抵押基礎(chǔ)知識(shí)

抵押基礎(chǔ)知識(shí)

抵押基礎(chǔ)知識(shí)?術(shù)語解釋

?紅本:商品房：國家認(rèn)可，能買賣，出租，抵押的房產(chǎn)。（紅色的本子）

?綠本=集資房：不能買賣的房產(chǎn)，暫時(shí)沒有銀行能抵押。（綠色的本子）

?綠本能轉(zhuǎn)紅本：可以，但要有房改部門的批復(fù)和補(bǔ)交地價(jià)，要得到政策支持

?安居房=經(jīng)濟(jì)適用房：沒有《房地產(chǎn)證》的安居房不能抵押，已經(jīng)滿5年的可以抵押買

賣，但必須要補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用（約10%綜合地價(jià)款）換證之后才可以辦理抵押；未滿5

年的完全不能抵押買賣

?軍產(chǎn)房：軍隊(duì)開發(fā)的房子，不能抵押，產(chǎn)權(quán)是歸屬軍隊(duì)所有，不是個(gè)人所有

?商業(yè)住宅：指該樓的使用性質(zhì)為商、住兩用，商住樓一般底層（或數(shù)層）為商場、商店、

商務(wù)，其余為住宅的綜合性大樓。商住樓的土地使用性質(zhì)為綜合用地：簡單來說，下面

是商業(yè)，上面是住宅的就是

抵押基礎(chǔ)知識(shí)-抵押的種類

?抵押貸款分類為：個(gè)人消費(fèi)性抵押和企業(yè)經(jīng)營性抵押

?企業(yè)經(jīng)營性貸款與個(gè)人消費(fèi)類貸款的區(qū)別是：兩者借款主體以及用途有所不同。消費(fèi)貸

款的借款主體為個(gè)人，經(jīng)營性為借款主體為法人股東或者公司

?消費(fèi)貸款用途一般做裝修、購車、大額消費(fèi)等：企業(yè)貸款用途一般用于公司發(fā)展材料采

購、擴(kuò)大生產(chǎn)固定設(shè)備購買等

?按揭：沒有房子向銀行借錢買房子，開發(fā)商把原本給你的房子押給銀行，叫按揭

?抵押：有了房子，向銀行借款，自己把房子押給銀行，這叫抵押

抵押基礎(chǔ)知識(shí)?各家機(jī)構(gòu)的作用

?公證處：簡單說就是一部COPY機(jī)器，能將公證文書上的權(quán)利由業(yè)主拷貝給另外一個(gè)

人上，再簡單說，就是另外那個(gè)人擁有和業(yè)主用于和公證書一樣的權(quán)利

?國土局：辦理抵押登記，注銷抵押登記，過戶更名必須經(jīng)過的場所，沒有它的認(rèn)可，所

有的抵押都是無效的，所以所有的抵押手續(xù)都要經(jīng)過國土局的登記才有效

?資金方：就是有錢的人，可以幫忙還錢給銀行，或者能先借錢給客戶的那方

?贖樓：把欠銀行的錢還掉，拿回紅本的動(dòng)作；想想贖身，一樣的道理

抵押基礎(chǔ)知識(shí)?用途含義及成數(shù)

?住宅：指專供居住的房屋，70年產(chǎn)權(quán)：成數(shù)可貸7成

?公寓；都是高層大樓，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，分住宅公寓、商業(yè)公寓和酒店

式公寓，50年產(chǎn)權(quán)：成數(shù)可貸5成

?商業(yè)：是指各類商店等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋；成數(shù)可貸5成

?別墅：別墅，改善型住宅；成數(shù)可貸5成

?辦公：辦公用房是指企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)等單位的辦公用房屋；成數(shù)可貸5成

抵押基本流程?房產(chǎn)抵押

?根據(jù)客戶情況及需求選定相應(yīng)抵押產(chǎn)品。

?預(yù)約客戶來面談及交付定金

?客戶準(zhǔn)備相關(guān)資料去指定銀行填寫貸款申請(qǐng)

?銀行審批

?批復(fù)出后，公證給資金方

?資金方做提前還款申請(qǐng)、贖樓及取證

?預(yù)約國土局辦理抵押登記

?銀行放款

?收取服務(wù)費(fèi)用

抵押基本流程-按揭貸款

?預(yù)約客戶來面談及交付定金

?準(zhǔn)備齊全資料審核是否能辦理虛假交易

?公證給資金方，讓資金方準(zhǔn)備首付款費(fèi)用（房產(chǎn)交易值30%）

?去指定銀行辦理，按揭貸款申請(qǐng)

?銀行審批

?客戶預(yù)約提前還款

?批復(fù)出后，資金方安排贖樓

?贖樓后注銷抵押，并辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)過戶完畢后，銀行釋放30%的首付款給賣家

