房地產企業(yè)會計科目使用說明

房地產企業(yè)會計科目使用說明

房產企業(yè)會計科目

一、房地產會計核算科目設計入門

本文適用于房地產開發(fā)企業(yè)，不包括自己建造部分，純包給施工單位承建。所涉業(yè)務流程為

公司拿地，請設計公司設計，委托施工單位承建，自己或請代理銷售房子，結算，確認收入

成本，不涉及上市公司所提減值預備。1001現金，這個科目就不用多說了，注重他是現金

流量表的科目，金蝶K3和用友U8都能夠實現現金流最表的自動編制，設置好了可以省下

好多時間和精力。

1002銀行存款，一般的房地產公司都會涉及到貸款和銀行按揭貸款，這里而會涉及到幾種

性質不同的賬戶，建議把貸款專戶和銀行按揭賬戶與一股結算戶分開，設成三級明細

結算戶下設明細

貸款專戶一般項目公司只有一個，如有幾個則下設明細

按揭保證金戶視情況可設明細，同時一般情況下，銀行會要求對應在開一個一般結算戶，

專門用于在按揭保證金解凍時劃入一般結算戶

這樣區(qū)分的目的是因為按揭保證金戶是不能隨便動用的資金，便于統(tǒng)計公司的可動用資金，

可動用資金這一概念對一個房地產公司來說還是很重要的，在報建的時候，計委和建委都會

要銀行開具相應的資金證實，這個按揭保證金上的錢是不能計算在內的。

1009其他貨幣資金、1101短期投資、1102短期投資跌價準備、1111應收票據、1121應

收股利、1122應收利息這幾個科目基本上不會用，投資業(yè)務核算不是本文所要討論的內容,

不再詳述。

1131應收賬款現在都是房子預售，用預收賬款或其它應付款，一般不用應收賬款，房地產

開發(fā)商一般不會賒銷房子，假如在市場發(fā)生大的困難時，也有可能用分次付款的方式促銷，

會形成應收賬款（交房，并且結算以后），如果房地產開發(fā)公司應收賬款業(yè)務比較多而且余

額大的情況，這份工作不干也罷。

1133其它應收款留意這個科目有很多存出保證金要放在這個科目，主要是報建過程中的一

些如墻改基金、散裝水泥保證金、民工工資保證金，臨時接電保證金等，各地政府花樣不一

樣，可以詳細了解一下項目報建部門及工程部門的同事。這個科目建議只設這樣幾個明細科

目：內部個人借款、存出保證金、合作單位往來、其它；用個人、客戶往來核算實現對每個

人、單位的明細治理”這個功能前面所述的兩個軟件都可以實現，但要在開始進行設置時設

好，尤其是存出保證金賬戶，在實際工作中，報建部門拿回來的收據都是一樣的，會計尤其

是剛入門的會計通常無法區(qū)分哪些是直接進成本的項目，哪些要最后退回來的項目，所以要

找懂報建業(yè)務的同事把這些項目了解清晰。

1141壞賬準備，基本不用。

1151預付賬款基本不用，可能要用的時候是鋼材和水泥緊俏的時候，也不會很復雜，最近

一年，預付賬款在稅源比較緊張的地方，可能會引起稅務局的關注，會提一些很莫明其妙的

要求，他是你的主管稅務機關，你也不好反駁，最好還是收一單發(fā)票付一筆款。

1161應收補貼款、1201物資采購、1211原材料、1221包裝物、1231低值易耗品、1232材

料成本差異、1241自制半成品、1244商品進銷差價、1251委托加工物資、1261委托代銷

商品、1271受托代銷商品、1281存貨跌價準備、1291分期收款發(fā)出商品、1301待攤費用、

1401長期股權投資、1402長期債權投資、1421長期投資減值準備、1431委托貸款等科目

基本上不用。

1243庫存商品一般庫存商品只有結算后從開發(fā)成本中傳入，平時就在開發(fā)成本中，報表放

存貨。

1501固定資產、1502累計折舊、1701固定資產清理三科目與其它會計核算完全一樣，不

再詳述。

1505固定資產減值準備、1601工程物資、1603在建工程、1605在建工程減值準備、1801

無形資產、1805無形資產減值準備、1815未確認融資費用、1901長期待攤費用、1911待

處理財務損溢等科目基本上不用，如要用，與其它無異。

1243庫存商品一般庫存商品只有結算后從開發(fā)成本中傳入，平時就在開發(fā)成本中，報表放

存貨。

1501固定資產、1502累計折舊、1701固定資產清理三科目與其它會計核算完全一樣，不

再詳述。

1505固定資產減值準備、1601工程物資、1603在建工程、1605在建工程減值準備、18()1

無形資產、1805無形資產減值準備、1815未確認融資費用、1901長期待攤費用、1911待

處理財務損溢等科目基本上不用，如要用，與其它無異。

2101短期借款一般房地產開發(fā)項目的借款期是24個月，應該核算在長期借款里面，房地

