2024年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析及發(fā)展趨勢(shì)展望

下載后可任意編輯2024年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展現(xiàn)狀分析及進(jìn)展趨勢(shì)展望一、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展現(xiàn)狀分析2024年初開(kāi)始，房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下滑，庫(kù)存不斷攀升，銷售增長(zhǎng)出現(xiàn)疲態(tài)，土地出讓收入也開(kāi)始下滑，地方政府風(fēng)險(xiǎn)積累，房地產(chǎn)投資成為拖累固定資產(chǎn)投資乃至宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的痛點(diǎn)。在此背景下，政府出臺(tái)一系列刺激政策。2024年11月起央行連續(xù)六次降息，維持資金的寬松格局；2024年央行聯(lián)合多個(gè)部委出臺(tái)“330”新政，降低貸款首付比例，營(yíng)業(yè)稅改為滿二即免稅，隨后各地紛紛出臺(tái)配套政策；2024年11月10日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上，習(xí)近平首次表態(tài)要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)進(jìn)展。隨后中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，“去庫(kù)存”被定位為中國(guó)2024年的五個(gè)主要任務(wù)。多重政策疊加的效果不斷釋放，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)率先復(fù)蘇，而二三線城市市場(chǎng)表現(xiàn)差強(qiáng)人意，造成了嚴(yán)重的分化格局。從價(jià)格來(lái)看，2024年3月起，一線城市連續(xù)保持了近20個(gè)月環(huán)比連續(xù)正增長(zhǎng)，累計(jì)漲幅高達(dá)40.74%，二三線城市價(jià)格環(huán)比漲幅轉(zhuǎn)正，但是仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一線城市漲幅，一線城市和二三線城市價(jià)格差距不斷加大。相對(duì)價(jià)格來(lái)看，二三線城市相對(duì)價(jià)格基本保持同幅變化，一線城市與二三線城市價(jià)格比不斷攀升，2024年9月，一線城市與二線城市價(jià)格比達(dá)到3.5，與三線城市價(jià)格比值達(dá)到5.51。2024年至今百城房地產(chǎn)價(jià)格環(huán)比走勢(shì)（%）數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)數(shù)據(jù)整理2024年1月至今百城房地產(chǎn)相對(duì)價(jià)格變數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)數(shù)據(jù)整理一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，同時(shí)其余二三線城市仍面臨去庫(kù)存壓力，可以認(rèn)為，一二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成了嚴(yán)重分化格局。開(kāi)始針對(duì)本地市場(chǎng)出臺(tái)因地制宜的調(diào)控政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展。9月30日晚間北京率先出臺(tái)限購(gòu)政策，成為這一波調(diào)控的先行軍。隨后十一長(zhǎng)假期間，前期房?jī)r(jià)漲幅居前的熱點(diǎn)城市紛紛加入調(diào)控行列，共有22個(gè)城市出臺(tái)相關(guān)政策，形成市場(chǎng)熱議的調(diào)控潮。其中北上廣深四座一線城市全部加入調(diào)控行列，收緊限購(gòu)限貸政策，提高購(gòu)房門檻，對(duì)其他城市起到了一定示范作用，其他城市也基本采納了限購(gòu)限貸的方式。參加調(diào)控的城市分布數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)數(shù)據(jù)整理除了明確的調(diào)控政策外，與房地產(chǎn)相關(guān)的政策也有一定程度收緊。如10月12日，央行召集17家商業(yè)銀行召開(kāi)住房信貸會(huì)議，要求各銀行理性對(duì)待樓市，加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強(qiáng)化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。10月19日，央行上?？偛拷M織25家在滬銀行行長(zhǎng)和房貸部門相關(guān)負(fù)責(zé)人等召開(kāi)會(huì)議，再次要求銀行要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限貸政策，切實(shí)防范各類資金違規(guī)流入土地市場(chǎng)。