開封市南柴屯城中村改造項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告

3、結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的5、開封日?qǐng)?bào)社地產(chǎn)事業(yè)部提供的資料南柴屯城中村改造項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告項(xiàng)目目標(biāo)：將南柴屯改造為集居住、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、教育本文通過(guò)對(duì)南柴屯區(qū)域1000畝地塊的開發(fā)經(jīng)營(yíng)分析，以及周邊主要同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的比較后，依據(jù)南柴屯人文生態(tài)區(qū)域當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌?chǎng)狀況和對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)言??????????????????????1內(nèi)容提要??????????????????????2 8 9 9 11 12 13 15 15 16 18 18 20 22 24 26 31 32 34 34 35 37 37 38 39 40 40 41 42 42 42 42 44 45 46 47 48 49 51 52 53 54 55 57 58 58 59 59 59 61 61 64 64 64 66 68 71 72 74 75 77 81 82 83 85 86一、基本概況第一部分開封市區(qū)域特征悠久的古城。是北宋時(shí)的國(guó)都，簡(jiǎn)稱汴，是我國(guó)七大古都和國(guó)務(wù)院首期的魏國(guó)，五代時(shí)期的后梁、后晉、后漢、后周以及北宋和金七個(gè)王朝曾先后建國(guó)都于開封，故稱“七朝故都”。開封與中國(guó)的西安、洛陽(yáng)、北京、南京、杭州、安陽(yáng)并稱七大古都，在國(guó)內(nèi)外享有盛名。高等教育有河南大學(xué)、開封大學(xué)、黃河水利職業(yè)技術(shù)學(xué)院、開封教育學(xué)院。開封地理位置優(yōu)越，氣候溫和，物產(chǎn)豐富，交通便利，文化教育發(fā)達(dá)，科技進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)繁榮，是中原城市群和沿黃“三點(diǎn)一線”黃金％；％；開封所轄區(qū)域地下資源已探明的有石油和天然氣，預(yù)計(jì)石開封市境水資源主要包括地表水和淺層地下水，資源總量多年平均為8.35億立方米（不含過(guò)境水）。其中地表水為3.51億開封交通十分便利，隴海鐵路和連云港至霍爾果斯高速公路正在建設(shè)中。開封黃河大橋飛架南北。距現(xiàn)代化的國(guó)際航空港55個(gè)鄉(xiāng)。開封市總面積6444平方千米，人口490萬(wàn)。在河南省各轄市開封氣候主要受蒙古高壓、太平洋副熱態(tài)高壓交替控制，身處內(nèi)陸平原的開封市，周邊無(wú)山，城中多水，，雨量充足而氣候溫和，屬暖溫帶亞濕潤(rùn)氣候。其主要?dú)夂蛱卣鳎核募痉置鳌⒔邓杏谙募?，冬夏溫差大，具體表現(xiàn)為春季氣溫回升迅速，冷暖變化劇烈、氣候干燥；夏季炎熱多雨；秋季天高氣爽；冬季寒冷少雨雪。年⑦最大凍土濃度⑧最大積雪厚度地震裂度根據(jù)河南省地震部門要求擬建工程地震裂度按七度區(qū)開封屬黃河沖積平原，第四系全新地層，其成因?yàn)辄S河沖6.1開封市地處豫東平原，由于地表水排入淮河系統(tǒng)，故為億立方米；淺層地下水多年平均允許開采量4.5億立方米，黃河多6.2地下水流自西北向東南。從上層地下水流向看，黃河的建國(guó)以來(lái)特別是改革開發(fā)以來(lái)，開封經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)發(fā)展迅猛，城市建設(shè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通、通訊、商業(yè)、旅游業(yè)均取得的良好環(huán)境，在保護(hù)和完善老城區(qū)的基礎(chǔ)上，努力向新興的現(xiàn)代化城已開發(fā)面積8平方公里，己初步建成集多功能為一體的現(xiàn)代化的新城開封地處豫東平原，氣候溫和，雨量適中，水利發(fā)達(dá)，農(nóng)副產(chǎn)品資源豐富，發(fā)展農(nóng)、林、牧、漁業(yè)自然條件得天獨(dú)厚。