第九章 假設(shè)開發(fā)法

章

假設(shè)開發(fā)法2021/6/271第一節(jié)假設(shè)開發(fā)法概述第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式第三節(jié)現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法計算中各項的求取第五節(jié)假設(shè)開發(fā)法的總結(jié)和運用舉例2021/6/272一、假設(shè)開發(fā)法的含義假設(shè)開發(fā)法又稱開發(fā)法、預(yù)期開發(fā)法、剩余法，是將預(yù)測的估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤來求取估價對象的價值的方法。假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)與收益法相同，是以房地產(chǎn)的未來收益(具體為開發(fā)完成后的價值減去開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤后的余額)為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。

第一節(jié)假設(shè)開發(fā)法概述

2021/6/273二、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價值的成本法的倒算法。兩者的主要區(qū)別：

——成本法中的土地價值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

——假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值已事先通過預(yù)測得到，需要求取的是土地價值。2021/6/274三、假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象和條件（一）假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象

假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，如待開發(fā)的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地產(chǎn)開發(fā)項目）、可裝修改造或可改變用途的舊房（包括裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇）。對于城市規(guī)劃尚未正式明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法，因為在該房地產(chǎn)的法定開發(fā)利用前提未確定的情況下，價值就無法確定。2021/6/275（二）假設(shè)開發(fā)法的適用條件

運用假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于一下兩個預(yù)測：是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式（包括：用途、規(guī)模、檔次）。是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況，正確判斷了開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。當(dāng)估價對象具有潛在的開發(fā)價值時，假設(shè)開發(fā)法幾乎是最主要且實用的估價方法。2021/6/276（三）假設(shè)開發(fā)法的估其他用途

假設(shè)開發(fā)法除了用于房地產(chǎn)估價外，還可以用于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析，假設(shè)開發(fā)法可以提供的數(shù)據(jù)有：測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價格;測算開發(fā)項目的預(yù)期利潤;測算開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用。2021/6/277四、假設(shè)開發(fā)法的操作步驟

運用假設(shè)開發(fā)法估價一般分為下列6個步驟進行：①調(diào)查、了解待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況;②選擇最佳的開發(fā)利用方式，確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況;③估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期;④預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值;⑤測算后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤;⑥進行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。

2021/6/278調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況選擇最佳的開發(fā)利用方式預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期測算后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤計算待開發(fā)房地產(chǎn)的價值包括用途、規(guī)模、檔次等確定土地的位置土地的面積大小、形狀、平整程度、基礎(chǔ)設(shè)施通達程度、地質(zhì)和水文狀況等規(guī)劃設(shè)計條件土地權(quán)利1.市場法2.收益法3.長期趨勢法2021/6/279

第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式

一、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式

待開發(fā)房地產(chǎn)價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費－開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發(fā)利潤注意：投資利息、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費的計算是難點。開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式，有出售（包括預(yù)售、建成后出售）、出租、預(yù)租，和有營業(yè)等。2021/6/27107種開發(fā)方式有：生地開發(fā)為熟地生地開發(fā)為房地產(chǎn)毛地開發(fā)為熟地毛地開發(fā)為房地產(chǎn)熟地開發(fā)為房地產(chǎn)在建工程續(xù)建成房屋將舊的房地產(chǎn)裝飾裝修改造或改變用途成新的房地產(chǎn)。2021/6/2711二、按估價對象和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)細化的公式

（一）求生地價值的公式（1）適用于生地開發(fā)成熟地再進行房屋建設(shè)的公式生地價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－取得生地應(yīng)負擔(dān)的稅費－由生地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發(fā)利潤（2）適用于將生地開發(fā)成熟地的公式：生地價值＝開發(fā)完成后的熟地價值－取得生地應(yīng)負擔(dān)的稅費－由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－土地開發(fā)利潤2021/6/2712（二）求毛地價值的公式

（1）適用于在毛地上進行房屋建設(shè)的公式：毛地價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－取得毛地應(yīng)的稅費－由毛地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發(fā)利潤（2）適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式：毛地價值＝開發(fā)完成后的熟地價值－取得毛地應(yīng)的稅費－由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發(fā)利潤2021/6/2713（三）求熟地價值的公式熟地價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－取得熟地的稅費－由熟地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發(fā)利潤2021/6/2714

（四）求在建工程價值的公式在建工程價值＝續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值－取得在建工程的稅費－續(xù)建成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－續(xù)建利潤2021/6/2715（五）求舊房價值的公式

