業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作指導(dǎo)手冊

業(yè)主大會和業(yè)主委員會

工

作

指

導(dǎo)

手

冊

目錄

第一部分業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立

一、業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立條件、步驟、具體操作及注意事項...1

二、成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會相關(guān)參考材料（范本）

第二部分物業(yè)管理委員會成立

一、物業(yè)管理委員會成立條件、步驟、具體操作及注意事項........4

二、成立物業(yè)管理委員會相關(guān)參考材料（范本）

第三部分業(yè)主委員會工作指南

一、如何召開業(yè)主委員會會議....................................5

二、如何補(bǔ)選業(yè)主委員會委員..................................8

三、如何進(jìn)行業(yè)主委員會換屆選舉...............................9

四、如何召開業(yè)主大會會議......................................9

五、如何選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè).............................11

六、如何開展業(yè)主委員會日常工作.............................13

七、業(yè)主委員會工作指南相關(guān)參考材料（范本）

第四部分業(yè)主委員會相關(guān)工作制度

參閱《關(guān)于印發(fā)業(yè)主委員會工作相關(guān)制度（試行）的通知》（溫建（2021）66

號）

附件：

1.關(guān)于成立一小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的申請.................17

2.—小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立工作指導(dǎo)意見...............18

3.關(guān)于組建—小區(qū)業(yè)主大會籌備組的公告.......................19

4.建設(shè)單位委托書............................................22

5.關(guān)于一小區(qū)業(yè)主大會籌備組成員名單的公告...................23

6.業(yè)主名冊..................................................24

7.籌備組會議記錄（第一次）................................25

8.業(yè)主大會議事規(guī)則（示范文本）..............................26

9.管理規(guī)約（示范文本）......................................38

10.選舉辦法.................................................49

11.關(guān)于征求一小區(qū)《業(yè)主大會議事規(guī)則》《管理規(guī)約》《選舉辦法》意見

的公告..........................................................51

12.籌備組會議記錄（第二次）...................................52

13.關(guān)于自薦、推薦業(yè)主委員會委員候選人的公告..................53

14.籌備組會議記錄（第三次）...................................57

15.關(guān)于—小區(qū)業(yè)主大會投票權(quán)數(shù)、召開時間、業(yè)主委員會委員候選人名

單的公告........................................................58

16.業(yè)主大會表決投票、業(yè)主委員會委員選舉委托書...............59

17.業(yè)主大會表決投票及業(yè)主委員會選票..........................60

18.小區(qū)業(yè)主大會表決事項及業(yè)主委員會委員選票投票結(jié)果統(tǒng)計表...62

19.小區(qū)業(yè)主大會表決事項及業(yè)主委員會委員選舉結(jié)果報告單.....63

20.業(yè)主委員會會議記錄（第一次）..............................64

21.關(guān)于—小區(qū)業(yè)主大會表決事項及業(yè)主委員會委員選舉結(jié)果的公告65

22.業(yè)主委員會備案表...........................................66

23.關(guān)于組建—小區(qū)物業(yè)管理委員會的公告.......................70

24.—小區(qū)物業(yè)管理委員會組成人員匯總表.......................72

25.關(guān)于一小區(qū)物業(yè)管理委員會成員名單的公告...................73

26.關(guān)于成立小區(qū)物業(yè)管理委員會的通知.......................74

27.—小區(qū)業(yè)主委員會補(bǔ)選委員的公告...........................75

28.關(guān)于小區(qū)業(yè)主委員會補(bǔ)選委員候選人名單的公告...............77

29.—小區(qū)業(yè)主委員會補(bǔ)選委員表決票...........................78

30.—小區(qū)業(yè)主委員會補(bǔ)選委員表決結(jié)果報告單...................79

31.—小區(qū)業(yè)主委員會補(bǔ)選委員名單的公告.......................80

32.—小區(qū)業(yè)主委員會換屆選舉的報告.........................81

33.—小區(qū)召開業(yè)主大會換屆選舉新一屆業(yè)主委員會的公告......82

34.解聘通知....................................................83

第一部分業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立

一、業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立條件、步驟、具體操作及注意事項

（一）成立條件

根據(jù)《臺州市物業(yè)管理條例》第十四條規(guī)定：

物業(yè)管理區(qū)域具備1、列條件之一的，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事

處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會，指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會

籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議：

1、房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之六十

以上的；

2、首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建

筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的；

3、屬于一個物業(yè)管理區(qū)域但分期開發(fā)的建設(shè)項目，先期開發(fā)部分符

合前兩項規(guī)定條件之一的。

（二）成立步驟

申請報—成立籌畚組籌畚宅作業(yè)主大會、業(yè)主委員

會成立

—?備案

（三）具體操作、注意事項

1、申請報告

⑴符合業(yè)主大會成立條件的，由建設(shè)單位或者10人以上的業(yè)主公開

書面聯(lián)名向物業(yè)管理區(qū)域所在地的鎮(zhèn)（街道）提出申請，填寫《關(guān)于成立

XXX小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的申請》（附件1）,并將申請書報送市住

建局、所在地社區(qū)居民（村民）委員會。

⑵鎮(zhèn)（街道）會同市住建局、社區(qū)居民委員會組織審查，對符合成立

條件的在40日內(nèi)成立指導(dǎo)小組（附件2）,指導(dǎo)成立籌備組；不符合條件

的，書面告知并說明理由。

2、成立籌備組

⑴發(fā)布《關(guān)于組建XXX小區(qū)業(yè)主大會籌備組的公告》（附件3）。

⑵組織籌備組成員，成立業(yè)主大會籌備組。

⑶成立籌備組后5日內(nèi)籌備組成員名單（公告）（附件5）。

（4）刻制籌備組印章。

注意事項：鎮(zhèn)（街道）在收到成立業(yè)主大會書面申請后40日內(nèi)，組

織成立首次業(yè)主大會籌備組；籌備組成員包括：業(yè)主、建設(shè)單位（附件4）、

鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)居民委員會的人員組成，其中業(yè)主成員由鎮(zhèn)（街道）組

-1-

織業(yè)主推薦產(chǎn)生；籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為5T5人的單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)

不低于籌備組總?cè)藬?shù)的50%,籌備組組長由鎮(zhèn)（街道）或其委托的社區(qū)居

民委員會代表擔(dān)任；籌備組成員中的業(yè)主代表是否可參選業(yè)主委員會成員,

由鎮(zhèn)（街道）決定（為更加體現(xiàn)公平公正，建議籌備組成員不參選業(yè)主委

員會成員）。

3、籌備工作

W備組履行的職責(zé)，詳見《臺州市業(yè)主大會與業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》

