劉志強等與張慧慧房屋買賣合同糾紛二審民事判決書

/劉志強等與張慧慧房屋買賣合同糾紛二審民事判決書【案由】民事合同、無因管理、不當?shù)美m紛合同糾紛房屋買賣合同糾紛【審理法院】北京市第三中級人民法院【審理法院】北京市第三中級人民法院【審結(jié)日期】2020.03.11【案件字號】(2020)京03民終251號【審理程序】二審【審理法官】邢軍解學(xué)鋒申峻屹【審理法官】邢軍解學(xué)鋒申峻屹【文書類型】判決書【當事人】劉志強;張慧慧;北京厚澤融資擔保有限公司【當事人】劉志強張慧慧北京厚澤融資擔保有限公司【當事人-個人】劉志強張慧慧【當事人-公司】北京厚澤融資擔保有限公司【代理律師/律所】袁左平北京市金德律師事務(wù)所;崔振翰北京市金德律師事務(wù)所;王永剛北京市華聯(lián)律師事務(wù)所【代理律師/律所】袁左平北京市金德律師事務(wù)所崔振翰北京市金德律師事務(wù)所王永剛北京市華聯(lián)律師事務(wù)所【代理律師】袁左平崔振翰王永剛【代理律所】北京市金德律師事務(wù)所北京市華聯(lián)律師事務(wù)所【法院級別】中級人民法院【字號名稱】民終字【原告】劉志強;北京厚澤融資擔保有限公司【被告】張慧慧【本院觀點】劉志強該項調(diào)查取證申請與本案處理沒有直接關(guān)聯(lián)，故本院對此不予準許。第一，關(guān)于張慧慧與劉志強是否構(gòu)成房屋買賣合同關(guān)系?！緳?quán)責(zé)關(guān)鍵詞】撤銷合同恢復(fù)原狀合同約定處分原則第三人證據(jù)交換新證據(jù)質(zhì)證財產(chǎn)保全訴訟請求撤訴反訴維持原判查封【指導(dǎo)案例標記】0【指導(dǎo)案例排序】0【本院查明】本院經(jīng)審理查明的事實與一審法院查明的事實一致?！颈驹赫J為】本院認為：第一，關(guān)于張慧慧與劉志強是否構(gòu)成房屋買賣合同關(guān)系。本案中，張慧慧委托劉慧君出售涉訴房屋，具有出賣涉訴房屋的真實意思表示，一審中劉志強亦認可是張慧慧委托劉慧君出售涉訴房屋，其與張慧慧達成買賣涉訴房屋的合意。且劉志強與張慧慧曾辦理涉訴房屋的網(wǎng)簽手續(xù)，并為了避稅而撤銷網(wǎng)簽，辦理假離婚手續(xù)并以假夫妻離婚的形式辦理房屋過戶登記。因此，綜上可以認定，張慧慧和劉志強之間存在房屋買賣合同關(guān)系。劉志強雖曾提交其與劉慧君簽訂的《協(xié)議書》，約定涉訴房屋為代劉慧君購買并持有，但劉慧君在公安詢問中表示并未最終簽訂代持協(xié)議，且不論《協(xié)議書》的真實性，即使《協(xié)議書》是真實的，其屬于劉慧君與劉志強的內(nèi)部約定，亦不能約束張慧慧。劉志強上訴主張張慧慧將涉案房屋過戶登記至其名下系以物抵債行為，前后主張矛盾，且沒有提供充分證據(jù)予以證明，本院不予支持。 第二，關(guān)于張慧慧能否解除其與劉志強的房屋買賣合同關(guān)系。在張慧慧與劉志強達成房屋買賣的合意直至涉訴房屋過戶到劉志強名下長達四余年的時間，劉志強未向張慧慧支付房款。劉志強雖主張其按照劉慧君指示已將涉訴房屋房款支付至劉慧君指定賬戶，但劉志強與劉慧君存在其他業(yè)務(wù)往來，劉志強未充分舉證證明其向劉慧君賬戶支付的款項系涉訴房屋的房款，張慧慧亦不認可收到涉訴房屋的款項。因此，劉志強在合理期限內(nèi)未履行給付涉訴房屋房款的義務(wù)，在一審法院釋明后亦未給付涉案房屋房款，劉志強構(gòu)成根本違約，張慧慧可以行使合同解除權(quán)解除雙方的房屋買賣合同關(guān)系。張慧慧雖起訴請求確認其與劉志強的房屋買賣合同不成立，但在一審?fù)徶?，?jīng)一審法院釋明，張慧慧主張如果法院認定雙方的房屋買賣合同成立并生效，因劉志強未履行房款給付義務(wù)使合同目的無法實現(xiàn)，其要求解除合同，故一審法院判決確認雙方的房屋買賣合同關(guān)系予以解除，劉志強和厚澤融資公司協(xié)助辦理涉訴房屋的抵押登記注銷手續(xù)，劉志強協(xié)助張慧慧將涉訴房屋變更登記至張慧慧名下，并無不當，本院予以維持。劉志強關(guān)于一審法院超出張慧慧訴訟請求作出判決，遺漏當事人劉慧君，程序違法等上訴主張，于法無據(jù)，本院不予采納。 綜上所述，劉志強的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：【裁判結(jié)果】駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費176800元，由劉志強負擔（已交納）。 本判決為終審判決?！靖聲r間】2022-08-2205:45:56【一審法院查明】一審法院經(jīng)審理認定事實：順義區(qū)×號房屋（以下簡稱涉訴房屋）于2012年11月12日登記在張慧慧名下。2014年，張慧慧欲出售涉訴房屋張慧慧的男朋友閆向陽委托劉慧君聯(lián)系買房人。2015年1月28日，張慧慧與劉志強就涉訴房屋辦理了網(wǎng)簽手續(xù)，記載的成交價格為2500萬元，該網(wǎng)簽手續(xù)于2015年4月13日被注銷。2015年4月14日，涉訴房屋轉(zhuǎn)移登記至劉志強名下，轉(zhuǎn)移登記的原因系夫妻離婚涉及不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移。經(jīng)法院向不動產(chǎn)登記部門查詢，張慧慧與劉志強于2015年3月通過簽署虛假的離婚協(xié)議并通過虛假的離婚證完成了涉訴房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記，二人之間并不存在真實的婚姻關(guān)系。房屋過戶后，張慧慧仍居住在涉訴房屋內(nèi)。 因未收到房款，2015年12月31日，張慧慧以所有權(quán)確認糾紛為案由，以劉志強為被告向法院提起民事訴訟，要求確認涉訴房屋歸其所有。在起訴的事實與理由部分，張慧慧稱：“2015年初經(jīng)朋友介紹把該別墅賣給劉志強，口頭約定的房價是2700萬元，先付1500萬元，兩年后再付1200萬元，付清尾款1200萬元之前張慧慧可繼續(xù)居住在該別墅，由劉志強代辦一切產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。但劉志強一直也沒有和張慧慧簽署購房合同及交付房款”。劉志強在該案中答辯稱：“張慧慧和劉志強之間沒有就涉訴房屋的買賣進行過協(xié)商，二人之間不是房屋買賣關(guān)系。