1硬件賣點(diǎn)1先天具有2后天賦予1區(qū)位賣點(diǎn)2景觀賣點(diǎn)2軟

賣點(diǎn)類型構(gòu)成：“2”、“3”、“11”2025/1/311、硬件賣點(diǎn)321、先天具有2、后天賦予1、區(qū)位賣點(diǎn)2、景觀賣點(diǎn)2、軟性賣點(diǎn)3、概念賣點(diǎn)2111、樓盤硬件2、建筑空間3、環(huán)境賣點(diǎn)4、區(qū)位賣點(diǎn)6、概念/主題5、產(chǎn)品/客群7、軟性賣點(diǎn)8、功能提升10、銷售與工程進(jìn)度9、情感賣點(diǎn)11、創(chuàng)意促銷1.2.1、項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理其他…2025/1/32先天具有的賣點(diǎn)類別賣點(diǎn)構(gòu)成要素示例賣點(diǎn)區(qū)位賣點(diǎn)地段路段、商圈、中心…繁華路段、核心商圈、CBD中心、火車站商圈…景觀賣點(diǎn)自然景觀人文景觀自然：山、水、花、草、木…人文：古跡、民俗/文化集聚地…公園、海景、人工湖..風(fēng)景區(qū)、文化/教育中心…1.2.1、項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理先天具有的賣點(diǎn)主要有兩大特征：1、項(xiàng)目周邊原本已經(jīng)存在的2、項(xiàng)目銷售之前存在、未經(jīng)過人為包裝的2025/1/33類別賣點(diǎn)構(gòu)成要素示例賣點(diǎn)硬件賣點(diǎn)建筑、園林、配套、交房…產(chǎn)品/建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、樓盤硬件、配套設(shè)施、交房標(biāo)準(zhǔn)、綠色科技…精裝修、特色園林、綠色創(chuàng)新技術(shù)、建筑模式/風(fēng)格…概念賣點(diǎn)功能概念、產(chǎn)品概念、嫁接概念、其他概念…生活/居住、消費(fèi)、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品嫁接賣點(diǎn)、游戲規(guī)則…LOFT公寓、5A寫字樓、綠色辦公、學(xué)區(qū)房、海洋主題購(gòu)物中心、一站式商品博覽交易中心…軟性賣點(diǎn)品牌、項(xiàng)目形象、服務(wù)、情感、生活/消費(fèi)模式…開發(fā)商品牌、項(xiàng)目形象、情感賣點(diǎn)、生活/消費(fèi)模式、物業(yè)/運(yùn)營(yíng)、自我標(biāo)榜…上市名企、5星物業(yè)、地標(biāo)、政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目、十佳銷售樓盤…1.2.1、項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理后天賦予的賣點(diǎn)后天賦予的賣點(diǎn)主要特征：1、項(xiàng)目周邊已經(jīng)存在，經(jīng)過人為包裝后才成為賣點(diǎn)2、原本不存在，人為憑空創(chuàng)造出來的賣點(diǎn)2025/1/341.2.1、項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理※示例圖片，僅供參考···示例圖片公園賣點(diǎn)/廣告河景賣點(diǎn)/廣告商鋪產(chǎn)品賣點(diǎn)/廣告無論人先天具有的賣點(diǎn)，還是后天賦予的賣點(diǎn)，都需要人來賦予價(jià)值，都需要包裝和宣傳1.2.2、賣點(diǎn)類型和構(gòu)成2025/1/35賣點(diǎn)宣傳以廣告形式進(jìn)行，因此，廣告是賣點(diǎn)的重要載體；項(xiàng)目賣點(diǎn)宣傳通常采用“一個(gè)核心賣點(diǎn)+數(shù)個(gè)輔助賣點(diǎn)”的方式賣點(diǎn)的好壞，影響了廣告的吸引程度！