旅游地產(chǎn)七大模式

旅游地產(chǎn)七大模式

調(diào)研報告2012.9

城市居民對青山秀水的心理需求，地產(chǎn)企業(yè)對大量廉價土地的無限渴望,

地方政府對經(jīng)濟開展的急迫期待，共同造就了旅游地產(chǎn)的盛宴。在缺乏4萬平

方公里的海南島上，海岸資源已經(jīng)被瓜分殆盡；另一旅游地產(chǎn)熱點云南，從麗

江、大理到騰沖、普洱，投資百億元的旅游地產(chǎn)工程星羅棋布。即使東北邊陲

的長白山小城，也有萬達的百億元巨無霸正在拔地而起。

旅游地產(chǎn)遍地開花，萬畝大盤比比皆是。而另一方面，工程落成之日，便

是空置之時。旅游地產(chǎn)在中國享受了“天字第一號”的開展狂潮，卻也必須單

獨面對屬于自己的成長煩惱。

即將開始的旅游地產(chǎn)“下半場”其關(guān)注點必須從“地”向“游”轉(zhuǎn)向。

“圈地一賣房”的簡單思維，當(dāng)讓位于對旅游度假市場的深入開掘與潛心運營。

至今，旅游地產(chǎn)模式離完善還相差很遠(yuǎn)，但多種探索止在進行。力達巨資“造

城”；華僑城、華強致力主題公園的打造；觀瀾湖以高爾夫帶動地產(chǎn)；宋城文

化“作秀”……它們的成功與失敗，均為旅游地產(chǎn)“下半場”提供著可貴的經(jīng)

驗。

一、是地產(chǎn)，還是旅游？

在2012年的上半年，房企們做足了“過冬”的姿態(tài)，買地面積同比減少

了三成，但旅游地產(chǎn)的溫度依然炙手可熱。2012年一季度，全國旅游地產(chǎn)投

資上億元的簽約工程就有近70個，投資總規(guī)模達2600多億元，預(yù)計今年全行

業(yè)投資將超萬億元。

房企們的熱情也直接傳到了二級市場，以''旅游”為旗號的大盤紛紛趁市

場回暖上市。6月8日，碧桂園在惠州的十里銀灘二期發(fā)布，6月9日，恒大

進軍上海市場的首個旅游工程“啟東海上威尼斯”面市，6月22日萬達長白

山國際度假區(qū)精裝小戶型產(chǎn)品正式開盤。銷售業(yè)績大都看好。

然而，在一些專業(yè)人士看來，如火如荼的景象之后，旅游地產(chǎn)整體游戲規(guī)

那么正在發(fā)生變化?！暗禺a(chǎn)為王”的上半場，正在暗中過渡給“旅游為重”的

下半場。

旅游地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)不再是一片藍海，甚至已經(jīng)紅得燙手。

熱風(fēng)紅海

當(dāng)前的絕大多數(shù)旅游地產(chǎn)工程，其核心都是“地產(chǎn)”而非“旅游二“旅游”

往往是不掙錢的，只有“地產(chǎn)”才是這場盛宴的主菜。幾乎所有的此類大型工

程，都要靠地產(chǎn)特別是住宅銷售進行“平衡:如萬達、華僑城等開發(fā)的旅游

地產(chǎn)工程，其可售局部多占到總體量的五成以上。

即使如此，萬達、華僑城仍算得上“真正做旅游”的企業(yè)，在“旅游”方

面的投入比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于大多數(shù)旅游地產(chǎn)開發(fā)工程。更多的企業(yè)那么是拿“旅游”

做面大旗，就在山青水秀之地，直接開建大片住宅開賣?！奥糜未钆_，地產(chǎn)唱

戲”的模式成為當(dāng)今的絕對主流，其中無疑有現(xiàn)實的合理性，也讓先進入的企

業(yè)獲益匪淺。

不要說品牌房企，就是一些名不見經(jīng)傳的小企業(yè)也能盆滿缽滿。據(jù)稱，膠

東一家在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)并不知名的企.業(yè)，靠在各中心城市塞小廣告，一年就賣出

了1萬多套海景房。

但是，越來越多的進入者，也讓這個領(lǐng)域變得越來越擁擠。旅游地產(chǎn)已經(jīng)

不再是一片藍海，甚至已經(jīng)紅得燙手。

“假旅游、真地產(chǎn)”

如果將旅游地產(chǎn)分為所謂“旅游景點地產(chǎn)、旅游商業(yè)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)

、旅游住宅地產(chǎn)”的不同種類，這幾年的主流產(chǎn)品無疑是“旅游住宅”產(chǎn)品,

也是大局部開發(fā)企業(yè)興趣之所在。

為什么要打著“旅游”的旗號？因為拿地廉價。

華僑城在西南某城的拿地平均價為80萬元/畝，而該區(qū)域當(dāng)時的土地市場

價為130萬~150萬元/畝。由萬達集團牽頭投資的旅游地產(chǎn)工程西雙版納國際

旅游度假區(qū)，總投資額高達150億元，拿地本錢僅為20萬元左右/畝，而西雙

版納多數(shù)土地價格在50萬元左右/畝。

可以看出，即使算上搞旅游的本錢，土地方面獲得的優(yōu)惠依然相當(dāng)可觀。

同時，硬幣的另一面那么是單純做旅游，或者做了“太多的旅游”，掙錢并不

容易。

例如，港中旅2011年年報顯示，位于珠海的海泉灣度假區(qū)工程2011年業(yè)

務(wù)收入到達4.55億港元，但是凈利潤虧損卻到達2000萬港元，而2010年那

么虧損了3.28億港元。

形成這種局面的原因之一就是，旅游地產(chǎn)產(chǎn)品只有酒店、溫泉等，持有物

業(yè)占比擬大，沒有可售的房地產(chǎn)工程，使得工程投資回收資金較慢，從而產(chǎn)生

了虧損。分析人士認(rèn)為，其二期將調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加更多的可售物業(yè)。旅游

地產(chǎn)的“表里不一”一直令人非議。但從行業(yè)開展的歷史軌跡來看，這種“旅

游搭臺，地產(chǎn)唱戲”的模式，既是現(xiàn)實，也是必然。

上世紀(jì)八九十年代，那時的旅游業(yè)剛剛起步，“人人都掙錢”屬于的階段。

于是，一批外資和“個體戶”紛紛投資旅游餐飲、酒店等單體業(yè)態(tài)。但到了

90年代后期，大量的根底設(shè)施建設(shè)上馬，旅游投資開始顯得不合算了?！按蠹?/p>

開始形成了一個共識，旅游投資數(shù)額較大，周期比擬長。投資周期一般八年。

三年五年的賬不敢算，因為做不到國際旅游投資協(xié)會總干事王琪說。

與此同時，地產(chǎn)等行業(yè)正在蓬勃興起?！耙槐日?，搞旅游投資的企業(yè)心里

頭就非常的不平衡，”王琪說，“就開始跟地方政府講價錢。你要讓我投資做旅

游，政府就要拿土地做補貼。這樣就形成了'旅游+地產(chǎn)'的模式J

不過，最終讓“旅游地產(chǎn)”發(fā)揚光大的并不是傳統(tǒng)的旅游企一業(yè)，而是大量

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涌入。對于地方政府、特別是缺少產(chǎn)業(yè)根底的地方政府來講,

手中的山水和土地是開展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟唯一的籌碼；而對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，旅游

那么成為拿地時最得心應(yīng)手的好故事。

“現(xiàn)在我國31個省市自治區(qū)，有27家省市自治區(qū)把開展旅游業(yè)作為支柱

產(chǎn)業(yè)J王琪說。另一方面，旅游地產(chǎn)的開發(fā)和旅游產(chǎn)業(yè)的投資，至今仍處于

“三不管”的狀態(tài)，可謂“廣闊天地大有作為”。

國家旅游局不管一一他們主要職責(zé)是監(jiān)管旅游市場的秩序；發(fā)改委是“也

管也不管，，——因為旅游投資屬于第三產(chǎn)、也，理論上不需要到國家發(fā)改委報批:

還有建設(shè)部、國土局，但涉及這些部門的主要是土地局部。“

事實上，縣一級的人民政府就可以完成整個工程建設(shè)所有的手續(xù)c因為縣

一級人民政府已經(jīng)有土地的審批權(quán)限了王琪說。

一面有巨大的需求，一面沒有很多的羈絆，當(dāng)中心城市的土地資源漸趨緊

張，遠(yuǎn)處的旅游地產(chǎn)毫不意外地成了一場“干柴遭遇烈火”的戀愛。

駛向紅海

這些年來，全國旅游地產(chǎn)總體量有多少？記者迄今仍沒有看到準(zhǔn)確可靠的

統(tǒng)計。業(yè)內(nèi)幾家知名地產(chǎn)研究機構(gòu)手頭均沒有專門的統(tǒng)計數(shù)字，官方機構(gòu)關(guān)于

房地產(chǎn)投資的統(tǒng)計中并沒有“旅游地產(chǎn)”這個分類，而國家旅游同每位公布的

旅游業(yè)投資總額，和“旅游地產(chǎn)”也不怎么搭界。

當(dāng)前國內(nèi)媒體引用的都是一個非常含混的數(shù)字：”至2010年，國內(nèi)旅游地

產(chǎn)投資已經(jīng)到達3000億元二盡管無法量化，但人們的共識是：旅游地產(chǎn)已經(jīng)

