《萬科地產(chǎn)主要融資方式、不足及優(yōu)化策略》9600字（論文）

萬科地產(chǎn)主要融資方式、不足及完善對策研究[摘要]長久以來，房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)主導(dǎo)地位，其發(fā)展帶動(dòng)著其他經(jīng)濟(jì)部門一同發(fā)展。目前，該行業(yè)依舊在高速發(fā)展期，已成為支撐國家經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長的嶄新動(dòng)力。房地產(chǎn)行業(yè)在所有行業(yè)中是最具特點(diǎn)的資金高度密集型企業(yè)，與此同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)融資金額在國家金融整體系統(tǒng)中占比也不小，可以說，如果沒有足夠的資金來源，那么房地產(chǎn)業(yè)就無法正常健康發(fā)展，因此如何既正確又迅速地解決房地產(chǎn)行業(yè)的融資問題，是關(guān)乎其是否能夠持續(xù)健康發(fā)展下去的關(guān)鍵性問題。把房地產(chǎn)行業(yè)之中的領(lǐng)軍企業(yè)萬科企業(yè)作為案例研究的對象，通過查閱不同文獻(xiàn)研究資料，經(jīng)過反復(fù)調(diào)查研究和取證，分析該企業(yè)歷年來不同的融資策略，指出了萬科地產(chǎn)融資中的不足之處：對銀行貸款融資方式過度依賴、合作開發(fā)模式存在隱患、籌資結(jié)構(gòu)不合理、企業(yè)本身受到很多因素制約。由此本文也提出了拓寬融資渠道、加強(qiáng)企業(yè)營運(yùn)能力、改善籌資結(jié)構(gòu)、國家完善相關(guān)政策的解決措施，以此幫助萬科企業(yè)更好的發(fā)展，也希望以萬科為例可以適當(dāng)緩解當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難的現(xiàn)狀，進(jìn)而促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)和我國宏觀經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)行業(yè)；萬科地產(chǎn)；融資方式目錄目錄 III引言 1一、企業(yè)融資概述 2（一）企業(yè)融資含義 2（二）企業(yè)融資結(jié)構(gòu) 2（三）企業(yè)融資相關(guān)理論 2二、萬科地產(chǎn)主要融資方式概況 4（一）銀行貸款 4（二）股權(quán)融資 4（三）合作開發(fā) 5（四）境外融資 6三、萬科地產(chǎn)融資方式不足 7（一）對銀行貸款融資方式過度依賴 7（二）合作開發(fā)模式存在隱患 7（三）籌資結(jié)構(gòu)不合理 8（四）企業(yè)本身受到很多因素制約 8四、對萬科地產(chǎn)融資方式不足的解決建議 8（一）拓寬融資渠道 8（二）加強(qiáng)企業(yè)營運(yùn)能力 9（三）改善籌資結(jié)構(gòu) 9（四）國家完善相關(guān)政策 10結(jié)論 11注釋 12參考文獻(xiàn) 13引言1980年起，我國國民經(jīng)濟(jì)開始迅猛發(fā)展。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，導(dǎo)致我國城市進(jìn)程不斷加快并且我國重要行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)，也隨之迅猛成長與興盛。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有需求資金的數(shù)量較大和資金變現(xiàn)的周期較長2個(gè)特征。因此，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)是企業(yè)不斷籌集到所需的資金。但是目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀有些悲觀，在某些方面存在著比較嚴(yán)重的問題，融資渠道并非多元化而是十分單一，大多數(shù)房企仍然僅依靠銀行系統(tǒng)的信貸這一條渠道來滿足可供自身發(fā)展的金融資金需求。這不但會(huì)使整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的操作風(fēng)險(xiǎn)和市場經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)由銀行自身承受，同時(shí)也極大地提高了國家整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的不穩(wěn)定性。