庫爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)項目評估報告

本報告依據(jù)中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則編制統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的庫爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)評估項目資產(chǎn)評估報告北京中同華資產(chǎn)評估有限公司日期：2024年9月29日地址：北京市豐臺區(qū)麗澤路16號院北京匯亞大廈28層郵編：100073E電話真同華合同字(2024)1321號法定評估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評估報告中同華評報字(2024)第021677號統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的庫爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)價值評估項目15,470,000.00元2024年09月29日北京中同華資產(chǎn)評估有限公司楊柏桐吳艦(資產(chǎn)評估師)(資產(chǎn)評估師)正式會員編號：11000171正式會員編號：11180050(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說明：報告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報告已在業(yè)務(wù)報備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為協(xié)會對該報告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2024年12月17日北京中同華資產(chǎn)評估有限公司i統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的庫爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)評估項目資產(chǎn)評估報告目錄 1資產(chǎn)評估報告摘要 2資產(chǎn)評估報告正文 4 4 5 5 8 8 11 11 12 16 18十一、特別事項說明 十二、資產(chǎn)評估報告使用限制說明 21十三、資產(chǎn)評估報告日 21資產(chǎn)評估報告附件 23 統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的庫爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)評估項目資產(chǎn)評估報告北京中同華資產(chǎn)評估有限公司1聲明一、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則和中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報告的，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估師不承擔(dān)責(zé)任。三、資產(chǎn)評估報告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個人不能成為資產(chǎn)評估報告的使用人。四、資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。五、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評估報告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)充分關(guān)注評估結(jié)論成立的假設(shè)前提、資產(chǎn)評估報告特別事項說明和使用限制及其對評估結(jié)論的影響。六、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，堅持獨立、客觀、公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報告依法承擔(dān)責(zé)任。七、評估對象涉及的資產(chǎn)清單及相關(guān)資料由委托人申報并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對其提供資料的真實性、完 統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的庫爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)評估項目資產(chǎn)評估報告北京中同華資產(chǎn)評估有限公司2統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的庫爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)評估項目統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司：北京中同華資產(chǎn)評估有限公司(以下簡稱“中同華”或我公司)接受貴公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評估原則，采用公認(rèn)的評估方法，按照必要的評估程序，對統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的庫爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的市場價值進(jìn)行了評估?，F(xiàn)將評估報告摘要如下：評估目的：為統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的相關(guān)資產(chǎn)的行為提供價值參考依據(jù)。評估對象：統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置的庫爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)。評估范圍：統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置庫爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)，包括新疆庫爾楚基地下屬的應(yīng)收家庭農(nóng)場款、存貨、生產(chǎn)性生物資產(chǎn)、固定資產(chǎn)及土地使用權(quán)等。評估基準(zhǔn)日：2023年12月31日。價值類型：市場價值評估方法：收益法評估結(jié)論：本資產(chǎn)評估報告選用收益法評估結(jié)果作為評估結(jié)論。