典型設(shè)備管理舉例- 隋向30課件講解

典型設(shè)備管理舉例房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理資源庫(kù)主講—隋向東目錄01/給排水設(shè)備的管理與維護(hù)02/電器設(shè)備的管理與維護(hù)03/空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備的管理與維護(hù)04/供暖、燃?xì)庠O(shè)備的管理與維護(hù)第一部分給排水設(shè)備的管理與維護(hù)給排水設(shè)備的管理與維護(hù)給水設(shè)備的日常運(yùn)行管理（1）建立正常供水、用水管理制度。定期進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)，保證水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。（2）防止跑、冒、滴、漏，發(fā)現(xiàn)閥門(mén)滴水、水龍頭關(guān)不住情況應(yīng)及時(shí)修理。（3）對(duì)供水管道、閥門(mén)、水表、水泵、水箱進(jìn)行經(jīng)常性維護(hù)和定期檢查。（4）保持水箱水池清潔衛(wèi)生，防止二次污染，定期進(jìn)行水箱消毒工作。水箱清洗準(zhǔn)備階段：對(duì)水箱清洗以前必須做好以下準(zhǔn)備工作：（1）操作人員必須持有衛(wèi)生防疫部門(mén)核發(fā)的體檢合格證；（2）安民告示，通知居住者；（3）安排臨時(shí)排風(fēng)設(shè)施，臨時(shí)水源、橡皮管、打開(kāi)水箱進(jìn)口蓋。清洗操作工程如下：（1）將待洗水箱出水閥關(guān)閉，打開(kāi)底部排污閥。（2）清洗人員從進(jìn)口處沿梯子至水箱底部，用百潔布將水箱四壁和底部擦洗干凈，再用清水反復(fù)沖洗。（3）水箱頂部有一位監(jiān)護(hù)人員，負(fù)責(zé)向水箱內(nèi)送新風(fēng)，防止清掃人員余氯中毒。給排水設(shè)備的管理與維護(hù)排水設(shè)備的日常運(yùn)行管理排水管道的常見(jiàn)故障是漏水和管道堵塞，因此，日常維護(hù)工作主要是捉漏堵漏、疏通堵塞。對(duì)排水管道、閥門(mén)等進(jìn)行經(jīng)常性維護(hù)和定期檢查。教育業(yè)主和非業(yè)主使用者不要把雜物投到下水管道，防止阻塞。下水道堵塞應(yīng)及時(shí)清通。給排水設(shè)備的管理與維護(hù)水泵：日常維護(hù)有設(shè)備的擦拭、清洗，檢查軸承溫度，檢查緊固件是否松動(dòng)，加油換油等。水塔：定期清洗水塔內(nèi)的淤泥，一般半年清洗一次。水箱：定期定期清洗箱底、箱壁，一般一年一次。檢查四壁、箱底有無(wú)裂紋、滲漏現(xiàn)象。管道、閥門(mén)：管道每年涂一次防銹油，閥門(mén)每半年涂一次防繡油。巡回檢查：有無(wú)重物覆蓋在管線(xiàn)上、壓住閥門(mén)井、水表井蓋；管線(xiàn)上有無(wú)開(kāi)挖和新建建筑物，室外消火栓是否破損。給水排水主要設(shè)備設(shè)施的管理給排水設(shè)備的管理與維護(hù)室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)的管理與維護(hù)消火栓在使用過(guò)程中應(yīng)保持清潔、干燥，防止銹蝕、碰傷或其他損壞。每半年至少進(jìn)行一次全面的檢查維修，檢查主要包括以下內(nèi)容：

(1）消火栓和消防卷盤(pán)供水閘間不應(yīng)有滲漏現(xiàn)象。(2）消火栓內(nèi)各附件應(yīng)齊全良好，卷盤(pán)轉(zhuǎn)動(dòng)靈活；消防部件的外觀無(wú)破損，涂層無(wú)脫落，箱門(mén)玻璃完好無(wú)缺。(3）報(bào)警按鈕、指示燈及控制線(xiàn)路功能正常，無(wú)故障。(4）消火栓、供水閥門(mén)及消防卷盤(pán)等所有轉(zhuǎn)動(dòng)部位應(yīng)定期加注潤(rùn)滑油。給排水設(shè)備的管理與維護(hù)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)的管理與維護(hù)

在使用自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)的過(guò)程中，應(yīng)對(duì)系統(tǒng)所用的水源和水壓、消防水泵的工作情況，報(bào)警系統(tǒng)的工作狀態(tài)及干式系統(tǒng)的自動(dòng)充氣裝置的工作狀態(tài)進(jìn)行日常檢查，保證火災(zāi)發(fā)生時(shí)系統(tǒng)能正常運(yùn)行。

