《新城控股資本結(jié)構(gòu)問題及優(yōu)化建議》11000字（論文）

新城控股資本結(jié)構(gòu)問題及完善對策研究TOC\o"1-2"\h\u13919第一章引言 12702第二章資本結(jié)構(gòu)相關(guān)理論 263622.1資本結(jié)構(gòu)概念 2116722.2資本結(jié)構(gòu)相關(guān)理論 2204602.3影響資本結(jié)構(gòu)的因素 310490第三章資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化 5308833.1資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的含義 5267213.2資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重要性 5285213.3資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化因素 5164403.4資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化方法 68705第四章基于新城控股的資本結(jié)構(gòu)分析 7118304.1新城控股基本情況 7108434.2新城控股集團資本結(jié)構(gòu)分析 929520第五章新城控股資本結(jié)構(gòu)問題 17166935.1資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理 17313335.2衍生金融工具較少 17201355.3股權(quán)集中度較高 17228125.4償債能力有限 18204785.5經(jīng)營模式存在隱患 1825797第六章新城控股資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化途徑 19178206.1保持資本結(jié)構(gòu)與資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、投資收益的協(xié)調(diào)和適應(yīng) 19254106.2加強衍生債權(quán)融資 19124746.3優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu) 19246466.4調(diào)整負債結(jié)構(gòu) 20102926.5建設(shè)智能化住宅 2012646第七章結(jié)論與展望 2112317.1結(jié)論 21183807.2展望 2126775參考文獻 22第一章引言企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化理論是如今現(xiàn)代化企業(yè)在財務(wù)管理方面應(yīng)用的眾多理論中最為關(guān)鍵的。企業(yè)盈利情況、融資與投資活動、代理經(jīng)營者成本等對于企業(yè)治理結(jié)構(gòu)和資本的影響非常重大，一方面對企業(yè)價值和資本流動成本有重要影響，另一方面對企業(yè)內(nèi)部治理和資本構(gòu)成也有關(guān)鍵作用，同時也影響經(jīng)理人經(jīng)營和融資等方面。經(jīng)過深入探究可知，企業(yè)資本結(jié)構(gòu)繼續(xù)不斷改善和健全，這對于企業(yè)實際融資和經(jīng)營管理有積極作用，能夠更好的幫助企業(yè)保值，并以此為基礎(chǔ)實現(xiàn)增值，使企業(yè)資本治理效率不斷提升。另外，還能使企業(yè)帶來經(jīng)營者成本得到有效控制，保證其與其他利益方實現(xiàn)更好的均衡狀態(tài)。最后，通過案例分析企業(yè)資本結(jié)構(gòu)存在的突出問題，針對內(nèi)外部相互影響的因素提出優(yōu)化對策，分散企業(yè)財務(wù)風險，使企業(yè)流動成本顯著減少，有利于資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化，使企業(yè)創(chuàng)造更大價值，效益也隨之增多。本課題結(jié)合企業(yè)實際情況，對企業(yè)持續(xù)發(fā)展和盈利水平受到資本結(jié)構(gòu)中最優(yōu)資本占比不同的影響重點分析。以資本結(jié)構(gòu)理論為依據(jù)，結(jié)合國內(nèi)企業(yè)實際發(fā)展環(huán)境，探究新城控股集團,利用所學知識對新城控股集團的資本結(jié)構(gòu)情況研究，并進行實證驗證，對設(shè)計方案和解決措施進行改進，不斷調(diào)節(jié)新城控股集團的資本結(jié)構(gòu)來提高企業(yè)的盈利能力。在使得新城控股集團的價值最大化上提供一些個人思路和見解。第二章資本結(jié)構(gòu)相關(guān)理論2.1資本結(jié)構(gòu)概念籌資管理的核心是如何確定最佳資本結(jié)構(gòu)，由于企業(yè)有不同的籌資決策，因此資本結(jié)構(gòu)不盡相同。廣義上看，資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)資本的組成以及其在企業(yè)的資本總額之中所占的份額。從狹義角度分析，資本結(jié)構(gòu)指的是企業(yè)資本構(gòu)成的差異性和占比關(guān)系[1]。2.2資本結(jié)構(gòu)相關(guān)理論2.2.1MM理論Modigliani和Miller認為企業(yè)在不考慮所得稅的情況下，債務(wù)的存在與否并不會改變企業(yè)的價值，因此，資本結(jié)構(gòu)并不會對企業(yè)價值產(chǎn)生影響[1]?？