具體結(jié)論如下：截止評估基準(zhǔn)日2023年12月31日統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置的相關(guān)資產(chǎn)賬面價值為917.10萬元，評估值為1,547.00萬元，評估增值629.90萬元，增值率由于納入本次評估范圍的資產(chǎn)均為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、儲存、銷售環(huán)節(jié)的相關(guān)資產(chǎn)，評估機(jī)構(gòu)人員非專業(yè)性稅務(wù)從業(yè)人員，故本次評估結(jié)論未考慮資產(chǎn)組在交易過程中可能產(chǎn)生的增值稅及其他稅費因素的影響，具體以當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核定的應(yīng)納稅金額為準(zhǔn)。本次評估結(jié)論不含增值稅。本資產(chǎn)評估報告僅為資產(chǎn)評估報告中描述的經(jīng)濟(jì)行為提供價值參考依據(jù)，評估結(jié)論的使用有效期原則上為自評估基準(zhǔn)日起一年。如果資產(chǎn)狀況、市場狀況與評估基準(zhǔn)日相關(guān)狀況相比發(fā)生重大變化，委托人應(yīng)當(dāng)委托評估機(jī)構(gòu)執(zhí)行評估更新業(yè)務(wù)或重新評 統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的庫爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)評估項目資產(chǎn)評估報告北京中同華資產(chǎn)評估有限公司3本次評估涉及的庫爾楚基地中的香梨園及配套的林路渠和輸電、機(jī)井設(shè)施等資產(chǎn)于歷史年度均通過外部托管的形式進(jìn)行經(jīng)營。《資產(chǎn)委托管理協(xié)議》約定的合同期限至2023年12月31日止，合同到期后雙方無繼續(xù)簽署的預(yù)期。根據(jù)資產(chǎn)的最佳使用原則及資產(chǎn)的實際性質(zhì)，本次評估假設(shè)原托管協(xié)議到期后，上述資產(chǎn)轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)持有人自主種植、采摘、儲存、銷售的經(jīng)營模式，考慮產(chǎn)權(quán)持有人在可預(yù)見的經(jīng)營期內(nèi)，對納入本次評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)組采用其他經(jīng)營模式的情況對本次評估結(jié)論的影響。 統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的庫爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)評估項目資產(chǎn)評估報告北京中同華資產(chǎn)評估有限公司4統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的庫爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)評估項目統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司：北京中同華資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅持獨立、客觀和公正的原則，采用收益法，按照必要的評估程序，對統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的庫爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日2023年12月31日的市場價值進(jìn)行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下：一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有人和資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人概況本次評估的委托人及產(chǎn)權(quán)持有人為統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司，資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人包括國家法律、法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使(一)委托人及產(chǎn)權(quán)持有人概況曾用名：新疆庫爾勒香梨股份有限公司統(tǒng)一社會信用代碼：91650000718901406B企業(yè)類型：其他股份有限公司(上市)注冊地址：新疆巴州庫爾勒市圣果路圣果名苑法定代表人：周恩鴻經(jīng)營范圍：一般項目：潤滑油銷售；石油制品制造(不含危險化學(xué)品);專用化學(xué)產(chǎn)品銷售(不含危險化學(xué)品);技術(shù)服務(wù)、技術(shù)開發(fā)、技術(shù)咨詢、技術(shù)交流、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)推廣；碳減排、碳轉(zhuǎn)化、碳捕捉、碳封存技術(shù)研發(fā)；新材料技術(shù)研發(fā)；會議及展覽服務(wù)；信息咨詢服務(wù)(不含許可類信息咨詢服務(wù));以自有資金從事投資活動；供應(yīng)鏈管理服務(wù)；互聯(lián)網(wǎng)銷售(除銷售需要許可的商品);工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)服務(wù)；數(shù)據(jù)處理 統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的庫爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)評估項目資產(chǎn)評估報告北京中同華資產(chǎn)評估有限公司5和存儲支持服務(wù)；人工智能行業(yè)應(yīng)用系統(tǒng)集成服務(wù)；信息系統(tǒng)集成服務(wù)；新材料技術(shù)推廣服務(wù)；環(huán)保咨詢服務(wù)；銷售代理；采購代理服務(wù)；廣告發(fā)布；企業(yè)管理咨詢；食用農(nóng)產(chǎn)品零售；食用農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)；水果種植；堅果種植；棉花收購；棉、麻銷售；土地使用權(quán)租賃；土地整治服務(wù)；普通貨物倉儲服務(wù)(不含危險化學(xué)品等需許可審批的項目);非居住房地產(chǎn)租賃；租賃服務(wù)(不含許可類租賃服務(wù))。