中原地產城市評價的指標體系

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2010

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1本報告僅供客戶內部使用。在獲得中原地產書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。集團二發(fā)中心培訓_基礎類城市評價的指標體系集團二發(fā)中心ShenZhen.10.2010問題的提出Code

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2010中天尊義商業(yè)市場調查：150頁占2/3長沙洪山管理局轄區(qū)產業(yè)專項研究：180頁3/4中南江陰取地報告：140頁占1/2淮南民生40頁，占1/4杭州青山湖40頁，占1/4上海三林、杭州天明戰(zhàn)略報告：15頁約占1/10……報告隨機的外象——但內在的共同點是什么？

GDP、產業(yè)、人口、地產等等—涉及的指標到底如何選擇、順序、作用，物業(yè)顧問如何把握？課程內容界定城市宏觀背景房地產市場整體研究對城市沒有概念。關鍵的點是什么？

不理解的點是什么？Code

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2010課程的來源：常存在的問題：第一步：首要目的？評估所需深度、合適的角度？我們一定要做城市評價（及大勢分析）嗎？中介起源時做不做？深圳項目做不做？物業(yè)報告和營銷執(zhí)行做不做？要不要貫穿(人文)??深入度？角度？占報告的多少比例是合適的？研不研究都行，不疼不癢或哆哆嗦嗦?Code

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2010重要！不同城市、不同發(fā)展階段大勢關聯(lián)度Code

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2010城市政策變化城市規(guī)模地產發(fā)展階段地產成熟\平穩(wěn)度……不同發(fā)展商、階段和目的——有針對性的研究關注系統(tǒng)風險的關注大機會的關注方式的不關注或

不置疑大勢的上海霞飛南寧萬正成都中海何種模式—達30萬/年？何種模式—建立第一品牌？何種檔次占位能在該城市持續(xù)發(fā)展？何種產業(yè)—發(fā)展區(qū)域？選擇重要點即可Code

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2010對于不同項目，不同階段中盤小盤大盤取地建設營銷規(guī)劃階段Code

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2010規(guī)模區(qū)域成本高成本中低成本例：杭州天明/青山湖(中盤大城市)項目成敗與城市的關系不同項目背景及項目界定15頁:城市格局基本指標城市內項目，打贏區(qū)

域競爭即可。青山湖：40頁:全面分析城市外圍資源性樓

盤，項目的立足點就是城市、城市的發(fā)展。Code

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2010例：淮南民生(小城市大盤)約20+20頁_相對集中的整體性描述城市發(fā)展前景展望整體發(fā)展戰(zhàn)略項目屬性界定市場環(huán)境分析4頁城市機會4頁宏觀經濟城市建設10頁 城市宏觀指標\人口\收入\產業(yè)2頁:區(qū)位Code

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2010市場價格的自然增長，能否解決價 格問題？既然市場環(huán)境支持本項目達到15% 的利潤要求，那么本項目是否適合

07年開始銷售？以上分析的是本項目單獨應對市場 競爭的可為點，那么本項目與東方 儷城的內部關系如何處理？是一致 對外，還是內部競爭？如果07年銷售，3739元/平米僅為基本目標，能否在07年就遠超過

3739元/平米，實現(xiàn)3900-4000元/平米的價格，增加利潤額？例_沈陽東站街項目(大城市中盤)約20頁_集中于需求10頁:城市是否持續(xù)支持其增長10頁:城市容量分析城市人口和家庭分析Code

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2010本指標體系的目標—建立一個規(guī)范格局，但具體使用需要加減，并成為有工具和目的的專家獨特的視角（小訣竅）抓住關鍵（資料是窮盡不完的）系統(tǒng)的方法和工具（3天即能和某總探討）明確結論基于未來基于地產基于項目Code

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2010從輕松的聊天開始……每個人都有自己的角度和方法新到一個城市，首先關注什么？（渠道）如何快速判斷一個城市？（階段、特色、機會等）陳董：“現(xiàn)在出國不是看建筑，而是看人的生活狀態(tài)”