根據(jù)劉志強和劉慧君簽訂的協(xié)議內(nèi)容，2014年12月16日，劉慧君為了購買涉訴房屋，向劉志強借款1500萬元，劉志強和劉慧君簽訂協(xié)議約定涉訴房屋歸劉慧君所有，協(xié)議上寫的房屋的產(chǎn)權(quán)人是劉慧君。為了保證劉慧君能夠及時償還借款，故將涉訴房屋轉(zhuǎn)移登記至劉志強名下，劉志強是代為持有。張慧慧之所以協(xié)助將涉訴房屋過戶到劉志強名下，也是基于前述事實”。在該案的審理過程中，劉志強向法院提交一份其與劉慧君于2015年3月1日簽訂的《協(xié)議書》，約定：“由于2014年12月16日乙方（劉慧君）因購買涉訴房屋向甲方（劉志強）借款1500萬元，甲方已將該款借給乙方，乙方承諾到2015年7月10日前還清，屆時乙方無法支付欠款，甲方有權(quán)任意處置標的房產(chǎn)、行使債權(quán)，乙方還清借款后，甲方需在30日內(nèi)幫助乙方過戶到乙方或乙方指定人員名下。就涉訴房屋的產(chǎn)權(quán)登記，雙方約定該物業(yè)產(chǎn)權(quán)原系乙方所有，本協(xié)議簽訂后150日內(nèi)乙方需將該物業(yè)登記至甲方名下，該物業(yè)雖登記在甲方名下但實際為乙方所有，以甲方的名義代為持有”。就該案件，雙方均認為對方有詐騙嫌疑，要求法院移送公安部門處理，法院經(jīng)審理作出（2016）京0113民初141號民事裁定書，認定本案存在涉嫌經(jīng)濟犯罪的可能，駁回了張慧慧的起訴并將本案移送公安機關(guān)處理。2016年11月4日，順義公安分局經(jīng)濟犯罪偵查大隊經(jīng)審定，認為：劉志強沒有主觀占有張慧慧房產(chǎn)的主觀意愿，只是因與劉慧君之間的債務(wù)問題，為規(guī)避債務(wù)風(fēng)險，才隱瞞明知假手續(xù)而辦理房產(chǎn)過戶行為和用此房做擔保阻止北京市人民政府對該房產(chǎn)變更的行政復(fù)議，故不能認定劉志強有非法占有之主觀。該案訴訟事項，是因手續(xù)違法而產(chǎn)生的產(chǎn)權(quán)認定訴訟，此項中手續(xù)違法，我局刑偵支隊對此行為已立案偵查（定性：涉嫌偽造買賣國家證件罪）。北京市公安局順義分局將該案退回法院。 2018年9月，張慧慧再次以所有權(quán)確認為案由將劉志強起訴至法院，要求確認涉訴房屋歸其所有，判令劉志強解除涉訴房屋的抵押登記并協(xié)助張慧慧辦理產(chǎn)權(quán)變更登記（（2018）京0113民初27791號）。劉志強在該案中答辯稱：“雙方達成的房屋買賣合同合法有效，劉志強已履行了給付房款的義務(wù)，而張慧慧卻未交付涉訴房屋構(gòu)成違約，且涉訴房屋的抵押登記涉及案外人利益，與雙方的房屋買賣合同關(guān)系不屬同一法律關(guān)系，故不同意張慧慧的訴訟請求”。劉志強在該案中提起反訴，稱：“2014年12月初，張慧慧、劉慧君與劉志強達成口頭協(xié)議，約定將涉訴房屋出售給劉志強”。在該案中，劉志強稱其根據(jù)劉慧君的指示于2014年12月16日向吳利芳匯款三筆合計2100萬元及當日劉志強向趙洪偉轉(zhuǎn)賬600萬元，就是向張慧慧支付的涉訴房屋的2700萬元房款。因本案涉訴房屋抵押登記涉及抵押權(quán)人厚澤融資公司的利益，張慧慧申請撤訴，并于2019年4月9日以劉志強為被告、以厚澤融資公司為第三人提起本案房屋買賣合同糾紛一案。 在本案的審理過程中，劉志強表示關(guān)于2700萬元房款如何給付當時雙方并沒有約定，其就是根據(jù)劉慧君的指示付款，且早已付清張慧慧2700萬元房款，并提交其平安銀行的交易明細為證，主張2014年9月16日其向山西秀元石化有限公司（以下簡稱秀元公司）轉(zhuǎn)賬四筆合計800萬元、2014年9月19日向秀元公司轉(zhuǎn)賬200萬元、2014年9月22日向秀元公司轉(zhuǎn)賬三筆合計1150萬元，2014年9月26日向秀元公司轉(zhuǎn)賬100萬元，2014年9月28日向秀元公司轉(zhuǎn)賬四筆合計150萬元，于2014年10月11日向安向君轉(zhuǎn)賬200萬元，于2014年10月13日向安向君轉(zhuǎn)賬合計100萬元，上述合計2700萬元即是劉志強根據(jù)劉慧君的指示支付的房款，但不能提交劉慧君指示其向上述賬戶支付房款的相關(guān)證據(jù)。經(jīng)法院核查劉志強的上述付款賬戶，除劉志強指出的上述付款外，其與安向君之間還有多筆的款項往來。 張慧慧認為，其賣房沒有明確的購房主體，也沒有相關(guān)主體支付購房款，購房人缺失，故主張房屋買賣合同不成立。經(jīng)法院釋明，張慧慧表示若法院認定雙方的房屋買賣合同成立并有效，其要求解除雙方之間的房屋買賣合同，理由為劉志強一直未履行合同約定的付款義務(wù)，構(gòu)成根本違約，張慧慧的合同目的無法實現(xiàn)。經(jīng)法院釋明并詢問，劉志強表示因其已支付了2700萬元房款，不同意再給付張慧慧2700萬元房款。就本案，張慧慧提供銀行保函擔保申請訴前財產(chǎn)保全，支付保費27000元，法院依張慧慧申請查封了涉訴房屋。 2015年10月22日，劉志強與其妻子梁艷因向牛文碩借款600萬元，第三人厚澤融資公司為劉志強的上述債務(wù)提供連帶責(zé)任保證，劉志強以涉訴房屋設(shè)立抵押登記作為向厚澤融資公司的反擔保。2015年11月19日，牛文碩、胡永明與劉志強、梁艷及厚澤融資公司簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定牛文碩將對劉志強、梁艷的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給胡永明，厚澤融資公司不再承擔連帶擔保責(zé)任。庭審中，厚澤融資公司表示已將其作為抵押權(quán)人的他項權(quán)利證書交給劉志強和胡永明，并同意解除涉訴房屋以其作為抵押權(quán)人的抵押登記。 一審法院另查一：2017年10月25日，法院作出的（2017）京0113刑初794號刑事判決書查明：2015年3月，在北京市順義區(qū)，被告人婁承科指使被告人袁智勇偽造劉志強、張慧慧的離婚證件，袁智勇經(jīng)人介紹委托被告人邵菲菲偽造上述證件。后邵菲菲在婁承科、袁志勇幫助下，通過他人偽造了劉志強和張慧慧的離婚證，并使用該證為劉志強、張慧慧辦理了位于順義區(qū)×號的房屋過戶手續(xù)。婁承科從中獲利24萬元、袁智勇獲利9.5萬元，邵菲菲獲利16萬元并將其中4萬元給予中間介紹人。