近年來，房地產(chǎn)公司籌集資金的難度不斷加大，再加上政府出臺多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資困難不斷加大，房地產(chǎn)公司由于資金短缺而承受著巨大的壓力。目前，如何制定高效合理的融資策略、如何充分運(yùn)用多元化渠道籌集資金，是打開我國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式不足之門的關(guān)鍵鑰匙。萬科公司，相當(dāng)于是中國房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者。1988年萬科把握政策進(jìn)行股份制改革,逐步確定其核心業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù),逐漸轉(zhuǎn)讓或放棄其他業(yè)務(wù)，經(jīng)過幾年的努力，其在中國很快就成為房地產(chǎn)企業(yè)的典范，在全國超過30000家房地產(chǎn)開發(fā)公司中，找不到第二家公司與萬科匹敵，萬科在過去階段，面對不同階段的國家政策和不同時(shí)期的融資問題，制定不同的融資策略，同時(shí)發(fā)展自身實(shí)力，逐漸籌集到更多的供企業(yè)持續(xù)發(fā)展的資金，為其他企業(yè)提供了十分珍貴的經(jīng)驗(yàn)。因此探討萬科經(jīng)濟(jì)增長的過程中不同的融資渠道和融資分析方法，尋找其融資方式的不足，對其不足提出建議，這對萬科和整個(gè)中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都將有很好的啟示和借鑒作用。一、企業(yè)融資概述（一）企業(yè)融資含義企業(yè)融資，簡而言之，也就是資金之間的流動(dòng)和融通。是指企業(yè)為籌集資金的主體，使企業(yè)以及企業(yè)內(nèi)部資金供求之間的各種聯(lián)系從失衡到平衡的過程。每當(dāng)企業(yè)中資金緊缺的時(shí)候，企業(yè)通過經(jīng)營決策和必要的融資手段，盡可能地付出最小的代價(jià)，盡可能地避開風(fēng)險(xiǎn)，去籌集到所需要的資金。企業(yè)融資以企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營戰(zhàn)略、生產(chǎn)發(fā)展實(shí)際為起點(diǎn)，企業(yè)管理者通過制定科學(xué)的融資決策并尋找合適的融資渠道,以此來獲得企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所需的資金。（二）企業(yè)融資結(jié)構(gòu)融資結(jié)構(gòu)的含義是以不同方式籌得的資金在所有融資中的占比。房地產(chǎn)行業(yè)根據(jù)籌資對象的性質(zhì)特點(diǎn)將融資結(jié)構(gòu)分為內(nèi)源融資和外源融資，這是依據(jù)籌資對象的性質(zhì)特點(diǎn)來劃分的。內(nèi)源融資是向企業(yè)自身融資,其自主性高。成本和風(fēng)險(xiǎn)都較低，應(yīng)當(dāng)首先考慮。外源融資是向外部實(shí)體融資,包括發(fā)行股票債券、向銀行貸款和其他形式。其特點(diǎn)是可以籌集到的資金數(shù)額較大，但與此同時(shí)弊端是風(fēng)險(xiǎn)和成本也高一些。融資結(jié)構(gòu)又可以按照不同融資途徑來劃分，分為直接融資和間接融資。直接融資就是沒有額外金融中介，企業(yè)直接融資，例如企業(yè)發(fā)行股票債券融資。間接融資是有中介作為橋梁，使企業(yè)進(jìn)行融資，銀行貸款使是其典型代表。（三）企業(yè)融資相關(guān)理論平衡理論：理論認(rèn)為，企業(yè)應(yīng)該在融資帶來的收益和金融危機(jī)之間取得平衡。企業(yè)最佳融資結(jié)構(gòu)的平衡點(diǎn)是在這兩點(diǎn)大致相等時(shí)，公司可以在這一平衡點(diǎn)處實(shí)現(xiàn)最大收益王宇晴.基于生命周期理論的房地產(chǎn)企業(yè)融資策略研究[D].吉林財(cái)經(jīng)大學(xué),2019.。權(quán)衡理論強(qiáng)調(diào)，在籌集資金時(shí)，需要注意利潤和風(fēng)險(xiǎn)之間的平衡。公司的融資規(guī)模和成本必須與其預(yù)期回報(bào)相匹配，債務(wù)比率越高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越高，因此企業(yè)不能忽略債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而盲目進(jìn)行債務(wù)融資。