年土

地總費(fèi)用。

集中主要土地利用方式中，土地年總費(fèi)用主要包括：

（1）土地租賃：土地使用稅、土地管理費(fèi)、土地維護(hù)費(fèi)及其他

稅費(fèi)；

（2）不動(dòng)產(chǎn)出租：經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)、經(jīng)營(yíng)維修費(fèi)、房屋年保險(xiǎn)費(fèi)、

房產(chǎn)稅及其他稅費(fèi)；

（3）經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目：銷售成本、銷售費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)、銷售稅

金、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)等；

（4）生產(chǎn)性項(xiàng)目：生產(chǎn)成本（包括原材料費(fèi)、人工費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)

等）、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、

企業(yè)利潤(rùn)等。

7.確定土地純收益

總純收益按總收益扣除總費(fèi)用計(jì)算。

土地純收益是在總收益中扣除非土地因素所產(chǎn)生的純收益后的

—20—

余額。

8.確定土地還原率

（1）土地純收益與價(jià)格比率法：應(yīng)選擇3宗以上近期發(fā)生交易

的，且土地區(qū)域條件、用途、交易類型等與待估宗地相似的交易實(shí)

例，以交易實(shí)例的土地純收益與其土地價(jià)格的比率測(cè)算還原率；

（2）安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：即，還原率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)

調(diào)整值；安全利率可選用國(guó)債年利率或銀行定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)

調(diào)整值應(yīng)根據(jù)待價(jià)格鑒證評(píng)估宗地所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地

市場(chǎng)因素對(duì)其影響程度確定；

（3）投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法：調(diào)查獲取社會(huì)上

各種相關(guān)類型投資的收益率和風(fēng)險(xiǎn)，將其按大小排序，然后分析判

斷待價(jià)格鑒證評(píng)估宗地所對(duì)應(yīng)的范圍，確定其還原率。

確定土地還原率時(shí)，應(yīng)注意不同土地權(quán)利、不同土地用途、不

同土地區(qū)位、不同土地使用年限及不同時(shí)期的土地之間還原率的差

別。

綜合還原率、土地還原率和建筑物還原率的關(guān)系公式如下：

r(rLrB)(LB)

12......（10）

式中：

r—綜合還原率；

r1—土地還原率；

L—土地價(jià)格；

—21—

r2—建筑物還原率；

B—建筑物價(jià)格。

9.選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式

在價(jià)格評(píng)估實(shí)務(wù)中，應(yīng)根據(jù)具體情況，選擇適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式。

10.測(cè)算收益價(jià)格

根據(jù)已選擇的公式測(cè)算土地收益價(jià)格。

第三十八條剩余法

一、剩余法：是在測(cè)算完成開發(fā)后的不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基

礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅

費(fèi)等，以價(jià)格余額來估算待價(jià)格鑒證評(píng)估宗地價(jià)格的方法。

1.剩余法的基本公式

P=Pr-Ph-T......（11）

式中：

P—土地價(jià)格；

Pr—不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格；

Ph—房屋現(xiàn)值；

T—交易稅費(fèi)。

2.適用范圍

適用于現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)價(jià)格鑒證評(píng)估。

3.價(jià)格鑒證評(píng)估程序

（1）調(diào)查待價(jià)格鑒證評(píng)估宗地的基本情況；

（2）測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格；

—22—

（3）測(cè)算房屋現(xiàn)值；

（4）測(cè)算交易稅費(fèi)；

（5）測(cè)算待估宗地價(jià)格。

4.測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格

不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格應(yīng)依據(jù)客觀交易價(jià)格，采用市場(chǎng)法或結(jié)合不動(dòng)

產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)條件運(yùn)用收益法確定。

5.測(cè)算房屋現(xiàn)值

基本公式：

PPDPE

hchknhk......（12）

式中：

Phc－房屋現(xiàn)值；

Phk－房屋重置價(jià)；

Dn－房屋成新度；

E－房屋折舊總額。

6.測(cè)算交易稅費(fèi)

主要包括不動(dòng)產(chǎn)交易過程中的稅費(fèi)。

7.測(cè)算土地價(jià)格

運(yùn)用剩余法價(jià)格鑒證評(píng)估公式測(cè)算土地價(jià)格，應(yīng)注意待價(jià)格鑒

證評(píng)估宗地的設(shè)定使用年期與不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格對(duì)應(yīng)的年期之間的差

別并進(jìn)行使用年期修正。

二、剩余法價(jià)格鑒證評(píng)估待開發(fā)土地價(jià)格

—23—

1.以剩余法價(jià)格鑒證評(píng)估待開發(fā)土地價(jià)格公式如下：

P=A-B-C......（13）

式中：

P—待價(jià)格鑒證評(píng)估宗地價(jià)格；

A—不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)；

B—開發(fā)項(xiàng)目整體的開發(fā)成本；

C—客觀開發(fā)利潤(rùn)。

2.適用范圍：

（1）待開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)中的土地估價(jià)；

（2）待改造后再開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)中的土地估價(jià)；

（3）僅將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地估價(jià)。

3.價(jià)格鑒證評(píng)估程序

（1）調(diào)查待價(jià)格鑒證評(píng)估宗地的基本情況；

（2）確定待價(jià)格鑒證評(píng)估宗地的最有效利用方式；

（3）測(cè)算完成開發(fā)后的土地或不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)；

（4）估計(jì)開發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排；

（5）測(cè)算開發(fā)成本和開發(fā)商客觀開發(fā)利潤(rùn)；

（6）測(cè)算待價(jià)格鑒證評(píng)估宗地價(jià)格。

4.測(cè)算開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)