婁承科在該案中供述：2015年3、4月份，其通過袁智勇給劉志強、張慧慧做房屋過戶避稅，通過辦假離婚證的方式辦，辦好后劉志強支付了50萬元費用。后法院以偽造國家機關(guān)證件罪對三被告人依法作出判決。 在上述刑事案件的偵查過程中，公安部門向劉慧君進行了詢問，劉慧君稱：2014年上半年，閆向陽找到我說想把他的一套別墅賣了，因為我長期在太原就想讓我看看有沒有山西的老板買，我先后找了幾波人去看房，但是一直沒人買。然后我就和閆向陽說賣不出去，后來閆向陽說可以先付房款1500萬，剩下的1200萬可以兩年后再給。當時我覺得還不錯，我就想買下來，然后我就找到之前借過我錢的劉志強，跟他借1500萬。因為劉志強是干融資的，他說需要有東西做抵押，我就將張慧慧的聯(lián)系方式給了劉志強，我當時想將張慧慧的房子作抵押貸出錢來買這套房，然后由我自己還款，但是后來劉志強說這個房子貸不出1500萬，所以這件事就放下了。后來到了2014年年底，劉志強找到我說現(xiàn)在錢緊，因為我欠劉志強錢，我就跟劉志強商量把閆向陽的那套別墅抵押出些錢，后來劉志強去辦這件事。閆向陽知道了就問我怎么回事，我就和閆向陽解釋了一下，他就同意了。當時一共抵押了600萬元，我和劉志強各分了300萬元。后來我自己將這600萬元還清的。2015年過完年，劉志強找到我說，他現(xiàn)在有個項目賣理財產(chǎn)品，需要有產(chǎn)權(quán)的房本，這個就可以融到錢，而閆向陽只需1500萬前期付款，如果劉志強拿到閆向陽價值2700萬元的房子的產(chǎn)權(quán)，就可以融到2700萬元，然后交給閆向陽1500萬，剩下的1200萬元可以自己先用。正好閆向陽著急賣房可以先過戶，然后再找買家要錢就好要了。我一想劉志強的想法和閆向陽的想法正好能對上，就告訴他們兩個人去過戶吧。沒過多久劉志強找我要錢要交過戶費，我這才知道閆向陽的房子過戶給了劉志強。后來劉志強用閆向陽的房子做融資沒有融到錢，沒法及時給閆向陽1500萬元，就想再將這房子賣了。過了大概兩個月，閆向陽給我打電話說房子過戶用的是假離婚手續(xù)，我這才知道，我問劉志強，劉志強說中介辦的手續(xù)，他不知道。沒有正式與劉志強簽訂過《代持協(xié)議》，因為當時劉志強沒有確定能借給我1500萬元，我當時只在協(xié)議上簽了個名字，因為上面錢款數(shù)、利息、時間等都是空白的，如果劉志強借給我，并且過完戶后再正式簽協(xié)議，但是后來沒有正式借我錢，所以沒有正式簽。 一審法院另查二：劉志強以民間借貸糾紛為案由，起訴秀元公司、劉慧君、大同市萬森房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司要求償還借款，劉志強訴稱：秀元公司的法人劉全有系劉慧君之父，2014年9月秀元公司由于企業(yè)經(jīng)營資金周轉(zhuǎn)需要向劉志強借錢，并承諾給付高息，雙方約定秀元公司向劉志強借款1100萬元，一個月后償還，并指令劉志強將款項打入秀元公司指定賬戶（趙洪偉、史秀平）。河北省廊坊市廣陽區(qū)人民法院作出（2015）廣民初字第3238號民事判決書，審理查明：2014年12月16日，劉志強與秀元公司簽訂借款合同，約定秀元公司向劉志強借款1100萬元，期限自2014年12月16日至2015年1月15日止，借款的劃出賬戶為劉志強在平安銀行北京清華園支行開設(shè)的賬號（×××），借款的收款賬戶為趙洪偉（收款600萬元）和史秀平（收款500萬元）。秀元公司主張自2014年10月9日至2015年4月3日期間秀元公司先后通過安向君、吳利芳、秀元公司的公戶給劉志強打款4169.49萬元。該院經(jīng)審理后判決支持了劉志強的訴訟請求。 劉志強另以秀元公司、劉慧君、吳利芳、大同市萬森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為被告提起民間借貸糾紛，后又撤回對吳利芳的起訴。劉志強訴稱：2014年9月，秀元公司因企業(yè)經(jīng)營需要向其借款，劉志強與秀元公司簽訂借款合同，約定借款金額2400萬元，借款期限一個月，并約定所借款項打入?yún)抢假~戶。秀元公司辯稱劉志強起訴的金額與實際打款金額不一致，且秀元公司已償還1300萬元。就該案，河北省廊坊市中級人民法院作出在（2016）冀10民初175號民事判決書認定，2014年12月16日，劉志強與秀元公司、劉慧君、吳利芳簽訂借款合同，約定借款金額2400萬元，借款期限自2014年12月16日至2015年1月15日止，出借款項付至吳利芳×××賬戶。當日，劉志強分三次向吳利芳上述賬戶打款共計2100萬元。該院認定劉志強向秀元公司借款2100萬元，并認定秀元公司已還款200萬元，判決秀元公司償還剩余的本金1900萬元及利息。 上述事實，有庭審筆錄、房屋所有權(quán)證書、（2016）京0113民初141號民事裁定書、《協(xié)議書》、順義區(qū)公安分局經(jīng)濟犯罪偵查大隊認定報告、（2015）廣民初字第3238號民事判決書、（2016）冀10民初175號民事判決書、（2017）京0113刑初794號刑事判決書、銀行交易明細、存量房簽約查詢記錄、《借款合同》、《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、房屋產(chǎn)權(quán)登記、抵押信息查詢結(jié)果等在案佐證?！疽粚彿ㄔ赫J為】一審法院認為：根據(jù)雙方的庭審意見，本案爭議焦點有四個：一、張慧慧與劉志強之間的房屋買賣合同關(guān)系是否成立；二、劉志強是否履行了支付2700萬元房款的合同義務(wù)；三、張慧慧能否行使合同解除權(quán)解除雙方的房屋買賣合同關(guān)系；四、合同解除的后果如何處理?，F(xiàn)依次闡述如下： 一、關(guān)于二人之間房屋買賣合同關(guān)系是否成立。 就涉訴房屋的買賣，張慧慧和劉志強沒有簽署正式的書面合同。張慧慧在本案中認為沒有明確的購房人、沒有明確的付款人，主張其與劉志強之間不存在房屋買賣合同關(guān)系。劉志強則主張雙方之間存在房屋買賣合同關(guān)系并合法有效。對此，法院認為：1.張慧慧欲出售涉訴房屋，具有出售涉訴房屋的意思表示。張慧慧委托閆向陽聯(lián)系劉慧君就是為了通過劉慧君尋找購房人，劉慧君在公安部門的詢問時表示劉志強即為購房人，這樣即通過劉慧君連通了張慧慧和劉志強之間的買賣關(guān)系。2.