權(quán)證基礎(chǔ)知識與稅費(fèi)計(jì)算

情景模擬1、賣方接待我掛一套房源，請給我評估一個(gè)價(jià)格，樓下有20萬稅，凈價(jià)200萬，我這有多少稅？如果稅少我要把房價(jià)提上去，請幫我評估一下。2、買方接待我這樣的情況能不能買房？需要什么條件？3、我買這房子首付要多少？每月還款要多少？4、簽完合同，我還要做些什么？權(quán)證基礎(chǔ)知識與稅費(fèi)計(jì)算2012.10.11課程目的權(quán)證基礎(chǔ)知識客戶能不能買房？住房記錄如何查詢？上市交易條件？哪些售后需要做？房款有哪幾種支付方式？稅費(fèi)計(jì)算有哪些稅費(fèi)？有多少稅費(fèi)？權(quán)證基礎(chǔ)知識購房資格是否具備？本地在本市已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭，限購1套住房。外地能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)，在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會保險(xiǎn)）繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。關(guān)鍵詞解釋限購：指限制居民家庭通過市場途徑購買商品住房和二手住房，包括與他人共同購買。不包括因繼承、交換、分割、房改、法院裁定等取得房屋。本市：含上城、下城、江干、西湖、拱墅、濱江、之江、下沙、蕭山、余杭。（不含臨安、富陽、建德、桐廬、淳安）本市戶籍居民家庭：是指家庭成員（包括夫妻雙方及未成年子女）中只要有一人擁有杭州市區(qū)戶籍居民家庭。居民家庭“已擁有住房”的界定：指居民家庭購房當(dāng)時(shí)其名下?lián)碛械淖》?，包括已?jīng)所有權(quán)登記的住房以及辦理預(yù)告登記、商品住房預(yù)售合同簽訂備案、簽訂二手住房轉(zhuǎn)讓合同的住房。問答解疑1、問：張三為戶口在余杭、單身，原已在杭州購買過一套物業(yè)且出售，請問張三還可以買房嗎?可以買幾套？答：可以，還能買二套。2、問：張三和李四都為杭州戶籍，二人名下無房，但有個(gè)兒子（13歲）名下杭州有套物業(yè)，請問張三和李四還能買房嗎？可以買幾套？答：可以，只能再買一套。3、問：張三為桐廬人，單身，僅在桐廬有1套房子，從2009年到2012年8月交過1年的社保，請問張三可在杭州買房嗎？答：答案1：不可。累計(jì)滿1年社保不完全發(fā)生在2010年8月后答案2：可以。2010年8月份以后交滿1年社保即可。住房記錄如何查詢？簽單居前：與客戶明確購房資格、貸款享受政策、稅費(fèi)政策。簽單居時(shí)：嚴(yán)格核對身份證明、婚姻證明、戶籍證明并復(fù)印，并讓客戶簽署《購房人家庭成員及名下住房情況申報(bào)表》（一式四份）。簽雙居時(shí)：收取房東三證原件。簽約前10天內(nèi)：攜帶以下資料至簽約部網(wǎng)上錄入及蓋章。1、身份證明復(fù)印件；2、婚姻證明復(fù)印件；3、戶籍證明復(fù)印件(未成年亦提供)；4、《購房人家庭成員及名下住房情況申報(bào)表》（一式四份）；5、查檔人身份證原件；6、查檔人介紹信；7、非本市戶籍居民家庭還需附個(gè)人所得稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明原件。查檔：網(wǎng)上錄入后，攜帶以上蓋好章的資料到房產(chǎn)檔案館查檔。拿回《杭州市區(qū)住房情況查詢記錄》。購房人家庭成員及名下住房情況申報(bào)表問題一：姐弟倆買同一套房子，提供哪些資料？問題二：《杭州市區(qū)住房情況查詢記錄》查詢超過10天未簽約怎么辦？上市交易條件？簽約預(yù)約（經(jīng)紀(jì)人）1、根據(jù)居間協(xié)議約定，聯(lián)系買賣雙方確定簽約時(shí)間，并短信發(fā)送簽約必須攜帶資料及時(shí)間、地點(diǎn)。2、電話聯(lián)系簽約專員，確定具體簽約時(shí)間。3、根據(jù)已有信息，聯(lián)系買賣雙方，完整填寫電子版《簽約預(yù)約表》與稅費(fèi)預(yù)算。4、提前24小時(shí)《簽約預(yù)約表》發(fā)簽約專員郵箱并電話確認(rèn)簽約專員是否收到。簽約中后（經(jīng)紀(jì)人）1、于約定簽約時(shí)間提前1小時(shí)到達(dá)簽約地點(diǎn)，提交《杭州市區(qū)住房情況查詢記錄》及住房查詢資料，《稅費(fèi)預(yù)算表》、《居間協(xié)議》及《附屬轉(zhuǎn)讓清單》給簽約專員。2、接待買賣雙方，確認(rèn)交易條件。