房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)11城市與土地

城市中的土地使用模式一、城市土地的集約利用與規(guī)模利用二、城市土地空間布局三、城市土地使用模式的創(chuàng)新城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的產(chǎn)生〔應(yīng)城市問題而生〕社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展城市經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)物相關(guān)城市經(jīng)濟(jì)開展問題住房困難交通混亂環(huán)境破壞經(jīng)驗(yàn)工業(yè)化城市化經(jīng)濟(jì)中心城市經(jīng)濟(jì)學(xué)誕生《城市經(jīng)濟(jì)學(xué)導(dǎo)論》威爾伯.R.湯普森,1965每個(gè)城市的土地使用模式是如何形成的?遵循著怎樣的經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律，又如何影響這一城市的房地產(chǎn)價(jià)值?最早的關(guān)于房地產(chǎn)投資方面的金科玉律是：Location,Location,andLocation.城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究重點(diǎn)：位址在哪兒，為什么選這個(gè)位址和選這個(gè)位址的結(jié)果？關(guān)于時(shí)間的經(jīng)濟(jì)學(xué)與關(guān)于空間的經(jīng)濟(jì)學(xué)從來的經(jīng)濟(jì)理論大廈似乎都是建立在由勞動(dòng)時(shí)間創(chuàng)造的價(jià)值范疇之上的；認(rèn)為經(jīng)濟(jì)的節(jié)約歸根到底是勞動(dòng)時(shí)間的節(jié)約;而一切經(jīng)濟(jì)平衡只是抽象的價(jià)值量平衡和實(shí)物量平衡。任何物質(zhì)實(shí)體的存在都有其時(shí)間和空間的形式，空間和時(shí)間是不可別離的。經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行是一種物質(zhì)運(yùn)行，因此經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的條件及其表現(xiàn)既離不開時(shí)間，也離不開空間。價(jià)值的創(chuàng)造既離不開勞動(dòng)時(shí)間的延續(xù)，也離不開勞動(dòng)空間的聯(lián)系;經(jīng)濟(jì)的節(jié)約歸根結(jié)底不僅在于勞動(dòng)時(shí)間的節(jié)約，也在于勞動(dòng)空間的節(jié)約和組合的優(yōu)化：空間經(jīng)濟(jì)學(xué)：研究空間結(jié)構(gòu)對(duì)價(jià)值形成的影響。一、城市的起源〔一〕城市的概念城市是人流、物流和信息流的集散地。開展中國家55％的GDP在城市，興旺國家85％的GDP在城市

〔二〕城市起源的原因1、政治因素1〕為了統(tǒng)治的需要。如明朝都城最初在南京，后改定北京。我國的城市主要由過去的古都或各級(jí)行政中心開展而成。2〕為了軍事的需要。如古時(shí)的鳳凰。2、經(jīng)濟(jì)因素1〕工業(yè)布局的影響2〕資源優(yōu)勢(shì)的影響，如個(gè)舊、無錫；3〕交通運(yùn)輸?shù)挠绊懀喝缧熘荩?〕貿(mào)易的影響：如香港3、地理因素如水文地質(zhì)影響使云南的城市，多項(xiàng)選擇址“壩子”；4、文化因素宗教的影響，如麥加、梵蒂崗。城市的選址很大程度上取決于它在商業(yè)上的意義。w.wwzlcool理查德﹒赫德的《城市土地價(jià)值原理》概括為：城市起源于他們與外部世界接觸的最便利的點(diǎn)上，它沿著最小的抵抗或最大吸引力的線條增長，或沿著兩者的組合增長。了解城市起源的意義：尋求城市開展的規(guī)律，理解城市開展的過去與現(xiàn)在可以預(yù)見城市未來的開展，對(duì)未來的房地產(chǎn)投資做出判斷。w.wwzlcool二、城市的性質(zhì)和規(guī)?！惨弧吵鞘械男再|(zhì)1、中心城市。對(duì)周圍地區(qū)提供綜合效勞，包括商業(yè)、社會(huì)、行政文化等效勞的城市，如昆明；2、運(yùn)輸效勞城市。沿著運(yùn)輸路線提供效勞的城市，如鷹潭；3、特別功能城市。集中某種特別功能或效勞的城市，如酒泉；w.wwzlcool〔二〕城市的規(guī)模1、特大城市：人口≥100萬；2、大城市：50萬≤人口＜100萬；3、中等城市：20萬≤人口＜50萬；4、小型城市：人口＜20萬；三、城市的開展城市的開展主要依靠經(jīng)濟(jì)因素，而又取決于其向外提供的商品和勞務(wù)的增長。