應(yīng)根據(jù)待價(jià)格鑒證估宗地的最有效利用方式和當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)市場(chǎng)

現(xiàn)狀，采用市場(chǎng)法或趨勢(shì)分析法確定其在價(jià)格鑒證評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)

值，對(duì)開發(fā)完成后擬采用出租或自營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)的土地或不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，

—24—

也可以根據(jù)同一市場(chǎng)狀況采用收益法確定其價(jià)值。

5.確定開發(fā)周期和投資進(jìn)度安排

應(yīng)參照類似不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)過程進(jìn)行確定。

6.測(cè)算開發(fā)成本

開發(fā)成本是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的客觀費(fèi)用的總和。

在土地開發(fā)項(xiàng)目中，開發(fā)成本包括購(gòu)地稅費(fèi)、將土地開發(fā)完成

所需的開發(fā)費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)；在不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)

項(xiàng)目中，開發(fā)成本包括購(gòu)地稅費(fèi)、房屋建造成本、管理費(fèi)用、投資

利息和銷售稅費(fèi)。

7.測(cè)算利息

地價(jià)款、土地開發(fā)費(fèi)用或房屋建造成本、管理費(fèi)用和購(gòu)地稅費(fèi)

等全部預(yù)付資本應(yīng)計(jì)算利息，銷售稅費(fèi)不計(jì)利息。利息的計(jì)算應(yīng)充

分考慮資本投入的進(jìn)度安排，按復(fù)利計(jì)算。

利息率的選取應(yīng)參照銀行公布的同期貸款利率。

8.測(cè)算利潤(rùn)

一般以土地或不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值或全部預(yù)付資本的一定比例計(jì)算。

利潤(rùn)率宜采用同一市場(chǎng)上類似土地或不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)

率。

如果采用現(xiàn)金流法，折現(xiàn)率的取值綜合考慮了利息和利潤(rùn)因素，

可不單獨(dú)測(cè)算利潤(rùn)。

9.測(cè)算土地價(jià)格

運(yùn)用剩余法價(jià)格鑒證評(píng)估公式測(cè)算土地價(jià)格。

—25—

第三十九條成本逼近法

成本逼近法：是以取得和開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和

為主要依據(jù)，加上客觀的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收

益等確定土地價(jià)格的方法。

1.成本逼近法價(jià)格鑒證評(píng)估公式：

P=Ea+Ed+T+R1+R2+R3=PE+R3......（14）

式中：

P—土地價(jià)格；

Ea—土地取得費(fèi)；

Ed—土地開發(fā)費(fèi)；

T—稅費(fèi)；

R1—利息；

R2—利潤(rùn)；

R3—土地增值；

PE—土地成本價(jià)格。

2.適用范圍

成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地或土地市場(chǎng)欠發(fā)育、少有交易的

地區(qū)或類型的土地價(jià)格鑒證評(píng)估。

3.價(jià)格鑒證評(píng)估程序

（1）收集與估價(jià)有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤(rùn)及土地增值等資

料；

（2）通過直接或間接方式求取待價(jià)格鑒證評(píng)估宗地的土地取得

—26—

費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)及相關(guān)的稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)；

（3）確定土地增值；

（4）對(duì)地價(jià)進(jìn)行必要的修正，測(cè)算待價(jià)格鑒證評(píng)估宗地價(jià)格。

4.確定土地取得費(fèi)

土地取得費(fèi)按取得土地權(quán)利而支付的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算，不同

情況如下：

（1）征收農(nóng)村集體土地時(shí)，土地取得費(fèi)即為征收補(bǔ)償安置費(fèi)用，

主要包括被征收土地、地上青苗、建筑物及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)用及涉

及人員安置補(bǔ)助費(fèi)。各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，依據(jù)待價(jià)格鑒證評(píng)估

宗地所在區(qū)域政府規(guī)定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，以應(yīng)當(dāng)支付的區(qū)域客觀費(fèi)用確

定。

（2）征收國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，土地取得費(fèi)即為征收補(bǔ)償安置費(fèi)

用，主要包括被征收土地使用權(quán)、地上青苗、建筑物及構(gòu)筑物的補(bǔ)

償費(fèi)用及設(shè)計(jì)人員的安置補(bǔ)助費(fèi)。各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，依據(jù)待

價(jià)格鑒證評(píng)估宗地所在區(qū)域的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，以應(yīng)當(dāng)支付的區(qū)域客觀費(fèi)

用確定。

（3）通過市場(chǎng)交易獲得土地時(shí)，土地取得費(fèi)即是價(jià)格鑒證評(píng)估

基準(zhǔn)日土地的客觀市場(chǎng)購(gòu)置價(jià)格。

5.確定土地開發(fā)費(fèi)

（1）土地開發(fā)費(fèi)按待價(jià)格鑒證評(píng)估宗地設(shè)定開發(fā)成都下應(yīng)投入

的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算。

（2）宗地紅線外的土地開發(fā)費(fèi)為達(dá)到設(shè)定開發(fā)程度所需投入的

—27—

各項(xiàng)開發(fā)費(fèi)用；宗地紅線內(nèi)的土地開發(fā)費(fèi)用一般包括場(chǎng)地平整費(fèi)。

根據(jù)價(jià)格鑒證評(píng)估目的和投資主體不同，確定是否計(jì)入宗地紅線內(nèi)

