二寫字樓租金的確定84課件講解

二、寫字樓租金的確定（一）寫字樓租金的類型寫字樓租金有基礎(chǔ)租金、成本租金、商品租金和市場租金四種類型基礎(chǔ)租金是寫字樓可出租面積的最低租金。它是以成本租金為最低底線成本租金是寫字樓租賃交換時要維持再生產(chǎn)所確定的最低租金標(biāo)準(zhǔn)。商品租金作為寫字樓租賃價值的體現(xiàn)，承載著以租促售、以租建房、以租養(yǎng)房的目的。市場租金是在商品租金的基礎(chǔ)上，反映物業(yè)供求關(guān)系而出現(xiàn)的一種租金。包含毛租金和凈租金（二）寫字樓租金確定的原則1.低價原則一般以提髙市場占有率為其主要目標(biāo)，而營銷利潤往往為次要目標(biāo)。這一原則帶來的“利潤最快化”能有效降低資金融通成本、提高資金效率，適合于資金壓力較大而需要迅速回籠，或出于特別的戰(zhàn)略目標(biāo)而對市場份額有著強烈需要的企業(yè)。2.高價原則主要目的是在短時間內(nèi)賺取較高的利潤或為了保持物業(yè)髙端品質(zhì)的一種戰(zhàn)略性價格，但市場營銷量與市場占有率可能無法相對提高。3.中價原則一般適用于市場狀況較為穩(wěn)定的區(qū)域內(nèi)的寫字樓租賃。但絕大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，更趨向于高價原則和低價原則交替或組合的方式，以期實現(xiàn)項目收益最大化。（三）寫字樓租金確定的方法1.常用定價方法(1)參考競爭價格定價。包括隨行就市定價法、競爭定價法、市場比較定價法。隨行就市定價法，即企業(yè)按照行業(yè)的平均現(xiàn)行價格水平來定價01競爭定價法，即企業(yè)為適應(yīng)競爭，以同類項目競爭者的價格作為定價依據(jù)，而不以企業(yè)服務(wù)成本和市場需求為依據(jù)來定價02市場比較定價法，即根據(jù)替代原理，在確定目標(biāo)物業(yè)租金時，將目標(biāo)物業(yè)與近期內(nèi)發(fā)生租賃的類似物業(yè)加以對照比較，從類似物業(yè)已實現(xiàn)的租賃價格，修正得出目標(biāo)物業(yè)的租賃價格。03（三）寫字樓租金確定的方法1.常用定價方法(2)考慮心理因素定價。包括尾數(shù)或整數(shù)定價、聲望性定價、習(xí)慣性定價。尾數(shù)或整數(shù)定價是考慮消費者的心理因素，一般體現(xiàn)在寫字樓租金及物業(yè)管理收費上；聲望性定價，即利甩消費者仰慕名牌物業(yè)或知名開發(fā)商的聲望所產(chǎn)生的某種心理滿足來制定寫字樓的租金，將租金定成高價；習(xí)慣性定價，即寫字樓分為不同等級，每一等級對應(yīng)有相應(yīng)的市場平均租金，市場上已經(jīng)習(xí)慣了不同檔次的寫字樓有不同的租金，不同檔次的租金也對應(yīng)著不同品質(zhì)的寫字樓，這已成為承租人的慣有印象。2.寫字樓租金確定應(yīng)考慮的因素(1)計算可出租或可使用面積。（2）寫字樓單元租賃的租金差異（3