辦公樓物業(yè)管理實(shí)施方案

辦公樓物業(yè)管理實(shí)施方案

一、物業(yè)管理實(shí)施方案

（一）技術(shù)規(guī)范書點(diǎn)對(duì)點(diǎn)應(yīng)答

一、物業(yè)基本情況

物業(yè)名稱：XX公司辦公樓

物業(yè)類型：辦公、機(jī)房

坐落位置：XXo

建筑面積：XX平方米；綠化面積XX平方米。

汽車泊位：XX個(gè)

辦公人員：XX人

應(yīng)答：滿足。

二、服務(wù)項(xiàng)目與標(biāo)準(zhǔn)

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，服務(wù)方提供的物業(yè)管理服務(wù)包括以下內(nèi)容：

（一）基本要求

1.服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同,雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明

確。

應(yīng)答：滿足。

2.承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)被服務(wù)單位的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn),

驗(yàn)收手續(xù)齊全。

應(yīng)答：滿足。

3.管理人員、專業(yè)操作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證

書或者崗位證書。

應(yīng)答：滿足。

4.有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

應(yīng)答：滿足。

5.管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情且要求

身體狀況良好（簽訂合同之前需要提供三級(jí)以上醫(yī)院體檢證明）年齡不大于55

周歲。

應(yīng)答：滿足。

6.設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話。急修半小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修

按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。

應(yīng)答：滿足。

7.物業(yè)服務(wù)工具均自行提供并保障服務(wù)工具的安全性能,根據(jù)單位需求，

提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的,公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。

應(yīng)答：滿足。

8.按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用情況。

應(yīng)答：滿足。

9.每月1次征詢被服務(wù)單位對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見,滿意率80%

以上。

應(yīng)答：滿足。

10.人員配備要求：保潔服務(wù)五樓1人,負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)辦公室、大小會(huì)議室和

公共區(qū)域、6樓樓梯樓道、5樓樓梯間和衛(wèi)生間；四樓1人，負(fù)責(zé)公共區(qū)域衛(wèi)

生、樓層樓梯間和衛(wèi)生間、綠化養(yǎng)護(hù)；三樓、二樓共1人，負(fù)責(zé)樓層公共區(qū)域

衛(wèi)生、樓層樓梯間和衛(wèi)生間；一樓1人，負(fù)責(zé)大廳、綠化養(yǎng)護(hù)、樓層樓梯間和

衛(wèi)生間；

公司大院2人，負(fù)責(zé)前后院公共區(qū)域、電動(dòng)車棚區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生；電工1人，

負(fù)責(zé)大樓內(nèi)部強(qiáng)弱電日常維護(hù)（必須持有專業(yè)資質(zhì)上崗證）；綠化2人,負(fù)責(zé)公

司前后院日常綠化養(yǎng)護(hù)工作。帶班負(fù)責(zé)人1名，總計(jì)10人。

應(yīng)答：滿足。

（二）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

1.共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理（維修所需材料由服務(wù)方墊支購(gòu)買）。

應(yīng)答：滿足。

2.建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、

保養(yǎng)等記錄齊全。

應(yīng)答：滿足。

3.設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施

設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

應(yīng)答：滿足。

4.對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修,屬于小修范

圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、

改造計(jì)劃并向被服務(wù)單位提出書面報(bào)告與建議，根據(jù)被服務(wù)單位的意見，組織

維修或者更新改造。

應(yīng)答：滿足。

5.電梯間日常的衛(wèi)生及技術(shù)類以外項(xiàng)目的維修,并配合被服務(wù)方年審服

務(wù),保證載人電梯24小時(shí)正常運(yùn)行。

應(yīng)答：滿足。

6.消防設(shè)施設(shè)備完好,可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。

應(yīng)答：滿足。

7.設(shè)備房保持整潔、通風(fēng),無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

應(yīng)答：滿足。

8.單位道路平整，主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。

應(yīng)答：滿足。

9.路燈、樓道以及辦公區(qū)域燈完好率不低于95%。

應(yīng)答：滿足。

10.容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)

生的各種突出設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

應(yīng)答：滿足。

（三）協(xié)助維護(hù)公共秩序

1.物業(yè)被服務(wù)單位主出入24小時(shí)站崗值勤。

應(yīng)答：滿足。

2.對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每1小時(shí)至少巡查1次；配有。

應(yīng)答：滿足。

3.對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)

報(bào)告有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

應(yīng)答：滿足。

（四）保潔服務(wù)

1.每層設(shè)置垃圾桶，每日清運(yùn)1次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無(wú)異

味。

應(yīng)答：滿足。

2.合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運(yùn)2次。

應(yīng)答：滿足。

3.辦公區(qū)域道路、停車場(chǎng)、綠地等每日清掃2次；樓道、走廊、衛(wèi)生間

每日清掃2次，巡視不少于4次；每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；

樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔

1次。辦公樓花壇和大院的衛(wèi)生不定期打掃、澆水領(lǐng)導(dǎo)辦公室和大小會(huì)議室的

衛(wèi)生只要有需要,不定期打掃。及時(shí)清除道路積水、積雪。

應(yīng)答：滿足。

4.共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情

況及時(shí)清掏；化糞池每月檢查1次,每半年清掏1次,發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。

