社區(qū)民情走訪調(diào)研報(bào)告

社區(qū)民情走訪調(diào)研報(bào)告社區(qū)民情走訪調(diào)研報(bào)告

加強(qiáng)規(guī)范引導(dǎo)破解臨街店面租金的“囚徒困境”

--社區(qū)民情走訪>調(diào)研報(bào)告

市委辦社區(qū)民情調(diào)研小組

根據(jù)全市黨的>群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)安排，市委辦組織調(diào)研小組到聯(lián)系的丹溪社區(qū)開(kāi)展民情調(diào)研。在走訪社區(qū)臨街店面過(guò)程中，經(jīng)營(yíng)戶反映去年以來(lái)客流量不斷減少，而房租不降反升，幾乎難以承受，而房東堅(jiān)持房租只漲不跌。調(diào)研小組又走訪了商貿(mào)區(qū)、化工路一些店面，發(fā)現(xiàn)這一現(xiàn)象較為普遍。經(jīng)營(yíng)戶與房東之間就租金問(wèn)題形成了一個(gè)無(wú)奈的“囚徒困境”（兩個(gè)被捕囚徒之間的一種特殊博弈，說(shuō)明個(gè)人理性有時(shí)能導(dǎo)致集體的非理性），若長(zhǎng)期得不到破解，勢(shì)必影響我市商貿(mào)業(yè)的持續(xù)繁榮。

一、轉(zhuǎn)型升級(jí)時(shí)期客流量減少凸顯，租金壓力加劇

經(jīng)營(yíng)戶反映，20xx年下半年客流量明顯減少，同樣的店面、經(jīng)營(yíng)模式、商品價(jià)格，銷售額大約減少了一成，而店面租金卻普遍上漲了7%-10%，經(jīng)營(yíng)壓力急劇加大。對(duì)于一般零售經(jīng)營(yíng)戶而言，經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)與租金比為1.5：1時(shí)，能感覺(jué)心理平衡；如果1-1.2：1感覺(jué)是在為房東打工；若凈收入還低于房租，則認(rèn)為缺乏發(fā)展?jié)摿?；如果?.5：1，則大多數(shù)經(jīng)營(yíng)戶都會(huì)選擇離開(kāi)。以社區(qū)水果店為例，2間店面年租金7萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)毛利20-25%。20xx年銷售額80多萬(wàn)元，20xx年只有70萬(wàn)元，除去日常經(jīng)營(yíng)開(kāi)支、房租，凈利潤(rùn)只有7.5萬(wàn)元。而經(jīng)營(yíng)戶在續(xù)簽合同時(shí)提出要減少房租，普遍遭到了房東拒絕。

客流量減少的根本原因，在于我市正處于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的特殊時(shí)期，隨著低產(chǎn)值落后產(chǎn)能的逐步淘汰、企業(yè)技術(shù)改造升級(jí)和生活成本不斷上升，一大批低技能、低學(xué)歷、低收入的外來(lái)建設(shè)者轉(zhuǎn)移到其他地方（20xx年義烏流動(dòng)人口同比下降約4.6萬(wàn)人，減幅

3.34%。流動(dòng)人口中從事生產(chǎn)制造加工行業(yè)的68萬(wàn)人，占51.22%，較20xx年減少了11.8萬(wàn)人）。當(dāng)然，隨著新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也有新的外來(lái)建設(shè)者涌入義烏，帶來(lái)新的商機(jī)（流動(dòng)人口中自主創(chuàng)業(yè)、自謀職業(yè)的38.4萬(wàn)人，占28.9%，較20xx年增加8萬(wàn)人，增幅26.34%。大專及以上學(xué)歷增加了1萬(wàn)多人，上升了0.91個(gè)百分點(diǎn)）。改變，需要成本和時(shí)間。如果房東不能根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)進(jìn)行調(diào)整，一廂情愿要求保持甚至提高租金，最終經(jīng)營(yíng)戶只得用腳投票，選擇離開(kāi)義烏。逐步的更新?lián)Q代一旦演變成短時(shí)期內(nèi)的集體“逃離”，勢(shì)必對(duì)我市的店面商鋪造成雪崩式的沖擊，這對(duì)于一個(gè)商貿(mào)城市而言將會(huì)是沉重的打擊。

二、房東不愿意調(diào)整租金主要有三方面原因

經(jīng)營(yíng)戶與房東是個(gè)利益共同體，合則兩利，分則兩傷。店鋪?zhàn)饨鸨臼墙?jīng)營(yíng)戶與房東雙方博弈的結(jié)果，由市場(chǎng)決定。但在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、市場(chǎng)急劇變化時(shí)期，如果雙方不能很好應(yīng)對(duì)這種變化，一昧堅(jiān)持既得利益不肯做出一點(diǎn)讓步，最終會(huì)使雙方陷入“囚徒困境”導(dǎo)致兩敗俱傷。房東不愿讓步原因有：