“關注“領先型”客戶”“體驗城市知名的場所”馮剛—從最基本的四者出發(fā)：人、生活、就業(yè)、空間。陳耀華—所有報紙，看市場在發(fā)生什么事

1）關注市場在熱炒什么廣告：看市場上項目的狀況參與的公司：發(fā)展商、廣告公司等找媒體、同行聊，媒體是最八卦的,能找到內在東西陳明峰：GDP，省在全國排名，城市在省排名；地產：判斷一下城市的經濟水平和房地產水平之間滯后還是超前—是發(fā)展空間和風險的綜合判斷。Code

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2010劉康寧—關注人們生活狀態(tài)在出租上就會跟司機聊—當地人節(jié)假日、平時休息在做什么？有什么特色節(jié)日？何浩—和出租車司機聊天問月收入（一般和城市白領收入差不

多）;對房價的看法，如果對樓盤很熟悉，對房價也能說上幾點，這個城市的房地產化程度很高，消費者的買房意思比較強，房子是消費者關心的東西，營銷是比較有群眾基礎的；主流媒體的房地產版、高速公路上的廣告牌數量及有沒有知名發(fā)展商到老城區(qū)和所謂的新城轉轉，人口數量、產業(yè)等。從輕松的聊天開始Code

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2010……每個人都有自己的角度和方法你新到一個城市，首先關注什么？1、

機場。機場的規(guī)模和運營效率決定城市的發(fā)展階段、經濟發(fā)展水平和雄心。我們看日本和韓國的機場，運營效率比國內機場都好，國家的發(fā)展水平也領先我們。2、 CBD。商貿中心區(qū)的規(guī)模和甲級寫字樓面積代表著城市第三產業(yè)的發(fā)展情況。你如何快速判斷一個城市？（階段、特色、機會等）1、

肯德基和沃爾瑪的分店店數。決定了資本對城市發(fā)展前景和購買能力的判斷。2、

FDI（外商直接投資）數額，代表了資本對城市投資環(huán)境和產出能力的判斷。同時也反映了白領為代表的中產階級的規(guī)模。3、

人口遷移（流入和流出，暫住人口規(guī)模）的趨勢和規(guī)模。4、

全國性房地產公司進入城市的數量和時間表。5、

奧迪A6和A4轎車年銷售量，以及一次性現(xiàn)金付款的比例。決定高端人口的規(guī)模和消費能力。6、

高速公路的里程。代表城市的開放程度和當地政府的財政收支水平。7、

舊城改造的規(guī)模。作為城市建設發(fā)展速度和未來房地產投資規(guī)模的參考。8、

出租車司機的人均收入?；敬沓鞘芯用衿骄杖胨健Ｓ腥さ幕貞洠河梢蝗~而知天下。Code

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2010酒店和餐館超市車的士司機

商場、柜臺本地城市自豪感城市外圍的R外地的發(fā)展商民間指數大連看商場展示水平和人們的穿作看城市文化：基于歷史武漢——扁擔文化大連——職民地、狗腿子文化廈門——海盜和海外移民（文明）文化王志剛城市見解（成都：拉弓引劍）幾個有趣的等式城市人口量

≈

城市每年售賣的住宅量城市人口量

≈

城市歷年商業(yè)總計量 城市平均房價≈城市五年白領月收入≈2倍出租車司機收入城市的人均GDP≈平均房價大發(fā)展商是如何評價、選擇城市，判斷標準是什么＿金地進入西安品質提升黃金階段：價格可支持地產銷售及價格平穩(wěn)，個別增幅加快人口密度高供需比理想人均GDP突破，經濟高增長階段不斷有外地發(fā)展商進入高新區(qū)三足鼎立西北門戶，歷史久，輻射能力強進入上海Code

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2010遠景規(guī)劃帶來堅實支持世博會召開注入新活力人口總量大，輻射力強供需比理想帶來長三角布局經濟實力強大地產進入理性發(fā)展階段舊城改造帶來剛性需求大量基建投資大商家是如何評價、選擇城市，判斷標準是什么＿沃爾瑪、肯德基沃爾瑪進入中國次均消費額當地消費風俗消費習慣城市經濟消費水平零售市場官方支持國民收入經濟政策肯德基進入晉江某鎮(zhèn)Code

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2010商場長期定向招商鎮(zhèn)區(qū)背景：僑城當地商城日均營業(yè)額人均存款額我們評價城市常用的指標Code

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2010基本資料的獲得區(qū)域經濟環(huán)境分析

