大興舊宮地塊項目分析76P

2010年10月第一部分：地塊情況第二部分：市場情況目錄第三部分：綜合建議第四部分：經(jīng)濟測算目錄地塊位置地塊環(huán)境基本經(jīng)濟指標小結(jié)第一部分：地塊情況距離北京中心城區(qū)較近的新興發(fā)展區(qū)域3公里6.8公里15公里地塊位置——大興大興自秦置縣,定名于金，約有2400余年。八百載國都京畿，史稱“天下首邑”。大興位于北京市南郊,北與豐臺、朝陽為鄰,南與河北省廊坊市交界,西與房山隔永定河相望,東與通州毗鄰。區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，自古為外埠進京通衢，是京津兩大都會交通要沖，有“京南門戶”之稱。今為京南重地，背倚京城，面向渤海，也是北京市唯一一個擁有兩個新興衛(wèi)星城的郊區(qū)縣。史據(jù)“天下首邑”，今守“京南門戶”2900億資本，南城時代巨變地塊位置——未來規(guī)劃CBD商圈四方新區(qū)亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)地塊位置——大興方莊區(qū)域地塊緊鄰四方新區(qū)，位于亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)輻射范圍。未來發(fā)展?jié)摿^大西紅門區(qū)域區(qū)域未來交通規(guī)劃緊鄰五環(huán)主干道及南四環(huán)沿線，交通便利目前還規(guī)劃有地鐵亦莊線已有公交線：524路、736路、926支路、324路、341路、729路等。地鐵亦莊線南四環(huán)南五環(huán)本案南苑路南大紅門路地塊環(huán)境——交通根據(jù)市場經(jīng)驗，一般地鐵的開通，會對沿線項目的產(chǎn)品在短時間內(nèi)帶來15%-20%的價格提升。7條軌道交通，拉動南城升值潛力在城南軌道交通建設(shè)方面，《促進城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動計劃》指明未來5年，在目前已開通2號線、4號線、5號線等3條線路的基礎(chǔ)上，力爭建成通車7條軌道交通線，新增運營里程188公里，累計將達到10條210公里。到2010年底，城南地區(qū)將力爭開通亦莊線、大興線和房山線等三條線路。地塊環(huán)境——未來規(guī)劃舊宮東站1號地多功能項目用地基本信息土地面積(平方米)規(guī)劃建筑面積(平方米)規(guī)劃用途出讓年限合計建設(shè)用地面積代征地面積1442367672567511184138多功能用地商業(yè)40年、綜合50年4號地塊基本信息建設(shè)用地面積:88911規(guī)劃建筑面積:190861用地性質(zhì):居住、商業(yè)3號地塊基本信息建設(shè)用地面積:156168規(guī)劃建筑面積:328261用地性質(zhì):居住、混合4號地3號地1號地基本經(jīng)濟指標——項目基本信息B-20B-16B-15B-17B-24地塊環(huán)境——4號地4號地：序號規(guī)劃地塊編號用地性質(zhì)用地規(guī)模(平方米)容積率地上建筑規(guī)模（平方米）控制高度（米）1B-15S3社會停車場庫用地3026

2B-16C2商業(yè)金融用地4330312990453B-17F2公建混合住宅用地362613108783604B-24R54中小學(xué)合校用地210570.816846185B-37R5托幼用地37040.8296396B-20R2二類居住用地205332.44927960合計————88911——190861——注：4號地塊應(yīng)配套建設(shè)保障性住房或“兩限”商品住房——3萬平米。從經(jīng)濟指標上來看，4號地塊整體規(guī)模適度，容積率適中，可規(guī)劃建設(shè)為小高層、多層類型品質(zhì)居住社區(qū)；4號地塊較為方正，面寬適度，利于樓座排放，以及展示集中園林；4號地塊西側(cè)有2棟住宅樓、可利用商業(yè)設(shè)施進行弱化影響，南側(cè)有村名自建房，需通過景觀園林、小區(qū)規(guī)劃進行區(qū)隔；地塊住宅限高60米，可實現(xiàn)約18—20層的多層板式住宅。地塊環(huán)境——4號地地塊西側(cè)——道路地塊西南角——安置房地塊環(huán)境——項目地塊現(xiàn)狀1234地塊環(huán)境——項目地塊現(xiàn)狀周邊已有配套公交：324、341、504、524、680、729、736、750、926支、997、運通115、504、926支、997學(xué)校：大興區(qū)華興實驗學(xué)校，北京市杏澤學(xué)校，舊宮實驗小學(xué)，舊宮鎮(zhèn)第一中心小學(xué)，東高地第二小學(xué)，東高地第四小學(xué)，舊宮中學(xué)，東高地第一中學(xué)，東高地第三中學(xué)醫(yī)院：舊宮第四綜合門診部，育龍門診部，大興區(qū)清逸園社區(qū)衛(wèi)生站，永仁綜合門診部，舊宮醫(yī)院，舊宮第一綜合門診，大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院