各類開發(fā)費(fèi)用。

（3）按照待價(jià)格鑒證評(píng)估宗地的條件、價(jià)格鑒證評(píng)估目的和實(shí)

際開發(fā)程度，確定待價(jià)格鑒證評(píng)估宗地的開發(fā)程度。屬建成區(qū)內(nèi)已

開發(fā)完成的宗地，價(jià)格鑒證評(píng)估設(shè)定的開發(fā)程度最少應(yīng)為宗地紅線

外通路、通上水、通電、宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。

6.確定各項(xiàng)稅費(fèi)

土地取得開發(fā)過程中應(yīng)向政府繳納的稅費(fèi)，一般包括占用耕地

的耕地占用稅和耕地開墾費(fèi)、占用菜地的新菜地開發(fā)建設(shè)基金、征

地管理費(fèi)、政府規(guī)定的教育附加費(fèi)等其他在土地取得過程中直接相

關(guān)的稅費(fèi)等。

7.確定土地開發(fā)利息

土地開發(fā)總投資應(yīng)計(jì)算合理利息。土地開發(fā)總投資包括土地取

得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)和各項(xiàng)稅費(fèi)。按照設(shè)定的土地開發(fā)程度的正常開

發(fā)周期、各項(xiàng)費(fèi)用的投入期限和貸款年利率，分別測(cè)算各期投入應(yīng)

支付的利息。土地開發(fā)周期超過1年者，利息應(yīng)按復(fù)利計(jì)算。

8.確定土地開發(fā)利潤(rùn)

土地開發(fā)總投資應(yīng)計(jì)算合理利潤(rùn)。按照開發(fā)性質(zhì)和各地實(shí)際情

況，確定開發(fā)中各項(xiàng)投資的客觀回報(bào)率，測(cè)算土地開發(fā)應(yīng)取得的開

發(fā)利潤(rùn)。

9.確定土地增值

—28—

土地增值依據(jù)土地所在區(qū)域內(nèi)，因用途等土地使用條件改變或

進(jìn)行土地開發(fā)而產(chǎn)生的價(jià)值增加額或比率測(cè)算。

10.價(jià)格修正確定

（1）依據(jù)以上公式初步測(cè)算土地價(jià)格后，應(yīng)根據(jù)待價(jià)格鑒證評(píng)

估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件，考慮是否需要進(jìn)行其他因素修

正，確定土地價(jià)格。

（2）當(dāng)土地增值是以有限年期的價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定

時(shí)，不再另行年期修正；當(dāng)土地增值是以無(wú)限年期的價(jià)格與成本價(jià)

格的差額確定時(shí)，土地增值收益與成本價(jià)格一并進(jìn)行年期修正，修

正系數(shù)公式如下：

K=1-1/（1+r）n......（15）

式中：

K—年期修正系數(shù)；

r—土地還原率;

n—土地使用年期。

當(dāng)待價(jià)格鑒證評(píng)估宗地為已出讓土地時(shí)，應(yīng)進(jìn)行剩余使用年期

修正。

第四十條基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)（路線價(jià)）、標(biāo)定地

價(jià)等政府公示地價(jià)及其他修正體系成果，按照替代原則，將待價(jià)格

鑒證評(píng)估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與公示地價(jià)的條件相比較，

進(jìn)而通過修正求取待價(jià)格鑒證評(píng)估宗地在評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格的方法。

—29—

1.基本公式

PP(1K)KD

1bij......（16）

式中：

P—宗地價(jià)格；

P1b—某用途、某級(jí)別（均質(zhì)區(qū)域）的基準(zhǔn)地價(jià)；

ΣKi—宗地地價(jià)修正系數(shù)；

Kj—價(jià)格鑒證評(píng)估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其他修正

系數(shù)；

D--土地開發(fā)程度修正值。

2.使用范圍

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法可用于政府已公布基準(zhǔn)地價(jià)，具有完備的

基準(zhǔn)地價(jià)修正體系的區(qū)域，且涉及國(guó)有土地資產(chǎn)處置或土地資產(chǎn)抵

押時(shí)；所采用的基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)具有現(xiàn)勢(shì)性，待價(jià)格鑒證評(píng)估宗地的價(jià)

格鑒證評(píng)估基準(zhǔn)日距基準(zhǔn)地價(jià)的期日一般不超過3年。

3.價(jià)格鑒證評(píng)估程序

（1）收集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)資料；

（2）確定待價(jià)格鑒證評(píng)估宗地所處土地級(jí)別（均質(zhì)區(qū)域）的基

準(zhǔn)地價(jià)；

（3）分析待價(jià)格鑒證評(píng)估宗地的地價(jià)影響因素；

（4）編制待價(jià)格鑒證評(píng)估宗地地價(jià)影響因素條件說明表；

（5）依據(jù)宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說明表和基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，

—30—

確定待價(jià)格鑒證評(píng)估宗地地價(jià)修正系數(shù)；

（6）進(jìn)行價(jià)格鑒證評(píng)估基準(zhǔn)日、容積率、土地使用年期等其他

因素修正；

（7）測(cè)算待價(jià)格鑒證評(píng)估宗地價(jià)格。

4.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法價(jià)格鑒證評(píng)估土地價(jià)格計(jì)算公式詳見

