工程項(xiàng)目投資與融資（第2版）課件：養(yǎng)老地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)

養(yǎng)老地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)引言全球人口老齡化日趨嚴(yán)重的背景下,我國(guó)作為人口第一大國(guó),養(yǎng)老問(wèn)題成為一大社會(huì)難題。第七次全國(guó)人口普查公報(bào)（第五號(hào)）數(shù)據(jù)顯示，60歲及以上人口為264018766人，占18.70%，其中65歲及以上人口為190635280人，占13.50%。我國(guó)老齡化問(wèn)題引言從2010年第六次全國(guó)人口普查到2020年第七次全國(guó)人口普查的10年間，60歲及以上的老年人口占比升高了5.4個(gè)百分點(diǎn)，后一個(gè)10年明顯超過(guò)前一個(gè)10年，這主要與20世紀(jì)50年代第一次出生高峰所形成的人口隊(duì)列相繼進(jìn)入老年期緊密相關(guān)。未來(lái)，第二次出生高峰所形成的更大規(guī)模人口隊(duì)列則會(huì)相繼跨入老年期，使得中國(guó)的人口老齡化水平從最近幾年短暫的相對(duì)緩速的演進(jìn)狀態(tài)扭轉(zhuǎn)至增長(zhǎng)的“快車道”。我國(guó)老齡化問(wèn)題引言我國(guó)老齡化特征表現(xiàn)為：高齡化、空巢化與失能化。全國(guó)老齡工作委員辦公室發(fā)布的第四次中國(guó)城鄉(xiāng)老年人生活狀況抽樣調(diào)查成果顯示,全國(guó)近二成老人為失能或半失能狀態(tài),空巢老人的比例高達(dá)51.3%。另一方面,實(shí)行計(jì)劃生育以來(lái),我國(guó)家庭規(guī)模不斷縮小,“4—2—1”家庭結(jié)構(gòu)已成為我國(guó)社會(huì)的主流家庭結(jié)構(gòu),傳統(tǒng)的依靠子女養(yǎng)老的方式在這樣的家庭結(jié)構(gòu)中難以為繼。我國(guó)老齡化問(wèn)題引言所以，眼下我國(guó)社會(huì)的老齡化趨勢(shì)和家庭養(yǎng)老功能的弱化注定住房將成為養(yǎng)老的基礎(chǔ)需求，未來(lái)養(yǎng)老方式的轉(zhuǎn)變必將依托于養(yǎng)老地產(chǎn)的突破與發(fā)展。我國(guó)老齡化問(wèn)題引言我國(guó)老齡人口絕對(duì)值為世界之冠，占世界老齡人口總數(shù)的1/5。到2050年，我國(guó)老年人口總量將達(dá)到4.87億。中國(guó)老齡化社會(huì)的五大特點(diǎn)我國(guó)老年人口的絕對(duì)數(shù)量大隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和人民生活水平的提高，我國(guó)人均預(yù)期壽命大大延長(zhǎng)。我國(guó)人口老齡化已經(jīng)表現(xiàn)出明顯的高齡化趨勢(shì)。

高齡化趨勢(shì)顯著發(fā)達(dá)國(guó)家在進(jìn)入老齡化社會(huì)時(shí)，人均國(guó)民生產(chǎn)總值基本上在5000美元至１萬(wàn)美元，目前平均達(dá)到2萬(wàn)美元左右。而我國(guó)在進(jìn)入老齡化社會(huì)時(shí)，人均國(guó)民生產(chǎn)總值尚不足1000美元?！拔锤幌壤稀标P(guān)于老年人居住情況調(diào)查結(jié)果顯示，“三代同堂”式的傳統(tǒng)家庭越來(lái)越少，“四二一”的人口結(jié)構(gòu)（一對(duì)夫婦同時(shí)贍養(yǎng)4個(gè)老人和1個(gè)小孩）愈加明顯。隨著城市化的發(fā)展和人民生活方式的變化，空巢老人的比例還將進(jìn)一步增加?！翱粘病崩先耍椽?dú)居老人和僅與配偶居住在一起的老年人）迅速增加農(nóng)村青年勞動(dòng)力大量外出，導(dǎo)致家庭養(yǎng)老功能降低。人口流動(dòng)已經(jīng)填補(bǔ)了城鄉(xiāng)在老齡化程度上的差異：鄉(xiāng)村年齡在65歲及以上人口的比例達(dá)到8.1%，已經(jīng)高于鎮(zhèn)6.0%和城市6.7%的水平。城鄉(xiāng)老齡人口差異被填平，農(nóng)村養(yǎng)老問(wèn)題嚴(yán)重引言養(yǎng)老地產(chǎn)概念養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該定義為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)三者的有機(jī)結(jié)合體，可以稱為房地產(chǎn)混合開(kāi)發(fā)模式。同其他類型地產(chǎn)項(xiàng)目相比，養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)更高，功能和設(shè)施更全，可以根據(jù)老年人的需要，從居住、餐飲、護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)等方面量身設(shè)置。住宅地產(chǎn)服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)混合開(kāi)發(fā)模式引言我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)分布從分布情況看，目前，以北京、上海的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展最為成熟1、大都市郊外模式：以上海、北京、深圳、成都為代表的大城市，近郊開(kāi)發(fā)模式成熟，市場(chǎng)潛力巨大。2、古鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式 以周莊、同里等江南古鎮(zhèn)及麗江等西南古鎮(zhèn)為代表。3、山地養(yǎng)老模式以黃山、武夷山、廬山為代表。4、熱帶、亞熱帶避寒模式：三亞獨(dú)特的模式。3.8.1政策分析改革開(kāi)放以來(lái)，在黨中央、國(guó)務(wù)院的領(lǐng)導(dǎo)下，我國(guó)老齡事業(yè)有了較快發(fā)展：1982年3月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，"老齡問(wèn)題世界大會(huì)中國(guó)委員會(huì)"成立。