銀行：建設(shè)銀行紅星支行，北京農(nóng)村商業(yè)銀行東路分理處，農(nóng)村信用合作社舊宮分社，工商銀行紅星分理處

購物：物美便利超市長樂街店，物美綜合超市１９舊宮店，北京明坤思源超市，物美超市小紅門路店，首航超市(萬源南里店)

餐飲：鐵鍋柴，金宮府酒樓，李連貴熏肉大餅全國連鎖第1514店分店，三羊貴仁居，蒙方圓酒家，六和順烤鴨店，東北大盤家常菜，巴渝香酒樓

其他：北京金輝賓館，碧海賓館，美晟俱樂部,碧海公園，宣頤公園，旺興湖公園，海鹿垂釣園地塊環(huán)境——配套小結(jié)交通：本案地塊緊鄰五環(huán)主干道及四環(huán)沿線，周邊即將開通的地鐵亦莊線路及多條公交線路；周邊環(huán)境：輻射四方新區(qū)、亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，未來升值潛力較大，但目前居住檔次較為落后；

生活配套：生活配套較為完善，但整體檔次較低；地塊自配商業(yè)用地可作為后期配套；地塊情況：居住以及混合用地；規(guī)模：規(guī)模適度利于開發(fā)建設(shè)，短平快開發(fā)回款；前景：未來發(fā)展?jié)摿^大，存在升值空間；

該地塊綜合素質(zhì)較好，地鐵交通便利、周邊生活配套完善。第一部分：地塊情況第二部分：市場情況第三部分：綜合建議第四部分：經(jīng)濟測算目錄第二部分：市場情況宏觀市場概況——環(huán)線成交狀況

2010年10月區(qū)域供應(yīng)面積(M2)供應(yīng)套數(shù)(套)成交面積(M2)成交套數(shù)(套)成交均價(元/M2)二環(huán)內(nèi)--3601330037135二至三環(huán)間55363909169742167233434三至四環(huán)間1070991065172582146932619四至五環(huán)間2438972129195614166720011五環(huán)外821392844211104011020015271總計122775112545168435215308-環(huán)線成交狀況四環(huán)內(nèi)土地供應(yīng)量比較匱乏，五環(huán)外的區(qū)域已成為北京市房地產(chǎn)主要供應(yīng)區(qū)域，供給的增加相應(yīng)的拉動了成交面積的提升，五環(huán)外的成交均價也已經(jīng)和四環(huán)內(nèi)的成交均價進一步拉大了距離。數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局五環(huán)線市場狀況供應(yīng)面積比例成交面積比例四環(huán)內(nèi)土地供應(yīng)量比較匱乏，五環(huán)外的區(qū)域已成為北京市房地產(chǎn)主要供應(yīng)區(qū)域，供給的增加相應(yīng)的拉動了成交面積的提升，五環(huán)外將成為未來房地產(chǎn)市場供應(yīng)主流，價值上漲空間明顯。數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局宏觀市場概況——環(huán)線成交狀況宏觀市場概況——聚焦大興大興區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標：1、疏解中心城人口，基本實現(xiàn)大興區(qū)內(nèi)的職住平衡；2、創(chuàng)建和諧社會，建設(shè)健康宜人的生活社區(qū)；3、不斷提高城市的可居住性；4、建設(shè)具有亦莊特色的綠色人居環(huán)境；5、引導(dǎo)人口流向，實現(xiàn)社會結(jié)構(gòu)的大致均衡。實現(xiàn)城市不同區(qū)域的均衡發(fā)展。區(qū)域內(nèi)土地市場——區(qū)域近3年土地成交情況宗地名稱土地性質(zhì)占地面積(平米)規(guī)劃建面(平米)競得公司成交時間成交價格（萬元）樓面地價大興區(qū)黃村鎮(zhèn)康莊回遷房居住、商業(yè)金融、市政公共設(shè)施項目用地居住、商業(yè)金融、市政公用設(shè)施164675.96261211.92北京市大興城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)集團公司2008年5月15日553582119元大興區(qū)舊宮儲備項目用地居住、商業(yè)金融、可兼容配套設(shè)施19518.87100146.998北京軍建利司達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2008年1月23日39137.73908元大興區(qū)黃村鎮(zhèn)孫村組團A-06、07、13、14地塊住宅用地居住用地，可兼容使用性質(zhì)配套設(shè)施234632.23257406.4北京金融街建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司2007年9月18日120329.94675元大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)西廣德村住宅項目用地居住用地，可兼容配套設(shè)施28557.51123734北京潤豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2007年12月24日279002255元大興區(qū)黃村鎮(zhèn)衛(wèi)星城北區(qū)17號地居住用地，可兼容使用性質(zhì)為配套設(shè)施27094.91227322.751華潤置地（武漢）發(fā)展有限公司2007年12月24日1430006291元大興區(qū)黃村鎮(zhèn)永華路6號住宅、公建項目用地居住用地，可兼容公建及其他用地32230.26141833北京藝苑房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2007年12月24日401002827元大興區(qū)亦莊鎮(zhèn)三羊居住區(qū)三至五期居住、商業(yè)項目用地居住、商業(yè)金融1055078.4503563.6北京金融街建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司