比方礦業(yè)城市的興衰。w.wwzlcool四、城市土地的利用模式〔一〕影響城市土地利用模式的原那么1、最高和最好的使用原那么。土地歸于愿意支付最高價(jià)者。2、連續(xù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原那么。只有滿足了支付土地原有使用的相關(guān)費(fèi)用的要求，土地新的使用才能進(jìn)行。3、比較利益原那么。人們選擇某塊土地，是因?yàn)榭梢詮闹蝎@取比較利益，因此相似使用及互相需要的土地趨于聚集在一起。4、不完全原那么。土地使用的理想模式難以存在。5、變化原那么。最高和最好的使用是在變化的。w.wwzlcool〔二〕影響城市土地利用模式的因素1、貼近性：研究土地利用模式的根底城市中心的土地用于人人需要接近的場(chǎng)所相似功能多鄰近，相輔功能多接近4321馮﹒杜能〔1826年〕1、中心設(shè)施；2、住房；3、作物；4、牧場(chǎng)；貝格斯〔1920年〕1、商業(yè)和機(jī)關(guān)；2、舊的住房、倉庫和制造業(yè)3、中低本錢住房；4、高價(jià)住房和商店w.wwzlcool2、城市的起源城市的起源決定了城市早期的布局、形態(tài)和建筑物等，而后又因?yàn)楸容^利益原那么，后期的建筑物鄰近類似使用的早期建筑物建設(shè)，直到土地價(jià)格升高，城市交通擁擠、環(huán)境污染加劇等城市病出現(xiàn)為止。3、政治因素城市規(guī)劃宏觀政策w.wwzlcool4、經(jīng)濟(jì)因素產(chǎn)業(yè)、重大工程的布局，如沿海開展戰(zhàn)略。5、資源分布情況如個(gè)舊、東川的礦產(chǎn)資源與城市的興起和開展；如迪拜的石油資源與城市的興起開展；如句容溫泉與住宅工程w.wwzlcool6、地形地形地貌上的特點(diǎn)，影響了城市的形狀和開展方向。山脈河流城市w.wwzlcool7、運(yùn)輸改變了“貼近性”的狀況，將空間問題變成了時(shí)間問題。隨機(jī)運(yùn)輸體系〔如汽車〕→城市環(huán)狀開展；線形運(yùn)輸體系(如火車、地鐵輕軌、快速路)→城市線形開展。河流城市快速路w.wwzlcool8、通訊通訊技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)計(jì)算機(jī)技術(shù)的大量運(yùn)用，進(jìn)一步將空間問題變成時(shí)間問題，改變“貼近性”的狀況，將影響人們的生活、學(xué)習(xí)和工作方式。小結(jié)：影響土地使用的兩股力量過去的、設(shè)定的、繼承的力量——城市歷史起源；地形；原有的規(guī)劃、資源狀況等。未來的、變化的、創(chuàng)新的力量——運(yùn)輸；通訊；變化的規(guī)劃、資源狀況和經(jīng)濟(jì)因素等。w.wwzlcool〔三〕城市土地利用模式的理論1、馮·杜能的<孤立國>理論〔1826年〕他第一個(gè)揭示城市形狀是可預(yù)見的人，提出了“可接近性”的概念。43211、中心設(shè)施；2、住房；3、作物；4、牧場(chǎng)；w.wwzlcool2、貝格斯的同心圓理論〔1920年〕應(yīng)用馮·杜能的理論解釋美國的城市土地利用模式。43211、商業(yè)和機(jī)關(guān)；2、舊的住房、倉庫和制造業(yè)3、中低本錢住房；4、高價(jià)住房和商店

同心圓模式a.商業(yè)中心區(qū)〔CBD〕b.工廠區(qū)〔Factoryzone〕c.過渡地帶〔Zoneoftransition〕d.工人住宅區(qū)〔Workingclasszone〕e.住宅區(qū)〔Residentialzone〕f.通勤帶〔Commuterzone〕伯吉斯的同心圓模式圖出價(jià)地租曲線w.wwzlcool3、霍默·霍伊特的楔形〔扇形〕理論〔1939年〕各環(huán)使用根本同貝格斯的同心圓理論。43214321居住用地隨時(shí)間變化w.wwzlcool霍默﹒霍伊特對(duì)美國城市的開展作了被現(xiàn)代規(guī)劃者奉為經(jīng)典的研究，在其杰作《美國城市的居民鄰里的結(jié)構(gòu)和增長》一書中提出：隨著城市的開展，新的高價(jià)住宅在原來的高價(jià)住宅旁向外開展，趨向城郊，向高地移動(dòng)，但移動(dòng)方向的改變發(fā)生的很慢，呈現(xiàn)楔形形態(tài)；城市里的零售商業(yè)區(qū)追隨高價(jià)住房而動(dòng)，與之移到市中心的同一側(cè)，多項(xiàng)選擇擇在公路交匯處；中低價(jià)住房，也類似地向外移動(dòng)，尋求聲譽(yù)好的位置；批發(fā)商業(yè)和制造業(yè)用地那么遠(yuǎn)離高價(jià)地區(qū)；制造業(yè)通常與低價(jià)住房在市中心的同一側(cè)接近；工業(yè)和制造業(yè)趨向于接近運(yùn)輸資源豐富的地方。