第十五條。

籌備組成立之日起45日內(nèi)公告相關(guān)內(nèi)容15日后召開業(yè)主大

會會議I

-----------------------------------------------

公告相關(guān)內(nèi)容包括：起草業(yè)主大會各項文件（業(yè)主大會議事規(guī)則、管

理規(guī)約、選舉辦法等）；確認(rèn)業(yè)主身份及業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)

數(shù)；召開業(yè)主大會的形式、時間、地點，并于業(yè)主大會召開15日前向全

體業(yè)主公告；征集業(yè)主提案并匯總、整理、答復(fù)，征求全體業(yè)主對文件（草

案）的意見；根據(jù)業(yè)主推薦、自薦的情況，推選業(yè)主委員會成員候選人并

向全體業(yè)主公示；審定各審議事項投票表決單、業(yè)主委員會成員候選人選

票。

°注意事項：籌備組制定計劃表，會議要有記錄，做好籌備工作期間的

資料收集整理，公告內(nèi)容均要拍照片存檔；業(yè)主大會的投票權(quán)數(shù)確定按照

《臺州市業(yè)主大會與業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第17、18、19、20條規(guī)定。

⑴通知建設(shè)單位報送相關(guān)文件資料：房屋及建筑物面積清冊；業(yè)主名

冊（附件6）；建筑竣工總平面圖；共用設(shè)施設(shè)備清單；物業(yè)管理月房配

置資料；其他有關(guān)文件資料。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在收到通知之日起五個工作日

內(nèi)向業(yè)主大會籌備組報送。

（2）籌備組召開第一次會議（附件7）,按照臺州市示范文本要求，落

實人員起草《業(yè)主大會議事規(guī)則》（附件8）、《管理規(guī)約》（附件9）、《選

舉辦法》（附件10）o

⑶籌備組將《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》、《選舉辦法》，在小

區(qū)內(nèi)公告（附件11）,公告期不少于5日，公告期結(jié)束后，根據(jù)反映情況，

籌備組進(jìn)行商定。

（4）籌備組召開第二次會議（附件12）。匯總業(yè)主對《業(yè)主大會議事規(guī)

則》、《管理規(guī)約》、《選舉辦法》的反饋意見，商量修訂；確認(rèn)業(yè)主身份及

投票權(quán)數(shù)（業(yè)主人數(shù)：按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計

算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人

-2-

擁有一個以上專有部分的，按一人計算；總?cè)藬?shù)：按照前項的統(tǒng)計總和計

算）；根據(jù)業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生辦法（①籌備組多渠道聽取業(yè)主意見，

向業(yè)主發(fā)放或者業(yè)主到指定地點領(lǐng)取推薦表（十人以上業(yè)主書面聯(lián)名推薦

一名），經(jīng)匯總后按得票多少，提出業(yè)主委員會成員候選人名單；②社區(qū)

（小區(qū)）黨組織、居民委員會推薦；③業(yè)主向籌備組自薦），在小區(qū)內(nèi)發(fā)

布公告（附件13）,推選業(yè)主委員會候選人（黨員占比1/3以上）。

注意事項：業(yè)主委員會成員首先要是小區(qū)業(yè)主。具有以下情形之一的,

不得擔(dān)任業(yè)主委員會成員：①被判處刑罰正在執(zhí)行或者刑罰執(zhí)行完畢未滿

五年的；②因涉嫌犯罪正在接受立案調(diào)查處理的；③被列入嚴(yán)重失信名單

的；④在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)存在違法搭建、裝修等行為被有關(guān)部門責(zé)令整

改，尚未整改到位的；⑤拒付物業(yè)服務(wù)費、公共水電公攤費、不交納物業(yè)

專項維修資金等損害本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的行為且尚未改正

的；⑥本人、配偶及其近親屬與本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有

利害關(guān)系的；⑦管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定不得擔(dān)任業(yè)主委員會

成員的其他情形。

⑸籌備組召開第三次會議（附件14）,確認(rèn)推選業(yè)主委員候選人名單,

并將經(jīng)確認(rèn)的業(yè)主委員候選人名單向全體業(yè)主公告（附件15）。

（6）籌備組做好業(yè)主書面《委托書》（附件16）的樣版、業(yè)主委員會選

票及表決票（附件17）的制作，以及其他準(zhǔn)備工作。

4、召開業(yè)主大會

召開首次業(yè)主大會，可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求

意見的形式。在確保業(yè)主意思表示真實、格效的前提下，集體討論、書面

征求意見可以運用電子信息技術(shù)方式（臺州市智慧物業(yè)平臺）進(jìn)行。

⑴表決通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》等；

（2）通過選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，業(yè)主委員會委員人數(shù)為5-11人（單數(shù)）。

注意事項：人數(shù)要求“專有部分面積占比三分之二以上且人數(shù)5比三

分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參

與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意“；做好選票發(fā)放、選票回收、驗票、唱票、

監(jiān)票、統(tǒng)計等書面記錄材料；業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)，邀請

鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)參加召開業(yè)主委員會第一次會議（附件20）,選出小區(qū)

業(yè)主委員會主任、副主任，確定業(yè)主委員會委員分工。

5、表決、選舉結(jié)果公告

籌備組統(tǒng)計選票（附件18）,出具表決及選舉結(jié)果報告單（附件19）,

將業(yè)主大會會議表決結(jié)果及業(yè)主委員會委員選舉結(jié)果等事項進(jìn)行公告（附

件21）。

6、備案

-3-

業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)到鎮(zhèn)（街道）和市住建局辦理

備案，備案材料包括以下幾方面內(nèi)容：業(yè)主委員會備案表（附件22）；業(yè)

主大會會議記錄（附件20）；業(yè)主大會決定（附件21）；業(yè)主大會議事規(guī)

則（附件8）；管理規(guī)約（附件9）；業(yè)主委員會委員的房產(chǎn)證明。

二、成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會相關(guān)材料（范本）

附件：1.關(guān)于成立一小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的申請

2.—小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立工作指導(dǎo)意見

3.關(guān)于組建一小區(qū)業(yè)主大會籌備組的公告

4.建設(shè)單位委托書

5.關(guān)于一小區(qū)業(yè)主大會籌備組成員名單的公告

6.業(yè)主名冊

7.籌備組會議記錄（第一次）

8.業(yè)主大會議事規(guī)則（示范文本）

9.管理規(guī)約（示范文本）

10.選舉辦法

11.關(guān)于征求—小區(qū)《業(yè)主大會議事規(guī)則》《管理規(guī)約》《選舉

辦法》意見的公告

12.籌備組會議記錄（第二次）

13.關(guān)于自薦、推薦業(yè)主委員會委員候選人的公告

14.籌備組會議記錄（第三次）

15.關(guān)于—小區(qū)業(yè)主大會投票權(quán)數(shù)、召開時間、業(yè)主委員會委

員候選人名單的公告

16.業(yè)主大會表決投票、業(yè)主委員會委員選舉委托書

17.業(yè)主大會表決投票及業(yè)主委員會選票

18.小區(qū)業(yè)主大會表決事項及業(yè)主委員會委員選票投票結(jié)果統(tǒng)