所屬五縣均是全國(guó)商品糧和小麥生產(chǎn)基地，也是全省小麥、棉花、花生、大豆的重要產(chǎn)城市生產(chǎn)總值GDP(億元)增長(zhǎng)(%)人均GDP(元)常住人口(萬(wàn)人)河南省204771鄭州市3300.40440002洛陽(yáng)市2075.003南陽(yáng)市4許昌市272845平頂山市230506焦作市7周口市8安陽(yáng)市203229新鄉(xiāng)市商丘市信陽(yáng)市975.00駐馬店市903.71開封市777.05三門峽市709.91濮陽(yáng)市670.00漯河市593.6023772鶴壁市377.5226381濟(jì)源市311.0045532服務(wù)性、集散性。目前，全市共有商業(yè)、飲食業(yè)、服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)4通商品住房的有效供給；二是繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房；三要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管；四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩要增加風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款，如無(wú)法判斷，則應(yīng)大幅度％，當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名。今后未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)日在北京召開。中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持以人為本、執(zhí)政為民，著力推進(jìn)保障性安居工程，加快發(fā)展公共租賃住房.城市將限定家庭購(gòu)房套數(shù)。房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快城市要限定居民購(gòu)房套第二部分項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的必要性城中村改造源起城市化。城市的發(fā)展，出現(xiàn)了一批喪失農(nóng)村經(jīng)濟(jì)形態(tài)的“都市鄉(xiāng)村”，同時(shí)也造就了大量的失地農(nóng)民。城中村問(wèn)題日益成為影響城市協(xié)調(diào)發(fā)展、功能提升、市（村）民生活質(zhì)量進(jìn)一步隨著國(guó)家西部大開發(fā)和中部崛起戰(zhàn)略的實(shí)施，產(chǎn)開封市未來(lái)面臨大發(fā)展的好形式。開封市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃指出加快城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐。以建設(shè)開封特大城市為目標(biāo)，強(qiáng)力實(shí)加強(qiáng)城鎮(zhèn)管理壯大城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)，增強(qiáng)城鎮(zhèn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支撐帶動(dòng)和輻射2007年開封市政府出臺(tái)了《開封市人民政府關(guān)于節(jié)約、合理利用土地，優(yōu)化城市空間布局，提高城市品味，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，構(gòu)建和諧社會(huì)，促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)開封復(fù)隨著目前開封的城市發(fā)展形勢(shì)，以及基本達(dá)成共織結(jié)構(gòu)，正在形成，以傳統(tǒng)文化旅游、休閑服務(wù)為核心功能，限制并疏解行政、辦公、生產(chǎn)及部分居住功能，為餐飲、住宿、度假、旅游咨詢、傳統(tǒng)商品與文化會(huì)展的發(fā)展?fàn)I造空間。為加快鼓樓區(qū)城中村改村莊基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善，居民居住環(huán)境差。