1.中心商務(wù)區(qū)〔CBD〕2.批發(fā)和輕工業(yè)帶3.低收入居住帶4.中收入住宅帶5.高收入住宅帶住宅區(qū)和高級(jí)住宅區(qū)沿交通線延伸；高房租住宅在上下、湖岸、海岸、河岸分布較廣；高房住宅地由不斷向城市外側(cè)擴(kuò)展的傾向；高級(jí)住宅地多集聚在社會(huì)領(lǐng)袖和名流住宅地周圍；事務(wù)所、銀行、商店的移動(dòng)對(duì)高級(jí)住宅又吸引作用；高房租住宅隨在高級(jí)宅地后面延伸；高房租公寓多件建在市中心附近；不動(dòng)產(chǎn)業(yè)者與住宅地的開展關(guān)系密切。w.wwzlcool4、哈里斯、厄爾曼的多核心理論〔1945年〕認(rèn)為每一塊土地的利用都是地形、交通等影響因素的反映；一個(gè)城市可能有一系列的中心，每個(gè)中心都有各種對(duì)土地利用的環(huán)圍繞，而每個(gè)中心可能只提供某種專門功能的效勞。快速路主要道路主要道路鐵路商業(yè)中心購物中心郊區(qū)村落5、理查德﹒納爾遜的4種都市模式〔1958年〕城市有4種模式，每種模式有相應(yīng)的土地使用方式：商業(yè)城市〔特大城市〕——楔形和多核心理論模式〔復(fù)合城市〕中心市鎮(zhèn)〔大中城市〕——楔形理論模式；鄉(xiāng)村傳統(tǒng)地區(qū)〔小城市〕——杜能和貝格斯的理論模式較大城市的郊外地區(qū)——衛(wèi)星城〔自有中心的小城市〕第一節(jié)城市開展與房地產(chǎn)市場(chǎng)w.wwzlcool6、巴洛的方格模式〔1972年〕主要街道主要街道②②③③②②③②③④④③②主要街道快速路次要街道③①①④④④④①產(chǎn)業(yè)〔工業(yè)〕②商業(yè)③公寓④住宅①w.wwzlcool7、阿隆索的城市租金梯度曲線和同心圓利用模式〔1964年〕阿隆索考察了歐洲10國和美國35個(gè)州，得出結(jié)論：距離市中心1000-1500米范圍內(nèi)的同一塊土地上，商業(yè)、住宅和工業(yè)用途租金的比例為2～4：2：1；距離市中心越遠(yuǎn)，商業(yè)用地與住宅用地的地租、地價(jià)越接近。商業(yè)住宅工業(yè)農(nóng)業(yè)距離地租市中心寫字樓市場(chǎng)〔officesector〕雖然在寫字樓辦公的企業(yè)所提供的效勞多種多樣，但它們都有共同的投入和產(chǎn)出：信息。會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、中介企業(yè)。寫字樓企業(yè)〔officefirm〕有向一個(gè)地區(qū)集聚的鼓勵(lì)，因?yàn)檫@樣可以更容易獲取其他企業(yè)所提供的信息。企業(yè)為交換信息進(jìn)行的移動(dòng)DEFGCBA3210123131621區(qū)位：方格到中心的距離企業(yè)移動(dòng)距離CBD范圍企業(yè)的移動(dòng)距離企業(yè)區(qū)位移動(dòng)距離（向西）移動(dòng)距離（向東）總移動(dòng)距離D01+2+3=61+2+3=612E11+2+3+4=101+2=313F21+2+3+4+5=15116G31+2+3+4+5+6=21021中間區(qū)位法那么〔theprincipleofmedianlocation)中間區(qū)位可以使總移動(dòng)距離最小化。供給規(guī)模固定時(shí)的寫字樓競(jìng)價(jià)租金曲線假設(shè)每個(gè)寫字樓企業(yè)都有一座占地面積為1/4公頃的4層建筑，每個(gè)企業(yè)每天生產(chǎn)價(jià)值500元的產(chǎn)品，其生產(chǎn)本錢包括兩種類型：建筑物資本本錢〔100元〕，其他本錢〔勞動(dòng)力、原材料和其他投入品〕150元。在經(jīng)濟(jì)利潤為零時(shí)，土地租金的計(jì)算公式為：在CBD中心時(shí)〔移動(dòng)本錢為O〕當(dāng)遠(yuǎn)離中心地帶時(shí)(設(shè)每個(gè)方格的移動(dòng)本錢為36元〕要素不存在替代時(shí)寫字樓的競(jìng)價(jià)租金距離（方格）總收入（元）建筑物的資本成本（元）其他非土地成本（元）移動(dòng)成本（元）土地的WTP值（元）占地面積（公頃）競(jìng)價(jià)租金（元/公頃）050010015002500.2510001500100150362140.258565500100150180700.25280要素不存在替代性時(shí)寫字樓的競(jìng)價(jià)租金曲線X=方格到中心的距離R〔元〕1每公頃土地的競(jìng)價(jià)租金400856100028045要素存在替代性時(shí)寫字樓的競(jìng)價(jià)租金曲線〔1〕建筑物的選擇：寫字樓的等產(chǎn)量線占地規(guī)模、建筑物高度和資本本錢高層建筑多層建筑低層建筑占地面積（公頃）0.040.251.0建筑物高度（層數(shù)）2541資本成本25010050寫字樓建筑的等產(chǎn)量曲線土地：地塊面積〔公頃〕0.041公頃面積的寫字樓的等產(chǎn)量曲線100250資本〔元〕500.251tms為何高層建筑物都靠近市中心？