計表

19.小區(qū)業(yè)主大會表決事項及業(yè)主委員會委員選舉結(jié)果報告單

20.業(yè)主委員會會議記錄（第一次）

21.關(guān)于—小區(qū)業(yè)主大會表決事項及業(yè)主委員會委員選舉結(jié)

果的公告

22.業(yè)主委員會備案表

第二部分物業(yè)管理委員會成立

一、物業(yè)管理委員會成立條件、步驟、具體操作及注意事項

-4-

（一）成立條件

根據(jù)《臺州市物業(yè)管理條例》第三十條規(guī)定：

有下列情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以組織成立物

業(yè)管理委員會：

（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會條件，經(jīng)有關(guān)單位指導(dǎo)后未能成立的；

（三）業(yè)主大會成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的；

（四）業(yè)主委員會任期屆滿或者成員人數(shù)不足二分之一等需要重新選

舉業(yè)主委員會，經(jīng)有關(guān)單位指導(dǎo)后未能選舉產(chǎn)生的。

（二）成立步驟

發(fā)布公告一推薦自薦及單位派一貴人選確我成員名單

發(fā)文及報備案

（三）具體操作、注意事項

1、發(fā)布公告

鎮(zhèn)（街道）在小區(qū)發(fā)布組建小區(qū)物業(yè)管理委員會的公告（附件23）。

注意事項：物業(yè)管理委員會成員由業(yè)主以及鎮(zhèn)（街道）、物業(yè)主管部

門、公安派出所、社區(qū)居民委員會派員組成，并由鎮(zhèn)（街道）委派的人員

擔(dān)任召集人；人數(shù)應(yīng)當(dāng)為11T5人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)不少于60%,

由業(yè)主自薦或者鎮(zhèn)（街道）在業(yè)主中推薦產(chǎn)生；業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)符合《臺州

市物業(yè)管理條例》第十九條第三款、第二十條的規(guī)定。

2、自薦、推薦、派員人選

匯總：業(yè)主自薦名單，鎮(zhèn)（街道）在業(yè)主中推薦名單，鎮(zhèn)（街道）、

物業(yè)主管部門、公安派出所、社區(qū)居民委員會各派員1人（附件24）。

3、確定人員名單

后據(jù)自薦、推薦及各部門派員情況，鎮(zhèn)（街道）在7日內(nèi)商量確定物

業(yè)管理委員會組成人員名單并在小區(qū)公告（附件25）。

4、印發(fā)文件及報備案

i（街道）將物業(yè)管理委員會成立文件（附件26）報市住建局備案。

二、成立物業(yè)管理委員會相關(guān)材料（范本）

附件：23.關(guān)于組建XXX小區(qū)物業(yè)管理委員會的公告

24.—小區(qū)物業(yè)管理委員會組成人員匯總表

25.關(guān)于—小區(qū)物業(yè)管理委員會成員名單的公告

26.關(guān)于成立小區(qū)物業(yè)管理委員會的通知

第三部分業(yè)主委員會工作指南

-5-

一、如何召開業(yè)主委員會會議

（一）業(yè)主委員會職責(zé)

《臺州市業(yè)主大會與業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第38條，業(yè)主委員會履

行以下職責(zé)：

1、執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

2、召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；

3、代表業(yè)主與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

4、及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議；

5、監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

6、監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

7、督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；

8、組織和監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的籌集和使用；

9、調(diào)解業(yè)主間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

10、業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

（二）業(yè)主委員會主任、副主任、其他委員職責(zé)

業(yè)主委員會主任職責(zé)一般包括：

1、主持業(yè)主委員會工作；

2、負(fù)責(zé)召集主持業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議，代表業(yè)主委員會

向業(yè)主大會和社區(qū)、鎮(zhèn)（街道）報告工作；

3、代表業(yè)主委員會對外簽訂各類合同、協(xié)議等文件；

4、代表業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)、鎮(zhèn)（街道）及有關(guān)職能

部門協(xié)調(diào)小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)事務(wù)工作；

5、監(jiān)督業(yè)主委員會其他委員履行工作職責(zé)；

6、審核和簽批業(yè)主委員會工作文件、財務(wù)收支等；

7、擬定業(yè)主委員會內(nèi)部工作方案、計劃等；

8、根據(jù)業(yè)主大會或業(yè)主委員會會議決定應(yīng)當(dāng)履行的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會副主任職責(zé)一般包括：

1、協(xié)助主任做好業(yè)主委員會日常工作，根據(jù)主任委托授權(quán)代行主任

有關(guān)職責(zé)；

2、承擔(dān)落實各自分工的專項工作；

3、參與擬定制定業(yè)主委員會各項工作方案、計劃等；

4、密切聯(lián)系業(yè)主、非業(yè)主使用人，廣泛了解本小區(qū)物業(yè)管理動態(tài)和

問題，及時向主任報告情況；

5、根據(jù)業(yè)主大會或業(yè)主委員會會議決定應(yīng)當(dāng)履行的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會其他委員職責(zé)一般包括：

1、參加業(yè)主委員會會議及各項活動，參與業(yè)主委員會各項事務(wù)的決

策;

-6-

2、承擔(dān)落實各自分工的專項工作；

3、參與擬定制定業(yè)主委員會各項工作方案、計劃等；

4、密切聯(lián)系業(yè)主、非業(yè)主使用人，廣泛了解本小區(qū)物業(yè)管理動態(tài)和

問題，及時向主任、副主任報告情況；

5、業(yè)主大會或業(yè)主委員會會議決定應(yīng)當(dāng)履行的其他職責(zé)。

（三）業(yè)主委員會委員資格終止

根據(jù)《臺州市業(yè)主大會與業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第30條規(guī)定：業(yè)主

大會可以在管理規(guī)約或者議事規(guī)則中規(guī)定，業(yè)主委員會成員具有下列情形

之一的，業(yè)主委員會成員職務(wù)終止，由業(yè)主委員會予以公告：

1、不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的；

2、因疾病或者其他原因難以有效履行職責(zé)的；

3、以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；

4、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第31條規(guī)定：業(yè)主委員會成員有本指導(dǎo)規(guī)則第28條、第29條規(guī)定

情形或者其他不宜繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會成員職務(wù)的，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）核實確