“非常多”，甚至是“太多了”。

可以肯定的是，旅游地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)不再是一片藍海，甚至已經(jīng)紅得燙手。

伴隨競爭者的蜂擁而入，原來以土地為支點的開發(fā)模式，也逐漸面臨挑戰(zhàn)。

首先，旅游資源越占越少?！贝罅康穆糜钨Y源特別是東部地區(qū)的旅游資源，

都被先進入的企業(yè)圈完了。王琪說，”“現(xiàn)在要找旅游資源，只能往西邊看，比

方新疆、西藏等地可能還有時機，東部的山東、江蘇、浙江等地，好的資源已

經(jīng)很難找了J

以濱海工程為例，“一線海景資源已經(jīng)被瓜分光了，現(xiàn)在企業(yè)能拿到的大

多是二線海景資源華高萊斯國際地產(chǎn)參謀（北京）資深工程經(jīng)理羅璇說。

而且，“即使有優(yōu)質(zhì)旅游資源，也往往掌握在政府手里，企業(yè)很難拿到」

以前，地方政府多未曾認(rèn)識到旅游資源的重要性，僅僅將其作為招商引資

的補償性籌碼。而現(xiàn)在，“地產(chǎn)歸地產(chǎn)，旅游歸旅游，一碼歸一碼”漸成趨勢。

“除了一些有核心產(chǎn)品的強勢品牌企業(yè)，比方萬達和華僑城等，一般的開

發(fā)商和地方政府談工程都不再那么容易J一位業(yè)內(nèi)人士說。

在這樣的情況下，旅游地產(chǎn)工程越走越遠(yuǎn)，越來越接近一些“窮鄉(xiāng)僻壤”，

因為這些地方更急需招商引資，有著更為低廉的地價。

其次，“旅游地產(chǎn)”圈地、破壞環(huán)境、違反國家土地法規(guī)的非議一直不絕

于耳。國家關(guān)于土地管理的規(guī)定越來越嚴(yán)，對以旅游為名搞地產(chǎn)工程，控制漸

緊。

例如，今年央行和國家發(fā)改革委、旅游同、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會、外

匯局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于金融支持旅游業(yè)加快開展的假設(shè)十意見》就指出，對高

爾夫球場、大型主題公園、城市水源地的觀光農(nóng)業(yè)等國家明令禁止或限制開展

的旅游工程，應(yīng)嚴(yán)格禁止或限制發(fā)放貸款。對于可能借旅游工程名義變相進行

房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)從嚴(yán)審查。

在旅游地產(chǎn)工程中，土地指標(biāo)一直是開發(fā)企業(yè)和地方政府博弈的重點。開

發(fā)企業(yè)拿不到足夠的土地,就不肯開工建設(shè)旅游區(qū)；而地方政府不肯過早放地，

擔(dān)憂開發(fā)企業(yè)拿到了地就不肯做旅游，博弈之中充滿了變數(shù)。

一個在安徽做工程的企業(yè)，要1500畝建設(shè)用地，承諾給當(dāng)?shù)刈鲆粋€景區(qū)。

政府容許之后，先給了80畝，又再給100畝，但開發(fā)企業(yè)一直不開工，開發(fā)

企業(yè)的底線是：不夠500畝地，你甭想讓我開工！

不過，總體上看，歷經(jīng)幾年的磨合，旅游地產(chǎn)的行規(guī)已經(jīng)逐步被雙方認(rèn)可。

“這幾年走下來，政府明白了是怎么回事，企業(yè)也明白了是怎么回事，所以總

體上看，已經(jīng)可以配合得很好了，相互不需要藏著?！蓖蹒髡f。但是，無論地

方政府還是開發(fā)企業(yè)，都能感到土地指標(biāo)越收越緊的壓力。

“說是五千畝、六千畝，真正有建設(shè)指標(biāo)的一般只有三五百畝，八百畝可

能就是最多了。絕大局部都是所謂的旅游用地、綠化用地、景觀地，地方政府

還要分期、分批一點一點地給你。干一點給一點，給不了那么多?！蓖蹒髡f。

“很多工程,前期談的時候，地方政府熱情高漲，開發(fā)商也非常樂意投資。

等轟轟烈烈談完了，才發(fā)現(xiàn)土地拿不下來,或者是變性變不了，最后都卡住了J

羅璇說。

大量的旅游資源從土地性質(zhì)上屬于農(nóng)地、林地，即使會有一些政策上的通

融，大規(guī)模變性仍然非常之難。

“從前的開發(fā)商，往往是一拿拿下一座山來。這樣才可以有戰(zhàn)略地去開發(fā)。

但現(xiàn)在這種拿地方式已經(jīng)開始變得不可能了J羅璇說。

旅游地產(chǎn)變得越來越難做了。但它未來面臨的最主要難處可能還不在于此。

越來越多的人開始意識到原有的“真地產(chǎn)”開發(fā)模式中潛在的矛盾和挑戰(zhàn)局中

變數(shù)。

低價圈地、大舉賣房，簡單的“旅游地產(chǎn)”令不少房企嘗到了甜頭。但現(xiàn)

在，市場對這種模式提出了挑戰(zhàn)。多少千畝起步的大盤，從建成之日就開始空

置，銷售遙遙無期。

恒大啟東和碧桂園惠州工程業(yè)績頗能令人滿意，但應(yīng)該看到，這兩個工程

都背靠中心城市，主打的還是“一小時生活圈”的概念。即使沒有“旅游”旗

號，這樣的工程也容易在樓市回暖中搶先復(fù)蘇。遠(yuǎn)離都市的資源型、目的地型

工程無疑面臨著更多的挑戰(zhàn)。一些開發(fā)企業(yè)也開始對這樣的工程心生謹(jǐn)慎之心。

日前，一位地方開發(fā)商對記者談起，某名山腳下有塊旅游地產(chǎn)用地聯(lián)系轉(zhuǎn)

讓，他看都沒去看：“那地方有多少城市人口？我的房子賣給誰？”調(diào)控讓市

場變得冷清，也讓開發(fā)企業(yè)和消費者變得冷靜，越來越多的人開始意識到原有

的“真地產(chǎn)”開發(fā)模式中，潛在的矛盾和挑戰(zhàn)。

價值難題

根據(jù)海南一家做產(chǎn)權(quán)酒店的內(nèi)部統(tǒng)計，購置自己產(chǎn)品的客戶，第一年大概

有50%的人來休假，第二年大概有30%的人來住，第三年那么只有10%的人

來住了，來的頻度越來越少。他們得出的結(jié)論是，“來度假的人從數(shù)量上是逐

在遞減的，其實大家并沒有那么強的度假居住的需求

一位旅游地產(chǎn)工程的營銷人士說，現(xiàn)在擔(dān)憂的不是短期的市道冷清，而是

購房者的偏好是否會從此轉(zhuǎn)向。

如果旅游地產(chǎn)一年去不了一趟，去了天天在清掃衛(wèi)生，這顯然不是一個很

好的體驗，也不是一種令人滿意的資產(chǎn)。除卻最初的“休閑度假時代來臨”的

口號和概念，作為非剛性需求的旅游地產(chǎn)逐漸面臨向客戶證明自己價值的難題。

“在離城市很遠(yuǎn)的山清水秀的地方開發(fā)住宅，起初肯定會有些城市人群沖

動性購置。但是過了這么些年了，該沖動的人或許已經(jīng)沖動完了。他們會發(fā)現(xiàn)，

實際上很不實用，即使買了遠(yuǎn)方的房子，也不見得一年能去幾回。羅璇說，”

“可能那房子買的時候覺得不貴。但是再仔細(xì)一想，并沒有合理的效用?！?/p>

這兩年推動旅游地產(chǎn)前行的，更多的是投資因素。而且，“它的投資收益

不是來自可以收到可觀的租金。主要還是靠轉(zhuǎn)售掙差價，實際上還是一種炒房

的概念J羅璇說。而炒房炒到最后，仍需要真正的需求接盤，不然這個鏈條

就難以持續(xù)運轉(zhuǎn)。

相比于國外的旅游地產(chǎn)工程，國內(nèi)的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，仍然缺少清晰的財務(wù)

模型來證明自己的價值，工程銷售中常見的“三年包租”，雖然有“租金”收

入，但顯然不是真正市場化收益水平，更像一種讓利式的營銷。

相比而言，國外的度假居住產(chǎn)品，或者基于時權(quán)，或者基于產(chǎn)權(quán)，背后都

有可以接受的資產(chǎn)收益模式。例如，據(jù)美國一些不動產(chǎn)銷售機構(gòu)給客戶做的財

務(wù)測算，即使在遭受金融危機重創(chuàng)之后，迪斯尼區(qū)域的度假產(chǎn)品仍可以保證客

戶在交了三四成首付后，除滿足房主自住度假外，租金收益仍能覆蓋住房按揭，

并稍有盈余。

在物業(yè)的實用性和投資回報都缺少有力證明的情況下，覺得高端客戶有大

把的資金，所以不會在乎“區(qū)區(qū)的幾百萬、一千萬”的想法，也一廂情愿。

全中國的旅游地產(chǎn)工程都在爭奪高凈值人群。但根據(jù)一份統(tǒng)計資料，中國

身家在500萬元以上的“富有階層”也僅有270萬人。

高端人上消費更為理性，或許不注重價格，但往往更注重性價比?！吧探?/p>

人士最為忙碌，本身就難得休假，也許一年都去不了一回，又沒有租金收入。

如果這房子沒有足夠說服他的理由，他為什么要買？”