高層建筑多層建筑低層建筑土地（公頃）0.040.251.0建筑資本成本25010050租金為40元時(shí)土地成本1.61040總成本251.611090租金為200元時(shí)土地成本850200總成本258150250租金為1600元時(shí)土地成本644001600總成本3145001650要素替代性產(chǎn)生凸性競(jìng)價(jià)租金曲線距離（方格）建筑高度（層數(shù)）總收入（元）建筑物的資本成本（元）其他非土地成本（元）移動(dòng)成本（元）總租金支出（元）占地面積（公頃）競(jìng)價(jià)租金（元/公頃）12550025015036640.04160054500100150180700.25280存在要素替代性時(shí)的寫字樓競(jìng)價(jià)租金越靠近中心，土地的競(jìng)價(jià)租金就越高〔1〕移動(dòng)本錢降低〔2〕要素替代性降低了寫字樓的總本錢。要素存在替代性時(shí)寫字樓的競(jìng)價(jià)租金曲線X=方格到中心的距離1具有要素替代性的競(jìng)價(jià)租金160085610002005eaj不具有要素替代性的競(jìng)價(jià)租金結(jié)論：要素替代的影響是其提高了寫字樓企業(yè)的土地競(jìng)價(jià)租金額；當(dāng)越接近市中心時(shí)，土地價(jià)格將以遞增的速度上升，土地價(jià)格的迅速上漲又會(huì)鼓勵(lì)更多的要素替代，其結(jié)果是城市中心附近修建的高層建筑越來越多。住宅的競(jìng)價(jià)租金曲線在固定要素比例時(shí)的住宅競(jìng)價(jià)租金曲線假設(shè)每個(gè)住宅開發(fā)商生產(chǎn)Q平方米的住宅，需要1公頃的土地和K美元的資本，一旦企業(yè)建成了一座建筑，或者將其作為一套獨(dú)立的住宅〔面積為Q平方米〕，或者將該住宅被分為q個(gè)單元，每個(gè)單元有獨(dú)立的空間〔Q/q〕。由于企業(yè)的總收入等于每公頃的住宅產(chǎn)量〔Q〕乘以住宅的價(jià)格P〔x〕，該值隨著到就業(yè)區(qū)距離的減少而增加〔原因在于住宅價(jià)格具有負(fù)斜率，且呈凸型〕。X=到就業(yè)區(qū)的距離23012WTP11〔美元/平方英尺〕0總收入=P(x)·Q非土地投入本錢〔K〕住宅競(jìng)價(jià)租金曲線X=到就業(yè)區(qū)的距離218011〔美元/平方英尺〕住宅的土地競(jìng)價(jià)租金住宅的競(jìng)價(jià)租金曲線在存在要素替代時(shí)的住宅競(jìng)價(jià)租金曲線距離城市中心越近，土地競(jìng)價(jià)租金上漲得越快?！惨靥娲沟米≌?jìng)價(jià)租金曲線的凸性變得更加明顯〕住宅的密度越靠近就業(yè)區(qū)，人口密度越大。主要原因在于：〔1〕消費(fèi)者替代〔2〕要素替代住宅面積每平方英尺住宅占用的土地面積每個(gè)家庭占據(jù)的土地面積城郊200024000城市中心10000.10100二、城市土地利用模式〔城市土地分區(qū)〕X=到中心的距離A寫字樓0B〔美元/平方英尺〕CBD職員住宅制造業(yè)工人住宅制造業(yè)工人住宅制造業(yè)農(nóng)業(yè)CDE1.城市土地利用模式〔總體性狀〕YXPYX城市中心北京市朝陽區(qū)、海淀區(qū)商業(yè)用地地價(jià)空間性狀北京市朝陽區(qū)、海淀區(qū)住宅用地地價(jià)空間性狀土地集約利用土地集約利用是相對(duì)土地的粗放利用而言，通過對(duì)單位面積的土地追加投入以提高土地的收益。土地集約利用是社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展的必然趨勢(shì)，而社會(huì)經(jīng)濟(jì)的開展，特別是技術(shù)進(jìn)步也為土地集約利用提供了條件，“土地報(bào)酬遞減規(guī)律”為土地集約利用提供了重要的理論依據(jù)。土地報(bào)酬遞減的三個(gè)階段〔一〕城市土地集約利用-城市土地資源利用挖潛聚集潛力：加大根底設(shè)施投入等結(jié)構(gòu)潛力：調(diào)整用途結(jié)構(gòu)等空間潛力：地上、地下空間等一是城市土地規(guī)模潛力，稱聚集潛力，它表達(dá)了對(duì)城市總量土地的經(jīng)濟(jì)供給潛力挖潛和投入條件限制。投入超過土地供給潛力，那么是過度利用?？梢杂萌丝诿芏取⒌鼐a(chǎn)值等指標(biāo)表達(dá)。二是用途轉(zhuǎn)換帶來的城市土地經(jīng)濟(jì)供給潛力的挖潛，稱結(jié)構(gòu)潛力。它表達(dá)了城市級(jí)差效益的挖潛和土地投入結(jié)構(gòu)狀況，可以用城市用地結(jié)構(gòu)等指標(biāo)表達(dá)；三是土地利用空間經(jīng)濟(jì)供給的潛力挖潛，稱垂直空間利用強(qiáng)度潛力，它表達(dá)了土地空間開發(fā)投入和產(chǎn)出的潛能，可以用建筑層數(shù)、建筑容積率和地下空間開發(fā)狀況等指標(biāo)表達(dá)?！捕?1市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的解釋：投標(biāo)租金曲線RO商業(yè)工業(yè)居住農(nóng)業(yè)d圖10-4

