2015年吉林琿春金域首府項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案

琿春金域首府項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案高度決定視野角度決定思想維度決定策略確定項(xiàng)目推廣的出發(fā)高度選擇合理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)維度解決項(xiàng)目營(yíng)銷與推廣策略以新城區(qū)核心位置為價(jià)值訴求，以區(qū)域?yàn)閮r(jià)值基礎(chǔ)，樹(shù)立地段優(yōu)勢(shì)形象目前琿春市場(chǎng)項(xiàng)目產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，應(yīng)以差異化產(chǎn)品及高性價(jià)比作為市場(chǎng)突破口明晰客戶定位，明確項(xiàng)目定位，確立項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略第一部分項(xiàng)目?jī)r(jià)值與可操作性城市價(jià)值論證市場(chǎng)價(jià)值論證客戶需求調(diào)研231面積5145平方公里，市區(qū)面積18平方公里，現(xiàn)有人口25萬(wàn)面積、人口2013全年完成固定資產(chǎn)投資137.5億元。固定資產(chǎn)全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值140億元，同比增長(zhǎng)11.6%；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值274億元，同比增長(zhǎng)19.5%；農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值11.1億元，同比增長(zhǎng)11.3%；外貿(mào)進(jìn)出口總額14億美元，同比增長(zhǎng)13%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額46.3億元，同比增長(zhǎng)21.5%；一般預(yù)算全口徑財(cái)政收入17.67億元，同比增長(zhǎng)9%；財(cái)政支出30億元，同比增長(zhǎng)16%；城鎮(zhèn)居民可支配收入19010元，同比增長(zhǎng)12%；農(nóng)民人均純收入9881元，同比增長(zhǎng)12%。全省第7.

經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀觀點(diǎn)2：就城市人口數(shù)量現(xiàn)狀，已經(jīng)很大程度的超出了縣級(jí)市的標(biāo)準(zhǔn)，固定資產(chǎn)的投資的基準(zhǔn)預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)的的“美好未來(lái)”。基礎(chǔ)信息基本現(xiàn)狀城市未來(lái)觀點(diǎn)1：總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全部向上，且基本全部都在10%以上，全省排名第7，這是一座“朝氣蓬勃”的城市。城市價(jià)值論證地處“中、朝、俄”三國(guó)交匯處，“口岸型”城市，“通往歐洲的綠色通道”已經(jīng)開(kāi)通，高鐵的開(kāi)通指日可待，琿春的發(fā)展是“必然的”?；A(chǔ)信息基本現(xiàn)狀城市未來(lái)城市的街路上，隨處可見(jiàn)悠閑購(gòu)物、散步的俄羅斯人，可見(jiàn)他們已成習(xí)慣（來(lái)中國(guó)購(gòu)物一定有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)），他們和國(guó)內(nèi)人的消費(fèi)完全可以滿足琿春人的“錢包”。但是，切記房地產(chǎn)市場(chǎng)的“客戶支撐”只能依靠我們“自己人”，俄羅斯人的購(gòu)物需求，甚至“經(jīng)濟(jì)能力”不足以支撐地產(chǎn)市場(chǎng)。城市價(jià)值論證項(xiàng)目建設(shè)重點(diǎn)推進(jìn)石油化工產(chǎn)業(yè)園、汽車及零部件產(chǎn)業(yè)園、國(guó)銳集團(tuán)新材料和醫(yī)藥食品產(chǎn)業(yè)園、溫州商會(huì)溫州工業(yè)園、北京航空科技有限公司航空產(chǎn)業(yè)園等園區(qū)建設(shè)，完成電子、航空、煤化工等產(chǎn)業(yè)園區(qū)前期工作；交通建設(shè)開(kāi)工建設(shè)28公里繞城公路，啟動(dòng)琿烏高速延長(zhǎng)線西炮臺(tái)至長(zhǎng)嶺子高等級(jí)公路建設(shè)，大力推進(jìn)琿春至分水嶺高等級(jí)公路前期工作。啟動(dòng)建設(shè)高鐵站，力爭(zhēng)高鐵琿春段年內(nèi)進(jìn)行軌道測(cè)試?