紤]到企業(yè)所得稅的影響，財務(wù)杠桿可以用來增加企業(yè)價值，因為債務(wù)利息可以產(chǎn)生避稅的效應(yīng)，資產(chǎn)負債率增加的同時提升企業(yè)價值。2.2.2權(quán)衡理論美國著名經(jīng)濟學家詹森和麥克林（JensenandMeckling）考慮在稅收和財務(wù)困境成本并存的情況下，企業(yè)市場價值的影響因素為資本結(jié)構(gòu)[1]。在這一理論之下：V（1）=Vu+TD（1）-C（1）其中：字母含義V（1）有舉債的企業(yè)價值Vu無舉債的企業(yè)價值TD負債企業(yè)的稅收利益C破產(chǎn)成本1舉債企業(yè)的負債權(quán)益比2.2.3代理理論邁克爾·詹森（MichaelC.Jensen）和威廉·麥克林（WilliamMeckling）認為可以用債務(wù)進行融資從而產(chǎn)生很強的激勵效應(yīng)，而且能夠使用該債務(wù)構(gòu)成相應(yīng)擔保機制[1]。這一機制可以激勵管理者更加努力地工作，享受更少的利益，從而做出更好的投資決策，降低兩權(quán)分立帶來的代理成本。但是，在債務(wù)籌資下，企業(yè)在接受債權(quán)人監(jiān)督過程中很有可能產(chǎn)生成本，也就會造成另一種代理成本。2.2.4優(yōu)序融資理論梅耶斯（Myers）和邁基里夫（Majluf）假設(shè)交易成本和信息不對稱的情況下，認為企業(yè)在進行外部融資時會產(chǎn)生更多的成本，投資者需要進行資本結(jié)構(gòu)的評估與選擇，從而判定企業(yè)的市場價值[2]。而企業(yè)更喜歡選擇內(nèi)部融資，當需要外部融資時，債務(wù)融資比股權(quán)融資更可取。2.3影響資本結(jié)構(gòu)的因素2.3.1企業(yè)穩(wěn)定性和增長速度企業(yè)資本結(jié)構(gòu)受到業(yè)務(wù)量的影響：若生產(chǎn)銷售較為平穩(wěn)，那么企業(yè)可以承擔更多的固定財務(wù)成本；如果生產(chǎn)和銷售業(yè)務(wù)量及收益具有周期性，那么固定財務(wù)成本將面臨更大的財務(wù)風險。業(yè)務(wù)發(fā)展能力體現(xiàn)在未來生產(chǎn)和銷售業(yè)務(wù)的增長速度上。如果生產(chǎn)和銷售業(yè)務(wù)能夠?qū)崿F(xiàn)較高水平的增長，企業(yè)可以選擇高負債這一資本結(jié)構(gòu)，增加權(quán)益資本的回報。2.3.2企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，是企業(yè)由各種不同比例的資產(chǎn)所構(gòu)成的投資。從盈利性看，若企業(yè)凈營運資本偏低，說明企業(yè)將固定資產(chǎn)創(chuàng)造更多盈利的部分投入的資金份額較高，因此企業(yè)總體盈利情況更好；以風險角度分析，企業(yè)營運資金變少說明企業(yè)流動資產(chǎn)和負債之間相差的更少，這會導致企業(yè)債務(wù)償還風險提升[3]。2.3.3投資者和管理者的立場如果由少部分股東控制企業(yè)，股東通常會關(guān)注公司控制權(quán)問題。在實際工作中，企業(yè)所有者為了防止其被稀釋控股權(quán)，通常會進行優(yōu)先股或債務(wù)融資，而不會采用普通股融資[3]。以管理層的立場來看，如果企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)負債累累的結(jié)果，企業(yè)通常會產(chǎn)生高財務(wù)風險，因此，健全的監(jiān)管機構(gòu)更喜歡低負債率的資本結(jié)構(gòu)。2.3.4行業(yè)特征和企業(yè)發(fā)展周期各行業(yè)有其相應(yīng)的資本結(jié)構(gòu)。若行業(yè)發(fā)展成熟，則產(chǎn)品市場較為穩(wěn)定，企業(yè)的運營風險較低，可以增加債務(wù)資本的比重，發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用。反之，則應(yīng)該減少債務(wù)，以達到控制財務(wù)風險的作用[4]。資本結(jié)構(gòu)在企業(yè)各個發(fā)展階段有所不同。在企業(yè)擴張階段，產(chǎn)品的市場份額增加，運營風險低，債務(wù)可以適當增加，提升財務(wù)杠桿效應(yīng)。在企業(yè)收縮的階段,產(chǎn)品的市場份額減少,和操作風險逐漸增加,因此債務(wù)資本比率應(yīng)該逐漸減少是很重要的操作,確?，F(xiàn)金流可以償還到期債務(wù),保持連續(xù)操作的能力,減少破產(chǎn)的風險。第三章資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化3.1資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的含義資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化指的是企業(yè)以實現(xiàn)最優(yōu)資本機構(gòu)狀態(tài)為目的，或者實現(xiàn)相應(yīng)的目標，而對其資本結(jié)構(gòu)進行不斷調(diào)節(jié)的過程。企業(yè)的成本能夠得以減少或者企業(yè)的價值可以得到提高是資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的目的[4]。