同年10月，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意將"老齡問(wèn)題世界大會(huì)中國(guó)委員會(huì)"名稱改為"中國(guó)老齡問(wèn)題全國(guó)委員會(huì)"。1994年12月，國(guó)家計(jì)委、民政部等部門(mén)聯(lián)合制定了《中國(guó)老齡工作七年發(fā)展綱要（1994—2000年）》，是我國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展進(jìn)程中，第一個(gè)全面規(guī)劃老齡工作和老齡事業(yè)發(fā)展的重要指導(dǎo)性文件。1995年2月19日經(jīng)國(guó)務(wù)院總理李鵬批準(zhǔn)，將“中國(guó)老齡問(wèn)題全國(guó)委員會(huì)”更名為“中國(guó)老齡協(xié)會(huì)”，為國(guó)務(wù)院副部級(jí)事業(yè)單位，由民政部代管。1999年10月，黨中央、國(guó)務(wù)院決定成立全國(guó)老齡工作委員會(huì)。2000年8月，黨中央、國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》（中發(fā)〔2000〕13號(hào)），有力地推動(dòng)了我國(guó)老齡事業(yè)的發(fā)展。3.8.1政策分析改革開(kāi)放以來(lái)，在黨中央、國(guó)務(wù)院的領(lǐng)導(dǎo)下，我國(guó)老齡事業(yè)有了較快發(fā)展：2001年7月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十五”計(jì)劃綱要(2001—2005年)》(國(guó)發(fā)〔2001〕26號(hào))；落實(shí)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè)”，把老齡事業(yè)推向全面發(fā)展的新階段；2005年8月，經(jīng)中央編委批準(zhǔn)，中國(guó)老齡協(xié)會(huì)與全國(guó)老齡工作委員會(huì)辦公室與實(shí)行合署辦公。2006年2月，國(guó)務(wù)院同意并轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門(mén)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2006〕6號(hào)）；2010年5月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2010〕13號(hào)），鼓勵(lì)民間資本參與發(fā)展社會(huì)福利事業(yè)。3.8.1政策分析年份政策2011國(guó)務(wù)院印發(fā)《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，從養(yǎng)老服務(wù)體系構(gòu)建、養(yǎng)老金融機(jī)制、養(yǎng)老保險(xiǎn)制度、養(yǎng)老地產(chǎn)、醫(yī)療養(yǎng)老等多方面指導(dǎo)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)有序發(fā)展。2012民政部結(jié)合當(dāng)前養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展實(shí)際，制定并印發(fā)《民政部關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的實(shí)施意見(jiàn)》等重要文件，對(duì)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老老服務(wù)領(lǐng)域進(jìn)行規(guī)范。2013國(guó)務(wù)院、民政部、商務(wù)部、財(cái)政部等部門(mén)發(fā)布《關(guān)于香港、澳門(mén)服務(wù)提供者在內(nèi)地舉辦營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和殘疾人服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)事項(xiàng)的通知》、《中央專項(xiàng)彩票公益金支持農(nóng)村幸福院項(xiàng)目管理辦法》、《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立許可辦法》、《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》等文件，鼓勵(lì)各方資金支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，從服務(wù)規(guī)范管理入手，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)間合作。2014國(guó)務(wù)院、發(fā)改委、住建部、民政部等發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)工作的通知》、《關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代保險(xiǎn)服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》、《關(guān)于加快推進(jìn)健康與養(yǎng)老服務(wù)工程建設(shè)的通知》、《關(guān)于推動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》等，充分發(fā)揮社會(huì)力量，規(guī)范養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。2015國(guó)務(wù)院、國(guó)土資源部、財(cái)政部、民政部等發(fā)布《關(guān)于鼓勵(lì)民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》、《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》、《養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)債券發(fā)行指引》、《關(guān)于開(kāi)發(fā)性金融支持社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)》、《關(guān)于進(jìn)一步做好養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展有關(guān)工作的通知》、《關(guān)于推進(jìn)醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合的指導(dǎo)意見(jiàn)》等，以醫(yī)養(yǎng)結(jié)合為重點(diǎn)，鼓勵(lì)各類民間資本的參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)建設(shè)。