?預(yù)約國土局辦理抵押登記

?銀行放款

?收取服務(wù)費(fèi)用

抵押基本流程-公證所需的資料，缺一不可

?1、房產(chǎn)持有人身份證原件

?2、房產(chǎn)證復(fù)印件

?3、戶口本原件

?4、房貸按揭合同（原件）或者抵押合同（原件）或者產(chǎn)權(quán)證明（原件）

按揭合同及抵押合同丟失：可找原貸款銀行客戶經(jīng)理打印一份

產(chǎn)權(quán)證明打印：國土局、深圳市檔案中心、微信關(guān)注深圳不動(dòng)產(chǎn)登記公眾號(hào)均可打

印

?5、社保卡或駕駛證，或者其他有頭像的證件原件

抵押基本流程-按揭旅押所需資料

?1、身份證明-夫妻雙方身份證，戶口本，婚姻證明（你們是誰）

?2、收入證明+最近半年銀行流水（證明還款能力）

?3、房產(chǎn)證（作為額度的準(zhǔn)則）

?4、用途憑證（借錢拿去干什么，渠道部處理）

?5、公司營業(yè)執(zhí)照（三證合一）、開戶許可證、信用代碼證、貸款卡（經(jīng)營性貸款才需要

準(zhǔn)備）

抵押基本流程-房產(chǎn)抵押所涉及費(fèi)用

?公證費(fèi)用：940元

?評(píng)估費(fèi)用：通常按照房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的萬分之5左右（具體看銀行）

?贖樓費(fèi)用：

1、優(yōu)質(zhì)萬6每天

2、負(fù)債高萬8每天

3、非銀行贖樓千1.2起每天

參考：目前同行報(bào)給客戶的贖樓價(jià)格大多數(shù)都在萬8~千1,多出的費(fèi)用算創(chuàng)收

?注冊公司費(fèi)用：

1、客戶能提供注冊地址，3500

2、客戶不能提供，5500

?購買公司費(fèi)用：6500?10000不等，具體看購買何種公司

?對(duì)公開戶費(fèi)：1000（對(duì)公網(wǎng)銀盾及賬戶管理費(fèi)）

?對(duì)公套現(xiàn)費(fèi)：成本千1,參考：市場報(bào)價(jià)在千3左右

?提前還款加急費(fèi)：3000元（具體看銀行）

?居間服務(wù)費(fèi)用：3個(gè)點(diǎn)左右

?短拆費(fèi)：千2每天

做抵押，以上費(fèi)用絕大部分都存在，請(qǐng)不要被費(fèi)用嚇到，我們有許多的地方可以做創(chuàng)收，靈

活處理

抵押基本流程?房產(chǎn)抵押用時(shí)

簽約合同（1個(gè)工作日）---準(zhǔn)備資料（1個(gè)工作日，若要買公司3~5個(gè)工作日）一一銀行面

簽（1個(gè)工作日）?一一等待批復(fù)（3~5個(gè)工作日）一一贖樓（5-10個(gè)工作日）一一注銷抵押

和抵押登記（1個(gè)工作日）------放款及結(jié)算（1~2個(gè)工作日）

總結(jié)：

紅本在手客戶，最快3個(gè)星期

需要贖樓客戶，最快4個(gè)星期，通常報(bào)給客戶15-20個(gè)工作日（一個(gè)月）

抵押基本流程?具體操作流程

1.簽訂居間合同+方案落實(shí)。

公司談判人員給出具體的方案，利息，額度，年限，還款方式，以及費(fèi)用，公證費(fèi)，贖樓費(fèi)，

評(píng)估費(fèi)，服務(wù)費(fèi)，還有你虛擬的費(fèi)用，提前說清楚，客戶接受。（前期很多費(fèi)用不要和客戶

說的太多，等走到那個(gè)步驟再提前和客戶說比較好，否則客戶會(huì)很矯情。）

簽署居間合同，收取客戶定金（能收多，盡量多收）。

渠道出方案的前提：

1、客戶的工作?婚姻狀況?是否有營業(yè)執(zhí)照?需求？（額度、還款方式）

2、房產(chǎn)證（清晰的房產(chǎn)證，若多人持有能否共簽）

3、征信（包括抵押人和借款人）

關(guān)于客戶所需貸款額度，可與渠道溝通調(diào)價(jià)。調(diào)價(jià)前請(qǐng)同事向客戶落實(shí)以下幾點(diǎn)：