認(rèn)后，可以要求業(yè)主委員會召開會議，先行暫停其成員職務(wù)；經(jīng)總?cè)藬?shù)百

分之二十以上的業(yè)主提議或者符合業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定條件的，業(yè)主委

員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議，決定終止其成員職務(wù)。

業(yè)主大會會議決定終止業(yè)主委員會成員職務(wù)時，應(yīng)當(dāng)允許該成員提出

申辯，并記錄歸檔。

（四）業(yè)主委員會會議類型

1、定期會議。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的次數(shù)和

時間定期召開會議。

2、臨時會議。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開臨

時會議：

⑴經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議召開的；

⑵業(yè)主大會決定召開業(yè)主委員會會議的；

⑶業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要召開的；

⑷鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)要求召開的。

（五）業(yè)主委員會會議實務(wù)操作

1、準(zhǔn)備階段

⑴業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定

召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會成員的提議，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開業(yè)

主委員會會議。（《臺州市業(yè)主大會與業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第41條）

（2）會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任

召集，并決定會議召開的時間、地點等。

⑶會議召開提前7日，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容

-7-

和議程，聽取業(yè)主的意見和建議，并將會議通知及有關(guān)材料送達(dá)每位委員。

（《臺州市業(yè)主大會與業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第43條）

2、議事階段

（1）會議要有過半數(shù)委員出席，作出的業(yè)主委員會決定（包括形成的業(yè)

主委員會議案）須經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意通過。

⑵做好會議書面記錄，并由出席會議成員簽字確認(rèn)。

（《臺州市業(yè)主大會與業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第43條）

3、公示階段

⑴業(yè)主委員會會議決定的議事文件由業(yè)主委員會公布，并由出席會議

的業(yè)主委員會過半數(shù)委員簽字并加蓋業(yè)主委員會印章后存檔。

⑵業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會的決定（包括業(yè)主委員會議案）在作

出之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)

督。

（《臺州市業(yè)主大會與業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第43條）

注意事項：⑴業(yè)主委員會的定位：《臺州市物業(yè)管理條例》第19條將

業(yè)主委員會明確界定為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。作為一個執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委

員會由全體業(yè)主通過業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的常設(shè)性執(zhí)行機(jī)

構(gòu)，對業(yè)主大會負(fù)責(zé)，具體負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會交辦的各項物業(yè)管理事項。

⑵召開會議的法定人數(shù)要求：業(yè)主委員會無論是召開定期會議還是臨時會

議，都需要有過半數(shù)的委員出席，否則會議無效，所做出的決定亦無效。

⑶委員不能委托代理人參加會議：實踐中有些業(yè)主委員會召開會議的時候,

有委員委托代理人或者提交個人意見給業(yè)主委員會以作為其參加會議的

方式，這種做法違反了相關(guān)規(guī)定。業(yè)主委員會委員必須親自參加業(yè)主委員

會會議，否則視為未參加。⑷指定召集會議的情形：業(yè)主委員會主任、副

主任不召集業(yè)主委員會會議的，可由其他委員或業(yè)主請求鎮(zhèn)（街道）、社

區(qū)指定一名委員召集和主持業(yè)主委員會會議,（5）會議議定事項的限制性規(guī)

定：業(yè)主委員會會議議定事項必須是在業(yè)主委員會法定的職權(quán)范圍內(nèi)，不

得超出法定職權(quán)范圍；業(yè)主委員會履行職責(zé)必須遵守法律法規(guī)的規(guī)定，業(yè)

主委員會會議作出違反法律、法規(guī)規(guī)定的決定無效。例如，業(yè)主委員會未

經(jīng)業(yè)主大會表決通過而直接作出選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定的，由鎮(zhèn)

（街道）責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

二、如何補(bǔ)選業(yè)主委員會委員

（一）需要補(bǔ)足委員的情形

當(dāng)業(yè)主委員會成員出現(xiàn)空缺但仍未低于委員總數(shù)的1/2時，應(yīng)當(dāng)按照

小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則的約定補(bǔ)足委員。

（二）有候補(bǔ)委員時直接替補(bǔ)

候補(bǔ)委員在業(yè)主委員會委員職務(wù)終止出現(xiàn)空缺時，替補(bǔ)當(dāng)選為業(yè)主委

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員會委員。候補(bǔ)委員按不超過業(yè)主委員會正式委員人數(shù)的50%設(shè)置。候補(bǔ)

委員在候補(bǔ)階段，不參與業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。（《臺州市業(yè)主

大會與業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第40條）

（三）無候補(bǔ)委員或候補(bǔ)委員不足時應(yīng)補(bǔ)選

未設(shè)置候補(bǔ)委員或候補(bǔ)委員不夠補(bǔ)足空缺的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時召

開業(yè)主大會臨時會議，按空缺人數(shù)選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會委員。

（四）補(bǔ)選業(yè)主委員會委員實務(wù)操作

召開業(yè)主大會臨時會議補(bǔ)選委員的，按以下程序進(jìn)行：

1、準(zhǔn)備階段

業(yè)主委員會按照小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則的約定，及時發(fā)布《XXX小區(qū)

業(yè)主委員會補(bǔ)選委員的公告》（附件27）,并組織發(fā)放《XXX小區(qū)業(yè)主委員

會補(bǔ)選委員推薦表》。

2、補(bǔ)選階段

（1）經(jīng)業(yè)主自薦、推薦，業(yè)主委員會商量推選補(bǔ)選候選人名單后，發(fā)布

《XXX小區(qū)業(yè)主委員會補(bǔ)選委員候選人名單的公告》（附件28）,公告期不

少于50o

⑵公"后，業(yè)主委員會制作《XXX小區(qū)業(yè)主委員會補(bǔ)選委員表決票》

（附件29）,在鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)的指導(dǎo)下，組織業(yè)主大會進(jìn)行投票表決，

一戶一表，署名表決。

⑶對業(yè)主大會投票表決情況進(jìn)行統(tǒng)計，出具表決結(jié)果報告單（附件

30）o

⑷小區(qū)業(yè)主委員會公布最終的補(bǔ)選人員，并根據(jù)實際工作需要確定業(yè)

主委員會內(nèi)部的具體分工，發(fā)布《XXX小區(qū)業(yè)主委員會補(bǔ)選委員名單公告》

（附件31）。

3、備案階段

W成補(bǔ)選工作以后，應(yīng)及時填寫《業(yè)主委員會備案表》（附件22）向

物業(yè)所在地的鎮(zhèn)（街道）和市住建局辦理備案手續(xù)。

（五）重點關(guān)注

1、設(shè)置候補(bǔ)委員的意義

現(xiàn)實中很多小區(qū)的業(yè)主委員會在成立之初沒有設(shè)置候補(bǔ)委員.，當(dāng)委員

出現(xiàn)空缺時，不得不召開業(yè)主大會臨時會議補(bǔ)選委員，費時費力且成本較

高、操作復(fù)雜。如果事先在《業(yè)主大會議事規(guī)則》中有關(guān)于設(shè)置候補(bǔ)委員

的約定，在業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會時設(shè)置相應(yīng)的候補(bǔ)委員，一旦出