各地方公布的基準(zhǔn)地價(jià)及基準(zhǔn)地價(jià)修正體系。

第五章不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格鑒證評(píng)估技術(shù)路徑

第四十一條市場(chǎng)法

1.運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格鑒證評(píng)估時(shí)，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：

（1）收集交易實(shí)例；

（2）選取可比實(shí)例；

（3）建立比較基礎(chǔ)；

（4）進(jìn)行交易情況修正；

（5）進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整；

（6）進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整；

（7）計(jì)算比較價(jià)值。

2.搜集的交易實(shí)例信息應(yīng)滿足市場(chǎng)法運(yùn)用的需要，宜包括以下

內(nèi)容：

（1）交易對(duì)象基本狀況；

（2）交易雙方基本情況；

（3）交易方式；

—31—

（4）交易日期；

（5）成交價(jià)格、付款方式、融資條件、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況；

（6）交易目的等。

3.可比實(shí)例的選取應(yīng)符合下列規(guī)定：

（1）可比實(shí)例應(yīng)從交易實(shí)例中選取且不得少于三個(gè)；

（2）可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合價(jià)格鑒證評(píng)估目的；

（3）可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)與價(jià)格鑒證評(píng)估對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)相似；

（4）可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)，與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差不

宜超過一年，且不得超過兩年；

（5）可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。

（6）在相同條件下，應(yīng)將位置與價(jià)格鑒證評(píng)估對(duì)象較近、成交

日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)較近的交易實(shí)例選為可比實(shí)例。

4.下列特殊交易情況的交易實(shí)例，不宜選為可比實(shí)例：

（1）利害關(guān)系人之間的交易；

（2）對(duì)交易對(duì)象的市場(chǎng)行情缺乏了解的交易；

（3）被迫出售或被迫購(gòu)買的交易；

（4）認(rèn)為哄抬價(jià)格的交易；

（5）對(duì)交易對(duì)象有特殊偏好的交易；

（6）相鄰不動(dòng)產(chǎn)合并的交易；

（7）受迷信影響的交易。

5.可比實(shí)例及有關(guān)信息應(yīng)真實(shí)、可靠，不得虛構(gòu)。應(yīng)對(duì)可比實(shí)

例的外部狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行實(shí)地查勘，并應(yīng)在價(jià)格鑒證評(píng)估報(bào)告

—32—

中說明可比實(shí)例的名稱、位置及附位置圖和外觀照片。

6.選取可比實(shí)例后，應(yīng)建立比較基礎(chǔ)，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格

進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。標(biāo)準(zhǔn)化處理應(yīng)包括統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、

統(tǒng)一融資條件、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)和統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

（1）統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍應(yīng)對(duì)可比實(shí)例與價(jià)格鑒證評(píng)估對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范

圍進(jìn)行對(duì)比，并應(yīng)消除因財(cái)產(chǎn)范圍不同造成的價(jià)格差異；

（2）統(tǒng)一付款方式應(yīng)將可比實(shí)例不是成交日期或一次性付清的

價(jià)格，調(diào)整為成交日期且一次性付清的價(jià)格；

（3）統(tǒng)一融資條件應(yīng)將可比實(shí)例在非常規(guī)融資條件下的價(jià)格，

調(diào)整為在常規(guī)融資條件下的價(jià)格；

（4）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)應(yīng)將可比實(shí)例在交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)

格，調(diào)整為在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格；

（5）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位應(yīng)包括統(tǒng)一為總價(jià)或單價(jià)、樓面地價(jià)，統(tǒng)一

幣種和貨幣單位，統(tǒng)一面積或體積內(nèi)涵及計(jì)量單位等。不同幣種之

間的換算宜按國(guó)務(wù)院金融主管部門公布的成交日期的市場(chǎng)匯率中間

價(jià)計(jì)算。

7.當(dāng)滿足本方法第3條要求的交易實(shí)例少于三個(gè)時(shí)，在掌握特

殊交易情況且能量化其對(duì)成交價(jià)格影響的情況下，可將特殊交易情

況下的交易實(shí)例選為可比實(shí)例，但應(yīng)對(duì)其進(jìn)行交易情況修正。修正

時(shí)，應(yīng)消除特殊交易情況造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)

例的非正常成交價(jià)格修正為正常價(jià)格。

8.進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)消除成交日期的市場(chǎng)狀況與價(jià)值時(shí)

—33—

點(diǎn)的市場(chǎng)狀況不同造成的價(jià)格差異，將可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)

格調(diào)整為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，并應(yīng)在調(diào)查及分析可比實(shí)例所在地同

類不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況的基礎(chǔ)上，采用可比實(shí)例所在地同類不動(dòng)產(chǎn)

的價(jià)格變動(dòng)率或價(jià)格指數(shù)進(jìn)行調(diào)整，且價(jià)格變動(dòng)率或價(jià)格指數(shù)的來

源真實(shí)、可靠。

9.不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整應(yīng)消除可比實(shí)例狀況與價(jià)格鑒證評(píng)估對(duì)象

狀況不同造成的價(jià)格差異，包括區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)