(除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目外，憑營業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營活動)(二)資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人本資產(chǎn)評估報告使用人包括委托人、資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人，除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個人不能成為本資產(chǎn)評估報告的使用人。二、評估目的根據(jù)《新疆庫爾勒香梨股份有限公司總經(jīng)理辦公會2022年第九次會議紀(jì)要》(2022年12月23日),統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置庫爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)，需對涉及資產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日的市場價值進(jìn)行評估，為上述經(jīng)濟(jì)行為提供參考。注釋：新疆庫爾勒香梨股份有限公司已于2023年2月28日更名為統(tǒng)三、評估對象和評估范圍評估對象是統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司持有的庫爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)。評估范圍是統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司位于新疆巴音郭楞蒙古自治州庫爾勒市庫爾楚農(nóng)業(yè)種植基地及冷庫廠區(qū)，主要資產(chǎn)為應(yīng)收家庭農(nóng)場款、存貨、固定資產(chǎn)、生產(chǎn)性生物資產(chǎn)及土地使用權(quán)：一12存貨二1固定資產(chǎn)2生產(chǎn)性生物資產(chǎn)3無形資產(chǎn) 北京中同華資產(chǎn)評估有限公司6評估基準(zhǔn)日及前3年經(jīng)營數(shù)據(jù)如下：金額單位：人民幣元項目 稅金及附加銷售費用管理費用 減：營業(yè)外支出 減：所得稅費用 評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)歷史年度均以委托管理的方式經(jīng)營。根據(jù)2023年末產(chǎn)權(quán)持有人與受托人簽署的補充協(xié)議顯示，在2022-2023年，因受疫情封控、冰雹、病蟲害等因年的承包費，合計金額200萬元。(一)本次納入評估范圍的資產(chǎn)與委托評估時申報的資產(chǎn)范圍一致，委托人和產(chǎn)權(quán)持有人已承諾委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為所涉及的評估對象和評估范圍一(二)評估范圍內(nèi)主要資產(chǎn)情況企業(yè)申報的納入評估范圍的主要資產(chǎn)包括：應(yīng)收家庭農(nóng)場款、存貨、房屋建(構(gòu))筑物、機(jī)器設(shè)備、生物資產(chǎn)和無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)，實物資產(chǎn)主要分布在庫爾勒市庫爾楚基地和冷庫內(nèi)。主要資產(chǎn)的類型及特點如下：應(yīng)收家庭農(nóng)場款為歷史年度應(yīng)收農(nóng)場租賃費，均發(fā)生在2002-2006年左右，該歷史 北京中同華資產(chǎn)評估有限公司7年度發(fā)生的款項已無收回的可能，故產(chǎn)權(quán)持有人已全額計提減值，賬面價值為零元。均已閑置多年，無使用價值。3.房屋建(構(gòu))筑物截至評估基準(zhǔn)日，房屋建筑物產(chǎn)權(quán)情況如下序號發(fā)證時間面積/m216#冷庫司南側(cè)2司南側(cè)房屋建筑物包括機(jī)房和冷庫，房屋的結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)，構(gòu)建于2000年。其中：機(jī)房地基無沉降，部分墻體存在輕微開裂現(xiàn)象，門窗破損明顯，墻面存在脫落現(xiàn)象。配套設(shè)施基本使用正常。冷庫地基無沉降，部分墻體存在輕微開裂現(xiàn)象，至評估基準(zhǔn)日處于閑置狀態(tài)。構(gòu)筑物共14項，包括水渠、道路、機(jī)井等農(nóng)業(yè)配套基礎(chǔ)，基本構(gòu)建于1999--2009年。申報的構(gòu)筑物使用正常，基本可滿足農(nóng)業(yè)生產(chǎn)需要。本次委估機(jī)器設(shè)備共計2項，為貨架、制冷機(jī)等，購置于1997年至2002年間。截至評估基準(zhǔn)日，貨架可正常使用，制冷機(jī)因長期閑置，需檢修后使用。本次委估生產(chǎn)性生物資產(chǎn)為香梨園，面積2,478.00畝，據(jù)委托方介紹，大部分果樹種植于2000年左右，截至評估基準(zhǔn)日處于盛果期。納入本次無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)評估范圍的為統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司所屬的土地使用權(quán)，未進(jìn)行抵押。詳細(xì)情況見下表：面積(畝)1出讓冷庫2出讓 8序號面積(畝)3出讓上述庫爾楚生產(chǎn)基地的香梨園及配套的林路渠和輸電、機(jī)井設(shè)施等資產(chǎn)歷史年度均以外部托管的方式經(jīng)營，根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有人與庫爾勒庫爾楚農(nóng)業(yè)投資有限公司(原庫爾楚園藝場),合同期限至2023年12月31日止，產(chǎn)權(quán)持有人托管收益為100萬元/年。根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有人介紹，截至本次評估基準(zhǔn)日，雙方將均無續(xù)簽托管協(xié)議的計劃。(四)引用其他機(jī)構(gòu)出具的報告的結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額本次評估不存在引用其他機(jī)構(gòu)報告的情況?？