更何況，對于一些頂尖富豪，旅游地產(chǎn)面臨的是來自全球的競爭，目前已

經(jīng)隨處可見歐美的地產(chǎn)工程以“投資移民”、“永久產(chǎn)權(quán)”等廣告語向富豪們拋

來媚眼。

“如果放在全球角度看，即使是被視為資源條件得天獨厚的海南，其氣候

和海岸資源也未必占有優(yōu)勢?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說。

一位地方旅游地產(chǎn)工程的銷售總監(jiān)在一次內(nèi)部沙龍上說，調(diào)控后，自己先

后到東部幾個城市做活動，手里別墅也僅僅賣出3套，這已經(jīng)是非常滿意的成

績。

稀缺悖論

任何旅游地產(chǎn)工程，都在打資源牌、稀缺牌。但這些工程動輒幾千畝的巨

大體量，無疑解構(gòu)了這種“稀缺:國內(nèi)一處濱湖旅游地，因為靠近省會城市，

被視為省會“后花園”。前些年，有當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商在湖邊開發(fā)了幾十棟別墅，

由于“物以稀為貴”，不日便銷售一空，每平方米價格更是破天荒到達了近2

萬元。

近兩年，本地和外地的開發(fā)企業(yè)一擁而上，沿湖布陣，工程將一片湖水團

團圍住，一個全國知名企業(yè)的幾千畝大盤也在落地中。但在此時，無論房企和

購房者都發(fā)現(xiàn)，面對成千上萬套房子，再難給客戶一個稱之為“稀缺”的理由。

“做幾萬套房子，能賣得很貴嗎？真正稀缺才能高端。奢侈品的意思就是

有限量的，如果路易威登在上海開1000家店，它怎么能賣出高的價錢？”九

洲遠(yuǎn)景商業(yè)管理機構(gòu)董事長王敬說。

“稀缺性產(chǎn)品有它本身的特點。首先選址時這個地方就是稀缺的，比方黃

浦江三角拐彎處，全上海都沒有第二個，本身就有稀缺的特點。力畝的大盤顯

然不是J

為什么要“大盤”？開發(fā)商也無可奈何。旅游地產(chǎn)所選擇的地段普遍比擬

偏遠(yuǎn)，需要前期投資拉動，投入越大，拉動力越強。但這也帶來了越來越高的

本錢，也讓“稀缺”變得不可能，這是大盤旅游地產(chǎn)開發(fā)的先天悖論。

“前期設(shè)施投資太高了，而它的盈利模式就是要靠銷售型物業(yè)來補償經(jīng)營

型的設(shè)施投資，一算賬就需要建這么多住宅，即使這些住宅什么時候能賣完不

容易算清楚，但是財務(wù)上的靜態(tài)的配比來看，配比就得需要那么多，開發(fā)商對

此也沒有方法。"世聯(lián)地產(chǎn)戰(zhàn)略總經(jīng)理周洋說。

在一處知名旅游區(qū)附近，幾家外地開發(fā)商在此開發(fā)的低密度產(chǎn)品，預(yù)期價

格都到達每平方米萬元以上乃至2萬元。但僅隔一條馬路，就是當(dāng)?shù)匾恍┬∑?/p>

業(yè)開發(fā)的多層產(chǎn)品，當(dāng)?shù)厝朔Q之為“剛需房”，價格僅為每平方米4000元左右。

在這樣的情況下，給高端購房者一個“為什么這么貴”的理由，顯然是個難題。

事實上，在很多旅游地產(chǎn)工程中，公寓產(chǎn)品和小戶型相對好賣，高端產(chǎn)品

走量相當(dāng)困難。最近新開的幾個知名大盤，也將低總價作為了訴求點。例如,

碧桂園的十里銀灘洋房約5500元?6000元/平方米，而且開盤首日打了7.5折。

恒大海上威尼斯同周邊城市比，形成價格洼地：公寓類產(chǎn)品均價區(qū)間僅為

5000?6200元/平方米，贈送1500元/平方米豪裝，低于上海周邊其他城市如

昆山、花橋等地價格。而萬達推出的精裝小戶型那么是僅從19萬元購房總價

起售。

山水幻象

從促進購置的角度看，旅游地產(chǎn)需要從觀光轉(zhuǎn)向度假，從旅游轉(zhuǎn)向體驗,

這已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)的共識。但是，“體驗”究竟如何，仍然值得思考。套用城市

住宅的思路做旅游地產(chǎn)的方式，已經(jīng)引發(fā)業(yè)內(nèi)的擔(dān)憂。

“出了北京，沿著高速公路開車出去了100公里，一直都是很空曠的啥都

沒有，突然在馬路邊上出現(xiàn)了一片樓，這也算旅游地產(chǎn)。其實就是因為圈了那

塊地給開發(fā)企業(yè)，所以他就蓋了20棟高層建筑放在那兒，然后賣房子。這些

工程甚至不靠近縣城，僅僅是在高速公路邊上。”王琪談起自己對一些工程的

印象，感覺很荒唐。

號稱“休閑度假”的工程，卻是樓棟密密麻麻排列，即使周邊真有青山秀

水，恐怕也減色不少。

“這事兒其實不能怪開發(fā)商，是因為地方政府在拿城市房地產(chǎn)開發(fā)的模式

套在旅游地產(chǎn)和郊區(qū)地產(chǎn)上J王琪說，“土地按一定的容積率和面積拍賣給開

發(fā)商，必然會造成圍墻外面一片荒草，圍墻里面30多層樓的景象。開發(fā)商花

這么大代價買了一塊地，我肯定得多蓋房子，哪里還顧得上什么天人合一啊

黃山的一個知名旅游地產(chǎn)工程，以建筑與自然和諧統(tǒng)一聞名。但是，王琪

指出，之所以能到達這樣的效果，主因并非建筑設(shè)計。

“這個工程批地的時候，和地方政府談了一個非常特殊的優(yōu)惠方式：以建

筑紅線為界算土地面積。建筑紅線以外，都不用付錢買單。這就變成了先規(guī)劃

好區(qū)域再畫圖，畫完再量占了多少地。最終效果當(dāng)然可以做到天人合一，建筑

完全融入自然J王琪說，“但這關(guān)鍵不是設(shè)計圖畫得好，是因為批地的規(guī)那么

變了「

事實上，除了建筑形態(tài)之外，很多旅游地產(chǎn)產(chǎn)品營造的生活方式也與城市

住宅相假設(shè)，造成的最終結(jié)果是“坐飛機2000多里路，辛辛苦苦到了之后，

進了住宅小區(qū)，進門還是換拖鞋，洗手間還是坐抽水馬桶，什么都和在城市里

面一樣?！?/p>

再深一步看，不同的旅游地產(chǎn)工程之間，也出現(xiàn)了更多的雷同和千人一面

的現(xiàn)象。高爾夫、馬術(shù)、高端SPA、溫泉等往往是必備工程，”有些旅游地產(chǎn)，

里面堆砌了幾十個工程，把能想到的都加進去，但是加到100項也是一個簡單

的加法，仍然沒有自己原創(chuàng)的東西王琪說。

旅游地產(chǎn)興起得太快了，無論是開發(fā)企業(yè)，還是相關(guān)從業(yè)人員都還在摸索

或模仿階段。但如果“山里和城里一樣，此工程和彼工程一樣”，無疑會讓旅

游地產(chǎn)關(guān)鍵的“異境感''體驗大打折扣。

融資門檻

除了產(chǎn)品本身，旅游地產(chǎn)的財務(wù)模式也面臨考驗。在長白山工程中，萬達

集團及其投資伙伴，為了平衡資金采取了各種方法，甚至當(dāng)?shù)氐膿崴煽h地方政

府，也不惜動用政府融資平臺為其擔(dān)保。

但是，很多房企顯然難以得到萬達這樣的優(yōu)待，而是面臨更嚴(yán)格的審查，

比方根據(jù)相關(guān)文件精神，要求”對于可能借旅游工程名義變相進行房地產(chǎn)開發(fā)