盡管村民人均居住建筑面積較大，但因村莊基礎(chǔ)設(shè)施落后，居住環(huán)境差，居民的生活質(zhì)量難以提高。村莊建設(shè)處于無(wú)序狀態(tài)，建筑密度大，存在較大的安全隱患（多數(shù)地段消防車無(wú)法通行）。村容村貌極差，嚴(yán)重影響城市整體形象，極待改善，并納入城市建設(shè)規(guī)劃和管理中去。村集體經(jīng)近幾年來(lái)，隨著城市框架的拉大，工業(yè)的振興，南柴屯急需建設(shè)新型社區(qū)，向城市居民轉(zhuǎn)變，完善基礎(chǔ)設(shè)施，改變城市形象，改善人經(jīng)過(guò)幾年的開發(fā)建設(shè)，西部地區(qū)已基本形成市政基礎(chǔ)設(shè)施配套、城市建設(shè)頗具規(guī)模的新城區(qū)。本項(xiàng)目的建設(shè)，將進(jìn)一步完善西南部地區(qū)的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)西南部開發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃，樹立開封市新的形象，促進(jìn)開非經(jīng)營(yíng)性、資源性資產(chǎn)得到了徹底的清理，經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)量化到人，不變成了資金。城市化對(duì)城中村土地資源的無(wú)序吞食，將逐步改變成有序開發(fā)。集體經(jīng)濟(jì)管理形式，從自然松散形態(tài)走向了現(xiàn)代企業(yè)規(guī)范模式，從封閉半封閉走向開放走向市場(chǎng)，從初級(jí)和低級(jí)發(fā)展階段走向高一級(jí)發(fā)展階段。招商引資有了一個(gè)落腳的平臺(tái)，集體經(jīng)濟(jì)有了一個(gè)起3、南柴屯內(nèi)公用及市政基礎(chǔ)設(shè)施落后，建筑陳舊，違章建筑加來(lái)水都不通。啟動(dòng)該項(xiàng)目建設(shè)，能將城市建設(shè)發(fā)展的成果惠及更多百4、國(guó)家出臺(tái)了一系列土地調(diào)控政策，提出要大力節(jié)約土地等有限資源。啟動(dòng)本項(xiàng)目建設(shè)，能盤活片區(qū)存量土地，改舊房、危房，建高樓，提升了容積率，實(shí)現(xiàn)了土地的節(jié)約集約利用。同時(shí)，通過(guò)該區(qū)域土地開發(fā)可刺激旅游、酒店、現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，培育新的經(jīng)5、是提供了社會(huì)保障，促進(jìn)了社會(huì)和諧。老百姓由農(nóng)民轉(zhuǎn)變成了居民，和城里人一樣享受社會(huì)福利，生活無(wú)憂慮，幸福有保障第三部分開封市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、2010年前三季度河南省房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)運(yùn)行基本特征分住宅新開工面積4893.34萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)39.9%，分別比一季度、上半住宅竣工面積1640.94萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)21.2%，分別比一季度、上半年前三季度，全省商品房銷售額884.86億元，增長(zhǎng)31.2%億，規(guī)劃總用地面積410.76萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑積戶型占據(jù)市場(chǎng)主流，但中大戶型的配比也在逐漸增多，這主要因?yàn)?.1%房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售趨于平穩(wěn)上升，購(gòu)房者趨于理性購(gòu)房，以剛性需求為主的開封樓市，購(gòu)房者在經(jīng)歷過(guò)樓市新政后，逐漸走出觀望氛圍，剛一方面說(shuō)明了市場(chǎng)需求的旺盛，另一方面也與開封土地供應(yīng)減少、地價(jià)飆升有著直接關(guān)系。