3.8.1政策分析年份政策2016發(fā)布《關(guān)于金融支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)加快發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》、《關(guān)于做好醫(yī)養(yǎng)結(jié)合服務(wù)機(jī)構(gòu)許可工作的通知》、《關(guān)于支持整合改造閑置社會(huì)資源發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)的通知》、《關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大旅游文化體育健康養(yǎng)老教育培訓(xùn)等領(lǐng)域消費(fèi)的意見(jiàn)》、《關(guān)于全面放開(kāi)養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的若干意見(jiàn)》等多項(xiàng)指導(dǎo)性文件，對(duì)進(jìn)一步擴(kuò)大養(yǎng)老市場(chǎng)、進(jìn)一步增加養(yǎng)老服務(wù)種類提出意見(jiàn)，指導(dǎo)落實(shí)各項(xiàng)具體建設(shè)。2017養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了發(fā)展的快車道。國(guó)務(wù)院、民政部等各部門(mén)發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)放管服改革的通知》、《智慧健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃（2017-2020年）》、《關(guān)于進(jìn)一步激發(fā)社會(huì)領(lǐng)域投資活力的意見(jiàn)》、《關(guān)于制定和實(shí)施老年人照顧服務(wù)項(xiàng)目的意見(jiàn)》、《關(guān)于運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作模式支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》、《養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)指南》、《“十三五”健康老齡化規(guī)劃重點(diǎn)任務(wù)分工的通知》、《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村留守老年人關(guān)愛(ài)服務(wù)工作的意見(jiàn)》等，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)智慧養(yǎng)老、健康養(yǎng)老，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村留守老人的關(guān)注。2018進(jìn)入“十三五”，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展步伐加快。《關(guān)于建立企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)基金中央調(diào)劑制度的通知》、《〈“十三五”國(guó)家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃〉評(píng)估指標(biāo)體系》、《鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃（2018－2022年）》、《深度貧困地區(qū)特困人員供養(yǎng)服務(wù)設(shè)施（敬老院）建設(shè)改造行動(dòng)計(jì)劃》等指導(dǎo)性文件陸續(xù)發(fā)布，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)“放管服”改革進(jìn)一步深化、營(yíng)商環(huán)境得到優(yōu)化，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的創(chuàng)新活力得到進(jìn)一步激發(fā)。2019發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見(jiàn)》、《關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制和政策體系的意見(jiàn)》、《關(guān)于同意建立養(yǎng)老服務(wù)部際聯(lián)席會(huì)議制度的函》等文件，進(jìn)一步發(fā)展城鄉(xiāng)養(yǎng)老服務(wù)體系。2020發(fā)布《關(guān)于建立健全養(yǎng)老服務(wù)綜合監(jiān)管制度促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展的意見(jiàn)》、《關(guān)于促進(jìn)養(yǎng)老托育服務(wù)健康發(fā)展的意見(jiàn)》等文件，建立健全監(jiān)管制度，打造創(chuàng)新包容的發(fā)展環(huán)境。