廣告的好壞，決定了賣點(diǎn)宣傳的效果！賣點(diǎn)&廣告賣點(diǎn)類型賣點(diǎn)構(gòu)成產(chǎn)品類型常見賣點(diǎn)樓盤硬件住宅/公寓重要【戶型、生活配套、交通(出行/停車)、景觀(生活/休閑環(huán)境)、使用率、綠化率…次要【精裝修、樓間距、建材與配置、交付標(biāo)準(zhǔn)、建筑規(guī)劃…戶型配套交通景觀寫字樓重要【戶型、使用率、交房標(biāo)準(zhǔn)、辦公配套、交通、建材與配置、大堂、…次要【景觀(辦公環(huán)境)、精裝修、創(chuàng)新技術(shù)、新工藝/材料、智能化/自動(dòng)化水平…規(guī)模綠化率使用率樓間距專業(yè)市場(chǎng)重要【交通、商業(yè)配套(倉(cāng)儲(chǔ)/物流)、規(guī)模(大)、建筑規(guī)劃(物業(yè)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì))、使用率…次要【交房標(biāo)準(zhǔn)、戶型、建材與配置…精裝修建筑規(guī)劃交房標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)新技術(shù)購(gòu)物中心重要【交通(項(xiàng)目可達(dá)性)、配套、使用率、建筑規(guī)劃、動(dòng)線設(shè)計(jì)、交房標(biāo)準(zhǔn)…次要【規(guī)模、建材與配置、新工藝/材料、景觀(購(gòu)物環(huán)境營(yíng)造)…建材與配置新工藝新材料綜合體側(cè)重賣點(diǎn)與綜合體項(xiàng)目所涉及產(chǎn)品類型直接相關(guān)聯(lián)…2025/1/36硬件價(jià)值體現(xiàn)于每個(gè)細(xì)節(jié)當(dāng)中，而賣點(diǎn)則是從諸多細(xì)節(jié)中最能打動(dòng)人的：1、樓盤硬件1.2.2、賣點(diǎn)類型和構(gòu)成賣點(diǎn)&廣告：2025/1/37寫字樓住宅公寓購(gòu)物中心☆動(dòng)線設(shè)計(jì)：回環(huán)度越高，商鋪的可見性和可達(dá)性越高，動(dòng)線設(shè)計(jì)越優(yōu)秀專業(yè)市場(chǎng)戶型設(shè)計(jì)：住宅/公寓/寫字樓對(duì)于戶型設(shè)計(jì)要求較高，尤其是居住物業(yè)。購(gòu)物中心、專業(yè)市場(chǎng)要求相對(duì)較小※示例圖片，僅供參考1.2.2、賣點(diǎn)類型和構(gòu)成2025/1/38賣點(diǎn)類型賣點(diǎn)構(gòu)成產(chǎn)品類型常見賣點(diǎn)建筑形態(tài)、風(fēng)格、模式建筑形態(tài)：直觀體現(xiàn)在建筑的造型、外立面上，目的在于樹立項(xiàng)目良好形象，形成特色，給人留下深刻印象住宅/公寓外部：建筑形態(tài)和風(fēng)格，如歐式風(fēng)格、中式風(fēng)格…內(nèi)部：戶型設(shè)計(jì)，如錯(cuò)層、躍層…寫字樓外部：建筑形態(tài)和風(fēng)格，如地標(biāo)、造型、歐式風(fēng)格…內(nèi)部：空間設(shè)計(jì)，如大堂、層高、過道…建筑風(fēng)格：具有地方特色的建筑風(fēng)格。常見風(fēng)格，如中式園林風(fēng)格、歐式風(fēng)格、意大利風(fēng)格、西班牙風(fēng)格等專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)結(jié)構(gòu)、層高/開間/進(jìn)深、動(dòng)線設(shè)計(jì)…購(gòu)物中心外部：建筑形態(tài)，如外立面內(nèi)部：動(dòng)線設(shè)計(jì)、空間設(shè)計(jì)、功能布局…建筑模式：建筑內(nèi)部空間設(shè)計(jì)，例如，復(fù)式/躍層、一拖二、超高層高等綜合體因產(chǎn)品不同側(cè)重點(diǎn)有所偏移居?。骸就獠浚好烙^、符合當(dāng)?shù)厝说膶徝烙^】【內(nèi)部：實(shí)用、舒適