2007年1月16日158174.163141元2007年土地成交情況宗地名稱土地性質(zhì)占地面積(m2)規(guī)劃建面(m2)競得公司成交時間成交價格(萬元)樓面地價大興區(qū)亦莊鎮(zhèn)三羊居住區(qū)三至五期居住、商業(yè)項目用地居住、商業(yè)金融1055078.4503563.6北京金融街建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司

2007年1月16日158174.163141元大興區(qū)黃村鎮(zhèn)孫村組團A-06、07、13、14地塊住宅用地居住用地，可兼容使用性質(zhì)配套設(shè)施234632.23257406.4北京金融街建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司2007年9月18日120329.94675元大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)西廣德村住宅項目用地居住用地，可兼容配套設(shè)施28557.51123734北京潤豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2007年12月24日279002255元大興區(qū)黃村鎮(zhèn)衛(wèi)星城北區(qū)17號地居住用地，可兼容使用性質(zhì)為配套設(shè)施27094.91227322.751華潤置地（武漢）發(fā)展有限公司2007年12月24日1430006291元大興區(qū)黃村鎮(zhèn)永華路6號住宅、公建項目用地居住用地，可兼容公建及其他用地32230.26141833北京藝苑房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2007年12月24日401002827元區(qū)域內(nèi)土地市場——區(qū)域近3年土地成交情況2008年土地成交情況宗地名稱土地性質(zhì)占地面積(m2)規(guī)劃建面(m2)競得公司成交時間成交價格（萬元）樓面地價大興區(qū)舊宮儲備項目用地居住、商業(yè)金融、可兼容配套設(shè)施19518.87100146.998北京軍建利司達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2008年1月23日39137.73908元大興區(qū)黃村鎮(zhèn)康莊回遷房居住、商業(yè)金融、市政公共設(shè)施項目用地居住、商業(yè)金融、市政公用設(shè)施164675.96261211.92北京市大興城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)集團公司2008年5月15日553582119元大興區(qū)康莊限價商品住房（二期）項目用地居住用地、商業(yè)金融用地143168.3233417.6北京市大興城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)集團公司2008年10月15日571622449元大興區(qū)康莊限價商品住房（一期）項目