的，應(yīng)從嚴(yán)審查”。

這只是書面上的文字要求，但據(jù)有關(guān)金融人士稱，純粹的旅游地產(chǎn)工程，

事實很難得到銀行的開發(fā)貸款支持。旅游地產(chǎn)的開發(fā)相當(dāng)依賴于銷售回款狀況。

雖然很多開發(fā)企業(yè)會采取住宅先行的方法盡量回籠資金。

旅游地產(chǎn)作為非剛需產(chǎn)品，比起城市住宅也更易受到經(jīng)濟景氣的影響，一

旦住宅銷售遇阻，必然導(dǎo)致資金鏈持續(xù)緊張，而資金鏈緊張又會讓開發(fā)商率先

減少“旅游”方面的投入，進入惡性循環(huán)。

在今年上半年的調(diào)控中，一些以旅游地產(chǎn)見稱的港股地產(chǎn)公司，就出現(xiàn)了

明顯超出其他公司的負(fù)債上升。

做“真旅游”的開發(fā)企業(yè)，手中持有的物業(yè)如何變現(xiàn)也同樣是個問題。有

媒體報道稱，在近期的一次機構(gòu)交流會上，華僑城高管透露，公司準(zhǔn)備將歡樂

谷的門票作為一種資產(chǎn)抵押，利用資產(chǎn)證券化的方式公開發(fā)行，此種產(chǎn)品為5

七期債券，規(guī)模大概是20億?30億元。

在REITs道路不通的情況下，借助資產(chǎn)證券化,對收入或收益權(quán)進行變現(xiàn)，

是當(dāng)前可以想到的不多的可行的方式。資金的龐大需求和資金鏈條的脆弱，讓

旅游地產(chǎn)的開發(fā)，風(fēng)險高于城市住宅開發(fā)，這在一些遠(yuǎn)離城市的旅游目的地工

程身上尤其明顯。

模式尋路

旅游地產(chǎn)市場在悄然發(fā)生變化，或許目前我們所處在一個上半場即將結(jié)束,

而下半場還沒有開始的時點上。

目前是旅游地產(chǎn)開發(fā)比擬痛苦的階段。現(xiàn)在是過渡期，過渡期總是比擬痛

苦。這是兩個顯然不太一樣的半場。從旅游地產(chǎn)產(chǎn)品上看，在上半場，旅游度

假區(qū)的生活并未得到系統(tǒng)性的構(gòu)建，而且，旅游度假和房子本身的關(guān)聯(lián)性不強。

不管是權(quán)益上還是內(nèi)容上，都缺乏特別強的聯(lián)系。高爾夫相對好一些，其他的

工程都比擬弱。

從開發(fā)商的重心來看，上半場開發(fā)商都在占有資源。因為那時市場很好，

客戶的置業(yè)動機里面，增值和投資的比重也比擬高。而度假生活和置業(yè)動機的

重疊率很低。這不是真正的旅游地產(chǎn)或者是度假地產(chǎn)應(yīng)有的狀態(tài)。在下半場，

沒有實質(zhì)功能性的物業(yè)，僅僅進行住宅銷售的工程，會遇到非常大的問題。

前幾年，大家都是以打著旅游的幌子做地產(chǎn)，但是這一兩年開始，更多的

變成真旅游工程了，無論是開發(fā)商、投資商，還是當(dāng)?shù)卣囊?，都變得?/p>

來越明顯。

“旅游”在上半場中更多被看做“本錢”

“以前，如果做一個酒店，它投資回收期很長沒關(guān)系，你占我總投資不超

過15%,當(dāng)成本錢就好了，不掙錢都無所謂啊，用工程養(yǎng)著，大家對這局部都

不是特別關(guān)注J周洋說。

但是，“從今后看，要有要求，有奉獻，起碼不能再把它當(dāng)本錢看c而且，

它對工程本身的重要性也會越來越凸顯。按道理來講，住宅局部應(yīng)該是為這些

經(jīng)營性的內(nèi)容來效勞的。因為人們無論是去度假還是休閑，本來就是奔著這些

'旅游’內(nèi)容而來?！?/p>

銷售轉(zhuǎn)型？

旅游地產(chǎn)中的居住產(chǎn)品應(yīng)該如何銷售，未來似乎也面臨著商業(yè)模式的調(diào)整。

城郊的休閑地產(chǎn)因為有較高使用頻率，或許銷售仍較有保障，旅游目的地的住

宅銷售已經(jīng)顯示出較多的不確定性。記者采訪的幾位業(yè)內(nèi)人士都不約而同提出,

在國外已經(jīng)有成熟經(jīng)驗的產(chǎn)權(quán)酒店和分時度假模式或許是未來大勢所趨。

現(xiàn)在很多開發(fā)商還不接受，因為他們想的還是蓋房子賣房子，習(xí)慣于100

套住宅對100個業(yè)主，一人一套賣出去。分時度假因為一度在國內(nèi)走形，在公

共輿論中形象不佳，至今仍存在一些政策性障礙。但在國外，基于產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)

酒店模式和基于時權(quán)的分時度假模式，已經(jīng)成為整個旅游地產(chǎn)商業(yè)模式最重要

的根底之一。

如果是按照分時度假的方式，海南島的海景房都可以從幾十層降到小兩層

的低層，既不用蓋那么高，也不用天天空著。是不是每個人在北京、上海、海

南、云南、四川都要有一套房，長白山也要來一套房，這個問題值得思考。

另一方面，這顯然也可以有效提高物業(yè)的使用效率。提高物業(yè)的使用頻率

和使用頻率，就必然提高了物業(yè)的價值，也就提高了購置的吸引力。對于投資

者來講，如果買的房子能夠變成一個有長期收益的產(chǎn)品、一個比擬合理回報的

產(chǎn)品，他就有了一個購置的理由。

直面競爭

王敬更傾向于從旅游地產(chǎn)工程的人流量角度來看產(chǎn)品的價值。

“先不講回報率，從工程能創(chuàng)造的客流量上看，至少需要給客戶顯示出你

未來的投資的價值，人家才會買這個房子。人流量越高，回報率越高，價值也

就越高，這是毫無疑問的J王敬說。

流量在，游客就會來；游客會來，房子就會有人租；有人住，才會形成度

假氣氛，自己也會來度假。這是一個良性循環(huán)。

王敬指出，對于萬畝超級大盤這樣的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，恐怕需要3000萬?

5000萬的客流量才能支撐其開展。這幾乎相當(dāng)于世博會的客流量水平。而要

吸引這么多人流，那么必須靠核心旅游產(chǎn)品。

“文化旅游地產(chǎn)和商業(yè)零售地產(chǎn)是一樣的，都得有核心產(chǎn)品。就像萬象城、

大悅城、水游城一樣，要有一個核心驅(qū)動才能去做。不管融資模式，是現(xiàn)金流

滾資產(chǎn)還是資產(chǎn)滾資產(chǎn)，產(chǎn)品模式首先要清晰J王敬說。

在專業(yè)人士看來，作為非剛需產(chǎn)品，旅游地產(chǎn)和城市住宅地產(chǎn)差異比擬大,

而和商業(yè)零售地產(chǎn)更為類似。

“零售地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)都是贏者共贏的工程，它和住宅不一樣，不是共生

的模式。雖然萬科一年賣1000萬平方米，小開展商一年賣10萬也能生存。但

旅游地產(chǎn)是個競爭型的很強的行業(yè)，競爭淘汰才是這個市場的特點J王敬說。

“如果你有運氣，很早以前就在海邊圈了一塊很好的地，可能不用費多大的工

夫也能做成功。如果沒有這樣的運氣，可能就會面臨非常劇烈的競爭J

“做旅游產(chǎn)品的難度其實要高過住宅產(chǎn)品，甚至也高過商業(yè)產(chǎn)品C比起在

遠(yuǎn)離城市的旅游地產(chǎn)工程，城市商業(yè)綜合體每年吸引3000萬人流顯然要容易

得多?！?/p>

從國外的經(jīng)驗看，從未出現(xiàn)過當(dāng)前國內(nèi)這種旅游度假地產(chǎn)遍地開花，而且

多為新建萬畝大盤的局面。

根據(jù)記者檢索到的資料，歐美知名城市和旅游目的地的Vactionhome或

Secondhome都在漫長歲月里逐步形成，而且保持著相對穩(wěn)定的比率。例如，

度假住宅在美國雖然比率有所上漲，但多年來一直沒有超過3%,這些度假住

宅也并非都在遠(yuǎn)郊和自然景區(qū)之中，紐約即擁有全美國度假住宅總量的7%。

二、大海大文章

中國的宜居海岸線不多。在濱海地產(chǎn)的營銷宣傳中，一個屢屢見諸報端的

說法是：中國只有18000公里海岸線，人均缺乏L3厘米；而且，其中很多都

是灘涂和礁石，還有一些人煙難以親近的海灘。

在上世紀(jì)90年代初的海南大開發(fā)中，有人提出了休閑旅游地產(chǎn)的概念，

這是中國旅游地產(chǎn)開發(fā)的起源。可以說，旅游地產(chǎn)的文章最早即從“面朝大?！?/p>

而落筆。

經(jīng)過多年的開展，濱海度假產(chǎn)品已經(jīng)成為旅游地產(chǎn)中模式最為清晰、成熟

的一種類型。依托于優(yōu)質(zhì)海體資源，產(chǎn)品線日趨豐富，開發(fā)商對于濱海產(chǎn)品的

大體量開發(fā)也越來越得心應(yīng)手。

盤點資源

由于氣候原因，中國南部的海濱休閑地產(chǎn)具備天然的優(yōu)勢。北部城市的人

們由于長期居住在寒冷干旱的環(huán)境下，對南方的陽光、海灘和濕潤有著特殊的

向往。隨著城市日益擁擠，以?？?、三亞為代表的“留鳥式”度假生活越來越

成為時尚。

目前南方的三亞、海口、珠海、深圳等城市，濱海開發(fā)已非常成熟，很難

再找到一線海景，成熟社區(qū)的房價也已是高不可攀。在海南，三亞、海口及周

邊區(qū)域?qū)θ珖蛻舻奈κ亲顝姷?，其中尤以北京、蘇杭、山西、東北的購

房者居多。

三亞是典型的旅游度假城市，海岸度假資源在全國首屈一指，房價也一路

領(lǐng)先。據(jù)克而瑞（CRIC）旅游地產(chǎn)事業(yè)部統(tǒng)計，在三亞的購房人群中，逾80%

是島外和國外人士，其中長期棲居者占50%,短期度假和投資者各占25%,海

口是度假資源與生活配套結(jié)合得最好的海岸城市之一，民風(fēng)淳樸，充滿人情味,

海景樓盤集中分布的西海岸休閑度假區(qū)域，離市中心僅15分鐘車程，目前住

宅價格與三亞相比有較大差距。

不過，海南在國內(nèi)獨有的低緯度特性和亞熱帶氣候，使當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場