3.2資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重要性企業(yè)資本對應(yīng)成本受到資本結(jié)構(gòu)科學合理性的決定性影響。資本結(jié)構(gòu)對于運營產(chǎn)生的作用很重大，而且還對企業(yè)的管理起著關(guān)鍵作用，由此可以看出，企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)和其管理成一一對應(yīng)關(guān)系[5]。在實際工作中，如果企業(yè)能夠采用資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化戰(zhàn)略管理，那么企業(yè)便可以實現(xiàn)現(xiàn)代化制度建立，確保管理科學有效、產(chǎn)權(quán)明確、權(quán)責義務(wù)劃分清楚，推進企業(yè)實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的目標。3.3資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化因素3.3.1國家的發(fā)達程度國家的發(fā)達程度與其資本結(jié)構(gòu)成正比關(guān)系。在發(fā)展中國家，由于經(jīng)濟發(fā)展緩慢，國民收入難以快速提高，使得金融市場發(fā)展滯后，而整體上看，儲蓄零散且不足，致使難以將其轉(zhuǎn)化為投資，更難以進一步構(gòu)成資本。在發(fā)達國家，經(jīng)濟發(fā)展速度快，金融機構(gòu)完善且健全，能夠集中儲蓄并使其平穩(wěn)地轉(zhuǎn)化為投資[5]。3.3.2經(jīng)濟周期在市場經(jīng)濟的循環(huán)之下，所有經(jīng)濟都是周而復(fù)始的繁榮和衰退[6]。在經(jīng)濟發(fā)展繁榮階段，企業(yè)的需求旺盛，供給充足，在此情況下，企業(yè)利潤通常能得以不斷提升。由于企業(yè)經(jīng)營狀況良好，因此可以適量提升負債率，以增加投資，推動企業(yè)的發(fā)展。在企業(yè)的衰退階段，企業(yè)的市場需求下降，供給不足，在此情況下，企業(yè)的利潤逐漸下降，從而出現(xiàn)財務(wù)危機。由于企業(yè)經(jīng)營狀況不好，因此應(yīng)該減少負債，保留資金，緩解企業(yè)償債壓力，鞏固企業(yè)的發(fā)展。3.3.3企業(yè)所處行業(yè)的競爭程度宏觀環(huán)境下，由于行業(yè)不同，企業(yè)無法概括其債務(wù)水平。正常情況下，如果企業(yè)所在的行業(yè)屬于壟斷性行業(yè)，或者其競爭較弱，如自來水、電力、天然氣等行業(yè)，那么企業(yè)的銷售平穩(wěn)，利潤增長穩(wěn)定，破產(chǎn)風險很小甚至不存在，因此債務(wù)可以適當增加。相反，如果企業(yè)所在的行業(yè)競爭激勵并且具有較高的投資風險，如日用品、家電等行業(yè)，其銷售取決于市場，利潤存在降低的趨勢，在該情況下，應(yīng)該降低企業(yè)的負債水平，以獲得穩(wěn)定的財務(wù)狀況。3.3.4稅收機制國家稅收機制對企業(yè)的融資行為存在相應(yīng)的影響，會使企業(yè)在進行融資時偏向于自身的利益，進而對自身的資本結(jié)構(gòu)進行相應(yīng)的調(diào)整[6]。我國稅法規(guī)定：企業(yè)由于存在債務(wù)而產(chǎn)生的利息可以作為成本入賬，以達到減少企業(yè)所得稅的作用。因此，如果企業(yè)的邊際稅率較高，則應(yīng)該利用更多的債務(wù)進行避稅，以提高企業(yè)價值。3.4資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化方法3.4.1每股收益分析法要想了解資本結(jié)構(gòu)和企業(yè)經(jīng)營狀況是否相適應(yīng)，可以看每股收益的變動[8]。也就是說，當企業(yè)的普通股得到提升時，企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)就是與其經(jīng)營狀況相適應(yīng)的。但是，每股收益又和企業(yè)的債務(wù)、利潤掛鉤，要想判斷企業(yè)資本結(jié)構(gòu)是否合理，則要看每股收益無差別點。EPS=［（EBIT－I）×（1－T）－D］÷N字母含義EBIT每股收益無差別點I籌資方式下的債務(wù)利息D籌資方式下的優(yōu)先股股利N籌資方式下普通股股數(shù)T所得稅稅率3.4.2平均資本成本比較法平均資本成本比較法，是指企業(yè)在進行籌資決策時，將不同組合的平均資本成本相比，判斷哪一組合的平均資本成本最低并將其選定[8]。在這一方法下，合理的資本結(jié)構(gòu)是看其能否減少企業(yè)的平均資本成本。如果企業(yè)的籌資決策和資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化方案是基于投資方向，則可以采用平均資本成本比較法。3.4.3公司價值分析法公司價值分析法，是指以企業(yè)在進行資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的過程中，基于市場價值和其風險進行優(yōu)化[8]。在這一方法下，企業(yè)的平均資本成本率和其價值成反比關(guān)系，由于該方法以企業(yè)當下的資本結(jié)構(gòu)為前提進行優(yōu)化，因此更適合資本領(lǐng)域廣的企業(yè)。V=S+B字母含義V公司價值B債務(wù)資金價值S權(quán)益資本價值第四章基于新城控股的資本結(jié)構(gòu)分析4.1新城控股基本情況4.1.1新城控股集團概況常州新城控股集團股份有限公司成立于1993年，上海為該集團的總部所在地。