1、總量指標GDP、人口、人均GDP、固定資產投資、新批三資企業(yè)人數、接待入境旅游人數……2、結構指標：產業(yè)結構及布局、就業(yè)人口結構3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、趨勢性指標：城市經濟發(fā)展計劃、產業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃房地產整體市場分析

1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產景氣指數、價格指數數據來源

各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經濟發(fā)展月報、地方經濟信息網、地方政府網站、中房指數、國房指數、地方房地產年鑒

土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談

規(guī)劃、房地產等專業(yè)人士訪談這些數據采集的本質目的——確定城市地產需求潛力經濟、人口和地產內在關系城市級別與影響力外來就業(yè)者拆遷需求本地人口增長舊-新，小-大（增量）本地資產化新房供應（二級）+舊房供應（三級）≈城市人口增長率：規(guī)劃—產業(yè)升級—城市化率年拆遷量、拆遷政策消費習性政策/金融總體反饋：如供需比、贏利壓力、市場的量與價格走勢等典型個案反饋：競爭的重點投入的回報等土地：新城規(guī)劃、需求來自于哪里？向哪里去？異地購買舊改政策內在驅動力反饋到市場Code

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18需求、供給圣誕樹?

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2010從“信息點、碎片”到“信息串”指標納入模型：歸納成類歷史數據的比較與相關城市的比較與公認標準的比較相關一組數據聯(lián)系對比系統(tǒng)的方法和工具未來量預測城市化水平與量工業(yè)化進程與量類似城市歷程與量市場增長規(guī)律與量“信息串”比較、預測分析方法納入模型Code

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2010對指標進行分類_可以有幾個緯度但內在關系是一至且貫通的宏觀指標中觀指標微觀指標結構指標水平指標趨勢指標市場階段指標市場趨勢指標市場風險指標 市場潛力指標

城市影響力指標人口類指標空間類指標產業(yè)類指標消費類指標23總量指標14Code

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2010系統(tǒng)方式—基于對城市地產五個方向的判斷市場階段指標市場潛力指標市場趨勢指標市場風險指標城市影響力指標城市經濟環(huán)境與房地產整體市場評價回答什么問題適用條件外部對城市的需求有明顯影響外作用對城市的拉動/外需求一般項目適用地產發(fā)展的前景和空間地產發(fā)展的機會/方向Code

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2010判斷風險政策變動、市場競爭加據時系統(tǒng)方式1：總體看城市評價在整個報告中是對宏觀數據的判斷，但仍可進一步劃分為宏觀—中觀—微觀指標區(qū)域經濟環(huán)境分析宏觀指標總體類：GDP、人口、人均GDP產業(yè)類：固定資產投資、城市經濟發(fā)展計劃、產業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃需求類：城市化率、社會消費品零售總額、恩格爾系數……中觀指標產業(yè)：產業(yè)結構及布局；需求：就業(yè)人口結構微觀指標需求：人均收入、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平房地產整體市場分析宏觀指標中觀指標微觀指標（綜合指標）房地產景氣指數、價格指數、城市地產預警指數需求：銷售額、銷售面積、價格、空置率（結構指標）市場銷售趨勢分布、土地出讓金分布產業(yè)：新批三資企業(yè)人數、接待入境旅游人數……土地：總體開發(fā)投資額、土地儲備、土地開發(fā)面積開發(fā)：商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量、Code

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2010生產/產業(yè)Production/Industry生活/消費Living/Consuming空間/土地Space/Land人時間軸Code

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2010大空間系統(tǒng)方式2——城市，即人在一定的空間內生產、生活、并消費這樣一個基本的價值模型生態(tài)：

政府與政策人

口①土地利用現(xiàn)狀②可利用土地量③土地構成④房地產狀況土地消費產業(yè)①產業(yè)分類②產業(yè)產值③主導產業(yè)④相關產業(yè)鏈⑤產業(yè)就業(yè)①人口總量②人口結構③人口現(xiàn)狀來源①消費者來源②消費力③消費結構④消費地點產業(yè)結構圖人口結構圖消費結構圖土地結構圖城市功能時間軸大空間Code