現(xiàn)委員空缺，可直接由候補(bǔ)委員補(bǔ)足，更加明確、簡化、便于操作，保障

業(yè)主委員會工作的正常開展，節(jié)省召開業(yè)主大會的各種成本。

2、委員低于法定人數(shù)時的處理

業(yè)主委員會委員人數(shù)低于正式委員的50%時，業(yè)主委員會已無法正常

-9-

開展工作，其職能自然終止，此時已無法照常進(jìn)行委員補(bǔ)選，應(yīng)及時召開

業(yè)主大會重新選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會，以確保業(yè)主委員會的常設(shè)性。

《臺州市業(yè)主大會與業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第40條明文規(guī)定“業(yè)主

委員會成員缺額人數(shù)超過正式成員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，街道辦事處、

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)所在地物業(yè)主管部門、社區(qū)居民委員會指

導(dǎo)成立籌備組，重新選舉業(yè)主委員會J

三、如何進(jìn)行業(yè)主委員會換屆選舉

（一）業(yè)主委員會換屆的時間

《臺州市物業(yè)管理條例》第27條：業(yè)主委員會每屆任期為3-5年。

業(yè)主委員會任期屆滿二個月前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，進(jìn)行換屆選

舉，并書面報告街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會。街道

辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)派員指導(dǎo)。

（二）業(yè)主委員會換屆選舉實務(wù)操作

情形一：業(yè)主委員會在任期屆滿二個月前組織換屆選舉的，應(yīng)書面報

告鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)居民委員會（附件32）,成立換屆選舉籌備組（附件

33）,并發(fā)布《XX小區(qū)召開業(yè)主大會換屆選舉新一屆業(yè)主委員會的公告》

（附件34）,告知本小區(qū)業(yè)主即將進(jìn)行業(yè)主委員會換屆選舉工作。

情形二：業(yè)主委員會任期屆滿未進(jìn)行換屆選舉且逾期換屆的，由鎮(zhèn)（街

道）、社區(qū)居民委員會組建換屆選舉籌備組，發(fā)布《XX小區(qū)召開業(yè)主大會

換屆選舉新一屆業(yè)主委員會的公告》（附件34）,進(jìn)行換屆選舉。

注意事項：⑴業(yè)主委員會換屆選舉籌備組由鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)居民委

員會和上一屆業(yè)主委員會成員組成，人數(shù)一般為5T5人的單數(shù)，組長由

鎮(zhèn)（街道）或社區(qū)居民委員會代表擔(dān)任。⑵籌備組中因上一屆業(yè)主委員會

成員參與人數(shù)不足而少于5人的，應(yīng)在業(yè)主中推薦補(bǔ)足。（3）籌備組成立后，

具體換屆選舉工作流程參照新成立首屆業(yè)主委員會的流程執(zhí)行。

四、如何召開業(yè)主大會會議

（一）業(yè)主大會會議形式

《臺州市物業(yè)管理條例》第17條規(guī)定：可以采用集體討論的形式，

也可以采用書面征求意見的形式召開。在確保業(yè)主意思表示真實、有效的

前提下，集體討論、書面征求意見可以運用電子信息技術(shù)方式進(jìn)行C

（二）業(yè)主大會會議類型

業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照

業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。有下列情形之一的，業(yè)

主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：1、經(jīng)總?cè)藬?shù)20%以上的

業(yè)主提議的；2、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情況。

（三）業(yè)主大會會議的法定人數(shù)要求

《臺州市物業(yè)管理條例》第16條明確規(guī)定：應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占

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比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。

（四）業(yè)主大會會議事項

《臺州市物業(yè)管理條例》第16條規(guī)定，業(yè)主大會會議事項主要包括：

1、制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

2、制定和修改管理規(guī)約；

3、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

4、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

5、使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

6、籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

7、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

8、改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

9、有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

（五）業(yè)主大會會議表決通過的法定條件

《臺州市物業(yè)管理條例》第16條規(guī)定：

業(yè)主大會決定籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑

物及其附屬設(shè)施，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動,

應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分

之》二以卜田7主^同音a

制定和修改業(yè)工工會議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員

會或者更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,

使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重

大事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半

數(shù)的業(yè)主同意。

（六）召開業(yè)主大會會議實務(wù)操作

1、會議籌備

）主委員會做好開會前的準(zhǔn)備工作。根據(jù)業(yè)主的提議、意見、建議,

經(jīng)業(yè)主委員會會議審議后，草擬議案、制定征詢意見表或表決票、核實業(yè)

主情況等。

2、發(fā)布公告

業(yè)主大會會議召開前15日，由業(yè)主委員會將會議的時間、地點、內(nèi)

容等主要事項以書面形式向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主公告。發(fā)生重大事故

或緊急事件等，需要及時處理的，也要及時通知和公告，并同時告知鎮(zhèn)（街

道）、社區(qū)居民委員會。

3、集體討論表決或書面征求意見表決

采用集體討論形式?jīng)Q定事項的，由參加會議的業(yè)主就業(yè)主大會會議需

要決議的事項逐一進(jìn)行表決。

采用書面征求意見形式?jīng)Q定事項的，由業(yè)主委員會發(fā)放征詢意見表或

-11-

表決票，將業(yè)主大會議事內(nèi)容書面征詢物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主意見或由業(yè)主

投票表決。

4、回收統(tǒng)計意見

在投票結(jié)束后，業(yè)主委員會應(yīng)采取公開臉票方式，由唱票、計票人員

在監(jiān)票人員或鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)居民委員會的監(jiān)督下，認(rèn)真核對、計算票

數(shù)，當(dāng)場公布投票統(tǒng)計結(jié)果，形成業(yè)主大會會議決議。

5、通報大會議事決定

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會的決定作出之日起3日內(nèi)以書面形式在

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主大會決定，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。

五、如何選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

（一）前置條件

符合以下條件之一的，可以啟動物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、解聘工作：

1、物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再續(xù)約的；

2、物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前90日，業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會,

表決通過決定不再續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；

3、業(yè)主大會議事規(guī)則或者物業(yè)服務(wù)合同有約定的從其約定。

業(yè)主委員會將業(yè)主大會決定不續(xù)聘的結(jié)果予以公告，公告結(jié)束后，以

書函的形式將《解聘通知》（附件34）送達(dá)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并報鎮(zhèn)（街