主營業(yè)務(wù)包括開發(fā)住宅、商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)運營管理，實施“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，主要致力于高品質(zhì)住宅地產(chǎn)及購物中心等綜合體項目的開發(fā)。2015年，集團在A股市場上市，截止到2018年末，董事長王振華新城控股股份占比為67.17%，具有控制權(quán)。2019年，在中國房地產(chǎn)行業(yè)排名第八，總資產(chǎn)超過4500億元人民幣。企業(yè)最初發(fā)展情況不是很好，管理人員進行全面分析后，借鑒萬達地產(chǎn)的商業(yè)和住宅融合的發(fā)展模式，企業(yè)在2014年開始通過定向拿地推進吾悅廣場項目的建設(shè)。新城控股借助綜合體項目在拿地價格上有更大優(yōu)勢，項目完成以后按照市場價出售。企業(yè)2018年凈利潤高達104.91億元，與上一年度相比提高74.02%。2019年6月新城控股董事長猥褻兒童造成極其惡劣的影響，企業(yè)股票價格大幅度降低，很多投資機構(gòu)投資計劃也暫停，企業(yè)發(fā)展遇到很多問題。猥褻兒童時間發(fā)生以后，新城控股董事長立即撤換，子公司控制權(quán)和土地快速變賣以保證資金鏈不斷裂，在11月使用股權(quán)激勵方式并發(fā)行美元債。并且眾多評級機構(gòu)在2020年1月將其從名單上除名，同時公司債券在3月發(fā)行。新城控股針對這次事件的處理快速有效，使其負面影響盡可能降低，企業(yè)價值也得以體現(xiàn)。4.1.2經(jīng)營情況2018年，新城控股集團年度銷售額大概為2210.98億元，與上一年度相比提高74.82%，銷售面積累計共計1812.06萬㎡左右，與上一年度相比提升95.21%。2018年，集團設(shè)立19座吾悅廣場的開業(yè)目標全面實現(xiàn)，至此，集團已有42座吾悅廣場處于正常經(jīng)營狀態(tài)。根據(jù)數(shù)據(jù)表明，2018年，集團開設(shè)的吾悅僅租金和管理費就有21.16億元，超過20億元的年度目標，同比增長107%，總資產(chǎn)規(guī)模為3303.18億元，開發(fā)項目近400個。按照2016年到2018年企業(yè)股利分配情況分析，這三年平均每十股股利分配分別為3.3元、8.1元和15元。企業(yè)分紅和凈利潤增長速度很快，因此大部分投資者認為該企業(yè)嚴重低估，在2018年年底企業(yè)股東排行前10位中機構(gòu)投資者就已經(jīng)達到一般，中國建行持有的新城控股股份就有兩個基金。結(jié)合最近一段時期機構(gòu)提供的研究報告可知，對于新城控股股票和債券，大部分評級機構(gòu)都支持增持。新城控股與行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)比較來看，收入多了一項即物業(yè)出租。集團到2018年末吾悅廣場共有42座，出租面積共計248.08萬㎡，出租率超過98%，基本上全部出租。與住宅銷售收益相比偏低，不過2018年也有22.18億萬元收入，平均1㎡租金為879.49元。不過2018年物業(yè)出租收入與上一年度相比提高117.17%，提升比例很大。而且，商業(yè)營運發(fā)展要有一定的時間來使保證客流量的穩(wěn)定，吾悅廣場亦是如此，這樣才能將其商業(yè)價值凸顯出來。本課題假設(shè)每座吾悅廣場實現(xiàn)物業(yè)收入穩(wěn)定狀態(tài)所需時間為兩年。所以企業(yè)物業(yè)出租收入很有可能不斷增加。4.2新城控股集團資本結(jié)構(gòu)分析4.2.1資產(chǎn)結(jié)構(gòu)（1）貨幣資金新城控股作為房地產(chǎn)行業(yè)，為了確保資金流動性好則必須要保證資金量大。如果企業(yè)貨幣資金降低，就可能無法按期足額償債。而貨幣資金如果提高，資金利用率就會顯著下降，也會導致機會成本提高[9]。行業(yè)整體發(fā)展速度有所減緩，而外部融資越來越難，房地產(chǎn)企業(yè)為了更好的應(yīng)對突發(fā)事件需要保證一定規(guī)模貨幣資金。由表4-1，截止2018年，新城控股集團貨幣資金為454.1億元，與上一年度相比提高106.90%。對貨幣資金結(jié)構(gòu)進行深入研究能夠發(fā)現(xiàn)，在454.1億元貨幣資金中銀行存款占比高達88.10%，房屋預(yù)售款是銀行存款新增部分中的主要構(gòu)成。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品較為特殊，因此貨幣資金本質(zhì)上屬于收入。截止2018年，不超過1年的短期借款與非流動性負債共計130.20億萬元，可覆蓋企業(yè)貨幣資金，表示企業(yè)現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)狀態(tài)較好。（2）存貨房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)相比有特殊之處，房產(chǎn)屬于新城控股存貨，具有很高價值，在2018年存貨在流動資產(chǎn)中占比高達55.09%，與上一年度相比提高90.59%。企業(yè)在2017年土地開發(fā)提升比例預(yù)計為358.12%，企業(yè)最初儲備很多土地，在2018年開發(fā)土地總額預(yù)計會降低，主要原因是與2017年相比拿地總額降低，而且加大開發(fā)存貨力度。