辦公樓物業(yè)管理方案92466

市物業(yè)管理資格。公司經(jīng)營范圍：接受委托從事寫字樓、公寓、酒店、住宅等物業(yè)管理，物業(yè)管理培訓及顧問服務等。公司實行總經(jīng)理負責制，下設物業(yè)管理部和工公司憑借完善的制度、嚴格的管理、和諧的氣氛，吸引了一批管并富于創(chuàng)新意識的高素質(zhì)物業(yè)管理人才和專業(yè)技術人才，公司領導和管理人員均為我公司通過對各類物業(yè)的全面管理，使業(yè)主資產(chǎn)保值增值。除對已竣工投入使用的物業(yè)提供全面的物業(yè)管理服務外，我公司有豐富的接樓經(jīng)驗，可以從物業(yè)管理的角度針對物業(yè)及物業(yè)設計、機電設備、保安系統(tǒng)、車庫系統(tǒng)提供建議，制訂物業(yè)管理經(jīng)營理念：“唯有品牌和專業(yè)才能創(chuàng)造獨物的價值北京市**管理公司自成立以來，始終遵守“以人為本”的指導思想誠服務、優(yōu)質(zhì)高效”的企業(yè)精神，經(jīng)過十幾年的努力和錘煉，已建立起一支懂經(jīng)營有人，占職工總數(shù)的，其中具有本科以上學歷的人，上管理人員的，具有中級以上職稱的人，占管理人員的，管理人員均勻參加了建套通過我公司對九三學社辦公樓的實地考及認真分析，按照合理、科學、周密、北京市**物業(yè)管理經(jīng)營公司綜北京市**物業(yè)管理經(jīng)營公司綜合服務部安全保衛(wèi)部公司各職能部門物業(yè)管理中心物業(yè)管理中心在內(nèi)部管理運作上，采用各部門、各責任人明確分工，各自獨立完成本職工作，又互相協(xié)調(diào)、互相督促、互相聯(lián)第的“三位一體”的管理活動與管理手段，形成一個封閉網(wǎng)絡。而在整個具體運作中，物業(yè)管理中心總經(jīng)理既是日常工作的指揮者，又是監(jiān)督檢查者，各項工作一經(jīng)下達，執(zhí)行責任人即開始中運作，執(zhí)行過程中的信息通過反饋渠道供總經(jīng)理做出校正、判斷、總結(jié)，并通過從外界檢查、評比的結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理管理中心總經(jīng)理各執(zhí)行部門信息反饋處理完成做好物業(yè)管理中心總經(jīng)理人物業(yè)管理中心內(nèi)部了管理運作制度之一，主是實行管理人員崗位責任物業(yè)管理中心制定一整套完善的考核與競爭制度，以便促進物業(yè)管理月考核：由物業(yè)管理中心總經(jīng)理對物業(yè)管理中心工作的檢查考核，公司中本部對物業(yè)管理中心工作的綜合考核年度考核：由公司對物業(yè)管理中心年度工作的全面考核和總結(jié)，并做出考管理人員班組長競爭上崗制：實行況爭上崗，堅持能者上、平者讓，庸者1345678911112113采購管理實行預算控制、計劃管理、逐級復核、定點采購、2.物配中心采購4.采購結(jié)算、報賬審批主導，適度節(jié)減，雙方獲利八、外包工作選擇的原則、方法保潔中心負責人組織相關人員審定外包方的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證明、工作業(yè)績、門負現(xiàn)同外包方擬定。相關部門在《合同匯簽單》上匯簽后，報公司工程事務部、保潔中心負責人審核，公司相關職能部門審核后報公司總經(jīng)理批準實施。外包方進入現(xiàn)場作業(yè)前，應了解環(huán)境和職業(yè)安全健康方面的要求，外包方應對作業(yè)人員進行環(huán)境、職業(yè)安全健康知識培訓。物管中心相關部門指派專業(yè)人員依據(jù)《服務項目承包合同》有關條款，對外包方的作業(yè)過程進行檢查和監(jiān)督。5.外包方項目的驗證外包項目完成后，由物管中心主辦部門指定專業(yè)人員對照《服務項目承包合同》的質(zhì)量保證條款等內(nèi)容進行驗證，驗證方支可包括征求業(yè)主和客戶對外驗證完成后，驗證人員應將驗證結(jié)果記入《服務質(zhì)量檢查表》中，對驗證過程中發(fā)現(xiàn)的不合格項，要求外包方限期整改，整改完成后應再次驗證。6.合格外包方的復評工程事務部、保潔中心應為合格外包方建立檔案。其內(nèi)容包括：營業(yè)執(zhí)照、從業(yè)資質(zhì)證明、服務業(yè)績、相關部門提供的服務質(zhì)量報告等。接受外包方服務的部門，每年對外包方進行一次跟蹤復評，填寫《服務外包方％，20其他占20評定總分低于60分取消其合格外包方資格，如因特殊情公用品管理，包括手機、電腦，要求全面、及時反映登記、變動包括：招聘、面試；建立中心人才儲備庫，勞動理料儲環(huán)境衛(wèi)生、清潔達到100%消防設備設施完好率達到98%房屋完好率達到100%設備完好率達到100%智能化系統(tǒng)運行正常率達到98%零修、報修及時率100%服務有效投訴《1％處理率100%外來人員滿意率98%內(nèi)部職工對物業(yè)工作滿意率98%關考評驗收工作的通知》建住房物〔2000〕008《關于轉(zhuǎn)發(fā)建設部“關于修訂全國物業(yè)管理消防中控室值機人員須持有北京市消防協(xié)會頒發(fā)的上崗證,具有相關工作一年以上經(jīng)歷,須24小時堅守崗位，經(jīng)歷集中，頭腦清醒，反應敏捷，快速認真確認和處理每一個報警，對電話報警按照工作程序及時上報和處理。