不同用途土地的投標(biāo)租金曲線圖10-5從單一中心城市到多中心城市〔三〕政府干預(yù)土地使用土地使用中的外部性正外部性負(fù)外部性政府干預(yù)專題研究：最正確容積率確實(shí)定在城市規(guī)劃中通常用建筑密度、建筑高度和容積率三個(gè)指標(biāo)來評(píng)價(jià)開發(fā)強(qiáng)度，三個(gè)指標(biāo)之間具有內(nèi)在的聯(lián)系，呈同向遞變，如建筑密度越大、建筑高度越高，那么容積率越大，容積率是指某一地塊上的房屋總建筑面積與占用該地塊的土地面積的比值；由于容積率指標(biāo)能綜合表達(dá)前兩者的特點(diǎn)，因此是最直接反映地區(qū)或宗地土地開發(fā)強(qiáng)度的指標(biāo)。產(chǎn)品類型用地面積（m2）建筑面積(m2)容積率用地占比體量占比銷售單價(jià)(套內(nèi))銷售金額(萬)高層27638967333.5040%47%700056427.58小高層34548690952.050%33%700040305.42商業(yè)6910414576.010%20%商務(wù)7000；

商業(yè)1F16000，2F800036188.95合計(jì)690952072853.0100%100%6413132921.95高層310931285174.1345%62%700074968.08花園洋房31093373111.245%18%730023684.56商業(yè)6910414576.010%20%商務(wù)7000；

商業(yè)1F16000，2F800036188.95合計(jì)690952072853.0100%100%6505134841.59同等容積率下不同產(chǎn)品組合的銷售單價(jià)及總銷金額的比照〔方案一、二〕方案一：純高層方案二：高層+花園洋房方案三：高層+聯(lián)排、疊拼別墅方案四：高層+獨(dú)棟別墅產(chǎn)品類型用地面積（m2）建筑面（m2）容積率用地占比體量占比銷售單價(jià)(套內(nèi))銷售金額(萬)高層241831354265.6035%65%680076741.51聯(lián)排/疊拼38002304020.855%15%882926841.53商業(yè)6910414576.010%20%商務(wù)7000；商業(yè)1F16000，2F800036188.95合計(jì)690952072853.0100%100%6743139772.00高層414571575373.8060%76%700091896.35獨(dú)棟別墅2072982910.4030%4%1500012437.10商業(yè)6910414576.0010%20%商務(wù)7000；商業(yè)1F16000，2F800036188.95合計(jì)690952072853.00100%100%6779140522.40城鎮(zhèn)化問題城市化率〔也叫城鎮(zhèn)化率〕是城市化的度量指標(biāo)，一般采用人口統(tǒng)計(jì)學(xué)指標(biāo)，即城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝凇舶ㄞr(nóng)業(yè)與非農(nóng)業(yè)〕的比重。中心城區(qū)、縣(市、區(qū))及建制鎮(zhèn),凡列入城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃且城區(qū)建設(shè)已延伸到鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)及村委會(huì)并已實(shí)現(xiàn)水、電、路“三通”的,都納入市鎮(zhèn)人口計(jì)算,這樣能客觀反映城市化進(jìn)程。城鎮(zhèn)化問題城市化水平最高的是深圳市、珠海市、佛山市，這三個(gè)城市的城市化率已經(jīng)到達(dá)100%。城市化到達(dá)90%以上的城市已到達(dá)8個(gè)城市；城市化水平較低的是貴州和西藏，分別為27.5%和28.2%。根據(jù)世界城市開展的一般歷程，城市開展的過程大致可分為四個(gè)階段，即城市化、郊區(qū)化、逆城市化、再城市化。韓國城市人口比例1960年為28％，到1985年為65％。臺(tái)灣城市人口比例1956年為33％，到2000年為78％。