3.8.1政策分析自2013年國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》以來(lái)至2015年，養(yǎng)老政策逐步攀升至一個(gè)高峰；2016年至2018年，政策數(shù)量有所減少但仍然保持活躍狀態(tài)，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于全面放開(kāi)養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的若干意見(jiàn)》，印發(fā)了《“十三五”國(guó)家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃》，持續(xù)推進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展；2019年，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見(jiàn)》進(jìn)一步引導(dǎo)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，政策數(shù)量再次達(dá)到高峰，政策文本也逐漸開(kāi)始聚焦到具體政策的落實(shí)上來(lái)；2020年，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于建立健全養(yǎng)老服務(wù)綜合監(jiān)管制度促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展的意見(jiàn)》，對(duì)養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)的監(jiān)督進(jìn)一步落實(shí)細(xì)化。近年來(lái)政策趨勢(shì)分析：3.8.1政策分析通過(guò)政策梳理，一方面可以看到政府更多地站在民生問(wèn)題的角度解決養(yǎng)老問(wèn)題，將養(yǎng)老作為改善民生的重點(diǎn)；另一方面也可以看到國(guó)務(wù)院近十年來(lái)積極出臺(tái)養(yǎng)老相關(guān)政策，在宏觀層面制定長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，非常重視養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。此外，政策文本形式以意見(jiàn)和通知為主，主要為具有指導(dǎo)性或者引導(dǎo)性的規(guī)范性文件，這說(shuō)明我國(guó)中央政府正著力推動(dòng)和引導(dǎo)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)范發(fā)展。但是，相關(guān)法律條例的空缺使得產(chǎn)業(yè)發(fā)展缺乏強(qiáng)有力的約束和保障，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)的法律體系亟待構(gòu)建完善。政策梳理3.8.2市場(chǎng)分析房企、保險(xiǎn)企業(yè)、外資、金融機(jī)構(gòu)涉足養(yǎng)老地產(chǎn)：

老齡化社會(huì)催生的“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”促使眾多保險(xiǎn)企業(yè)和房企紛紛掘金養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目,通過(guò)跨界合作、資源共享的方式,創(chuàng)新養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)作模式。大量保險(xiǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和外資企業(yè)紛紛舉資布局我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)。在前景日漸明朗的趨勢(shì)下,行業(yè)資金規(guī)模將繼續(xù)得到擴(kuò)張,發(fā)展趨勢(shì)樂(lè)觀。養(yǎng)老社區(qū)上游下游醫(yī)療保險(xiǎn)護(hù)理保險(xiǎn)養(yǎng)老保險(xiǎn)……老年醫(yī)學(xué)護(hù)理服務(wù)老年科技產(chǎn)品……將壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈拉長(zhǎng)20—30年泰康人壽：在北京昌平小湯山溫泉鄉(xiāng)購(gòu)置了2000畝地，斥資40億元，擬建新型健康養(yǎng)老院“泰康之家”，預(yù)計(jì)2013年將建成。中國(guó)人壽：廊坊養(yǎng)老社區(qū)總投資達(dá)1000億元合眾人壽：與湖北武漢蔡甸區(qū)政府合作，計(jì)劃興建“合眾人壽健康社區(qū)”，預(yù)計(jì)投資80億元，首期動(dòng)工面積約700至800畝。養(yǎng)老地產(chǎn)主體多元市場(chǎng)分析養(yǎng)老地產(chǎn)主體多元——房企項(xiàng)目房企養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目萬(wàn)科自理型機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為主的CCRC(ContinuingCareRetirementCommunity,持續(xù)照料退休社區(qū))模式:隨園嘉樹(shù)(活躍長(zhǎng)者公寓)、隨園護(hù)理院(家庭式長(zhǎng)者康復(fù)護(hù)理中心)、隨園之家(社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)中心),三者共同形成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)生態(tài)閉環(huán)護(hù)理型機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為主:怡園光熙長(zhǎng)者公寓社區(qū)型養(yǎng)老(嵌入式養(yǎng)老服務(wù)中心):上海智匯坊、萬(wàn)科幸福家遠(yuǎn)洋高端機(jī)構(gòu)型養(yǎng)老:椿萱茂,失智照護(hù)特色綠城學(xué)院式社區(qū)養(yǎng)老:烏鎮(zhèn)雅園機(jī)構(gòu)型養(yǎng)老:頤養(yǎng)公寓保利復(fù)合型養(yǎng)老:保利·西塘越機(jī)構(gòu)型養(yǎng)老:和熹會(huì)社區(qū)型養(yǎng)老:和熹會(huì)生活館綠地社區(qū)型養(yǎng)老(嵌入式養(yǎng)老服務(wù)中心):和佑萬(wàn)家居家養(yǎng)老服務(wù)中心機(jī)構(gòu)型養(yǎng)老:21城孝賢坊復(fù)星機(jī)構(gòu)型養(yǎng)老:星堡中環(huán)養(yǎng)老社區(qū)社區(qū)型養(yǎng)老:蜂鄰健康服務(wù)中心