】辦公：【外部：形象好(美觀、上檔次)、獨(dú)特】【內(nèi)部：形象好、實(shí)用、舒適

】商業(yè)：購(gòu)物中心【外部：形象好(外立面)

】【內(nèi)部：設(shè)計(jì)合理、實(shí)用、舒適】

專業(yè)市場(chǎng)【外部：形象好(布局、設(shè)計(jì))】【內(nèi)部：動(dòng)線設(shè)計(jì)、商鋪實(shí)用

】2、建筑空間1.2.2、賣點(diǎn)類型和構(gòu)成2025/1/39※示例圖片，僅供參考建筑形態(tài)建筑風(fēng)格物業(yè)結(jié)構(gòu)建筑示例圖片1.2.2、賣點(diǎn)類型和構(gòu)成2025/1/310賣點(diǎn)&廣告：建筑形態(tài)/風(fēng)格/結(jié)構(gòu)通常作為輔助價(jià)值點(diǎn)宣傳，出現(xiàn)形式主要為效果圖；住宅/公寓產(chǎn)品的客戶對(duì)于建筑風(fēng)格具有較強(qiáng)的個(gè)人偏好;商業(yè)性質(zhì)房屋則更加強(qiáng)調(diào)建筑的科學(xué)、實(shí)用，對(duì)于建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)要求較高;綜合體項(xiàng)目對(duì)于建筑形態(tài)（內(nèi)部、外部）要求較高，尤其是商業(yè)綜合體和商務(wù)綜合體;※示例圖片，僅供參考1.2.2、賣點(diǎn)類型和構(gòu)成賣點(diǎn)類型賣點(diǎn)構(gòu)成產(chǎn)品類型常見賣點(diǎn)環(huán)境賣點(diǎn)自然景觀項(xiàng)目周邊天然形成的景觀住宅/公寓居住環(huán)境、生活環(huán)境、交通環(huán)境人造景觀為促進(jìn)銷售人為打造的景觀居住環(huán)境自然/人造景觀、物業(yè)環(huán)境寫字樓交通環(huán)境、辦公環(huán)境生活環(huán)境項(xiàng)目周邊商超/小區(qū)/學(xué)校等商業(yè)環(huán)境項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)環(huán)境、交通環(huán)境購(gòu)物環(huán)境項(xiàng)目?jī)?nèi)外部購(gòu)物體驗(yàn)辦公環(huán)境商務(wù)環(huán)境、內(nèi)部物業(yè)環(huán)境購(gòu)物中心消費(fèi)環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、生活環(huán)境、交通環(huán)境人文環(huán)境旅游、文化、教育…交通環(huán)境內(nèi)外部出行、車輛停放綜合體側(cè)重賣點(diǎn)與綜合體項(xiàng)目所涉及產(chǎn)品類型直接相關(guān)聯(lián)…其他……2025/1/311環(huán)境是空間的重要組成部分，無論是住宅還是商業(yè)，客戶都關(guān)注環(huán)境因素3、環(huán)境賣點(diǎn)1.2.2、賣點(diǎn)類型和構(gòu)成2025/1/312自然景觀人造景觀商業(yè)環(huán)境購(gòu)物環(huán)境辦公環(huán)境交通環(huán)境※示例圖片，僅供參考環(huán)境示例圖片1.2.2、賣點(diǎn)類型和構(gòu)成2025/1/313賣點(diǎn)&廣告：居住物業(yè)對(duì)環(huán)境要求高，無論是自然景觀還是人造景觀，都是客戶關(guān)注的重要賣點(diǎn)。由于居住物業(yè)的特殊性，客戶會(huì)對(duì)生活環(huán)境、消費(fèi)環(huán)境、出行環(huán)境、人文環(huán)境等賣點(diǎn)也有所關(guān)注；商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)對(duì)交通環(huán)境要求較高，對(duì)景觀要求相對(duì)降低，但對(duì)其他環(huán)境賣點(diǎn)要求較高：