呈現(xiàn)出特別明顯的周期性，受宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)周期波動和季節(jié)因素影響嚴(yán)重。

每年的春節(jié)前后是銷售旺季，春節(jié)沒賣動，全年的業(yè)績都不會太好。

在中國北部，濱海休閑地產(chǎn)開展得最早的是大連、青島?！吧胶Ｏ嘤场笔?/p>

大連海景的最大優(yōu)勢，可以構(gòu)建出具有強烈層次感的景觀資源，而青島的海資

源和城市美譽度那么在二線城市中位于前列。

這兩個城市依托京津唐地區(qū)及東北干旱區(qū)域的購房人群，這幾年濱海工程

的房價持續(xù)上升，單價早已突破萬元。而且由于開發(fā)得比擬早，現(xiàn)在要買房也

大多看不到海景，最多離海邊近一點。

除了大連和青島，濱海地產(chǎn)較有規(guī)模的還有威海和秦皇島。

威海工程最大的吸引力就是價格。雖然景色也不錯，但被業(yè)內(nèi)人士評論為

"開發(fā)片面追求速度，工程過度集中，缺少整體規(guī)劃，配套設(shè)施跟不上、而

秦皇島這座北方著名的老牌海濱旅游城市再度成為熱點，顯然和其更靠近京津

的優(yōu)勢分不開。

不過，隨著開發(fā)企業(yè)的跑馬圈地，最稀缺的海景資源早已被瓜分完了「現(xiàn)

在剩下的海景都是二線資源，要么是二線城市，要么是二線海景J華高萊斯

國際地產(chǎn)參謀經(jīng)理羅璇指出。為了炒熱“濱?！敝黝}，現(xiàn)在很多三線城市的工

程也紛紛上馬。

海盡其用

旅游地產(chǎn)工程的比拼并不單純是資源的比拼，換言之，并非拿到好的海景

資源就一定能成就好的工程。事實上，在目前剩下可用的二三線資源中，“真

不是資源越好賣得越貴，”華高萊斯國際地產(chǎn)參謀龔慧嫻說。資源之外的另一

個重要的維度是城市生活，或者說生活配套的完善程度。甚至可以認(rèn)為，城市

生活便利性比海資源的優(yōu)劣更重要。

“除非是三亞那種海，否那么其他的海景資源都差不多。那么人們更愿意

選擇大城市或離大城市近一些的房子?！彼e例說，山東沿海的海景資源雖然

很多，也有很好的沙灘等景觀，但是大多沒能做成很高端的產(chǎn)品。

在這種情勢下，迅猛興起的濱海地產(chǎn)開中，一些位置不佳的優(yōu)質(zhì)海資源可

能正被“賤賣”“我們跟大連旅順口合作，那里三面環(huán)海，。位置也很好，但是

很多人覺得遠(yuǎn)，所以工程賣得很廉價。很多人在那兒買房，圖的就是買個廉價

的海景房?！甭庙樀暮＞鸵欢ú蝗绱筮B的嗎？顯然未必。

在一線海景再難拿到的情況下，怎樣把海岸資源最大化地利用，才是最重

要的問題?，F(xiàn)在的濱海旅游地產(chǎn)工程已經(jīng)不是一味地走高端和低容積率路線，

很多樓房都建成了高層的大塔樓，因為過多開發(fā)低密度產(chǎn)品，市場需求受限，

盈利也未必可觀。

但這顯然存在一個問題：塔樓上戶戶都能看到海景嗎？大多數(shù)是看不見的。

早期的塔樓，為了滿足看海的需求，往往依據(jù)海岸線的走勢，設(shè)計成U型、V

型、w型、L型等千奇百怪的造型，目的都是為了“面朝大海二但這樣的設(shè)

計又必然要在其他方面作出犧牲。

現(xiàn)在人們開始意識到，即使不具備戶戶都能看海的先天條件，也可以在其

中做其他文章替代。替代性最明顯的就是內(nèi)部水景。比方，可以通過設(shè)計手法，

做出帶狀的水，雖然這旦看不見海，但是海天一色、水海一色，水和海在視覺

上連成一片，有種替代效果，感覺會非常好的。

海南的很多酒店都采取了這種做法，比方在離海不遠(yuǎn)的地方造游泳池。泳

池的整體風(fēng)格和細(xì)節(jié)點綴，充滿海洋風(fēng)情。即使人不在海邊，但還是會感覺到

很強的海濱生活氣息。

再比方，通過搬運沙子、房間設(shè)計和裝修風(fēng)格等手段，營造海的感覺「即

便住在高層，也可以處理。設(shè)計一個大陽臺，帶一個小水池，往樓下一看，地

上也有水池。通過水，把人的視線和遠(yuǎn)處的大海連在一起?！?/p>

所以，濱海工程其實不只是在做海景資源的文章，而是要做海洋生活、或

者說是度假風(fēng)情的文章一一人們來到海邊，不是簡單地要看海，而是想體驗海

洋生活。

顯然，把海洋文化所帶來的休閑度假模式做起來，才能夠?qū)崿F(xiàn)最終盈利最

大化。否那么住進來的人只能看那一條海岸線，太少也太單調(diào)了。

大盤套路

海洋資源有好壞之分，濱海工程的檔次也有高低。濱海工程的客戶也包括

投資客戶、高端客戶、養(yǎng)老客戶、商務(wù)客戶、普通旅游度假客戶等，需求千差

萬別。

群眾型工程有相對大的客戶根底作為支撐，一般產(chǎn)品線也很豐富，可以滿

足絕大多數(shù)人的休閑度假需求。比方，群眾性養(yǎng)老客戶需要的只是很小面枳的

公寓。配套方面，滿足炒菜做飯、購置根本生活用品的需求，就是最重要的,

本錢不需要也不能太高。

商務(wù)型工程除了休閑度假外，更趨向會議類度假，所以會提供配套齊全的

會議設(shè)施，如博鰲藍色海岸。私人型工程因為定位于高端，對私密性的要求較

高，多為頂級成功人士打造，與前兩類完全不同。但是，三亞的很多工程都是

超級大盤，大面積拿地、大體量開發(fā)，所以會兼顧不同類型的客戶需求?！霸?/p>

一個工程售樓處里，既能看到一擲千金的人，也可以看到一車一車?yán)瓉淼睦项^

老太太?！?/p>

只要工程規(guī)模大到一定程度，就不可能將目標(biāo)客戶限定于很小的范圍內(nèi)。

這類海邊大盤要做到針對不同的人群都有匹配的產(chǎn)品，而且，業(yè)態(tài)也越來越豐

富，而且逐步形成了套路，前些年錦上添花的設(shè)計也逐漸變成了必不可少的標(biāo)