應(yīng)答：滿足。

5.根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。

應(yīng)答：滿足。

6.負(fù)責(zé)報(bào)刊的日常發(fā)放及辦公家具的日常維修。

應(yīng)答：滿足。

7.附樓及餐廳衛(wèi)生。

應(yīng)答：滿足。

8.公共辦公區(qū)域衛(wèi)生在工作日8:30分之前清掃完畢，其他服務(wù)在不影響

公共區(qū)域正常辦公環(huán)境條件下進(jìn)行調(diào)配。

應(yīng)答：滿足。

（六）綠化養(yǎng)護(hù)管理

1.有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。

應(yīng)答：滿足。

2.草坪生長(zhǎng)良好，及時(shí)修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種，無(wú)雜草、雜物。

應(yīng)答：滿足。

3.花卉、綠籬、樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長(zhǎng)情況,及時(shí)修剪整形，保持觀賞

效果。

應(yīng)答：滿足。

4.定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

應(yīng)答：滿足。

5.定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。

應(yīng)答：滿足。

6.補(bǔ)苗所產(chǎn)生的苗木費(fèi)另計(jì)。

應(yīng)答：滿足。

四、委托管理期限

委托管理期限為自合同簽訂之日起2年。

應(yīng)答：滿足。

五、雙方權(quán)利和義務(wù)

1.被服務(wù)方向服務(wù)方在本單位的物管員提供工作條件及管理員的辦公用

品（包括桌子、椅子等）。

應(yīng)答：滿足。

2.對(duì)服務(wù)方提出合理的安全防范建議應(yīng)及時(shí)答復(fù)和改進(jìn)。

應(yīng)答：滿足。

3.審定服務(wù)方擬定的管理制度并配合支持服務(wù)方管理員履行職責(zé)。

應(yīng)答：滿足。

4.按合同約定的時(shí)間和方式向服務(wù)方按時(shí)支付管理服務(wù)費(fèi)。

應(yīng)答：滿足。

5.如服務(wù)方服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到被服務(wù)方的要求,不履行管理員職責(zé),被服務(wù)

方有權(quán)以書面形式要求服務(wù)方限期整改和人員調(diào)換。

應(yīng)答：滿足。

6.監(jiān)督服務(wù)方管理工作實(shí)施制度的執(zhí)行情況。

應(yīng)答：滿足。

7.在合同生效之日起20日之內(nèi)，向服務(wù)方提供物業(yè)管理用房。

應(yīng)答：滿足。

8.負(fù)責(zé)協(xié)助和教育本單位工作人員自覺遵守和維護(hù)物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定

及宣傳工作。

應(yīng)答：滿足。

9.被服務(wù)方應(yīng)接受服務(wù)方安全防范方面提出的合理整改意見。

應(yīng)答：滿足。

10.服務(wù)方聘請(qǐng)人員符合在國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定內(nèi)的適合物業(yè)管理工作

的人員。

應(yīng)答：滿足。

11.審定服務(wù)方提出的物業(yè)管理日常計(jì)劃、月度計(jì)劃、年度計(jì)劃。

應(yīng)答：滿足。

12.根據(jù)被服務(wù)方需要,服務(wù)方無(wú)條件接受被服務(wù)方更換或增加物業(yè)員的

要求。

應(yīng)答：滿足。

13.服務(wù)方工作人員參與被服務(wù)方公司的日常考勤工作。

應(yīng)答：滿足。

六、服務(wù)方的權(quán)利和義務(wù)

L服務(wù)方根據(jù)被服務(wù)方委托指派身體健康、無(wú)疾病、殘疾的物業(yè)管理員,

為被服務(wù)方提供日常物業(yè)管理服務(wù)。

應(yīng)答：滿足。

2.服務(wù)方安全管理員要接受被服務(wù)方工作檢查指導(dǎo)，遵守被服務(wù)方有關(guān)

規(guī)定制度，辦公時(shí)間不允許滯留閑雜人員。如出現(xiàn)上述情況之一，對(duì)管理員進(jìn)

行處罰，對(duì)不負(fù)責(zé)任、責(zé)任心不強(qiáng)的管理員，予以調(diào)換。

應(yīng)答：滿足。

3.當(dāng)遇到非法侵害或自身難以處理的，對(duì)被服務(wù)方出現(xiàn)的緊急情況及發(fā)