1、寫字樓較為關(guān)注交通環(huán)境、辦公環(huán)境；2、專業(yè)市場(chǎng)較為關(guān)注交通環(huán)境、商業(yè)環(huán)境；

3、購(gòu)物中心較為關(guān)注交通環(huán)境、消費(fèi)環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、生活環(huán)境；綜合體項(xiàng)目環(huán)境賣點(diǎn)因類型不同有所偏差※示例圖片，僅供參考1.2.2、賣點(diǎn)類型和構(gòu)成2025/1/314賣點(diǎn)類型賣點(diǎn)構(gòu)成產(chǎn)品類型常見賣點(diǎn)區(qū)位價(jià)值經(jīng)濟(jì)區(qū)：政府規(guī)劃未來形成區(qū)域園區(qū)/產(chǎn)業(yè)園：物流園區(qū)工業(yè)園區(qū)文化產(chǎn)業(yè)園住宅/公寓城區(qū)概念賣點(diǎn)、交通樞紐賣點(diǎn)寫字樓城區(qū)概念賣點(diǎn)、交通樞紐賣點(diǎn)城區(qū)概念：新城區(qū)中心城區(qū)商貿(mào)物流區(qū)居住休閑區(qū)行政辦公區(qū)科教文化區(qū)交通樞紐：機(jī)場(chǎng)火車站汽車站高鐵站地鐵概念專業(yè)市場(chǎng)城區(qū)、園區(qū)/產(chǎn)業(yè)園、交通樞紐、經(jīng)濟(jì)區(qū)賣點(diǎn)購(gòu)物中心城區(qū)概念賣點(diǎn)、交通樞紐賣點(diǎn)綜合體交通樞紐賣點(diǎn)、城區(qū)概念賣點(diǎn)區(qū)位是項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)，雖然對(duì)不同的項(xiàng)目影響不同，但卻都是決定性的4、區(qū)位賣點(diǎn)隨著交通越來越便利，區(qū)位的影響正逐漸減小，但仍不可忽視。1.2.2、賣點(diǎn)類型和構(gòu)成2025/1/315賣點(diǎn)&廣告：示例圖居住物業(yè)要求出行的便利性、生活的便利性、居住的舒適性，因此較為關(guān)注項(xiàng)目位置及出行條件；商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)對(duì)項(xiàng)目地塊的商業(yè)價(jià)值及交通要求較高，重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境及交通因素；專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目由于其特殊性(新興市場(chǎng)多處于市區(qū)外圍,或位于產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi))，對(duì)項(xiàng)目交通要求極高；為提升項(xiàng)目銷售說辭，常以政府規(guī)劃、園區(qū)概念等吸引客戶眼球；項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境/消費(fèi)環(huán)境對(duì)項(xiàng)目銷售具有直接的影響，城區(qū)概念也是其重要賣點(diǎn)之一。※示例圖片，僅供參考區(qū)位賣點(diǎn)示例1.2.2、賣點(diǎn)類型和構(gòu)成2025/1/316產(chǎn)品決定客群，客群定位圈定項(xiàng)目客群階層5、產(chǎn)品/客群賣點(diǎn)類型賣點(diǎn)構(gòu)成產(chǎn)品類型常見賣點(diǎn)環(huán)境賣點(diǎn)產(chǎn)品類型：住宅/公寓大/小戶型物業(yè)、獨(dú)棟別墅、花園洋房、單身公寓、酒店式公寓、商務(wù)公寓...