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)地區(qū)進(jìn)展不平衡市場(chǎng)普遍將本輪熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)飆升看作是貨幣現(xiàn)象。寬松的貨幣環(huán)境疊加資產(chǎn)荒，共同導(dǎo)致了資金集中流入熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)了房?jī)r(jià)超預(yù)期上漲。從貨幣環(huán)境來(lái)看，除了幾次降息外，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注貨幣供應(yīng)的高增長(zhǎng)。2024年以來(lái)M2的規(guī)模保持了高速增長(zhǎng)，季度環(huán)比增速基本均為正，M2/GDP的比例大幅上升，從2024年的1.74倍逐年上升到2.03倍。2024年至今M2增速數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)數(shù)據(jù)整理2024年至今M2/GDP數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)數(shù)據(jù)整理從資產(chǎn)荒的角度來(lái)看，個(gè)人住房貸款擴(kuò)張是銀行的必定選擇。隨著經(jīng)濟(jì)下行，不良資產(chǎn)壓力變大，個(gè)人住房貸款成為銀行青睞的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因此銀行加大個(gè)人住房貸款的發(fā)放力度，甚至在不同程度上給予利率折扣。根據(jù)融360公布的數(shù)據(jù)，全國(guó)首套房貸款利率持續(xù)下行，目前僅為4.44%，低于基準(zhǔn)利率46個(gè)BP，二套房貸款利率受政策限制保持在基準(zhǔn)利率上浮10%的水平。此外，2024年6月起央行取消了商業(yè)銀行貸存比約束，信貸投放能力增強(qiáng)。大量信貸被投放到了住房貸款中。從2024年11月央行降息起，新增居民中長(zhǎng)期貸款快速增長(zhǎng)。2024年9月居民中長(zhǎng)期貸款新增5741億元，占當(dāng)月新增貸款比重達(dá)到47.1%。近2年房貸平均利率數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)數(shù)據(jù)整理2024年至今新增居民中長(zhǎng)期貸款數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)數(shù)據(jù)整理但值得注意的是，貨幣供應(yīng)量和利率下降沒(méi)有導(dǎo)致房?jī)r(jià)普漲。在熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)飆升的同時(shí)，二三線城市價(jià)格上升并不明顯。因此，貨幣現(xiàn)象只是熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲的表面原因，并無(wú)法解釋分化局面的形成。，資金流入一線城市的根本原因在于地區(qū)進(jìn)展不平衡，本輪熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)上漲是在資金面和資產(chǎn)荒推動(dòng)下長(zhǎng)期地區(qū)進(jìn)展不平衡的一次集中爆發(fā)。地區(qū)進(jìn)展不平衡既影響房地產(chǎn)的消費(fèi)屬性，也影響投資屬性，進(jìn)而引導(dǎo)資金流入熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。從消費(fèi)屬性來(lái)看，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)具有更好的基礎(chǔ)設(shè)施、教育、醫(yī)療、商業(yè)、養(yǎng)老條件，區(qū)位因素的附加價(jià)值遠(yuǎn)高于欠發(fā)達(dá)地區(qū)。從投資屬性來(lái)看，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)能夠吸引人口流入，既提供了房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的短期流動(dòng)性，又保障了長(zhǎng)期需求。三、地區(qū)進(jìn)展不平衡的形成從長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)的進(jìn)展始終是不平衡的進(jìn)展，建國(guó)后的工業(yè)化就是最好的例證。有學(xué)者認(rèn)為從新中國(guó)成立以來(lái)，特別是從1953到1986年間，國(guó)家對(duì)于農(nóng)產(chǎn)品實(shí)行的統(tǒng)購(gòu)統(tǒng)銷政策，實(shí)際上是通過(guò)工農(nóng)產(chǎn)品間的價(jià)格“剪刀差”為工業(yè)生產(chǎn)汲取了大量的農(nóng)業(yè)剩余，奠定了中國(guó)工業(yè)現(xiàn)代化的初步基礎(chǔ)。城市化也是類似的過(guò)程，農(nóng)村和其他城市向重點(diǎn)城市輸血，迅速完成了重點(diǎn)城市的進(jìn)展，也加劇了地區(qū)進(jìn)展不平衡局面。