CCRC養(yǎng)老社區(qū):寧波星健蘭庭3.8.2市場(chǎng)分析養(yǎng)老地產(chǎn)主體多元——險(xiǎn)資項(xiàng)目保險(xiǎn)企業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目泰康人壽泰康之家養(yǎng)老社區(qū)中國(guó)平安養(yǎng)老養(yǎng)生綜合體合悅·江南合眾人壽合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)中國(guó)人壽陽(yáng)澄湖養(yǎng)老社區(qū)太平人壽“梧桐之家”頤養(yǎng)社區(qū)3.8.2市場(chǎng)分析我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)布局養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品的類型可以簡(jiǎn)單地劃分為復(fù)合型、機(jī)構(gòu)型、社區(qū)型養(yǎng)老、特色主題養(yǎng)老；布局及業(yè)態(tài)規(guī)劃的產(chǎn)品屬性上劃分,則可以再細(xì)分成各種不同的產(chǎn)品。養(yǎng)老項(xiàng)目類型還包括全齡社區(qū)、嵌入式服務(wù)中心、老年公寓、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老、教養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老、旅游養(yǎng)老等。以上養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是養(yǎng)老布局的不同形態(tài),在養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中還存在將以上幾種形態(tài)結(jié)合,打造多功能的產(chǎn)品項(xiàng)目。其中綜合型社區(qū)基本囊括了養(yǎng)老服務(wù)的所有業(yè)態(tài)，是配備齊全的生活社區(qū)，而這也是現(xiàn)今眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及險(xiǎn)資布局的方向，旨在營(yíng)造一個(gè)養(yǎng)老生態(tài)閉環(huán)。3.8.2市場(chǎng)分析國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)贏利模式長(zhǎng)期持有租售結(jié)合單純租用部分進(jìn)行銷售滿足老人租用度假之用開(kāi)發(fā)資金回籠快速一氣呵成開(kāi)發(fā)資金回籠較慢資金循環(huán)開(kāi)發(fā)資金回籠一般長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)銷售單純銷售目前國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商在老年住宅的開(kāi)發(fā)上在收益模式方面有三種形式：我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)作與盈利模式3.8.23.8.2市場(chǎng)分析我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)作與盈利模式——長(zhǎng)期持有型1、押金制3、保單捆綁制式2、會(huì)員制押金制是指老年人先繳納一筆押金,然后每月支付租金,押金最后返還。但這種模式會(huì)導(dǎo)致前期資金回籠少,容易面臨資金鏈斷裂的危險(xiǎn),因此需要保證前期有足夠的現(xiàn)金。北京市首個(gè)“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”試點(diǎn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)——雙井恭和苑正是采用的這種模式。恭和苑是北京率先推出“喘息服務(wù)”的養(yǎng)老院,服務(wù)針對(duì)自理、失能、失智老人。會(huì)員制一般是前期繳納高額會(huì)費(fèi),這部分收入可以回收一部分的房屋建設(shè)成本;然后根據(jù)所住房型每年繳納管理費(fèi),這部分則成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主要收入。這種采取會(huì)員制的管理模式,可以出售長(zhǎng)、短租會(huì)員卡,對(duì)自理、半自理、非自理的客戶提供針對(duì)性、個(gè)別化的服務(wù),并收取租金。其盈利以房屋出租收益為主,配套產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)收益為輔。如上海親和源正是典型會(huì)員制高端養(yǎng)老社區(qū),收費(fèi)包括會(huì)費(fèi)與年費(fèi),會(huì)員繳納一次性的入會(huì)費(fèi)和每年的年費(fèi)就可以入住老年公寓,享受各種設(shè)施和服務(wù)。保單捆綁制是指入住的養(yǎng)老項(xiàng)目與壽險(xiǎn)公司的保單掛鉤,投保者在購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)計(jì)劃的同時(shí)獲得入住養(yǎng)老社區(qū)的權(quán)利。如泰康人壽的泰康之家養(yǎng)老社區(qū),與其綁定的是一款高端養(yǎng)老年金產(chǎn)品,繳納高額的保金后,在享有保險(xiǎn)利益的同時(shí),還可以享受“泰康之家”入住資格。保險(xiǎn)合同產(chǎn)生的利益可用來(lái)支付社區(qū)每月的房屋租金和居家費(fèi)用。3.8.2市場(chǎng)分析我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)作與盈利模式——租售結(jié)合型租售結(jié)合型養(yǎng)老地產(chǎn)通常包括住宅和老年公寓兩部分:住宅包括普通公寓和別墅用來(lái)銷售，是回收資金的主力，并對(duì)持有型物業(yè)形成支持;而老年公寓則嵌入普通社區(qū)用于出租。項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)通常都配備專門(mén)的養(yǎng)老設(shè)施，如護(hù)理中心、照料中心以及老年娛樂(lè)生活設(shè)施等。