開發(fā)成本提高比例在2017年2018年分別達到71.81%和153.58%。2018年開發(fā)成本共計1301.56億元，其中借款抵押占用481.03億元，且這些資金一直都是受限狀態(tài)。結(jié)合2018年度企業(yè)財務(wù)報表可知，存貨中大多數(shù)都處于開發(fā)狀態(tài)，基本上在2019年到2020年就能夠竣工，項目不斷完成就會使企業(yè)經(jīng)營收入提升。作為房地產(chǎn)企業(yè)，新城控股資金中存貨占比很高，若無法快速銷售將資金回籠，就可能導致現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題。（3）投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)是新城控股的主營業(yè)務(wù)，這是由其“住宅+商業(yè)”的經(jīng)營模式所決定的。18年高達人民幣407.58億元，同比增長73.45%，這還包括收購其他公司所獲得的人民幣21.56億元，主要開發(fā)的投資性房地產(chǎn)為吾悅廣場項目，該項目不僅能夠通過物業(yè)服務(wù)來增加收入，還有助于房產(chǎn)銷售。在17至18年度，該公司在全國各地的大中小城市都推進了吾悅廣場項目建設(shè)，其中18年度有高達28.09億的公允價值變動損益，占到凈利潤的26.78%，然而這種以公允價值來進行衡量的方式可以顯示出投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)了較大增長，并非由吾悅廣場項目本身所出現(xiàn)的真正增值。4.2.2債務(wù)結(jié)構(gòu)在分析債務(wù)結(jié)構(gòu)的相關(guān)情況時，本文選擇了兩個切入點，一個是負債總額，另一個則是各類負債指標。負債最直觀的表現(xiàn)就是用以衡量借款占總資產(chǎn)的比例如何[9]。該公司在18年期間所背負的債務(wù)總額較17年同比上升了77.32%，達到了2793.62億萬元。而且在附圖中還可以清楚看到，該公司的負債情況仍處于增長水平，且上升速度呈加快趨勢。在深入的分析與考察發(fā)現(xiàn)，其呈現(xiàn)增長趨勢的原因在于資金籌措以應(yīng)對新增項目增加以及圈地活動頻繁而產(chǎn)生的外債。進一步觀察該圖可發(fā)現(xiàn)，6年來，該公司在流動負債所占比例更是居高不下。流動負債的優(yōu)點在于靈活性好，但缺點則在于若遇到利率上調(diào)、財務(wù)危機等問題時，會面臨更大的財務(wù)風險。圖4-1流動負債與非流動負債2012-2018年增長幅度而具體分析該公司的負債科目可知，其流動負債中共有10.99%的應(yīng)付票據(jù)及賬款、52.43%的合同負債以及20.72%的其他應(yīng)付款。(1)預(yù)收賬款該公司的預(yù)收賬款在18年只有3.31億元，同比下降幅度較大，究其原因是由于該公司在這一年中在賬款的分類方式上發(fā)生了改變，合同負債中新增了預(yù)收房款以及物業(yè)費等原本屬于預(yù)收款項的部分。(2)合同負債這一部分在18年底時，已經(jīng)達到人民幣1182.31億元，其中物業(yè)銷售方面的預(yù)收賬款就占到了99.8%，預(yù)測當占比如此之高的銷售款項在交付之后，將會大大提升公司在營業(yè)收入方面的規(guī)模。作為預(yù)收款項的合同負債雖然占比較高，但房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性決定了這一部分其實就是企業(yè)收入的一部分，所以當項目建設(shè)完成投入運營后，即可使得企業(yè)收入大大提高。（3）其他應(yīng)付款這一部分的總額高達人民幣479.22億元，具體來看，應(yīng)付利息以及其他應(yīng)付賬款分別占比2.52%、97.48%，后者同比增長高達32.21%?？梢娫摴酒渌麘?yīng)付款的占比較高，為弄清楚其原因，文中就其他應(yīng)付賬款的詳細構(gòu)成展開了深入的分析，發(fā)現(xiàn)其中的80.16%均為應(yīng)付關(guān)聯(lián)方往來款，這一現(xiàn)象一般為隨著公司規(guī)模的急速擴張，相關(guān)聯(lián)企業(yè)（以聯(lián)營或合影方式的）激增而導致的關(guān)聯(lián)方往來款迅速增加。（4） 應(yīng)付賬款在15至18年期間所產(chǎn)生的應(yīng)付賬款，均來自建筑工程款。而且新推進的工程項目還在繼續(xù)增加，17年度增加最多，為61.28%，18年度次之，為26.92%。目前尚有未結(jié)清的應(yīng)付賬款共計人民幣41.42萬億元，且都是尚未到期的工程款。圖4-22015-2018年新城控股應(yīng)付賬款單位：億萬元4.2.3同行業(yè)資本結(jié)構(gòu)對比分析在這一小節(jié)中，將會以房地產(chǎn)行業(yè)在評價企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)方面的相關(guān)指標為準繩，用數(shù)據(jù)來科學論證，并參照行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，對本文的研究對象即新城控股在資本結(jié)構(gòu)方面所存在的不足與問題做深入研究與分析。在對整個行業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)做前期篩選工作時，將那些相關(guān)性低的、存在財務(wù)情況等異常數(shù)據(jù)的企業(yè)予以刪除，選取了110家A股上市的房地產(chǎn)公司，并將他們的財務(wù)數(shù)據(jù)作為研究的樣本。