王宇晴.基于生命周期理論的房地產(chǎn)企業(yè)融資策略研究[D].吉林財(cái)經(jīng)大學(xué),2019.企業(yè)生命周期理論：《企業(yè)生命周期》一書由外國管理學(xué)家伊查克?愛迪斯創(chuàng)作，他指出：企業(yè)的發(fā)展可分為10個(gè)不相同的周期。他認(rèn)為，這與人的成長過程是相似的。美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家Haire于1959年提出企業(yè)有很明顯的周期性現(xiàn)象，像有機(jī)體一樣，他將其周期概括為：出生期、成長期、成熟期、衰退期Haire,M.BiologcalModelsandEmpiricalHistoryoftheGrowthofOrganizations:ModernHaire,M.BiologcalModelsandEmpiricalHistoryoftheGrowthofOrganizations:ModernOrganizationalTheory[M].NewYork:JohnWileyandSons,1959.表1.房地產(chǎn)企業(yè)不同生命周期的特點(diǎn)和融資策略的選擇不同生命周期初創(chuàng)期發(fā)展期成熟期衰退期房企所面臨的境況風(fēng)險(xiǎn)較大，前景模糊，上市準(zhǔn)備不充足，銀行借款較困難運(yùn)營能力加強(qiáng)，可以上市，銀行資信升高能力完善，資金比前期多，融資問題得到緩解業(yè)績衰退，融資不明朗，面臨破產(chǎn)等危機(jī)融資策略選擇內(nèi)源融資加風(fēng)險(xiǎn)投資資金股權(quán)融資加債務(wù)融資多元化融資，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)合理轉(zhuǎn)移資金，謹(jǐn)慎投入新產(chǎn)業(yè)優(yōu)序融資理論：該理論由美國金融學(xué)家邁爾斯與智利著名學(xué)者邁勒夫于1984年提出。該題論認(rèn)為，當(dāng)一個(gè)公司為一個(gè)新項(xiàng)目籌集資金時(shí)，它會(huì)按企業(yè)內(nèi)貨幣融資、債券籌資、股權(quán)集資的方式先后進(jìn)行考慮。因?yàn)閮?nèi)源融資的所耗成本是最低的，而且融資速度最快。債券融資特點(diǎn)是企業(yè)償還本金和利息的壓力較大，但是債權(quán)人方面的風(fēng)險(xiǎn)與股東方面的風(fēng)險(xiǎn)相比是較低的，也就是說，債券集資與對外股權(quán)籌資相比較來說，前者的成本是偏小的，所以在債券融資和股權(quán)融資之間，企業(yè)一般會(huì)優(yōu)先選擇債券融資的方式。股權(quán)融資內(nèi)源融資債務(wù)融資股權(quán)融資內(nèi)源融資債務(wù)融資圖1.優(yōu)序融資理論融資方式示意圖二、萬科地產(chǎn)主要融資方式概況萬科地產(chǎn)于1984年5月份在廣東省深圳市成立，是國內(nèi)目前最大的專業(yè)性住宅開發(fā)公司之一。1988年12月，萬科企業(yè)股份制改組，改變主要經(jīng)營業(yè)務(wù)，向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面傾斜，之后在企業(yè)不斷努力下，很快順利上市，該企業(yè)通過長達(dá)20余年的拼搏，以令人吃驚的速度迅速發(fā)展，如今成為中國境內(nèi)最大的住宅開發(fā)性企業(yè)，是房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭及標(biāo)桿，萬科企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍很廣，涵蓋國內(nèi)珠三角、長三角、中西部地區(qū)等很多城市，年平均住宅的銷售數(shù)量超過60000套。其業(yè)務(wù)范圍及分公司設(shè)立分布于中國各地，而且還延伸至境外諸多國家，包括香港、舊金山、新加坡等，是中國僅此一家20多年未見虧損的地產(chǎn)類型企業(yè)，很具有研究價(jià)值。（一）銀行貸款目前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金大部分來源于債務(wù)市場，銀行貸款成為其主要融資渠道，萬科企業(yè)也是如此。萬科與銀行保持著很好的合作關(guān)系，同時(shí)因?yàn)槿f科自身的信用很好，使得萬科在很多銀行的信貸額度都很多,這是其改善現(xiàn)金流的主要來源。2009年，萬科同建行訂立雙方的合作協(xié)議，萬科企業(yè)因此擁有了建行提供的五百億信用額度；2013年，萬科以30億元人民幣的價(jià)格持有該銀行8％的股份，成為該行的最大股東。