例如，萬(wàn)科幸福匯老年公寓就是采用租售并舉的方式，分為兩種業(yè)態(tài)：一是利用商業(yè)配套設(shè)施建設(shè)的“活躍長(zhǎng)者之家”，萬(wàn)科作為產(chǎn)權(quán)持有者，由上海親和源負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，主要用于出租；二是配建于住宅部分的“活躍長(zhǎng)者住宅”，直接面向市場(chǎng)銷售。這種模式能夠降低資金風(fēng)險(xiǎn)，并能進(jìn)行更為靈活的管理。3.8.2市場(chǎng)分析我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)作與盈利模式——案例展示項(xiàng)目名稱占地（萬(wàn)㎡）總建（萬(wàn)㎡）產(chǎn)品形式運(yùn)營(yíng)模式北京·東方太陽(yáng)城23370一期產(chǎn)品：公寓（點(diǎn)式、板式、連廊），聯(lián)排別墅二期產(chǎn)品：在已有的一期產(chǎn)品中增加獨(dú)棟別墅租售+持有北京·太陽(yáng)城4230一期產(chǎn)品：假日公寓（租售），多層、小高層、聯(lián)排別墅，獨(dú)棟別墅租售+持有上?！びH和源老年公寓8.378.6多層為主租售+持有上海·21城·孝賢坊6.154.47高層、小高層為主——廣州頤年園3320一期產(chǎn)品：洋房，獨(dú)棟別墅；二期產(chǎn)品：小高層洋房出售海南·清平樂(lè)8.815以高層、小高層為主出售3.8.2市場(chǎng)分析據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì),全球養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)一般利潤(rùn)也就在10%左右,國(guó)內(nèi)不少養(yǎng)老企業(yè)更是難以達(dá)到收支平衡。因此,在進(jìn)軍養(yǎng)老市場(chǎng)的路上,企業(yè)應(yīng)當(dāng)優(yōu)化使用金融工具,擴(kuò)寬投融資渠道,如加強(qiáng)政府創(chuàng)投引導(dǎo)基金或養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)信托投資基金、養(yǎng)老債券、PPP等,促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)資本多樣化。1.金融工具優(yōu)化使用,促進(jìn)養(yǎng)老資本多樣化養(yǎng)老地產(chǎn)將慢慢走向連鎖化運(yùn)營(yíng)階段。在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代,養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展也必將搭乘高科技的快車,充分發(fā)揮創(chuàng)新思維,打通線上線下渠道,打造O2O物業(yè)服務(wù)體系,實(shí)現(xiàn)“互聯(lián)網(wǎng)+”養(yǎng)老地產(chǎn)。另外,未來(lái)產(chǎn)品將更加貼近服務(wù)群體的個(gè)性化需求,向微型化、精細(xì)化發(fā)展,精準(zhǔn)的定位和產(chǎn)品策略將成為立足于養(yǎng)老市場(chǎng)的主要競(jìng)爭(zhēng)力。2.創(chuàng)新養(yǎng)老產(chǎn)品,實(shí)現(xiàn)連鎖化、微型化、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)除了聚焦于老年人的生活場(chǎng)景,同時(shí)還可以延伸至衣食住行、護(hù)理、休閑娛樂(lè)等各個(gè)消費(fèi)場(chǎng)景,打造全面養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈。以養(yǎng)老服務(wù)為紐帶,上下游延伸、橫向拓展,就是一條產(chǎn)業(yè)鏈。在發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的同時(shí),可以撬動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈上的其他板塊,實(shí)現(xiàn)資源的整合和互補(bǔ),打造全生態(tài)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)鏈。3.消費(fèi)場(chǎng)景延伸,打造全面養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈養(yǎng)老地產(chǎn)前景展望案例介紹——北京太陽(yáng)城北京太陽(yáng)城介紹項(xiàng)目概況北京太陽(yáng)城占地總面積42萬(wàn)平方米。建筑面積30萬(wàn)平方米，其中：住宅式公寓和租住式、安養(yǎng)式銀齡公寓共23萬(wàn)平方米，商業(yè)配套設(shè)施7萬(wàn)平方米。北京太陽(yáng)城集醫(yī)療救護(hù)、生活照料、精神贍養(yǎng)三大功能于一身，為老年人制定了全程化的養(yǎng)老服務(wù)模式。不僅接養(yǎng)身體健康的老人，還接養(yǎng)生活半自理、無(wú)自理能力和需要臨終關(guān)懷的老人，涵蓋了老年人必經(jīng)的四個(gè)階段。項(xiàng)目配套設(shè)施?購(gòu)物中心、太陽(yáng)城醫(yī)院、文化宮、國(guó)醫(yī)堂、幼兒園?奧林匹斯俱樂(lè)部：溫泉會(huì)館、假日酒店案例介紹——北京太陽(yáng)城經(jīng)營(yíng)模式由北京太陽(yáng)城集團(tuán)投資興建并自行運(yùn)營(yíng)管理。項(xiàng)目采取住宅公寓及別墅出售，養(yǎng)老公寓（銀齡公寓）出租兩者相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式。養(yǎng)老服務(wù)?住宅公寓及別墅：為購(gòu)買(mǎi)了住所的老人提供醫(yī)療、購(gòu)物、送餐、家政等上門(mén)服務(wù)。?銀齡公寓A棟、帝陽(yáng)公寓：是安養(yǎng)護(hù)理公寓，主要針對(duì)生活半自理和不能自理的老人采用醫(yī)護(hù)人員24小時(shí)巡診制度和護(hù)理人員24小時(shí)特別看護(hù)制度。而需要臨終關(guān)懷的老人是由北京太陽(yáng)城醫(yī)院負(fù)責(zé)接收，老人臨終時(shí)，將有醫(yī)生和護(hù)理人員全程陪護(hù)。?銀齡公寓B棟：租住式老年公寓，主要接養(yǎng)身體健康的老人。公寓對(duì)居住在這里的老人實(shí)行特色服務(wù)：一是在生活照料上制定了一整套服務(wù)流程，每日為老人清掃房間、由值班醫(yī)生對(duì)老人進(jìn)行巡診及服務(wù)員叫早等。二是餐飲服務(wù)由營(yíng)養(yǎng)師提供營(yíng)養(yǎng)配餐；為身體不適老人送餐到房間等。三是組織老人開(kāi)展豐富多彩的文化活動(dòng)。案例介紹——北京太申祥和山莊北京太申祥和山莊項(xiàng)目概況

