某花園物業(yè)管理提案

某花園物業(yè)管理提案一、土建方面：1、鋁合金窗施工時(shí)，應(yīng)確保推拉槽內(nèi)緣比外緣高，結(jié)合部位防水沙漿應(yīng)充實(shí)，以防止臺(tái)風(fēng)暴雨來(lái)臨時(shí)雨水滲入室內(nèi)。2、標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳的電梯出口地面應(yīng)做成斜坡面，防止日后清洗樓面時(shí)，污水倒灌入電梯井而造成事故隱患。3、鑒于長(zhǎng)樂(lè)花園、長(zhǎng)安花園外墻的防滲漏的工作。同時(shí)，陽(yáng)臺(tái)及室內(nèi)衛(wèi)生間、廚房地面應(yīng)做好防水處理。6、所有設(shè)備房（包括電梯機(jī)房、配電室、變壓器室、水泵房等）內(nèi)，地面應(yīng)鋪設(shè)防滑瓷磚，墻面瓷片貼至1.5米高處；其中，電梯機(jī)房、發(fā)電機(jī)房、配電室、變壓器室等處應(yīng)該安裝空調(diào)和排氣扇。并做好防水、防臺(tái)風(fēng)處理。7、大廈地面各個(gè)花槽和花池，應(yīng)做好防水處理，并建議安裝PVC材質(zhì)的排水管。8、為了實(shí)行封閉管理，建議修建小區(qū)圍欄。二、電氣方面：1、大廈內(nèi)的公共照明系統(tǒng)應(yīng)分區(qū)和分組設(shè)置，便于控制開(kāi)關(guān)時(shí)間，從而節(jié)約用電。2、除事故照明、樓層指示、地下室照明外，經(jīng)實(shí)踐證明，樓層其它公共照明開(kāi)關(guān)采用光敏感應(yīng)加入體感應(yīng)式最為有效和節(jié)能。3、各類(lèi)公共用電器應(yīng)分別計(jì)量，如樓梯照明、電梯用電等等。防止日后的偷漏電現(xiàn)象；每棟干塔樓的住宅部分應(yīng)安裝至少一個(gè)水、電總表。4、因深圳為沿海城市，故室外庭院燈應(yīng)選用防臺(tái)風(fēng)型。5、設(shè)備房應(yīng)注意設(shè)置防鼠網(wǎng)、防蟲(chóng)網(wǎng)、防小動(dòng)物網(wǎng)，防止管線被破壞。2、水箱內(nèi)部（包括地面、側(cè)面）應(yīng)全部貼瓷片，此舉可大大提高日后清洗水箱的質(zhì)量，有效防止紅蟲(chóng)滋生；水箱的爬梯及蓋板應(yīng)采用不銹鋼材料，防止生銹污染水質(zhì)。3、地下停車(chē)場(chǎng)內(nèi)亦應(yīng)考慮充足的水源，便于日后清潔；所有公共用水應(yīng)安裝水表進(jìn)行計(jì)量。2、為了將來(lái)在住戶家中統(tǒng)一安裝保安緊急報(bào)警系統(tǒng)、門(mén)磁防盜報(bào)警系統(tǒng)及煤氣探測(cè)報(bào)警系統(tǒng)，建議預(yù)留線管及接線頭。3、建議停車(chē)場(chǎng)等其它監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)一設(shè)置在消防監(jiān)控中心監(jiān)控，以便節(jié)約人力資源，同時(shí)便于管理。4、停車(chē)場(chǎng)的出入口限高必須保證有2.2米以上。建議地下停車(chē)場(chǎng)出入口做好防水雨棚。5、因長(zhǎng)怡花園地面幾乎無(wú)停車(chē)位，大部分住戶主要是從地下停車(chē)場(chǎng)直接乘電梯回家，因此建議地下停車(chē)場(chǎng)內(nèi)的電梯間與標(biāo)準(zhǔn)層電梯間的裝修標(biāo)準(zhǔn)一致，避免簡(jiǎn)單裝修。以上內(nèi)容系我公司從物業(yè)管理的角度出發(fā)，針對(duì)長(zhǎng)怡花園的實(shí)際情況提出來(lái)的建議，其中一部分是根據(jù)以往我公司的管理經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出來(lái)，并經(jīng)過(guò)實(shí)踐證明確實(shí)有效的，一部分則仍在借鑒和摸索中，不一定成熟僅供參考。同時(shí)，由于客觀原因我們?cè)谝?guī)劃設(shè)計(jì)階段未能及時(shí)介入，故一些建議可能已錯(cuò)過(guò)時(shí)機(jī)而無(wú)法或難以實(shí)施，但在此一一列出，希望能為日后的項(xiàng)目建設(shè)提供一些參考。樓宇接管驗(yàn)收應(yīng)軟、硬件一齊抓（一）、俗話說(shuō)“良好的開(kāi)端等于成功的一半”。要搞好樓宇接管驗(yàn)收，必須堅(jiān)持軟、硬件一齊抓。軟件是指相關(guān)圖紙資料，主要包括樓宇竣工圖、設(shè)備說(shuō)明書(shū)、用地和建樓批文、工程竣工驗(yàn)收合格證、用電許可證、消防合格證、電梯準(zhǔn)運(yùn)證等，到交接時(shí)要仔細(xì)清查，缺一不可。齊全的圖紙資料將給今后管理工作帶來(lái)方便，特別是在創(chuàng)優(yōu)考評(píng)中，圖紙資料是否完備是一項(xiàng)重要考查內(nèi)容；硬件是指房屋本體及其配套設(shè)施，硬件的接管應(yīng)從嚴(yán)從細(xì)要求。一是機(jī)電設(shè)施、設(shè)備的驗(yàn)收要從嚴(yán)。對(duì)于各大型系統(tǒng)和設(shè)備，如：供水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、柴油發(fā)電機(jī)組等，均須投入試運(yùn)行一段時(shí)間，由專業(yè)人員仔細(xì)觀察系統(tǒng)運(yùn)行情況，并應(yīng)用檢測(cè)儀器嚴(yán)格檢測(cè)設(shè)備參數(shù)是否符合技術(shù)規(guī)范要求，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告施工單位維修整改。若在接管后的運(yùn)行中才將問(wèn)題暴露出來(lái)，盡管施工單位保修，但主動(dòng)權(quán)掌握在他人手中，問(wèn)題難以及時(shí)得到解決，影響管理服務(wù)質(zhì)量。二是對(duì)套房的驗(yàn)收要從細(xì)。哪怕是些細(xì)小問(wèn)題，如窗鎖扣、門(mén)拉手等損壞情況也要詳細(xì)記錄下來(lái)，對(duì)廚房、洗手間、陽(yáng)臺(tái)要逐個(gè)作閉水試驗(yàn)，以檢驗(yàn)地面防水層的防水狀況，將存在的問(wèn)題收集好及時(shí)交施工單位，以趕在入伙前修好。若問(wèn)題等到住戶驗(yàn)房時(shí)才發(fā)現(xiàn)，因鑰匙在住戶手中，將給維修帶來(lái)不便。及時(shí)辦理電氣等供用手續(xù)，實(shí)現(xiàn)“三通”