從形式上看，劉志強與張慧慧曾辦理涉訴房屋的網(wǎng)簽手續(xù)，后為了避稅撤銷網(wǎng)簽轉(zhuǎn)而以假夫妻離婚的形式變更了房屋的產(chǎn)權(quán)登記，過戶手續(xù)由劉志強負責(zé)，婁承科也表示辦理假離婚過戶手續(xù)劉志強給了他50萬元的費用，且房屋也確實過戶到了劉志強的名下，劉志強將涉訴房屋為其借款辦理抵押登記以及作為財產(chǎn)保全申請的擔保由人民法院予以查封。因此，劉志強在過戶的過程中起了主導(dǎo)作用，且具有明確的將涉訴房屋作為自有財產(chǎn)的意思。劉志強具有買房人的外觀形式。張慧慧雖表示對假離婚過戶的事情不知情，但其在離婚協(xié)議以及所有權(quán)變更手續(xù)的相關(guān)材料上簽名的行為應(yīng)推定其對以該種方式過戶知情并對將房屋賣予劉志強一節(jié)知情。3.關(guān)于劉志強與劉慧君之間的代持協(xié)議。劉志強認可該代持協(xié)議，劉慧君在公安部門的詢問時表示沒有最終簽訂過代持協(xié)議。根據(jù)劉志強提交的其與劉慧君2015年3月1日簽訂的《協(xié)議書》，約定的是劉慧君作為實際買房人，因向劉志強借款1500萬元，故以涉訴房屋作為借款擔保將涉訴房屋登記在劉志強名下。且不論該《協(xié)議書》的真實性，即使該《協(xié)議書》為真實，也屬于劉慧君和劉志強之間的內(nèi)部約定，屬于劉慧君借劉志強的名義買房，該約定不能約束張慧慧，對于張慧慧來說買房人仍為劉志強。4.在歷次訴訟中，除第一次訴訟中劉志強以其與劉慧君之間存在代持協(xié)議為由主張實際買房人是劉慧君之外，在后兩次訴訟中其均認可自己是買房人，與張慧慧之間存在房屋買賣關(guān)系，是涉訴房屋房款的付款義務(wù)人，只不過是將房款支付給了劉慧君指示的案外人。綜合上述分析，法院確認張慧慧和劉志強達成由劉志強以2700萬元購買涉訴房屋的買賣合同關(guān)系成立并有效，但二人之間就房款的給付方式、房屋的交付等事宜并未協(xié)商一致。張慧慧以本案缺乏明確的購房人、付款義務(wù)人不明確為由主張其與劉志強之間的房屋買賣合同不成立的訴訟請求法院不予支持。 二、關(guān)于劉志強是否履行了2700萬元的房款給付義務(wù)。 張慧慧已將涉訴房屋過戶到了劉志強名下，履行了主要的合同義務(wù)，則劉志強也應(yīng)履行給付房款的義務(wù)。劉志強在本案中主張其按照劉慧君的指示向秀元公司和安向君名下支付的合計2700萬元即為房款，已經(jīng)履行了付款義務(wù)。對此，法院認為：首先，劉志強未提交相關(guān)證據(jù)證明其向秀元公司和安向君付款是受劉慧君指示支付的涉訴房屋的房款。其次，劉志強在后兩次訴訟中，針對2700萬元房款的付款情況給出了截然不同的意見，即第二次訴訟中主張向吳利芳轉(zhuǎn)賬的2700萬元為房款，而這些付款已被人民法院生效的民事判決書認定系劉志強對秀元公司的借款；本案中劉志強又主張向秀元公司和安向君的十余筆轉(zhuǎn)賬是房款。劉志強對給出兩種意見未給予合理解釋。第三，劉志強在第二次訴訟的反訴狀中陳述，其與張慧慧于2014年底達成房屋買賣的合意，但劉志強在本案中提交的轉(zhuǎn)賬明細發(fā)生于2014年9、10月間，在達成買賣合意之前即付房款違反一般常識，劉志強未給出合理解釋。最后，從劉志強的平安銀行交易明細以及（2015）廣民初字第3238號民事判決書和（2016）冀10民初175號民事判決書認定的事實可以看出，劉志強與秀元公司、安向君、吳利芳之間存在復(fù)雜的民間借貸關(guān)系，雙方之間有頻繁的款項往來，劉志強在本案中提出的向秀元公司和安向君轉(zhuǎn)賬的十余筆款項的性質(zhì)難以認定。綜合上述分析，就劉志強主張的其向秀元公司和安向君付款系涉訴房屋的房款的意見，法院難以形成內(nèi)心確信，故對劉志強主張的已支付2700萬元房款的抗辯意見不予采信。 三、關(guān)于張慧慧可否解除雙方的房屋買賣合同關(guān)系?！径徤显V人訴稱】劉志強上訴請求：1.撤銷一審判決第一、二、三項依法改判駁回張慧慧全部訴訟請求；2.本案一、二審訴訟費用全部由張慧慧承擔。事實和理由：一、一審法院認定事實不清張慧慧自愿將涉訴房屋轉(zhuǎn)移過戶登記至劉志強名下系擔保劉志強債權(quán)的以物抵債行為為其真實意思表示一審法院對此未予查清致使所作判決錯誤。首先，張慧慧自愿簽字將涉訴房屋過戶至劉志強名下，是作為抵押物擔保劉慧君借款并抵債的行為。其次，劉慧君對本案事實查清至關(guān)重要，其未參與本案訴訟，不利于查清事實。最后，一審法院否認不動產(chǎn)物權(quán)的登記效力，對劉志強不公平。二、一審判決違背當事人處分原則及不告不理原則超出張慧慧的訴訟請求作出判決且遺漏重要當事人所作判決違反法定程序。（一）本案中張慧慧的訴訟請求為確認合同不成立而非要求一審法院解除雙方簽訂的房屋買賣合同一審法院徑行判決合同解除超出了張慧慧的訴訟請求范圍違背了當事人處分原則。（二）一審法院在查明案件事實及作出判決時，遺漏重要當事人劉慧君，屬于程序違法。三、一審法院在程序違法且認定事實不清的情形下，錯誤適用合同解除的法律規(guī)定，違反《中華人民共和國物權(quán)法》和《中華人民共和國民事訴訟法》的相關(guān)規(guī)定，判決有誤。本案中，張慧慧訴訟請求確認涉訴房屋買賣合同未成立，應(yīng)適用《中華人民共和國合同法》第三十二條和《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（二）》第一條等法律規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條和第十七條的規(guī)定，一審法院在張慧慧未能提供確切證據(jù)推翻劉志強提供的證據(jù)的情況下，徑行否認了不動產(chǎn)登記的法律效力，違反了不動產(chǎn)登記的公信力，與民事訴訟法基本原則背離。 綜上所述，劉志強的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：劉志強等與張慧慧房屋買賣合同糾紛二審民事判決書北京市第三中級人民法院民事判決書(2020)京03民終251號當事人上訴人（原審被告）：劉志強。委托訴訟代理人：袁左平，北京市金德律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：崔振翰，北京市金德律師事務(wù)所實習(xí)律師。被上訴人（原審原告）：張慧慧。委托訴訟代理人：王永剛，北京市華聯(lián)律師事務(wù)所律師。原審第三人：北京厚澤融資擔保有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)惠新里240號2號樓109A室。