第一類是盲目樂(lè)觀，不能察覺(jué)發(fā)展形勢(shì)的變化。隨著房東經(jīng)濟(jì)的興盛，大多數(shù)房東的>幸福指數(shù)很高，群眾開(kāi)玩笑稱，男房東天天旅游、麻將、KTV，女房東則是購(gòu)物、美容、看韓劇。心無(wú)壓力，生活固然滋潤(rùn)，卻會(huì)逐漸跟不上經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展節(jié)奏。一個(gè)有趣的對(duì)比：經(jīng)營(yíng)戶每天起早摸黑，辛勞異常，但大都精神抖擻，也經(jīng)常關(guān)注財(cái)經(jīng)類新聞；而很多房東雖然生活安逸，卻大都精神不振，少了一股精氣神。一個(gè)小房東稱，他圈子里的朋友一年不看新聞聯(lián)播、義烏新聞的是普遍現(xiàn)象。很多房東總是認(rèn)為“房租從來(lái)都是只有漲沒(méi)有跌的，店鋪從來(lái)不用擔(dān)心租不出去”。

第二類是怕冒風(fēng)險(xiǎn)，過(guò)于注重眼前收益。

去年的“雞毛換糖”再出發(fā)解放思想大討論，對(duì)房東經(jīng)濟(jì)過(guò)分繁榮的弊端進(jìn)行了深入剖析，也讓一些房東意識(shí)到如果沒(méi)有產(chǎn)業(yè)的支撐，沒(méi)有城市承載力、競(jìng)爭(zhēng)力的提升，房東經(jīng)濟(jì)是不可持續(xù)的。一些房東盡管也認(rèn)識(shí)到只有主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)的變化，通過(guò)降低房租、為經(jīng)營(yíng)戶提供增值服務(wù)，才能實(shí)現(xiàn)雙贏，但真正要進(jìn)行調(diào)價(jià)，又放不下眼前收益。有房東就表示，“將來(lái)的事說(shuō)不準(zhǔn)，即便降了房租也未必有利，還不如現(xiàn)在多收一點(diǎn)是一點(diǎn)”。

第三類是畏首畏尾，不愿積極改變。

調(diào)研中有房東表示，自己怕當(dāng)領(lǐng)頭羊，如果其他店鋪?zhàn)饨饹](méi)有下調(diào)，自己下降了很可能會(huì)帶動(dòng)周邊店鋪的整體下降，房東稱“那可是要被邊上的人罵死的”。于是，經(jīng)營(yíng)戶和房東都只能苦苦支撐，等待新的轉(zhuǎn)機(jī)或是市場(chǎng)最終的“判決”。

三、加強(qiáng)監(jiān)管引導(dǎo)，努力構(gòu)建和諧共贏局面

借鑒經(jīng)濟(jì)學(xué)思維，破解“囚徒困境”當(dāng)在機(jī)制引導(dǎo)、增進(jìn)溝通理解、營(yíng)造“友善”氛圍等方面著手，促進(jìn)雙方達(dá)成共識(shí)，建立相對(duì)穩(wěn)固的利益共同體。

1.通過(guò)加強(qiáng)市場(chǎng)秩序監(jiān)管樹(shù)立遵守規(guī)則的社會(huì)導(dǎo)向。當(dāng)前店面經(jīng)營(yíng)戶對(duì)房東意見(jiàn)較大的是不顧合同隨意漲價(jià)。如一經(jīng)營(yíng)戶反映，20xx年在化工路租了一間36平方米的店面，當(dāng)時(shí)合同約定連租3年，年租金13萬(wàn)元，每年上浮8-10%，到20xx年房?jī)r(jià)漲到22萬(wàn)元。換個(gè)地方也是如此，只好每年換地方，又要重新裝修，由此造成時(shí)間、財(cái)務(wù)成本巨大損失。經(jīng)營(yíng)戶表示，很多房東認(rèn)為漲價(jià)天經(jīng)地義，想怎么漲就怎么漲，即便工商、法院介入也很難執(zhí)行到位。一旦發(fā)生糾紛，就算贏了官司生意也會(huì)大受影響。違反合同隨意漲價(jià)，不僅急劇加重經(jīng)營(yíng)戶負(fù)擔(dān)，還會(huì)讓他們覺(jué)得義烏秩序不佳、規(guī)范不夠，對(duì)義烏持續(xù)繁榮的信心大受打擊。建議從規(guī)范秩序樹(shù)立良好導(dǎo)向的角度，加強(qiáng)監(jiān)管，打造誠(chéng)信、公平、規(guī)范的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，切實(shí)維護(hù)經(jīng)營(yíng)戶的合法權(quán)益，增強(qiáng)外來(lái)創(chuàng)業(yè)者對(duì)義烏的信心。

