第四章房地產(chǎn)市場(chǎng)培訓(xùn)講學(xué)

第二篇房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)微觀分析第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求與供給第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求與供給一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念、特點(diǎn)、功能（一）概念：狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)交易的專(zhuān)門(mén)場(chǎng)所，如房地產(chǎn)交易所；廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)則是指房地產(chǎn)交易的總和或房地產(chǎn)商品流通中所有交換關(guān)系的總和.

內(nèi)涵：既包括土地、房產(chǎn)及相關(guān)的勞務(wù)服務(wù)的交易行為，又包括土地所有權(quán)和使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)交易以及租賃、典當(dāng)、抵押等各類(lèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng).分類(lèi)：1、按市場(chǎng)運(yùn)行層次(交易的順序)劃分一級(jí)：指國(guó)家出讓土地給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的出讓?zhuān)ㄅ猓┦袌?chǎng)二級(jí)：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與房地產(chǎn)消費(fèi)者之間的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)三級(jí)：指房地產(chǎn)消費(fèi)者之間的交易市場(chǎng)（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)1、區(qū)域性:位置固定性和性能差異性2、競(jìng)爭(zhēng)的不充分性:信息不公開(kāi)3、供給調(diào)節(jié)的滯后性:

土地供給彈性小、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)4、交易的復(fù)雜性：交易形式多樣、手續(xù)復(fù)雜5、與金融的關(guān)聯(lián)度高：

開(kāi)發(fā)需要大量資金、購(gòu)房也需要大量資金6、政府干預(yù)性強(qiáng)：

金融政策、財(cái)政政策、土地利用計(jì)劃、城市規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)二、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求（一）房地產(chǎn)需求的內(nèi)涵和特點(diǎn)1、房地產(chǎn)需求的涵義房地產(chǎn)需求是指房地產(chǎn)消費(fèi)者（包括生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性消費(fèi)主體和個(gè)人消費(fèi)者），在特定的時(shí)期內(nèi)、一定的價(jià)格水平上，愿意購(gòu)買(mǎi)而且能夠購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)商品量。從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度看，房地產(chǎn)需求是指社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總需求量，而在某一時(shí)期內(nèi)全社會(huì)或某一地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)需求總量。2、房地產(chǎn)需求的特點(diǎn)（1）房地產(chǎn)需求的整體性：

房產(chǎn)與地產(chǎn)結(jié)合統(tǒng)一，決定了房地產(chǎn)商品空間的固定性、效用長(zhǎng)期性、價(jià)值量巨額性的特點(diǎn)。（2）房地產(chǎn)需求的區(qū)域性：

一，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求絕大部分來(lái)自本地區(qū)；二，同一城市不同地段房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也有很大差異。（3）房地產(chǎn)需求的層次性：

一指住宅的功能性需求層次

二指住房消費(fèi)需求的結(jié)構(gòu)性層次3、房地產(chǎn)需求的類(lèi)型（1）生產(chǎn)性需求指物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)和服務(wù)部門(mén)為滿足生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要而形成的對(duì)房地產(chǎn)商品的需求，其需求的主體是各類(lèi)企事業(yè)單位和個(gè)體工商業(yè)者。（2）消費(fèi)性需求由人們的居住需要而形成的房地產(chǎn)需求，主要是住宅房地產(chǎn)需求，其需求的主體是居民家庭。（3）投資性需求指人們購(gòu)置房地產(chǎn)不是為了直接生產(chǎn)和消費(fèi)，而是作為一種價(jià)值形式儲(chǔ)存，在合適的時(shí)候再出售或出租，以達(dá)到保值增值的目的。（二）影響房地產(chǎn)需求的主要因素1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平2、居民收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)3、房地產(chǎn)價(jià)格4、城市化水平5、國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策6、消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期（三）房地產(chǎn)需求彈性1、房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性