（三）、實(shí)現(xiàn)“三通”是樓宇入伙的前提條件。但在入伙初期，由于樓宇水、電、氣的供用關(guān)系尚未理順，抄表到戶的時(shí)機(jī)也不成熟，施工單位尚未辦理好手續(xù)。所以在這一階段須辦理一系列的相關(guān)手續(xù)：(2)供用水手續(xù)。一般而言，樓宇入伙初期的實(shí)際用水情況往往與自來(lái)水公司所定用水指標(biāo)不符，比如：商業(yè)用水所占比例相對(duì)比實(shí)際偏高造成水價(jià)偏高，管理單位在與自來(lái)水公司簽定供水協(xié)議的同時(shí)，應(yīng)注意適時(shí)向自來(lái)水公司申報(bào)更改用水指標(biāo)，調(diào)整用水比例。值得特別強(qiáng)調(diào)的是，按有關(guān)規(guī)定，非因火災(zāi)不允許開(kāi)啟消防水使用，若因需要?jiǎng)t須向自來(lái)公司辦理申報(bào)審批手續(xù)。一般而言，樓宇供水系統(tǒng)有兩個(gè)進(jìn)水口:小口徑的是生活用水，大口徑的是消防用水，若未經(jīng)審批而擅自開(kāi)啟消防水，自來(lái)水公司將按實(shí)際用水量的三倍以消防水給予處罰。(3)管道煤氣雖由煤氣公司一條龍?jiān)O(shè)計(jì)、施工和管理，但由于種種原因，煤氣的開(kāi)通往往滯后于樓宇入伙，管理單位應(yīng)在入伙前就加大協(xié)調(diào)力度，盡快實(shí)現(xiàn)通氣。對(duì)于嚴(yán)禁使用罐裝煤氣的高樓宇更是如此。嚴(yán)格控制裝修，統(tǒng)一樓宇外觀

（五）、對(duì)住戶的裝修控制包括兩個(gè)方面：一是嚴(yán)格裝修審批。首先是對(duì)住戶提供的圖紙資料是否規(guī)范齊全進(jìn)行審核，包括平面布置圖、水電施工圖、施工隊(duì)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、裝修人員身份證、特種作業(yè)人員操作證等，查驗(yàn)后留復(fù)印件存檔：其次是對(duì)裝修內(nèi)容的審核，不允許對(duì)承重墻造成成任何破壞，對(duì)可能損壞房屋暗敷管線和廚房、洗手間地面防水的裝修項(xiàng)目，應(yīng)與住戶簽訂“責(zé)任書(shū)”以明確責(zé)任。二是加強(qiáng)裝修巡視。盡量將違章裝修制止在初始階段，以免“生米煮成熟飯”造成整改難