現(xiàn)的案、事件及時(shí)報(bào)告或報(bào)警。

應(yīng)答：滿足。

4.發(fā)現(xiàn)不安全因素及時(shí)向被服務(wù)方領(lǐng)導(dǎo)或相關(guān)單位報(bào)告，并向被服務(wù)方

提出整改措施和建議。

應(yīng)答：滿足。

5.管理員應(yīng)嚴(yán)格履行崗位職責(zé),并遵守被服務(wù)方符合法律規(guī)定的各項(xiàng)規(guī)章

制度。

應(yīng)答：滿足。

6.根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定及本合同的約定制訂物業(yè)管理制度。

應(yīng)答：滿足。

7.對(duì)違反法律、法規(guī)行為的人員提交有關(guān)部門處理。

應(yīng)答：滿足。

8.負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理月度計(jì)劃、年度計(jì)劃。

應(yīng)答：滿足。

9.服務(wù)方要按照勞動(dòng)合同法等國(guó)家法律法規(guī),按時(shí)發(fā)放工資,對(duì)服務(wù)方人

員勞動(dòng)安全保障、各項(xiàng)社保規(guī)定負(fù)責(zé)。

應(yīng)答：滿足。

第五章物業(yè)管理及服務(wù)質(zhì)量

第八條：服務(wù)方按照投標(biāo)文件規(guī)定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理。

1.統(tǒng)一著裝，持證上崗，保潔員在被服務(wù)方指定公共區(qū)域和辦公

室及會(huì)議室（法定日除外）。

應(yīng)答：滿足。

2.服務(wù)方投標(biāo)文件作為合同的必備組成部分，其他各項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)方

都要參照?qǐng)?zhí)行。

應(yīng)答：滿足。

3.對(duì)于未滿足服務(wù)質(zhì)量要求的情況,按照要求進(jìn)行處理。

應(yīng)答：滿足。

第六章安全管理

一、水電工必須持《低壓電工作業(yè)證》上崗。

應(yīng)答：滿足。

二、每月對(duì)服務(wù)人員進(jìn)行安全教育，需留存相關(guān)教育的照片及資料，并存

及時(shí)存檔。

應(yīng)答：滿足。

三、合作單位要為服務(wù)人員購(gòu)買雇主責(zé)任險(xiǎn),意外不低于50萬(wàn)元,醫(yī)療不

低于10萬(wàn)元。有資料支持。身體狀況，年齡上限55周歲，健康證明，（三級(jí)以

上醫(yī)院）

應(yīng)答：滿足。

第七章考核評(píng)分辦法

一、考核辦法

執(zhí)行月度考核、滿意度相結(jié)合的檢查制度。

應(yīng)答：滿足。

二、考核評(píng)分

1.月度考核

辦公樓、職工宿舍、衛(wèi)生間等項(xiàng)目維修及改造工程清單

序

位置名稱單位單價(jià)折扣備注

號(hào)

此單價(jià)為綜合單價(jià)

墻面抹灰面油漆涂

1m24.6790%即（包含人工、材

料鏟除

料、機(jī)械）

此單價(jià)為綜合單價(jià)

刷乳膠漆室內(nèi)墻面

2m22190%即（包含人工、材

二遍

料、機(jī)械）

此單價(jià)為綜合單價(jià)

塊料面層鏟除樓地

3m21090%即（包含人工、材

面地面貼磚

料、機(jī)械）

涂料防水聚氨酯防此單價(jià)為綜合單價(jià)

4水涂膜2mm厚平面m238.3690%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

此單價(jià)為綜合單價(jià)

5安裝輕鋼天棚龍骨m27090%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

辦公樓、職此單價(jià)為綜合單價(jià)

工宿舍、衛(wèi)

6龍骨及飾面拆除m27.390%即（包含人工、材

生間維修及料、機(jī)械）

改造

此單價(jià)為綜合單價(jià)

安裝方形鋁扣板

7m29290%即（包含人工、材

300*300料、機(jī)械）

安裝穿照明線銅芯此單價(jià)為綜合單價(jià)

8導(dǎo)線截面Wm2.990%即（包含人工、材

2.5mm2料、機(jī)械）

安裝穿照明線銅芯此單價(jià)為綜合單價(jià)

9導(dǎo)線截面W4mm2m3.190%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

此單價(jià)為綜合單價(jià)

10安裝塑料線槽m18.390%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

此單價(jià)為綜合單價(jià)

11更換照明開關(guān)套1590%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

此單價(jià)為綜合單價(jià)

12更換成套插座五套2090%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

此單價(jià)為綜合單價(jià)

13安裝輕鋼天棚龍骨m27090%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

此單價(jià)為綜合單價(jià)

14辦公樓吊頂龍骨及飾面拆除m27.390%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

此單價(jià)為綜合單價(jià)

安裝方形鋁扣板

15m29290%即（包含人工、材

300*300料、機(jī)械）

此單價(jià)為綜合單價(jià)

16窗簾軌拆除m1.25790%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

辦公樓窗簾

此單價(jià)為綜合單價(jià)

安裝成品窗簾軌明

17m56.890%即（包含人工、材

裝單軌料、機(jī)械）

安裝全玻璃幕墻m222590%

辦公樓玻璃

幕墻此單價(jià)為綜合單價(jià)

18玻璃幕墻清潔m2590%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

安裝穿照明線銅芯此單價(jià)為綜合單價(jià)

20導(dǎo)線截面W2.5mm2m2.990%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

安裝穿照明線銅芯此單價(jià)為綜合單價(jià)