除日常檢查外，還須對(duì)系統(tǒng)中的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期檢查。定期檢查的項(xiàng)目主要有：噴頭的清潔情況；報(bào)警閥的狀態(tài)；供水管路有無(wú)腐蝕滲漏，濕式系統(tǒng)管路中的水是否定期排空，并沖洗管路；消防水箱、高位水池及壓力罐的工作狀態(tài)；火災(zāi)探測(cè)報(bào)警裝置和壓力開(kāi)關(guān)、水流指示器的工作狀態(tài)。

自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)的日常維護(hù)管理工作應(yīng)由專(zhuān)人承擔(dān)，并建立相關(guān)的管理制度。維護(hù)管理人員應(yīng)熟悉自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)的原理、性能和操作維護(hù)規(guī)程。給排水設(shè)備的管理與維護(hù)電器設(shè)備的管理與維護(hù)第二部分供配電系統(tǒng)的維護(hù)與管理主要內(nèi)容包括供配電系統(tǒng)的接管驗(yàn)收、安全管理、正常運(yùn)行管理、維修管理和檔案管理。主要有以下幾方面的內(nèi)容：(1）了解管理范圍內(nèi)各建筑物的用電內(nèi)容、供電方式、分配方案、配線(xiàn)方法等。(2）負(fù)責(zé)供電運(yùn)行和維修的人員必須持證上崗，并配備相應(yīng)的主管電氣工程技術(shù)人員。(3）做好定期巡查維護(hù)和重點(diǎn)設(shè)備檢測(cè)工作，建立24小時(shí)值班制度，做到發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除。(4）做好日常維護(hù)，確保公共使用的照明燈、指示燈、顯示燈完好。(5）停電、限電時(shí)要提前告知業(yè)主，以防意外事故發(fā)生及造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。(6）對(duì)臨時(shí)施工工程和住戶(hù)裝修要事先制定用電管理措施，做好臨時(shí)用電管理。(7）發(fā)生火災(zāi)、水災(zāi)、地震等特殊情況時(shí)，要做到及時(shí)切斷電源，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。(8）嚴(yán)禁管理區(qū)域內(nèi)亂拉、亂接供電線(xiàn)路。(9）積極有效地宣傳安全用電、合理用電、節(jié)約用電的知識(shí)。(10）建立各項(xiàng)設(shè)備檔案，如設(shè)備原理圖、維修記錄、各種設(shè)備的保修卡等。電器設(shè)備的管理與維護(hù)弱電系統(tǒng)的維護(hù)與管理（一）廣播音響系統(tǒng)揚(yáng)聲器要定期檢查，即檢查其聲壓標(biāo)準(zhǔn)并更換有問(wèn)題的揚(yáng)聲器，保待廣播主機(jī)表面的清潔，定期進(jìn)行模塊性能測(cè)試，巡查傳輸線(xiàn)路的完好，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修理，要保證應(yīng)急廣播及其備用電源的可靠性。（二）有線(xiàn)電視系統(tǒng)(1）對(duì)前端的避雷裝置進(jìn)行定期檢查，防止雷擊造成嚴(yán)重后果，檢查避雷針與地線(xiàn)是否接觸良好，接地電阻是否符合要求。(2）檢查接收天線(xiàn)的仰角、方位角是否錯(cuò)位、有無(wú)變形。(3）檢查設(shè)備的緊固件、接插件是否松動(dòng)、銹蝕，應(yīng)定期更換緊固件、接插件。(4）機(jī)房要防塵、防潮，供電系統(tǒng)需完善、可靠，供電電壓一定要穩(wěn)定。(5）對(duì)頻道轉(zhuǎn)換器、混臺(tái)器、調(diào)制器進(jìn)行檢測(cè)和檢查，以確保這些元器件工作正常。電器設(shè)備的管理與維護(hù)弱電系統(tǒng)的維護(hù)與管理(6）定期對(duì)前端輸出信號(hào)進(jìn)行檢測(cè)，并做好記錄，以掌握輸出信號(hào)的變化情況。(7）前端設(shè)備應(yīng)經(jīng)常保持干凈。(8）檢查電纜是否有老化、破損、浸水、霉變的現(xiàn)象，對(duì)埋地電纜、光纜還要檢查地下管道是否進(jìn)水。