產開發(fā)流動資金貸款取消以后，這個科目基本上不用了。

2111應付票據一般不用。

2121應付賬款，此科目不要用對單位的二級科目，應采用往來核算，建議分一下單位的類

別：如總包單位、分包單位、設計單位等，視具體情況而定，如果項目小的話，就沒有必要，

直接用往來核算，在用往來核算的時候，一定要用往來單位的全稱，方便以后核查，這一點，

做會計要給予相稱的重視，同時建議所有的付款都走這里走一道，即便是票款兩清的時候。

即用下面的分錄：

借：應付賬款

貸：銀行存款

借：開發(fā)成本

貸：應付賬款

不要簡化成

借：開發(fā)成本

貨：銀行存款

這樣可以保證在做財務決算時，與往來單位對賬可以一H了然，這一工作應該引起相當的重

視，等到決算時再來清理，工作量大得無法想象。

2131預收賬款現在的銷售模式都是預售的模式，預收賬款也要采取往來客戶核算的模式。

很多公司采用表代賬的模式，這一點并不好，財務基礎數據沒有，很難保證正確性，如果有

很好的銷售控制軟件來控制，也可以用表代賬的模式。千萬不要相信EXECI表這種電子文

件，沒有一個人能保證在頻繁地操作中不會出現錯誤，一旦出現，根本沒有辦法追溯，將讓

你痛苦不已。因為它無法記錄過程，而財務軟件則不同，能夠告訴你形成最后結果的過程。

在預收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭時款等不同收款形式的房子分開來,

才至于出現你的老板會找你要什么數據，而你拿不出來的局面。也為你后期項目猜測回款提

供一定的依據。

2141代銷商品款不用

2151應付工資、2153應付福利費、2161應付股利與其它無異。

2171應交稅金房地產開發(fā)企業(yè)沒有增值稅，在此不表。

房地產企業(yè)的營業(yè)稅及附加、土地增值稅和所得稅需要預繳，這個各地情況不一樣，具體以

主管稅務部門的要求為準，從近幾年來看，房地產開發(fā)企、也的納稅情況在稅款中占有很大的

比例，所以在稅款的繳納上可以與稅務部門做一定的溝通，具體繳納情況則要看與稅務部門

的溝通情況了。

賬務處理上則有幾種不同為形式，根據企業(yè)報表的具體需要而定。

有的企業(yè)把預繳的稅款放在本科目的借方，也有的企業(yè)把預繳的稅款放在存貨里，如果稅務

關系好，輕易核虧，放在損益表也無不可，不能死搬會計準則。

2176其它應交款與其它行業(yè)與異。

2181其它應付款?般來講，預收的房屋銷售款應在預收賬款的核算，如果為了會計報表的

需要，有可能需要放在此科目。在項目發(fā)包的過程中，會要求施工單位交納一定的工程進度

質量保證金也會在此科目核算，亦要用往來核算，建議先整體規(guī)劃好。二級明細設成存入保

證金、合作單位往來、暫收房款定金等，可根據項目具體情況來考慮。

2191預提費用在計算銀行貸款利息時可能用到，你要想簡樸的話，可以直接根據銀行收貸

款利息的單子計入開發(fā)間接費用將利息資本化或計入財務費用。

2201待轉資產價值、2211預計負債、2311應付債券、2331專項應付款、2341遞延稅款

一般不用。

2321長期應付款一般房地產公司都會有營業(yè)稅返還的相關政策，收到財政相應的補貼時，

一般放入此科目。

2301長期借款核算銀行貸款。

3101實收資本3103已歸還投資3111資本公積3121盈余公積3131本年利潤3141利

潤分配與其它無異。

4101開發(fā)成本開發(fā)成本妁核算明細一般分為土地及拆遷、前期費用、建安工程、基礎設施、

配套費用、開發(fā)間接費（系4015轉入），建議在建立核算體系之前與成本控制部門（預算

部門）進行溝通，最好做到預算部門的口徑與財務部門核算的口徑一致，確保后期項目決算、

對賬工作的順利進行，不要弄成預算部門和財務部門提出來的數據不一致，這樣會令老板非

常氣憤，結果兩個部門都會挨罵。

4015開發(fā)間接費用一般核算項目期間的銀行貸款利息及工程現場部門的費用，一般包括工

程部門、設計部門、成本控制部門、綜合報建部門的費用。

5101主營業(yè)務收入、5102其他業(yè)務收入、5201投資收益、5203補貼收入、5301營業(yè)外

收入、5401主營業(yè)務成本、5402主營業(yè)務稅金及附加、5405其他業(yè)務支出、5501營業(yè)費

用、5502管理贄用、5503財務贄用、5601營業(yè)外支出、5701所得稅、5801以前年度損

益調整等損益?類科目與其它無異。關于房地產收入的確認，請詳細看一下國稅發(fā)2003-83號

文，講得很詳細。房地產會計核算是比較簡單的，主要是往來的核算比較繁雜，因為在其