；A(chǔ)建設(shè)一是投入5.6億元改造國(guó)有工礦棚戶區(qū)22.7萬(wàn)平方米；二是投入3.8億元改造塌陷棚戶區(qū)15.5萬(wàn)平方米；三是投入2.9億元改造城市棚戶區(qū)12萬(wàn)平方米；四是投入2.2億元實(shí)施暖房子改造工程200萬(wàn)平方米；五是投入4.5億元新建公租房3500套、廉租房200套；六是投入1.6億元改造城市危房3.7萬(wàn)平方米、農(nóng)村危房3670戶；基礎(chǔ)信息基本現(xiàn)狀城市未來(lái)中朝經(jīng)濟(jì)中俄經(jīng)濟(jì)國(guó)際產(chǎn)業(yè)國(guó)際貿(mào)易城市價(jià)值論證總結(jié)：從城市的價(jià)值角度分析，琿春市是省內(nèi)經(jīng)濟(jì)動(dòng)力較為充足的縣級(jí)市，具有良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，是較為適合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的城市。第一部分項(xiàng)目?jī)r(jià)值與可操作性城市價(jià)值論證市場(chǎng)價(jià)值論證客戶需求調(diào)研231非商品房市場(chǎng)階段1商品房萌芽階段2商品房市場(chǎng)首次升級(jí)3商品房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)升溫4商品房市場(chǎng)二次升級(jí)5集資建房、分房時(shí)代大多為集資建房，職工宿舍等。商品房市場(chǎng)萌芽本地開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)市場(chǎng)，產(chǎn)品供應(yīng)停留在原始“小區(qū)”概念階段。產(chǎn)品品質(zhì)初次升級(jí)中國(guó)城、歐亞等外阜開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入琿春市場(chǎng)，在加上本土譽(yù)鵬地產(chǎn)，引領(lǐng)項(xiàng)目規(guī)?；焚|(zhì)升級(jí)，產(chǎn)品化住宅開(kāi)始統(tǒng)治市場(chǎng)。二三線發(fā)展商涌入，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇品牌、產(chǎn)品力競(jìng)爭(zhēng)過(guò)渡琿春房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于商品房首次升級(jí)階段，市場(chǎng)由供方主導(dǎo)市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)化為滿足需求市場(chǎng)。從琿春房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況來(lái)看，市場(chǎng)的發(fā)展主要是由供應(yīng)方-開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的，需求市場(chǎng)處于被動(dòng)被引領(lǐng)的位置，并且產(chǎn)品換代升級(jí)主要是由外埠和本地龍頭開(kāi)發(fā)商帶動(dòng)的。隨著后期更多發(fā)展商的進(jìn)駐，市場(chǎng)將呈現(xiàn)百家爭(zhēng)鳴的態(tài)勢(shì)，購(gòu)房者的居住、購(gòu)房理念也將隨之更加成熟。市場(chǎng)價(jià)值論證歐亞鉆石名城環(huán)亞山城中國(guó)城富民壹莊園時(shí)代第一城藍(lán)天下御景天邦御景龍?jiān)慈A府歐亞鉆石名城環(huán)亞山城中國(guó)城富民壹莊園時(shí)代第一城藍(lán)天下御景天邦御景龍?jiān)慈A府40萬(wàn)80萬(wàn)25萬(wàn)40萬(wàn)60萬(wàn)2萬(wàn)4萬(wàn)10萬(wàn)高層60-140平米多層、高層60-210平米小高50-130平米多層、高層60-150平米高層60-140平米多層90-100平米高層60-140平米多層88-153平米主力產(chǎn)品90-130平米，兩房三房現(xiàn)階段成交均價(jià)3750去化約60%主力產(chǎn)品90-140平米，兩房三房主力產(chǎn)品95-130平米，兩房三房主力產(chǎn)品90-100平米，兩房主力產(chǎn)品90-140平米，兩房三房主力產(chǎn)品90-100平米，兩房主力產(chǎn)品90-100平米，兩房主力產(chǎn)品88平米，兩房現(xiàn)階段成交均價(jià)3600去化約80%現(xiàn)階段成交均價(jià)3500去化約80%待定銷售均價(jià)3400一期開(kāi)盤(pán)銷售30%現(xiàn)階段成交均價(jià)3900去化約65%現(xiàn)階段成交均價(jià)3600去化80%以上現(xiàn)階段成交均價(jià)3800去化65%左右城市主要在售項(xiàng)目活躍于城市東區(qū)與老城板塊交界區(qū)域，高層多層均有，市場(chǎng)分界不明晰，市場(chǎng)存貨量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，主力產(chǎn)品面積為90——140平中大戶型為主，60——90面積產(chǎn)品存在一定空白。