居住用地49649.42208561.8北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2008年10月27日47915.782297元北京市“經(jīng)濟適用住房及商品住房”用地----大興區(qū)舊宮三角地住宅項目用地居住用地90901.32178487北京日月房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2008年11月26日22419.5831256元區(qū)域內(nèi)土地市場——區(qū)域近3年土地成交情況2009年土地成交情況宗地名稱土地性質(zhì)占地面積(m2)規(guī)劃建面(m2)競得公司成交時間成交價格（萬元）樓面地價大興區(qū)黃村鎮(zhèn)大莊村東側(cè)京開路48號商業(yè)金融項目用地商業(yè)金融用地21862.17102464.5北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009年4月27日14912.261455元大興區(qū)新城北區(qū)（28號地）商業(yè)金融項目用地商業(yè)金融9396.9535979.48北京興創(chuàng)置地投資有限公司2009年5月15日10862.213019元大興區(qū)康莊限價商品住房（三期）項目用地住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施79203.07275827.4北京首開仁信置業(yè)有限公司2009年6月25日64367.912334元北京市大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)改造項目回遷安置房用地住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施18374.7471507.61北京興海創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司2009年6月26日188802640元北京市大興區(qū)黃村（新城北區(qū)22號地二期）居住項目用地住宅及居住公共設(shè)施、管理用房1351.46190304.2北京春光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和北京西澳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體2009年6月26日901004735元北京市大興區(qū)黃村（新城北區(qū)23號地）居住項目用地住宅及居住公共設(shè)施2108.5239505.32旭輝集團股份有限公司2009年6月26日251006354元區(qū)域內(nèi)土地市場——區(qū)域近3年土地成交情況2009年土地成交情況宗地名稱土地性質(zhì)占地面積(m2)規(guī)劃建面(m2)競得公司成交時間成交價格（萬元）樓面地價大興區(qū)康莊（四期）項目居住用地99966.81188485.5北京東亞信義國際會展中心有限公司2009年6月30日665003528元北京市大興區(qū)黃村（新城北區(qū)10號地）居住項目用地國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓居住及公共服務(wù)設(shè)施33270.27133559.3旭輝集團股份有限公司2009年7月1日820006140元北京市大興區(qū)黃村（新城北區(qū)16號地）居住項目用地國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施60139.44275773.9北京金地興業(yè)房地產(chǎn)有限公司2009年7月3日1562005664元大興區(qū)黃村19號商業(yè)金融和混合用地、20號居住項目商業(yè)金融設(shè)施和綜合體、住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施72408.07457960.7上海綠地集團有限公司2009年7月6日3025006605元大興區(qū)黃村（新城北區(qū)2號地）住宅及公建項目用地住宅、公建及其他56589.77224883.5保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009年7月8日1630007248元北京市大興區(qū)西紅門商業(yè)綜合區(qū)一期項目用地商業(yè)金融37682.8128489.3北京春光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和北京西澳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體2009年7月23日582004530元區(qū)域內(nèi)土地市場——區(qū)域近3年土地成交情況2009年土地成交情況宗地名稱土地性質(zhì)占地面積(m2)規(guī)劃建面(m2)競得公司成交時間成交價格（萬元）樓面地價北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)（棗園）商業(yè)項目商業(yè)金融40296.5275403.41北京創(chuàng)智天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和智地創(chuàng)展（北京）投資有限公司聯(lián)合體2009年7月23日344004562元北京市大興區(qū)西紅門商業(yè)綜合區(qū)二期項目用地商業(yè)金融108405.4304192.5英特宜家購物中心集團投資有限公司2009年7月23日795612615元北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)（酒廠改造）居住項目用地國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施13334.4956822北京宇豐房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2009年7月28日200903536元亦莊新城III-1街區(qū)F地塊居住及配套項目用地居住及配套等296584.3268131北京遠東新地置業(yè)有限公司2009年12月4日48300018014元地鐵大興線棗園路站居住及多功能（一期、三期）項目用地居住、住宅混合公建、其它類多功能、廣場、社會停車場庫用地106518.3282067.5中國中建地產(chǎn)有限公司與中建國際建設(shè)有限公司聯(lián)合體2009年12月24日30050010653元地鐵大興線棗園路站居住及多功能（二期）項目用地居住、居住區(qū)配套教育用地14296.57146864.2北京新城時代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009年12月24