3、指導(dǎo)交易雙方簽字。4、禮送客戶，整理簽約室，確認(rèn)售后事宜。交易資料確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)必須清晰1、產(chǎn)權(quán)人或共有權(quán)人中有一方死亡，必須辦理遺屬或法定繼承手續(xù)并完成產(chǎn)權(quán)變更（繼承）手續(xù)；2、產(chǎn)權(quán)人與共有權(quán)人為夫妻關(guān)系現(xiàn)已離異的，必須辦理產(chǎn)權(quán)變更（析產(chǎn)）手續(xù)；3、產(chǎn)權(quán)人名字用的是曾用名，與身份證、結(jié)婚證不一致時(shí)，需要做變更手續(xù)。買方需準(zhǔn)備資料1、買方本人全部到場（已婚夫妻雙方本人到場）；2、戶口本或戶籍證明原件；3、身份證或軍官證原件或護(hù)照原件；4、結(jié)婚證原件（買方單身，需提供單身證明）；5、《購房人家庭成員及名下住房情況申報(bào)表》原件；6、《杭州市區(qū)住房情況查詢記錄》原件；7、按揭的：提供收入證明；8、外地的：個(gè)人所得稅繳納證明或社會保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會保險(xiǎn)）繳納證明。賣方準(zhǔn)備資料1、賣方本人到場（產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人）；2、賣方身份證或軍官證原件；3、戶口本或戶籍證明原件；4、結(jié)婚證原件；5、房屋三證（契證、房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證）特殊情況一：賣方若由代理人代辦所需資料1、代理人本人到場；2、代理人有效身份證或軍官證原件；3、有效的委托公證書原件（原則上要求4份，最少3份）；4、賣方的相關(guān)資料（身份證、戶口本、結(jié)婚證）。若賣方的相關(guān)資料在公證書中有復(fù)印件，無需提供原件，復(fù)印有效。特別注意：①、委托公證書時(shí)間不得晚于簽約時(shí)間；②、委托公證書在簽約時(shí)必須出示原件。特殊情況二：產(chǎn)權(quán)人夫妻離異所需資料離婚證原件+離婚協(xié)議書原件或民事調(diào)解書原件+生效證明原件或法院判決書原件+生效證明原件（終審不需要生效證明）。特殊情況三：買賣雙方為單位所需資料1、經(jīng)辦人有效身份證原件2、單位授權(quán)書原件3、單位法定代表人身份證和單位營業(yè)執(zhí)照（或組織機(jī)構(gòu)代碼證）等復(fù)印件（加蓋公章）經(jīng)紀(jì)人準(zhǔn)備資料（三表一協(xié)議）1、《簽約預(yù)約表》；2、《稅費(fèi)預(yù)算單》；3、《附屬轉(zhuǎn)讓清單》；4、《居間協(xié)議》；簽約完畢，買賣雙方各一檔案袋，放置內(nèi)容如下：1、《稅費(fèi)清單》1份2、《補(bǔ)充協(xié)議》1份3、《房屋轉(zhuǎn)讓合同》1份4、《委托代理合同》1份5、《買方客戶協(xié)作單》1份（給買方），《賣方客戶協(xié)作單》1份（給賣方）哪些售后需要做？簽約后經(jīng)紀(jì)人服務(wù)項(xiàng)目1、催收證件資料；2、代辦門牌證；3、催買方打房款、稅費(fèi)；4、通知買方辦理商業(yè)及公積金按揭;5、催賣方交回定金作稅費(fèi)；6、陪同賣方辦理銀行提前還貸、領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)證并注銷；7、通知買賣雙方辦理交房；8、負(fù)責(zé)處理售后服務(wù)糾紛。房款有哪幾種支付方式？一次性付款分期付款商業(yè)按揭貸款市公積金按揭貸款省公積金按揭貸款市公積金商業(yè)組合按揭貸款省公積金商業(yè)組合按揭貸款限貸與限購的區(qū)別？1、杭州本地，有1套房，一次性付款，未售，再購是否可以，貸款視為第幾套？限貸——全國內(nèi)認(rèn)房認(rèn)貸限購——杭州內(nèi)認(rèn)房2、杭州本地，有2套房，一次性與貸款，售貸款，再購是否可以，貸款視為第幾套？3、杭州本地，有2套房，一次性與貸款，售一次性，再購是否可以，貸款視為第幾套？4、杭州本地，有2套房，一次性與貸款，未售，再購是否可以，貸款視為第幾套？5、外地，外地有2套房，一次性與貸款，未售，再購是否可以，貸款視為第幾套？6、外地，外地有3套房，兩一次性與貸款，未售，再購是否可以，貸款視為第幾套？貸款政策商業(yè)（6.55%）第一套首付3成利率基準(zhǔn)貸款年限+房齡≤30年第二套首付6成利率基準(zhǔn)上浮10%貸款年限+房齡≤30年