每班人員須認真巡視檢查消防設備，發(fā)現(xiàn)問題認真記錄，并及時上報。實行門禁制度，無關人員不得進入，進出人員填寫記錄。（二）消防及辦公樓硬件設施的管理各專業(yè)巡視人員在巡視時，注意對消防設施及辦公樓硬件設施的巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時上報，消防設備有專業(yè)廠家進行維保，消防主管負責對維保工作進行監(jiān)督，工程部弱電專業(yè)予以配合，中控值機人員及工程部弱電專業(yè)對維保廠家進行設備維修、調(diào)試工作進行監(jiān)督，使發(fā)現(xiàn)的問題和故障限時廠家到場進行處理，保證設備的正常使用和及時修復，維保單位定期對設備進行檢測，對發(fā)現(xiàn)的問題各專業(yè)巡視人員在巡視過程中注意跟蹤檢查處理狀況，所有維修、檢測須有記錄備存，日常監(jiān)控值機人員須經(jīng)嚴格挑選、培訓合格后方可上崗，值崗時須保持高度民主警惕性，忠于職守，監(jiān)控室無關人員不得進入，進出須填寫記錄，值班人員須了解辦公樓各區(qū)域的情況，對各監(jiān)控點、設防部位的異常跡象作出準確判斷，并及時通知相關專業(yè)進行處置，監(jiān)控值機人員須保持與各專業(yè)人員的密切聯(lián)系，保持信息的良好溝通，對可疑人、物統(tǒng)一進行查控。實行24小時連續(xù)監(jiān)控和錄像，資料保存25天，值機人員須做好記錄和資料的管理工作及保密工作，未經(jīng)明確的可查閱人員的許可，任何人不能查閱，提取或私值崗人員須及時上報，主管和領班每日須對監(jiān)控室人員工作情況和設備運行情況進日常日常清潔定期清洗電梯大大堂間 2次/日 梯梯辦公室外外圍及停車場領導辦室室休息室衛(wèi)生間（1）打蠟保養(yǎng)：在大理石表面有許多肉眼看不見的孔洞、縫隙，這些細小的孔洞很容易受到灰塵的污染和污漬的滲透。對大理石地面實施打蠟作業(yè)已成為大廈清掃保潔的基本作業(yè)防止之一。B.方法：用專業(yè)機器和工具配合硬地面清潔劑洗地面，在徹底清洗地面后，進行兩暗及凹凸不平等現(xiàn)象，嚴重影響材質(zhì)的美觀。因此要以分發(fā)生化學反應，在大理石表面形成一層新的晶化物②確認局部污垢的性質(zhì)，選擇合適的洗劑或藥劑（先做局部）；用專用刷盤清洗——吸水（吸水率70%）——用布蓋住清洗過的地毯（根據(jù)不同季2.門窗的養(yǎng)護：對使用者進行保護門窗的宣傳工作，發(fā)現(xiàn)開關不靈、縫隙過大，五金配件丟失或損壞等問題。要及時修理。做好防雨、防塞等工作，定期進行油漆補修工作，補漆盡量和原漆保持一致，否則應進行全修復或更換，發(fā)現(xiàn)密封膠和密封條脫落或損壞組號每年一次（春季前雷專業(yè)公司定期維護及安全檢查、水質(zhì)檢測每年一次（冬季前）9.熱水鍋爐安全檢測、水質(zhì)檢測每季一次10.熱水循環(huán)泵清洗、換潤滑油每年一次噸噸度供熱、制冷供熱、制冷保人員費用包含在“安保及傳達服務費用”中，保潔人員費用包含在“清潔費用”b、業(yè)主自用辦公設備設施、器具維修、養(yǎng)護費用；;用合理，收支平衡；嚴格控制人工成本，確保中對大廈的使用和管理要求出發(fā)，安排合理。3.嚴格控制人工成本，確保工程本公司考慮到作為政府機關使用的大廈，對大廈的管理著力于保證運行。在財務預算安排上，在控制其他部門人員及各項費用的基礎上，向各項工程費用傾斜：在總?cè)藬?shù)中，工程人員人，約占總?cè)藬?shù)的%；在人員費用中，工程人員費用本公司致力于將人工成本控制在物業(yè)管理費用總額的合理比例內(nèi)，隨著物業(yè)使用年限的增長增加設備設施維修、養(yǎng)護投入，做好設施設備的各級維修保養(yǎng)工作，在較長的時期內(nèi)保持樓宇的優(yōu)秀品質(zhì)根據(jù)該辦公樓各項硬件條件和使用特點，本公司將組織工程技術和財務人員編制切實可行的中修計劃、大修計劃，提前提交給業(yè)主進行審核；根據(jù)業(yè)主批準的各期計劃和預算，合理安排各級檢修、養(yǎng)護工作，逐年增加設備設施的維修25福利費、工會費、培訓費26工作餐費元/每工作日27勞保及工服洗元/人/滌費月28工服購置攤銷表3-31．4行政辦公設備設施清潔車、洗地機、吸塵復印機、傳真機、電腦及打印機等文件柜、更衣柜、宿舍家具、辦公家具等34臺臺臺套臺部臺臺臺臺臺個套套套套根把套部臺把套臺臺臺套個個組個個個套組個架個2345號套套部部六、達不到管理服務目標愿意接受的經(jīng)濟懲罰面圖、道路規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、詳細規(guī)劃說明書、辦公業(yè)主和用戶資4）物管中心