房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性是指房地產(chǎn)商品的價(jià)格變化的比率所引起的房地產(chǎn)需求量變動(dòng)的比率，它表示了房地產(chǎn)需求量變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。2、房地產(chǎn)需求的收入彈性房地產(chǎn)需求的收入彈性是指收入變動(dòng)的比率所引起的房地產(chǎn)需求量變動(dòng)的比率，它表示了房地產(chǎn)需求量變動(dòng)對(duì)收入變動(dòng)的反應(yīng)程度。（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在需求和有效需求1、房地產(chǎn)潛在需求是指居民對(duì)房地產(chǎn)商品消費(fèi)的欲望按目前社會(huì)一般生活水平計(jì)算的房地產(chǎn)商品應(yīng)有的需求量。即是指過(guò)去和現(xiàn)在尚未轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)際的房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力、但在未來(lái)可能轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力的需求。2、房地產(chǎn)有效需求微觀上，是指消費(fèi)者在一定的時(shí)期內(nèi)，在每一價(jià)格的水平上愿意而且能夠購(gòu)買(mǎi)的商品量，即有支付能力的需求。宏觀上，指商品的總供給與總需求達(dá)到均衡狀態(tài)時(shí)的總需求。3、培育房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求的途徑一方面，要增加有效供給，促進(jìn)流通，使有支付能力的消費(fèi)者買(mǎi)到合適的住房。另一方面，則要隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入的增加，排除體制障礙，調(diào)整消費(fèi)政策，支持居民買(mǎi)房，創(chuàng)造條件使?jié)撛谛枨蟊M快轉(zhuǎn)化為有效需求。三、房地產(chǎn)供給（一）房地產(chǎn)供給的內(nèi)涵和特點(diǎn)1、房地產(chǎn)供給的涵義：房地產(chǎn)供給是指生產(chǎn)者在某一特定時(shí)期內(nèi)，在每一價(jià)格水平上愿意而且能夠租售的房地產(chǎn)商品量。房地產(chǎn)供給要具備兩個(gè)條件：出售或出租的愿望供給能力2、房地產(chǎn)供給的特點(diǎn)（1）城市土地供應(yīng)的剛性和一級(jí)市場(chǎng)的壟斷性

（2）房地產(chǎn)供給的層次性

（3）房地產(chǎn)供給的滯后性（4）房地產(chǎn)供給的時(shí)期性特短期：生產(chǎn)資源固定不變，供給量固定不短期：可變要素發(fā)生變動(dòng)，供給產(chǎn)生小幅度變化長(zhǎng)期：土地供應(yīng)量變動(dòng)，房屋供應(yīng)量變動(dòng)更大現(xiàn)實(shí)供給層次儲(chǔ)備供給層次潛在供給層次現(xiàn)房期房（二）決定房地產(chǎn)供給的主要因素分析1、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格2、土地價(jià)格和城市土地的數(shù)量3、資金供應(yīng)量和利率4、稅收政策5、建筑材料供應(yīng)能力和建筑能力6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期（三）房地產(chǎn)供給彈性所謂房地產(chǎn)供給彈性，就是指供給的價(jià)格彈性，即房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的比率所引起的其供應(yīng)量變動(dòng)的比率，它表示了房地產(chǎn)供給量變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。1、特短期內(nèi)房地產(chǎn)供給無(wú)彈性2、短期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較小3、長(zhǎng)期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較大PQS無(wú)小大（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給1、房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供給的涵義在微觀經(jīng)濟(jì)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給是指現(xiàn)實(shí)供給層次中符合消費(fèi)者需求的、正在或即將實(shí)現(xiàn)交換的那一部分房地產(chǎn)商品的供給量。在宏觀經(jīng)濟(jì)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給是指房地產(chǎn)商品的總供給與總需求達(dá)到均衡時(shí)的總供給。2、增加房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供給的主要途徑（1）在房地產(chǎn)供給的實(shí)物形態(tài)上，努力提高供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的吻合程度；（2）在房地產(chǎn)的價(jià)值形態(tài)上，努力提高供給價(jià)格與支付能力的吻合程度；（3）在房地產(chǎn)供給的時(shí)期性上，努力體現(xiàn)一定超前性；；（4）在房地產(chǎn)供給總量上，努力提高總供給與總需求的吻合程度。四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡和非均衡（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡1、房地產(chǎn)供求均衡的涵義所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡，即供給與需求的均衡態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給價(jià)格與需求價(jià)格相一致，而且供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致時(shí)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。2、房地產(chǎn)供求均衡的基本原理（1）需求量和供給量的變動(dòng)當(dāng)影響需求或供給的其他因素不變時(shí)，商品本身價(jià)格的變動(dòng)所引志的需求量或供給量的變動(dòng)，在圖像上表現(xiàn)為同一條曲線上的點(diǎn)的移動(dòng)。（2）需求和供給變動(dòng)需求和供給的變動(dòng)是指當(dāng)商品本身的價(jià)格不變時(shí)，其他因素的變動(dòng)所引起的需求量和供給量的變動(dòng)，表現(xiàn)為整個(gè)曲線的移動(dòng)。3、房地產(chǎn)供求均衡原理的現(xiàn)實(shí)意義房地產(chǎn)供給和需求均衡態(tài)的實(shí)質(zhì)就是房地產(chǎn)商品的實(shí)現(xiàn)問(wèn)題。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡，是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的最基本問(wèn)題，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行所追求的重要目標(biāo)。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的非均衡所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的非均衡態(tài)，即供給與需求的失衡狀態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給價(jià)格與需求價(jià)格、供給數(shù)量與需求數(shù)量之間，或者有一對(duì)不一致，或者兩者都不一致的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。它表現(xiàn)為三種狀態(tài):1、總量性供不應(yīng)求狀態(tài)這種狀態(tài)是指房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品房供給總量小于需求總量的一種房地產(chǎn)供求格局，通常把這種處于總量性供不應(yīng)求狀態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)稱(chēng)為賣(mài)方市場(chǎng)。2、總量性供過(guò)于求狀態(tài)這種狀態(tài)通常出現(xiàn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，微觀經(jīng)濟(jì)層次盲目擴(kuò)大投資，宏觀經(jīng)濟(jì)層次缺乏有力調(diào)節(jié)的時(shí)期和地區(qū)。3、結(jié)構(gòu)性供求失衡的狀態(tài)結(jié)構(gòu)性供求失衡有供給結(jié)構(gòu)失衡和需求結(jié)構(gòu)失衡兩種情況，而主要是商品房供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)不相適應(yīng)。（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡條件及其實(shí)現(xiàn)1、深化住房制度改革，積極推進(jìn)住房分配貨幣工資化；2、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，為溝通供求創(chuàng)造良好的市場(chǎng)條件；3、著重研究和培育商品房的有效需求，注重供給與需求的總量均衡；4、以需定產(chǎn)，以需促供，注重供給與需求的結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)。第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系一、房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的內(nèi)涵