21導(dǎo)線截面W4mm2m3.190%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

辦公樓電此單價(jià)為綜合單價(jià)

22路維修改安裝塑料線槽m18.390%即（包含人工、材

造料、機(jī)械）

此單價(jià)為綜合單價(jià)

23更換照明開關(guān)套1590%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

此單價(jià)為綜合單價(jià)

24更換成套插座五孔套2090%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

安裝鋼筋網(wǎng)片弧形此單價(jià)為綜合單價(jià)

25構(gòu)件鋼筋人工*L05t4.6790%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

此單價(jià)為綜合單價(jià)

涂抹石灰大白漿墻

26m22190%即（包含人工、材

面三遍

公司大院圍料、機(jī)械）

墻維修與改

此單價(jià)為綜合單價(jià)

造砌墻單面清水磚墻

27m344190%即（包含人工、材

1磚

料、機(jī)械）

此單價(jià)為綜合單價(jià)

28砌體拆除m378.7290%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

此單價(jià)為綜合單價(jià)

29回填土m312.390%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

此單價(jià)為綜合單價(jià)

現(xiàn)澆混凝土墊層

30m3584.390%即（包含人工、材

C25料、機(jī)械）

院內(nèi)綠化帶

此單價(jià)為綜合單價(jià)

拆除人行道普通黏

m21090%即（包含人工、材

土磚平鋪

料、機(jī)械）

人行道塊料鋪設(shè)混此單價(jià)為綜合單價(jià)

31凝土彩色步磚水泥m26.8690%即（包含人工、材

砂漿料、機(jī)械）

此單價(jià)為綜合單價(jià)

墻面抹灰面油漆涂

32m24.6790%即（包含人工、材

料鏟除料、機(jī)械）

此單價(jià)為綜合單價(jià)

辦公區(qū)域涂抹乳膠漆室內(nèi)墻

33m22190%即（包含人工、材

面二遍

內(nèi)墻面修復(fù)料、機(jī)械）

此單價(jià)為綜合單價(jià)

涂抹乳膠漆室內(nèi)天

34m224.990%即（包含人工、材

棚面二遍

料、機(jī)械）

此單價(jià)為綜合單價(jià)

屋面拆除卷材防水

35m27.9790%即（包含人工、材

辦公樓里立層料、機(jī)械）

面及樓頂維

卷材防水改性瀝青此單價(jià)為綜合單價(jià)

修防水

36卷材熱熔法一層平m242.290%即（包含人工、材

面料、機(jī)械）

鋪卷材防水改性瀝此單價(jià)為綜合單價(jià)

37青卷材熱熔法一層m24590%即（包含人工、材

立面料、機(jī)械）

此單價(jià)為綜合單價(jià)

塊料面層鏟除墻柱

38m212.190%即（包含人工、材

面石材面

料、機(jī)械）

外墻大理石

涂抹墻面塊料面層此單價(jià)為綜合單價(jià)

39粘貼石材預(yù)拌砂漿m2258.3190%即（包含人工、材

（干混）料、機(jī)械）

安裝穿照明線銅芯此單價(jià)為綜合單價(jià)

40導(dǎo)線截面Wm2.990%即（包含人工、材

2.5mm2料、機(jī)械）

安裝穿照明線銅芯此單價(jià)為綜合單價(jià)

41導(dǎo)線截面W4mm2m3.190%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

此單價(jià)為綜合單價(jià)

42更換照明開關(guān)套1590%即（包含人工、材

辦公樓燈料、機(jī)械）

具維修改造此單價(jià)為綜合單價(jià)

43更換成套插座五孔套2090%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

安裝吸頂燈具安裝此單價(jià)為綜合單價(jià)

44燈罩周長(zhǎng)W800mm套10090%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

此單價(jià)為綜合單價(jià)

安裝熒光燈具安裝

45套9090%即（包含人工、材

吸頂式單管

料、機(jī)械）

安裝室內(nèi)塑料排水此單價(jià)為綜合單價(jià)

46辦公樓、職管（粘接）公稱外m4090%即（包含人工、材

徑nOmm以內(nèi)

工食堂排料、機(jī)械）

污、排水管此單價(jià)為綜合單價(jià)

管道,疏通,排污拆

47道維修改造項(xiàng)300090%即（包含人工、材

除料、機(jī)械）

安裝穿照明線銅芯此單價(jià)為綜合單價(jià)

48導(dǎo)線截面Wm2.990%即（包含人工、材

三區(qū)及辦公2.5mm2料、機(jī)械）

樓車子棚維

安裝穿照明線銅芯此單價(jià)為綜合單價(jià)

修改造

49導(dǎo)線截面W4mm2m3.190%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

此單價(jià)為綜合單價(jià)

50更換照明開關(guān)套1590%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

此單價(jià)為綜合單價(jià)

51更換成套插座五孔套2090%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

此單價(jià)為綜合單價(jià)

52安裝塑料線槽m18.390%即（包含人工、材

料、機(jī)械）

此單價(jià)為綜合單價(jià)

墻面抹灰面油漆涂

53m24.6790%即（包含人工、材

料鏟除料、機(jī)械）

此單價(jià)為綜合單價(jià)