益狀況調(diào)整。

10.進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例在自身區(qū)位狀況下的

價(jià)格調(diào)整為在價(jià)格鑒證評(píng)估對(duì)象區(qū)位狀況下的價(jià)格，且調(diào)整的內(nèi)容

應(yīng)包括位置、交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等，單套住宅的調(diào)整

內(nèi)容還應(yīng)包括所處樓幢、樓層和朝向。

11.進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例在自身實(shí)物狀況下的

價(jià)格調(diào)整為在價(jià)格鑒證評(píng)估對(duì)象實(shí)物狀況下的價(jià)格。土地實(shí)物狀況

調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括土地的面積、形狀、地形、地勢(shì)、地質(zhì)、土壤、

開發(fā)程度等；建筑物實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括建筑規(guī)模、建筑結(jié)

構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、建筑功能、外觀、新舊程度

等。

12.進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例在自身權(quán)益狀況下的

價(jià)格調(diào)整為在價(jià)格鑒證評(píng)估對(duì)象權(quán)益狀況下的價(jià)格，且調(diào)整的內(nèi)容

應(yīng)包括規(guī)劃條件、土地使用期限、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、

擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費(fèi)情況、查封等形式

—34—

限制權(quán)力情況、權(quán)屬清晰情況等。

13.進(jìn)行區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例與價(jià)格

鑒證評(píng)估對(duì)象的區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較，找出它

們之間的差異，量化狀況差異造成的價(jià)格差異，對(duì)可比實(shí)例的價(jià)格

進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。調(diào)整的具體內(nèi)容和比較因素，應(yīng)根據(jù)價(jià)格鑒證評(píng)估

對(duì)象的用途等情況確定。

14.交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整和不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整，可根據(jù)

具體情況，基于總價(jià)或單價(jià)，采用金額、百分比或回歸分析法，通

過直接比較間接比較，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理。

15.進(jìn)行交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物

狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)符合下列規(guī)定：

（1）分別對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正或調(diào)整幅度不宜超過

20%，共同對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正和調(diào)整幅度不宜超過30%；

（2）經(jīng)修正和調(diào)整后的各個(gè)可比實(shí)例中，最高價(jià)與最低價(jià)的比

值不易大于1.2；

（3）當(dāng)幅度或比值超出本條規(guī)定時(shí)，宜更換可比實(shí)例；

（4）當(dāng)因價(jià)格鑒證評(píng)估對(duì)象或市場(chǎng)狀況特殊，無(wú)更適合的可比

實(shí)例替換時(shí)，應(yīng)在價(jià)格鑒證評(píng)估報(bào)告中說明并陳述理由。

16.對(duì)經(jīng)修正和調(diào)整后的各個(gè)可比實(shí)例價(jià)格，應(yīng)根據(jù)它們之間

的差異程度、可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)與價(jià)格鑒證評(píng)估對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的相似程

度、可比實(shí)例資料的可靠程度等情況，選用簡(jiǎn)單算術(shù)平均、加權(quán)算

數(shù)平均等方法計(jì)算出比較價(jià)值。

—35—

17.市場(chǎng)法的原理和技術(shù)，可用于其他的價(jià)格鑒證評(píng)估方法中

有關(guān)評(píng)估數(shù)據(jù)的求得。

第四十二條收益法

1.運(yùn)用收益法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格鑒證評(píng)估時(shí)，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：

（1）選擇具體價(jià)格鑒證評(píng)估方法；

（2）測(cè)算收益期或持有期；

（3）測(cè)算未來收益；

（4）確定報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)；

（5）計(jì)算收益價(jià)值。

2.收益法價(jià)格鑒證評(píng)估時(shí)，應(yīng)區(qū)分報(bào)酬資本化法和直接資本化

法，并應(yīng)優(yōu)先選用報(bào)酬資本化法。報(bào)酬資本化法價(jià)格鑒證評(píng)估時(shí)，

應(yīng)區(qū)分全剩余壽命模式和持有加轉(zhuǎn)售模式。當(dāng)收益期較長(zhǎng)、難以預(yù)

測(cè)該期限內(nèi)各年凈收益時(shí)，宜選用持有加轉(zhuǎn)售模式。

3.選用全剩余壽命模式進(jìn)行評(píng)估時(shí)，收益價(jià)值應(yīng)按下式計(jì)算：

nA

Pi

(1r)i

i1i......（17）

式中：

P—收益價(jià)值（元或元/㎡）；

Ai—未來第i年的凈收益（元或元/㎡）；

ri—未來第i年的報(bào)酬率（%）；

n—收益期（年）。

4.選用持有加轉(zhuǎn)售模式進(jìn)行價(jià)格鑒證評(píng)估時(shí)，收益價(jià)值應(yīng)按下

—36—

式計(jì)算：

tAP

Pit

(1r)i(1r)t

i1it......（18）

式中：

P—收益價(jià)值（元或元/㎡）；

Ai—期間收益（元或元/㎡）；

Pt—期末轉(zhuǎn)售收益（元或元/㎡）；

ri—未來第i年的報(bào)酬率（%）；

rt—期末報(bào)酬率（%）；

t—持有期（年）。

5.選用直接資本化法進(jìn)行價(jià)格鑒證評(píng)估時(shí)，收益價(jià)值應(yīng)按下式

計(jì)算：

A

P

r......（19）

式中：

P—收益價(jià)值（元或元/m2）；

A—未來第一年的凈收益（元或元/m2）；

r—資本化率（%）。

6.收益期應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命

進(jìn)行測(cè)算，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

—37—

（1）土地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命同時(shí)結(jié)束的，

收益期應(yīng)為土地使用權(quán)剩余期限或建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命；