法定代表人：謝英華，董事。委托訴訟代理人：肖玉珠。審理經(jīng)過上訴人劉志強因與被上訴人張慧慧及原審第三人北京厚澤融資擔保有限公司（以下簡稱厚澤融資公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市順義區(qū)人民法院（2019）京0113民初13582號民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。二審上訴人訴稱劉志強上訴請求：1.撤銷一審判決第一、二、三項,依法改判駁回張慧慧全部訴訟請求；2.本案一、二審訴訟費用全部由張慧慧承擔。事實和理由：一、一審法院認定事實不清,張慧慧自愿將涉訴房屋轉(zhuǎn)移過戶登記至劉志強名下系擔保劉志強債權(quán)的以物抵債行為,為其真實意思表示,一審法院對此未予查清,致使所作判決錯誤。首先，張慧慧自愿簽字將涉訴房屋過戶至劉志強名下，是作為抵押物擔保劉慧君借款并抵債的行為。其次，劉慧君對本案事實查清至關(guān)重要，其未參與本案訴訟，不利于查清事實。最后，一審法院否認不動產(chǎn)物權(quán)的登記效力，對劉志強不公平。二、一審判決違背當事人處分原則及不告不理原則,超出張慧慧的訴訟請求作出判決,且遺漏重要當事人,所作判決違反法定程序。（一）本案中張慧慧的訴訟請求為確認合同不成立而非要求一審法院解除雙方簽訂的房屋買賣合同,一審法院徑行判決合同解除超出了張慧慧的訴訟請求范圍,違背了當事人處分原則。（二）一審法院在查明案件事實及作出判決時，遺漏重要當事人劉慧君，屬于程序違法。三、一審法院在程序違法且認定事實不清的情形下，錯誤適用合同解除的法律規(guī)定，違反《中華人民共和國物權(quán)法》和《中華人民共和國民事訴訟法》的相關(guān)規(guī)定，判決有誤。本案中，張慧慧訴訟請求確認涉訴房屋買賣合同未成立，應(yīng)適用《中華人民共和國合同法》第三十二條和《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（二）》第一條等法律規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條和第十七條的規(guī)定，一審法院在張慧慧未能提供確切證據(jù)推翻劉志強提供的證據(jù)的情況下，徑行否認了不動產(chǎn)登記的法律效力，違反了不動產(chǎn)登記的公信力，與民事訴訟法基本原則背離。二審被上訴人辯稱張慧慧辯稱：同意一審判決，不同意劉志強的上訴請求。本案的同一事實經(jīng)歷了三次民事訴訟，三次刑事立案，經(jīng)過法院和公安機關(guān)的多次查證，事實非常清晰。一、關(guān)于以物抵債問題。劉志強在上訴理由中強調(diào)是以物抵債，這與其一審的陳述相矛盾。在一審中其多次陳述購買了張慧慧房屋且已付清全款。既然付清全款又何來以物抵債，既然以物抵債劉志強為什么要提交兩份各2700萬元的轉(zhuǎn)賬記錄證明已付清全部房款，這是自相矛盾的。二、關(guān)于劉慧君問題。劉志強反復(fù)強調(diào)，劉慧君對本案事實非常重要，其支付房款是按劉慧君的指示付款。對此，一審中已經(jīng)查的很清楚，劉慧君也接受了公安機關(guān)的詢問，且張慧慧也沒有授權(quán)劉慧君可以代收房款。因此，劉志強所稱其按劉慧君指示付款，沒有任何證據(jù)。三、關(guān)于合同解除問題。張慧慧在一審起訴時確實是請求法院確認房屋買賣合同不成立，但在主審法官釋明的情況下更正了訴訟主張，若人民法院認定雙方的房屋買賣合同成立且有效的前提下，因劉志強未履行房款給付義務(wù)，合同目的無法實現(xiàn)，按照《中華人民共和國合同法》的九十四條解除合同，因此，一審判決沒有超出張慧慧的訴求，一審判決法律適用正確。厚澤融資公司述稱：對本案不發(fā)表意見。如果需要厚澤融資公司配合解除抵押登記，厚澤融資公司愿意配合。原告訴稱張慧慧向一審法院起訴請求：1.請求法院確認張慧慧與劉志強之間的房屋買賣合同不成立；2.判令劉志強返還順義區(qū)×號房屋產(chǎn)權(quán)給張慧慧；3.判令劉志強解除在×號房屋上設(shè)定的抵押權(quán)；4.判令劉志強配合張慧慧把×號房屋產(chǎn)權(quán)變更回張慧慧名下；5.訴訟費用由劉志強承擔。一審?fù)徶?，張慧慧增加一項訴訟請求，要求劉志強承擔保全責(zé)任險保費27000元。張慧慧解釋第2項訴訟請求的意思是判令涉訴房屋的產(chǎn)權(quán)給張慧慧，確認涉訴房屋歸張慧慧所有。一審法院查明一審法院經(jīng)審理認定事實：順義區(qū)×號房屋（以下簡稱涉訴房屋）于2012年11月12日登記在張慧慧名下。2014年，張慧慧欲出售涉訴房屋,張慧慧的男朋友閆向陽委托劉慧君聯(lián)系買房人。2015年1月28日，張慧慧與劉志強就涉訴房屋辦理了網(wǎng)簽手續(xù)，記載的成交價格為2500萬元，該網(wǎng)簽手續(xù)于2015年4月13日被注銷。2015年4月14日，涉訴房屋轉(zhuǎn)移登記至劉志強名下，轉(zhuǎn)移登記的原因系夫妻離婚涉及不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移。經(jīng)法院向不動產(chǎn)登記部門查詢，張慧慧與劉志強于2015年3月通過簽署虛假的離婚協(xié)議并通過虛假的離婚證完成了涉訴房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記，二人之間并不存在真實的婚姻關(guān)系。房屋過戶后，張慧慧仍居住在涉訴房屋內(nèi)。因未收到房款，2015年12月31日，張慧慧以所有權(quán)確認糾紛為案由，以劉志強為被告向法院提起民事訴訟，要求確認涉訴房屋歸其所有。在起訴的事實與理由部分，張慧慧稱：“2015年初經(jīng)朋友介紹把該別墅賣給劉志強，口頭約定的房價是2700萬元，先付1500萬元，兩年后再付1200萬元，付清尾款1200萬元之前張慧慧可繼續(xù)居住在該別墅，由劉志強代辦一切產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。但劉志強一直也沒有和張慧慧簽署購房合同及交付房款”。劉志強在該案中答辯稱：“張慧慧和劉志強之間沒有就涉訴房屋的買賣進行過協(xié)商，二人之間不是房屋買賣關(guān)系。