涂抹乳膠漆室內(nèi)墻

54m22190%即（包含人工、材

面二遍

料、機(jī)械）

應(yīng)答：滿足。

(二)采購(gòu)項(xiàng)目概況

1、采購(gòu)項(xiàng)目基本情況

(1)物業(yè)名稱：XX公司辦公樓。

(2)物業(yè)類型：辦公、機(jī)房。

(3)坐落位置：xxo

(4)建筑面積：xx平方米；綠化面積xx平方米。

(5)汽車泊位：xx個(gè)

(6)辦公人員：xx人

2、服務(wù)項(xiàng)目與標(biāo)準(zhǔn)

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，服務(wù)方提供的物業(yè)管理服務(wù)包括以下內(nèi)容：

2.1基本要求

(1)服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同,雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。

(2)承接項(xiàng)目時(shí),對(duì)被服務(wù)單位的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn),

驗(yàn)收手續(xù)齊全。

(3)管理人員、專業(yè)操作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格

證書或者崗位證書。

(4)有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

(5)管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、

熱情且要求身體狀況良好(簽訂合同之前需要提供三級(jí)以上醫(yī)院體檢證明)年

齡不大于55周歲。

(6)設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話。急修半小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)

修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。

(7)物業(yè)服務(wù)工具均自行提供并保障服務(wù)工具的安全性能,根據(jù)單位需求,

提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的,公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。

(8)按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用情況。

(9)每月1次征詢被服務(wù)單位對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見,滿意率80%以上。

(10)人員配備要求：保潔服務(wù)五樓1人，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)辦公室、大小會(huì)議室

和公共區(qū)域、6樓樓梯樓道、5樓樓梯間和衛(wèi)生間；四樓1人，負(fù)責(zé)公共區(qū)域衛(wèi)

生、樓層樓梯間和衛(wèi)生間、綠化養(yǎng)護(hù)；三樓、二樓共1人，負(fù)責(zé)樓層公共區(qū)域

衛(wèi)生、樓層樓梯間和衛(wèi)生間；一樓1人，負(fù)責(zé)大廳、綠化養(yǎng)護(hù)、樓層樓梯間和

衛(wèi)生間；

公司大院2人，負(fù)責(zé)前后院公共區(qū)域、電動(dòng)車棚區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生；電工1人，

負(fù)責(zé)大樓內(nèi)部強(qiáng)弱電日常維護(hù)(必須持有專業(yè)資質(zhì)上崗證)；綠化2人,負(fù)責(zé)公

司前后院日常綠化養(yǎng)護(hù)工作。帶班負(fù)責(zé)人1名，總計(jì)10人。

2.2共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

(1)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理(維修所需材料由服務(wù)方墊支購(gòu)買)。

(2)建立共用設(shè)施設(shè)備檔案(設(shè)備臺(tái)帳)，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、

檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

(3)設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范,責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)

格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

(4)對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄,需要維修，

屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)

編制維修、改造計(jì)劃并向被服務(wù)單位提出書面報(bào)告與建議,根據(jù)被服務(wù)單位的

意見,組織維修或者更新改造。

(5)電梯間日常的衛(wèi)生及技術(shù)類以外項(xiàng)目的維修,并配合被服務(wù)方年審服

務(wù),保證載人電梯24小時(shí)正常運(yùn)行。

(6)消防設(shè)施設(shè)備完好,可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。

(7)設(shè)備房保持整潔、通風(fēng),無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

(8)單位道路平整，主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。

(9)路燈、樓道以及辦公區(qū)域燈完好率不低于95%。

(10)容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；

對(duì)可能發(fā)生的各種突出設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

2.3協(xié)助維護(hù)公共秩序

(1)物業(yè)被服務(wù)單位主出入24小時(shí)站崗值勤。

(2)對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每1小時(shí)至少巡查1次；配有。

(3)對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案,事發(fā)時(shí)

及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

2.4保潔服務(wù)

(1)每層設(shè)置垃圾桶，每日清運(yùn)1次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無(wú)

異味。

(2)合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運(yùn)2次。

(3)辦公區(qū)域道路、停車場(chǎng)、綠地等每日清掃2次；樓道、走

廊、衛(wèi)生間每日清掃2次，巡視不少于4次；每周拖洗1次；一層共用大廳每

日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓

道燈每月清潔1次。辦公樓花壇和大院的衛(wèi)生不定期打掃、澆水領(lǐng)導(dǎo)辦公室和

大小會(huì)議室的衛(wèi)生只要有需要,不定期打掃。及時(shí)清除道路積水、積雪。

(4)共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢

查情況及時(shí)清掏；化糞池每月檢查1次,每半年清掏1次,發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。

(5)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。

(6)負(fù)責(zé)報(bào)刊的日常發(fā)放及辦公家具的日常維修。

(7)附樓及餐廳衛(wèi)生。

(8)公共辦公區(qū)域衛(wèi)生在工作日8:30分之前清掃完畢，其他服務(wù)在不影

響公共區(qū)域正常辦公環(huán)境條件下進(jìn)行調(diào)配。

2.5綠化養(yǎng)護(hù)管理

(1)有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。

(2)草坪生長(zhǎng)良好，及時(shí)修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種，無(wú)雜草、雜物。