市場(chǎng)價(jià)值論證琿春市場(chǎng)主要現(xiàn)有項(xiàng)目市場(chǎng)正由自然資源向產(chǎn)品價(jià)值過(guò)渡初級(jí)階段，差異化將成為主基調(diào)城市資源價(jià)值自然資源價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值服務(wù)價(jià)值生活方式機(jī)會(huì)市場(chǎng)相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)一般來(lái)講，后一項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)力是在前一項(xiàng)或前幾項(xiàng)的基礎(chǔ)上打造的自然、城市資源價(jià)值的核心競(jìng)爭(zhēng)力模式：開(kāi)發(fā)商采取不作為的態(tài)度，單純將項(xiàng)目外部資源價(jià)值作為核心競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品價(jià)值核心競(jìng)爭(zhēng)力模式：在外部資源基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)商從產(chǎn)品方面發(fā)力打造項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力服務(wù)、生活方式核心競(jìng)爭(zhēng)力模式：依托外部資源和自身產(chǎn)品，打造項(xiàng)目軟性的核心競(jìng)爭(zhēng)力——服務(wù)和方式琿春剛剛進(jìn)入產(chǎn)品價(jià)值階段市場(chǎng)價(jià)值論證競(jìng)爭(zhēng)階段歐亞鉆石名城環(huán)亞山城中國(guó)城項(xiàng)目所在版塊項(xiàng)目分析1、區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重2、面積區(qū)間均偏大、70——90平米存在市場(chǎng)空白3、多層產(chǎn)品較少，大多為高層或小高層產(chǎn)品【歐亞鉆石名城】項(xiàng)目為省內(nèi)知名企業(yè)歐亞集團(tuán)開(kāi)發(fā)，交通便利，配套有歐亞購(gòu)物中心，上市約1300套房源，去化80%以上，用時(shí)1年時(shí)間，去化率80%以上，去化面積10萬(wàn)以上。產(chǎn)品面積較為豐富50-130，熱銷面積為75、95平米兩房，不足為兩房戶型設(shè)計(jì)一般。大戶型產(chǎn)品較多。【環(huán)亞山城】【中國(guó)城】項(xiàng)目為本土譽(yù)鵬公司開(kāi)發(fā)，總體體量較大，歷時(shí)5年，目前為項(xiàng)目4期（D區(qū)）項(xiàng)目前幾期多以團(tuán)購(gòu)形式銷售為主，整體去化65%左右，項(xiàng)目產(chǎn)品面積偏大，戶型設(shè)計(jì)較差，現(xiàn)場(chǎng)價(jià)格較高、營(yíng)銷混亂，市場(chǎng)2手轉(zhuǎn)讓房最多，價(jià)格在3000-3200左右，目前產(chǎn)品70-90平米存在空白。項(xiàng)目為外阜開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)理念較為超前，項(xiàng)目形象品質(zhì)較好，戶型設(shè)計(jì)較佳、景觀設(shè)計(jì)較豪華，自然資源豐富，但地段較差，高層產(chǎn)品，面積較大，（85——140）無(wú)小面積產(chǎn)品，價(jià)格一般，蓄水1年，1期推出約700多房源，開(kāi)盤(pán)去化30%左右（160左右）70-90產(chǎn)品有一定空白，主要抗性為地段?？偨Y(jié)：從市場(chǎng)價(jià)值角度分析，目前區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較為激烈，但產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，目前區(qū)域板塊內(nèi)存在70——90平米面積段產(chǎn)品的一定程度空白，戶型設(shè)計(jì)方面也存在突破口，產(chǎn)品市場(chǎng)角度分析優(yōu)質(zhì)面積段及優(yōu)質(zhì)戶型設(shè)計(jì)存在較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。