住宅(多層、高層、洋房、別墅、公寓)寫字樓、商鋪(產(chǎn)權(quán)鋪/虛擬鋪/非產(chǎn)權(quán)鋪)寫字樓小戶型物業(yè)、大戶型物業(yè)...產(chǎn)品定位：大/小戶型物業(yè)、產(chǎn)權(quán)/非產(chǎn)權(quán)物業(yè)專業(yè)市場(chǎng)大/小戶型物業(yè)、產(chǎn)權(quán)鋪/非產(chǎn)權(quán)鋪、虛擬鋪...客群定位：剛需：高收入/一般群體、工薪階層、白領(lǐng)群體/單身群體、企事業(yè)單位人員購(gòu)物中心大/小戶型物業(yè)、產(chǎn)權(quán)鋪/非產(chǎn)權(quán)鋪、虛擬鋪...投資：主要針對(duì)富人階層、具有投資意識(shí)群體綜合體因綜合體產(chǎn)品種類、客群定位不同而有所偏移1.2.2、賣點(diǎn)類型和構(gòu)成2025/1/317賣點(diǎn)&廣告：示例圖產(chǎn)品宣傳精準(zhǔn)度的高低，決定了對(duì)客群定位吸引程度的大??；在產(chǎn)品賣點(diǎn)宣傳上應(yīng)當(dāng)簡(jiǎn)明，便于客戶直觀了解項(xiàng)目銷售的產(chǎn)品及特征；房地產(chǎn)產(chǎn)品客群量大、分布范圍廣，宣傳上要針對(duì)客群分布區(qū)域進(jìn)行；整體而言，住宅/公寓產(chǎn)品面對(duì)客群相對(duì)較廣，商鋪類產(chǎn)品客群范圍相對(duì)較小。1.2.2、賣點(diǎn)類型和構(gòu)成區(qū)位賣點(diǎn)示例產(chǎn)品:客群①公寓：?jiǎn)紊恝诤勒焊蝗刷垩蠓浚孩苌啼仯孩莨ⅲ孩拮≌簞傂琚呱啼?70年)：1234567※示例圖片，僅供參考賣點(diǎn)類型賣點(diǎn)構(gòu)成產(chǎn)品類型常見賣點(diǎn)概念…主題主題概念宣言概念住宅/公寓智能化社區(qū)、生態(tài)社區(qū)、學(xué)區(qū)房…綠色概念功能概念健康概念投資概念寫字樓甲級(jí)寫字樓、5A寫字樓、綠色寫字樓…生態(tài)概念環(huán)保概念文化概念體育概念專業(yè)市場(chǎng)一站式商品博覽交易中心…藝術(shù)概念生活概念游戲概念…購(gòu)物中心shoppingmall、購(gòu)物公園、主題購(gòu)物中心…所有的概念都是人為賦予或嫁接而來的，目的在于制造噱頭、吸引客戶眼球，塑造產(chǎn)品的品牌形象綜合體側(cè)重賣點(diǎn)與綜合體項(xiàng)目所涉及產(chǎn)品類型直接相關(guān)聯(lián)2025/1/3186、概念/主題概念是人為賦予的，它抽象的表現(xiàn)事物的本質(zhì)屬性，是塑造產(chǎn)品品牌的重要內(nèi)容之一1.2.2、賣點(diǎn)類型和構(gòu)成2025/1/319賣點(diǎn)&廣告：示例圖概念賣點(diǎn)的提煉分兩方面：1、在產(chǎn)品自身提煉：產(chǎn)品自身的特質(zhì)2、從其他領(lǐng)域/產(chǎn)品尋找靈感、提煉：產(chǎn)品特質(zhì)+其他概念=新產(chǎn)品概念概念賣點(diǎn)要能夠反應(yīng)產(chǎn)品的特點(diǎn)，空洞、虛假的概念易引起負(fù)面影響住宅/公寓/寫字樓概念賣點(diǎn)較多，購(gòu)物中心以主題賣點(diǎn)為主，專業(yè)市場(chǎng)概念/主題賣點(diǎn)相對(duì)匱乏概念賣點(diǎn)主題賣點(diǎn)嫁接營(yíng)銷：以合作方式一方借用另外一方或者合作各方相互對(duì)方的營(yíng)銷資源或營(yíng)銷平臺(tái)營(yíng)銷自己的產(chǎn)品，將產(chǎn)品的營(yíng)銷嫁接在其它合作方的營(yíng)銷資源或營(yíng)銷平臺(tái)之上，從而為己方或者合作各方創(chuàng)造出更大的營(yíng)銷收益，同時(shí)降低營(yíng)銷成本，達(dá)到更廣泛的消費(fèi)群體。