(3)花卉、綠籬、樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長(zhǎng)情況，及時(shí)修剪整形,保持觀

賞效果。

(4)定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

(5)定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。

(6)補(bǔ)苗所產(chǎn)生的苗木費(fèi)另計(jì)。

3、委托管理期限

委托管理期限為自合同簽訂之日起二年。

(三)物業(yè)管理總體設(shè)想、管理方式及工作計(jì)劃

1、物業(yè)管理總體設(shè)想

1.1服務(wù)思路

如有幸中標(biāo),我們將充分憑借自己的人才優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)和資

金優(yōu)勢(shì)，把本項(xiàng)目服務(wù)轄區(qū)塑造為整潔、舒適的工作場(chǎng)所。

本公司決定在中國(guó)XXXX分公司物業(yè)服務(wù)工作中全面推行標(biāo)準(zhǔn)化管理和人

性化管理的模式,特別措施有：

(1)建立和實(shí)施完善的管理服務(wù)體系：行業(yè)的發(fā)展過程證明了要達(dá)到高

質(zhì)量的服務(wù)水平必須建立一套高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量保證體系,在物業(yè)服務(wù)中，從一開始

就要堅(jiān)持做到高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)，科學(xué)管理、規(guī)范服務(wù)。

(2)培育高素質(zhì)的員工隊(duì)伍：人才是最重要的資源，在人才的管理上，我

們著重抓好兩個(gè)環(huán)節(jié)，一是“引進(jìn)關(guān)〃，引進(jìn)的人才要具有較高的專業(yè)技能、較

好的綜合素質(zhì)和較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)。二是“培訓(xùn)關(guān)〃，我們每年都要針對(duì)不同的

人員分別制訂出詳細(xì)的培訓(xùn)計(jì)劃,要求大家都要做到一專多能,每年的培訓(xùn)考核

成績(jī)都要做為職務(wù)晉升和年終獎(jiǎng)勵(lì)的重要依據(jù)。作為搞好服務(wù)工作的重要前提,

我們的人才培養(yǎng)目標(biāo)是：培養(yǎng)一支高素質(zhì)的精干的員工隊(duì)伍。

(3)成立物業(yè)主任垂直管理機(jī)制：負(fù)責(zé)監(jiān)督協(xié)調(diào)日常維修管理服務(wù)運(yùn)作，

定期(每周或每月)向甲方負(fù)責(zé)人匯報(bào)上階段的運(yùn)作情況，增強(qiáng)溝通、促進(jìn)了解，

以利于日常工作的開展。

(4)設(shè)立服務(wù)中心：采取一站式服務(wù)的方法,只需客戶打一個(gè)熱線服務(wù)電

話,所有的維修管理服務(wù)中的問題均可在承諾的時(shí)間內(nèi)得

到處理。

(5)時(shí)效工作制：所有的對(duì)外服務(wù)工作均采用限時(shí)工作制,在對(duì)客戶承諾

的時(shí)間內(nèi)完成。

(6)不均衡管理：所有員工的工作均是按照客戶的工作生活節(jié)奏設(shè)計(jì)的,

均以滿足客戶的生理需要和心理需要為主要目標(biāo)。

(7)保本微利：我方承諾將按照保本微利原則提供服務(wù)，無(wú)論何時(shí)我方都

只按一定比例公開提取微薄的管理傭金,所有的管理節(jié)余將用于服務(wù)之中。

(8)全天候服務(wù)：我方實(shí)行全天24小時(shí)服務(wù)，設(shè)熱線服務(wù)電話。

(9)建立人性化的服務(wù)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)(CIS),我們將設(shè)立服務(wù)標(biāo)識(shí)，如公司標(biāo)

識(shí)、服裝標(biāo)識(shí)、工作牌、辦公標(biāo)識(shí)等。

(10)企業(yè)的員工素質(zhì)決定了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，一個(gè)成功的企業(yè)必然擁有

一支高素質(zhì)的員工隊(duì)伍。搞好物業(yè)的管理和服務(wù),首要是靠人,員工培訓(xùn)是進(jìn)一

步適應(yīng)后勤社會(huì)化改革形勢(shì)的需要,是各項(xiàng)工作走向?qū)I(yè)化、企業(yè)化和現(xiàn)代化

的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和可靠保證。通過有計(jì)劃有組織地對(duì)員工進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)I,可以促進(jìn)

員工綜合素質(zhì)的提高,進(jìn)一步樹立員工愛崗敬業(yè)精神,提高服務(wù)和管理水平。因

此建立員工培訓(xùn)制度并制定培訓(xùn)的具體安排，圍繞著“提高管理服務(wù)水平〃的

方針,著重把思想作風(fēng)、職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)方面作為培訓(xùn)的主要內(nèi)容,