第一部分項(xiàng)目?jī)r(jià)值與可操作性城市價(jià)值論證市場(chǎng)價(jià)值論證需求角度調(diào)研231客戶訪談趙女士，45歲，有房——4中教師關(guān)注產(chǎn)品：多層客戶需求：80㎡左右，兩室；房子質(zhì)量要好；客戶特征：對(duì)區(qū)域熟悉，對(duì)區(qū)域未來(lái)前景有了解，買房是為了改善原有居住環(huán)境，但總價(jià)承受能力不高，價(jià)格、質(zhì)量、生活舒適度，是最為關(guān)注因素，對(duì)園區(qū)景觀、小區(qū)物業(yè)有一定要求市場(chǎng)調(diào)研過(guò)程中，對(duì)琿春東城板塊客戶及其他項(xiàng)目銷售人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)訪談，為本項(xiàng)目客戶調(diào)研提供市場(chǎng)依據(jù)。（共計(jì)訪問(wèn)人群18人，僅作代表說(shuō)明）胡女士，27歲，老城2房——賓館老板關(guān)注產(chǎn)品：多層、高層客戶需求：70-100㎡左右都行，兩室，最好是多層，沒(méi)有合適產(chǎn)品，高層也能接受；客戶特征：老城住民，經(jīng)濟(jì)能力較好，對(duì)地段較為在意，價(jià)格敏感，注重發(fā)展前景，對(duì)區(qū)域了解，抗性較小，在意房型，朝向，對(duì)生活配套、物業(yè)要求一般。歐亞鉆石名城置業(yè)顧問(wèn)——王小姐客戶需求：目前購(gòu)房客戶來(lái)源于全市范圍內(nèi)的人群，大多看重區(qū)域的發(fā)展，喜歡多層產(chǎn)品，但小高層產(chǎn)品抗性不算大，大多需求兩房產(chǎn)品，有很大部分客戶詢問(wèn)80平米左右戶型，喜歡南北通透的戶型產(chǎn)品，但我們這75戶型他們大多不喜歡認(rèn)可買大點(diǎn)95的，多為企事業(yè)單位職工及私營(yíng)業(yè)主，經(jīng)濟(jì)能力較好，需求舒適型產(chǎn)品，對(duì)物業(yè)要求及園區(qū)環(huán)境有一定要求。客戶特征：改善型需求；注重生活品質(zhì)，較關(guān)注產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)，小區(qū)外部環(huán)境以及園林景觀等方面需求一般，對(duì)小區(qū)的管理有較高要求。中國(guó)城置業(yè)顧問(wèn)——張小姐客戶需求：我們這的房子多數(shù)是大面積的，85為三陽(yáng)的產(chǎn)品，還是南北通透的戶型受歡迎，我們這一般買的都是較為有條件的，見(jiàn)過(guò)大城市世面的，大多數(shù)本地客戶還是喜歡70-80的兩房產(chǎn)品。1、本地客群大多需求兩房產(chǎn)品，面積區(qū)間70——90為宜。2、客戶對(duì)產(chǎn)品戶型有一定要求，喜歡南北通透的標(biāo)準(zhǔn)戶型。3、對(duì)于項(xiàng)目的地段較為看重，注重便利性。4、對(duì)居住的氛圍及環(huán)境舒適度有一定要求，逐步注重物業(yè)管理。總結(jié)：從以上角度判研，項(xiàng)目無(wú)疑具有可行性及操作性?？偨Y(jié)：從城市的價(jià)值角度分析，琿春市是省內(nèi)經(jīng)濟(jì)動(dòng)力較為充足的縣級(jí)市，具有良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，是較為適合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的城市?？偨Y(jié)：從市場(chǎng)價(jià)值角度分析，目前區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較為激烈，但產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，目前區(qū)域板塊內(nèi)存在70——90平米面積段產(chǎn)品的一定程度空白，戶型設(shè)計(jì)方面也存在突破口，產(chǎn)品市場(chǎng)角度分析優(yōu)質(zhì)面積段及優(yōu)質(zhì)戶型設(shè)計(jì)存在較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。城市價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值需求價(jià)值總結(jié)：本地客群大多需求兩房產(chǎn)品，面積區(qū)間70——90為宜，對(duì)產(chǎn)品戶型有一定要求，喜歡南北通透的標(biāo)準(zhǔn)戶型。對(duì)于項(xiàng)目的地段較為看重，注重便利性。對(duì)居住的氛圍及環(huán)境舒適度有一定要求，逐步注重物業(yè)管理。第二部分項(xiàng)目營(yíng)銷篇項(xiàng)目定位思路營(yíng)銷策略21歐亞鉆石名城環(huán)亞山城中國(guó)城名歐亞集團(tuán)的名氣大項(xiàng)目規(guī)模的廣大豪項(xiàng)目打造的豪華項(xiàng)目定位思路如何定位我們的項(xiàng)目？?jī)r(jià)值體系透析區(qū)域發(fā)展價(jià)值資源配套價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值未來(lái)東城宜居核心區(qū)域城市發(fā)展走向區(qū)域城市中心生態(tài)住區(qū)自然景觀資源豐富緊鄰歐亞購(gòu)物中心生活配套道路通達(dá)交通便捷注重人文生活的舒適度開(kāi)發(fā)口碑品質(zhì)人居市場(chǎng)最合理戶型面積設(shè)計(jì)經(jīng)典建筑設(shè)計(jì)歷久彌新超級(jí)贈(zèng)送附加值高多景觀廣場(chǎng)人文資源豐富金域首府項(xiàng)目?