它應收、應付核算要建立比較好的核算體系可以減少很多的工作量，這一點非常重要。

另外一點收入確認按國稅發(fā)2003-83號文確定。

房地產行業(yè)的稅收比較復雜。需要重點關注，同時房地產行業(yè)所涉稅種多屬地方稅，各地的

政策亦不完全相同，應多與主管稅務機關溝通。關于稅的問題，可以請稅務代理，一般稅務

代理和稅務機關有長期的溝通，亦有相當的關系，可以節(jié)約企業(yè)的溝通成本。

二、房地產企業(yè)資產類會計科目核算

（1）現金

支取現金或是預支現金

借：其他應收賬——XX

成本類或材料類科目

貸：現金

從銀行提取現金

借：現金

貸：銀行存款

（2）銀行存款

（3）應收賬款：主要是核算在開發(fā)經營過程中，轉讓和銷售開發(fā)產品，提供出租房屋和提

供勞務，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。

①出讓材料而應收取的未收款項

借：應收賬款一一XX公司

貸：其他業(yè)務收入

收回款項時：

借：銀行存款

貸：應收賬款

②出售租賃商品房而應收取的未收到的款項（所附原始單據：購方協議銷售發(fā)票或出租發(fā)票）

借：應收賬款一一XX公司或個人

貸：主營業(yè)務收入

（4）壞賬準備：確定無法收回的應收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種

直接轉銷法，二是備抵法

提取壞賬準備金

借：管理費用

貸：壞賬準備

發(fā)生壞賬時

借：壞賬準備

貸：應收賬款

收回已轉銷的應收賬款

借：應收賬款

貸：壞賬準備

借：銀行存款

貸：應收賬款

（5）應收票據：指房地產開發(fā)企業(yè)因轉讓、銷售開發(fā)產品而收到的商業(yè)匯票。

銷售商品房而收到的商業(yè)匯票

借：應收票據一一XX公司

貸：主營業(yè)務收入

商業(yè)匯票到期：

若為無息商業(yè)匯票（所附單據?：銷售發(fā)票、雙方協議）

借：銀行存款

貸：應收賬款

若為有息商業(yè)匯票

借：銀行存款

貸：應收票據一一XX公司

財務費用

（6）預付賬款：是指房地產開發(fā)企業(yè)按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設

置“預付承包單位款”和“預付供給單位款”兩個明細科目。

①預付給承包單位的工程款和備料款（所附單據：付款申請書、付款單）

借：預付賬款一一預付承包單位款

貸：銀行存款

拔付承包單位抵作備料款的材料

借：預付賬款一一預付承包單位款

貸：庫存材料

企業(yè)與承包單位按月或是按季進行工程結算時（所附單據：工程價款結算單）

借：開發(fā)成本

貸：應付賬款應付工程款

同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款

借：應付賬款應付工程款

貸：預付賬款一一預付承包單位款

川銀行存款補付余額

借：應付賬款一一應付工程款

貸：銀行存款

②預付給供應商的材料價款

借：預付賬款一一預付供應單位款

貸：銀行存款

材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款

借：應付賬款一一應付購貨款

貸：預付賬款一一預付供應單位款

用銀行存款補付余額

借：應付賬款一一應付購貨款

貸：銀行存款

（7）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、

維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等

（8）物資采購：主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。包括購入材料設備的買價、運

雜費、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。

（9）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。

（10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或實際成本

（11）庫存設備：用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫存設備的實際成本

三、房地產企業(yè)負債類會計科目核算

（1）應付賬款：因購買材料物資或接受勞務應付給供應單位的款項支付給承包單位轉來的