紤]本次所執(zhí)行的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)對市場條件和評估對象的使用等并無特別限制和要求，評估結(jié)果應(yīng)反映評估對象的市場價值，根據(jù)評估目的、市場條件、評估對象自身條件等因素，確定評估對象的價值類型為市場價值。本次評估采用持續(xù)經(jīng)營前提下的市場價值作為選定的價值類型，具體定義如下：市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價值估計數(shù)額。持續(xù)經(jīng)營在本報告中是指委托人的生產(chǎn)經(jīng)營活動會按其現(xiàn)狀持續(xù)下去，并在可預(yù)見的未來不會發(fā)生重大改變。五、評估基準(zhǔn)日本項目評估基準(zhǔn)日是2023年12月31日；評估基準(zhǔn)日由委托人確定。確定評估基準(zhǔn)日主要考慮經(jīng)濟(jì)行為的實現(xiàn)、會計期末(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)1.《新疆庫爾勒香梨股份有限公司總經(jīng)理辦公會2022年第九次會議紀(jì)要》2022年(二)法律法規(guī)依據(jù)1.《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(2016年7月2日中華人民共和國第十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議通過); 92.《中華人民共和國公司法》(2023年12月29日第十四屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議第二次修訂);3.《中華人民共和國民法典》(2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會第三次4.《資產(chǎn)評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》(財政部令第86號，2019年1月2日財政部令第97號修改);5.《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》(2018年12月29日第十三屆全國人民代表大6.《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》(2019年4月23日國務(wù)院令第7147.《中華人民共和國增值稅暫行條例》(2017年8.《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則》(2011年財政部、國家稅務(wù)總局令第65號);9.《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財政部、國家稅務(wù)總局財稅10.《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(財政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號);11.《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》(2008年10月28日第十一屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議通過);12.《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務(wù)院令第91號，2020年11年3月2日修訂);15.《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》(國資委、財政部第32號令，2016年6月24日);16.《金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估監(jiān)督管理暫行辦法》(財政部令第47號，2007年);[2009]178號);18.《財政部關(guān)于金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估監(jiān)督管理有關(guān)問題的通知》的通知(財金 統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的庫爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)評估項目資產(chǎn)評估報告北京中同華資產(chǎn)評估有限公司1021.《中華人民共和國證券法》(2019年12月28日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)22.《監(jiān)管規(guī)則適用指引——評估類第1號》(2021年1月22日，中國證監(jiān)會發(fā)布);23.其他與資產(chǎn)評估相關(guān)的法律、法規(guī)等。(三)評估準(zhǔn)則依據(jù)1.《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》(財資〔2017〕43號);2.《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則》(中評協(xié)〔2017〕30號);3.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估程序》(中評協(xié)〔2018〕36號);4.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估報告》(中評協(xié)〔2018)35號〕;5.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估委托合同》(中評協(xié)〔2017〕33號);6.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估檔案》(中評協(xié)〔2018)37號〕;7.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估方法》(中評協(xié)〔2019〕35號);8.《資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評協(xié)〔2017〕46號);9.《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》(中評協(xié)〔2017)47號〕;10.《資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(中評協(xié)〔2017〕48號);11.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——無形資產(chǎn)》(中評協(xié)〔2017〕37號);12.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》(中評協(xié)〔2017)38號〕;13.