（2）土地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同時(shí)結(jié)束

的，應(yīng)選取其中較短者為收益期，并應(yīng)對(duì)超出收益期的土地使用權(quán)

或建筑物按本方法第16條的規(guī)定處理；

（3）價(jià)格鑒證評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值的，收益期應(yīng)為剩余租賃期

限。

7.持有期應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)上投資者對(duì)同類不動(dòng)產(chǎn)的典型持有時(shí)間

及能預(yù)測(cè)期間收益的一般期限來確定，并宜為5～10年。

8.凈收益可通過租賃收入測(cè)算的，應(yīng)優(yōu)先通過租賃收入測(cè)算，

并應(yīng)符合以下規(guī)定：

（1）應(yīng)根據(jù)租賃合同和租賃市場(chǎng)資料測(cè)算凈收益，且凈收益應(yīng)

為有效毛收益減去由出租人負(fù)擔(dān)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；

（2）有效毛收入應(yīng)為潛在毛租金收入減去空置和收租損失，再

加租賃保證金或押金的利息等各種其他收入，或?yàn)樽饨鹗杖爰悠渌?/p>

收入；

（3）運(yùn)營(yíng)費(fèi)用應(yīng)包括不動(dòng)產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管

理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等維持不動(dòng)產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)的必要支出，

并應(yīng)根據(jù)合同租金的內(nèi)涵決定取舍，其中由承租人負(fù)擔(dān)的部分不應(yīng)

計(jì)入；

（4）評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值的，凈收益應(yīng)為市場(chǎng)租金減去合同租

金。

—38—

9.凈收益不可直接通過租賃收入測(cè)算的，應(yīng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象的用

途等情況，選擇下列方式之一測(cè)算：

（1）商服經(jīng)營(yíng)型不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料測(cè)算凈收益，且凈收

益應(yīng)為經(jīng)營(yíng)收入減去經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金及附加、管理

費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及應(yīng)歸屬于商服經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)；

（2）生產(chǎn)型不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格和原材料、人工費(fèi)用

等資料測(cè)算凈收益，且凈收益應(yīng)為產(chǎn)品銷售收入減去生產(chǎn)成本、銷

售費(fèi)用、銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及應(yīng)歸屬于生產(chǎn)者

的利潤(rùn)；

（3）自用或尚未使用的不動(dòng)產(chǎn)，可比照有收益的類似不動(dòng)產(chǎn)的

有關(guān)資料按相應(yīng)方式測(cè)算凈收益，或通過直接比較調(diào)整得出凈收益。

10.收益法價(jià)格鑒證評(píng)估中收入、費(fèi)用或凈收益的取值應(yīng)符合

下列規(guī)定：

（1）除有租約限制評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值或承租人權(quán)益價(jià)值中的

租金收入外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)；

（2）有租約限制且價(jià)格鑒證評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值的，已出租部

分在租賃期間應(yīng)按合同租金確定租金收入，未出租部分和已出租部

分在租賃期間屆滿后應(yīng)按市場(chǎng)租金確定租金收入；

（3）價(jià)格鑒證評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值或承租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，合同

租金明顯高于或明顯低于市場(chǎng)租金的，應(yīng)調(diào)查租賃合同的真實(shí)性，

分析解除租賃合同的可能性及其對(duì)收益價(jià)值的影響。

11.測(cè)算凈收益時(shí)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的，應(yīng)調(diào)查評(píng)估對(duì)象至少

—39—

最近三年的各年實(shí)際收入、費(fèi)用或凈收益等情況。利用評(píng)估對(duì)象的

資料得出的收入、費(fèi)用或凈收益等數(shù)據(jù)，應(yīng)與類似不動(dòng)產(chǎn)在正常情

況下的收入、費(fèi)用、或凈收益等數(shù)據(jù)進(jìn)行比較。當(dāng)與正?？陀^的數(shù)

據(jù)有差異時(shí)，應(yīng)進(jìn)行分析并予以修正。

12.期末轉(zhuǎn)售收益應(yīng)為持有期末的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)售價(jià)格減去轉(zhuǎn)售成

本。持有期末的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)售價(jià)格可采用直接資本化法、市場(chǎng)法等方

法來測(cè)算。持有期末的轉(zhuǎn)售成本應(yīng)為轉(zhuǎn)讓人負(fù)擔(dān)的銷售費(fèi)用、銷售

稅金等費(fèi)用和稅金。

13.測(cè)算凈收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在和未來的變動(dòng)情

況，判斷確定未來凈收益流量及其類型和對(duì)應(yīng)的收益法公式，并應(yīng)

在價(jià)格鑒證評(píng)估報(bào)告中說明判斷確定的結(jié)果及理由。

14.報(bào)酬率宜選用下列方法確定：

（1）市場(chǎng)提取法：選取不少于三個(gè)可比實(shí)例，利用其價(jià)格、凈

收益等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的收益法公式，測(cè)算報(bào)酬率。

（2）累加法：以安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為報(bào)酬率。安全利率

可選用國(guó)債年利率或銀行定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)為承擔(dān)額

外風(fēng)險(xiǎn)所要求的賠償，并應(yīng)根據(jù)價(jià)格鑒證評(píng)估對(duì)象及其所在地區(qū)、

行業(yè)、市場(chǎng)等存在的風(fēng)險(xiǎn)來確定。

（3）投資收益率排序插入法：找出有關(guān)不同類型的投資及其收

益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將價(jià)格鑒證評(píng)估對(duì)象與這些投