這一過(guò)程通過(guò)資源分配和戶籍制度實(shí)現(xiàn)，一線城市獲得了城鎮(zhèn)化的政策支持、資金和勞動(dòng)力流入，但是相應(yīng)成本由二三線城市承擔(dān)。1、資源分配不平衡資源的分配不平衡由來(lái)已久，改革開(kāi)放后根據(jù)國(guó)情和進(jìn)展需要，國(guó)家鼓舞東部沿海地區(qū)率先開(kāi)放，率先進(jìn)展，鼓舞一部分人先富起來(lái)，為沿海地區(qū)提供包括政策、投資、稅收優(yōu)惠、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在內(nèi)的多種優(yōu)惠，吸引了資金和勞動(dòng)力進(jìn)一步向資源豐富的地區(qū)集聚，初步形成了地區(qū)進(jìn)展不平衡的格局。資源分配不平衡的例證有很多，包括經(jīng)濟(jì)特區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、稅收優(yōu)惠、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等等，過(guò)去的進(jìn)展中向發(fā)達(dá)地區(qū)的政策傾斜十分明顯，所以導(dǎo)致了一種普遍的錯(cuò)覺(jué)，即給予欠發(fā)達(dá)地區(qū)同樣的政策后，地區(qū)不平衡的局面將會(huì)有很大改善。但是，事實(shí)來(lái)看，無(wú)論是“振興東北老工業(yè)基地”還是“中部崛起”，都沒(méi)有持續(xù)的效果。認(rèn)為，這與我國(guó)財(cái)政體制中隱含的地區(qū)間稅收收入不平等分配是分不開(kāi)的。政府在區(qū)域進(jìn)展中扮演重要的角色，地方財(cái)政收入直接影響到區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)的水平。尤其在分稅制實(shí)施多年后，財(cái)權(quán)事權(quán)不統(tǒng)一的矛盾愈發(fā)突出，地方政府僅掌握了30%的財(cái)權(quán)卻承擔(dān)了70%的事權(quán)，財(cái)力緊張的情況下很難調(diào)動(dòng)資源加強(qiáng)地方建設(shè)。而目前財(cái)政收入分配反而向發(fā)達(dá)地區(qū)傾斜，地區(qū)進(jìn)展不平衡的局面被進(jìn)一步固化。首先來(lái)看地方第一大收入來(lái)源增值稅。我國(guó)是以流轉(zhuǎn)稅為主體的稅收體系，增值稅是其中第一大稅種，尤其是2024年5月?tīng)I(yíng)改增試點(diǎn)擴(kuò)大后，作為地方財(cái)政收入最主要來(lái)源的營(yíng)業(yè)稅正式被增值稅取代。按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，營(yíng)業(yè)稅和增值稅地方分享部分占地方稅收收入的40%-50%，是地方財(cái)政最主要的收入來(lái)源。但是增值稅的征收是獨(dú)特的抵扣制度，其征收在多個(gè)環(huán)節(jié)完成，每一個(gè)環(huán)節(jié)企業(yè)產(chǎn)生的銷項(xiàng)稅額扣減進(jìn)項(xiàng)稅額后得出其負(fù)擔(dān)的增值稅。也就是說(shuō)，我國(guó)增值稅遵循生產(chǎn)地原則，根據(jù)生產(chǎn)者所在地在各地區(qū)間分配。但是，從增值稅的最終歸屬來(lái)看，最終消費(fèi)者是該增值稅的唯一負(fù)擔(dān)人，作為對(duì)最終消費(fèi)課征的一種稅收，增值稅理應(yīng)歸屬最終消費(fèi)地，即應(yīng)當(dāng)遵循消費(fèi)地原則。生產(chǎn)地原則和消費(fèi)地原則的不同，帶來(lái)了增值稅分配的扭曲。我們用實(shí)際地方增值稅收入比例代表生產(chǎn)地原則下的增值稅收入分配比例，用各地社會(huì)消費(fèi)品零售總額占全國(guó)比例衡量模擬消費(fèi)地原則下的增值稅收入分配比例，二者的差額即顯示了生產(chǎn)地原則下對(duì)地方增值稅分配的稅收扭曲。二者差額為正，代表現(xiàn)行的生產(chǎn)地原則比消費(fèi)地原則下地方獲得了更多稅收收入，即為增值稅凈流入，反之則為凈流出。增值稅凈流入/凈流出的衡量數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)數(shù)據(jù)整理計(jì)算了2024年省級(jí)數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，上海、北京、廣東、江蘇、浙江、天津等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)獲得了增值稅的凈流入。凈流入規(guī)模最大的是上海，2024年其凈流入比例高達(dá)占6.67%，也就是在其10.02%的稅收份額中，有近70%來(lái)自于其他地區(qū)的分配流入，規(guī)?；鞠喈?dāng)于北京市一年的增值稅收入，欠發(fā)達(dá)地區(qū)在補(bǔ)貼發(fā)達(dá)地區(qū)，稅收分配嚴(yán)重扭曲。也就是說(shuō)，在生產(chǎn)地原則的分配體制中，發(fā)達(dá)地區(qū)拿到了更多的稅收收入，稅收不僅沒(méi)有調(diào)節(jié)地區(qū)差距，反而造成了更大的不平等。