（1）資產(chǎn)結(jié)構(gòu)為提高研究結(jié)果的準確性，在分析該公司的資產(chǎn)負債率時，選擇了最近3年的行業(yè)數(shù)據(jù)——行業(yè)平均值與行業(yè)中值來展開分析對比，三年負債率均值分別為65.12%、64.93%、65.03%，較為平穩(wěn)，中值方面則較均值略高。從數(shù)據(jù)可知，該行業(yè)保持著波動范圍較小，較為平穩(wěn)的資產(chǎn)負債率。而與行業(yè)均值相比，本研究的研究對象——新城控股則保持著較高的資產(chǎn)負債率，這意味著該公司所具有的債務(wù)融資能力要高于行業(yè)平均水平，所承擔的債務(wù)壓力也大于行業(yè)平均水平。房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點，一直以來都具有現(xiàn)金流大、負債規(guī)模大、水平高且流動性強的現(xiàn)象。所以一個房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展，就要維持一定水平與高度的資本結(jié)構(gòu)區(qū)間。為便于研究，同樣選取同行業(yè)國內(nèi)順位前10的相關(guān)企業(yè)來與新城控股做比較，如下表可知，這些公司不論是在規(guī)模上還是現(xiàn)金流上抑或是資產(chǎn)、負債等方面都比新城控股要高，近3年的平均資產(chǎn)負債率：79.55%、80.33%、81.26%，與新城控股相比要低一些。由此可以判斷，新城控股在負債水平和公司規(guī)模、現(xiàn)金流等方面的對比關(guān)系上，比行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)都高。（2）償債能力在評估新城控股的償債能力時，我們對比了其與同行業(yè)的其他企業(yè)在流動比率方面的情況。在16年到18年期間，行業(yè)整體的流動比率均呈下降趨勢，主要原因來自政府的介入與加強管控。另一方面，經(jīng)濟下行也讓房地產(chǎn)企業(yè)更難以獲取來自行業(yè)外的注資，各大企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向短期債務(wù)來填補現(xiàn)金流所存在的不足。在16年到18年期間，流動率的行業(yè)均值為16年2.18、17年2.03、18年1.98，且略高于行業(yè)中值，可見新城控股在流動比率方面并未達到行業(yè)均值，有待提升。（3）股權(quán)結(jié)構(gòu)在16年到18年期間，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)在大股東占比方面的均值與中值都不超過四成，也就是說大股東占比并不突出，數(shù)值也不高。而反觀新城控股，其連續(xù)3年的第一大股東占比均保持六成左右，可知該公司與行業(yè)整體水平相比，股權(quán)較為集中。第五章新城控股資本結(jié)構(gòu)問題5.1資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理通過以上對新城控股貨幣資金的解析，我們可以看出一個公司利潤收入的增長度跟它在銀行存款數(shù)額增長有很大不同，也可以證明公司并沒有充分利用這些存在銀行的資金。企業(yè)在銀行所存金額較多，就可以在充分確保有流動資金的情況下，把剩余資金中抽取一部分進行其他投資，比如特殊存款、結(jié)構(gòu)性存款等。新城控股目前存貨所占比重在一半以上，還沒有收工的一些產(chǎn)品已經(jīng)收到了預(yù)付款，可是由于建設(shè)周期很長成，文稿也很高，為了能夠即使回收這部分款項，以此來提高資金的使用效率，企業(yè)必須要減少從拿到項目到房屋出售各個環(huán)節(jié)，提升工作效率。5.2衍生金融工具較少只有在現(xiàn)金流足夠多的情況下，才可以為房地產(chǎn)長期發(fā)展提供足夠資金支持。所以新城控股集團必須要實事求是，從自身情況出發(fā)，充分結(jié)合多種不同的融資方式，提高融資效率，穩(wěn)固企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。從2018年該集團公布的年度報告可以看出，新城控股在18年的融資成本是6.47%，雖然這個數(shù)字看起來并不高，但是隨著借款低成本融資額度減少，企業(yè)未來的發(fā)展會面臨一些的困境，比如融資成本會不斷上升。當前的融資方式還比較單一，主要是銀行貸款，證券和非銀行類貸款。公司全年通過各種融資渠道為項目開發(fā)了不同程度的資金支持，從融資金額來看，主要集中在銀行，借貸和企業(yè)債券、匯票這幾種常見的形式。他們在17年就開始證券市場化，未來這些融資比重也都會提升。5.3股權(quán)集中度較高通過對新城控股企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)定性分析可以發(fā)現(xiàn)，該公司的董事長所持有的股份是67.14%，股權(quán)高度集中，這樣不僅可以保證企業(yè)在工作過程中制度得到更好貫徹實行，也可以提高企業(yè)生產(chǎn)效率和經(jīng)營利潤。但是作為一家大型的上市公司，公司的發(fā)展需要聽取多種不同的聲音，如果是把權(quán)力集中到一個人手中，不利于決策的科學性，公正性，也會損害其他投資人的利益。2019年7月，新城控股前董事長王振華猥褻兒童案件，引起了很大轟動，大家對這件事情紛紛發(fā)表自己的意見，對公司高層領(lǐng)導的行為進行了深深譴責，則公司的股價因因此大跌，從43.65下降到22.99。