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——機(jī)器設(shè)備》(中評協(xié)〔2017〕39號);14.《金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》(中評協(xié)〔2017〕43號);15.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則術(shù)語2020》(中評協(xié)〔2020〕31號)。(四)權(quán)屬依據(jù)2.房屋所有權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證；3.委托人提供的其他權(quán)屬證明文件。(五)取價依據(jù)1.全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率(LPR);2.市場詢價資料； 統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的庫爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)評估項目資產(chǎn)評估報告北京中同華資產(chǎn)評估有限公司113.國家宏觀、行業(yè)統(tǒng)計分析資料；4.可比上市公司的相關(guān)資料；5.同花順iFinD金融數(shù)據(jù)終端；6.評估人員現(xiàn)場勘察記錄及收集的其他相關(guān)估價信息資料。(六)其他依據(jù)1.資產(chǎn)評估申報明細(xì)表；3.委托人相關(guān)人員訪談記錄；4.委托人提供的其他有關(guān)資料。七、評估方法(一)評估方法的選擇依據(jù)資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則，確定資產(chǎn)的評估方法包括市場法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析市場法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，選擇評估方法。(1)評估對象的可比參照物具有公開的市場，以及活躍的交易；(2)有關(guān)交易的必要信息可以獲得。(1)評估對象的未來收益可以合理預(yù)期并用貨幣計量；(2)預(yù)期收益所對應(yīng)的風(fēng)險能夠度量；(3)收益期限能夠確定或者合理預(yù)期。(1)評估對象能正常使用或者在用；(2)評估對象能夠通過重置途徑獲得；(3)評估對象的重置成本以及相關(guān)貶值能夠合理估算。本次評估選用的評估方法為：收益法。評估方法選擇理由如下：選取收益法評估的理由：納入本次評估范圍的主要資產(chǎn)為香梨園、對應(yīng)土地使用權(quán)及配套設(shè)施、設(shè)備，以上資產(chǎn)共同服務(wù)于香梨果園的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。庫爾勒當(dāng)?shù)叵憷娣N植時間久，果樹日常維護(hù)、采摘、分類、冷庫運輸、銷售等模式成熟，主要資產(chǎn)的收益期和收益額可以合理預(yù)測并可以用貨幣衡量；獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可以量化，故本次評估選用了收益法。未選取成本法評估的理由：納入本次評估范圍的主要資產(chǎn)為香梨園、對應(yīng)土地使用權(quán)及配套設(shè)施、設(shè)備，以上資產(chǎn)共同服務(wù)于香梨農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。庫爾勒香梨為當(dāng)?shù)靥禺a(chǎn)，受農(nóng)作物種植的特殊模式和地域限制，當(dāng)?shù)厥袌鲋饕怨麍@承包形式進(jìn)行產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)，承包經(jīng)營范圍多為果木、劃撥用地使用權(quán)、地上附屬物等，無法獲取當(dāng)?shù)赝愋拖憷婀举Y產(chǎn)(生產(chǎn)性生物資產(chǎn))單獨的市場價值，故本次不適用于成本法評估。未選取市場法評估的理由：納入本次評估范圍的主要資產(chǎn)為香梨園、對應(yīng)土地使用權(quán)及配套設(shè)施、設(shè)備。庫爾勒香梨為當(dāng)?shù)靥禺a(chǎn)，受農(nóng)作物種植的特殊模式和地域限制，當(dāng)?shù)叵憷娣N植規(guī)模常年保持穩(wěn)定，當(dāng)?shù)厥袌鰺o相同或類似資產(chǎn)組的交易案例，故不適用市場法評估。(二)評估方法簡介I.收益法對于資產(chǎn)或資產(chǎn)組的收益法常用的具體方法為全投資自由現(xiàn)金流折現(xiàn)法。全投資自由現(xiàn)金流折現(xiàn)法中的現(xiàn)金流口徑為歸屬于整體資產(chǎn)或資產(chǎn)組現(xiàn)金流，對應(yīng)的折現(xiàn)率為加權(quán)平均資本成本，評估值內(nèi)涵為整體資產(chǎn)或資產(chǎn)組的價值。本次評估采用稅前自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型?；竟綖椋篟i:評估基準(zhǔn)日后第i年預(yù)期的稅前自由現(xiàn)金流量；r:折現(xiàn)率；n:預(yù)測期各參數(shù)確定如下：1.第i年的自由現(xiàn)金流Ri的確定Ri=EBITDAi-營運資金增加i2.預(yù)測期的確定評估對象的收益年限主要取決于香梨園的經(jīng)濟(jì)壽命，香梨園中大部分香梨樹種植于2000年，根據(jù)查閱相關(guān)文獻(xiàn)以及產(chǎn)權(quán)持有人介紹，香梨樹種植12年后進(jìn)入盛果期，盛果期維持22-25年左右，隨后產(chǎn)量會逐漸下降進(jìn)入衰退期，衰退期可維持較低的產(chǎn)量，約15年左右。綜合以上因素，產(chǎn)權(quán)持有人判斷香梨園最優(yōu)經(jīng)濟(jì)壽命為種植后50年，即2049年為最后一年產(chǎn)梨年，考慮冷藏延期銷售的影響，資產(chǎn)組收益預(yù)測至2050年12月31日。3.折現(xiàn)率r采用(所得)稅前加權(quán)平均資本成本(WACCBT)確定，公式如下：Re:權(quán)益資本成本；Rd:債權(quán)期望報酬率；T:所得稅率。權(quán)益資本成本Re采用資本資產(chǎn)定價模型(CAPM)計算，公式如下：Re為權(quán)益資本成本；Rf為無風(fēng)險利率；ERP為股權(quán)市場風(fēng)險溢價；Rs為特定風(fēng)險報酬率折現(xiàn)率中主要參數(shù)確定情況如下：(1)無風(fēng)險利率(Rf)我們通過同花順iFinD在滬、深兩市選擇從評估基準(zhǔn)日至國債到期日剩余期限超過10年期的公開交易國債，并篩選(例如：去掉交易異常和向商業(yè)銀行發(fā)行的國債)獲得其按照復(fù)利規(guī)則計算的到期收益率(YTM),取篩選出的所有國債到期收益率的平均值作為本次評估的無風(fēng)險利率。 