準(zhǔn)配置。

除了住宅、酒店、公寓、會議、休閑等功能必不可少之外，高爾夫、潛水

等體育健身工程也開始變成“必需品”，近年興起的游艇也大有此勢頭。對于

局部工程而言，文化和論壇也成為大開發(fā)引擎，博鰲就是其中最知名的例子,

一旦名氣打響，持續(xù)運營就上了快車道。

這些濱海大盤工程的開發(fā)順序，也形成了自己的規(guī)律。通常都是先建住宅,

而且分期開發(fā)，酒店到了后期才會上馬。最開始必須要做的就是建一個特別大

特別氣派的售樓處，外加幾個樣板間，還有景觀資源，都是做給買房人看的。

不過，里面的高爾夫球場不太一樣，它屬于旅游工程，也往往是由另一個

團隊在操作，所以可以和住宅同步進行一一只要開發(fā)商手里的錢轉(zhuǎn)得過來。

至于游艇碼頭，可能前期就把一個游艇放在那兒，花一兩百萬就搞定了。

所以這個東西肯定是可以做的。

前期做景觀、包裝和形象提升，先蓋房子賣，其他需要靠人氣托舉的工程

暫且慢慢來，這樣的開發(fā)順序，既滿足開發(fā)商資金平安、平衡的需求，也考慮

到了工程順利推進、運轉(zhuǎn)的規(guī)律。

濱海大盤的做法漸成套路，但是也因為模式成型，極易雷同，很難開掘讓

人眼前一亮的新鮮點來。

新寵游艇

在濱海旅游地產(chǎn)工程越來越多的“標(biāo)準(zhǔn)配置”讓人感到沉悶之際，這兩年

游艇異軍突起，成為開發(fā)商和高端客戶的新寵兒。

和很多其他東西一樣，游艇俱樂部也是舶來品。加勒比海岸坎昆島的巨型

游艇碼頭、摩納哥的世界級游艇港、蘭卡威私人島嶼貝曼島上的游艇碼頭，都

是頗具名氣和地位的工程。

國外的游艇俱樂部有兩種開展模式。一種是商務(wù)型，功能設(shè)置上相對單一,

營銷和管理嚴(yán)格采取會員制，主要為公司法人、高層白領(lǐng)、社會顯貴階層提供

專業(yè)船長、日常保養(yǎng)、高檔娛樂等效勞；以游艇為主題籌辦各種比賽和社會活

動；為會員提供一個集聚中心，同時通過各種效勞來獲取游艇產(chǎn)業(yè)相關(guān)的銷售

收入。

另一種是運動娛樂型。此類俱樂部一般依托成規(guī)模的旅游區(qū)來設(shè)置，游艇

多為小型游艇或稱快艇，價格較低，所以在年輕人中間非常有市場。運營方式

以包租較為常見，提供的活動包括水上訓(xùn)練活動、游艇駕照培訓(xùn)、餐會、套裝

旅游等。

在國外，游艇已經(jīng)成為一種生活方式，而在國內(nèi)，游艇碼頭和游艇俱樂部

的打造卻仍然步履維艱。

首先，政策上有障礙。出海需要申請，游艇駕照是當(dāng)?shù)仡C發(fā)當(dāng)?shù)厥褂玫模?/p>

不像汽車駕照可以全國通用，而且即使游艇駛出碼頭，沒有海事部門的衛(wèi)星通

只等一系列效勞設(shè)施來保駕護航，也是不成的。

所以，“游艇的處境可能還不如私人飛機。按照國家政策，有了游艇哪里

都去不了，根本上，出行就是違法了」

因此，有條件的“也就是在內(nèi)河里玩玩”，即便有游艇航行，也是偷偷摸

摸開展的短途航行。所以，游艇的體育功能并未得到充分開掘，主要還是富裕

階層彰顯身份、舉辦活動、洽談商務(wù)的新去處。

“在中國，有艇的人中，80%都不是自己拿駕照，而是到培訓(xùn)學(xué)校雇一個

船長，每次開著艇出去跟客戶喝酒釣魚，效勞于艇的并不是他本人。因此，在

很長一段時間內(nèi)，艇在中國扮演的角色還是新的商務(wù)社交平臺

目前國內(nèi)游艇維護人才數(shù)量根本為零，這也是游艇取得專業(yè)化開展的一大

障礙。據(jù)說，大連星海俱樂部曾希望以200萬元年薪招聘懂游艇經(jīng)營管理的人,

“根本招不到”。

“因為，在中國大家對于游艇的認(rèn)識還只停留在第一步一一擁有艇。大局

部游艇都是國外的品牌，無論是代理還是直銷，都只管一到兩年的上門維修。

但實際上艇的維護，比方冬天要拖上岸來維護保養(yǎng)，還有加油、維修等，都需

要專業(yè)人員來做。所以往往游艇只能放在那兒，根本上做不到維修。這方面的

欠缺也使得會員非常不滿」

泊位也是一大難題。游艇如果買得起、停不起，也是為難?！安次惶F了，

比方說黃浦江邊的，一年可能要幾十萬。而且黃浦江邊也就幾十個泊位。上海

市內(nèi)的泊位非常有限，黃埔金茂游艇會也只有三四個游艇泊位J

海邊的泊位之所以貴，是因為為了應(yīng)對潮汐，需耍投入大量的費用來建造

防波堤。而如果建在內(nèi)湖、圍海造III圍出的區(qū)域，或者在上卜游攔閘，泊位的

建造本錢就會大大降低，能以相對廉價的本錢提供泊位，數(shù)量也會多一些。

無論是游艇還是泊位，現(xiàn)在遠(yuǎn)談不上物盡其用。夏連珠曾做過調(diào)研，“上

海有些人把游艇停在太湖，偶爾去玩一下，有的人甚至一年都去不了一次」

“房艇聯(lián)動”被認(rèn)為是濱海工程賣房的新模式。比方，用一個廉價的泊位

搭配別墅來賣?！斑@些錢在上海你只能買個別墅，在不遠(yuǎn)處的江浙，可以買泊

位加上別墅。這樣還是很有吸引力的「

陳迎認(rèn)為，游艇局部，要靠泊位費、維護費來盈利，雖然人氣還在培養(yǎng)中，

但“這一塊的收入還是有的”。

據(jù)相關(guān)資料顯示，游艇泊位費用占了會員所支付費用的50%以上，港口

維修游艇帆船的收入占到10%?20%左右，高級游艇俱樂部內(nèi)是游艇需求最

為集中的區(qū)域，所以游艇銷售也是其主要業(yè)務(wù)之一。

實際上，由于游艇投資不小，而目前又尚處于起步階段，所以仍要靠賣房

模式來支撐整個工程運營和區(qū)域開展?！爸劣谡f以游艇來帶動房地產(chǎn)，主要還

是在檔次、對特定目標(biāo)人群的吸引這些軟的方面」

從地產(chǎn)開發(fā)的角度來看，對開發(fā)商而言，做游艇俱樂部，除去政策限制和

游艇維護方面的障礙之外，最大的問題還不在泊位，而在游艇會所。因為會所

需要能提供招待、住宿、活動的空間和效勞，其實相當(dāng)于更高標(biāo)準(zhǔn)的酒店。如

果配套健全，也可以對外承接傳統(tǒng)的酒店效勞功能，但是保證游艇俱樂部會員

的私密性是更為迫切的需求。所以“動不動幾個億就出去了，這塊投資是最大

的”。

而一旦游艇會所做得馬虎，檔次不高、效勞不全，就會對游艇俱樂部的運

營甚至整個旅游地產(chǎn)工程產(chǎn)生很大的負(fù)面效果。

嘉興的九龍山度假工程，沿著杭州灣，它的游艇碼頭規(guī)劃的泊位多達200

個左右?！暗情_始把游艇會所做得極其簡陋，沒有匹配上。所以后來再去看

的時候，它就在翻修游艇會所，使之具備一些效勞功能?！彪m然該工程的地產(chǎn)

運作是相當(dāng)成功的，但是游艇顯然并不成功。

太湖邊的水星俱樂部，是國內(nèi)第一家豪華游艇俱樂部，1999年就開始運

營了，擁有美國背景，泊位數(shù)144個。但“它原來的會所，不是為了滿足高端

商務(wù)招待的需求，特別簡單，所以做起來也很困難J

顯然，游艇帶動的旅游和地產(chǎn)都只能往高端化路線開展。

香港游艇會(RoyalHongKongYachtClub)是全球最大的游艇俱樂部之一，

同時是香港歷史最久的游艇俱樂部，擁有160多年的歷史。游艇會有三處運營

場所，一為主要基地，承接會晤接待及住宿觀光功能；二為深海區(qū)，為賽艇、

潛水及健身區(qū)域；三為港灣區(qū)，共有150個泊船位，還有戶外燒烤基地。

游艇會尤為重視水上和陸地運動工程的打造，設(shè)置了保齡球、壁球、網(wǎng)球、

高爾夫、健身房等運動工程，還建有兒童游樂場和閱覽室等多種配套設(shè)施。

彰顯該工程地位的一點是，其會員為終身制，目前的會員價格是50年前

的12倍。會員名額可以轉(zhuǎn)讓，因此也成為一種長期保值的投資途徑。按照國

際經(jīng)驗，當(dāng)?shù)貐^(qū)人均GDP到達3000美元時，游艇經(jīng)濟開始萌芽。目前我國沿

海多個城市已到達這一臨界點。由于我國富裕群體數(shù)量在逐漸增長，商務(wù)活動

頻繁，洲聯(lián)五合認(rèn)為，游艇消費作為單一公眾消費和商務(wù)事業(yè)消費的市場前景

都很廣闊。

2009年12月下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于加快開展旅游業(yè)的意見》中明確指出，

游艇作為旅游裝備制造業(yè)之一、新的旅游消費特點培養(yǎng)對象，被納入國家鼓勵

類產(chǎn)業(yè)目錄中。

目前全國游艇制造業(yè)產(chǎn)值達兩億余兀，與國外的規(guī)模相距甚遠(yuǎn)。

根據(jù)國際游艇設(shè)施委員會的數(shù)據(jù)，目前世界游艇年消費額高達400億美元,

如加上相關(guān)的維修、管理、娛樂等費用，全球每年游艇經(jīng)濟收入超過500億美

兀O

目前，我國大連、廣州、深圳、廈門、日照、蘇州、溫州和上海等許多城

市都己建有游艇會所，在青島薛家島板塊，“政府要求根本上每一個沿海工程

都必須做游艇碼頭二

不少城市還從產(chǎn)業(yè)化角度提出“游艇業(yè)開展規(guī)劃:三亞在“十一五”規(guī)