（建議初評(píng)有空間，客戶意向較大再調(diào)）

1、客戶想要貸多少額度？

2、房產(chǎn)目前欠多少？（包括銀行、機(jī)構(gòu)、私人）

3、房子有幾房幾廳？

4、是不是豪華裝修?是不是雙拼房?是不是毛坯房?是不是雙拼等特殊房？

5、房子是否有贈(zèng)送面積？贈(zèng)送多少平米？（贈(zèng)送的是什么?入戶花園、陽臺(tái)？）

落實(shí)以上問題并告知渠道，渠道與銀行及評(píng)估公司溝通調(diào)價(jià)。

調(diào)價(jià)建議在敲定具體方案后，評(píng)估公司給到每家銀行的評(píng)估額度是不一樣。

客戶去銀行面簽之前將價(jià)格調(diào)好，申請(qǐng)后一但錄入系統(tǒng)，無法調(diào)整。

2.客戶準(zhǔn)備資料。

資料比較多，這里不詳細(xì)列出。有些可以后補(bǔ)，客戶搞不定的資料和渠道溝通，公司會(huì)幫忙

處理。（資料建議一次性處理好，避免讓客戶再次跑銀行，補(bǔ)資料會(huì)影響出批復(fù)的時(shí)間，做

抵押業(yè)務(wù)需顯示出高度的專業(yè)度，否則客戶難信任我們）

3面簽銀行。（最快2個(gè)小時(shí)）

開戶….填寫貸款申請(qǐng)表.一核對(duì)流水一一遞交資料給銀行審批

注意點(diǎn)：

a.不用排隊(duì)拿號(hào)（正常都要排隊(duì)一個(gè)下午的），公司綠色通道，和公司渠道敲定面簽時(shí)間。［裝

逼點(diǎn)］

b.業(yè)務(wù)員盡量讓客戶早點(diǎn)來（上午10點(diǎn)半前或者下午3點(diǎn)半前），銀行單位到點(diǎn)就下班，難

溝通，辦理過程最快要2個(gè)小時(shí)。

c.去銀行面簽前一定要和渠道溝通，不能讓客戶知道什么，比如額度，利息，成數(shù)，年限等，

渠道會(huì)和銀行提前交代，需要銀行配合我們哪些方面。切記！（銀行也要業(yè)績）

8.資金方贖樓及取證。（一般是10-15天）

公證之后資金方才會(huì)幫客戶贖樓，把原來的住房按揭貸款或者抵押貸款的欠款結(jié)清，3-5

個(gè)工作日后拿出紅本房產(chǎn)證。

贖樓費(fèi)：贖銀行款最低萬6每天，建議報(bào)客戶萬8或者千1,利潤算提成。贖同行最低

千1.2每天。贖樓一般用10天到15天，按天計(jì)息。

短拆：沒出批復(fù)前，客戶想短拆，需要客戶資質(zhì)好，征信沒問題c出批復(fù)的話，只要有

空間，可以短拆給客戶。（費(fèi)用千分之二每天）

注意點(diǎn)：

a.資金方會(huì)代辦，不需要客戶出面。

b.資金方說是公司的融資部，讓客戶感受到公司實(shí)力。［裝逼點(diǎn)］

c.贖樓其實(shí)公司承擔(dān)了很大風(fēng)險(xiǎn)，客戶在抵押放款前有可能隨時(shí)違約。

9.國土局辦押。（3-5個(gè)工作日）

贖樓完成后，渠道與銀行預(yù)約好抵押的時(shí)間，資金方會(huì)在網(wǎng)上預(yù)約好注銷抵押號(hào)和登記

抵押號(hào)，代替客戶辦理注銷抵押和抵押登記。

如紅本在手的，渠道與銀行預(yù)約好抵押的時(shí)間，渠道會(huì)幫客戶在網(wǎng)上預(yù)約抵押號(hào)，同事

通知客戶按照預(yù)約的時(shí)間提前15分鐘到國土局辦理即可。

常用國土局：（辦公時(shí)間上午9點(diǎn)至12點(diǎn)，下午14點(diǎn)至18點(diǎn)）

羅湖鹽田登記所地址：羅湖區(qū)愛國路3046號(hào)惠名大廈1、4樓

福田登記所地址：福田區(qū)彩田路7018號(hào)新浩壹（e）都B座裙樓3樓

南山登記所地址：南山區(qū)石洲北路16號(hào)匯雅苑1-2層

10.銀行放款。（第三方收款）注意點(diǎn)：

a.一般不用和客戶明說三方收款的事項(xiàng)，如果客戶糾結(jié)，并且客戶是紅本在手，可與渠

道溝通，換成客戶自己提成的賬號(hào)做為收款，但前提是：我們在幫客戶預(yù)約抵押前，客

戶必須把自己提供的三方收款人的身份證、銀行卡以及U盾押在我司直到放款

b.需要贖樓的客戶，必須用我們公司提供的賬號(hào)作為放款賬號(hào)，因?yàn)橼H樓墊付大量資金,

為了保障我們資金安全。

c.若是第三方對(duì)公賬號(hào)收款，會(huì)產(chǎn)生一筆套現(xiàn)費(fèi)用：成本千1,建議報(bào)客戶千3,利潤

算提成。

11.渠道做結(jié)算。

a,將與客戶溝通好的具體收費(fèi)報(bào)給渠道，渠道將費(fèi)用整理好后再次與同事落實(shí)，同事

與客戶核對(duì)費(fèi)用，費(fèi)用包括但不限于以下；

定金、居間費(fèi)、資料費(fèi)（公司異常處理費(fèi)、公司注冊買賣費(fèi)用）、評(píng)估費(fèi)、贖樓費(fèi)、對(duì)