始終把員工培訓(xùn)工作作為一場(chǎng)長(zhǎng)期性、規(guī)范性的基礎(chǔ)工作扎扎實(shí)實(shí)地堅(jiān)持至今。

(11)在思想教育方面，在員工培訓(xùn)教育中除了向員工灌輸“三優(yōu)一滿意〃

(即以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、優(yōu)良的作風(fēng)和優(yōu)美的環(huán)境讓客戶滿意)的工作理念外，還結(jié)

合工作實(shí)踐,提出了“服務(wù)育人，管理育人，環(huán)境育人〃三育人的原則和“誠(chéng)信

敬業(yè)，無(wú)微不至，盡善盡美”的服務(wù)理念；除了集中培訓(xùn)教育外，利用多種形式

對(duì)員工進(jìn)行思想教育。

(12)在職業(yè)道德教育方面提出了“愛業(yè)主、愛物業(yè)、愛崗位、愛信譽(yù)、

愛客戶〃的“五愛”職業(yè)道德準(zhǔn)則，要求員工愛護(hù)環(huán)境衛(wèi)生、公共設(shè)施，當(dāng)作自

己的家一樣；“愛物業(yè)〃，要求每一位員工熱愛工作,對(duì)企業(yè)忠誠(chéng)；“愛崗位〃，

要求熱愛自己的工作崗位,珍惜來之不易的工作機(jī)會(huì),努力提高服務(wù)質(zhì)量；“愛

信譽(yù)"，作為公司的一員，要愛護(hù)公司的聲譽(yù),注意自己的言行舉止,在為客戶服

務(wù)中樹立和維護(hù)物業(yè)管理公司的良好形象；同時(shí)為了規(guī)范員工的行為,還提出

了“每一天上班精神飽滿，每一項(xiàng)工作盡善盡美；每一次服務(wù)無(wú)微不至，每一

次接待熱情周到；每一句批評(píng)虛心接受，每一個(gè)承諾堅(jiān)決兌現(xiàn)；每一個(gè)細(xì)節(jié)決

不放過，每一個(gè)隱患及時(shí)整改〃八個(gè)“每一〃的工作準(zhǔn)則。

(13)在業(yè)務(wù)培訓(xùn)方面，把重點(diǎn)放在制定的崗位責(zé)任制、綜合管理制度等

各項(xiàng)管理制度上，從基礎(chǔ)的東西開始，緊緊圍繞應(yīng)知、應(yīng)會(huì)、應(yīng)做、應(yīng)辦、應(yīng)干

的東西來培訓(xùn)I,使每位員工對(duì)自己的本職工作崗位的基本工作內(nèi)容、工作要求

和工作程序深刻了解、準(zhǔn)確把握,知道怎

么做是對(duì)的，怎么做是錯(cuò)的,確保把基本的工作做好、做到位,對(duì)員工還提出了

“腦勤、眼勤、嘴勤、手勤、腿勤”的素質(zhì)要求。

1.2指導(dǎo)思想

我公司為做好本項(xiàng)目服務(wù)服務(wù)工作擬采用的指導(dǎo)思想為“真誠(chéng)合作、專業(yè)

保障、長(zhǎng)遠(yuǎn)承擔(dān)〃，其主要內(nèi)涵如下：

(1)真誠(chéng)合作：表達(dá)了我們公司尊重客戶、依法經(jīng)營(yíng)的一貫風(fēng)格，重合同、

講道德、守信譽(yù),注意及時(shí)地溝通和協(xié)調(diào),真誠(chéng)為甲方服務(wù)。

(2)專業(yè)保障：展示我們公司“敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新〃的企業(yè)精神，充分發(fā)

揮公司IS09000質(zhì)保體系、人力資源管理體系、財(cái)務(wù)預(yù)算及執(zhí)行控制系統(tǒng)、物

業(yè)管理制度以及專用物業(yè)管理軟件五大體系的巨大作用，組織專業(yè)力量,表達(dá)專

業(yè)水準(zhǔn)，保障專業(yè)效果。

(3)長(zhǎng)遠(yuǎn)承擔(dān)：我公司注重合作的即效性，更著眼于合作的長(zhǎng)遠(yuǎn)前景和綜

合效益，力避急功近利、華而不實(shí)和短期行為。有階段計(jì)劃，更有長(zhǎng)遠(yuǎn)安排，將

服務(wù)概念由委托管理期局部擴(kuò)展到物業(yè)的使用壽命期，是物業(yè)管理人的應(yīng)盡職

責(zé)。

1.3整體策劃

(1)組建高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍，實(shí)行專業(yè)化的物業(yè)管理

針對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù),我公司將組建一支素質(zhì)高、能力強(qiáng)、專業(yè)齊全、

能打善戰(zhàn)、技術(shù)精湛的物業(yè)管理隊(duì)伍,服務(wù)于中國(guó)xx集團(tuán)有限公司XX分公司。

進(jìn)駐項(xiàng)目后,我公司將詳細(xì)劃分界定服務(wù)區(qū)域的功能布局界限,統(tǒng)一調(diào)度，

分片包干,把各個(gè)場(chǎng)所、每個(gè)部位都納入我公司物業(yè)規(guī)范化管理的正確軌道，使

進(jìn)入項(xiàng)目?jī)?nèi)的人員和車輛、設(shè)施設(shè)備等，最大程度的發(fā)揮各自的作用。為中國(guó)