資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，判斷、確定報(bào)酬率。

15.資本化率宜采用市場(chǎng)提取法確定。其中的綜合資本化率還

—40—

可根據(jù)具體情況選用下列方法確定：

（1）根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)買資金構(gòu)成，將抵押貸款資本化率與權(quán)益

資金資本化率的加權(quán)平均數(shù)作為綜合資本化率，按下式計(jì)算：

rMr(1M)r

0ME........（20）

式中：

r0—綜合資本化率（%）；

M—貸款價(jià)值比（%）；

rM—抵押貸款資本化率（%）；

rE—權(quán)益資金資本化率（%）。

（2）根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)中土地和建筑物的價(jià)值構(gòu)成，將土地資本化率

與建筑物資本化率的加權(quán)平均數(shù)作為綜合資本化率，按下式計(jì)算：

rLrBr

0LB......（21）

式中：

r0—綜合資本化率（%）；

L—土地價(jià)值占不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的比率（%）；

rL—土地資本化率（%）；

B—建筑物價(jià)值占不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的比率（%）；

rB—建筑物資本化率（%）。

16.收益價(jià)值的計(jì)算，應(yīng)符合下列規(guī)定：

（1）對(duì)土地使用權(quán)剩余期限超過建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的不動(dòng)

—41—

產(chǎn)，收益價(jià)值應(yīng)為按收益期計(jì)算的價(jià)值，加自收益期結(jié)束時(shí)起計(jì)算

的剩余期限土地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。

（2）對(duì)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命超過土地使用權(quán)剩余期限，且出讓

合同等約定土地使用權(quán)期限屆滿后無(wú)償收回土地使用權(quán)及地上建筑

物的非住宅不動(dòng)產(chǎn)，收益價(jià)值應(yīng)為按收益期計(jì)算的價(jià)值。

（3）對(duì)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命超過土地使用權(quán)剩余期限，且出讓

合同等未約定土地使用權(quán)期間屆滿后無(wú)償收回土地使用權(quán)及地上建

筑物的不動(dòng)產(chǎn)，收益價(jià)值應(yīng)為按收益期計(jì)算的價(jià)值，加建筑物在收

益期結(jié)束時(shí)的價(jià)值折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。

（4）利用土地和建筑物共同產(chǎn)生的凈收益計(jì)算土地價(jià)值時(shí)，可

按下式計(jì)算：

APr

P0BB

Lr

L......（22）

式中：

2

PL—土地價(jià)值（元或元/m）；

2

A0—土地和建筑物共同產(chǎn)生的凈收益（元或元/m）；

2

PB—建筑物價(jià)值（元或元/m）。

（5）利用土地和建筑物共同產(chǎn)生的凈收益計(jì)算建筑物價(jià)值時(shí)，

可按下式計(jì)算：

—42—

APr

P0LL

Br

B......（23）

17.自收益期結(jié)束時(shí)起計(jì)算的剩余期限土地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)

的價(jià)值，可根據(jù)具體情況，選用下列方法計(jì)算：

（1）先分別測(cè)算自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起計(jì)算的剩余期限土地使用權(quán)和以

收益期為使用期限的土地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，再將兩者相減；

（2）先預(yù)測(cè)自收益期結(jié)束時(shí)起計(jì)算的剩余期限土地使用權(quán)在收

益期結(jié)束時(shí)的價(jià)值，再將其折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)。

第四十三條成本法

1.運(yùn)用成本法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估時(shí)，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：

（1）選擇具體價(jià)格鑒證評(píng)估路徑；

（2）測(cè)算重置成本或重建成本；

（3）測(cè)算折舊；

（4）計(jì)算成本價(jià)值。

2.成本法價(jià)格鑒證評(píng)估時(shí)，對(duì)包含土地和建筑物的評(píng)估對(duì)象，

應(yīng)選擇具體價(jià)格鑒證評(píng)估路徑，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

（1）應(yīng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象狀況和土地市場(chǎng)狀況，選擇房地合價(jià)格鑒

證評(píng)估路徑；

（2）當(dāng)選擇房地合價(jià)格鑒證評(píng)估路徑時(shí)，應(yīng)把土地當(dāng)做原材料，

模擬不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程，測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)重置成本或重建成本；

（3）當(dāng)選擇房地分價(jià)格鑒證評(píng)估路徑時(shí)，應(yīng)把土地和建筑物當(dāng)

—43—

做各自獨(dú)立的物，分別測(cè)算土地重置成本、建筑物重置成本或重建

成本。

3.測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)重置成本或重建成本，應(yīng)符合下列規(guī)定：

（1）重置成本和重建成本應(yīng)為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新開發(fā)建設(shè)全新狀

況的不動(dòng)產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)；

（2）不動(dòng)產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)包括土地成本、建設(shè)成本、

管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)。

4.測(cè)算土地成本和土地重置成本，可采用市場(chǎng)法、成本法、基

準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

（1）土地成本和土地重置成本應(yīng)為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新購(gòu)置土地的