日16050010928元區(qū)域內(nèi)土地市場——區(qū)域近3年土地成交情況宗地名稱土地性質(zhì)占地面積(m2)規(guī)劃建面(m2)競得公司成交時間成交價格（萬元）樓面地價北京市亦莊新城V街區(qū)B-3-1、B-3-2、B-3-3用地住宅及居住公共設(shè)施3061.65629750北京水木天成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2010年2月24日222007462元北京市大興區(qū)西紅門商業(yè)綜合區(qū)三期項目用地商業(yè)金融用地178725138450北京興創(chuàng)置地投資有限公司2010年3月8日835006031元北京市大興區(qū)西紅門商業(yè)綜合區(qū)四期項目用地商業(yè)金融用地137605224598北京興創(chuàng)置地投資有限公司2010年3月8日1600007124元大興區(qū)亦莊住宅及商業(yè)項目（X1-1B）地塊住宅及商業(yè)144375391170北京中信新城房地產(chǎn)有限公司2010年3月15日52400013396元北京市大興區(qū)采育鎮(zhèn)西組團01-0118號地塊居住項目用地R2二類居住用地9074183503恒盛合天和信（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010年5月7日376004503元2010年土地成交情況區(qū)域內(nèi)土地市場——區(qū)域近3年土地成交情況宏觀市場概況——小結(jié)區(qū)域市場分析區(qū)域二手市場情況項目名稱亦莊北岸清逸園大城小鎮(zhèn)美然·香榭里雅龍騎仕萊茵河畔佳和園靈秀山莊區(qū)域市場分析——區(qū)域二手市場情況由于區(qū)域一手供應(yīng)量較少，區(qū)域二手市場活躍，目前區(qū)域二手房均價在15000—19800元/㎡之間。項目名稱位置建筑類別容積率綠化率建筑面積（萬平米）裝修標準入住時間一手成交均價二手均價亦莊北岸大興區(qū)亦莊橋南300米涼水河西畔普通住宅,板樓2.230.47%13毛坯2009-49000元/㎡17600元/㎡清逸園大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)普通住宅,板樓1.550%12毛坯2007-66200元/㎡15000元/㎡大城小鎮(zhèn)大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)廡殿路普通住宅,板樓1.8430%10毛坯2007-56385元/㎡16000元/㎡美然·香榭里舊宮鎮(zhèn)舊忠路14號普通住宅,板樓,塔樓,板塔結(jié)合————12毛坯2006-125200元/㎡17250元/㎡雅龍騎仕舊宮北路,舊宮清河園北里普通住宅,板樓1.443.80%20毛坯2004-53750元/㎡16700元/㎡萊茵河畔大興區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)西環(huán)北路普通住宅,板樓1.1335%10毛坯2003-45080元/㎡19800元/㎡佳和園大興區(qū)舊宮廡殿路普通住宅,板樓`——40%`毛坯2002-122150元/㎡15000元/㎡靈秀山莊舊宮鎮(zhèn)舊頭路普通住宅,板樓1.3939.50%16毛坯2002-103100元/㎡17050元/㎡區(qū)域市場分析——區(qū)域二手市場情況區(qū)域市場分析——區(qū)域二手市場情況亦莊北岸清逸園美然·香榭里大城小鎮(zhèn)一次置業(yè)的客戶——二居、三居型高性能價格比影響購房。一次置業(yè)客戶在選擇遠郊住房時，通常是經(jīng)濟條件有限，同時注重生活品質(zhì)，他們不愿意在三環(huán)、四環(huán)以內(nèi)承受高房價與蝸居，寧愿采用房加車的生活方式，同時選擇多層或小高層住宅，居住密度低，社區(qū)環(huán)境好，面積較大的二居、三居是他們的首選，這一類客人在挑選房屋時通常良好的性能價格比是影響他們購房的主要因素。二次置業(yè)的客戶——綠化率高的低層花園社區(qū)將是他們的首選。二次置業(yè)客戶通常是在市區(qū)已擁有一套面積較小的住宅或居住在人口密度高的社區(qū)，他們在遠郊區(qū)置業(yè)，主要看中的是社區(qū)環(huán)境和豐富的空間變化或更換面積較大更為舒適的戶型，價格敏感因素相對一次置業(yè)的客戶弱，影響他們選擇的主要因素是戶型新穎性、社區(qū)環(huán)境、是否贈送綠地或平臺、物業(yè)管理水平等，因此綠化率高的低層花園社區(qū)將是他們的首選。區(qū)域市場分析——客群特征區(qū)域重點項目調(diào)研項目名稱位置建筑類別容積率綠化率建筑面積（萬平米）戶型面積裝修標準銷售均價明悅灣大興舊宮南中軸路板樓、小高層1.6——1090㎡二居、120-140㎡三居毛坯23000元/㎡潤楓錦尚大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)西廣德莊普通住宅、板樓、小高層230%16一居64㎡-84㎡、二居87㎡-93㎡、三居118㎡-130㎡毛坯18000元/㎡綠城陽光公館大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)南小街路口西南角普通住宅、板樓、多層、小高層1.640%8.5一居60㎡二居80㎡-90㎡三居120㎡毛坯27000元/㎡美然生態(tài)館大興舊宮鎮(zhèn)舊忠路普通住宅、公寓、塔樓、多層、高層2.826%6.1一居60㎡二居75㎡-95㎡三居120㎡-150㎡毛坯15000元/㎡項目名稱建筑面積已售面積剩余面積總套數(shù)已售套數(shù)剩余套數(shù)明悅灣100000㎡21939.86㎡78060.14㎡722套244套478套潤楓錦尚164634㎡107764.46㎡56869.54㎡1319套1208套111套綠城陽光公館85448㎡82078㎡3370㎡885套830套55套美然生態(tài)館61000㎡暫無61000㎡600套——600套中信新城391170㎡暫無391170㎡3469套——3469套區(qū)域重點項目調(diào)研潛在供應(yīng)目前地塊區(qū)域附近潛在供應(yīng)量共計59萬平米，約4700余套。區(qū)域重點項目調(diào)研區(qū)域在售項目以板樓為主，普遍為毛坯；區(qū)域在售項目的銷售均價普遍集中在15000-27000元/平米。區(qū)域內(nèi)標桿目前區(qū)域在售新盤均價為20000萬/平米左右，價格將呈逐步上漲趨勢；二手市場活躍，價格在15000—19800元/㎡之間；目前住宅用地供應(yīng)較為緊缺，未來住宅市場競爭較減小，區(qū)域住宅市場未來樂觀；項目基本信息代表性個案——明悅灣社區(qū)構(gòu)成整個社區(qū)是由8棟小高層組成,戶型面積為90平米左右兩居、130平米左右三居,戶戶南北通透,共722套房源。項目規(guī)劃情況項目推盤情況推盤次序：4號樓2010年1月11日