XX集團(tuán)有限公司XX分公司各級(jí)職工、客戶等營(yíng)造整潔舒適,安全有序的環(huán)境，

充分表達(dá)我公司“業(yè)主至上，信譽(yù)第一〃的服務(wù)宗旨。

(2)強(qiáng)化安全管理，營(yíng)造萬(wàn)無(wú)一失的安全辦公、生活環(huán)境

我公司將對(duì)服務(wù)區(qū)域科學(xué)規(guī)劃，詳細(xì)制訂各項(xiàng)應(yīng)急情況處置方案和防火防

盜、防毀損破壞等有效措施,把安全防范和應(yīng)急處理工作件件落實(shí)到實(shí)處,確保

項(xiàng)目安全萬(wàn)無(wú)一失，充分表達(dá)我公司“作風(fēng)過硬像軍人,完成任務(wù)像鐵人,服務(wù)

業(yè)主像仆人"的社會(huì)形象。

(3)精心組織，精心操作，精心維修，精心養(yǎng)護(hù)

針對(duì)本項(xiàng)目設(shè)備門類復(fù)雜、技術(shù)先進(jìn)、智能化程度高的特點(diǎn)，我公司綜合

維修服務(wù)人員除正常維護(hù)、維修外，提供24小時(shí)應(yīng)急維修方面的服務(wù),做到運(yùn)

行保障堅(jiān)守崗位,保養(yǎng)維護(hù)定點(diǎn)定時(shí)。讓各種工程設(shè)備,樓宇在得到良好維護(hù)的

同時(shí)，大大延長(zhǎng)使用壽命。充分表達(dá)我公司“組織指揮嚴(yán)密，技術(shù)要求嚴(yán)格，操

作規(guī)程嚴(yán)謹(jǐn),工作態(tài)度嚴(yán)肅〃的工程技術(shù)人員“四嚴(yán)〃工作作風(fēng)。

(4)建立學(xué)習(xí)型組織

我公司內(nèi)部管理機(jī)制完善堅(jiān)持“全員培訓(xùn)I,終身培訓(xùn)〃的方針。把公司建

成“學(xué)習(xí)型的組織〃是員工在職業(yè)生涯中不斷自我提升的需要，員工接受全面

培訓(xùn)是保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的前提和基礎(chǔ)。在我公司，員工未經(jīng)培訓(xùn)考核,不

得上崗。系列的入職培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)、外派培訓(xùn)和相應(yīng)的考核評(píng)比

使員工進(jìn)一步提高自身素質(zhì)，改進(jìn)工作質(zhì)量。

(5)樹立超值性服務(wù)意識(shí)，提升業(yè)主形象品牌

中標(biāo)后，我公司將在項(xiàng)目部的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置上結(jié)合實(shí)際、合理搭配以確保

最快的速度為全體業(yè)主開展全面服務(wù)。在物業(yè)管理實(shí)踐中，我們將努力打造

“精細(xì)化物業(yè)管理服務(wù)"，始終堅(jiān)持以客戶滿意為中心,持續(xù)提供超越客戶期望

的服務(wù)，營(yíng)造安全、舒適、和諧的辦公環(huán)境、工作場(chǎng)所和生活方式。充分表達(dá)

我公司“講儀容，講儀表,講文明，懂禮貌,重誠(chéng)信，守承諾,既熱情又周到〃的企

業(yè)形象“亮點(diǎn)〃，讓業(yè)主和來賓享受到超值性服務(wù)的同時(shí),大力提升業(yè)主的社會(huì)

形象品牌。

L4服務(wù)定位

(1)管理定位

充分利用和完善各種配套系統(tǒng),加強(qiáng)服務(wù)人員管理，把管理轄區(qū)塑造為良好

的公共場(chǎng)所,不斷提高形象。

(2)效益定位

充分利用我公司專業(yè)化管理特長(zhǎng)和成本控制管理經(jīng)驗(yàn)，通過有效控制管理

成本,合理開源節(jié)流，提供更多、更超值的物業(yè)服務(wù)。

(3)服務(wù)定位

我公司堅(jiān)持“以人為本、服務(wù)第一〃的原貝丸用心做事,為營(yíng)造

安全、舒適、便捷的工作環(huán)境，采取專業(yè)管理和嚴(yán)格的品質(zhì)控制手段，

確保服務(wù)質(zhì)量滿足要求的標(biāo)準(zhǔn)。

1.5方式方法

(1)堅(jiān)持“以人為本〃，做好從業(yè)人員的思想政治工作。建立高度的事

業(yè)心和強(qiáng)烈的責(zé)任感，堅(jiān)持“以人為本〃的原則，大力加強(qiáng)從業(yè)人員的思想政治

建設(shè)和精神文明建設(shè),為提高服務(wù)質(zhì)量提