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2010城市的功能結構分析Code

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2010系統(tǒng)方式3——影響城市地產的4類指標綜合起來，取較重要的15點宏觀經濟指標與房地產市場結構性指標與房地產市場趨勢性指標與房地產市場水平指標與房地產市場經濟環(huán)境與房地產整體市場分析總體：城市GDP、人均GDP與增長率人口：城市人口總量及增長率需求：人均可支配收入、存款、社會消費能力投資：房地產投資與固定資產投資產業(yè)：城市產業(yè)結構布局與房地產需求：城市就業(yè)人口格局投資：房地產市場整體開發(fā)效益情況需求：房屋空置率、一手/二手房成交比例住宅消費支出水平、居住消費比例房價收入比與環(huán)房匹配指數人均居住面積規(guī)劃：城市規(guī)劃與房地產發(fā)展總體：城市房地產景氣、預警指數需求：消費者價值需求曲線、投資性購房供給：房價、開發(fā)、供應、成交量走勢系統(tǒng)方式4—基于對城市地產五個方向的判斷市場階段指標市場潛力指標市場趨勢指標市場風險指標城市影響力指標城市經濟環(huán)境與房地產整體市場評價Code

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2010一、城市影響力指標城市影響力指標城市產業(yè)功能占位和排名2所在“都市圈”架構和排名1城市進出口額及外資使用影響城市的重大事件或會議4外來旅游人口量排名主要綜合指標配合指標外企、三資企業(yè)數量城市資源占位3（歷史、人文、自然資源）Code

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2010外來購買力所占比例1、項目所在“都市

”架構和排名—如果依托的城市帶對項目有影響。2、城市產業(yè)功能占位和排名—對城市實力有基本概念10%珠三角10%長三角21%其他

59%都市

GDP占全國京津冀…0213546A省排名B省排名B省排名B省排名B省排名系列10213546A省排名B省排名B省排名B省排名B省排名系列1省GDP占全國排名市GDP占全省排名“都市 ”架構經濟排名第二

層—專業(yè)產業(yè)基地、專業(yè)市場第三

層—原材料基Code

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2010地第一

層—次級輻射中心核

心—對外窗口產業(yè)功能占位3、城市資源占位：城市所承擔的使命跟地產開發(fā)息息相關城市資源決定了城市的價值歷史資源硬資源軟資源人文資源歷史資源自然資源產業(yè)資源交通、位置資源政冶資源河源—廣東的供水

地，由此限制了人口增長和房地產迅速發(fā)展青山湖—悠久的歷史資源和良好的自然資源決定了它成為杭州自古知名的休閑地Code

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20104、“界定項目”的關鍵城市事件專題研究世博規(guī)劃區(qū)

650－1000米核心區(qū)大三林輻射區(qū)5KM邊緣區(qū)域交通經濟效益開發(fā)投資徐匯盧灣、陸家嘴三林金三角案例研究對城市格局影響所屬關系

層Code

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2010對項目影響深入分析世博之于三林項目東盟之于南寧項目二、地產發(fā)展階段指標地產發(fā)展階段指標GDP三項1房地產周期模板2綜合指標單項指標人均居住面積一、二手房比例模型城市化率：納瑟姆曲線Code

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2010階段綜合指數1—GDP三項人均GDP與房地產發(fā)展關系GDP增速與房地產發(fā)展關系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展

單純數量型快速發(fā)展以數量為主，數量與質量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質量為主，數量與質量并重緩慢發(fā)展

綜合發(fā)展型宏觀經濟增長房地產業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展GDP總量與房地產發(fā)展關系相關城市對比Code

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2010階段綜合指數2—地產周期模型市場典型表現(xiàn)開發(fā)商策略復蘇直接使用人帶動市場發(fā)展，現(xiàn)樓價格大于期樓無法判斷是否真正復蘇，所以地價低，沒有人買地發(fā)展地價和房價開始同步上升，最佳策略：土地儲備；而銷售策期樓和現(xiàn)樓價格相近，長期投資略是：分期賣樓者開始進入市場危機頂點附近、期樓遠遠高于現(xiàn)樓

地價上升完全不合理，用家退出市場，市場里的人完全是投資者一次性賣樓蕭條地價下跌比房價下跌幅度快，市場動力是信息不完備者最優(yōu)策略：繼續(xù)賣樓，觀望將會付出更大的代價房地產周期理論階段價格階段：