第三套限貸市公積金(4.55%)第一套3成或4成（00年前）利率基準(zhǔn)貸款年限+房齡≤40年第二套（改善）首付6成利率基準(zhǔn)上浮10%貸款年限+房齡≤40年

第三套限貸省公積金(4.55%)第一套5成（20年內(nèi)房子）利率基準(zhǔn)貸款年限+房齡≤40年第二套（改善）首付6成利率基準(zhǔn)上浮10%貸款年限+房齡≤40年

第三套限貸貸款首付？月還款？總利息？

稅費(fèi)計(jì)算解決兩個(gè)問題有哪些稅和費(fèi)？有多少稅和費(fèi)？影響稅費(fèi)因素——轉(zhuǎn)讓類型買賣交換贈與繼承析產(chǎn)影響稅費(fèi)因素——房屋性質(zhì)住宅

按面積分普通住宅：建筑面積140㎡（含）以下非普通住宅：建筑面積140㎡以上

按土地性質(zhì)分：商品房：土地出讓房改房：土地劃撥非住宅包括：商鋪、寫字樓、商住樓、廠房等影響稅費(fèi)因素——其他因素轉(zhuǎn)讓價(jià)格建筑面積房屋樓層家庭唯一購入時(shí)間契證——農(nóng)稅——繳稅（營業(yè)稅、契稅、個(gè)稅、印花稅、土地出讓金、增值稅）↓他項(xiàng)權(quán)證——交費(fèi)（交易評估費(fèi)，他項(xiàng)權(quán)證工本費(fèi)）↓房產(chǎn)證——房管局——交費(fèi)（房產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)證工本費(fèi)）↓土地證——國土局——交費(fèi)（土地交易手續(xù)費(fèi)、土地證工本費(fèi)）以下假設(shè)條件：買賣辦證及稅費(fèi)繳納流程辦契證稅契稅財(cái)稅〔2010〕94號，2010年10月1日起執(zhí)行影響因素記憶：一看性質(zhì)，二看唯一（買），三看面積1、非住宅，一錘定音3%2、住宅，非唯一，無論面積3%3、住宅，唯一90以下——1%；（90-140）——1.5%；

140以上——3%例題1.購買家庭唯一住宅80㎡，100萬，契稅？100萬×1%=100002.購買非家庭唯一住宅80㎡，100萬，契稅？100萬×3%=300003.購買家庭唯一住宅130㎡，200萬，契稅？200萬×1.5%=300004.購買非家庭唯一住宅130㎡，200萬，契稅？200萬×3%=600005.購買住宅150㎡，300萬，契稅？300萬×3%=900006.購買非住宅100㎡，400萬，契稅？400萬×3%=120000個(gè)稅影響因素記憶：一看唯一（賣），二看年限1、即唯一，又五年無2、任意一條不滿足征收1%個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上并且是唯一的家庭生活用房暫免征收個(gè)人所得稅滿5年的判定：根據(jù)原契證上的立契時(shí)間為起點(diǎn)計(jì)算，至本次合同簽定日為終點(diǎn)，計(jì)算確定唯一生活用房的判定：該住房出售時(shí)，納稅義務(wù)人（包括配偶）除所售住房外，不再擁有其他房屋所有權(quán)的，則所售住房方可視作家庭唯一生活用房。例題1、05年5月買進(jìn)130㎡，原價(jià)100萬，現(xiàn)價(jià)200萬，此房為房東的唯一住宅，求個(gè)稅？無2、06年5月買進(jìn)130㎡，原價(jià)100萬，現(xiàn)價(jià)200萬，房東在杭州還有一套住宅，求個(gè)稅？200萬*1%=200003、08年12月買進(jìn)130㎡，原價(jià)100萬，現(xiàn)價(jià)200萬，此房為房東的唯一住宅，求個(gè)稅？200萬*1%=200004、09年5月買進(jìn)130㎡，原價(jià)190萬，現(xiàn)價(jià)200萬，當(dāng)時(shí)買進(jìn)房東繳稅花了5萬，裝修花了5萬，求個(gè)稅？（200-190-5-5）*20%=0綜合稅（營業(yè)稅）影響因素記憶：一看性質(zhì)，二看年限，三看面積1、非住宅，一錘定音差額5.6%2、住宅，不滿5年，無論面積成交價(jià)5.6%3、住宅，滿5年140平方米以下——免征