價(jià)值體系梳理以強(qiáng)化產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，建立東城板塊精品產(chǎn)品形象，賦予品質(zhì)感、生活化，擁有鮮明而又獨(dú)特的標(biāo)簽。全新理念人性化管理項(xiàng)目定位思路琿春東城首席城市區(qū)域的市場(chǎng)地位地段及區(qū)域發(fā)展地位規(guī)模、品質(zhì)、產(chǎn)品、舒適性、文化地位區(qū)域核心、最具價(jià)值人文生活、幸福感項(xiàng)目定位：琿春東城首席核心人文生活社區(qū)我們要做有差異化的定位，不比規(guī)模、不比名氣、不比豪華。我們講品質(zhì)、講產(chǎn)品、講人文、講舒適生活的幸福感。項(xiàng)目定位思路金域首府琿春東城首席核心人文生活社區(qū)書(shū)，遇到讀懂的人文字才會(huì)蘇醒…果香，遇到風(fēng)才會(huì)令人感動(dòng)…屋檐下的陰涼，是屋檐遇見(jiàn)了陽(yáng)光…在金域首府，傘遇見(jiàn)雨，我遇見(jiàn)你…還有，讓你期待的房子；還有，讓你幸福的生活。強(qiáng)調(diào)人文性和居住的品質(zhì)感，我們從幸福的角度詮釋生活。客戶定位項(xiàng)目客戶應(yīng)以琿春老城區(qū)內(nèi)中端客戶群為主，如企事業(yè)單位職工及個(gè)體商戶等，同時(shí)吸引市區(qū)及周邊縣市剛需及改善型客群

游離客戶群重要客戶群核心客戶群琿春城區(qū)范圍內(nèi)企事業(yè)單位職工及個(gè)體商戶熟悉及了解區(qū)域，區(qū)域認(rèn)可度較高，看重區(qū)域環(huán)境、未來(lái)發(fā)展?jié)摿φJ(rèn)可項(xiàng)目區(qū)域地段，看重項(xiàng)目發(fā)展及周邊配套，在意產(chǎn)品戶型面積，注重生活的舒適度有一定的經(jīng)濟(jì)能力核心客戶群全市范圍內(nèi)的投資人群在意性價(jià)比游離客戶群市區(qū)及周邊縣市剛需及改善型客群改善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量看重項(xiàng)目產(chǎn)品、戶型、價(jià)格重要客戶群第二部分項(xiàng)目營(yíng)銷篇項(xiàng)目定位思路營(yíng)銷策略21項(xiàng)目一期產(chǎn)品價(jià)格定位：根據(jù)房地產(chǎn)的營(yíng)銷實(shí)戰(zhàn)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格產(chǎn)生影響的主要是以下幾大因素：

位置、價(jià)格、配套、交通、物業(yè)管理、周邊環(huán)境（景觀、污染）、城市規(guī)劃、樓盤(pán)規(guī)模、建筑風(fēng)格及立面、戶型、發(fā)展商品牌和實(shí)力、廣告核心均價(jià)求取方法：市場(chǎng)比較法成本利潤(rùn)法專家打分法走勢(shì)判斷法客戶分析法建議采用市場(chǎng)比較法和客戶分析法結(jié)合：市場(chǎng)比較法：即選定相關(guān)或相似樓盤(pán)，以其價(jià)格為參照，制定本樓盤(pán)價(jià)格?？蛻舴治龇ǎ焊鶕?jù)客戶的替代性選擇和置業(yè)意向，確定核心均價(jià)。比較樓盤(pán)選擇原則：所在區(qū)域相同物業(yè)類型相似可替代性強(qiáng)√一期產(chǎn)品價(jià)格定位參考周邊項(xiàng)目產(chǎn)品銷售情況，建議本案產(chǎn)品銷售表價(jià)3400元/㎡左右，實(shí)行一房一價(jià)。項(xiàng)目名稱本案歐亞鉆石名城環(huán)亞山城中國(guó)城開(kāi)發(fā)商品牌10010210198區(qū)位10010110098交通10010110098規(guī)劃10099103104產(chǎn)品力100989697配套100102101102景觀10097100104修正系數(shù)——1.000.890.98樣本均價(jià)——360037003400修正后價(jià)格——360032933332權(quán)重值——0.400.350.25權(quán)重均價(jià)—案均價(jià)——3426一期產(chǎn)品價(jià)格定位---各樓棟均價(jià)影響因素權(quán)重8#9#10#13#14#15#區(qū)位22

景觀20

戶型20

朝向10

采光10

通風(fēng)10

噪音8

合計(jì)100均價(jià)3400