復蘇發(fā)展

危機蕭條Code

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2010R<0.2Code

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20100.2

<R<0.60.6

<i<1.0i>1.0起步階段平穩(wěn)發(fā)展階段

(市場相對成熟）成熟階段階段和空間判斷單項指標之3——1、2手樓比例；一、二手房比例與房地產發(fā)展快速發(fā)展階段目前一般規(guī)律發(fā)達國家一線城市二線城市三線城市二手房/一手房3：1---5:10.8-

1.20.4-0.80.1

-0.4三、城市地產發(fā)展?jié)摿χ笜说禺a發(fā)展?jié)摿χ笜?、產業(yè)格局和拉動6、改善動力推動5、拆遷需求4、人口增長需求城市發(fā)展拉動直接需求拉動1、經濟基礎宏觀指標七項3、城市規(guī)劃拉動、城市基建投資Code

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2010續(xù):直接需求拉動4、人口增長需求人口總量及增長率人口密度分布就業(yè)人口結構5、拆遷需求拆遷量6、改善動力推動收入增長支持三項人均居住面積發(fā)展指標恩格爾系數與住房支出比重指標房價可負擔比例人均支配收入增幅節(jié)點人均存款額度峰值指標拆遷政策直接需求拉動Code

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2010?

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2010資料來Co源de：of

各this地re統(tǒng)por計t

年|

3鑒81、經濟基礎宏觀指標七項經濟總量三項：GDP

社會消費品零售總額恩格爾系數城市排名和比較個體消費者經濟實力四項：人均GDP

人均可支配收入人均存款人均消費Code

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20102、產業(yè)格局和拉動——立足于對城市經濟升級和人口結構的改變城市產業(yè)和地產空間分布三產歷史:三類產業(yè)結構變化時間未來:城市產業(yè)規(guī)劃導向##年##年

##年城市產業(yè)轉移或發(fā)展路徑##年發(fā)展工業(yè)

限制工業(yè)，發(fā)展農業(yè)、旅游業(yè)工業(yè)立市借外發(fā)展業(yè)化新型工

工業(yè)立市旅游旺市續(xù)：產業(yè)格局和拉動—城市產業(yè)發(fā)展所處階段30%城市化70%工業(yè)化Code

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2010城市化水平初期·起始階段中期·擴張階段后期·成熟階段勞動密集型資金資源、技術密集型集約、知識型經濟實力較弱總量、第二產業(yè)加速第三產業(yè)為主城市化率平穩(wěn)上升向30%發(fā)展城市化是同期工業(yè)化水平

1.5-2.5倍，城市化率較快速向70%攀升城市化速度有所降低達到現(xiàn)代化河源、汕尾、梅州東莞、惠州、中山香港、深圳工業(yè)化3、城市規(guī)劃拉動、城市基建投資城市擴張方式和速度城市格局和主要發(fā)展方向**年**年**年老城新城1新城2未來：重要交通、資源規(guī)劃工業(yè)城城市基建投資（歷史）時間節(jié)點##年##年##年本項目一線城市二線城市三線城市Code

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20104、人口增長需求收入數量A類型……B類型E類型……距項目遠近的企業(yè)分布F企業(yè)B企業(yè)D企業(yè)E企業(yè)A企業(yè)紅色：有購買力的企業(yè)C企業(yè)就業(yè)結構（量及收入）Code

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20105、拆遷需求拆遷需求拆遷量Code

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2010##年……##年##年歷年拆遷量及導致的需求拆遷、安置政策安置政策1：1現(xiàn)場1：1異地貨幣補償拆遷力度減少控制放大6、改善需求—收入增長支持四項人均可支配收入增長9.3%10%/年的居民進入中等收入家庭購買力增長人均儲蓄余額增長曲線房價增長曲線時間軸2-3年Code

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2010）消費類型恩格爾系數住房消費占總消費性支出的比重（%恩格爾系數住房消費占總消費支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數與住房支出比重的國際衡量標準月還款額家庭收入2005年全國的平均水平為42%Code