在整個行里引起了很大轟動，各大投資者紛紛暫時停止了對民生控股的融資計劃。公司也在輿論的討伐聲中迅速更換領(lǐng)導層，同時賣出了21個在管的項目才順利使得這次危機得到解決。從這次案件中我們也可以發(fā)現(xiàn)，如果有位股東擁有絕對權(quán)利，是那么他的一舉一動便代表了企業(yè)的形象，如果發(fā)生了，負面新聞對企業(yè)的影響可以說是致命的。這樣不僅不利于企業(yè)聲譽，也不利于投資人。從長遠發(fā)展看，無法得到更多投資者信賴，不利于企業(yè)長期發(fā)展。5.4償債能力有限企業(yè)償還債務(wù)時，一般是先還拖欠時間較短的負債。所以在進行債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整的時候，應(yīng)該結(jié)合企業(yè)當前實際情況來具體制定措施。[10]。資產(chǎn)負債率可以公正的評價一個公司當前的負債能力以及常山能力。新城控股是一個屬于發(fā)展上升期的上市公司。2014年~2018年的負債率高于平均負債率的20%。所以較高的負債率對企業(yè)的發(fā)展是影響巨大的，負債率越高，它的資金成本就越低，盈利能力就越差，在面臨重大類似事件時更不能夠快速響應(yīng)，所以公司要想實現(xiàn)長期穩(wěn)定發(fā)展，就必須把負債率控制在一個穩(wěn)定的范圍內(nèi)。發(fā)揮財務(wù)杠桿作用，實現(xiàn)長期發(fā)展。5.5經(jīng)營模式存在隱患新城控股通過采取“住宅+商業(yè)”的模式，大量綜合體項目的建設(shè)，從2012年就開始了相關(guān)的探索。經(jīng)過兩年的發(fā)展，2014年已經(jīng)大建設(shè)此類項目。目前公司發(fā)展區(qū)域定位主要是集中在二線和三線的城市。這些城市的發(fā)展模式基本上已經(jīng)定型，有自己建立的綜合體，建設(shè)成本也比較低，前期投入相對較低，有利于企業(yè)發(fā)展。隨著城市發(fā)展速度加快，房價上漲，建設(shè)成本也會增加，企業(yè)的利潤也會有一個下降的趨勢。第六章新城控股資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化途徑6.1保持資本結(jié)構(gòu)與資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、投資收益的協(xié)調(diào)和適應(yīng)企業(yè)籌資管理的基礎(chǔ)在于如何使得資本結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和投資收益水平一致。市在時刻變化，存在未知情況[11]。并且，消費者需求的不同，產(chǎn)品壽命的動態(tài)變化，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)因企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模調(diào)整，經(jīng)濟周期變化和生產(chǎn)競爭環(huán)境的變化這些因素都會對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營帶來影響，經(jīng)濟效益會因此而出現(xiàn)高峰和低谷等變化，經(jīng)濟不可能永遠處于蓬勃狀態(tài)，所以企業(yè)要保證發(fā)展趨勢，就需要把投資收益，負債比率等因素作為籌資策略制定的主要參考因素，把企業(yè)預(yù)期經(jīng)濟效益和負債預(yù)期手段作為需要重點考慮的內(nèi)容，要隨時通過籌資來調(diào)節(jié)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，此時財務(wù)的約束作用必須得到加強，維持企業(yè)的經(jīng)營能力保證經(jīng)營風險能夠保持在正常狀態(tài)。6.2加強衍生債權(quán)融資房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金來源基本要從兩個方面討論，一是企業(yè)經(jīng)營帶來的收益，一是外部投資帶來的資本結(jié)構(gòu)變化。新城控股目前的外部融資還是以銀行借款為主，從2017年的76.31億元增長到2018年213.10億元。在2018年還出現(xiàn)資產(chǎn)證券化投資活動，這次的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)變化和抵押借款不同，此次的資金來源為購房尾款，是以底層資產(chǎn)的現(xiàn)金流為基礎(chǔ)發(fā)行。因為企業(yè)還存在非常多的房地產(chǎn)項目并且還有“吾悅廣場”這一高收入項目，所以這部分房地產(chǎn)資源的租金收入可以被用來作為發(fā)行債券的主要資金來源，所以債券發(fā)行比較可行。如果可以把這一發(fā)展方式延續(xù)下去，那么企業(yè)就可以獲得更多的融資資金，也就可以以負債最小的方式取得更長遠的發(fā)展。6.3優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)我國已經(jīng)上市的房地產(chǎn)公司很多擁有比較集中的股權(quán)分布，雖然股權(quán)集中能夠帶動股東去重視公司發(fā)展，積極參與到公司政策選擇中，但是股東們在公司權(quán)利的提高也間接導致監(jiān)管缺失問題，股東約束不明顯。