因此，對(duì)開封樓盤而言，如果土地供應(yīng)現(xiàn)狀沒(méi)五、開封市消費(fèi)需求分析2、消費(fèi)者對(duì)開封房地產(chǎn)市場(chǎng)信心度較高，買房需求強(qiáng)烈；持幣3、受房?jī)r(jià)、環(huán)境、配套可選擇范圍等條件影響，城西、城南仍6、受房?jī)r(jià)逐步上揚(yáng)的影響，經(jīng)濟(jì)適用房存在嚴(yán)重的供不應(yīng)求的現(xiàn)象，廣大低收入的居民還存在住在危房、舊房的現(xiàn)象，很多有經(jīng)濟(jì)六、開封市發(fā)展趨勢(shì)分析1.1、我國(guó)已經(jīng)確定了全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)和城市化戰(zhàn)略。根據(jù)聯(lián)合國(guó)人居委制定的標(biāo)準(zhǔn)，小康目標(biāo)的人均住房面積現(xiàn)在的30%提高到50%，每年增加一個(gè)百分點(diǎn)，城市人口的增長(zhǎng)每第四部分項(xiàng)目概況及定位一、建設(shè)地址及屬性分析北至鄭汴路。總用地約1000余畝，村莊用地200畝?，F(xiàn)有村民約600南柴屯被開尉公路分為東、西兩部分，開尉公路東面，面積約A、項(xiàng)目的地形、地貌比較規(guī)整，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)建設(shè)都沒(méi)B、項(xiàng)目的臨街面長(zhǎng)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分利用，規(guī)劃建設(shè)適二、總體設(shè)計(jì)規(guī)劃理念成長(zhǎng)期。省委、省政府在積極借鑒發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，提出了進(jìn)加之鄭州房?jī)r(jià)的飛速上漲，越來(lái)越多的鄭州及其它外地人口進(jìn)入開封），邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，將南柴屯改造為集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、教育為一體的既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的生活的居住群，將會(huì)吸引更多本市及外地人購(gòu)房，在目前鄭州市區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸郊區(qū)化的大趨勢(shì)下，必定受到市場(chǎng)的熱烈追環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自建造大型的集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、教育為一易于營(yíng)造多功能、現(xiàn)代化的規(guī)模社區(qū)，在開發(fā)、銷售中也能以規(guī)2.1、地塊周邊環(huán)境有待提高，空氣質(zhì)量不是很高，項(xiàng)目一側(cè)的化2.2、地塊東邊有一飛機(jī)場(chǎng)，可能會(huì)影響居住效果，因此消費(fèi)者對(duì)2.3、項(xiàng)目周邊建筑物普遍比較陳舊、有許多建筑待拆遷，項(xiàng)目周現(xiàn)階段開封市西南片區(qū)沒(méi)有一個(gè)具有號(hào)召力的生活商業(yè)中對(duì)于南柴屯城中村改造不能僅局限于蓋幾座樓，建幾個(gè)門面房，而要同時(shí)還要進(jìn)行一系列商業(yè)、文化、娛樂(lè)的建設(shè)，以促進(jìn)未來(lái)開封市的現(xiàn)階段，城南片區(qū)的開發(fā)處于發(fā)展階段，項(xiàng)目開發(fā)具有市場(chǎng)先機(jī)影集中的地方面積約25—35萬(wàn)㎡；建立零售與批發(fā)的商業(yè)集團(tuán)，既方便周邊群眾購(gòu)物，又可形成豫東地區(qū)總的批發(fā)基地，免去我們很多商戶去鄭州進(jìn)貨的麻煩.