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2010一般家庭可負擔比率可負擔比率6、改善需求—收入增長支持四項四、城市地產發(fā)展趨勢指標城市發(fā)展趨勢指標3、競爭壓力指標4、終端趨勢指標土地壓力品質提升的價格支持度個案突出增幅指標開發(fā)量、銷售量、價格變化平穩(wěn)度品質的發(fā)展階段及重點歷年土地供應量與分布城市地產容積率分布1、整體趨勢指標2、政策影響指標宏觀政策解析城市特別政策解析政策調整下的市場反應發(fā)展商水平壓力Code

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20101、整體趨勢指標6427800051305898623615000130001100090007000500020022006年9月元/平米1.1開發(fā)量、銷售量、價格變化平穩(wěn)度**-**年商品房銷售價格趨勢圖2003

2004

2005**-**年商品房開工/銷售面積趨勢圖474415704605488400600100080020022003200420052006(1-9)Code

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2010立標桿區(qū)域資源同質化成本控制概念化突出個性多樣化外圍產品區(qū)域競爭度區(qū)域成熟度某整體市場1、整體趨勢指標1.2品質發(fā)展階段核心產品：與居住基本功能直接相關因素，商品房發(fā)展初期最集中的競爭層面外圍產品：區(qū)域外能感受到的，競爭的最高級別外延產品：產品附加值，有助于提升物業(yè)形象核心產品層外圍產品層外延產品層人文體驗品牌服務身份戶型 采光通風質量價格交通環(huán)境

建筑風格配套 物管 教育功能 會所品質發(fā)展階段Code

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2010市場競爭階段消費者關注點：社區(qū)園林環(huán)境物業(yè)管理區(qū)位和周邊環(huán)境總價和實惠生活配套和便利社區(qū)園林環(huán)境排在前三位的高端客戶置業(yè)要素： 排在前三位的中低端客戶置業(yè)要素：資料來源：中原訪談1、整體趨勢指標1.2品質提升的重點項目發(fā)展戰(zhàn)略6543210材料戶型 配套 園林 服務概念東方儷城 新華壹品 林韻春天 本案市場主流項目發(fā)力點：Code

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20102、政策影響指標——2.1宏觀政策解析

“國六條”后政策演變歷程建設部等九部委《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》(國發(fā)辦（2006）37號）一、近期經濟適用房建設目標9月底前公布二、90平方米以下住房須占項目總面積七成以上三、購房不足5年轉讓須交營業(yè)稅四、空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物五、個人房貸首付比例不低于三成六、居住用地供應量七成用于中低價位中小套型七、土地閑置2年將被收回使用權八、各地城市年內建立廉租住房制度國務院國

6條政策先緊后松，地方和中央博弈，基本政策不會動搖，中央給房地產市場降溫的決心不會動搖2006.

5

2006.

5.24

2006.

6.07自2006年6月19日起，對于購買套型建筑面積在90平方米（不含）以上住房的，住房公積金貸款額度不得超過房屋評估價值或實際購房款（以兩者中較低額為準）的70%建設部公布《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》一、明確90平方米以下住房須占城市總量總面積七成以上二、明確套型建筑面積是指單套住房的建筑面積三、重新調整2006年6月1日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項目。2006.

7.062006.

7.14建設部等有關部門發(fā)布《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》（165號文件）、《關于進一

步整頓規(guī)范房地產交易秩序的通知》（166號文件）和《財政部等部門要求各地從五個方面落實城鎮(zhèn)廉租住房保障資金》一、明確套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，要求把套型結構比例落實到具體項目二、房地產開發(fā)企業(yè)取得預售許可證后，應當在

10日內開始銷售商品房三、5％土地出讓金用于廉租房2006.

7國家稅務總局發(fā)布了《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》。一、對住房轉讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉讓收入。第二對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額

時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。上海市國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》的操作意見。一、納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋房屋原值和應納稅額的，根據《通知》第三條的規(guī)定實行核定征稅。對納稅人轉讓普通住房的，以轉讓收入的1%核定應納個人所得稅額；對納稅人轉讓非普通住房的以轉讓收入的2％核定應納個人所得稅。二、對轉讓的房地產權證上列明權利人為2人以上（含）2人的，應以每一個權利人為納稅人。2006.