銀行的大力支持，不僅緩解了萬科的融資壓力，也為萬科積極探索其他融資渠道提供了良好的保證。目前,房企起初開發(fā)項(xiàng)目金額大多由外部資金組成，銀行就成為了房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的主要來源，萬科企業(yè)同樣如此。（二）股權(quán)融資萬科于1991年在深圳證券交易所上市。當(dāng)時(shí)，股票投資業(yè)務(wù)在中國股票市場才開始，于是，萬科隨之發(fā)行2836萬股A股，順利融資1.27億美元。1992年14大召開，我國逐步向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。在這種社會(huì)背景下，萬科借機(jī)及時(shí)上市，便有資格進(jìn)一步進(jìn)行股權(quán)融資。1993年，萬科接著又發(fā)行了4.5億港元的B股貸款。之后，萬科充分利用股權(quán)融資在1991年、1997年、1999年三次配股中共融資11.35億元，使資金緊缺得到緩解。在2006年，萬科以10.5美元的價(jià)格發(fā)行了4億股股票，八個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需的資金被成功籌到。次年，萬科以每股近32元的價(jià)格發(fā)行了3.17億股，這使萬科的資金超過100億美元。近年來，萬科也一直用發(fā)行股票等手法獲得更多融資，使得融資需求不斷得到滿足，這也成為萬科地產(chǎn)融資的主要方式之一。（三）合作開發(fā)近年來，并購和聯(lián)合開發(fā),是當(dāng)今時(shí)代企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的亮點(diǎn)和關(guān)鍵詞。合作開發(fā)是指具有土地使用權(quán)、開發(fā)資質(zhì)、建設(shè)資金等要素的企業(yè)共同合作開發(fā)項(xiàng)目，在此過程中，合作兩方享有合理分配收益的權(quán)利，但同時(shí)也需要共同承擔(dān)合作經(jīng)營帶來的風(fēng)險(xiǎn)。作為一家大型房地產(chǎn)公司，萬科深知并購和共同發(fā)展的優(yōu)點(diǎn)，通過與其他公司的合作逐步擴(kuò)大其融資渠道和經(jīng)營能力，并通過收購和并購逐步獲得大部分資金，這種融資方式不僅降低了土地使用成本，而且還大大降低了過度依賴資本市場融資帶來的風(fēng)險(xiǎn)。從下表可知，通過運(yùn)用這種融資模式萬科在2005年-2010年用接近113億元收購了131家公司。表2.萬科歷年收購數(shù)量及對價(jià)年份數(shù)量對價(jià)200513家--200622家23.8億200727家18.7億200818家30億200927家18億201024家22.19億注：根據(jù)萬科地產(chǎn)公司網(wǎng)站所發(fā)歷年信息總結(jié)得出。2012年萬科增加了78個(gè)新項(xiàng)目，其中46個(gè)是與其他公司合作開發(fā)的項(xiàng)目。例如，廣州科學(xué)城的項(xiàng)目，就是萬科與鵬利企業(yè)聯(lián)合開發(fā)的。聯(lián)合開發(fā)的模式可以幫助萬科地產(chǎn)推動(dòng)更多的項(xiàng)目的發(fā)展，合理計(jì)劃好時(shí)間與資金的使用，并逐步吸引更多的買家，與此同時(shí)還降低了單個(gè)市場變化的波動(dòng)性，更加有效的分散了企業(yè)融資的風(fēng)險(xiǎn)。此外不少與其合作的公司用萬科的品牌、由萬科管理，這在本質(zhì)上相當(dāng)于萬科的管理理念向外界輸出，對萬科企業(yè)來說十分有利。我在網(wǎng)絡(luò)上搜索了萬科房地產(chǎn)公司2010年的財(cái)務(wù)報(bào)表，發(fā)現(xiàn)該年萬科企業(yè)約80％的房地產(chǎn)項(xiàng)目是和其他公司開發(fā)和合作的，這些項(xiàng)目的銷售額在萬科概念總銷售額中占比75％之高。2010年，萬科在全國房地產(chǎn)市場中的住房市場份額比2009年增長了0.62％，總計(jì)達(dá)到2.06個(gè)百分點(diǎn)。從以上數(shù)據(jù)可以得出，聯(lián)合開發(fā)融資模式的應(yīng)用使萬科的市場份額和經(jīng)濟(jì)效益得到很大的提升。通過戰(zhàn)略合作獲得土地儲(chǔ)備，特別是在房地產(chǎn)資本鏈相對緊密的情況下，為以后的資本儲(chǔ)備業(yè)務(wù)提供多樣化的融資渠道，對合作雙方來說是互惠互利的。