（三）電話(huà)通信系統(tǒng)做好電話(huà)線(xiàn)路的日常巡查工作，保持線(xiàn)路的完整，巡查分配箱以使通話(huà)暢通。對(duì)設(shè)有電話(huà)站的小區(qū)和建筑物，要對(duì)交換機(jī)進(jìn)行有效的管理、監(jiān)視和維護(hù)，站內(nèi)配置的各類(lèi)配套設(shè)施和設(shè)備（包括交直流電源、市電照明、空調(diào)設(shè)備、防雷裝置、接地系統(tǒng)和專(zhuān)用計(jì)算機(jī)等）的維護(hù)管理工作應(yīng)與主設(shè)備同等重視。電器設(shè)備的管理與維護(hù)1日常檢查（1）廳門(mén)鎖閉裝置；（2）轎門(mén)；（3）消防功能；（4）報(bào)警和應(yīng)急功能；（5）備用電源。2季度檢查對(duì)機(jī)房曳引機(jī)、減速機(jī)、制動(dòng)器等主要設(shè)備進(jìn)行一次全面的檢查。3年度檢查針對(duì)電梯運(yùn)行過(guò)程的整機(jī)性能和安全設(shè)施進(jìn)行的全面檢查。4定期安全檢查根據(jù)政府主管部門(mén)的規(guī)定，由負(fù)責(zé)電梯注冊(cè)登記的有關(guān)部門(mén)或主管部門(mén)委派電梯注冊(cè)或認(rèn)證工程師進(jìn)行的安全檢查。電梯的維護(hù)與管理電器設(shè)備的管理與維護(hù)第三部分空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備的管理與維護(hù)空調(diào)機(jī)組空調(diào)機(jī)組的檢查及清掃。風(fēng)機(jī)盤(pán)管換熱器換熱器表面翅片的清洗和換熱器的除垢。通風(fēng)機(jī)小修和大修。空調(diào)設(shè)備的維護(hù)詳見(jiàn)下一頁(yè)?？照{(diào)、通風(fēng)設(shè)備的管理與維護(hù)風(fēng)機(jī)盤(pán)管的維護(hù)設(shè)備名稱(chēng)項(xiàng)目周期巡視檢查項(xiàng)目維修項(xiàng)目風(fēng)機(jī)葉輪沾染灰塵情況，噪聲清洗葉輪2次/年滴水盤(pán)滴水盤(pán)排水情況清掃防塵網(wǎng)和水盤(pán)2次/年管道隔熱結(jié)構(gòu)、自動(dòng)閥的動(dòng)作情況及時(shí)修理空氣過(guò)濾器過(guò)濾器表面污垢情況用水清洗1次/月盤(pán)管肋片管表面的污垢情況清洗2次/年空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備的管理與維護(hù)灰塵清理通風(fēng)系統(tǒng)的灰塵來(lái)源主要是新風(fēng)、漏風(fēng)、風(fēng)管內(nèi)的積塵以及回風(fēng)從室內(nèi)帶出來(lái)的灰塵等，運(yùn)行人員要針對(duì)灰塵來(lái)源進(jìn)行清理，防止空氣污染。巡回檢查主要對(duì)送回風(fēng)機(jī)、水泵、電動(dòng)機(jī)等設(shè)備進(jìn)行巡回檢查。儀表檢定定期檢驗(yàn)和校正測(cè)量、控制儀表設(shè)備，保證它們測(cè)量控制準(zhǔn)確無(wú)誤。系統(tǒng)檢修通風(fēng)系統(tǒng)的檢修主要是對(duì)風(fēng)機(jī)、通風(fēng)管道、風(fēng)閥、風(fēng)口、控制系統(tǒng)等設(shè)備的檢查和修理，由維修人員根據(jù)具體情況進(jìn)行處理。通風(fēng)系統(tǒng)的維護(hù)空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備的管理與維護(hù)第四部分供暖、燃?xì)庠O(shè)備的管理與維護(hù)供暖系統(tǒng)運(yùn)行管理在供暖系統(tǒng)的運(yùn)行過(guò)程中，熱源處的操作人員應(yīng)根據(jù)室外氣溫的變化進(jìn)行供熱調(diào)節(jié)，合理地改變流量、溫度、壓力等供暖參數(shù)，使供暖更合理、經(jīng)濟(jì)、實(shí)用。此外還應(yīng)經(jīng)常檢查：（1）容易被凍的供暖管道、保溫層及設(shè)備等。（2）電機(jī)、水泵是否正常。（3）各種儀表（壓力表、溫度計(jì)、流量計(jì)）是否正常靈敏。（4）系統(tǒng)中所有的疏水器、排氣裝置、各種調(diào)節(jié)及安全裝置等是否正常可靠。（5）室內(nèi)供暖溫度和散熱設(shè)備的溫度是否符合規(guī)定