道）、社區(qū)居民委員會留存。

（二）選聘方式

1、業(yè)主直接選聘：選聘方案由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)起草并公示，公示期

不少于5日，經(jīng)業(yè)主大會表決同意后，根據(jù)選聘方案進(jìn)行選聘。

2、招投標(biāo)方式選聘：業(yè)主大會決定招投標(biāo)方式選聘的，按照《關(guān)于

進(jìn)一步規(guī)范我市物業(yè)管理招投標(biāo)工作的通知》文件執(zhí)行，具體流程：⑴招

標(biāo)備案辦理⑵招標(biāo)公告、投標(biāo)邀請書發(fā)布⑶入圍投標(biāo)人確定⑷投標(biāo)文件編

制⑸投標(biāo)⑹評標(biāo)委員會組成⑺開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)⑻中標(biāo)備案⑼物業(yè)服務(wù)合

同簽訂⑩物業(yè)服務(wù)合同備案。

（三）注意事項

1、更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的注意事項

開發(fā)建設(shè)單位在業(yè)主大會成立之前，已按照國家及臺州市有關(guān)規(guī)定選

聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與之簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同對

物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)

容進(jìn)行約定。開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同中，即包括

了前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

前期物業(yè)服務(wù)合同是開發(fā)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的，為小

區(qū)業(yè)主設(shè)定權(quán)利義務(wù)的合同。業(yè)主雖非合同當(dāng)事人，但仍須依商品房買賣

合同約定接受前期物業(yè)服務(wù)并支付物業(yè)服務(wù)費。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約

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定期限，但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合

同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。也就是說，業(yè)主對前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)

不滿時，可通過召開業(yè)主大會自行選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與新聘物業(yè)服

務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。

2、提倡采取招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

《臺州市物業(yè)管理條例》第35條規(guī)定：住宅物業(yè)的建設(shè)單位對前期

物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，投標(biāo)人少于三個或者

物業(yè)管理區(qū)域建筑面枳不足五萬平方米的，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服

務(wù)企業(yè)。對于業(yè)主和業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并未強(qiáng)制要求通過招投

標(biāo)的方式。在現(xiàn)實生活中，業(yè)主大會也較多采取協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)

企業(yè)。

物業(yè)管理招投標(biāo)是運用價值規(guī)律和公正、公平、公開的市場競爭機(jī)制,

通過規(guī)范有序的招投標(biāo)行為來確定物業(yè)管理權(quán)的活動，是一種通過市場化

方式實現(xiàn)的雙向選擇。一方面，業(yè)主在“性價比”的基礎(chǔ)上選擇了最合適

的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，另一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在競爭中不斷拓寬自身的業(yè)務(wù),

并有效規(guī)避了后期管理存在的風(fēng)險，從而使業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方的合

法權(quán)益得到有效的保障。業(yè)主大會在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，提倡其采取招

投標(biāo)的方式。

3、選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定主體

決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會，由專有部分面積

占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)

參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

由此可知，是否同意與物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除合同以及解除合同后續(xù)事宜的處

理，屬于業(yè)主大會的職權(quán)范圍。業(yè)主委員會在無業(yè)主大會授權(quán)的情況下,

不能決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。如果業(yè)主委員會在無業(yè)主大會授權(quán)時,

作出選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，則該決定無效。

4、簽訂物業(yè)服務(wù)合同的注意事項

⑴簽訂合同時限：建議業(yè)主委員會在業(yè)主大會依法、依約選聘物業(yè)服

務(wù)企業(yè)之日起30日內(nèi)，與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合

同，簽訂合同時，應(yīng)當(dāng)有業(yè)主委員會1/2以上委員在場，業(yè)主委員會主任

簽名并蓋業(yè)主委員會印章。

⑵公示公告：物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同

主要內(nèi)容（物業(yè)服務(wù)事項、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及費用標(biāo)準(zhǔn)、合同期限、違約責(zé)

任等）在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督、查詢。

⑶法律效力：業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的

物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗

辯的，人民法院不予支持。

-13-

5、物業(yè)移交應(yīng)注意的事項

⑴檔案資料的移交：根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第29條和第39

條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止時，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和

下列資料交還給業(yè)主委員會：竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工

圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工瞼收資料；設(shè)施設(shè)備的安裝、

使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文曄；物

業(yè)管理所必需的其他資料。

⑵承接查驗的程序：參考住建部《物業(yè)承接查驗辦法》第13條的有

關(guān)要求，承接查驗可以按照下列程序進(jìn)行：確定物業(yè)承接查驗方案；移交

有關(guān)圖紙資料；查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題；確

認(rèn)現(xiàn)場查驗結(jié)果；簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議；辦理物業(yè)交接手續(xù)。

⑶物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時應(yīng)履行的義務(wù)：根據(jù)《臺州市物業(yè)管理條例》

第41條的規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會、新物業(yè)服

務(wù)企業(yè)移交下列財物和資料，并配合查驗：是設(shè)單位依法移交的物業(yè)承接

查驗資料；預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費；有關(guān)物業(yè)以及電梯、消防、技防等設(shè)施設(shè)

備改造、維護(hù)、運行、保養(yǎng)的相關(guān)資料；物業(yè)管理用房和受委托管理的其

他房屋、場地以及財物；利用業(yè)主共有資金配置的設(shè)施設(shè)備及其相關(guān)資料；

利用共有物業(yè)經(jīng)營的用關(guān)資料、公共水電分?jǐn)傎M用交納記錄等資料；其他

應(yīng)當(dāng)移交的財物和資料。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會、新物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接時，交

接各方應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀給予

確認(rèn)。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡管理義務(wù)造成電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施

設(shè)備無法正常使用的，應(yīng)當(dāng)組織修復(fù)或者承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

⑷移交的法律監(jiān)管

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問

題的解釋》第10條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員

會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施,

以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院

應(yīng)予支持°物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，棄以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)

系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法

院不予支持。

如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)不移交有關(guān)資料的，可以向市住建局反映，根據(jù)國

務(wù)院《物業(yè)管理條例》第59的規(guī)定作出相應(yīng)處罰。

六、如何開展業(yè)主委員會日常工作

（一）如何管理公共收益

1、公共收益

-14-

依據(jù)《臺州市物業(yè)管理條例》第45條規(guī)定，利用物業(yè)管理用房、共

用設(shè)施設(shè)備等業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收益歸全體業(yè)主所有，不得擅自挪用。

2、共有部分

《中華人民共和國民法典》第274、275、276條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的

道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,

屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃

內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出

售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停

放汽車的車位屬千業(yè)主上有C

建筑區(qū)劃’內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需

要。

°《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)月法律

若干問題的解釋》第3條規(guī)定，除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建

筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共有部分：

⑴建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓

梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、

設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；

⑵其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人

所有的場所及設(shè)施等。

建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)