5號樓2010年1月5日

1、2、3號樓2009年12月中旬本期供應(yīng)：4、5號樓主力產(chǎn)品：90㎡兩居、120-140㎡三居代表性個案——明悅灣項目基本信息代表性個案——潤楓錦尚社區(qū)構(gòu)成項目同期開發(fā)，共15棟,9、10層小高層，局部5層多層，總共1319套，一期285套。1-6號樓為10層板塔結(jié)合，1個單元，兩梯五戶7-9號樓為10層板樓，3-4個單元，一梯兩戶、一梯四戶10-15號樓為5-10層板塔結(jié)合，4個單元，兩梯四戶、兩梯五戶，5層部分不帶電梯。項目規(guī)劃情況項目推盤情況推盤次序：四期7、8號樓2010年6月23日三期3、10號樓2010年4月3日二期5、6、12、15號樓2010年2月5日一期2、14號樓2009年12月18日本期供應(yīng)：7、8號樓主力產(chǎn)品：一居64㎡-84㎡二居87㎡-93㎡

三居118㎡-130㎡代表性個案——潤楓錦尚項目基本信息代表性個案——綠城陽光公館社區(qū)構(gòu)成項目分四期開發(fā)，一期、二期、三期為甲區(qū)、乙區(qū)、丙區(qū)，均已售罄。2、四期共13棟樓，1－7號樓為8-10層板樓；8-13號樓為6層多層樓，多數(shù)為一梯兩戶，本期總共885套房屋。項目規(guī)劃情況項目推盤情況推盤次序：14號樓loft公寓2010年9月28日