2024年各省增值稅凈流入/凈流出情況數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)數(shù)據(jù)整理2、地方第二大收入來(lái)源的企業(yè)所得稅也面臨類似的局面。企業(yè)所得稅為注冊(cè)地繳納，即無(wú)論企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)所在地在何處，其繳納的企業(yè)所得稅均構(gòu)成注冊(cè)地的稅收收入。此外，不具有獨(dú)立法人地位的分支機(jī)構(gòu)需要向總部匯總納稅，而不在當(dāng)?shù)丶{稅。發(fā)達(dá)地區(qū)利用優(yōu)惠條件吸引企業(yè)注冊(cè)，拿走了其他地區(qū)的企業(yè)所得稅收入。僅以2958家A股上市公司為例做粗略統(tǒng)計(jì)，僅廣東、浙江、江蘇、北京、上海五地注冊(cè)企業(yè)就超過(guò)一半，這些企業(yè)無(wú)論實(shí)際在何處經(jīng)營(yíng)、無(wú)論在異地設(shè)立多少分支機(jī)構(gòu)，其所得稅都構(gòu)成這五個(gè)省份的稅收收入，仍然是欠發(fā)達(dá)地區(qū)補(bǔ)貼發(fā)達(dá)地區(qū)。可見(jiàn)，除了有目共睹的政策傾斜、財(cái)政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠，稅收體制也隱含著向發(fā)達(dá)地區(qū)的傾斜，這甚至比上述政策的影響更為深刻。優(yōu)惠政策是臨時(shí)性的，而稅收分配是持續(xù)的影響，每年全國(guó)近20%的地方增值稅收入被轉(zhuǎn)移到經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，所得稅也是類似，這個(gè)局面僅從分稅制改革開(kāi)始就已經(jīng)持續(xù)了近20年，并且還將長(zhǎng)期持續(xù)下去。欠發(fā)達(dá)地方政府承擔(dān)區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的責(zé)任，卻由于嚴(yán)重的、隱含的稅收收入不平等分配制度，在過(guò)去的二十年內(nèi)一直在補(bǔ)貼發(fā)達(dá)地區(qū)。假如稅收分配不改革，地方不平衡的格局很難改變。進(jìn)一步來(lái)看，每個(gè)省都是全國(guó)的縮影，政策資金同樣集中涌入省會(huì)和核心城市，稅收分配上也是欠發(fā)達(dá)地區(qū)補(bǔ)貼發(fā)達(dá)地區(qū)，因此，可以認(rèn)為每個(gè)省都集中資源、借財(cái)政體制東風(fēng)打造了核心城市。這也解釋了為什么全國(guó)資源沒(méi)有完全集中到幾個(gè)核心省份，而各省都出現(xiàn)了進(jìn)展較快的核心城市?？偠灾?，無(wú)論是國(guó)家層面還是省級(jí)層面，區(qū)域之間進(jìn)展不平衡一旦出現(xiàn)，即便停止明面上的資源分配傾斜，稅收分配體制也會(huì)自動(dòng)引導(dǎo)資金向發(fā)達(dá)地區(qū)流入，從而導(dǎo)致強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局。3、地方第二大收入來(lái)源的企業(yè)所得稅也面臨類似的局面。企業(yè)所得稅為注冊(cè)地繳納，即無(wú)論企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)所在地在何處，其繳納的企業(yè)所得稅均構(gòu)成注冊(cè)地的稅收收入。此外，不具有獨(dú)立法人地位的分支機(jī)構(gòu)需要向總部匯總納稅，而不在當(dāng)?shù)丶{稅。發(fā)達(dá)地區(qū)利用優(yōu)惠條件吸引企業(yè)注冊(cè)，拿走了其他地區(qū)的企業(yè)所得稅收入。僅以2958家A股上市公司為例做粗略統(tǒng)計(jì)，僅廣東、浙江、江蘇、北京、上海五地注冊(cè)企業(yè)就超過(guò)一半，這些企業(yè)無(wú)論實(shí)際在何處經(jīng)營(yíng)、無(wú)論在異地設(shè)立多少分支機(jī)構(gòu)，其所得稅都構(gòu)成這五個(gè)省份的稅收收入，仍然是欠發(fā)達(dá)地區(qū)補(bǔ)貼發(fā)達(dá)地區(qū)?？梢?jiàn)，除了有目共睹的政策傾斜、財(cái)政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠，稅收體制也隱含著向發(fā)達(dá)地區(qū)的傾斜，這甚至比上述政策的影響更為深刻。優(yōu)惠政策是臨時(shí)性的，而稅收分配是持續(xù)的影響，每年全國(guó)近20%的地方增值稅收入被轉(zhuǎn)移到經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，所得稅也是類似，這個(gè)局面僅從分稅制改革開(kāi)始就已經(jīng)持續(xù)了近20年，并且還將長(zhǎng)期持續(xù)下去。欠發(fā)達(dá)地方政府承擔(dān)區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的責(zé)任，卻由于嚴(yán)重的、隱含的稅收收入不平等分配制度，在過(guò)去的二十年內(nèi)一直在補(bǔ)貼發(fā)達(dá)地區(qū)。假如稅收分配不改革，地方不平衡的格局很難改變。