8.12006.7.18

2006.7.24國土資源部下發(fā)了《中低價位、中小套型普通商品房實行限套

型、限房價基礎上競房價、競地價的土地供應辦法》征求意見稿.一、制定了土地出讓要競地價、競房價”的具體操作方式二、90平方米以下戶型占地面積要達到擬出讓地塊總面積九成以上建設部、商務部等聯(lián)合

發(fā)布了《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》(171號文件）。境外機構和個人在國內購房必須滿足三點要求：其一，必須到土地和房地產部門備案；第二，在中國工作或者學習超過一年；第三，購房實名制。國務院辦公廳發(fā)布《關于建立國家土地督察制度有關問題的通知》（國辦發(fā)〔2006〕50號），加強土地監(jiān)管，進一步落實嚴格的土地管理制度Code

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20102、政策影響指標——2.3政策面下的市場反饋新政1新政2銷售反饋發(fā)展商決策消費者決策Code

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2010成交套數\戶均面積時間3、競爭壓力指標3.1土地供需壓力A地塊C地塊地塊時間規(guī)模容積率價格已成交地塊正掛牌地塊R3R4R1R2R5B地塊D地塊城市地產容積率分布城市歷年土地出讓量/對比住宅銷售量土地供應分布Code

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20103、競爭壓力指標3.2發(fā)展商水平壓力人力資源融資能力組織機構研發(fā)能力投資策劃土地獲取建材采購規(guī)劃設計工程施工產品銷售利潤集中采購能力采購經驗合作單位協(xié)調能力規(guī)劃設計能力設計聯(lián)盟合作關系新技術研發(fā)和應用能力設計標準化能力人員學習能力歷史成功經驗積累施工成本管理能力部品標準化，批量生產能力人員學習能力廣告水平銷售策劃銷售隊伍水平對買方或渠道較廣泛的信用公司理念

和戰(zhàn)略方向宏觀經濟及政策研判力細分市場和特定目標客戶能力針對特定客戶的新產品策劃能力品牌優(yōu)勢組織和人員保證政府資源土地地理位置選擇能力資金實力和融資能力全國布局的土地儲備全國市場壁壘突破能力A類發(fā)展商:全國知名**年Code

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2010B類發(fā)展商:本地優(yōu)勝者C類發(fā)展商:本地前列城市的發(fā)展商水平著力大小城市的發(fā)展商在生意鏈上的長短處級別與開發(fā)量五、地產發(fā)展風險指標綜合指標房地產綜合預警體系（量）地產發(fā)展風險指標2、房價增長支持預警4、建設過量預警5、空置率預警單項指標1、供需比Code

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20103、房價收入比綜合指數：房地產綜合預警體系Code

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2010異常基本正常正常運行基本正常異常房地產開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~25％>25%適度投資利于拉動經濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導致供過于求房地產開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產投資規(guī)模的基礎指標，合理指標為0.1-0.15房地產開發(fā)投資/固定資產投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結構是否合理的基礎性指標，發(fā)達國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標商品房銷售額/房地產投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產投入與產出的效益指標，表明房地產開發(fā)的總體效率房地產市場預警預報指標體系單項指標1-2項：房價增長預警：GDP、人均收入與房價增長關系>21-2合理水平需高度警惕存在泡沫房價增長率/GDP增長率<11##年Code

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2010供需比、房價增長比率供需比（歷年）單項指標第3項：4.16.1房價收入比合理范圍；房地產發(fā)展平穩(wěn)房價收入比偏低，房價片

低，需求增加房價收入比偏高，房價偏

高，需求減少房價收入比房價收入比發(fā)展中國家房價收入比與房地產市場發(fā)展市場供給Code

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2010市場供給市場需求市場需求目前各城市水平二線城市準二線城市三線城市杭州南京青島大連長沙武漢南昌合肥太原鄭州10.11015.114.26.157.88.49.18.778.4城市級別發(fā)達國家發(fā)展中國家一線城市城市上海北京深圳廣州房價收入比1.8-5.54.1-6.115.5513.5515.7612.67單項指標4-5項：建設量預警、空置率預警施工/銷售<5竣工/銷售<1.1合理的市場未來幾年市場反映市場現(xiàn)狀建設量風險指數R<5%5%

<R<14%14%

<R<20%R>20%空置不足區(qū)空置危險區(qū)空置積壓區(qū)國際空置率的預警區(qū)間空置合理區(qū)4214338224071877903679529

6059000270018004500360020022003

20042005施工面積 竣工面積Code