4號樓2009年11月7日

3號樓2009年9月18日西區(qū)12#和東區(qū)6#2009年7月18日

2、5、7號樓2009年5月28日

2009年3月7日至27日開始排號,2009年3

月28日開盤,本次開盤西區(qū)8、9、10號樓和東區(qū)1號樓本期供應(yīng)：14號樓loft主力產(chǎn)品：一居60㎡二居80㎡-90㎡三居120㎡代表性個案——綠城陽光公館項目基本信息代表性個案——美然生態(tài)館社區(qū)構(gòu)成項目共八棟樓，總套數(shù)600余套，兩梯3戶至6戶。項目規(guī)劃情況項目推盤情況推盤次序：預(yù)計2010年年底本期供應(yīng)：預(yù)計7號樓主力產(chǎn)品：一居60㎡二居75㎡-95㎡三居120㎡-150㎡代表性個案——美然生態(tài)館項目基本信息代表性個案——中信新城社區(qū)構(gòu)成中信新城緊鄰東南五環(huán)，位于亦莊核心生活區(qū)西側(cè)，是亦莊核心生活區(qū)里最后一塊住宅用地，同時也是唯一包含在“南海子公園”整體規(guī)劃內(nèi)的居住項目。中信新城項目產(chǎn)品定位以18層板樓產(chǎn)品為主，戶型面積和功能設(shè)置較為豐富。包括80-90㎡二居，90-160㎡三居，180-220㎡四居等多種產(chǎn)品。項目規(guī)劃情況項目推盤情況推盤次序：預(yù)計2011年初主力產(chǎn)品：二居80㎡-90㎡三居90㎡-160㎡四居180㎡-220㎡第一部分：地塊情況第二部分：市場情況目錄第三部分：綜合建議第四部分：經(jīng)濟測算綜合建議產(chǎn)品建議戶型配比價格預(yù)期第三部分：綜合建議綜合建議——項目定位城市次核心區(qū)中高端棲居型項目五環(huán)內(nèi)、地鐵畔、城市發(fā)展次核心區(qū)、亦莊經(jīng)濟輻射地帶，中高端居住社區(qū)原創(chuàng)風(fēng)板式住宅、優(yōu)質(zhì)城市配套資源濃厚城鎮(zhèn)居住氛圍、配套完善城市次核心區(qū)中高端棲居型項目產(chǎn)品體系土地屬性品類劃分樂居三口、兩口之家客戶體系B-20B-16B-15B-17B-244號地地塊價值分析：舊中路根據(jù)規(guī)劃，我們判斷影響各地塊居住價值的關(guān)鍵因素主要是：交通便利性、商業(yè)影響、學(xué)校影響、景觀條件、視野以及噪音；受兩棟居住樓影響受農(nóng)村回遷安置房影響受中小學(xué)合校影響受主要市政干路影響受商業(yè)影響綜合建議——項目地塊價值分析4號地塊B-20地塊西側(cè)臨舊忠路、北側(cè)有兩棟居民住宅樓、南側(cè)臨農(nóng)村回遷安置房，居住價值相對B-17較低。4號地塊B-17地塊西側(cè)北段臨商業(yè)及車庫、西側(cè)南端臨B-20地塊、東側(cè)臨小區(qū)市政路、南側(cè)臨中小學(xué)合校，地塊居住價值相對較高，且建筑面積108783㎡，體量相對較大。B-16B-15B-17B-24地塊環(huán)境——4號地定位4號地地塊價值分析：舊中路雙限房小區(qū)主入口中小學(xué)合校農(nóng)村回遷安置房P集中商業(yè)集中商業(yè)戶型面積㎡房型結(jié)構(gòu)建議套數(shù)比備注130-140緊湊型三居30%一梯兩戶，在居住價格次高位置150左右舒適型三居15%一梯兩戶，在居住價值最高位置60—70一居10%一梯兩戶，在居住價格較低位置90左右兩居20%景觀差、噪音大、臨路位置設(shè)置部分小戶型110左右兩居20%景觀差、噪音大、臨路位置設(shè)置部分小戶型特殊戶型1居、彈性空間5%主要是考慮一、二層挑空大堂會占用其兩側(cè)戶型空間，及上下躍層戶型綜合建議——戶型配比建議綜合建議——產(chǎn)品建議1、實用性——每個單元一體兩戶，通透實用。