舊房價值＝裝修改造完成后的房地產(chǎn)價值－取得舊房的稅費－裝飾裝修改造或改變用途的成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－裝飾裝修改造利潤2021/6/2716第三節(jié)動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法一、動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的定義（熟悉）假設(shè)開發(fā)法的具體估價方法有，動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法。房地產(chǎn)開發(fā)具有周期長的特點，運用假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值。其方式有如下兩種：①采用折現(xiàn)的方式，這種方式的假設(shè)開發(fā)法稱為動態(tài)分析法;②采用計算利息的方式，這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為靜態(tài)分析法。2021/6/2717二、動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別（掌握）（1）對開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)估價時的房地產(chǎn)市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價作業(yè)期時的數(shù)額;而在動態(tài)分析法中，是模擬開發(fā)過程，預(yù)測他們在未來發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額，即要進行現(xiàn)金流量預(yù)測。2021/6/2718（2）靜態(tài)分析方法不考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上的價值，而是直接相加減，但要計算利息，計息期通常到開發(fā)完成時止，不考慮預(yù)售及延遲銷售；而動態(tài)分析法要考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同，要將它們折算到估價時點上，然后再相加減。（3）在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來，在動態(tài)分析法中這兩項都不單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。2021/6/2719三、動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點（熟悉）

動態(tài)分析法測算的結(jié)果比較精確，具體需要做到下列3點：①準確估算發(fā)經(jīng)營期；②準確估算各項支出、收入發(fā)生時點；③準確估算發(fā)生的各項支出、收入的的數(shù)額。由于存在眾多的未知因素和偶然因素會使預(yù)測偏離實際，準確地預(yù)測是十分困難的。盡管如此，在實際估價中應(yīng)盡量采用動態(tài)分析法。在難以采用動態(tài)分析法的情況下，可以采用靜態(tài)分析法。2021/6/2720第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法計算中各項的求取

一、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期的起點是(假設(shè))取得估價對象(待開發(fā)房地產(chǎn))的日期，即估價時點，終點是預(yù)計未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。開發(fā)經(jīng)營期包括開發(fā)期、經(jīng)營期。開發(fā)期又分為前期、建造期。開發(fā)期的始點與開發(fā)經(jīng)營期相同，終點為待開發(fā)房地產(chǎn)竣工的日期。未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營使用方式，主要有銷售、出租、營業(yè)、自用。因此，經(jīng)營期可以具體化為銷售期（針對銷售情況）和運營期（針對出租、營業(yè)、自用這些情況）。2021/6/27212021/6/2722二、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值——開發(fā)完成時的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的市場價值。該市場價值所對應(yīng)的日期，通常也是開發(fā)完成時的日期。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一般是通過預(yù)測來求取。對于銷售的房地產(chǎn)，通常是采用市場法并考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢，或采用市場法與長期趨勢法相結(jié)合。對于出租和營業(yè)的房地產(chǎn)，如寫字樓、商店、旅館、餐館，預(yù)測其開發(fā)完成后的價值，可以先預(yù)測其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價值。2021/6/2723三、后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤測算的方法與成本法相同

——后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤主要有：后續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費。不相同何在？①本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的未來發(fā)生時的值，而不是估價時點時的值；②它們是在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之后到把待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的必要支出和應(yīng)得利潤，而不包括取得待開發(fā)房地產(chǎn)之前所發(fā)生的支出及應(yīng)得的利潤。2021/6/2724

投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要預(yù)測（1）計息的項目應(yīng)計息的項目包括：①未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值;②取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費;③后續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用。銷售稅費和開發(fā)利潤不計息。

2021/6/2725（2）計息期的長短。一項費用的計息期的起點是該項費用發(fā)生的時點，終點通常是開發(fā)期結(jié)束的時點。一般不考慮預(yù)售和延遲銷售的情況。未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值一般是在估價時點時一次性付清。其他項目在一段時間內(nèi)連續(xù)發(fā)生，通常認為是均勻發(fā)生的。2021/6/2726（3）計息的方式。有單利計息和復(fù)利計息兩種。（4）利率的高低。選用不同的利率，應(yīng)選用相對應(yīng)的計息方式，反過來，選用下同的計息方式，應(yīng)選用相對應(yīng)的利率，不能混淆。（5）計息周期。計息周期是計算利息的單位時間。計息周期可以是、半年、季、月、周或天等，但通常為年。（6）應(yīng)考慮不同情況下采用名義利率、周期利率和實際利利率。2021/6/2727開發(fā)利潤開發(fā)利潤測算也只有在傳統(tǒng)方法中才需要。測算開發(fā)利潤的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)平均利潤率。在測算時要注意計算基數(shù)與利潤率的對應(yīng)。2021/6/2728利潤率名稱利潤計算基數(shù)構(gòu)成直接成本利潤率土地取得成本+開發(fā)成本投資利潤率土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用十銷售費用成本利潤率土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