在一個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，影響每棟單體建筑價(jià)格主要有以下幾大因素：區(qū)位、景觀、戶型、朝向、采光、通風(fēng)、噪音……一期產(chǎn)品9#多層10#多層11#多層13#多層14#多層15#多層12#小高層8#小高層一期產(chǎn)品9#多層10#多層11#多層13#多層14#多層15#多層12#小高層8#小高層一期產(chǎn)品9#多層10#多層11#多層13#多層14#多層15#多層12#小高層8#小高層一期產(chǎn)品9#多層10#多層11#多層13#多層14#多層15#多層12#小高層8#小高層一期產(chǎn)品9#多層10#多層11#多層13#多層14#多層15#多層12#小高層8#小高層一期產(chǎn)品9#多層10#多層11#多層13#多層14#多層15#多層12#小高層8#小高層入市價(jià)格策略：環(huán)亞山城中國(guó)城？南部不知名項(xiàng)目目前環(huán)亞山城項(xiàng)目D區(qū)，正在預(yù)謀團(tuán)購(gòu)，主要面對(duì)資源為中學(xué)教師，團(tuán)購(gòu)產(chǎn)品為多層及小高層產(chǎn)品，團(tuán)購(gòu)價(jià)格預(yù)計(jì)在2800元左右。目前中國(guó)城項(xiàng)目，一期開(kāi)盤(pán)5棟小高產(chǎn)品后，推出特價(jià)房源，面對(duì)所有意向客戶，價(jià)格在2900左右目前該項(xiàng)目并未開(kāi)工建設(shè)，意向銀行等企事業(yè)單位發(fā)起團(tuán)購(gòu)，團(tuán)購(gòu)價(jià)格2700元，規(guī)劃產(chǎn)品為多層級(jí)小高層產(chǎn)品。由于目前市場(chǎng)上其他項(xiàng)目都以團(tuán)購(gòu)價(jià)格爭(zhēng)取客戶，為保證項(xiàng)目前期入市效果，有效爭(zhēng)奪客戶資源，制造開(kāi)門紅的態(tài)勢(shì)，建議采取低價(jià)入市，低開(kāi)高走，持續(xù)推盤(pán)，逐步加價(jià)的策略。由于目前的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，建議項(xiàng)目入市前期以2700元均價(jià)團(tuán)購(gòu)形勢(shì)先行爭(zhēng)奪團(tuán)購(gòu)資源。入市團(tuán)購(gòu)房源策略：項(xiàng)目入市前期，針對(duì)琿春企事業(yè)單位，如：銀行、學(xué)校展開(kāi)團(tuán)購(gòu)，爭(zhēng)奪環(huán)亞山城及南城不知名項(xiàng)目團(tuán)購(gòu)市場(chǎng)及客戶資源。建議先期選取一棟小高層產(chǎn)品（12#）及一棟多層產(chǎn)品（15#），以優(yōu)質(zhì)的戶型設(shè)計(jì)，合理的面積區(qū)間，發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，制造項(xiàng)目入市高性價(jià)比的市場(chǎng)口碑。一期產(chǎn)品多層多層多層多層多層15#多層12#高層高層一期產(chǎn)品多層10#多層11#多層多層14#多層15#多層12#高層高層一期首次開(kāi)盤(pán)策略：本階段項(xiàng)目推廣及形象已經(jīng)推出市場(chǎng)，進(jìn)入正常營(yíng)銷階段，推出金域首府購(gòu)房團(tuán)活動(dòng):以公開(kāi)團(tuán)購(gòu)的形勢(shì)，集中購(gòu)房，集中造勢(shì)，推出高性價(jià)比的10#、11#、14#多層產(chǎn)品?？焖偃セ瘬屨际袌?chǎng)，制造開(kāi)盤(pán)熱銷的態(tài)勢(shì)。一次開(kāi)盤(pán)購(gòu)房團(tuán)活動(dòng)策略：借助企事業(yè)單位購(gòu)房同時(shí)，吸納散客加入購(gòu)房團(tuán)，實(shí)行等級(jí)折扣，銷售表價(jià)均價(jià)為3400元/平米，10人購(gòu)房團(tuán)享受3200元/㎡，20人購(gòu)房團(tuán)享受3100元/㎡，30人購(gòu)房團(tuán)享受3000元/㎡，40人購(gòu)房團(tuán)享受2900元/㎡。一期產(chǎn)品9#多層10#多層11#多層13#多層14#多層15#多層12#小高層8#小高層一期二次開(kāi)盤(pán)策略：本階段項(xiàng)目為項(xiàng)目二次開(kāi)盤(pán)加推期，推出8#小高層產(chǎn)品及9#、13#多層產(chǎn)品，由于經(jīng)過(guò)入市前團(tuán)購(gòu)及一次開(kāi)盤(pán)購(gòu)房團(tuán)活動(dòng)已有一定的客戶資源，本階段順勢(shì)推出一期車庫(kù)產(chǎn)品。本階段營(yíng)銷策略：本階段為一期項(xiàng)目年度最后一次推盤(pán)，采取特價(jià)房策略：推出前2次推盤(pán)產(chǎn)品的剩余貨量作為特價(jià)房，吸引客戶，而開(kāi)盤(pán)主推產(chǎn)品實(shí)行老帶新激勵(lì)策略，制造圈層營(yíng)銷及口碑營(yíng)銷，推貨表價(jià)均價(jià)為3500元（上浮100元），制造熱銷上漲的態(tài)勢(shì)，老帶新及現(xiàn)場(chǎng)折扣后成交均價(jià)為3000元左右。