統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的庫爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)評估項目資產(chǎn)評估報告北京中同華資產(chǎn)評估有限公司14(2)股權(quán)市場風(fēng)險溢價(ERP)股權(quán)市場風(fēng)險溢價是投資者對與整體市場平均風(fēng)險相同的股權(quán)投資所要求的預(yù)期超額收益即投資者投資股票市場所期望的超過無風(fēng)險利率的溢價。我們選擇利用中國證券市場指數(shù)的歷史風(fēng)險溢價數(shù)據(jù)計算股權(quán)市場風(fēng)險溢價，目前國內(nèi)滬、深兩市有許多指數(shù)，能夠較好反映上海和深圳證券市場股票風(fēng)險狀況參考樣本為滬深300指數(shù)，因此，我們確定以滬深300指數(shù)所對應(yīng)的300只成份股作為計算股權(quán)市場風(fēng)險溢價的具體樣本，考慮到證券市場股票波動的特性，我們選擇10年的間隔期作為股權(quán)市場風(fēng)險溢價的計算年期，也就是說每只成份股的投資回報率都是需要計算其十年的平均值投資回報率作為其未來可能的期望投資回報率。我們借助iFinD的數(shù)據(jù)系統(tǒng)提供所選擇的各成份股每年年末收盤價是iFinD數(shù)據(jù)中的年末定點“后復(fù)權(quán)”價，內(nèi)的幾何平均收益率和各年的無風(fēng)險利率確定各年的股權(quán)市場風(fēng)險溢價。具體計算方法是將每年滬深300指數(shù)成份股收益幾何平均值計算出來后，需要將300個股票收益率計算平均值作為本年幾何平均值的計算ERP結(jié)論，這個平均值我們采用加權(quán)平均的方式，權(quán)重則選擇每個成份股在滬深300指數(shù)計算中的權(quán)重。通過估算我們可以分別計算出計算年期內(nèi)10年每年的市場風(fēng)險超額收益率ERPi,剔除最大值、最小值，并取平均值后可以得到最終的股權(quán)市場風(fēng)險溢價。(3)可比公司選取根據(jù)委托人的主營業(yè)務(wù)、經(jīng)營成果等情況，在本次評估中，我們初步采用以下基本標(biāo)準(zhǔn)作為篩選對比公司的選擇標(biāo)準(zhǔn)：●對比公司只發(fā)行人民幣A股；●對比公司所從事的行業(yè)或其主營業(yè)務(wù)與委托人相同或相似，或者受相同經(jīng)濟(jì)因素的影響，并且主營該行業(yè)歷史不少于2年。根據(jù)上述四項原則，我們利用同花順iFinD金融數(shù)據(jù)終端進(jìn)行篩選，綜合考慮可比公司與委托人在業(yè)務(wù)類型、企業(yè)規(guī)模、盈利能力、成長性、行業(yè)競爭力、企業(yè)發(fā)展階段等多方面因素，最終選取確定可比上市公司。(4)資本結(jié)構(gòu)收益法評估時采用的資本結(jié)構(gòu)主要包括：●可比公司資本結(jié)構(gòu)平均值作為目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)； 統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的庫爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)評估項目資產(chǎn)評估報告北京中同華資產(chǎn)評估有限公司15●資產(chǎn)組真實資本結(jié)構(gòu)；●變動資本結(jié)構(gòu)。我們通過分析委托人與可比公司在融資能力、融資成本等方面的差異，并結(jié)合委在確定資本結(jié)構(gòu)時是采用市場價值計算債權(quán)和股權(quán)的權(quán)重比例。(5)貝塔系數(shù)①我們通過上述可比公司確定標(biāo)準(zhǔn)選取確定的上市公司，選取iFinD公布的β計算器計算對比公司的β值，上述β值是含有對比公司自身資本結(jié)構(gòu)的β值。②根據(jù)以下公式，我們可以分別計算對比公司的Unleveredβ:Unleveredβ=Leveredβ/[1+(1-T將對比公司的Unleveredβ計算出來后，取其平均值作為委托人的Unleveredβ。③再將已經(jīng)確定的委托人資本結(jié)構(gòu)比率代入到如下公式中，計算委托人Leveredβ:Leveredβ=Unleveredβ×[1+④我們估算β系數(shù)的目的是估算折現(xiàn)率，該折現(xiàn)率是用來折現(xiàn)未來的預(yù)期收益，因此折現(xiàn)率應(yīng)該是未來預(yù)期的折現(xiàn)率，因此要求估算的β系數(shù)也應(yīng)該是未來的預(yù)期β我們采用的β系數(shù)估算方法是采用歷史數(shù)據(jù)，因此我們實際估算的β系數(shù)應(yīng)該是歷史的β系數(shù)而不是未來預(yù)期的β系數(shù)。為了估算未來預(yù)期的β系數(shù)，我們對采用歷史數(shù)據(jù)估算的β系數(shù)進(jìn)行Blume調(diào)整。Blume提出的調(diào)整思路及方法如下：其中：βa為調(diào)整后的β值，β為歷史β值。(6)特定風(fēng)險報酬率資本定價模型不能直接估算單個公司的投資回報率，一般認(rèn)為單個公司的投資風(fēng)險要高于一個投資組合的投資風(fēng)險，因此，在考慮一個單個公司或股票的投資收益時應(yīng)該考慮該公司的針對投資組合所具有的全部特有風(fēng)險所產(chǎn)生的超額回報率。特定風(fēng)險報酬率主要是針對公司具有的一些非系統(tǒng)的特有因素所產(chǎn)生風(fēng)險的風(fēng)險 統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的庫爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)評估項目資產(chǎn)評估報告北京中同華資產(chǎn)評估有限公司16溢價或折價，我們通過對資產(chǎn)組的采摘損失風(fēng)險、農(nóng)產(chǎn)品價格波動風(fēng)險、自然災(zāi)害風(fēng)險、資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險等因素進(jìn)行分析，結(jié)合評估人員以往執(zhí)業(yè)經(jīng)驗判斷綜合分析確定特定風(fēng)險報酬率。(7)債權(quán)期望報酬率債權(quán)期望報酬率實際上是委托人的債權(quán)投資者期望的投資回報率。