進(jìn)一步來(lái)看，每個(gè)省都是全國(guó)的縮影，政策資金同樣集中涌入省會(huì)和核心城市，稅收分配上也是欠發(fā)達(dá)地區(qū)補(bǔ)貼發(fā)達(dá)地區(qū)，因此，可以認(rèn)為每個(gè)省都集中資源、借財(cái)政體制東風(fēng)打造了核心城市。這也解釋了為什么全國(guó)資源沒(méi)有完全集中到幾個(gè)核心省份，而各省都出現(xiàn)了進(jìn)展較快的核心城市。總而言之，無(wú)論是國(guó)家層面還是省級(jí)層面，區(qū)域之間進(jìn)展不平衡一旦出現(xiàn)，即便停止明面上的資源分配傾斜，稅收分配體制也會(huì)自動(dòng)引導(dǎo)資金向發(fā)達(dá)地區(qū)流入，從而導(dǎo)致強(qiáng)者恒強(qiáng)的格北京落戶途徑（從易到難）數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)數(shù)據(jù)整理資源分配的不平衡使大城市更具有吸引力，大城市獲得了源源不斷的人口流入。從過(guò)去十年的數(shù)據(jù)來(lái)看，北上廣深四個(gè)一線城市常住人口遠(yuǎn)大于戶籍人口，近10年北京、上海始終有非戶籍人口凈流入，廣州、深圳除個(gè)別年份為凈流出以外，其余年份也保持了凈流入局面。近年來(lái)北京非戶籍人口凈流入數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)數(shù)據(jù)整理近年來(lái)上海非戶籍人口凈流入數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)數(shù)據(jù)整理近年來(lái)廣州非戶籍人口凈流入數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)數(shù)據(jù)整理近年來(lái)深圳非戶籍人口凈流入數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)數(shù)據(jù)整理然而，由于不能平等享受公共服務(wù)，流入的非戶籍人口最終大部分回到原籍。依然以北京為例，目前外地戶籍人口在北京辦理退休的基本條件為男性滿50周歲、女性滿40周歲以前在北京參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)，在北京實(shí)際繳費(fèi)年限累計(jì)滿10年，且達(dá)到退休年齡時(shí)在各地繳納基本養(yǎng)老保險(xiǎn)年限累計(jì)至少要滿15年。假如辦理北京醫(yī)保，還需繳費(fèi)滿25年（滿足退休條件的可以一次性補(bǔ)繳）。也就是說(shuō)，即便不考慮教育、購(gòu)房、購(gòu)車的資格限制，僅養(yǎng)老方面的就給沒(méi)有戶口的外地人留京造成巨大障礙。從人口年齡結(jié)構(gòu)來(lái)看，2024年北京15-64歲的勞動(dòng)力人口占比為81%，高于全國(guó)平均水平近7個(gè)百分點(diǎn)。此外，戶籍限制也間接降低了企業(yè)的用工成本。如北京社保標(biāo)準(zhǔn)普遍高于其他地區(qū)，但是由于絕大多數(shù)無(wú)戶口的外地人最終都要回原籍辦理退休，因此根據(jù)北京標(biāo)準(zhǔn)繳納的社保沒(méi)有太大實(shí)際意義，企業(yè)和員工聯(lián)合起來(lái)瞞報(bào)薪酬水平，根據(jù)最低標(biāo)準(zhǔn)繳納社保，大大降低了企業(yè)的人力成本。也應(yīng)看到，戶籍制度在幫助一線城市完成原始積累的同時(shí)也會(huì)產(chǎn)生負(fù)面作用。目前戶籍門檻過(guò)高，而與戶籍綁定的公共服務(wù)過(guò)多，導(dǎo)致了部分高素養(yǎng)人才向二線城市回流的傾向?？偠灾?，戶籍制度使得大城市享受了源源不斷的勞動(dòng)力補(bǔ)充而不必付出相應(yīng)成本，透支了其他地區(qū)的人口紅利，也是地區(qū)進(jìn)展不平衡形成的重要因素。四、地區(qū)進(jìn)展不平衡對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響1、限購(gòu)限貸只有短期抑制作用如前所述，房地產(chǎn)既具有消費(fèi)屬性，也具有投資屬性。其中消費(fèi)屬性由其使用價(jià)值決定，投資屬性由市場(chǎng)預(yù)期決定。地區(qū)進(jìn)展不平衡不僅導(dǎo)致了使用價(jià)值的巨大差距，也改變了房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，在社會(huì)上形成了發(fā)達(dá)地區(qū)的進(jìn)展前景更好的共識(shí)，短期長(zhǎng)期需求都有保障。因此，在資產(chǎn)荒的背景下，資金紛紛流向熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成了當(dāng)前高度分化的市場(chǎng)格局。所以，假如不能解決地方進(jìn)展不平衡的問(wèn)題，就不能改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期預(yù)期，也就不能改變市場(chǎng)分化的格局。因此，目前限購(gòu)限貸的調(diào)控只能起到短期抑制性的作用，不能從根本改變熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快而其他城市市場(chǎng)遇冷的局面。限購(gòu)限貸只能將需求推遲，而不能將其減少。