根據(jù)劉志強和劉慧君簽訂的協(xié)議內(nèi)容，2014年12月16日，劉慧君為了購買涉訴房屋，向劉志強借款1500萬元，劉志強和劉慧君簽訂協(xié)議約定涉訴房屋歸劉慧君所有，協(xié)議上寫的房屋的產(chǎn)權(quán)人是劉慧君。為了保證劉慧君能夠及時償還借款，故將涉訴房屋轉(zhuǎn)移登記至劉志強名下，劉志強是代為持有。張慧慧之所以協(xié)助將涉訴房屋過戶到劉志強名下，也是基于前述事實”。在該案的審理過程中，劉志強向法院提交一份其與劉慧君于2015年3月1日簽訂的《協(xié)議書》，約定：“由于2014年12月16日乙方（劉慧君）因購買涉訴房屋向甲方（劉志強）借款1500萬元，甲方已將該款借給乙方，乙方承諾到2015年7月10日前還清，屆時乙方無法支付欠款，甲方有權(quán)任意處置標的房產(chǎn)、行使債權(quán)，乙方還清借款后，甲方需在30日內(nèi)幫助乙方過戶到乙方或乙方指定人員名下。就涉訴房屋的產(chǎn)權(quán)登記，雙方約定該物業(yè)產(chǎn)權(quán)原系乙方所有，本協(xié)議簽訂后150日內(nèi)乙方需將該物業(yè)登記至甲方名下，該物業(yè)雖登記在甲方名下但實際為乙方所有，以甲方的名義代為持有”。就該案件，雙方均認為對方有詐騙嫌疑，要求法院移送公安部門處理，法院經(jīng)審理作出（2016）京0113民初141號民事裁定書，認定本案存在涉嫌經(jīng)濟犯罪的可能，駁回了張慧慧的起訴并將本案移送公安機關(guān)處理。2016年11月4日，順義公安分局經(jīng)濟犯罪偵查大隊經(jīng)審定，認為：劉志強沒有主觀占有張慧慧房產(chǎn)的主觀意愿，只是因與劉慧君之間的債務(wù)問題，為規(guī)避債務(wù)風(fēng)險，才隱瞞明知假手續(xù)而辦理房產(chǎn)過戶行為和用此房做擔保阻止北京市人民政府對該房產(chǎn)變更的行政復(fù)議，故不能認定劉志強有非法占有之主觀。該案訴訟事項，是因手續(xù)違法而產(chǎn)生的產(chǎn)權(quán)認定訴訟，此項中手續(xù)違法，我局刑偵支隊對此行為已立案偵查（定性：涉嫌偽造買賣國家證件罪）。北京市公安局順義分局將該案退回法院。2018年9月，張慧慧再次以所有權(quán)確認為案由將劉志強起訴至法院，要求確認涉訴房屋歸其所有，判令劉志強解除涉訴房屋的抵押登記并協(xié)助張慧慧辦理產(chǎn)權(quán)變更登記（（2018）京0113民初27791號）。劉志強在該案中答辯稱：“雙方達成的房屋買賣合同合法有效，劉志強已履行了給付房款的義務(wù)，而張慧慧卻未交付涉訴房屋構(gòu)成違約，且涉訴房屋的抵押登記涉及案外人利益，與雙方的房屋買賣合同關(guān)系不屬同一法律關(guān)系，故不同意張慧慧的訴訟請求”。劉志強在該案中提起反訴，稱：“2014年12月初，張慧慧、劉慧君與劉志強達成口頭協(xié)議，約定將涉訴房屋出售給劉志強”。在該案中，劉志強稱其根據(jù)劉慧君的指示于2014年12月16日向吳利芳匯款三筆合計2100萬元及當日劉志強向趙洪偉轉(zhuǎn)賬600萬元，就是向張慧慧支付的涉訴房屋的2700萬元房款。因本案涉訴房屋抵押登記涉及抵押權(quán)人厚澤融資公司的利益，張慧慧申請撤訴，并于2019年4月9日以劉志強為被告、以厚澤融資公司為第三人提起本案房屋買賣合同糾紛一案。在本案的審理過程中，劉志強表示關(guān)于2700萬元房款如何給付當時雙方并沒有約定，其就是根據(jù)劉慧君的指示付款，且早已付清張慧慧2700萬元房款，并提交其平安銀行的交易明細為證，主張2014年9月16日其向山西秀元石化有限公司（以下簡稱秀元公司）轉(zhuǎn)賬四筆合計800萬元、2014年9月19日向秀元公司轉(zhuǎn)賬200萬元、2014年9月22日向秀元公司轉(zhuǎn)賬三筆合計1150萬元，2014年9月26日向秀元公司轉(zhuǎn)賬100萬元，2014年9月28日向秀元公司轉(zhuǎn)賬四筆合計150萬元，于2014年10月11日向安向君轉(zhuǎn)賬200萬元，于2014年10月13日向安向君轉(zhuǎn)賬合計100萬元，上述合計2700萬元即是劉志強根據(jù)劉慧君的指示支付的房款，但不能提交劉慧君指示其向上述賬戶支付房款的相關(guān)證據(jù)。經(jīng)法院核查劉志強的上述付款賬戶，除劉志強指出的上述付款外，其與安向君之間還有多筆的款項往來。張慧慧認為，其賣房沒有明確的購房主體，也沒有相關(guān)主體支付購房款，購房人缺失，故主張房屋買賣合同不成立。經(jīng)法院釋明，張慧慧表示若法院認定雙方的房屋買賣合同成立并有效，其要求解除雙方之間的房屋買賣合同，理由為劉志強一直未履行合同約定的付款義務(wù)，構(gòu)成根本違約，張慧慧的合同目的無法實現(xiàn)。經(jīng)法院釋明并詢問，劉志強表示因其已支付了2700萬元房款，不同意再給付張慧慧2700萬元房款。就本案，張慧慧提供銀行保函擔保申請訴前財產(chǎn)保全，支付保費27000元，法院依張慧慧申請查封了涉訴房屋。2015年10月22日，劉志強與其妻子梁艷因向牛文碩借款600萬元，第三人厚澤融資公司為劉志強的上述債務(wù)提供連帶責(zé)任保證，劉志強以涉訴房屋設(shè)立抵押登記作為向厚澤融資公司的反擔保。2015年11月19日，牛文碩、胡永明與劉志強、梁艷及厚澤融資公司簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定牛文碩將對劉志強、梁艷的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給胡永明，厚澤融資公司不再承擔連帶擔保責(zé)任。庭審中，厚澤融資公司表示已將其作為抵押權(quán)人的他項權(quán)利證書交給劉志強和胡永明，并同意解除涉訴房屋以其作為抵押權(quán)人的抵押登記。一審法院另查一：2017年10月25日，法院作出的（2017）京0113刑初794號刑事判決書查明：2015年3月，在北京市順義區(qū)，被告人婁承科指使被告人袁智勇偽造劉志強、張慧慧的離婚證件，袁智勇經(jīng)人介紹委托被告人邵菲菲偽造上述證件。后邵菲菲在婁承科、袁志勇幫助下，通過他人偽造了劉志強和張慧慧的離婚證，并使用該證為劉志強、張慧慧辦理了位于順義區(qū)×號的房屋過戶手續(xù)。婁承科從中獲利24萬元、袁智勇獲利9.5萬元，邵菲菲獲利16萬元并將其中4萬元給予中間介紹人。婁承科在該案中供述：2015年3、4月份，其通過袁智勇給劉志強、張慧慧做房屋過戶避稅，通過辦假離婚證的方式辦，辦好后劉志強支付了50萬元費用。