南城生活、休閑、娛樂(lè)中心：面積20—30萬(wàn)㎡；酒店、舒適開封人將不再去鄭州看電影、到鄭州的世紀(jì)歡樂(lè)園去做過(guò)山車、海盜在此較為適宜做多層建筑，而新古典主義的建筑風(fēng)格，即符合開封七對(duì)項(xiàng)目地塊而言，充分發(fā)揮地塊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、位置優(yōu)勢(shì)、地形優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取項(xiàng)目開發(fā)的效益最大化，同時(shí)，與項(xiàng)目的總體南城盛世南柴屯被開尉公路分為東、西兩部分，開尉公路東面，面積約四東部有一條支路，可建成小吃一條街，既方便了本地居民也可讓外地人不進(jìn)入開封市區(qū)中心到鼓樓廣場(chǎng)，就可品嘗到名冠天下的開封風(fēng)味邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)也解決了南柴屯原有村民和一些下崗職工就業(yè)問(wèn)舒適豪華電影院也應(yīng)該在此地呈現(xiàn)，目前開封市僅有大眾電影院為碩果僅存，而大眾電影院在裝修以后，迎來(lái)了更多的客戶，但是大眾電影院位于開封市最為繁華的地帶，行車、停車都不方便，對(duì)于現(xiàn)代家庭來(lái)說(shuō)，汽車已成為必備交通工具，相信我們南柴屯新建的舒適豪華電影院，一定大放異彩。在此區(qū)域還可建筑一些酒店休閑場(chǎng)所，方便南柴屯開尉公路西部，由于整個(gè)區(qū)域地形成矩形狀，較為適合生活居住（暫定名為“南城盛世”）。域區(qū)中心設(shè)立標(biāo)志性建筑物，以提高此生活區(qū)品位檔次，也讓南來(lái)外地人，在經(jīng)過(guò)我們開封市那大門鳥語(yǔ)花香，小河潺潺的景觀將使人留戀忘返。區(qū)域的北部，可建立多層樓群的生活區(qū)，區(qū)域南部可將原有的南柴屯小學(xué)、幼兒園擴(kuò)建，建成高檔小學(xué)和幼兒園。目前開封市最為高檔的幼兒園七彩陽(yáng)光，每年報(bào)名入校的人數(shù)，是此校招生人數(shù)的二十幾倍，因此高檔幼兒園和小眼未來(lái)，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，將地塊分成若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的功能區(qū)域，以利于分期開發(fā)，每一區(qū)域可根2、環(huán)境，尤其要注意項(xiàng)目建成后的周邊景效果。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的兩個(gè)手法營(yíng)造兩個(gè)中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為2、用地性質(zhì)：生活園區(qū)內(nèi)要以小區(qū)廣場(chǎng)、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網(wǎng)絡(luò)。整個(gè)小區(qū)地形成矩形狀，小區(qū)中心設(shè)區(qū)內(nèi)廣場(chǎng)，小區(qū)主干道串聯(lián)若干個(gè)小區(qū)廣南柴屯開尉公路東部應(yīng)劃片規(guī)劃，采取招商引資的辦法，建立起大型商城、小吃一條街、電影院酒店、茶社、茶館和大型游樂(lè)園，最先建好大型游樂(lè)園，拉動(dòng)本區(qū)經(jīng)濟(jì)，以便更好更快的招商引資，陸續(xù)將大型商城、小吃一條街、酒店、茶社、茶館建好，方便居南柴屯開尉公路西部，此區(qū)域初步定位為以多層住宅和商住樓為，（沿街部分建造獨(dú)立商業(yè)住房。另含有休閑娛樂(lè)會(huì)所、游泳場(chǎng)館、幼兒項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案的總體概況見下表所示：>2545623個(gè)7生活園建筑單體呈南北向，以點(diǎn)面結(jié)合式布局，以生活園主干道組織交通，均設(shè)公共綠地，單位建筑間路保持規(guī)定系數(shù)以上，使每個(gè)建筑具有較多綠地、陽(yáng)光和較好通風(fēng)。建筑底層設(shè)汽車庫(kù)，均與區(qū)內(nèi)主干道相連。中心廣場(chǎng)設(shè)置中心會(huì)所，滿足小區(qū)管理、服務(wù)、休閑等同時(shí)具有結(jié)構(gòu)緊湊、布局合理、功能分區(qū)科學(xué)、外表親和不張揚(yáng)的特點(diǎn)。頂層均設(shè)閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統(tǒng)建筑中粉墻黛瓦的整體環(huán)境景觀設(shè)計(jì)，總體表現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀的環(huán)境特色，結(jié)合自平在原有基礎(chǔ)上高出1米左右，實(shí)行立體綠化，建設(shè)計(jì)立體可參與式園林，開辟運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、休閑場(chǎng)所，使生活園的在東部靠近馬家河北支渠地帶，修建亭臺(tái)樓閣式的休閑區(qū)域，另基于我們南柴屯整體面積較大，根據(jù)地域分區(qū)，設(shè)置不同主題的組團(tuán)綠化，倡導(dǎo)可親近的庭院生活。