日本的城市化日本用了不到一百年時(shí)間來完成人口轉(zhuǎn)移。到1960年，日本城市化水平也已到達(dá)63％。從城市化速度上看，日本在1945年到1955年，即戰(zhàn)后10年里的人口遷移速度最快，每年以3個(gè)百分點(diǎn)的速度在增長。從1955年到1965年，城市化水平每年以1個(gè)百分點(diǎn)的速度增長。1965年以后，城市化速度開始緩慢增長。巴西的城市化率高達(dá)83%，巴西工業(yè)化不僅沒有帶動(dòng)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的增長，自身的開展也出現(xiàn)了衰退和停滯，更難以拉動(dòng)城市就業(yè)的持續(xù)增加，造成工業(yè)化和城市化脫節(jié)。城鎮(zhèn)化問題2011年南京市常住人口總量為810.91萬人，比2010年末的800.76萬人，增加了10.15萬人；全市城鎮(zhèn)人口所占比重即城鎮(zhèn)化率為79.73%，比2010年78.5%，提高了1.23個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)2010年全國第六次人口普查結(jié)果，南京常住人口中，65歲及以上人口為736051人，占9.2%。國際上通常認(rèn)為，一個(gè)國家或地區(qū)65歲及以上人口比重超過7%，就進(jìn)入了老齡化社會(huì)。2007－2011年，江蘇13個(gè)省轄市市區(qū)面積從21973平方公里增加到28397平方公里，增加了6424平方公里，年均增加5.9%。同期，城市人口從4056.23萬人增加到4889.36萬人，增加了833.13萬人，年均只增長4.1%，致使人口密度不升反降，由每平方公里1846.0人下降到每平方公里1721.8人。二、土地價(jià)格的內(nèi)涵〔一〕內(nèi)涵一般情況下，土地價(jià)格是指公開市場(chǎng)條件下形成的土地價(jià)格，是土地權(quán)利和預(yù)期收益的購置價(jià)格。無論是土地估價(jià)還是土地交易,其價(jià)格條件一般是指公開市場(chǎng)。在公開競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)里，買賣雙方均了解市場(chǎng)行情，公平競(jìng)爭(zhēng)，沒有不正常因素的影響，價(jià)值規(guī)律能有效地調(diào)節(jié)市場(chǎng)。土地價(jià)格是土地收益的現(xiàn)值，是未來地租的資本化，是用貨幣表現(xiàn)的土地的交換價(jià)值，是假設(shè)干年地租總和的現(xiàn)值。2001年我國公布《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》國家標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定我國城鎮(zhèn)土地估價(jià)的價(jià)格內(nèi)涵是:“在正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的現(xiàn)值總和。其權(quán)利特征是出讓土地使用權(quán)。劃撥土地使用權(quán)價(jià)格、承租土地使用權(quán)價(jià)格是其特殊形式，租賃權(quán)價(jià)格、地役權(quán)價(jià)格是其派生形式”?！捕惩恋貎r(jià)格的特點(diǎn)1.土地價(jià)格是土地的權(quán)益價(jià)格2.土地價(jià)格不是土地本錢的貨幣表現(xiàn)，不依生產(chǎn)本錢定價(jià)3．土地價(jià)格由土地的供給與需求決定，而土地需求影響更大4.土地價(jià)格呈總體上升趨勢(shì)5.土地價(jià)格具有強(qiáng)烈的地域性三、影響土地價(jià)格的因素1.一般因素1〕經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r2〕財(cái)稅體制3〕相關(guān)政策4〕城市規(guī)劃5〕城鎮(zhèn)化速度6〕土地資源稟賦7〕土地產(chǎn)權(quán)狀況2.區(qū)域因素1〕區(qū)段位置2〕根底設(shè)施條件3〕規(guī)劃限制4〕環(huán)境質(zhì)量3.個(gè)別因素指宗地本身的條件和特征對(duì)宗地地價(jià)有影響的因素。如宗地面積、位置、形狀、臨街寬度、宗地開發(fā)程度、土地利用狀況及規(guī)劃條件、土壤肥力和地質(zhì)條件等。地價(jià)變動(dòng)的趨勢(shì)和規(guī)律1土地價(jià)格的總體上升趨勢(shì)

2周期性變動(dòng)特征