后法院以偽造國家機關(guān)證件罪對三被告人依法作出判決。在上述刑事案件的偵查過程中，公安部門向劉慧君進行了詢問，劉慧君稱：2014年上半年，閆向陽找到我說想把他的一套別墅賣了，因為我長期在太原就想讓我看看有沒有山西的老板買，我先后找了幾波人去看房，但是一直沒人買。然后我就和閆向陽說賣不出去，后來閆向陽說可以先付房款1500萬，剩下的1200萬可以兩年后再給。當時我覺得還不錯，我就想買下來，然后我就找到之前借過我錢的劉志強，跟他借1500萬。因為劉志強是干融資的，他說需要有東西做抵押，我就將張慧慧的聯(lián)系方式給了劉志強，我當時想將張慧慧的房子作抵押貸出錢來買這套房，然后由我自己還款，但是后來劉志強說這個房子貸不出1500萬，所以這件事就放下了。后來到了2014年年底，劉志強找到我說現(xiàn)在錢緊，因為我欠劉志強錢，我就跟劉志強商量把閆向陽的那套別墅抵押出些錢，后來劉志強去辦這件事。閆向陽知道了就問我怎么回事，我就和閆向陽解釋了一下，他就同意了。當時一共抵押了600萬元，我和劉志強各分了300萬元。后來我自己將這600萬元還清的。2015年過完年，劉志強找到我說，他現(xiàn)在有個項目賣理財產(chǎn)品，需要有產(chǎn)權(quán)的房本，這個就可以融到錢，而閆向陽只需1500萬前期付款，如果劉志強拿到閆向陽價值2700萬元的房子的產(chǎn)權(quán)，就可以融到2700萬元，然后交給閆向陽1500萬，剩下的1200萬元可以自己先用。正好閆向陽著急賣房可以先過戶，然后再找買家要錢就好要了。我一想劉志強的想法和閆向陽的想法正好能對上，就告訴他們兩個人去過戶吧。沒過多久劉志強找我要錢要交過戶費，我這才知道閆向陽的房子過戶給了劉志強。后來劉志強用閆向陽的房子做融資沒有融到錢，沒法及時給閆向陽1500萬元，就想再將這房子賣了。過了大概兩個月，閆向陽給我打電話說房子過戶用的是假離婚手續(xù)，我這才知道，我問劉志強，劉志強說中介辦的手續(xù)，他不知道。沒有正式與劉志強簽訂過《代持協(xié)議》，因為當時劉志強沒有確定能借給我1500萬元，我當時只在協(xié)議上簽了個名字，因為上面錢款數(shù)、利息、時間等都是空白的，如果劉志強借給我，并且過完戶后再正式簽協(xié)議，但是后來沒有正式借我錢，所以沒有正式簽。一審法院另查二：劉志強以民間借貸糾紛為案由，起訴秀元公司、劉慧君、大同市萬森房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司要求償還借款，劉志強訴稱：秀元公司的法人劉全有系劉慧君之父，2014年9月秀元公司由于企業(yè)經(jīng)營資金周轉(zhuǎn)需要向劉志強借錢，并承諾給付高息，雙方約定秀元公司向劉志強借款1100萬元，一個月后償還，并指令劉志強將款項打入秀元公司指定賬戶（趙洪偉、史秀平）。河北省廊坊市廣陽區(qū)人民法院作出（2015）廣民初字第3238號民事判決書，審理查明：2014年12月16日，劉志強與秀元公司簽訂借款合同，約定秀元公司向劉志強借款1100萬元，期限自2014年12月16日至2015年1月15日止，借款的劃出賬戶為劉志強在平安銀行北京清華園支行開設(shè)的賬號（×××），借款的收款賬戶為趙洪偉（收款600萬元）和史秀平（收款500萬元）。秀元公司主張自2014年10月9日至2015年4月3日期間秀元公司先后通過安向君、吳利芳、秀元公司的公戶給劉志強打款4169.49萬元。該院經(jīng)審理后判決支持了劉志強的訴訟請求。劉志強另以秀元公司、劉慧君、吳利芳、大同市萬森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為被告提起民間借貸糾紛，后又撤回對吳利芳的起訴。劉志強訴稱：2014年9月，秀元公司因企業(yè)經(jīng)營需要向其借款，劉志強與秀元公司簽訂借款合同，約定借款金額2400萬元，借款期限一個月，并約定所借款項打入?yún)抢假~戶。秀元公司辯稱劉志強起訴的金額與實際打款金額不一致，且秀元公司已償還1300萬元。就該案，河北省廊坊市中級人民法院作出在（2016）冀10民初175號民事判決書認定，2014年12月16日，劉志強與秀元公司、劉慧君、吳利芳簽訂借款合同，約定借款金額2400萬元，借款期限自2014年12月16日至2015年1月15日止，出借款項付至吳利芳×××賬戶。當日，劉志強分三次向吳利芳上述賬戶打款共計2100萬元。該院認定劉志強向秀元公司借款2100萬元，并認定秀元公司已還款200萬元，判決秀元公司償還剩余的本金1900萬元及利息。上述事實，有庭審筆錄、房屋所有權(quán)證書、（2016）京0113民初141號民事裁定書、《協(xié)議書》、順義區(qū)公安分局經(jīng)濟犯罪偵查大隊認定報告、（2015）廣民初字第3238號民事判決書、（2016）冀10民初175號民事判決書、（2017）京0113刑初794號刑事判決書、銀行交易明細、存量房簽約查詢記錄、《借款合同》、《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、房屋產(chǎn)權(quán)登記、抵押信息查詢結(jié)果等在案佐證。一審法院認為一審法院認為：根據(jù)雙方的庭審意見，本案爭議焦點有四個：一、張慧慧與劉志強之間的房屋買賣合同關(guān)系是否成立；二、劉志強是否履行了支付2700萬元房款的合同義務(wù)；三、張慧慧能否行使合同解除權(quán)解除雙方的房屋買賣合同關(guān)系；四、合同解除的后果如何處理。現(xiàn)依次闡述如下：一、關(guān)于二人之間房屋買賣合同關(guān)系是否成立。就涉訴房屋的買賣，張慧慧和劉志強沒有簽署正式的書面合同。張慧慧在本案中認為沒有明確的購房人、沒有明確的付款人，主張其與劉志強之間不存在房屋買賣合同關(guān)系。劉志強則主張雙方之間存在房屋買賣合同關(guān)系并合法有效。對此，法院認為：1.張慧慧欲出售涉訴房屋，具有出售涉訴房屋的意思表示。張慧慧委托閆向陽聯(lián)系劉慧君就是為了通過劉慧君尋找購房人，劉慧君在公安部門的詢問時表示劉志強即為購房人，這樣即通過劉慧君連通了張慧慧和劉志強之間的買賣關(guān)系。2.從形式上看，劉志強與張慧慧曾辦理涉訴房屋的網(wǎng)簽手續(xù)，后為了避稅撤銷網(wǎng)簽轉(zhuǎn)而以假夫妻離婚的形式變更了房屋的產(chǎn)權(quán)登記，過戶手續(xù)由劉志強負責(zé)，婁承科也表示辦理假離婚過戶手續(xù)劉志強給了他50萬元的費用，且房屋也確實過戶到了劉志強的名下，劉志強將涉訴房屋為其借款辦理抵押登記以及作為財產(chǎn)保全申請的擔保由人民法院予以查封。