同時(shí)萬科公司用合作開發(fā)的方式獲得了約50%的新增土地儲(chǔ)備，這樣對本集團(tuán)的現(xiàn)金流量有很大的積極影響。（四）境外融資由于國內(nèi)的政策緊縮和相關(guān)部門嚴(yán)格的監(jiān)管，萬科在國內(nèi)的籌資備受打擊。高昂的國內(nèi)資金成本決定了國外資金來源的豐富，為了擴(kuò)大市場并籌集更多資金，萬科管理層認(rèn)為當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)政策很難達(dá)到融資需要，所以萬科將融資目標(biāo)移到境外。此外，萬科的良好聲譽(yù)和良好信譽(yù)，使得其可以在美國、加拿大和其他很多地區(qū)籌集資金，極大地?cái)U(kuò)展了其融資渠道。穆迪、標(biāo)準(zhǔn)普爾和惠普是世界排名前三的評級機(jī)構(gòu)，它們都給予了萬科地產(chǎn)長期企業(yè)信用等級，這無疑有利于萬科集團(tuán)尋求海外融資。萬科起初最先獲得了華潤的支持，2000年華潤成為了萬科最大股東，華潤在香港的地位很高，由此幫助萬科進(jìn)入香港、新加坡等國際資本市場。三年后，其又借香港子公司的手增發(fā)三筆債券，一共融資達(dá)近76億元之多。不久后，萬科首次成功發(fā)行境外債券，共融資8億美元。2015年萬科又在美國紐約增設(shè)了三個(gè)新的項(xiàng)目，即紐約西42街130號項(xiàng)目、布魯克林四大道275號項(xiàng)目、布魯克林Nevins10項(xiàng)目，同時(shí)在香港地區(qū)開發(fā)屯門項(xiàng)目，又運(yùn)用合作模式第一次踏入英國市場，參與倫敦TheStage項(xiàng)目和Soya項(xiàng)目季曉緋.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式研究[D].青島科技大學(xué),2017.。通過這些項(xiàng)目，萬科已成功通過境外融資渠道籌集到資金。它不僅為萬科提供了更加充足的資金，而且還擴(kuò)大了其業(yè)務(wù)范圍、挺高了信譽(yù)程度，使萬科的國內(nèi)和國際地位得到一定提升。季曉緋.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式研究[D].青島科技大學(xué),2017.三、萬科地產(chǎn)融資方式不足（一）對銀行貸款融資方式過度依賴如今,房產(chǎn)市場的開發(fā)資金很大程度上都來自外部間接融資,銀行隨之是房企融資的主方式。目前據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)得出，我國房產(chǎn)行業(yè)有約七成的開發(fā)以及購地款項(xiàng)都由企業(yè)向銀行貸款獲得，與美國相同行業(yè)相比較，銀行貸款融資在美國房地產(chǎn)行業(yè)融資來源中占比不足15個(gè)百分點(diǎn),可以從中看出中國房地產(chǎn)公司對銀行貸款融資策略的依賴很大，這是目前我國房地產(chǎn)業(yè)整體的融資問題之一。萬科地產(chǎn)和其他房地產(chǎn)企業(yè)主要通過銀行貸款模式取得融資資金，并且近年來萬科向銀行貸款的數(shù)額也有上升。但如果企業(yè)僅使用銀行貸款方式進(jìn)行借貸資金，伴隨著近期國家相關(guān)政策收緊，那么將受到國家政策的很大影響，企業(yè)將更難融資。而且公司借貸就需要企業(yè)支付提高高利率和高抵押品，這會(huì)導(dǎo)致程序復(fù)雜、借款周期也會(huì)隨之變長。此種模式下，萬科集團(tuán)選擇了用建筑物抵押銀行貸款，這給萬科集團(tuán)帶來了經(jīng)營上的很大風(fēng)險(xiǎn)和貸款上的巨大壓力，同時(shí)若當(dāng)房價(jià)下跌時(shí)，銀行作為債權(quán)人就一時(shí)間很難快速收回向企業(yè)借出的本金和利息，因此自身來承擔(dān)該風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。所以萬科及我國房地產(chǎn)業(yè)其他公司過度依賴銀行貸款模式來籌集資金所帶來的問題十分嚴(yán)重，需要相應(yīng)地加以改變。（二）合作開發(fā)模式存在隱患盡管此模式可以使企業(yè)用最簡便方式獲得多的資金資源，但同時(shí)該模式中也有一些問題，其一是市場中企業(yè)良莠不齊，我們很難確認(rèn)另一方合作對象的實(shí)際情況，這在無形中使得萬科的投資風(fēng)險(xiǎn)增加。例如，2011年和2012年萬科地產(chǎn)合作開發(fā)的香河項(xiàng)目和五龍山項(xiàng)目，使萬科合作開發(fā)模式的潛在風(fēng)險(xiǎn)暴露出來。