同時力求每一套住宅的每一寸空間都屋盡其用，提高使用率，具體要求為盡可能增加飄窗、露臺、頂層退臺，以提高使用空間。2、舒適性——每個單元一梯兩戶，體現(xiàn)良好的居家舒適度，保障活動空間、采光通風(fēng)、功能分區(qū)，與景觀的呼應(yīng)。具體設(shè)計要求為明廳、明廚、明衛(wèi)。3、差異性——本案定位于區(qū)域高端項目，需要適當(dāng)有意識的做一些創(chuàng)新與變化、有特色的創(chuàng)意，滿足中高端客戶的尊貴需求。4、突破平層——適度突破平層“一層不變”的格局。嘗試采用錯層、頂層與首層復(fù)式結(jié)構(gòu)相結(jié)合的多元化差異性設(shè)計。在首層頂層做出部分稀缺明星戶型。綜合建議——戶型設(shè)計原則綜合建議——戶型設(shè)計建議各戶型參考案例：保證南北通透；次臥室不帶衛(wèi)生間；強調(diào)戶型的居住功能性。135-140平米緊湊三居戶型綜合建議——戶型設(shè)計建議160平米左右舒適三居戶型各戶型參考案例：各居室相對均質(zhì)，各功能空間適度放大；設(shè)置大面積生活陽臺，集中儲藏、洗熨等生活空間。綜合建議——商業(yè)商業(yè)體量為12990+65269.8=78259.8㎡；可配置約9000㎡,300個地下車位；B-16B-15B-17B-24舊中路雙限房小區(qū)主入口中小學(xué)合校農(nóng)村回遷安置房P集中商業(yè)集中商業(yè)設(shè)置主力店專業(yè)賣場充分利用旺盛的人氣拉動區(qū)域的商業(yè)價值設(shè)置高端酒店借助高檔酒店客戶提供高端商業(yè)配套彰顯區(qū)域高端形象設(shè)置臨街商業(yè)街時尚百貨增加聚客能力輻射全區(qū)消費者帶動整體的商業(yè)價值綜合建議——商業(yè)定位商業(yè)三大價值點定位品牌主力店—1.2萬平米商業(yè)街—3.3萬平米引進品牌主力店31以項目價值為基礎(chǔ)，結(jié)合城市主題功能，提升項目均好性高端酒店——3萬平米建設(shè)標志性的酒店打造高端居住形象2綜合建議——商業(yè)商業(yè)街酒店主力店金融商業(yè)——融入獨特文化底蘊的繁華之都主力店——倡導(dǎo)多元消費理念的活力之源倡導(dǎo)綠色健康的——高端居所品牌酒店——營造鮮明城市的形象之區(qū)綜合建議——商業(yè)+住宅復(fù)合價值的體現(xiàn)臨街商鋪——出售收益：3.3萬平米X3萬元/平米=9.9億主力店——先租后售租金年收益約：1500萬/年酒店——出售收益：3萬平米X2.5萬元/平米=7.5億綜合建議——商業(yè)經(jīng)營模式地鐵開通利好溢價：預(yù)計區(qū)域價格上漲10%-15%；時間溢價：按年度漲幅10%計算；區(qū)域參考價格：2010年平層毛坯住宅均價：16165元/㎡，取整為16200元/㎡2010年洋房毛坯均價：目前區(qū)域在售潤楓錦尚洋房為9層洋房在售均價17000元/㎡，本案品質(zhì)優(yōu)于若優(yōu)于潤楓錦尚，因此本項目參考價格上調(diào)30—35%，預(yù)售毛坯價格22000—23000元/平米。附加3000元/平米精裝修即25000—26000元/平米。綜合建議——銷售價格預(yù)期附：以下為區(qū)域周邊商業(yè)調(diào)研項目基本信息亦莊創(chuàng)意生活廣場項目基本信息北京經(jīng)開國際企業(yè)大道項目位置：大興區(qū)蘆城工業(yè)開發(fā)區(qū)創(chuàng)新路7號開發(fā)商：北京衛(wèi)中醫(yī)療凈化設(shè)備工程有限公司物業(yè)類型：寫字樓租金價格：1.50元/平米*日總建筑面積：8432平米凈層高：3.9米設(shè)備裝修：公共部分精裝開盤時間：2007年02月01日入住時間：2007年0