從市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，限購(gòu)限貸只是讓市場(chǎng)成交縮量，并沒(méi)有帶來(lái)價(jià)格的大幅下行。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，價(jià)格方面，10月上半月15個(gè)一線和部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到明顯遏制，但是僅深圳和成都兩個(gè)城市價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降。成交量方面，新建商品住宅網(wǎng)簽成交量大多出現(xiàn)顯著下滑，其中成交量環(huán)比下降80%-60%的城市有4個(gè)。2、房?jī)r(jià)沒(méi)有由一線向二、三線的傳導(dǎo)機(jī)制由于地區(qū)進(jìn)展不平衡的存在，不同地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、教育醫(yī)療等資源存在差距，使得不同地區(qū)的房地產(chǎn)在使用價(jià)值本身存在差異。進(jìn)一步地，由于預(yù)期地區(qū)進(jìn)展不平衡的局面短期沒(méi)有改善，人們對(duì)房地產(chǎn)投資價(jià)值預(yù)期也高度分化。因此，一二三線城市的房地產(chǎn)不具備替代效應(yīng)，也就不存在一線城市需求被抑制后向二三線城市轉(zhuǎn)移的情形。也就是說(shuō)，一線城市的房?jī)r(jià)上漲不向二線三線傳導(dǎo)，而只會(huì)向市場(chǎng)條件比較類似的城市傳導(dǎo)。舉例來(lái)看，上海和深圳房?jī)r(jià)超預(yù)期上漲只能夠提高北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，而不會(huì)帶來(lái)其他二三線城市的市場(chǎng)升溫；隨著城市化進(jìn)程推動(dòng)，上海周邊城市（如昆山）可能會(huì)得到一定的外溢效應(yīng)，提高了使用價(jià)值和預(yù)期，其房?jī)r(jià)上漲將帶動(dòng)其他受到類似外溢效應(yīng)城市（如廊坊、東莞）的價(jià)格上行，而不是擴(kuò)展到其周邊城市。可以認(rèn)為，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)質(zhì)上是割裂的，而不是一個(gè)整體，本次因地制宜、因城施策的政策調(diào)控是符合市場(chǎng)現(xiàn)狀的。但也正是由于市場(chǎng)的割裂性，因城施策的效果也僅限于此地此城，想要依靠各地的政策組合對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有力調(diào)控難以達(dá)到預(yù)期效果。3、區(qū)域進(jìn)展是房地產(chǎn)最重要的基本面地區(qū)進(jìn)展不平衡導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化，進(jìn)而導(dǎo)致了調(diào)控政策的局限性，可以認(rèn)為，區(qū)域進(jìn)展是房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的基本面。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的推斷要回歸區(qū)域進(jìn)展的層面，關(guān)注區(qū)域進(jìn)展的戰(zhàn)略規(guī)劃、政策引導(dǎo)和資金支持等方面。解決好區(qū)域進(jìn)展問(wèn)題，很多伴生的問(wèn)題也將迎刃而解，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能走上長(zhǎng)效健康的進(jìn)展路徑。例如廣受詬病的土地財(cái)政問(wèn)題，有觀點(diǎn)認(rèn)為地方政府過(guò)于依賴土地財(cái)政和房地產(chǎn)行業(yè)制造的稅收而被房地產(chǎn)綁架，從而認(rèn)為引導(dǎo)房地產(chǎn)的健康進(jìn)展首要問(wèn)題是解決土地財(cái)政。但是從根源上看，土地財(cái)政是地區(qū)進(jìn)展過(guò)程中為解決資金來(lái)源問(wèn)題制造出的工具。在當(dāng)前體制下，地方政府事權(quán)遠(yuǎn)大于財(cái)權(quán)，本來(lái)就存在資金缺口，同時(shí)財(cái)政收入分配隱含極大的不公平，欠發(fā)達(dá)地區(qū)處于弱勢(shì)地位，持續(xù)補(bǔ)貼發(fā)達(dá)地區(qū)。在巨大的壓力下，地方政府必定會(huì)自發(fā)尋找出路。政府的性質(zhì)又決定了其只能利用掌握的資源和提供的公共服務(wù)融資，于是當(dāng)時(shí)處于預(yù)算外的土地出讓金便成了最佳選擇，土地財(cái)政應(yīng)運(yùn)而生。從這個(gè)角度看，地方債、融資平臺(tái)等方式，本質(zhì)上和土地財(cái)政是一樣的。也就是說(shuō)，解決了地方政府的資金來(lái)源問(wèn)題，土地財(cái)政這一系列問(wèn)題也就不復(fù)存在。總而言之，區(qū)域進(jìn)展水平?jīng)Q定了房地產(chǎn)的消費(fèi)價(jià)值，區(qū)域進(jìn)展前景決定了房地產(chǎn)的投資價(jià)值，房地產(chǎn)市場(chǎng)最根本的還是要回歸到區(qū)域進(jìn)展的層面上。