劃中提出要建成世界一流的“游艇基地,珠海在打造華南地區(qū)乃至全國最大

的游艇制造和配套產(chǎn)品的生產(chǎn)基地。

三、有主題變奏

全球兩大娛樂巨頭決戰(zhàn)上海灘，迪斯尼全線勝出，去年4月投資245億元

迪斯尼樂園已經(jīng)在浦東新區(qū)開工建設(shè)。但是，暗地里的競爭遠(yuǎn)沒有結(jié)束。

今年6月，環(huán)球影城東家美國派拉蒙副總裁托馬斯仁格來華參加行業(yè)會議

時曾公開表示，要全面推進派拉蒙的大小系列產(chǎn)品盡快在華落地，環(huán)球影城顯

然對在大陸的投資工程依然是零的狀況很不滿意。

據(jù)與會人士透露，河北承德、江蘇張家港市等當(dāng)場就向其發(fā)出邀請，但從

其態(tài)度看，環(huán)球影城對進入一線城市仍未死心。

事實上，早在2009年初，業(yè)內(nèi)就一度曾經(jīng)盛傳環(huán)球影城將落戶北京通州

梨園鎮(zhèn)，據(jù)稱工程前期審批一直很順利，最后在高層審批時卡殼，之后就不了

了之。

據(jù)說，原因是文化部門認(rèn)為，北京更需要一個有著中國傳統(tǒng)文化內(nèi)涵的主

題公園，這樣才更襯北京的首都身份。

對于一個需求正在急速增長的市場，環(huán)球影城當(dāng)然不會輕易放棄C盯著主

題公園市場的，也不止是國際巨頭，但是，由于起步太晚，大局部國內(nèi)企業(yè)至

今還在努力趕超之中。

“華僑城是目前唯一能和國際接上話的「國際旅游投資協(xié)會總干事王琪

說。在很多業(yè)內(nèi)人士看來，主題公園能夠躋身國內(nèi)一線梯隊的，恐怕仍只有華

僑城一家。與華僑城同樣在深圳起家的華強，主攻二三線城市，屬于二線梯隊，

大連海昌、杭州宋城也可以歸在內(nèi)。更多的是知名度不高的中小企業(yè)，在水面

以下做著少有人聽過名字的主題公園，它們共同構(gòu)成了國內(nèi)主題公園的生態(tài)。

樹立主題

1955年美國沃爾特。迪斯尼在洛杉磯建造了迪斯尼樂園，這被看做主題

公園誕生的標(biāo)志。和傳統(tǒng)旅游產(chǎn)品給人帶來的悠然放松和休閑相比，這種新興

的旅游產(chǎn)品帶給旅客的那么是高強度、全方位、綜合性的娛樂體驗。中國的主

題公園開展，往往以1989年深圳錦繡中華開業(yè)作為里程碑。

對主題公園的定義并沒有統(tǒng)一的看法。按照通常的分類標(biāo)準(zhǔn)，國內(nèi)一般將

其分為民俗風(fēng)情、自然生態(tài)、未來科技、歷史文化、縮微景觀、康樂休閑等類

別。在狹義上，主題公園往往指的是主題游樂場。

但是，無論是廣義還是狹義的主題公園，都是“有主題變奏”，顧名思義,

“主題”自然不可或缺，它不但可以突出特色，也確定了目標(biāo)市場，是市場定

位的根底。但是，主題又往往是看不見摸不著，有著太多的變數(shù)。

“主題這東西，是一個很虛的事。一般都是根據(jù)需要來定產(chǎn)華高萊斯國

際地產(chǎn)參謀（北京）資深工程經(jīng)理羅璇說。通常要綜合所在城市的文化主線、

區(qū)域文化特征、企業(yè)的特長、地塊的規(guī)模等方面綜合做出選擇。當(dāng)然，找的主

題要與主題公園各方面的特征、氣質(zhì)相匹配，比方西安可以做大唐文化，宋城

做的就是南宋文化。

環(huán)球影城有個好主題，而且?？闯Ｐ?。有派拉蒙的影片資源做后盾，便可

永葆青春。不過，主題公園的主題未必都如此宏大。在國外，也有很多不同細(xì)

分主題的樂園，一個主題樂園只“吃”一個細(xì)分市場。

國內(nèi)的企業(yè)們也在進行一些細(xì)分主題的嘗試。無錫有個圍繞“靈山大佛”

建設(shè)的工程，里面沒有一個和尚，但卻是個展現(xiàn)佛教文化的主題公園，但是公

園的要素都是佛教文化的要素，細(xì)節(jié)的裝修也都用的是佛教符號?，F(xiàn)在一年游

客量將近300萬。

靈山大佛的成功在于把佛教文化演繹到極致。在同一個主題下，當(dāng)什么事

情做到極致的時候，它就構(gòu)成了價值。北大青鳥傳奇旅游控股集團公司的總裁

陳宗冰那么在做另一個主題的事兒。

從去年開始，他就著手打造自己的“長城1505”“1505”的由，來是因為

北京最好的一段長城金山嶺是在1505年開始建設(shè)。陳宗冰希望，或許幾年之

后，大家看到的長城將不再是幾塊磚，而是一個關(guān)于長城前世今生的故事，感

受外族與中原如何在長城這道防線上博弈，為了做到極致，據(jù)說聘請的是好萊

塢做哈利波特的班底。

相比起來，華僑城的主題顯得龐大而復(fù)雜，看上去也沒細(xì)分主題那么鮮明。

深圳東部華僑城占地9平方公里，面積大到很難做出一個明確的主題一以

貫之。最后華僑城做了幾個不同的主題將整個景區(qū)串聯(lián)起來，包括大峽谷、茶

溪谷、云海谷三大主題公園。

東部華僑城的地形比擬特殊，層次非常豐富，山谷、丘陵，還包含一局部

濕地，華僑城結(jié)合自然的肌理在里面復(fù)制了美國的科羅拉多大峽谷、端士的茵

特拉根小鎮(zhèn)、美洲的海菲德小鎮(zhèn)，還有傳統(tǒng)的茶翁古鎮(zhèn)，去詮釋茶文化、禪文

化。還有四個酒店與其一一對應(yīng)。

“這個有點像當(dāng)年錦繡中華的路子，以前是照搬建筑本身和構(gòu)筑物，現(xiàn)在

是直接把整個景區(qū)照搬過來J羅璇表示。這讓東部華僑城更像一個全世界知

名景區(qū)的集合，但是因為面積足夠大，視野所及范圍仍是一個統(tǒng)一的整體，做

法很自然，感覺也很舒服。

主題公園的主題是豐富多元的，所以你很難是去評價一個突出的主題好,

還是把各種各樣的主題揉在一起好，但最終看的還是效果。

不過，國內(nèi)的很多主題公園多秉承大而全的思路，到最后發(fā)現(xiàn)多數(shù)主題公

園去掉LOGO后，長相都差不多。同質(zhì)化是很多主題公園行之不遠(yuǎn)的重要原因。

講述故事

做主題公園，特別是游樂場形態(tài)的主題公園，前期投入的很大一塊被用來

采購設(shè)備。華強這方面有自己的優(yōu)勢，因為主題公園投資的大頭，設(shè)備和技術(shù)

都是華強擁有自主知識產(chǎn)權(quán)，并且可以自己生產(chǎn)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，如果設(shè)備

自產(chǎn)自用，本錢大致相當(dāng)于市場采購價格的一半。

但是，在華強看來，故事遠(yuǎn)比設(shè)備更重要。”當(dāng)前華強最需要的就是如何

講一個好故事。動漫、電影都要講故事，主題公園工程也要講故事，一個表演

還要講故事，講故事現(xiàn)在變成一個比制造設(shè)備和科研還要難的東西。深圳華強

文化科技集團股份CEO李明在"今年初對媒體表示。

華強的長項是科技，還對外輸出設(shè)備。但是很顯然，僅僅有設(shè)備還不夠,

華強在蕪湖等地的方特樂園仍被看做是迪斯尼的翻版，還需要一個故事作為靈

魂。

但是，主題公園的故事很難憑空產(chǎn)生。目前在主題公園方面有話語權(quán)的企

業(yè)，沒有一家是與生俱來做主題公園的，都是從其主業(yè)中衍生出來的企業(yè)。迪

斯尼、環(huán)球影城都是先有故事，然后把故事搬到主題公園里表現(xiàn)，而國內(nèi)根本

是反過來，為了建設(shè)主題公園，才滿世界找故事。

故事之所以重要，是因為有沒有好的創(chuàng)意、好的故事，決定了主題公園在

市場上的地位。迪斯尼的規(guī)矩向來是，只出品牌不出錢，還要占將近一半的股

份，主題公園的運營管理費用還要單算。

有消息稱，香港迪斯尼開業(yè)至今，尚未實現(xiàn)盈利。上海迪斯尼的前景有待

進一步觀察。但是，這并不影響迪斯尼的號召力和價值一一自打迪斯尼落戶的

消息一公布，上海川沙的房價、地價就一直在漲。樓面地價已經(jīng)超過當(dāng)?shù)氐姆?/p>

價。

不過，業(yè)內(nèi)人士提醒，如果沒有一個好故事，那還不如沒有故事。一個糟

糕的故事，可能效果適得其反。

解決“講故事”問題要靠文化和人才。

沒有熒屏上的唐老鴨和米老鼠，很難憑空打造出一個迪斯尼。這個問題不

在華僑城們，而在國內(nèi)的文化產(chǎn)業(yè)根底較弱?，F(xiàn)在能拿出手的、有一定觀眾根

底的，恐怕也就只有個喜羊羊。如果拿到迪斯尼，只能打造其中的一個區(qū)域。

人才問題那么是當(dāng)前直接困擾主題公園開展的瓶頸。目前國內(nèi)主題公園從

業(yè)人員來自五湖四海，很多人還是在摸著石頭過河邊干邊學(xué)。

雖然企業(yè)自己培育人才，但這顯然難以一蹴而就。目前讓陳宗冰最苦惱的

就是無法短期內(nèi)“批量生產(chǎn)”人才，他說，“我們?nèi)齻€大景區(qū)的工程在建，但

是差不多只有一套半的班子在運行」

植入文化

在前面提到的四家企業(yè)中，只有杭州宋城是以文化起家。在當(dāng)年，宋城以

一場《宋城千古情》名動杭州城。在之后的異地擴張中，宋城發(fā)現(xiàn)，它的這個

《宋城千古情》最為好月。所以，宋城的開展總是文化先行，先打造一部當(dāng)?shù)?/p>

的“千古情”大戲。

這些年下來，宋城已經(jīng)先后推出了《三亞千古情》麗江千古情》、《、《泰

安千古情》等十余臺千古情系列歌舞劇。

所有這些歌舞劇均出自宋城藝術(shù)總團之手。令其聞名的《宋城千古情》，

從不同維度呈現(xiàn)了南宋的一些歷史片段，既有南宋宮廷生活的奢華與歌舞升平、

西湖十景的現(xiàn)場版，也有靖康之難、岳飛抗金等故事。

各地版本的千古情也充分挖掘了當(dāng)?shù)刈匀蝗宋奶卣?，“只有這樣才能進入

到旅行社的線路里，去了杭州一定要去宋城。就像去了麗江，一定不能錯過宣

科的納西古樂表演羅璇說。宋城的游客中旅行團的占比擬高。甚至不少游

客就是直接沖著表演去的。

在談到文藝表演對宋城所起的作用時，羅璇表示：“至少是宋城非常重要

的一塊業(yè)務(wù)。如果沒有這些表演，我覺得宋城可能都撐不到現(xiàn)在」

對于傳統(tǒng)類型的主題公園來說，文化演出應(yīng)該已經(jīng)變成一個標(biāo)配，華僑城

也有很多的演出，畢竟實景演出也是文化表現(xiàn)的手法之一。同時，也是旅游體

驗的一局部。

華僑城此前曾想在山東曲阜做一個孔子文化的主題公園，后因與政府等各

方的合作關(guān)系捋不太清楚，一年以后華僑城撤出。但在這一年里，打造了一場

爰孔大典的秀，至今仍是當(dāng)?shù)匾粋€政府非常重視的品牌旅游工程。

在羅璇看來，這樣一場秀的本錢不過幾千萬元，長遠(yuǎn)看，還是有可能實現(xiàn)