房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的簡(jiǎn)要定義，是指多種房地產(chǎn)市場(chǎng)互相聯(lián)系，互相制約所形成的市場(chǎng)集合體和系統(tǒng)。是多種房地產(chǎn)市場(chǎng)的集合而形成的有機(jī)統(tǒng)一體是多種房地產(chǎn)市場(chǎng)之間密切聯(lián)系的市場(chǎng)關(guān)系是一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)二、房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的結(jié)構(gòu)（一）土地市場(chǎng)1、土地市場(chǎng)的涵義土地市場(chǎng)又稱(chēng)為地產(chǎn)市場(chǎng)，是土地這種特殊商品的交易領(lǐng)域及其在流通過(guò)程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。土地市場(chǎng)的內(nèi)涵包括兩個(gè)方面：（1）集體土地所有權(quán)和使用權(quán)的轉(zhuǎn)移（2）國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移出讓租賃（二）房產(chǎn)市場(chǎng)l、房產(chǎn)市場(chǎng)的涵義房產(chǎn)市場(chǎng)是以房產(chǎn)作為交易對(duì)象的流通市場(chǎng)，也是房屋商品交換關(guān)系的總和。狹義的房產(chǎn)，是指已經(jīng)脫離了房屋生產(chǎn)過(guò)程的屬于地上物業(yè)的房屋財(cái)產(chǎn)；廣義的房產(chǎn)，是指房屋建筑物與宅基地作為一個(gè)統(tǒng)一體而構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)，亦包含相應(yīng)的土地使用權(quán)在內(nèi)（三）房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)

（四）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)

（五）物業(yè)管理市場(chǎng)第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能1、傳遞信息的功能2、優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置，提高經(jīng)營(yíng)效益的功能3、促進(jìn)勞動(dòng)生產(chǎn)率提高的功能4、調(diào)節(jié)和再分配國(guó)民收入的功能5、理順流通環(huán)節(jié)的功