140平方米以上——差額5.6%注：根據(jù)原契證上的完稅時(shí)間判定年限,至本次合同簽定日是否滿5年，2011年1月27日起執(zhí)行。例題1、04年完稅130㎡住宅，原價(jià)150萬，現(xiàn)價(jià)200萬，求綜合稅？無2、08年完稅130㎡住宅，原價(jià)150萬，現(xiàn)價(jià)200萬，求綜合稅？200萬×5.6%=1120003、04年完稅150㎡住宅，原價(jià)150萬，現(xiàn)價(jià)200萬，求綜合稅？（200萬-150萬）×5.6%=280004、05年購買150㎡新住房，原價(jià)150萬，現(xiàn)價(jià)200萬，求綜合稅？兩種可能不滿5年全額滿5年差額5、2000年完稅100㎡非住宅，原價(jià)150萬，現(xiàn)價(jià)200萬，求綜合稅？（200萬-150萬）×5.6%=28000印花稅土地出讓金土地出讓金=土地分?jǐn)偯娣e×土地等級繳納標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)偯娣e=建筑面積÷總樓層土地等級繳納標(biāo)準(zhǔn)如右圖例題98年房改，60㎡，100萬，3F/6，2級土地，土地出讓金？60/6*500=5000土地增值稅算法從2008年11月1日起，對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅辦他證、房產(chǎn)證、土地證費(fèi)委托代理費(fèi)總結(jié)概算房屋條件一：2010年新購普通住房，原價(jià)為78萬，建筑面積為89㎡，現(xiàn)出售價(jià)為120萬，買家為首次購房，按揭貸款，請預(yù)算稅費(fèi)？契稅：1%綜合稅：5.6%個(gè)稅：1%評估費(fèi)：0.42%合計(jì)約：8%1200000*8%=96000中介費(fèi)：21250+2000合計(jì)：23250總計(jì)：12萬多房屋條件二：2009年新購普通住房，原價(jià)為90萬，建筑面積為110㎡，現(xiàn)出售價(jià)為200萬，買家為非首次購房，按揭貸款，請預(yù)算稅費(fèi)？契稅：3%綜合稅：5.6%個(gè)稅：1%評估：0.42%合計(jì)約：10%200*10%=200000中介費(fèi)：21250+10000合計(jì)：23萬多課堂練習(xí)1小華有一套住房：濱江區(qū)江南文苑，建筑面積87.73平方米，2009年9月7日買進(jìn)價(jià)格為78萬，完稅時(shí)間為2011年1月14日，在2011年2月23日將其房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給未婚的小芳，出售價(jià)為170萬，小芳首次購房，在中國銀行辦理按揭手續(xù)。請問買賣雙方需支付哪些稅費(fèi)？（請?jiān)敿?xì)寫出各條稅款）計(jì)算結(jié)果契稅：170萬*1%=17000綜合稅：170萬*5.6%=95200個(gè)人所得稅：170萬*1%=17000產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費(fèi)：87.73*3=263.1987.73*3=263.19產(chǎn)權(quán)工本費(fèi)：85他項(xiàng)權(quán)證工本費(fèi)：85土地交易手續(xù)費(fèi)、工本費(fèi)：105評估費(fèi)：100萬*0.42%+70萬*0.3%=6300委托代理費(fèi)：14125*2=28250小華有唯一套住房：濱江區(qū)江南文苑，建筑面積140.7平方米，2006年9月7日買進(jìn)價(jià)格為78萬，完稅時(shí)間為2007年1月14日，在2012年2月23日將其房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給未婚的小芳，出售價(jià)為170萬，小芳首次購房，在中國銀行辦理按揭手續(xù)。請問買賣雙方需支付哪些稅費(fèi)？（請?jiān)敿?xì)寫出各條稅款）課堂練習(xí)2原題：小華有一套住房：濱江區(qū)江南文苑，建筑面積87.73平方米，2009年9月7日買進(jìn)價(jià)格為78萬，完稅時(shí)間為2011年1月14日，在2011年2月23日將其房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給未婚的小芳，出售價(jià)為170萬，小芳首次購房，在中國銀行辦理按揭手續(xù)。請問買賣雙方需支付哪些稅費(fèi)？（請?jiān)敿?xì)寫出各條稅款）計(jì)算結(jié)果契稅：170萬*1%=17000綜合稅：170萬*5.6%=95200個(gè)人所得稅：170萬*1%=17000產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費(fèi)：87.73*3=263.1987.73*3=263.19產(chǎn)權(quán)工本費(fèi)：85他項(xiàng)權(quán)證工本費(fèi)：85土地交易手續(xù)費(fèi)、工本費(fèi)：105評估費(fèi)：100萬*0.42%+70萬*0.3%=6300委托代理費(fèi)：21250+7000=28250170萬*3%（170-78）萬*5.6%無140.7*3=422.1140.7*3=422*0.42%+70萬*0.3%21250+7000=28250謝謝1、Geniusonlymeanshard-workingallone'slife.(Mendeleyer,RussianChemist)