主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。

3、共有部分經(jīng)營

《臺州市業(yè)主大會與業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第61條規(guī)定，物業(yè)管理

區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理經(jīng)營用房、其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營性收益歸

全體業(yè)主所有，可用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造或補(bǔ)

充物業(yè)專項維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理的其他需

要。

°4、公共收益的使用范圍

公共收益可以參考臺州市《管理現(xiàn)約（示范文本）》第19條規(guī)定的范

圍使用：補(bǔ)充維修資金；共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費用和專項

財產(chǎn)保險，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外；業(yè)主委員會的辦公經(jīng)費，業(yè)

主委員會委員的補(bǔ)貼，業(yè)主委員會執(zhí)行秘書的薪酬，召開業(yè)主大會會議所

需費用；對共有資金的審計費用；業(yè)主共同決定用于物業(yè)管理的其他費用。

業(yè)主共有資金除上述用途外，不得將共有資金以現(xiàn)金、購買實物等方

式分配給業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主共同決定，不得使用共有資金。任何單位和個人

不得挪用、侵占共有資金。

-15-

5、公共收益監(jiān)管

W州市、《管理規(guī)約（示范文本）》第20條，業(yè)主大會可以制定共有資

金的使用規(guī)則或者年度使用計劃，約定共有資金的用途和使用。共有資金

的使用規(guī)則或者年度使用計劃應(yīng)當(dāng)包括共有資金使用的用途、權(quán)限、程序、

信息公開、監(jiān)督方式等內(nèi)容。對大額共有資金的支付，業(yè)主、業(yè)主委員會、

物業(yè)管理委員會和業(yè)主監(jiān)督委員會可以進(jìn)行監(jiān)督。大額共有資金的標(biāo)準(zhǔn)、

相關(guān)要求可以在使用規(guī)則或者使用計劃中予以明確。

《臺州市業(yè)主大會與業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第61條規(guī)定，經(jīng)營性收

益委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應(yīng)當(dāng)單獨列賬，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其每半

年至少公示一次收支情況。

經(jīng)營性收益由業(yè)主委員會自行管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會名義開設(shè)單

獨賬戶，并指定專人按照財務(wù)制度要求管理，不得以任何個人或其他組織

名義進(jìn)行管理。業(yè)主委員會對經(jīng)營性收益收支情況每半年至少公示一次。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會決定的經(jīng)營性收益使用分配具體辦法

使用經(jīng)營性收益。使用前、后均應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并接受社區(qū)居

民委員會的監(jiān)督。

￡主對物業(yè)旅務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會公示的經(jīng)營性收益收支情況提出

異議時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會應(yīng)及時答復(fù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會相關(guān)人員侵占、挪用經(jīng)營性收益，構(gòu)成犯

罪的，公安機(jī)關(guān)應(yīng)依法追究刑事責(zé)任。

（二）如何管理印章

1、印章的種類

印章主要包括業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。如有財務(wù)專用章及業(yè)

主委員會主任委員公務(wù)用名章，應(yīng)當(dāng)納入統(tǒng)一刻制監(jiān)管范疇。

2、印章的管理

《臺州市業(yè)主大會與業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第45條規(guī)定，業(yè)主委員

會應(yīng)當(dāng)規(guī)范印章管理，指定由業(yè)主委員會主任、副主任之外的專人保管。

使用業(yè)主大會印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會會議

的決定；使用業(yè)主委員會印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定。印章保

管人應(yīng)當(dāng)對印章使用情況如實登記，并存檔備杳C

3、印章的使用

業(yè)主委員會應(yīng)建立印章使用登記制度，登記簿由印章保管人負(fù)責(zé)保管,

登記內(nèi)容一般包括用印日期、用印事由、用印數(shù)量、用印人（經(jīng)辦人）、用

印審批人、蓋章人等6

⑴根據(jù)業(yè)主大會依法通過表決形成的決議、作出的決定，業(yè)主大會印

章的使用范圍：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會工

作規(guī)則；選舉業(yè)主委員會、更換業(yè)主委員會委員，決定業(yè)主委員會任期；

-16-

改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

依法決定專項維修資金籌集、使用、管理事項；依法決定本物業(yè)管理區(qū)域

內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備收益分配、使用方案；根據(jù)管理規(guī)約的約

定，對違反管理規(guī)約的業(yè)主進(jìn)行告誡；決定業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌措方

式；決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主利益的其他物業(yè)管理事項。

⑵根據(jù)業(yè)主委員會會議的決議、決定，經(jīng)業(yè)主委員會全體委員1/2

以上簽名后使用，業(yè)主委員會印章使用范圍：擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則、管

理規(guī)約和業(yè)主委員會工作規(guī)則修改方案，提交業(yè)主大會會議決定；擬訂選

聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的議案，提交業(yè)主大會會議決定，并代表業(yè)主與業(yè)

主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；擬訂建筑物及其附屬設(shè)施

維修資金使用、續(xù)籌方案，提交業(yè)主大會會議決定；擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)

物業(yè)共有部分的使用、經(jīng)營、收益分配方案，提交業(yè)主大會會議決定；提

請業(yè)主大會決定終止業(yè)主委員會委員資格，增補(bǔ)業(yè)主委員會委員；監(jiān)督和

協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，報告物業(yè)管理的實施情況；監(jiān)督管

理規(guī)約的實施，對違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行處理；擬定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉

及業(yè)主利益的其他物業(yè)管理事項。

4、印章的移交

印章保管人因辭職或委員資格終止等原因不再保管印章的，應(yīng)當(dāng)在3

日內(nèi)將印章、用印登記簿和其它相關(guān)材料一并移交給業(yè)主委員會指定的保

管人員，并填寫移交清單。

業(yè)主委員會任期屆滿未換屆改選的或者業(yè)主委員會委員集體辭職的,

業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)在任期屆滿之日起10日內(nèi)或者委員集體辭職之日起

10日內(nèi)，將其保管的業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章交由物業(yè)所在地社區(qū)居

民委員會代為保管。

￡主委員會委看資格終止，拒不移交保管的印章的，其他業(yè)主委員會

委員可以請求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

業(yè)主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的業(yè)主大會和業(yè)主委員會印

章的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

5、擅自使用印章的處理辦法

印章要嚴(yán)格按照規(guī)定的管理辦法和使用范圍使用，違反業(yè)主大會議事

規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會會議的決定擅自使用業(yè)主大會和未經(jīng)業(yè)主委員會

會議的決定擅自使用業(yè)主委員會印章的，鎮(zhèn)（街道）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正,

并通告全體業(yè)主；造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，應(yīng)當(dāng)依法追究責(zé)任人的