（既顯示項(xiàng)目?jī)?yōu)惠力度，又可維護(hù)老業(yè)主關(guān)系，促進(jìn)成交）金域首府一期?推盤(pán)計(jì)劃/營(yíng)銷保障銷售時(shí)間階段推出樓棟推出套數(shù)（套）推出面積（㎡）目標(biāo)均價(jià)（底價(jià)）（元/㎡）總銷金額（萬(wàn)元）評(píng)估去化比例評(píng)估實(shí)現(xiàn)總銷金額（萬(wàn)元）9月中旬—9月末入市前期15#、12#多層30套、小高54套7306.3627001972.7270%1380.910月末一期首次開(kāi)盤(pán)10、11、14#多層100套9768.3429002832.8280%2266.2611月末一期二次開(kāi)盤(pán)8、9、13#多層70套、小高54套10774.5130003232.3580%2585.88合計(jì)——7棟308套27849.212700——30008037.8977%6233.042014年12月--2015年3月初清尾甩貨——兩次開(kāi)盤(pán)余量75套6300.4830001890.1490%1701.13總計(jì)——7棟30827849.212700——30008037.8995%以上7934.17推盤(pán)計(jì)劃

9月10月11月12月1月2月3月?tīng)I(yíng)銷保障9月中下旬營(yíng)銷中心裝修完畢，具備進(jìn)駐條件9月末項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)及推廣出街售樓處定址10月末一次開(kāi)盤(pán)推出10、11、14#11月末2次開(kāi)盤(pán)加推8、9、13#產(chǎn)品，并推出車庫(kù)2015年3月初加推項(xiàng)目一期剩余產(chǎn)品清尾?；I備期9月中旬——9月末入市前期針對(duì)企事業(yè)單位團(tuán)購(gòu)?fù)瞥?5#、12#產(chǎn)品的前期認(rèn)購(gòu)。9月末——10月末為第一次開(kāi)盤(pán)的客戶積累及準(zhǔn)備。10月末——11月末為第二次開(kāi)盤(pán)加推，客戶積累及準(zhǔn)備3月一期最后加推清尾，并為2期準(zhǔn)備積累客戶。冬季淡季進(jìn)入項(xiàng)目平銷期，持續(xù)去化推盤(pán)部分存貨量，并為15年開(kāi)盤(pán)清尾積累客戶。項(xiàng)目于11月末2次開(kāi)盤(pán)期間推出車庫(kù)部分產(chǎn)品，實(shí)行購(gòu)房客戶優(yōu)先認(rèn)購(gòu)，并采取團(tuán)購(gòu)政策，執(zhí)行表價(jià)均價(jià)6400元/㎡，10人團(tuán)購(gòu)享受6200元/㎡優(yōu)惠，20人團(tuán)購(gòu)6000元/㎡,30人團(tuán)購(gòu)5800元/㎡,40人團(tuán)購(gòu)5600元/㎡的優(yōu)惠政策。以快打快銷的策略。同時(shí)底商及門市可進(jìn)行提前認(rèn)購(gòu)，建議銷售價(jià)格為12000元/㎡二期推盤(pán)策略：項(xiàng)目二期計(jì)劃于2015年3月中旬進(jìn)入營(yíng)銷推廣階段，基于項(xiàng)目一期的良好口碑，對(duì)外釋放價(jià)格應(yīng)有一定上浮，具體上浮程度，視市場(chǎng)形勢(shì)而定，推盤(pán)策略建議先推出位置較好的7#、5#產(chǎn)品沖擊市場(chǎng)，激發(fā)客戶購(gòu)買欲。二次推盤(pán)基于客戶積累成熟，推出2#小高及3#的高層產(chǎn)品，尾期收官之作推出4#、6#高性價(jià)比產(chǎn)品。營(yíng)銷保障3月初一期產(chǎn)品清尾完成，并開(kāi)始二期項(xiàng)目的推廣宣傳5月初視客戶積累情況，進(jìn)行二期首次開(kāi)盤(pán)，推出5、7#產(chǎn)品。7月初2次開(kāi)盤(pán)加推2、3#產(chǎn)品，并推出商業(yè)及門市。9月初加推收官產(chǎn)品4、6#并推出16#公寓產(chǎn)品。一期清尾2015年3月初—5月初為項(xiàng)目二期的宣傳推廣期，營(yíng)銷開(kāi)始為二期產(chǎn)品積累客戶5月——7月去化二期開(kāi)盤(pán)剩余產(chǎn)品，并積累二次開(kāi)盤(pán)客戶（活動(dòng)策略積累）7月初——9月初去化二次開(kāi)盤(pán)產(chǎn)品，并積累收官推盤(pán)客戶（活動(dòng)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)、老帶新等策略）全面去化，清尾項(xiàng)目所有產(chǎn)品。