天才只意味著終身不懈的努力。20.8.58.5.202011:0311:03:10Aug-2011:032、Ourdestinyoffersnotonlythecupofdespair,butthechaliceofopportunity.(RichardNixon,AmericanPresident)命運(yùn)給予我們的不是失望之酒，而是機(jī)會之杯。二〇二〇年八月五日2020年8月5日星期三3、Patienceisbitter,butitsfruitissweet.(JeanJacquesRousseau,Frenchthinker)忍耐是痛苦的，但它的果實(shí)是甜蜜的。11:038.5.202011:038.5.202011:0311:03:108.5.202011:038.5.20204、Allthatyoudo,dowithyourmight;thingsdonebyhalvesareneverdoneright.----R.H.Stoddard,Americanpoet做一切事都應(yīng)盡力而為，半途而廢永遠(yuǎn)不行8.5.20208.5.202011:0311:0311:03:1011:03:105、Youhavetobelieveinyourself.That'sthesecretofsuccess.----CharlesChaplin人必須相信自己，這是成功的秘訣。-Wednesday,August5,2020August20Wednesday,August5,20208/5/20206、Almostanysituation---goodorbad---isaffectedbytheattitudewebringto.----LuciusAnnausSeneca差不多任何一種處境---無論是好是壞---都受到我們對待處境態(tài)度的影響。11時(shí)3分11時(shí)3分5-Aug-208.5.20207、Althoughtheworldisfullofsuffering,itisfullalsooftheovercomingofit.----HellenKeller,Americanwriter雖然世界多苦難，但是苦難總是能戰(zhàn)勝的。20.8.520.8.520.8.5。2020年8月5日星期三二〇二〇年八月五日8、Formanismanandmasterofhisfate.----Tennyson人就是人，是自己命運(yùn)的主人11:0311:03:108.5.2020Wednesday,August5,20209、Whensuccesscomesinthedoor,itseems,loveoftengoesoutthewindow.-----JoyceBrothers成功來到門前時(shí)，愛情往往就走出了窗外。11:038.5.202011:038.5.202011:0311:03:108.5.202011:038.5.202010、Lifeismeasuredbythoughtandaction,notbytime.——Lubbock衡量生命的尺度是思想和行為，而不是時(shí)間。8.5.20208.5.202011:0311:0311:03:1011:03:1011、Tomakealastingmarriagewehavetoovercomeself-centeredness.要使婚姻長久，就需克服自我中心意識。Wednesday,August5,2020August20Wednesday,August5,20208/5/202012、Treatotherpeopleasyouhopetheywilltreatyou.你希望別人如何對待你，你就如何對待別人。11時(shí)3分11時(shí)3分5-Aug-208.5.202013、Todowhateverneedstobedoneto

preservethislastandgreatestbastionof

freedom.(RonaldReagan,AmericanPresident)為了保住這最后的、最偉大的自由堡壘，我們必須盡我們所能。20.8.520.8.5Wednesday,August5,202014、Wherethereisawill,thereisaway.(ThomasEdison,Americaninventor)有志者，事竟成。11:01:1911:01:1911:018/5/20