房地產(chǎn)估價(jià)原理與 方法-上海城建職業(yè) 袁 00課件講解

房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法

上海城建職業(yè)學(xué)院袁媛房地產(chǎn)經(jīng)營與管理國家教學(xué)資源庫房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類1價(jià)格和價(jià)值2掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評估價(jià)值3市場價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值4買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值5正常負(fù)擔(dān)價(jià)、賣方凈得價(jià)和買方實(shí)付價(jià)6房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格、土地使用權(quán)價(jià)格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格7完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值8歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)價(jià)值、現(xiàn)值、公允價(jià)值和賬面價(jià)值9市場調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)10基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格11土地價(jià)值、建筑物價(jià)值和房地價(jià)值12總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)13名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格14現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房價(jià)格、期房價(jià)格15起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)16保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)或出價(jià)和成交價(jià)名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格1.名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格是表面上的價(jià)格，能直接觀察到。2.實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。在名義價(jià)格基礎(chǔ)上進(jìn)行計(jì)算或處理才能得到。3.名義價(jià)格與實(shí)際價(jià)格的換算根據(jù)資金的時(shí)間價(jià)值的換算，將發(fā)生在不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流折算到同一時(shí)點(diǎn)，即為實(shí)際價(jià)格。說明：在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種（1）要求在成交日期時(shí)一次付清。（2）如果在成交日期時(shí)一次付清，則給予折扣。（3）從成交日期時(shí)起分期付清。（4）約定在未來某個(gè)日期一次付清。（5）以抵押貸款方式支付。名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格名義價(jià)格、實(shí)際價(jià)格的多種含義序號典型實(shí)例名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格1計(jì)算房地產(chǎn)自然增值時(shí)未扣除價(jià)格因素的價(jià)格扣除了價(jià)格因素后的價(jià)格2買房贈送裝修、家具、車位、物業(yè)服務(wù)費(fèi)等的情況未減去相應(yīng)價(jià)值的價(jià)格減去了相應(yīng)價(jià)值后的價(jià)格3交易當(dāng)事人為逃稅等而不實(shí)申報(bào)成交價(jià)的情況申報(bào)的成交價(jià)（如網(wǎng)簽價(jià)）真實(shí)的成交價(jià)4房地產(chǎn)買賣中，買賣雙方約定原本由賣方繳納的稅費(fèi)由買方繳納，或原本由買方繳納的稅費(fèi)由賣方繳納成交價(jià)買賣雙方各自繳納資金應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格5不同的付款方式在成交日期講明，但不是在成交日期一次性付清的價(jià)格在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格，或者折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格例如，一套建筑面積l00㎡、單價(jià)3000元/㎡、總價(jià)30萬元的住房，在買賣中的付款方式可能有下列幾種：（1）要求在成交日期一次性付清。（2）如果在成交日期一次性付清，則給予一定的折扣，如優(yōu)惠5%。（3）以抵押貸款方式支付，如首期支付房價(jià)的30%（即9萬元），余款向銀行申請抵押貸款，貸款期限15年，貸款年利率8%，按月等額償還貸款本息。（4）從成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付l0萬元，第二期于半年內(nèi)支付10萬元，第三期于一年內(nèi)支付10萬元。（5）從成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付10萬元，第二期于半年內(nèi)支付10萬元，第三期于一年內(nèi)支付10萬元。采取上述分期支付價(jià)款的，買方在支付第二期、第三期價(jià)款時(shí)，應(yīng)按照支付第一期價(jià)款之日中國人民銀行公布的貸款利率，向賣方支付利息。（6）約定在成交日期后的某個(gè)日期一次性付清，如約定一年內(nèi)一次性付清。名義價(jià)格＝實(shí)際價(jià)格；單價(jià)＝3000元/㎡；總價(jià)＝30萬元名義單價(jià)為3000元/㎡，名義總價(jià)為30萬元；實(shí)際單價(jià)為3000×（1－5%）＝2850（元/㎡），實(shí)際總價(jià)為28.5萬元。名義單價(jià)為3000元/㎡，名義總價(jià)為30萬元；實(shí)際總價(jià)為10＋10/（1＋5%）^0.5＋10/（1＋5%）＝29.28（萬元）（假定年折現(xiàn)率為5%），實(shí)際單價(jià)為2928元/㎡。名義單價(jià)