3地價(jià)變動(dòng)的區(qū)域差異性4地價(jià)在房價(jià)中所占比重越來越大〔一〕土地價(jià)格評(píng)估的目的和作用土地價(jià)格評(píng)估是指專業(yè)人員按照一定的土地評(píng)估目的，遵循科學(xué)的土地估價(jià)原那么、程序與方法，對(duì)土地市場(chǎng)價(jià)格的測(cè)定?！冻擎?zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》強(qiáng)調(diào)，“土地估價(jià)目的是為保證國家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)以及利用經(jīng)濟(jì)手段強(qiáng)化土地資產(chǎn)管理；促進(jìn)土地使用制度改革，有償出讓、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，加強(qiáng)國家對(duì)土地市場(chǎng)的管理、促進(jìn)正常交易；為全面、科學(xué)、合理地使用城鎮(zhèn)土地提供依據(jù)”。四、地價(jià)評(píng)估土地價(jià)格的評(píng)估樓面地價(jià)=宗地總價(jià)格÷建筑總面積土地單價(jià)=宗地總價(jià)格÷土地總面積樓面地價(jià)=土地單價(jià)÷容積率容積率=建筑總面積÷宗地總面積生地：將要征用或已經(jīng)征用，但未經(jīng)任何開發(fā)的農(nóng)業(yè)用地或其他非建設(shè)用地。熟地：原有的建設(shè)用地或已經(jīng)過一定開發(fā)強(qiáng)度、到達(dá)一定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新征用地，如完成了“三通一平”或“七通一平”的地塊。土地價(jià)格評(píng)估的作用有助于土地交易的順利進(jìn)行有助于企業(yè)投資決策有助于土地市場(chǎng)的完善有助于土地市場(chǎng)管理〔二〕地價(jià)評(píng)估的原那么公平、公開、公正最有效利用原那么替代經(jīng)濟(jì)原那么注重預(yù)期收益的原那么重視供需格局原那么保證農(nóng)民權(quán)益的原那么〔三〕地價(jià)評(píng)估方法市場(chǎng)比較法收益復(fù)原法本錢逼近法剩余法〔假設(shè)開發(fā)法〕基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法1、市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法是土地估價(jià)中最根本、最常用的方法之一，也是國際上通用的根本估價(jià)方法。市場(chǎng)比較法是將待估土地與具有替代性的、且在近期市場(chǎng)上交易的類似土地進(jìn)行比較，并對(duì)類似土地的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地價(jià)格的方法。市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是替代經(jīng)濟(jì)原理。市場(chǎng)比較法的根本公式式中：VD——待估宗地價(jià)格； VB——比較實(shí)例宗地價(jià)格；A——待估宗地情況指數(shù)/比較實(shí)例宗地情況指數(shù)=正常情況指數(shù)/比較實(shí)例宗地情況指數(shù)；B——待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)；D——待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)；E——待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)。市場(chǎng)比較法的應(yīng)用程序〔1〕收集宗地交易實(shí)例；〔2〕確定比較實(shí)例；〔3〕建立價(jià)格可比根底；〔4〕進(jìn)行交易情況修正；〔5〕進(jìn)行估價(jià)期日修正；〔6〕進(jìn)行區(qū)域因素修正；〔7〕進(jìn)行個(gè)別因素修正；〔8〕進(jìn)行使用年期等修正；〔9〕求出比準(zhǔn)價(jià)格。2、收益復(fù)原法收益復(fù)原法又稱收益資本化法、地租資本化法等，是將待估土地未來正常年純收益〔地租〕，以一定的土地復(fù)原利率復(fù)原為一定量的資本，以此估算待估土地價(jià)格的方法。當(dāng)把未來假設(shè)干年延續(xù)而不斷取得的土地年純收益以一定的復(fù)原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價(jià)值時(shí)，它就表現(xiàn)為土地的價(jià)格。這就是收益復(fù)原法的根本原理。