各組團(tuán)的景觀設(shè)計(jì)以半圍合的結(jié)構(gòu)加上立體化的主題綠化使每個(gè)組團(tuán)形成各有特色的悠悠庭園，營(yíng)造高矮有序，豐富多樣。另外應(yīng)注意園區(qū)植物的色彩搭配，營(yíng)造一派新生活園綠地和綠地相應(yīng)，使人與自然和諧共存，并加以具有地方南柴屯現(xiàn)有村民約600戶，人口2400人。拆遷面積為120000平拆遷安置總的原則是：政府牽頭、市場(chǎng)運(yùn)用、居民自愿、政策支屋所有權(quán)證的，平房以測(cè)量單位測(cè)量的建筑面積為依據(jù)；被拆遷房屋2、附屬物以實(shí)地勘察進(jìn)行登記，拆遷人、被拆遷4、房屋和土地的補(bǔ)償，按市政規(guī)定，依據(jù)房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參考價(jià)簡(jiǎn)易房、簡(jiǎn)易棚、圍墻、室外地面、室外樓梯、樹木均按國(guó)補(bǔ)償，超出規(guī)定補(bǔ)償面積部分，提供經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；陪房、宅基地等房屋2、對(duì)于地面的一些非居住型建筑物和附屬物，按照國(guó)家和開封市此次城中村改造對(duì)南柴屯村村民安置按照先安置，再拆遷的原則，采取摒棄舊村，異地建設(shè)新社區(qū)的規(guī)模進(jìn)行建設(shè)。在南柴屯西半配套齊、環(huán)境美的規(guī)劃思想，建設(shè)6+1型多層建筑居住區(qū)，讓南柴屯的村民能夠先住上新居，再對(duì)其原有居住的村莊進(jìn)行拆遷，絕不影2、為解決金明工業(yè)園區(qū)的職工上班遠(yuǎn)，來(lái)往不方便，本生活園可為金明工業(yè)園區(qū)提供優(yōu)照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的根據(jù)使用功能，住宅采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)大空間布局，條式建設(shè)部根據(jù)我國(guó)住房改革的總體規(guī)劃要求，提出小康住房的十條套型面積系列標(biāo)準(zhǔn)（平方米）給水設(shè)備采暖通風(fēng)光環(huán)境聲環(huán)境一42~48一42~48二64~7185~90四建筑面積起居廳主臥室起居廳主臥室雙人次臥室單人臥室衛(wèi)生間門廳儲(chǔ)藏工作室4~6（雙衛(wèi)可適當(dāng)增加）2~4（吊柜不計(jì)入）灶臺(tái)、調(diào)理臺(tái)、洗池臺(tái)、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī)（操作面延長(zhǎng)≥2700mm）灶臺(tái)、調(diào)理臺(tái)、洗池臺(tái)、擱置臺(tái)、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī)（操作面延長(zhǎng)≥2700mm）機(jī)位、機(jī)械換氣（風(fēng)道）用電量寬帶接口80~120KWH/月起居、主臥個(gè)一個(gè)設(shè)專用線每個(gè)臥室一個(gè)散熱器、空調(diào)器（窗外預(yù)留位置）起居廳及一般活動(dòng)30~70LX臥室、書寫閱讀150~300LX床頭閱讀75~150LX管廳、廚房50~100LX衛(wèi)生間20~50LX樓梯間15~30LX空氣隔聲撞擊隔聲分戶墻，樓板≥40~50dB空氣隔聲撞擊隔聲采暖區(qū)非采暖區(qū)夏季衛(wèi)生環(huán)境序號(hào)指標(biāo)名稱平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套3住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積4住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù)平方米366000%物業(yè)管理會(huì)所、配電間、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防幼兒迪斯尼等休閑配套一應(yīng)俱全，為小區(qū)居民提供了多樣的休閑娛住宅小區(qū)的智能化----引進(jìn)有線電視、電信、計(jì)算機(jī)三網(wǎng)每戶設(shè)獨(dú)立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來(lái)廚衛(wèi)管線采用集中設(shè)置，隱蔽設(shè)置。