必要支出，或重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)；

（2）重新購(gòu)置土地的必要支出應(yīng)包括土地購(gòu)置價(jià)款和相關(guān)稅

費(fèi)，重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)包括待開發(fā)土地成本、土

地開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利

潤(rùn)；

（3）除價(jià)格鑒證評(píng)估對(duì)象狀況相對(duì)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為歷史狀況或

未來狀況外，土地狀況應(yīng)為土地在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況，土地使用期限

應(yīng)為自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起計(jì)算土地使用權(quán)剩余期限。

5.測(cè)算建筑物重置成本或重建成本，可采用單位市場(chǎng)法、分部

分項(xiàng)法、工料測(cè)量法等方法，或利用政府或其他有關(guān)部門公布的房

屋重置價(jià)格扣除其中包含的土地價(jià)值且進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，并應(yīng)符合下

列規(guī)定：

—44—

（1）對(duì)一般建筑物，或因年代久遠(yuǎn)、缺少與舊建筑物相同的建

筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，或因建筑技術(shù)、工藝改變等使得舊建

筑物復(fù)原建造有困難的建筑物，宜測(cè)算重置成本；

（2）對(duì)具有歷史、藝術(shù)、科學(xué)價(jià)值或代表性的建筑物，宜測(cè)算

重建成本；

（3）建筑物重置成本和重建成本應(yīng)為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新建造全新

建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)；

（4）建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)應(yīng)包括建筑物建設(shè)成本、管

理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)；

（5）利用政府或其他有關(guān)部門公布的房屋重置價(jià)格扣除其中包

含的土地價(jià)值且進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整測(cè)算建筑物重置成本或重建成本的，

應(yīng)了解該房屋重置價(jià)格的內(nèi)涵。

6.各項(xiàng)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)的測(cè)算，應(yīng)符合下列規(guī)定：

（1）各項(xiàng)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)應(yīng)為正?？陀^的支出和利潤(rùn)；

（2）銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)不應(yīng)作為投資利息的計(jì)算基數(shù)；

（3）作為投資利息計(jì)算基數(shù)的各項(xiàng)必要支出的計(jì)息期，應(yīng)分別

自其發(fā)生時(shí)起至建設(shè)期結(jié)束時(shí)止；

（4）開發(fā)利潤(rùn)應(yīng)在明確其計(jì)算基數(shù)和相應(yīng)開發(fā)利潤(rùn)率的基礎(chǔ)

上，為其計(jì)算基數(shù)乘以開發(fā)建設(shè)類似不動(dòng)產(chǎn)的相應(yīng)開發(fā)利潤(rùn)率。

7.建筑物折舊應(yīng)為各種原因造成的建筑物價(jià)值減損，并應(yīng)等于

建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本減去建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的

市場(chǎng)價(jià)值，包括物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。

—45—

8.測(cè)算建筑物折舊，可選用年齡-壽命法、市場(chǎng)提取法、分解法。

9.采用年齡-壽命法測(cè)算建筑物折舊后價(jià)值時(shí)，可選用下列方

法：

（1）直線法：

t

PC(CS)

N......（24）

（2）成新折扣法：

PCq

......（25）

式中：

P—建筑物折舊后價(jià)值（元或元/㎡）；

C—建筑物重置成本或重建成本（元或元/㎡）；

S—建筑物預(yù)計(jì)凈殘值（元或元/㎡）；

t—建筑物有效年齡（年）；

N—建筑物經(jīng)濟(jì)壽命（年）；

q—建筑物成新率（%）。

10.建筑物有效年齡應(yīng)根據(jù)建筑物的施工、使用、維護(hù)和更新

改造等狀況，在建筑物實(shí)際年齡的基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)加減調(diào)整得出。

11.建筑物經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)自建筑物竣工時(shí)起計(jì)算，可在建筑物設(shè)

計(jì)使用年限的基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑物的施工、使用、維護(hù)、更新改造

等狀況及周圍環(huán)境、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)狀況等進(jìn)行綜合分析判斷后確定。

非住宅建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束，且出讓合同等約定

—46—

土地使用權(quán)期間屆滿后無(wú)償收回土地使用權(quán)及地上物的，測(cè)算建筑

物折舊時(shí)，應(yīng)將建筑物經(jīng)濟(jì)壽命替換為自建筑物竣工時(shí)起至土地使

用權(quán)期間屆滿之日止的時(shí)間。

12.采用市場(chǎng)提取法測(cè)算建筑物折舊時(shí)，應(yīng)先從交易實(shí)例中選

取不少于三個(gè)含有與價(jià)格鑒證評(píng)估對(duì)象中的建筑物具有類似折舊狀

況的建筑物作為可比實(shí)例，再通過這些可比實(shí)例的成交價(jià)格減去土

地重置成本得到建筑物折舊后價(jià)值，然后將建筑物重置成本或重建

成本減去建筑物折舊后價(jià)值得到建筑物折舊。

13.采用分解法測(cè)算建筑物折舊時(shí)，應(yīng)先把建筑物折舊分成物

質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊等各個(gè)組成部分，并應(yīng)分為可修復(fù)折

舊和不可修復(fù)折舊兩類，再分別測(cè)算出各個(gè)組成部分，然后相加得

到建筑物折舊。修復(fù)成本小于或等于修復(fù)所能帶來的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值增

加額的，應(yīng)作為可修復(fù)折舊；否則應(yīng)作為不可修復(fù)折舊。對(duì)