市場(chǎng)行為不能用政策法律規(guī)范，無(wú)論是控?zé)狳c(diǎn)城市房?jī)r(jià)，還是引導(dǎo)二三線城市去庫(kù)存，都是在為地區(qū)進(jìn)展不平衡的格局變化爭(zhēng)取時(shí)間。五、房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展展望1、房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期需求強(qiáng)勁2024年我國(guó)城鎮(zhèn)化率僅為56.1%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家90%以上的水平，城鎮(zhèn)化進(jìn)程還在推動(dòng)。根據(jù)《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2024-2024年）》提出的目標(biāo)，在2024年前常住人口的城鎮(zhèn)化率要達(dá)到60%左右，也就是說(shuō)估計(jì)還有大約5200萬(wàn)人將在未來(lái)4年內(nèi)完成城鎮(zhèn)化；戶籍人口城鎮(zhèn)化率要提高到45%左右，對(duì)不同城市實(shí)行差異化的落戶限制，以合法穩(wěn)定就業(yè)和合法穩(wěn)定住所(含租賃)等為前置條件，全面放開(kāi)建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開(kāi)城區(qū)人口50萬(wàn)-100萬(wàn)的城市落戶限制，合理放開(kāi)城區(qū)人口100萬(wàn)-300萬(wàn)的大城市落戶限制，合理確定城區(qū)人口300萬(wàn)-500萬(wàn)的大城市的落戶條件，嚴(yán)格控制城區(qū)人口500萬(wàn)以上的特大城市人口規(guī)模。此外，2024年10月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案》，更加明確了戶籍人口城鎮(zhèn)化的政策導(dǎo)向和實(shí)現(xiàn)路徑。目前我國(guó)城鎮(zhèn)化率還比較低，未來(lái)的城鎮(zhèn)化人口增加為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了持續(xù)的需求，大城市和中小城市的市場(chǎng)需求不是此消彼長(zhǎng)的格局，房地產(chǎn)長(zhǎng)期需求強(qiáng)勁。此外，現(xiàn)在市場(chǎng)面臨的問(wèn)題是如何將城鎮(zhèn)化人口合理引導(dǎo)，就地就近城鎮(zhèn)化，防止人口過(guò)度向大城市和特大城市集中。2、地區(qū)進(jìn)展不平衡格局將會(huì)發(fā)生改變首先澄清，改變地區(qū)進(jìn)展不平衡的格局，不是實(shí)現(xiàn)各地的均等無(wú)差別的進(jìn)展。我們承認(rèn)地區(qū)之間的進(jìn)展水平應(yīng)當(dāng)存在差距，所要改變的是在一線城市城鎮(zhèn)化進(jìn)程已經(jīng)顯著領(lǐng)先于全國(guó)后資源仍然過(guò)度向一線城市集中的局面，加快進(jìn)展重點(diǎn)二三線城市，縮小地區(qū)間的差距到合理水平。根據(jù)2024年國(guó)家公布的《全國(guó)主體功能區(qū)規(guī)劃》中關(guān)于城市化戰(zhàn)略格局的構(gòu)想，未來(lái)我國(guó)將構(gòu)建“兩橫三縱”為主體的城市化戰(zhàn)略格局：以陸橋通道、沿長(zhǎng)江通道為兩條橫軸，以沿海、京哈京廣、包昆通道為三條縱軸，以國(guó)家優(yōu)化開(kāi)發(fā)和重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的城市化地區(qū)為主要支撐，以軸線上其他城市化地區(qū)為重要組成。在城市群規(guī)劃方面，對(duì)環(huán)渤海、長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲地區(qū)進(jìn)行優(yōu)化開(kāi)發(fā)，形成3個(gè)特大城市群；對(duì)哈長(zhǎng)、江淮、海峽西岸、中原、長(zhǎng)江中游、北部灣、成渝、關(guān)中—天水等地區(qū)實(shí)行重點(diǎn)開(kāi)發(fā)，形成若干新的大城市群和區(qū)域性的城市群。主體功能區(qū)規(guī)劃城市化戰(zhàn)略格局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)數(shù)據(jù)整理國(guó)家對(duì)城市化格局已經(jīng)有了明晰的規(guī)劃，對(duì)三個(gè)特大城市群進(jìn)行優(yōu)化開(kāi)發(fā)，對(duì)其他城市群進(jìn)行重點(diǎn)開(kāi)發(fā)，未來(lái)這些重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的城市群就是平衡地區(qū)進(jìn)展的突破口。目前我國(guó)一線城市的城市化進(jìn)程遙遙領(lǐng)先，在全國(guó)城市化率只有56%的背景下，上海、北京的人口密度已經(jīng)步入世界前十名的水平，一線城市繼續(xù)吸納城鎮(zhèn)化人口的能力受限。