盈利的。以華僑城的規(guī)模，文化板塊實現(xiàn)盈利是有希望的。

除了自給自足外，還有一種模式就是與大腕導(dǎo)演合作。最著名的當(dāng)屬張藝

謀的印象系列。但能與大導(dǎo)演合作的多是一些攥在政府手里的景區(qū)，主題公園

的企業(yè)促成合作的那么非常稀少。

N多做主題公園的企業(yè)，都想被貼上文化的標(biāo)簽?！暗俏幕坏扔诜?/p>

的堆疊，歐式不等于幾個羅馬柱，中式也不等于是燈籠加剪紙?！毕膸r文化藝

術(shù)造園集團總裁馬義說。

作為對主題公園引入文化的誤區(qū)的批判，這么幾句話或許可以聽聽：“我

們對文化的理解過于簡單粗暴,對文化的開掘過于外表化,施工工藝較為粗糙,

也沒有結(jié)合現(xiàn)代人的精神需要，因為純粹仿古容易造成距離感。最終導(dǎo)致主題

公園質(zhì)量不高J

追求盈利

一個不令人意外的事實是：和其他旅游業(yè)形態(tài)一樣，主題公園本身盈利和

收回投資并不容易。王琪說：“我自己的主觀感覺是，至少需要8-10年J

以北京的歡樂谷為例，前期投入20億.30億元，目前門票180元，年接

待游客200萬-300萬人次，初略估計每年門票收入為4億?6億元。員工大致

需要800.1000人，包含人力本錢、水電安保等本錢，大致要占到門票收入的

一半。國內(nèi)主題公園的門票收入占比通常在70%-80%,也就是6億-7億元，每

生只有3.5億元的盈余去歸還前期一次性投入的20億-30億元。不計算設(shè)備的

折舊和損耗，真空狀態(tài)下也得7-9年才能收支平衡。而且這里面并沒有計算資

金的使用本錢。

業(yè)內(nèi)將宋城模式總結(jié)為“主題公園+文化演出”。宋城給自己的定位是文化

旅游綜合體打造者。但是卻一直叫好不叫座，尤其是在資本市場。

今年上半年業(yè)績預(yù)告顯示，宋城凈利潤為1.25億元-1.3億元，比上年同

期增長20%-25%.但是，利潤增長的一個重耍背景是，宋城跨旅游業(yè)和文化產(chǎn)

業(yè)，可以享受雙重的政策利好。今年上半年宋城共獲得了4200力兀的政策補

助，占到宋城利潤的三分之一。其中中央補助文化產(chǎn)業(yè)開展專項資金1000萬

元，泰安千古情旅游演藝公司獲得一次性效勞業(yè)開展補助3200萬元。

2011年報顯示，宋城收到政府補貼共計1965萬元。假設(shè)去掉政府的補貼，

宋城的盈利能力會下降一大截。

相比而言，華強倒不必太擔(dān)憂主題公園本身的盈利狀況。因為華強主業(yè)是

技術(shù)、設(shè)備供給商，不是眼巴巴指著主題公園賺回多少錢，主要的盈利點是科

技和電子產(chǎn)業(yè)。

主題公園的盈利點過于單一也是國內(nèi)主題公園盈利能力不佳的重要原因。

國內(nèi)主題公園的門票收入通常占到總收入的70%-80%,餐飲、住宿、購物只是

零星的一小塊。而迪斯尼的門票收入僅占到三分之一，餐飲、購物、住宿占三

分之二。當(dāng)然，也與國人對文化的消費能力有關(guān)。

不過，李明指出，“國內(nèi)對文化產(chǎn)業(yè)衍生品的理解存在較大偏差，認(rèn)為主

題公園的產(chǎn)業(yè)鏈就是玩具、服裝、文具，這是比擬初級的產(chǎn)

華強自己的產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)菄@著創(chuàng)意、科研、生產(chǎn)、銷售，華強有自己的文化

科技研究院、產(chǎn)業(yè)基地、數(shù)碼動漫、影視制作、游戲軟件等。這些才是產(chǎn)業(yè)鏈

的“西瓜”，服裝文具之類的只能算是“芝麻”。

兩極分化

《2011年全球主題公園專題報告》顯示，2011年全球排名前25的主題公

園接待游客總數(shù)為1.963億人次，同比增長3.8%.其中亞洲地區(qū)排名前20的主

題公園接待游客總數(shù)為1.033億人次，同比增長7.5%.亞洲主題公園的入園人

數(shù)，已經(jīng)占到全球市場的三分之一。但是亞洲新建主題公園的熱情依舊高漲,

通過新增5-10個主題公園，可能趕超北美躍居全球第一。

2011年華僑城的入園人數(shù)位列全球第八，2173力人次，同比增長12.6%.

增長速度全球第三，僅僅排在梅林（13.2%）、環(huán)球（13.7%）之后。亞洲前20

大主題公園中，華僑城占了6個席位，常州恐龍成、杭州宋城、廣州長隆樂園

也位列其中?？梢?，華僑城的老大哥地位仍難以撼動。

2010年主題公園報告顯示，亞太區(qū)前15大主題公園中，東部華僑城游客

增速21.4%,亞太第二全球第五。此外，北京歡樂谷、深圳世界之窗、深圳歡

樂谷也在其中。

今年2月，七部委發(fā)文鼓勵旅游類企業(yè)上市融資，但是嚴(yán)查借旅游之名行

地產(chǎn)之實。4月，國家旅游局也表態(tài)要嚴(yán)查偽旅游真地產(chǎn)的行為。最早的叫停

是在去年8月，暫停投資50億元以上的、占地300畝以上的大型主題公園的

審批、建設(shè)。

“這是一個貓捉老鼠的游戲。政府意在禁止借旅游名義圈地，最后變成開

發(fā)商你干什么，我就禁什么。”王琪說。

這也可能誤傷一局部中等規(guī)模的主題公園。按照現(xiàn)有的規(guī)模，300畝應(yīng)該

算是中小型主題公園的分界線。

業(yè)內(nèi)人士分析，在政策和市場的共同作用下，未來主題公園的規(guī)模將會走

向大小兩個極端：大的甚至?xí)诱沟秸麄€城市的新區(qū)和度假地的打造，而小的

那么可能成為大型室內(nèi)娛樂區(qū)域的單體，縮到商業(yè)綜合體、旅游綜合體的一個

角落。

至于什么樣的主題公園目前受歡送，根據(jù)2011主題公園報告預(yù)測，未來

兩類主題公園會廣受歡送，一類是與海洋沾邊的主題公園，像大型的水族館、

海洋世界、海洋公園。另一類是以文化表演，特別是大型的現(xiàn)場秀為驅(qū)動的主

題公園。亞洲游客偏愛現(xiàn)場娛樂表演，尤其是運用多媒體技術(shù)的秀、晚上的秀、

像太陽馬戲團這樣的雜耍。這是一個日漸膨脹口勺潛力市場。

四、華強版迪斯尼

2012年5月，華強集團在蕪湖的“雙園”接待游客突破1100萬人次?！半p

園”，即方特歡樂世界和方特夢幻王國。合肥看到這條新聞，應(yīng)該心里多少有

點不是滋味。

這個很火的工程本應(yīng)屬于合肥。當(dāng)時華強相中了一塊靠近水庫的地，合肥

市政府堅持認(rèn)為不應(yīng)在此搞大規(guī)模的地產(chǎn)開發(fā)，最后華強只好放棄。此時恰逢

蕪湖伸過來橄欖枝，華強最終選擇牽手蕪湖。這也成就了合肥招商史上的一段

遺憾。

乘勝追擊

蕪湖方特歡樂世界是深圳華強真正意義上苜次嘗試做主題公園，走的根本

上是復(fù)制迪斯尼的路線。

2006年，原本給國內(nèi)主題樂園作技術(shù)供給商的華強在重慶小試牛刀，投

資興建了第一個戶外主題公園大獲成功。因為只是一次試水，華強重慶主題公

園僅有4萬平米，但卻堅決了華強未來的投資開展方向。

蕪湖方特歡樂世界2007年10