由于土地收益往往是不同生產(chǎn)要素組合的結(jié)果，土地只是其中的要素之一，此外還有人類勞動(dòng)、資本、管理和科學(xué)技術(shù)等因素，因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地因素對(duì)土地收益的奉獻(xiàn)量。這種土地純收益是因使用土地而帶來的，理應(yīng)歸土地所有者所有，因此，它實(shí)質(zhì)上就是地租。收益復(fù)原法以土地純收益確實(shí)定為前提，因此，它只適用于有收益的土地和建筑物或房地產(chǎn)的估價(jià).收益復(fù)原法的根本公式在第一年末得到的土地純收益a元，如欲將其折算成現(xiàn)值，那么乘以貼現(xiàn)率〔即復(fù)利率〕即可。式中：R1——第一年純收益貼現(xiàn)值。第n年土地純收益貼現(xiàn)值為:收益復(fù)原法的根本公式n年土地純收益貼現(xiàn)值的總和就是n年期土地價(jià)格，即有限年期的土地價(jià)格：……當(dāng)n→∞時(shí)，

即無限年期的土地價(jià)格。收益復(fù)原法的應(yīng)用程序〔1〕收集相關(guān)資料；〔2〕測(cè)算年總收益；〔3〕確定年總費(fèi)用；〔4〕計(jì)算年純收益；〔5〕確定復(fù)原利率；〔6〕選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式；〔7〕試算收益價(jià)格；〔8〕確定待估宗地地價(jià)。3、本錢逼近法本錢逼近法是以開發(fā)土地所消耗的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價(jià)格的方法。本錢逼近法是從投資本錢角度來考察土地的價(jià)值，但事實(shí)上它難以完全反映土地的真實(shí)價(jià)值。本錢逼近法一般用于新開發(fā)土地。既無收益又無比較實(shí)例的公建、公益用地的價(jià)格評(píng)估，選擇該方法時(shí)應(yīng)慎重。本錢逼近法的根本公式式中：V——土地價(jià)格；Ea——土地取得費(fèi)；Ed——土地開發(fā)費(fèi)；T——稅費(fèi)；R1——利息；R2——利潤；R3——土地增值收益；VE——土地本錢價(jià)格。本錢逼近法的應(yīng)用程序〔1〕判斷待估土地是否適用本錢逼近法；〔2〕收集與估價(jià)有關(guān)的本錢費(fèi)用、利息、利潤及增值收益等資料；〔3〕通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)及相關(guān)的稅費(fèi)、利息、利潤；〔4〕確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價(jià)值增加額；〔5〕按地價(jià)公式求取待估土地的土地價(jià)格；〔6〕對(duì)地價(jià)進(jìn)行修正，確定待估土地的最終價(jià)格。本錢逼近法的應(yīng)用程序需要注意的是，確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價(jià)值增加額，即土地增值收益，是指確定待估土地因改變用途或進(jìn)行土地開發(fā)，到達(dá)建設(shè)用地的某種利用程度而發(fā)生的價(jià)值增加，是土地開發(fā)或再開發(fā)后市場(chǎng)價(jià)格與本錢價(jià)格之間的差額。在不同地區(qū)，不同利用方向的土地具有不同的土地增值收益率。4、剩余法剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的根底上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)本錢及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤和稅收等，以價(jià)格余額來估算待估土地價(jià)格的方法。土地投資者預(yù)計(jì)獲得多少報(bào)酬，這個(gè)潛在的報(bào)酬就決定了土地價(jià)格的上下。剩余法的理論依據(jù)與收益復(fù)原法根本相同，都是對(duì)未來剩余收益的計(jì)算。收益復(fù)原法中的地租或土地純收益，是對(duì)土地收益的非土地因素扣除，而剩余法那么是直接從資本化后的價(jià)格中扣除非土地因素的奉獻(xiàn)。剩余法主要適用于有開發(fā)價(jià)值的土地估價(jià)，一般有以下幾種類型：

(1)待開發(fā)土地的估價(jià)；

(2)待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)；

(3)僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價(jià)；

(4)現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估，即從房地產(chǎn)價(jià)格中扣除房屋價(jià)格，剩余