此外，考慮到我國(guó)巨大的人口基數(shù)，只靠幾個(gè)城市或城市群完成推動(dòng)城市化的過(guò)程并不現(xiàn)實(shí)，未來(lái)城市化必須是多極化進(jìn)展。要實(shí)現(xiàn)多極化城市化，引導(dǎo)人口流入規(guī)劃的地區(qū)，就必須改變目前地區(qū)進(jìn)展不平衡的局面。改變地區(qū)進(jìn)展不平衡格局，就要從其形成的根本原因入手，調(diào)整資源分配，改革戶籍制度。資源分配方面，除了機(jī)遇政策支持，最重要的是要改變地區(qū)稅收收入分配不平等的格局，停止資源向發(fā)達(dá)地區(qū)過(guò)度集中而帶來(lái)的預(yù)期分化。具體來(lái)看，短期內(nèi)在增值稅仍然為主體的情況下可適當(dāng)調(diào)整分成比例，加大轉(zhuǎn)移支付力度，改善地方政府財(cái)政情況；長(zhǎng)期促進(jìn)增值稅向消費(fèi)地原則分配轉(zhuǎn)型，培育以財(cái)產(chǎn)稅等直接稅為主的地方主體稅種，縮小地方收入差距。戶籍制度方面，繼續(xù)收緊一線城市戶籍準(zhǔn)入，同時(shí)有序開(kāi)放各種重點(diǎn)開(kāi)發(fā)城市群的戶籍制度，引導(dǎo)人口就近城鎮(zhèn)化。3、房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展趨勢(shì)展望估計(jì)資源繼續(xù)向一線城市傾斜的局面將會(huì)有所改變，并且隨著戶籍制度的進(jìn)一步收緊，一線城市吸引資金和人口流入的能力將下滑，進(jìn)展速度將面臨平臺(tái)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度也會(huì)逐漸退卻。與此同時(shí)，其他地區(qū)核心城市群將加速發(fā)展，放寬人口準(zhǔn)入和進(jìn)展預(yù)期提升將吸引城市化人口流入，房地產(chǎn)去庫(kù)存持續(xù)推進(jìn)，將出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面。在地區(qū)進(jìn)展前景預(yù)期調(diào)整后，一線城市將放開(kāi)限購(gòu)限貸，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的格局也就基本結(jié)束。此外，我們看好大城市周邊地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在核心城市群建設(shè)過(guò)程中得益于外溢效應(yīng)，將會(huì)分享核心城市的資源和人口紅利，實(shí)現(xiàn)高速進(jìn)展。個(gè)人工作業(yè)務(wù)總結(jié)本人于2024年7月進(jìn)入新疆中正鑫磊地礦技術(shù)服務(wù)有限公司(前身為“西安中正礦業(yè)信息咨詢有限公司”)，主要從事測(cè)量技術(shù)工作，至今已有三年。在這寶貴的三年時(shí)間里，我邊工作、邊學(xué)習(xí)測(cè)繪相專業(yè)書籍，遇到不懂得問(wèn)題積極的請(qǐng)教工程師們，在他們耐心的教授和指導(dǎo)下，我的專業(yè)知識(shí)水平得到了很到的提高，并在實(shí)地測(cè)量工作中加以運(yùn)用、總結(jié)，不斷的提高自己的專業(yè)技術(shù)水平。同時(shí)積極的參加技術(shù)培訓(xùn)學(xué)習(xí)，加速自身知識(shí)的不斷更新和自身素養(yǎng)的提高。努力使自己成為一名合格的測(cè)繪技術(shù)人員。在這三年中，在公司各領(lǐng)導(dǎo)及同事的幫助帶領(lǐng)下，根據(jù)崗位職責(zé)要求和行為法律規(guī)范，努力做好本職工作，仔細(xì)完成了領(lǐng)導(dǎo)所交給的各項(xiàng)工作，在思想覺(jué)悟及工作能力方面有了很大的提高。

在思想上積極向上，能夠仔細(xì)貫徹黨的基本方針政策，積極學(xué)習(xí)政治理論，堅(jiān)持四項(xiàng)基本原則，遵紀(jì)守法，愛(ài)崗敬業(yè)，具有強(qiáng)烈的責(zé)任感和事業(yè)心。積極主動(dòng)學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，工作態(tài)度端正，仔細(xì)負(fù)責(zé)，具有良好的思想政治素養(yǎng)、思想品質(zhì)和職業(yè)道德。

在工作態(tài)度方面，勤奮敬業(yè)，熱愛(ài)本職工作，能夠正確仔細(xì)的對(duì)待每一項(xiàng)工作，能夠主動(dòng)尋找自己的不足并及時(shí)學(xué)習(xí)補(bǔ)充，始終保持嚴(yán)謹(jǐn)仔細(xì)的工作態(tài)度和一絲不茍的工作作風(fēng)。

在公司領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷以及同事們的支持和幫助下，我迅速的完成了職業(yè)角色的轉(zhuǎn)變。一、回顧這四年來(lái)的職業(yè)生涯，我主要做了以下工作：1、參加了新疆庫(kù)車縣新疆庫(kù)車縣胡同布拉克石灰?guī)r礦的野外測(cè)繪和放線工作、點(diǎn)之記的編寫工作、1:2000地形地質(zhì)圖修測(cè)、1:1000勘探剖面測(cè)量、測(cè)繪內(nèi)業(yè)資料的編寫工作，提交成果《新疆庫(kù)車縣胡同布拉克石灰?guī)r礦普查報(bào)告》已通過(guò)評(píng)審。2、參加了庫(kù)車縣城北水廠建設(shè)項(xiàng)目用地壓覆礦產(chǎn)