北京太申祥和山莊（國(guó)際敬老院）于1999年開(kāi)始試營(yíng)業(yè)，于2002年10月16日正式開(kāi)業(yè)。是全國(guó)首家推行會(huì)員制（包括太申祥和會(huì)籍、太申尊老會(huì)籍、太申至尊尊老會(huì)籍）養(yǎng)老模式的國(guó)際敬老院。為已退休的專家、教授、老干部及歸國(guó)華僑提供養(yǎng)老服務(wù)；現(xiàn)已發(fā)展會(huì)員老人1000余名，常住會(huì)員老人500多名。庭院美景交通示意圖案例介紹——北京太申祥和山莊

頤養(yǎng)苑中環(huán)湖而建的老年公寓古樸典雅、恢宏大氣，能夠容納1000個(gè)床位，被分為四個(gè)區(qū)域，用“太申祥和，頤養(yǎng)天年”八個(gè)字組合命名，分別是：頤太居、養(yǎng)申居、天祥居和年和居。園子里，安全無(wú)障礙通道為老人提供了行走的便利條件，數(shù)百米的連廊一直延伸到『太和府』的最南端。庭院美景王府會(huì)館中心垂釣園案例介紹——北京太申祥和山莊養(yǎng)老會(huì)籍介紹太申祥和專為老年朋友設(shè)計(jì)的養(yǎng)老會(huì)籍有：祥和會(huì)籍、太申養(yǎng)老會(huì)籍、太申尊老會(huì)籍、太申至尊尊老會(huì)籍共計(jì)四種。祥和會(huì)籍和太申養(yǎng)老會(huì)籍會(huì)員在山莊居住，可享受會(huì)員房?jī)r(jià)。太申尊老會(huì)籍會(huì)員可享受我院提供的免費(fèi)專屬標(biāo)準(zhǔn)房間的居住權(quán)。太申至尊尊老會(huì)籍會(huì)員可享受我院提供的免費(fèi)專屬一居室套房的居住權(quán)。短期居?。盒杼崆邦A(yù)約，每天居住費(fèi)8美元（一床位），不固定床位。押金8萬(wàn)元人民幣，外地持公費(fèi)醫(yī)療證明，押金12萬(wàn)元人民幣。長(zhǎng)期居住：實(shí)行會(huì)員制，標(biāo)準(zhǔn)間免費(fèi)住宿，水電費(fèi)自理，會(huì)員期三年，押金50萬(wàn)元人民幣，合同到期后全額退還。就餐標(biāo)準(zhǔn)：每人每天12元。案例介紹主流模式：房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)大部分停留在初級(jí)階段，真正以后期運(yùn)營(yíng)管理為目的還很少土地獲取：多與政府合作取得土地用于養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，但因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)的不完整對(duì)項(xiàng)目后期銷售和融資都會(huì)形成障礙理想選址：環(huán)境優(yōu)美且交通便利，配套齊全優(yōu)惠政策：低價(jià)獲地、政府補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等經(jīng)營(yíng)方式：出售或出租，出租型物業(yè)仍以會(huì)員費(fèi)+租金的形式較為常見(jiàn)運(yùn)營(yíng)管理：對(duì)醫(yī)療整合能力和運(yùn)營(yíng)能力有特殊要求，實(shí)際操作中需要整合一些醫(yī)療和運(yùn)營(yíng)資源；從房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)角度考慮，更適合開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)分離市場(chǎng)反應(yīng)：雖然老年人口規(guī)模有，但因觀念問(wèn)題有效需求有限規(guī)劃設(shè)計(jì)：從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)到配套建筑與設(shè)施方面要符合老年人的特點(diǎn)和需求投入產(chǎn)出：前期投入大，公建及特殊設(shè)計(jì)提高成本，持有經(jīng)營(yíng)收益穩(wěn)定但回收周期長(zhǎng)，資金平衡是關(guān)鍵我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀特點(diǎn)總結(jié)國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)——美國(guó)太陽(yáng)城年齡段0-1818-2425-4445-6465以上比例0.40%0.20%1.30%15.10%83%社區(qū)現(xiàn)狀人口構(gòu)成

：老年人口占絕對(duì)多數(shù)戶型構(gòu)成：大多數(shù)是獨(dú)棟住宅，也有雙戶公寓、聯(lián)排別墅和多家庭公寓分六大居住社區(qū)：太陽(yáng)城中心:獨(dú)立家庭別墅國(guó)王之殿:連體別墅湖中之塔:輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)庭院阿斯頓花園:出租的獨(dú)立居住公寓自由廣場(chǎng):輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)美國(guó)太陽(yáng)城中心名稱緣起：