工程價款結算預支單借：開發(fā)成本

貸：應付賬款

以預支款抵沖應付款時借：應付賬款

貸：預付賬款

補付其余款時借：應付賬款

貸：銀行存款

（2）預收賬款：按照規(guī)定合同或協議向購房單位或個人收取的購房定金.以及代建工程收

取的代建工程款收到預付款時借：銀行存款

貸：預收賬款一一預收代建工程款

提交工程價款結算單時借：應收賬款貸；主營業(yè)務收入

借：預收賬款一一預收代建工程款貸：應收賬款

收回全部余款借：銀行存款貸：應收賬款

（3）應付工資

開出現金支票，發(fā)放工資

借：現金貸：銀行存款

借：應付工資貸：現金

結轉代扣款項

借：應付工資貸：其他應收款一一代扣水電費代扣房租

月末分配工資費用

借：開發(fā)成本（建安）

開發(fā)間接費用（開發(fā)項目現場）

銷售用費（銷售機構）

管理費用（行政管理部門）

采購保管費（采購部門）

管理費用一一勞動保險費（長期放假員工）

貸：應付福利費（醫(yī)務人員）

（4）應付福利費（按工資總額的14%計提）

借：開發(fā)成本（建安）

開發(fā)間接費用（開發(fā)項目現場）

銷售用費（銷售機構）

管理費用（行政管理部門）

采購保管費（采購部門）

貸：應付福利費

用現金支付福利費時

借：應付福利費貸；現金

（5）應交稅金：核算應向國家交納的各項稅金，主要包括（營業(yè)稅、城市維護建設稅、固

定資產調節(jié)稅、所得稅、房產稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）

月末按照實現的經營收入計算應交稅金

借：主營業(yè)務稅金及附加

貸：應交稅金一一應交營業(yè)稅

一一應交城市維護建設稅

月末按照實現的其他業(yè)務收入計算出應交納的稅金

借：其他業(yè)務支出

貸：應交稅金一一應交營業(yè)稅

——應交城市維護建設稅

月末如按規(guī)定計算當月應交納的房產稅、車船使用稅

借：管理費用

貸：應交稅金一一房產稅

——車船使用稅

一一土地使用稅

月末計算的所得稅

借：所得稅

貸：應交稅金一一應交所得稅

實際交納的稅金

借：應交稅金——XX稅

貸：銀行存款

（6）其他應交款：核算向國家交納的教育費附加以及其他應交款

月末按規(guī)定提取教育附加

借：主營業(yè)務稅金及附加

貸：其他應交款一一教育費附加[1H2]

四、房地產企業(yè)成本、費用類會計科目核算

（1）開發(fā)成本：如能確定核算對象的，直接計入“開發(fā)成本”，主要包括：土地征用及拆

遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安頓費）；前期工程費（規(guī)劃、設計、項目可

行性研究、水文、地質、測繪、“三通一平”）；基礎設施費（小區(qū)道路建設、供水、供電、

供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑

安裝工程費）；公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車

棚、公共廁所等設施支出），分別設置“土地開發(fā)”與“配套設施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設置二

級明細?？筛鶕鲜隽梺碓O置三級明細科目

①開發(fā)土地成本費用：

借：開發(fā)成木一一土地開發(fā)

貸：銀行存款或應付賬款一一XX公司

分配開發(fā)的間接費用

借：開發(fā)成本一一土地開發(fā)

貸：開發(fā)間接費用

結轉開發(fā)土地成本費用

借：開發(fā)成本一一房屋開發(fā)

貸：開發(fā)成本一一土地開發(fā)。

②配套設施開發(fā)

計算公式：

某項開發(fā)產品預提配套設施開發(fā)費=該項開發(fā)產品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預

提率

配套設施費預提率:該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發(fā)產品的預算成本

（或計劃成本）*100%

發(fā)生的配套設施費用（自用的建筑場地的開發(fā)）

借：開發(fā)成本一一配套設施開發(fā)

貸：開發(fā)產品

支付的配套設施開發(fā)費用

借：開發(fā)成本一一配套設施開發(fā)

貸：銀行存款

同時領用庫存設備或是材料開發(fā)

借：開發(fā)成本一一配套設施開發(fā)