因此，劉志強在過戶的過程中起了主導(dǎo)作用，且具有明確的將涉訴房屋作為自有財產(chǎn)的意思。劉志強具有買房人的外觀形式。張慧慧雖表示對假離婚過戶的事情不知情，但其在離婚協(xié)議以及所有權(quán)變更手續(xù)的相關(guān)材料上簽名的行為應(yīng)推定其對以該種方式過戶知情并對將房屋賣予劉志強一節(jié)知情。3.關(guān)于劉志強與劉慧君之間的代持協(xié)議。劉志強認可該代持協(xié)議，劉慧君在公安部門的詢問時表示沒有最終簽訂過代持協(xié)議。根據(jù)劉志強提交的其與劉慧君2015年3月1日簽訂的《協(xié)議書》，約定的是劉慧君作為實際買房人，因向劉志強借款1500萬元，故以涉訴房屋作為借款擔保將涉訴房屋登記在劉志強名下。且不論該《協(xié)議書》的真實性，即使該《協(xié)議書》為真實，也屬于劉慧君和劉志強之間的內(nèi)部約定，屬于劉慧君借劉志強的名義買房，該約定不能約束張慧慧，對于張慧慧來說買房人仍為劉志強。4.在歷次訴訟中，除第一次訴訟中劉志強以其與劉慧君之間存在代持協(xié)議為由主張實際買房人是劉慧君之外，在后兩次訴訟中其均認可自己是買房人，與張慧慧之間存在房屋買賣關(guān)系，是涉訴房屋房款的付款義務(wù)人，只不過是將房款支付給了劉慧君指示的案外人。綜合上述分析，法院確認張慧慧和劉志強達成由劉志強以2700萬元購買涉訴房屋的買賣合同關(guān)系成立并有效，但二人之間就房款的給付方式、房屋的交付等事宜并未協(xié)商一致。張慧慧以本案缺乏明確的購房人、付款義務(wù)人不明確為由主張其與劉志強之間的房屋買賣合同不成立的訴訟請求法院不予支持。二、關(guān)于劉志強是否履行了2700萬元的房款給付義務(wù)。張慧慧已將涉訴房屋過戶到了劉志強名下，履行了主要的合同義務(wù)，則劉志強也應(yīng)履行給付房款的義務(wù)。劉志強在本案中主張其按照劉慧君的指示向秀元公司和安向君名下支付的合計2700萬元即為房款，已經(jīng)履行了付款義務(wù)。對此，法院認為：首先，劉志強未提交相關(guān)證據(jù)證明其向秀元公司和安向君付款是受劉慧君指示支付的涉訴房屋的房款。其次，劉志強在后兩次訴訟中，針對2700萬元房款的付款情況給出了截然不同的意見，即第二次訴訟中主張向吳利芳轉(zhuǎn)賬的2700萬元為房款，而這些付款已被人民法院生效的民事判決書認定系劉志強對秀元公司的借款；本案中劉志強又主張向秀元公司和安向君的十余筆轉(zhuǎn)賬是房款。劉志強對給出兩種意見未給予合理解釋。第三，劉志強在第二次訴訟的反訴狀中陳述，其與張慧慧于2014年底達成房屋買賣的合意，但劉志強在本案中提交的轉(zhuǎn)賬明細發(fā)生于2014年9、10月間，在達成買賣合意之前即付房款違反一般常識，劉志強未給出合理解釋。最后，從劉志強的平安銀行交易明細以及（2015）廣民初字第3238號民事判決書和（2016）冀10民初175號民事判決書認定的事實可以看出，劉志強與秀元公司、安向君、吳利芳之間存在復(fù)雜的民間借貸關(guān)系，雙方之間有頻繁的款項往來，劉志強在本案中提出的向秀元公司和安向君轉(zhuǎn)賬的十余筆款項的性質(zhì)難以認定。綜合上述分析，就劉志強主張的其向秀元公司和安向君付款系涉訴房屋的房款的意見，法院難以形成內(nèi)心確信，故對劉志強主張的已支付2700萬元房款的抗辯意見不予采信。三、關(guān)于張慧慧可否解除雙方的房屋買賣合同關(guān)系。在法院釋明下，張慧慧主張若人民法院認定雙方的房屋買賣合同成立并生效，因劉志強未履行房款給付義務(wù)，使其合同目的無法實現(xiàn)，要求解除合同。對張慧慧的該項訴求，法院分析如下：張慧慧主張房款2700萬元，過戶后先給1500萬元，剩下的1200萬元兩年后付清，在款項付清之前其可以繼續(xù)居住在涉訴房屋中。但劉志強除認可房款為2700萬元以外，對張慧慧主張的其他合同履行事項均不認可，特別關(guān)于付款情況，劉志強表示未約定具體付款方式，只是根據(jù)劉慧君的指示付款。現(xiàn)無證據(jù)證明雙方就房款支付情況達成過一致意見。當事人有關(guān)合同履行期限約定不明確的，債務(wù)人可以隨時履行，債權(quán)人也可以隨時要求履行，但應(yīng)當給對方必要的準備時間。法院已認定劉志強未履行給付房款的義務(wù)。涉訴房屋已過戶至劉志強名下超過四年，劉志強仍未履行付款的合同義務(wù)，且在法院釋明和詢問時拒絕支付2700萬元房款，故法院認定劉志強拒絕支付房款構(gòu)成根本違約，張慧慧可以行使合同解除權(quán)，解除雙方的合同關(guān)系。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十六條規(guī)定，合同自解除合同的通知到達對方時解除，法院確認以張慧慧解除合同的意思表示送達劉志強之日即本案第一次開庭日期2019年6月10日作為雙方合同解除的時間。四、關(guān)于合同解除后果的處理?！吨腥A人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。就合同的權(quán)利義務(wù)，張慧慧已經(jīng)履行了協(xié)助過戶的合同義務(wù)，現(xiàn)雙方合同解除，張慧慧要求劉志強協(xié)助其將涉訴房屋變更登記至其名下，符合上述法律規(guī)定，法院予以支持。涉訴房屋上有以第三人厚澤融資公司作為抵押權(quán)人的抵押登記，對過戶造成障礙。但第三人明確表示同意解除該抵押登記，故張慧慧要求解除涉訴房屋抵押登記的訴訟請求法院予以支持。所有權(quán)歸屬以不動產(chǎn)登記為準，本案張慧慧提起的系合同之訴，解決的系物權(quán)變動的原因關(guān)系，且已支持其要求將涉訴房屋變更登記至其名下的訴訟請求，其要求確認涉訴房屋歸其所有的訴訟請求本案中不予支持。就保費而言，張慧慧為保障生效判決的履行向法院提起財產(chǎn)保全申請，并以保險公司保函的形式提供擔保并支付保險費，但該費用并非張慧慧為實現(xiàn)權(quán)利而發(fā)生的必要費用，故張慧慧要求劉志強負擔保險費，法院不予支持。綜上，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條、第九十六條、第九十七條，《最高人民法院關(guān)于適用〈