1.2.2、賣點(diǎn)類型和構(gòu)成2025/1/320賣點(diǎn)類型賣點(diǎn)構(gòu)成產(chǎn)品類型常見賣點(diǎn)軟性賣點(diǎn)軟性賣點(diǎn)無法直觀的展現(xiàn)給客戶，只能通過某些特殊的方式進(jìn)行展示住宅/公寓開發(fā)商品牌、物業(yè)管理、口碑賣點(diǎn)、人性化服務(wù)…寫字樓開發(fā)商品牌、物業(yè)管理、口碑賣點(diǎn)、人性化服務(wù)…品牌口碑物業(yè)運(yùn)營(yíng)專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)商品牌、口碑賣點(diǎn)、運(yùn)營(yíng)管理、招商賣點(diǎn)…招商舒適度功能提升升值空間購(gòu)物中心開發(fā)商品牌、口碑賣點(diǎn)、招商賣點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)、運(yùn)營(yíng)管理、人性化服務(wù)…人性化服務(wù)…綜合體7、軟性賣點(diǎn)軟性賣點(diǎn)是項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)之一1.2.2、賣點(diǎn)類型和構(gòu)成2025/1/321賣點(diǎn)&廣告：示例圖軟性賣點(diǎn)是所有項(xiàng)目都必不可少的，但卻并非所有項(xiàng)目都具有的；知名品牌開發(fā)商、物業(yè)公司、運(yùn)營(yíng)公司等均可為項(xiàng)目的軟性賣點(diǎn)提供強(qiáng)有力的支撐，在實(shí)際的銷售中能夠有效的增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目的信心，促進(jìn)項(xiàng)目的銷售；對(duì)于弱勢(shì)的開發(fā)商，軟性賣點(diǎn)的宣傳應(yīng)注重項(xiàng)目特色，主打產(chǎn)品細(xì)節(jié)、品質(zhì)、人性化服務(wù)等。軟性賣點(diǎn)示例①品牌②榮譽(yù)③物業(yè)④運(yùn)營(yíng)⑤招商⑥人性化服務(wù)1234561.2.2、賣點(diǎn)類型和構(gòu)成2025/1/3228、功能提升在產(chǎn)品原有功能上開發(fā)新功能，提升產(chǎn)品價(jià)值，為客戶提供多層次的體驗(yàn)1、住宅/公寓產(chǎn)品功能提升主要體現(xiàn)在產(chǎn)品的硬件及軟性服務(wù)的差異化；2、商鋪類產(chǎn)品更側(cè)重項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，提升產(chǎn)品的升值空間，如運(yùn)營(yíng)/代租；1.2.2、賣點(diǎn)類型和構(gòu)成類別功能提升側(cè)重居住性質(zhì)居住舒適度/生活便利性/其他功能(物業(yè)/教育/醫(yī)療/休閑/娛樂…)商業(yè)性質(zhì)交易/展銷/居住/休閑/物流/物管/運(yùn)營(yíng)…※示例圖片，僅供參考2025/1/323情感賣點(diǎn)常見于住房項(xiàng)目的銷售，商業(yè)性質(zhì)類項(xiàng)目較為少見(老帶新)；由情感出發(fā)的賣點(diǎn)有：孩子賣點(diǎn)、親恩賣點(diǎn)、情緣賣點(diǎn)、養(yǎng)老…9、情感賣點(diǎn)情感賣點(diǎn)多直接出現(xiàn)在住宅項(xiàng)目的銷售中，商業(yè)性質(zhì)類項(xiàng)目情感賣點(diǎn)的訴求方式不同；商業(yè)類項(xiàng)目情感賣點(diǎn)多間接出現(xiàn)，情感訴求特點(diǎn)主要為：1、開發(fā)商與客戶之間的情感訴求，而不是客戶個(gè)人圈子內(nèi)的情感訴求2、情感訴求較被動(dòng)(開發(fā)商單方面提出)，客戶接受程度層次不齊，且相對(duì)較難賣點(diǎn)&廣告：示例圖1.2.2、賣點(diǎn)類型和