3月4月5月6月7月8月9月第三部分項(xiàng)目推廣篇項(xiàng)目推廣展示體驗(yàn)策略售樓處、形象展示區(qū)、工地圍擋、戶外廣告、精神堡壘等系統(tǒng)建造，營(yíng)造項(xiàng)目主場(chǎng)氛圍，奠定項(xiàng)目品質(zhì)形象！DM單截流拓客銷售中心地盤(pán)包裝：工地圍擋、項(xiàng)目形象廣告及形象導(dǎo)視營(yíng)造符合定位的營(yíng)銷氛圍，不放過(guò)一個(gè)客戶！先期啟動(dòng)吸引流經(jīng)客戶關(guān)注完成項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)形象導(dǎo)入營(yíng)造主案場(chǎng)營(yíng)銷氛圍形象展示，銷售終端全面釋放項(xiàng)目形象，做到未見(jiàn)其型，先聞其名提前布點(diǎn)撒網(wǎng)，重點(diǎn)布局廣泛蓄客，完成初始客源積累現(xiàn)場(chǎng)形象示范區(qū)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)沿森林山大路一側(cè)設(shè)立宣傳形象圍擋廣告。增強(qiáng)項(xiàng)目的外部可視性?，F(xiàn)場(chǎng)形象示范區(qū)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)森林山大路側(cè)，南部設(shè)立形象展示區(qū)，提升項(xiàng)目品質(zhì)，展示項(xiàng)目人文理念。吸引關(guān)注媒體策略線上集中立體營(yíng)銷統(tǒng)籌為項(xiàng)目推向市場(chǎng)奠定高度，樹(shù)立項(xiàng)目品牌形象，建立較高的市場(chǎng)知名度與影響力！營(yíng)銷以立體化、鋪面式推廣組合進(jìn)行，資源共用互補(bǔ)；把握重要節(jié)點(diǎn)，集中宣傳推廣，既節(jié)約成本又立竿見(jiàn)影?！境Ｒ?guī)營(yíng)銷渠道選擇】渠道成本效果評(píng)估報(bào)紙廣告持續(xù)性投放，高硬廣：樹(shù)立項(xiàng)目形象、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)信息散播；軟文：項(xiàng)目?jī)r(jià)值、理念深度闡述。網(wǎng)絡(luò)廣告持續(xù)性投放，高是當(dāng)前房地產(chǎn)推廣的主要渠道之一，擴(kuò)大項(xiàng)目信息在業(yè)界與市場(chǎng)的信息傳播范圍與傳播速度。戶外廣告一次性投放，高昭示項(xiàng)目形象、品牌，截殺目標(biāo)區(qū)域客戶群。事件營(yíng)銷差異性較大項(xiàng)目多借助事件作為爆發(fā)點(diǎn)，順勢(shì)營(yíng)銷，制造市場(chǎng)影響力與知名度?；顒?dòng)營(yíng)銷持續(xù)投入，較高根據(jù)不同的目的可分為：社區(qū)活動(dòng)（提升形象與口碑）、促銷活動(dòng)（提升銷售量）、產(chǎn)品展示體驗(yàn)活動(dòng)（產(chǎn)品深度宣傳）等，是大盤(pán)常規(guī)營(yíng)銷手段。電視廣告性價(jià)比較差提升項(xiàng)目形象，用直觀、立體的方式展示項(xiàng)目?jī)r(jià)值。但目前公信力較差，效果一般。電臺(tái)因頻道而異是快速、大范圍擴(kuò)散項(xiàng)目信息的渠道，但因其頻道的不同質(zhì)量有較大區(qū)別。大客戶推介較高直銷性推廣方式，能夠快速帶來(lái)大量成交，提升銷售業(yè)績(jī)，性價(jià)比較高。評(píng)獎(jiǎng)較高目前已經(jīng)成為廣告的一種，缺乏公信力。故獎(jiǎng)項(xiàng)的國(guó)際知名度、信譽(yù)度比較重要。論壇較高在業(yè)界炒作區(qū)域價(jià)值、項(xiàng)目理念等的方式之一，建立業(yè)界口碑，并促進(jìn)項(xiàng)目信息的傳播，提升項(xiàng)目業(yè)界影響力。關(guān)鍵在于論壇結(jié)束后的一系列媒體報(bào)道，深度闡述項(xiàng)目?jī)r(jià)值。巡展、派單較低，高性價(jià)比借助目標(biāo)客戶集中地傳播項(xiàng)目信息，或截殺客戶群，直接促進(jìn)客戶關(guān)注與來(lái)訪。短信、直投較低，高性價(jià)比直效性推廣方式，能夠有效傳遞項(xiàng)目信息至目標(biāo)客戶群。看房班車較低直接帶來(lái)客戶上門量。車體廣告較低，高性價(jià)比通過(guò)大量的人流集中地或公交車頻繁的流動(dòng)范圍，快速展示項(xiàng)目信息，吸引目標(biāo)客戶群關(guān)注，適合郊區(qū)較低價(jià)位樓盤(pán)的推廣。展會(huì)一次性較高是房地產(chǎn)項(xiàng)目展示的集體行為之一，可通過(guò)展會(huì)在業(yè)界與市場(chǎng)傳遞項(xiàng)目信息，提升項(xiàng)目關(guān)注度，樹(shù)立項(xiàng)目形象，吸引大量客戶直接來(lái)訪。關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)投放，發(fā)布項(xiàng)目銷售信息，可用當(dāng)?shù)毓┣笫澜缁蛐?bào)，成本低，覆蓋廣，頻率高，另網(wǎng)絡(luò)建立微信平臺(tái)、業(yè)主群輔助推廣渠道主要推廣渠道主要推廣渠道輔助推廣渠道不適宜