設(shè)置管道夾墻或管道束來(lái)方便2、在工程設(shè)計(jì)中，對(duì)交通噪聲、室內(nèi)設(shè)備校、生活噪聲和建筑施工噪聲，必須采取防噪、降噪、消聲等成套技3、建筑材料和裝修材料，要符合環(huán)境保護(hù)的要求，應(yīng)大量采用室內(nèi)污、廢水合流，室外雨、污分流，污水直接排入污水處理裝室外市政生活給水管采用室外埋地給水塑料管或給水球墨鑄鐵火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制：建筑物保護(hù)等級(jí)為二級(jí)，地下室、商4.2、公共區(qū)域及重要機(jī)房、泵房均設(shè)置事故照明，走廊、各疏散門口對(duì)講主機(jī)及每戶戶內(nèi)對(duì)講分機(jī)。每戶戶內(nèi)裝設(shè)一個(gè)對(duì)講分機(jī)實(shí)現(xiàn)2、安全防范系統(tǒng)包括在底層、二層設(shè)置門磁、窗磁及紅外幕簾探測(cè)器，起居室、主臥室設(shè)置緊急報(bào)警按鈕，其余各層設(shè)置門磁及緊3、小區(qū)周邊設(shè)置紅外線自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)或監(jiān)控探頭，小入口、地下車庫(kù)的出入口設(shè)置電視監(jiān)控?cái)z像頭，由小區(qū)安保中心統(tǒng)一東部靠近飛機(jī)場(chǎng)，適合建造商業(yè)，辦公、休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所，臨街南柴屯西部整體面積較大，地形較為規(guī)整，且馬家河北支渠為其西部從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對(duì)獨(dú)立性，可作為一個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目看待；從景觀效果考慮，西向風(fēng)景較好，是建造園區(qū)的形象特茶館和大型游樂(lè)園，以及西部的游泳館、小學(xué)、幼兒園采用招商引資預(yù)計(jì)總投資約7.5億元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度極大。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變幻莫測(cè)決定著其風(fēng)險(xiǎn)也較大，分期實(shí)施有利于根據(jù)市場(chǎng)需求變化及時(shí)調(diào)整物業(yè)功能，重新定3.3項(xiàng)目本身屬于“城中村”改造項(xiàng)目，僅南柴屯村民就達(dá)4.2南柴屯所在區(qū)域品牌項(xiàng)目幾乎沒(méi)有，將南柴屯城中村改造項(xiàng)目做成精品，可帶動(dòng)周圍經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)，也有利于項(xiàng)目住宅城盛世”商貿(mào)區(qū)、西部為“南城盛世”家園區(qū)。商貿(mào)區(qū)的建設(shè)采用分“南城盛世”家園區(qū)建設(shè)應(yīng)面向市場(chǎng)，進(jìn)行分期開發(fā)，并隨時(shí)根“家園區(qū)”分成四期建設(shè)，依次由北到南逐次開發(fā)（公建中心放在第實(shí)施進(jìn)度實(shí)施進(jìn)度第一期第二期第三期第四期第一年第二年第三年第四年第五年第六年在“家園區(qū)”開建的同時(shí),“商貿(mào)區(qū)”運(yùn)用招商引資的方法進(jìn)在一期項(xiàng)目取得預(yù)銷售許可證后，對(duì)一期樓盤進(jìn)行全新的整合包裝、營(yíng)銷策劃、強(qiáng)勢(shì)銷售的同時(shí)，也為二、三、四期“南城盛世”的一期樓盤的主要銷售對(duì)象為------安置南柴屯的原有居民、鼓二期樓盤的主要銷售對(duì)象為------鼓樓區(qū)舊城改造安置戶和金積累了大量潛在客戶。三、四期樓盤預(yù)計(jì)開盤后，產(chǎn)品銷售將勢(shì)如破“南城盛世”家園區(qū)在產(chǎn)品包裝上緊緊抓住產(chǎn)品河邊景觀設(shè)計(jì)、教育配套的重大優(yōu)