其二該模式對合作企業(yè)的資質(zhì)、信用等有很高的要求，但是目前市場環(huán)境下企業(yè)的資質(zhì)、信用等參差不齊，萬科地產(chǎn)有時(shí)無法及時(shí)尋找到目標(biāo)合作企業(yè)的不足之處，或者對目標(biāo)企業(yè)的審核不夠，所以在該模式下，存在著諸多不利因素。所以可以得出，怎樣將合作開發(fā)模式隨之帶來的長處和弊端平衡好，同時(shí)有效地規(guī)避可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，是萬科企業(yè)目前急需解決的問題之一。（三）籌資結(jié)構(gòu)不合理依照優(yōu)序融資理論所言，內(nèi)部融資應(yīng)是企業(yè)的融資資金的首選來源，因?yàn)楹推渌谫Y方式相對比來看，內(nèi)源融資成本和風(fēng)險(xiǎn)都相對較低。然后應(yīng)該是債務(wù)融資，其可以利用獨(dú)特的優(yōu)勢來反映財(cái)務(wù)杠桿。最后是股權(quán)融資方式。萬科在選擇融資方式的方面仍然有些問題。與其他房地產(chǎn)公司一樣，公開發(fā)行股票和銀行貸款以獲得資金仍然是上市房地產(chǎn)公司取得資金的主要方式。萬科地產(chǎn)專注于外部和直接融資，并未打破這一限制。這是萬科和我國其他公司都需要解決的問題。萬科目前正在采用一種比較間接的融資方式。間接融資方式中，銀行貸款由穩(wěn)定性較低、市場風(fēng)險(xiǎn)較高的問題，這也同時(shí)延遲了公司債券的增發(fā)，并且也缺乏其他的融資方式。大部分間接融資也引起房企的發(fā)展不平穩(wěn)，降低企業(yè)對市場風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對能力，也就并沒有增加集團(tuán)公司的價(jià)值。（四）企業(yè)本身受到很多因素制約目前發(fā)展中國家加速增長，企業(yè)能在籌集資金方面獲得機(jī)會(huì)，但某些瓶頸會(huì)影響公司的營運(yùn)能力和籌資能力的發(fā)展。萬科等房地產(chǎn)企業(yè)的融資道路受到缺乏管理技能、設(shè)備和技術(shù)等許多因素的影響，在公司融資方式?jīng)Q策與管理方面還存在著不足之處，雖然企業(yè)一直在努力吸引和招納高質(zhì)量的人力資源，但是在這方面還是存在著不足之處，而且管理方面的人力資源在整個(gè)人才市場和經(jīng)濟(jì)市場上都普遍性的不足，這對萬科地產(chǎn)來說也有很大的負(fù)面影響。另一方面，目前國家對于企業(yè)融資方面的相關(guān)政策還有些欠缺，同時(shí)銀行貸款對于企業(yè)融資方面的政策不斷縮緊，國家在大環(huán)境下沒有給予宏觀指導(dǎo)，僅憑企業(yè)自身進(jìn)行融資，融資難的問題不斷加大。四、對萬科地產(chǎn)融資方式不足的解決建議（一）拓寬融資渠道在房地產(chǎn)融資的社會(huì)大環(huán)境下，房企需要尋找元化融資渠道，建立健全合理高效的融資體系。最近幾年，銀行貸款相關(guān)政策緊縮，放款審核越來越嚴(yán)格，放款額度越來越縮減。房地產(chǎn)開發(fā)資金受到限制，許多房地產(chǎn)公司的發(fā)展也受到限制。如果某些房地產(chǎn)企業(yè)對銀行借款融資模式依賴過于嚴(yán)重，在加劇企業(yè)的財(cái)務(wù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，還造成銀行系統(tǒng)的金融放貸風(fēng)險(xiǎn)上升，這無疑會(huì)對企業(yè)、銀行乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)市場的可持續(xù)發(fā)展都有不利影響。綜上所述，通過查閱萬科地產(chǎn)歷練年報(bào)可知，其對銀行貸款融資方式較為依賴，長遠(yuǎn)來看，負(fù)債率處于上漲趨勢，同時(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)增加，因此隨之銀行的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)增加。對萬科公司長期發(fā)展十分不利。改變這種狀況的最有效的方法是積極地將改革委托給房地產(chǎn)公司本身。因此，萬科房地產(chǎn)需要逐步消除對銀行信貸的依賴，實(shí)施多元化融資策略，并開拓各種創(chuàng)新的融資方式和渠道。（二）加強(qiáng)企業(yè)營運(yùn)能力大部分企業(yè)融資難都是因?yàn)楸旧韺?shí)力不足引起的。所以，公司要從以下幾個(gè)角度重新審視自身從而增強(qiáng)自身的能力。