不同的企業(yè)，由于企業(yè)經(jīng)營狀態(tài)不同、資本結(jié)構(gòu)的不同等，企業(yè)的償債能力會有所不同，債權(quán)投資人所期望的投資回報率也應(yīng)不盡相同，因此企業(yè)的債權(quán)投資回報率與企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，即資本結(jié)構(gòu)密切相關(guān)。我們在考慮委托人的經(jīng)營業(yè)績、資本結(jié)構(gòu)、信用風(fēng)險、抵質(zhì)押以及擔(dān)保等因素，參考全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率(LPR)為基礎(chǔ)調(diào)整確定債權(quán)4.非經(jīng)營性資產(chǎn)負(fù)債ZCi的價值非經(jīng)營性資產(chǎn)負(fù)債在此是指在企業(yè)自由現(xiàn)金流量預(yù)測不涉及的相關(guān)資產(chǎn)與負(fù)債。本次評估包括：存貨及應(yīng)收家庭農(nóng)場款，由于該存貨已無閑置多年無使用價值，且應(yīng)收家庭農(nóng)場款已無回收可能，故非經(jīng)營性資產(chǎn)均評估為零。八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況(一)評估準(zhǔn)備階段與委托人洽談，明確評估業(yè)務(wù)基本事項，對自身專業(yè)勝任能力、獨立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險進(jìn)行綜合分析和評價，訂立資產(chǎn)評估委托合同；確定項目負(fù)責(zé)人，組成評估項目組，編制資產(chǎn)評估計劃；輔導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有人填報資產(chǎn)評估申報表，準(zhǔn)備評估所需資料。(二)現(xiàn)場調(diào)查及收集評估資料階段根據(jù)此次評估業(yè)務(wù)的具體情況，按照評估程序準(zhǔn)則和其他相關(guān)規(guī)定的要求，評估人員通過詢問、訪談、核對、監(jiān)盤、勘查等方式對評估對象涉及的資產(chǎn)進(jìn)行了必要的清查核實，對產(chǎn)權(quán)持有人的經(jīng)營管理狀況等進(jìn)行了必要的盡職調(diào)查，從各種可能的途徑獲取評估資料，核實評估范圍，了解評估對象現(xiàn)狀，關(guān)注評估對象法律權(quán)屬。(三)評定估算和編制初步評估報告階段項目組評估專業(yè)人員對收集的評估資料進(jìn)行必要分析、歸納和整理，形成評定估算的依據(jù)和底稿；根據(jù)評估對象、價值類型、評估資料收集情況等相關(guān)條件，選擇適用的評估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計算和判斷，形成各專業(yè)及各類資產(chǎn)的初步測算結(jié)果和評估說明。 統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的庫爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)評估項目資產(chǎn)評估報告北京中同華資產(chǎn)評估有限公司17審核確認(rèn)項目組成員提交的各專業(yè)及各類資產(chǎn)的初步測算結(jié)果和評估說明準(zhǔn)確無誤，評估工作沒有發(fā)生重復(fù)和遺漏情況的基礎(chǔ)上，進(jìn)行資產(chǎn)評估匯總分析，編制初步(四)評估報告內(nèi)審和提交資產(chǎn)評估報告階段本公司按照法律、行政法規(guī)、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則和資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制制度，對初步資產(chǎn)評估報告進(jìn)行內(nèi)部審核，形成評估結(jié)論；與委托人或者委托人許可的相關(guān)當(dāng)事方就資產(chǎn)評估報告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要溝通；按資產(chǎn)評估委托合同的要求向委托人提交正式資產(chǎn)評估報告。(一)一般假設(shè)1.交易假設(shè)：假設(shè)所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過程中，資產(chǎn)評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價。2.公開市場假設(shè)：假設(shè)在市場上交易的資產(chǎn)，或擬在市場上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機(jī)會和時間，以便于對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等做出理智的判斷。3.企業(yè)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)：假設(shè)產(chǎn)權(quán)持有人完全遵守所有有關(guān)的法律法規(guī)，在可預(yù)見的將來持續(xù)不斷地經(jīng)營下去。(二)特殊假設(shè)1.本次評估以本資產(chǎn)評估報告所列明的特定評估目的為基本假設(shè)前提；2.國家現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)、國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢無重大變化，利率、匯率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、政策性征收費用等外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不會發(fā)生不可預(yù)見的重大變化；3.本次評估涉及的庫爾楚基地中的香梨園及配套的林路渠和輸電、機(jī)井設(shè)施等資產(chǎn)于歷史年度均通過外部托管的形式進(jìn)行經(jīng)營。《資產(chǎn)委托管理協(xié)議》約定的合同期限至2023年12月31日止，合同到期后雙方無繼續(xù)簽署的預(yù)期。根據(jù)資產(chǎn)的最佳使用原則及資產(chǎn)的實際性質(zhì)，本次評估假設(shè)原托管協(xié)議到期后，對上述資產(chǎn)轉(zhuǎn)為自主種植、采摘、儲存、銷售的經(jīng)營模式，并在經(jīng)營管理模式，經(jīng)營范圍、方式等與收益預(yù)測方4.假設(shè)公司在現(xiàn)有的管理方式和管理水平的基礎(chǔ)上，無其他人力不可抗拒因素及不可預(yù)見因素對企業(yè)造成重大不利影響；5.