貸：庫存設備或庫存材料

分配應負擔的開發(fā)間接費用

借：開發(fā)成本一一配套設施開發(fā)

貸：開發(fā)間接費用

結轉配套設施開發(fā)成本

借：開發(fā)成本一一房屋開發(fā)

貸：開發(fā)成本一一配套設施開發(fā)

③房屋開發(fā)過程中發(fā)生的費用（能夠分清對象的）

借：開發(fā)成本一一房屋開發(fā)

貸：銀行存款

④開發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種

出包給外單位進行施工建造（根據提出的已完工程月報或是價款結算單）

借：開發(fā)成本---房屋開發(fā)

貸：銀行存款或應付賬款一一應付工程款

自己組織施工的

借：開發(fā)成本一一房屋開發(fā)

貸：銀行存款

或應付賬款一一應付工程款

應付工資

庫存材料或設備⑴⑵

⑤代建工程開發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設的工程項目

企業(yè)發(fā)生的各項代建工程費用支出

借：開發(fā)成木一一代建工程開發(fā)

貸：銀行存款

或庫存材料

或現金

結轉開發(fā)的間接費用

借：開發(fā)成本一一代建工程開發(fā)

貸：開發(fā)間接費用

工程竣工后結轉成本

借：開發(fā)成本一一代建工程

貸：開發(fā)成本代建工程開發(fā)

移交委托單位后，根據移交手續(xù)

借：主營業(yè)務成本一一代建工程結算成本

貸：開發(fā)成本---代建工程

(2)開發(fā)間接費用：所屬直接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費用，包括：管理人員的工資、職工

福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷

發(fā)生的間接費用時

借：開發(fā)間接費用

貸：銀行存款

或應付賬款

或應付工資

分配開發(fā)的間接費用

借：開發(fā)成本一一房屋開發(fā)

貸：開發(fā)間接費用

竣工房屋開發(fā)成本的結轉

借：開發(fā)產品一一房屋

貸：開發(fā)成本---房屋開發(fā)

(3)管理費用：是指開發(fā)企業(yè)的行政管理療門為管理和組織房地產開發(fā)經營活動而發(fā)生的

各項費用

(4)財務費用：包括開發(fā)經營期產的利息凈支出、匯兌損益、調劑外匯手續(xù)用、金融機構

手續(xù)費用

(5)銷售費用：為銷售產品或提供勞務過程中所發(fā)生的各項費用。主要包括：產品銷售之

前的改裝修復費、不品看井費、水電費、采暖費：產品銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費、展

覽費，以及為銷售本企業(yè)的產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業(yè)務費等常常費用

發(fā)生的銷售費用

借：銷售費用

貸：銀行存款

或應付賬款

五、房地產企業(yè)損益類會計科目核算

（1）主營業(yè)務收入：包括土地轉讓收入、商品銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結

算收入、出租房租金收入，

由于營'業(yè)收入的實現與價款結算時間.卜?的不?致，我們應該分開計算

①在實現營業(yè)收入同時收到價款時

借：銀行存款

貸：主營業(yè)務收入

②營業(yè)收入實現前，價款收取后的。

借：應收賬款

貸：主營業(yè)務收入

③預收價款時，待開發(fā)完工后再移交使用的

借：銀行存款

貸：預收賬款

移交使用時

借：應收賬款

貸：主營業(yè)務收入

借：預收賬款

銀行存款

貸：應收賬款

④以賒銷或分期收款方式銷售開發(fā)產品時，應以當期收到的金額確認為收入借：銀行存款

貸：主營業(yè)務收入

（2）其他業(yè)務收入：主要包括售后服務收入、材料轉讓收入、固定資產出租收入、開形資

產轉讓收入。

借：銀行存款

或應收賬款

貸：其他業(yè)務收入

（3）主營業(yè)務成本：一般本科目期末無余額轉讓或是俏售開發(fā)產品成本的結轉

借：主營業(yè)務成本

貸：開發(fā)產品

如分期開發(fā)產品的，應與收入相配比結轉成本

借：主營業(yè)務成本

貸：分期收款開發(fā)產品

（4）其他業(yè)務支出

（5）主營業(yè)務稅金及附加

計提本月份主營業(yè)務應交納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加及土地增值稅

借：主營業(yè)務稅金及附加

貸：應交稅金一一應交營業(yè)稅

——應交城市維護建設稅

一一應交土地增值稅

其他應交款一一應交教育