為了保證房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展能夠和企業(yè)價值提升同步進行，新城控股把戰(zhàn)略投資人制度作為企業(yè)新的發(fā)展方式，這些高素質(zhì)人才能夠為企業(yè)發(fā)展帶來更多的資金并且通過自身優(yōu)秀的管理能力帶領(lǐng)公司發(fā)展，把公司現(xiàn)存的不正當制度改良為先進的管理理念，企業(yè)領(lǐng)導人員之間互相促進，共同為企業(yè)股權(quán)變革提供可能。同時，企業(yè)可以選擇優(yōu)秀員工獎勵股票期權(quán)，激勵員工為企業(yè)奉獻自身。6.4調(diào)整負債結(jié)構(gòu)企業(yè)經(jīng)營需要控制長期負債和短期負債的比例，保證企業(yè)的還款能力可以負擔企業(yè)的全部負債，從而規(guī)避企業(yè)欠債帶來的財務(wù)風險，保證企業(yè)經(jīng)營能夠和資金借貸協(xié)調(diào)發(fā)展[11]。新城控股2018年流動負債占比達80.72%，房地產(chǎn)行業(yè)如果如果長期負債的比例可以維持穩(wěn)定，企業(yè)獲得現(xiàn)金的能力就可以增強。從企業(yè)債券的總發(fā)行量來看，一般1-3年期的債券是占比最高的。在2017年新城控股發(fā)行21億的長期債券，總期限為20年，一個房地產(chǎn)企業(yè)如果想要快速發(fā)展還需要更多的融資。但是如果一味的通過借貸來擴張企業(yè)資產(chǎn)，企業(yè)在外部環(huán)境作用下的自我調(diào)節(jié)作用會相對的減弱，財務(wù)風險會隨之擴張。所以公司負債率不能超過企業(yè)當前的償債能力，在企業(yè)經(jīng)營過程中做適當調(diào)整。長期債務(wù)的比例是公司償債能力的體現(xiàn)，所以可以提高這部分占比。6.5建設(shè)智能化住宅新城控股目前的的主要產(chǎn)品都是房地產(chǎn)商品。要想在房地產(chǎn)公司中保持競爭力，就必須從企業(yè)產(chǎn)品的角度去保證企業(yè)競爭優(yōu)勢。在信息技術(shù)發(fā)展以后，人們也在逐漸追求更加智能化的家居生活。智能化小區(qū)是門禁，車庫，小區(qū)攝像頭等裝置的協(xié)調(diào)工作，保證住宅區(qū)的安全穩(wěn)定。智能化設(shè)備普及以后整個小區(qū)中的電器設(shè)備可以協(xié)調(diào)工作，人們可以通過各種設(shè)備進行控制。比如，人們可以通過手機調(diào)節(jié)電視機，電燈的亮滅，油煙機的開關(guān)，人不再家中也可以控制電器工作狀態(tài)。物聯(lián)網(wǎng)是國家戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，在國家建設(shè)中被廣泛應(yīng)用，比如現(xiàn)如今國內(nèi)推行的ppp項目就是一個典型案例。因此，新城控股可以推行智能化住宅的建設(shè)，這不僅遵循國家大政方針，也符合人們對于未來生活的需求。

第七章結(jié)論與展望7.1結(jié)論企業(yè)管理的一大重要構(gòu)成要素就是資本結(jié)構(gòu)。在綜合分析整理國際、國內(nèi)各類相關(guān)文獻并深入探討資本結(jié)構(gòu)理論基礎(chǔ)上，對新城控股以及A股市場中的房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的財務(wù)狀況展開全面深入分析，發(fā)現(xiàn)了新城控股在資本結(jié)構(gòu)方面仍面臨的問題，并給出了相應(yīng)的應(yīng)對措施建議。第一點，該公司的負債率一直居高不下，這在一定程度上可以表示該公司在財務(wù)風險方面出現(xiàn)上升趨勢；融資渠道并不多樣，有所限制，難以為自身經(jīng)驗提供財務(wù)保障；企業(yè)的最大股東所占股份超過50%，股權(quán)過于集中；在經(jīng)營模式方面也存在不足及隱患。第二點，針對新城控股仍存在的資本結(jié)構(gòu)方面問題，建議其公司本身改革相關(guān)機制體制，已吸引消費者更多的戰(zhàn)略投資者，比如設(shè)立股權(quán)激勵政策，為自身發(fā)展創(chuàng)造活力；推進產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同發(fā)展，最大程度上化解經(jīng)營風險；融資渠道要不斷拓寬，比如可通過將抵押貸款等債權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)樾鹿砂l(fā)售的措施，為企業(yè)拓寬股權(quán)融資；至于負債率居高不下這一問題，建議調(diào)整公司債務(wù)結(jié)構(gòu)，構(gòu)建債務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。第三點是優(yōu)化自身資本結(jié)構(gòu)，應(yīng)以把公司所面臨的財務(wù)風險管控至合理區(qū)間范圍，盡可能的去挖掘公司在經(jīng)營方面的潛力。7.2展望我國經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵在于企業(yè)的穩(wěn)步前進。但是，債務(wù)結(jié)構(gòu)復(fù)雜、股權(quán)結(jié)構(gòu)不合理、自有資本比例不當?shù)葐栴}仍然存在于我國大部分企業(yè)，希望各類企業(yè)均可以對這些問題引起足夠重視工作以防發(fā)生到期不能如期還債的問題發(fā)生。

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