公收款及套現(xiàn)費(fèi)、技巧費(fèi)、銀行成本等

b同事向客戶要一個(gè)收款賬號(hào)，渠道將余款轉(zhuǎn)回給客戶（客戶提供的收款賬號(hào)必須為客

戶本人賬號(hào)），渠道結(jié)算后，將最終創(chuàng)收?qǐng)?bào)給同事、財(cái)務(wù)、分總。

抵押基礎(chǔ)升級(jí)

抵押基礎(chǔ)知識(shí)升級(jí)?評(píng)估及出方案

房產(chǎn)初步評(píng)估：

1、房產(chǎn)證？

2、目前房產(chǎn)欠多少？

房產(chǎn)調(diào)價(jià)：

（建議初評(píng)有空間，客戶意向較大再調(diào)）

1、客戶想要貸多少額度？

2、房產(chǎn)目前欠多少？（包括銀行、機(jī)構(gòu)、私人）

3、房子有幾房幾廳？

4、是不是是否豪華裝修?是不是雙拼房?是不是毛坯房?是不是雙拼等特殊房？

5、房子是否有贈(zèng)送面積？贈(zèng)送多少平米？（贈(zèng)送的是什么?入戶花園、陽臺(tái)？）

抵押出方案

需以下3個(gè)基本信息

1、房產(chǎn)證〈清晰的房產(chǎn)證，若多人持有能否共簽）

2、征信（包括抵押人和借款人）

3、客戶的工作?婚姻狀態(tài)?是否有營業(yè)執(zhí)照?需求？（額度、還款方式）

抵押基礎(chǔ)知識(shí)升級(jí)-注冊公司（成立新公司）

注冊公司成本：

1、客戶能提供注冊地址，3500元

2、客戶不能提供，5500元

注冊公司所需時(shí)間：1周

注冊公司方法及流程：

（）先確認(rèn)有以下三樣?xùn)|西1、客戶定金余額在5500元以上

2、客戶有無符合做公司注冊地址的房產(chǎn)（房產(chǎn)證上的那棟樓，總高度在9層以下）

3、客戶身份證復(fù)印件

（二）電子授權(quán)書

方法I：客戶本人帶身份證，去無線電大廈11樓開電子授權(quán)書，將開好的資料給到我們，

費(fèi)用50元。

方法2：客戶掃二維碼，上傳身份證原件，人臉識(shí)別，將電子授權(quán)代碼截圖發(fā)給我們，費(fèi)用

200元。

方法3：客戶提供現(xiàn)有的銀行網(wǎng)銀盾和登陸密碼給到我們，注冊好后，會(huì)將網(wǎng)銀盾給回客戶。

（三）專業(yè)人士代辦注冊手續(xù)，大概1周拿到企業(yè)資料

備注：

個(gè)體戶，以上資料只需要客戶本人；成立公司（法人獨(dú)資），以上資料要兩個(gè)人的，除客戶

本人外還得多找一個(gè)人做監(jiān)事。

抵押基礎(chǔ)知識(shí)升級(jí)?購買公司（過戶公司）

購買公司成本；6500元

購買公司時(shí)間：1周

購買公司流程：

一、先確認(rèn)以下兩個(gè)資料是否已經(jīng)收齊

1）客戶定金是否有6500元以上余額

2）需至少2個(gè)人的身份證：客戶本人+其他人（做監(jiān)事用）

二、挑選公司，我們付定金給賣家，預(yù)約工商局過戶時(shí)間

三、按預(yù)約時(shí)間到指定工商局辦理過戶，（可我們代辦或客戶親自去）需帶客戶身份證原件，

監(jiān)事身份證復(fù)印件

四、當(dāng)天可拿營業(yè)執(zhí)照正副本、公章及財(cái)務(wù)章。法人私章、公司章程需第二天才能拿到。

抵押基礎(chǔ)知識(shí)升級(jí)?公證

公證資料：缺一不可

1、房產(chǎn)持有人的身份證原件

2、房產(chǎn)證復(fù)印件

3、戶口本原件

4、房貸按揭合同（原件）或者抵押合同（原件）或者產(chǎn)權(quán)證明（原件）

按揭合同及抵