2.創(chuàng)新宣傳方式更好凝聚創(chuàng)業(yè)共識(shí)。以往宣傳主要依靠電視、報(bào)紙等主流媒體，以正面宣傳引導(dǎo)為主。而現(xiàn)實(shí)中許多房東生活壓力小、收入高，再加上生活習(xí)慣、生活圈子影響，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展變化的敏感度不高。建議提高宣傳針對(duì)性，在內(nèi)容、形式和宣傳途徑方面有所創(chuàng)新。內(nèi)容上，盡量用通俗易懂、群眾能直觀感受的事例，如快餐店客流量、中低端手機(jī)銷售量、夜市攤位租金等方面的變化，以經(jīng)濟(jì)漫畫(huà)的形式讓群眾愿意

看、能看懂、看了有印象。更好發(fā)揮社區(qū)的宣傳作用，把宣傳內(nèi)容放到社區(qū)電梯間、樓道處以及公共娛樂(lè)場(chǎng)所等，讓更多房東有機(jī)會(huì)看到。宣傳途徑上，更加重視QQ、微信等新媒體作用，通過(guò)微信朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)一些外地或歷史上因創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新而成功，因自滿守成而衰敗的>故事傳奇，讓他們看了有興趣、有感觸。

發(fā)展實(shí)踐早已表明，無(wú)論是個(gè)人還是地方，一旦失去了拼搏進(jìn)取的創(chuàng)業(yè)精神，無(wú)論多么富有終究都會(huì)走向衰敗。歷史上湖（州）商的興衰就極具警醒意義（1876年前后湖商鼎盛時(shí)期，僅“四象八牛七十二金狗”財(cái)富就達(dá)8000萬(wàn)兩白銀，超過(guò)當(dāng)時(shí)清政府一年的財(cái)政收入。但富起來(lái)的湖商沒(méi)有抓住振興民族工業(yè)的機(jī)會(huì)，將大量的資金流向捐官賣爵、修園建樓等非經(jīng)營(yíng)性的領(lǐng)域，并以上海為中心的>房地產(chǎn)行業(yè)作為最大的>投資。如四象之一的劉墉家第四房就在上海出租房屋700多棟，房租收入達(dá)到每月5萬(wàn)銀元以上，按當(dāng)時(shí)購(gòu)買力計(jì)算約相當(dāng)于現(xiàn)在的350萬(wàn)元。到了20世紀(jì)20年代，隨著技術(shù)革新人造絲大量涌入市場(chǎng)，湖州七里絲簡(jiǎn)直沒(méi)有機(jī)會(huì)在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)。再加上第一次世界大戰(zhàn)前后，白銀匯率大幅波動(dòng)，對(duì)出口影響巨大，盛極一時(shí)的湖商幾乎是一夜之間走向沒(méi)落）。

3.增厚創(chuàng)業(yè)氛圍增強(qiáng)城市的吸引力親和力。與經(jīng)營(yíng)戶訪談中，一位來(lái)自潮州的陳姓經(jīng)營(yíng)戶有兩句話讓我們悚然動(dòng)容。一句是：“如果義烏經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好了，做生意的人看不到希望，就會(huì)選擇離開(kāi)，那時(shí)義烏就真成了底特律了”。另一句話是：“現(xiàn)在義烏的一些房東、富二代，上午10點(diǎn)前電話都打不通的，你們義烏既沒(méi)有海（不靠海）、又沒(méi)有田（空間小），如果再?zèng)]了吃苦拼搏的精神勁，以后靠誰(shuí)（什么）來(lái)發(fā)展？”這兩句話真是讓我們深受震撼。去年“雞毛換糖”再出發(fā)解放思想大討論，讓“新奶酪”、“中國(guó)的底特律”、“溫水煮青蛙”、“房東”等成了群眾口中的熱點(diǎn)詞匯，也讓外來(lái)創(chuàng)業(yè)者感受到義烏再出發(fā)的熱切愿望。他還表示在報(bào)紙上能看到很多外來(lái)者成功創(chuàng)業(yè)的事跡，讓他們覺(jué)得很暖心，也感受到義烏的開(kāi)放包容和對(duì)外來(lái)創(chuàng)業(yè)者的尊重。建議主流媒體