首先，通過企業(yè)管理人員建立良好的財(cái)務(wù)意識，提升自身的財(cái)務(wù)水平，加強(qiáng)企業(yè)日常的財(cái)務(wù)管理，那么就能在一定程度上提升企業(yè)的財(cái)務(wù)水平和實(shí)力，也會(huì)提高企業(yè)的價(jià)值，信用等級水平也會(huì)隨之得到提升。其次，積極創(chuàng)新。企業(yè)的控制權(quán)大多在管理者手中，管理人員應(yīng)該盡可能多的創(chuàng)新并且優(yōu)化企業(yè)的產(chǎn)品去占領(lǐng)市場份額，提升企業(yè)利潤，以避免籌資失敗而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。最后，企業(yè)應(yīng)該積極發(fā)展內(nèi)部人才。公司想要更好的發(fā)展，永遠(yuǎn)都離不開人才，人才貢獻(xiàn)智慧，為公司的出謀劃策，進(jìn)而為公司的良好發(fā)展提供更多保證，優(yōu)質(zhì)人才是社會(huì)的精英和骨干。所以，在國家宏觀調(diào)控相對不穩(wěn)定的當(dāng)前形勢下，萬科應(yīng)該提高管理人員的能力，積極創(chuàng)新，廣納人才，推動(dòng)融資方案趨于合理。同時(shí)，萬科必須保證其業(yè)績穩(wěn)定增長，增加其內(nèi)源融資的比例，并將風(fēng)險(xiǎn)降到最低。另一方面，房企中不同的合作開發(fā)項(xiàng)目以及在同一合作開發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)中也需要對合作開發(fā)的對象進(jìn)行考察，對合作對象的資質(zhì)、信譽(yù)進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，確認(rèn)其資質(zhì)及合作的安全性。（三）改善籌資結(jié)構(gòu)萬科企業(yè)的籌資結(jié)構(gòu)不是十分合理，側(cè)重于外源融資和間接融資。房地產(chǎn)公司在制定融資決策以形成合理的融資結(jié)構(gòu)時(shí)需要關(guān)注融資成本。在此，我認(rèn)為通過結(jié)合目前經(jīng)濟(jì)市場環(huán)境因素和政策因素等的綜合考慮，萬科集團(tuán)在其今后的融資策略中可以稍微減少債券融資和銀行貸款融資的占比，增加內(nèi)部融資和直接融資等其他融資方式的使用，盡量最大限度的平衡好各種籌資模式的占比，進(jìn)而形成最佳融資方式的合理組合，以最低的成本和最低的風(fēng)險(xiǎn)來獲取最多的企業(yè)所需的資金。萬科地產(chǎn)在未來的融資進(jìn)程中，內(nèi)源融資和直接融資的比例應(yīng)該適當(dāng)增加。相比于外源性融資，內(nèi)源性融資對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績有很高的要求，房地產(chǎn)公司本身的資金積累應(yīng)該足以支撐其內(nèi)部房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的要求。因此，房企不能再忽略融資活動(dòng)給企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)再去盲目的尋求資金。在房地產(chǎn)公司彼此之間激烈競爭的前提下，只有結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展需求，建立起合理的融資模式才可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供巨大的發(fā)展空間，在公司內(nèi)源融資過程中，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部管理，加強(qiáng)企業(yè)股東監(jiān)管機(jī)制，以保護(hù)股東自身的權(quán)益，減少企業(yè)對外源融資的依賴。與此同時(shí)，我們需要減少對銀行和其他金融機(jī)構(gòu)間接融資方式的依賴，獲得更多的直接融資，以此使企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)走向平衡和合理。（四）國家完善相關(guān)政策為了使公司籌集到足夠的資金，沒有相關(guān)的國家政策的支持是無法完成的。不完善的法律法規(guī)是我國房地產(chǎn)公司無法增加融資的主要原因之一。正確的政策支持在促進(jìn)公司融資發(fā)展的方面起著重要作用，政府需要在維持經(jīng)濟(jì)市場公平的同時(shí)，改善其相應(yīng)的融資系統(tǒng)和市場規(guī)則。完善的房地產(chǎn)融資政策法規(guī)不僅能夠幫助房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)多元化的融資，而且還可以整個(gè)行業(yè)的融資過程進(jìn)行監(jiān)控。