產(chǎn)權(quán)持有人和委托人提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料和財務(wù)資料真實、準(zhǔn)確、完整； 統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的庫爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)評估項目資產(chǎn)評估報告北京中同華資產(chǎn)評估有限公司186.評估人員所依據(jù)的對比公司的財務(wù)報告、交易數(shù)據(jù)等均真實可靠；7.評估范圍僅以委托人及產(chǎn)權(quán)持有人提供的評估申報表為準(zhǔn)，未考慮委托人及產(chǎn)權(quán)持有人提供清單以外可能存在的或有資產(chǎn)及或有負(fù)債；8.本次評估假設(shè)資產(chǎn)組于年度內(nèi)均勻獲得凈現(xiàn)金流。(三)評估限制條件1.本評估結(jié)論是依據(jù)本次評估目的，以公開市場為假設(shè)前提而估算的評估對象的市場價值，沒有考慮特殊的交易方式可能追加或減少付出的價格等對其評估價值的影響，也未考慮宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產(chǎn)價格的影2.評估報告中所采用的評估基準(zhǔn)日已在報告前文明確，我們對價值的估算是根據(jù)評估基準(zhǔn)日企業(yè)所在地貨幣購買力做出的。本報告評估結(jié)論在以上假設(shè)和限制條件下得出，當(dāng)出現(xiàn)與上述評估假設(shè)和限制條件不一致的事項發(fā)生時，本評估結(jié)果一般會失效。截止評估基準(zhǔn)日2023年12月31日統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置的相關(guān)資產(chǎn)賬面價值為917.10萬元，評估值為1,547.00萬元，評估增值629.90萬元，增值率由于納入本次評估范圍的資產(chǎn)均為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、儲存、銷售環(huán)節(jié)的相關(guān)資產(chǎn)，評估機(jī)構(gòu)人員非專業(yè)性稅務(wù)從業(yè)人員，故本次評估結(jié)論未考慮資產(chǎn)組在交易過程中可能產(chǎn)生的增值稅及其他稅費因素的影響，具體以當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核定的應(yīng)納稅金額為準(zhǔn)。本資產(chǎn)評估報告評估結(jié)論使用有效期為自評估基準(zhǔn)日起一年。十一、特別事項說明以下為在評估過程中已發(fā)現(xiàn)可能影響評估結(jié)論但非評估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定估算的有關(guān)事項，提請報告使用人予以關(guān)注：(一)權(quán)屬等主要資料不完整或者存在瑕疵的情形無。(二)委托人未提供的其他關(guān)鍵資料情況無。(三)未決事項、法律糾紛等不確定因素 統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的庫爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)評估項目資產(chǎn)評估報告北京中同華資產(chǎn)評估有限公司(四)重要的利用專家工作及相關(guān)報告情況(五)重大期后事項(六)評估程序受限的有關(guān)情況、機(jī)構(gòu)采取彌補措施及對評估結(jié)論影響的情況(七)擔(dān)保、租賃及其或有負(fù)債(或有資產(chǎn))等事項的性質(zhì)、金額及與評估對象的關(guān)系(九)其他需要說明的事項1.本評估報告的評估結(jié)論是反映委托評估對象在持續(xù)經(jīng)營、外部宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不發(fā)生變化等假設(shè)前提下，于評估基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的本報告所列明的評估目的下的價值。2.本評估報告的評估結(jié)論未考慮委估資產(chǎn)可能存在的產(chǎn)權(quán)登記或權(quán)屬變更過程中的相關(guān)費用和稅項；未考慮評估值增減可能產(chǎn)生的納稅義務(wù)變化；評估結(jié)論未考慮資產(chǎn)組交易環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的增值稅及其他稅費對本次評估結(jié)論的影響。3.本評估報告是在委托人及產(chǎn)權(quán)持有人相關(guān)當(dāng)事方提供與資產(chǎn)評估相關(guān)資料基礎(chǔ)上做出的。提供必要的資料并保證所提供的資料的真實性、合法性、完整性是委托人及相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任；資產(chǎn)評估專業(yè)人員的責(zé)任是對評估對象在評估基準(zhǔn)日特定目的下的價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見。資產(chǎn)評估專業(yè)人員對該資料及其來源進(jìn)行必要的核查驗證和披露，不代表對上述資料的真實性、合法性、完整性提供任何保證，對該資料及其來源確認(rèn)或者發(fā)表意見超出資產(chǎn)評估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)范圍。4.本次評估涉及的庫爾楚基地中的香梨園及配套的林路渠和輸電、機(jī)井設(shè)施等資產(chǎn)于歷史年度均通過外部托管的形式進(jìn)行經(jīng)營?！顿Y產(chǎn)委托管理協(xié)議》約定的合同期限至2023年12月31日止，合同到期后雙方無繼續(xù)簽署的預(yù)期。根據(jù)資產(chǎn)的最佳使用原則及資產(chǎn)的實際性質(zhì)，本次評估假設(shè)原托管協(xié)議到期后，上述資產(chǎn)轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)持有人自主種植、采摘、儲存、銷售的經(jīng)營模式，考慮產(chǎn)權(quán)持有人在可預(yù)見的經(jīng)營期內(nèi)，對納入本次評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)組采用其他經(jīng)營模式的情況對本次評估結(jié)論的影響。5.評估過程中，資產(chǎn)評估專業(yè)人員對所評估房屋建構(gòu)筑物的外貌進(jìn)行了觀察，在盡