法律責(zé)任。

七、業(yè)主委員會工作指南相關(guān)材料（范本）

附件：27.—小區(qū)業(yè)主委員會補(bǔ)選委員的公告

28.關(guān)于小區(qū)業(yè)主委員會補(bǔ)選委員候選人名單的公告

-17-

29.—小區(qū)業(yè)主委員會補(bǔ)選委員表決票

30.—小區(qū)業(yè)主委員會補(bǔ)選委員表決結(jié)果報告單

31.—小區(qū)業(yè)主委員會補(bǔ)選委員名單的公告

32.—小區(qū)業(yè)主委員會換屆選舉的報告

33.—小區(qū)召開業(yè)主大會換屆選舉新一屆業(yè)主委員會的公告

34.解聘通知

附件1

關(guān)于成立小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的申請

鎮(zhèn)（街道）：

（街道）社區(qū)小區(qū)于年—月交付使用，

本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售交付使用的建筑面積達(dá)到總建筑面積6096以

上（或首套房屋交付使用已滿2年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)

到物業(yè)總建筑面積30%以上），已經(jīng)符合《臺州市物業(yè)管理條例》和《臺

州市業(yè)主大會與業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》及國家相關(guān)法律法規(guī)所規(guī)定的籌備

召開首次業(yè)主大會并選舉成立業(yè)主委員會的法定條件。

為了更好監(jiān)督小區(qū)物業(yè)管理，維護(hù)小區(qū)業(yè)主的共同利益，特申請召開

首次業(yè)主大會及選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

業(yè)主簽名（10名以上）：

-18-

序號房號姓名聯(lián)系電話簽名

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

???

鎮(zhèn)（街道）意見：

-19-

（蓋章）

年月日

注：一式三份，抄送市住建局、社區(qū)居民委員會各一份。

附件2

小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立工作指導(dǎo)意見

根據(jù)《臺州市物業(yè)管理條例》和《臺州市業(yè)主大會與業(yè)主委員會指導(dǎo)

規(guī)則》等相關(guān)規(guī)定，小區(qū)首次業(yè)主大會備組一般由5-15人的單數(shù)組成，結(jié)

合本小區(qū)實際情況，籌備組共人,設(shè)組長1人，副組長一人，成

員人。

1、組長：由鎮(zhèn)（街道）駐社區(qū)干部擔(dān)任或委托社區(qū)居民委員會代表

擔(dān)任。

2、副組長：由社區(qū)聯(lián)系該小區(qū)的工作人員和該小區(qū)推選的籌備組成

員中的主要負(fù)責(zé)人擔(dān)任。

3、成員：小區(qū)推選出的其它籌備組成員（包括成立第一屆業(yè)主大會

籌備組的建設(shè)單位）。

4、業(yè)主大會工作人員：本小區(qū)各幢各單元的熱心業(yè)主若干人。

業(yè)務(wù)指導(dǎo)組成員：鎮(zhèn)（街道）分管社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、街道社區(qū)辦（或相關(guān)科

室）工作人員及邀請的業(yè)務(wù)精英等組成。若遇情況復(fù)雜的小區(qū)，則鎮(zhèn)（街

道）和社區(qū)成立聯(lián)合指導(dǎo)組，指導(dǎo)該小區(qū)業(yè)主委員會的選舉工作。聯(lián)合指

導(dǎo)組指導(dǎo)通常設(shè)：組長，副組長，成員若干人；鎮(zhèn)（街道）社區(qū)辦（或相

關(guān)科室）及時跟進(jìn)業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作（并視情況邀請相關(guān)業(yè)務(wù)精英幫助指導(dǎo)）。

組長：鎮(zhèn)（街道）駐該社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)；

副組長：鎮(zhèn)（街道）駐社區(qū)干部和社區(qū)書記；

成員：社區(qū)日常聯(lián)系該小區(qū)的工作人員及社區(qū)其他工作人員。

鎮(zhèn)（街道）（蓋章）

-20-

年月日

附件3

關(guān)于組建小區(qū)業(yè)主大會籌備組的公告

_________________小區(qū)全體業(yè)主：

因小區(qū)部分熱心業(yè)主的申請要求，根據(jù)《臺州市物業(yè)管理條例》和《臺

州市業(yè)主大會與業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》等相關(guān)規(guī)定，本小區(qū)已符合成立業(yè)

主委員會的相關(guān)條件，現(xiàn)經(jīng)鎮(zhèn)（街道）同意組建小區(qū)業(yè)主大會籌備組。如

有組織能力強(qiáng)、文化素質(zhì)較高、熱心公益、遵紀(jì)守法、具備一定精力、并

自覺履行業(yè)主義務(wù)的業(yè)主，請積極報名參加小區(qū)業(yè)主大會籌備組。杈據(jù)有

關(guān)法律法規(guī)要求，首次業(yè)主大會籌備組成員由鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)、建設(shè)單

位和小區(qū)業(yè)主組成，有效人數(shù)是5-15人的單數(shù)，其中業(yè)主代表不少于

50%,如報名參加籌備組成員超過核定人數(shù)的，由鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)共同商

定。請有意向的業(yè)主在規(guī)定時間內(nèi)領(lǐng)取并填寫附表：《業(yè)主大會籌備組成

員自薦表/推薦表》，并將不動產(chǎn)權(quán)證（房產(chǎn)證或購房合同）復(fù)印件、身份

證復(fù)印件等有關(guān)資料交給相關(guān)工作人員?；I備組成員不參選業(yè)主委員會成

員。

時間：年月日至年月日

地點：____________________________________

聯(lián)系人：聯(lián)系電話：

社區(qū)居民委員會（蓋章）

年月日

-21-

小區(qū)業(yè)主大會籌備組成員自薦表

填表日期：年—月—日

姓名性別

出生年月聯(lián)系電話

工作單位職務(wù)職稱照片

政治面貌學(xué)歷

有無欠交

幢、單元、

物業(yè)服務(wù)

房號

費

-22-

個

人

簡

歷

自薦人簽名（簽字）：

注：1、此表須由本人填寫；

2、自薦時請帶身份證、不動產(chǎn)權(quán)證（房產(chǎn)證或購房合同）復(fù)印件一份。

小區(qū)業(yè)主大會籌備組成員推薦表

根據(jù)《臺州市物業(yè)管理條例》和《臺州市業(yè)主大會與業(yè)主委員會指導(dǎo)

規(guī)則》等相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)推薦以下業(yè)主為小區(qū)業(yè)主大會籌備組成員，具體名

單見下表。

-23-

被推薦業(yè)主姓幢、單元、專有部分政治面工作單位及職務(wù)職

名房號面積(m2)貌稱

聯(lián)名推薦人名單