西方不稱老年人為夕陽(yáng)而是太陽(yáng)意大利哲學(xué)家康帕內(nèi)拉曾著《太陽(yáng)城》區(qū)位：臨近海灣社區(qū)坐落于佛羅里達(dá)西海岸，位于坦帕和薩拉蘇達(dá)之間，距佛羅里達(dá)最好的墨西哥海灣海灘只有幾分鐘的路程規(guī)模：接近微型城市社區(qū)太陽(yáng)城中心共有10500個(gè)住宅單元，目前入住來(lái)自全美及世界各地的住戶1.6萬(wàn)目標(biāo)定位和建設(shè)理念：社區(qū)自1961年開(kāi)始建設(shè)起，便定位佛羅里達(dá)乃至全美最好的老年社區(qū)；使老年人精神充實(shí)、身體健康，享受一種不孤獨(dú)、不依賴、不滿足溫飽型的老年生活美國(guó)佛羅里達(dá)太陽(yáng)城中心老年社區(qū)——聞名世界的最為成熟老年社區(qū)之一國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)——美國(guó)太陽(yáng)城整個(gè)社區(qū)功能分區(qū)明確：六大居住社區(qū)，各社區(qū)共享一個(gè)郵局，超市、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、銀行和教堂物業(yè)類型為老年人量身定做：“太陽(yáng)城中心”（獨(dú)棟別墅）“國(guó)王之殿”（聯(lián)體別墅）“湖中之塔”（輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)）“庭院”“阿斯頓花園”（出租的獨(dú)立居住公寓）“自由廣場(chǎng)”（輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)）國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)——美國(guó)太陽(yáng)城規(guī)劃設(shè)計(jì)人性化：針對(duì)老年人的無(wú)障礙設(shè)計(jì)、空間導(dǎo)向設(shè)計(jì)，身心健康相關(guān)的社區(qū)設(shè)施美國(guó)太陽(yáng)城中心成功因素分析針對(duì)老年人的建筑規(guī)劃：無(wú)障礙設(shè)計(jì)——強(qiáng)調(diào)方便安全：社區(qū)住宅以低層建筑為主，在所有區(qū)域布置無(wú)障礙步行道、無(wú)障礙防滑坡道，設(shè)置低按鍵、高插座極強(qiáng)的空間導(dǎo)向性——應(yīng)對(duì)老年人的記憶力感知力下降：對(duì)方位感、交通的安全性、道路的可達(dá)性均做了安排，實(shí)施嚴(yán)格的人車分流針對(duì)老年人的社區(qū)設(shè)施——強(qiáng)調(diào)身心健康：身體健康——建有醫(yī)院和老年護(hù)理中心，心理健康——老年圖書(shū)館，社區(qū)交流大廳電梯內(nèi)低按鈕設(shè)計(jì)防滑坡道設(shè)計(jì)社區(qū)圖書(shū)館社區(qū)交流大廳國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)——美國(guó)太陽(yáng)城多彩的體育運(yùn)動(dòng)——會(huì)所可以滿足大多數(shù)運(yùn)動(dòng)需求，尤其高爾夫，社區(qū)1/3業(yè)主喜愛(ài)，經(jīng)常舉辦相關(guān)賽事美國(guó)太陽(yáng)城中心成功因素分析豐富的會(huì)所運(yùn)動(dòng)：室內(nèi)外游泳池、草地保齡球、網(wǎng)球場(chǎng)，棋牌室，保齡球場(chǎng)，舞廳，健身房，應(yīng)有盡有特色：高爾夫愛(ài)好者的天堂：約三分之一的居民是活躍的高爾夫球愛(ài)好者。社區(qū)里擁有多個(gè)高爾夫球場(chǎng)，交納入會(huì)費(fèi)后，社區(qū)居民可享受126洞高爾夫球場(chǎng)，每年費(fèi)用約1500美元太陽(yáng)城中心是世界聞名的BENSUTTON高爾夫?qū)W校的本部全美草地保齡球錦標(biāo)賽白天可以在社區(qū)寬闊的棕櫚樹(shù)街道上駕駛高爾夫車，大多數(shù)購(gòu)物場(chǎng)所都有專門(mén)為高爾夫車提供的停車場(chǎng)草地保齡球室內(nèi)游泳池高爾夫球場(chǎng)健身室國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)——美國(guó)太陽(yáng)城俱樂(lè)部豐富了社區(qū)活動(dòng)，各業(yè)主聯(lián)合社區(qū)委員會(huì)組織的俱樂(lè)部活動(dòng)精彩紛呈美國(guó)太陽(yáng)城中心成功因素分析豐富多彩的俱樂(lè)部課程：社區(qū)有各種各樣業(yè)主自發(fā)組織的俱樂(lè)部，開(kāi)設(shè)課程和組織活動(dòng)超過(guò)80種，如業(yè)余無(wú)線電、計(jì)算機(jī)、縫紉、卡片收藏、投資和舞蹈等這可以幫助老年人完成年輕時(shí)未竟的理想。比如，您曾經(jīng)是一個(gè)外科大夫，但年輕時(shí)您可能一直喜歡做木匠活，退休后生活在太陽(yáng)城里，您可以到木工坊隨意去做您喜歡的事情藝術(shù)室木工工坊瓷器收藏俱樂(lè)部活動(dòng)交流中心國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)簡(jiǎn)要介紹隨著戰(zhàn)后“嬰兒潮”時(shí)代出生的人即將步入老年，美國(guó)的養(yǎng)老問(wèn)題也日益突出。為此，美國(guó)政府和有關(guān)方面以不斷完善社會(huì)保險(xiǎn)體系來(lái)應(yīng)對(duì)這一問(wèn)題。社會(huì)保險(xiǎn)由公司和雇員必須按照有關(guān)法律同時(shí)交納一定比例的社會(huì)保險(xiǎn)稅。到65歲退休時(shí)即可從中受益，提前退休扣減適當(dāng)比例的收益。對(duì)于老年人來(lái)說(shuō)，最重要的是醫(yī)療照顧計(jì)劃。醫(yī)療照顧計(jì)劃是美國(guó)政府專門(mén)針對(duì)老年人和殘疾人于20世紀(jì)60年代初期設(shè)立的計(jì)劃，政府用社會(huì)保險(xiǎn)稅收為該計(jì)劃注入資金。計(jì)劃分為A和B兩個(gè)種類，區(qū)別為全部免費(fèi)和需適當(dāng)交費(fèi)，分別享受不同范圍的醫(yī)療照顧服務(wù)。參加社會(huì)保險(xiǎn)計(jì)劃的老人均可享受這兩種服務(wù)。這樣，在社會(huì)保險(xiǎn)網(wǎng)的保護(hù)下，老年人的養(yǎng)老、治病和送終問(wèn)題就基本上得到了解決。美國(guó)，在保險(xiǎn)方面下功夫國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)簡(jiǎn)要介紹日本于1996年進(jìn)入老齡社會(huì)，日本政府制訂了一系列法律制度，并不斷進(jìn)行修改和補(bǔ)充，以期逐步完善社會(huì)保障體系。1959年，日本頒布《國(guó)民年金法》，采取國(guó)家、行業(yè)、個(gè)人共同分擔(dān)的辦法，強(qiáng)制20歲到60歲的日本人都參加國(guó)民年金體系。1963年，日本政府推出了倡導(dǎo)保障老年人整體生活利益的《老人福利法》，推