各個(gè)國家的政府必須在國家宏觀經(jīng)濟(jì)總體水平上指定總體計(jì)劃，同時(shí)在各個(gè)方面為房地產(chǎn)行業(yè)提供政策導(dǎo)向和政策支持。因此國家很有必要制定出合理的產(chǎn)業(yè)和金融融資政策，以應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)融資模式和渠道的多元化改革，并利用法律法規(guī)和政治政策來監(jiān)督改革過程。所以，如果沒有相匹配的制度和相搭配的配套措施的話，房地產(chǎn)融資健康發(fā)展也就十分困難。綜上可見，在房地產(chǎn)行業(yè)籌集資金的過程中，政府應(yīng)該及時(shí)進(jìn)行宏觀調(diào)控，出臺一系列相應(yīng)的房地產(chǎn)融資改革措施，解決房地產(chǎn)企業(yè)融資難、融資渠道狹窄的問題，使其及時(shí)跟上企業(yè)融資和當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步，以保證房地產(chǎn)行業(yè)融資的平穩(wěn)發(fā)展運(yùn)行。結(jié)論房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展如何與國家經(jīng)濟(jì)能否持續(xù)健康發(fā)展息息相關(guān)。房地產(chǎn)公司需要采用最合理的融資模式結(jié)構(gòu)，以改善其運(yùn)營機(jī)制和盈利能力。對于房企來說，融資是很關(guān)鍵的部分。本文通過這段時(shí)間對國內(nèi)外的相關(guān)文獻(xiàn)資料的研究，詳細(xì)地學(xué)習(xí)了解到了企業(yè)融資的相關(guān)理論和近年來萬科地產(chǎn)籌集資金的主要方式后，認(rèn)為萬科地產(chǎn)融資方式有些不足，分別是：對銀行貸款融資方式十分依靠、合作開發(fā)模式存在隱患、籌資結(jié)構(gòu)不合理、企業(yè)本身受到很多因素制約，也給出了以下幾點(diǎn)措施：拓寬融資渠道、加強(qiáng)企業(yè)營運(yùn)能力、改善籌資結(jié)構(gòu)、國家完善相關(guān)政策，希望可以使萬科地產(chǎn)融資方式更加完善。萬科同時(shí)也對全部房地產(chǎn)行業(yè)有很大的參考作用。我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在的籌資策略，也存在著與萬科地產(chǎn)相類似的融資問題，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)不同的公司有不同的情況，它們的資金獲取能力、資金分配能力、對成本和風(fēng)險(xiǎn)的可承擔(dān)情況均不同，因此它們選擇的融資模式結(jié)構(gòu)也具有彼此不同的特征。公司結(jié)合自身規(guī)模、信貸等條件，在整體全面的考慮融資的風(fēng)險(xiǎn)、成本、規(guī)模等因素后，應(yīng)選擇合適的融資模式組合渠道，不斷改進(jìn)與平衡企業(yè)自身的融資結(jié)構(gòu)，并且發(fā)展多個(gè)渠道的融資方式，不斷促進(jìn)企業(yè)自身發(fā)展與建設(shè)，加強(qiáng)企業(yè)營運(yùn)能力，從而降低融資成本及風(fēng)險(xiǎn)。萬科企業(yè)乃至整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都需要盡可能地優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大渠道，盡可能使風(fēng)險(xiǎn)和成本下降，加強(qiáng)企業(yè)自身對融資風(fēng)險(xiǎn)的抵抗；同時(shí)，政府也要完善相關(guān)政策法規(guī)以實(shí)施適當(dāng)?shù)墓上⒑椭С终撸閲曳科笫袌鋈谫Y提供更好的金融系統(tǒng)和融資保護(hù)。注釋①王宇晴.基于生命周期理論的房地產(chǎn)企業(yè)融資策略研究[D].吉林財(cái)經(jīng)大學(xué),2019.②Haire,M.BiologcalModelsandEmpiricalHistoryoftheGrowthofOrganizations:ModernOrganizationalTheory[M].NewYork:JohnWileyandSons,1959.③季曉緋.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式研究[D].青島科技大學(xué),2017.參考文獻(xiàn)[1]何文靜.公司金融[M].南京大學(xué)出版社:201909