消費類基礎(chǔ)設(shè)施REITs對房企融資影響幾何

中誠信國際觀察到，2023年受二級市場持續(xù)低迷等多重因素影響，基礎(chǔ)設(shè)施REITs一級市場發(fā)行遇冷，全年僅成功發(fā)行5只基礎(chǔ)設(shè)施REITs，募集資金約170億20222021年明顯下滑。但隨著20233月，發(fā)改委及證監(jiān)會分別發(fā)文將基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs底層資產(chǎn)范圍拓展至商業(yè)消費基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域后，2023年下半年以來交易所審核速度明顯加快，前3REITs募資總額已經(jīng)達到超過150億元，其中約60%為消費類基礎(chǔ)設(shè)施REITs。目前中金印力消費REIT已完成詢價，預(yù)計將于4月初發(fā)售，原始權(quán)益人印力集團大股東萬科的第一大股東深鐵集團擬認購不超過30%份額；此外，首創(chuàng)和百聯(lián)的基礎(chǔ)設(shè)施REITs處于申報階段。中誠信國際認為，我國商業(yè)不動產(chǎn)市場規(guī)模龐大，在政策支持下，消費類基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展前景較好，但目前我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場尚處于發(fā)展初期，一二級市場制度仍有待完善，投資收益表現(xiàn)亦有待驗證，由于二級市場估值波動較大導(dǎo)致部分偏好長期限、穩(wěn)定收益的投資人望而卻步，一級發(fā)行階段對原始權(quán)益人及關(guān)聯(lián)方的認購依賴度較高，短期內(nèi)消費類基礎(chǔ)設(shè)施REITs顯著擴容的難度較大。從對房企的影響來看，中誠信國際認為，消費類基礎(chǔ)設(shè)施REITs為房企所持有的購物中心提供退出通道，有助于持有大量購物中心的房企補充融資渠道和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型；但考慮到當(dāng)前市場對原始權(quán)益人股東背景仍具有明顯風(fēng)險偏好，同時對底層物業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量要求較高，大多數(shù)房企或難以受益。（二）房地產(chǎn)融資政策進一步放松近期政策繼續(xù)支持不同所有制房企合理融資，擴寬經(jīng)營性物業(yè)貸款的用途范圍和貸款額度上限，有助于擁有較多持有型物業(yè)的房企改善流動性；房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的實施，可確保“白名單”項目順利開發(fā)，一定程度上提振購房者信心，維護市場穩(wěn)定。但其區(qū)分了房地產(chǎn)集團公司與項目公司，對于房企通過項目去化回籠投入資金并恢復(fù)主體信用的效果較弱?！?024年政府工作報告》重點強調(diào)了標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險，要求優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持”。2024年以來，房地產(chǎn)融資政策持續(xù)放松，其中2024年1月12日，住建部和國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》，要求各地級及以上城市建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制。此外，2024年1月24日，金融監(jiān)管總局和央行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》（以下簡稱“《通知》”），《通知》拓寬了經(jīng)營性物業(yè)貸款的用途范圍和貸款額度上限2。中誠信國際認為，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的實施，可確?！鞍酌麊巍表椖宽樌_發(fā)，一定程度上提振購房者信心，維護市場穩(wěn)定。近期房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制加速落地，截至228日，全國31個省份276個城市已建立城市融資協(xié)調(diào)機制，共提出房地產(chǎn)項目約6,000個，商業(yè)銀行審批通過貸款超2000億元，并且大多數(shù)項目股東為民營和混合所有制房企。但其區(qū)分了房地產(chǎn)集團公司與項目公司，考慮到目前房地產(chǎn)市場尚未企穩(wěn)，項目去化周期整體依然較長，對于房企通過項目去化回籠投入資金并恢復(fù)主體信用的效果較弱。經(jīng)營性物業(yè)貸款的放松，有助于擁有較多持有型物業(yè)的房企改善流動性，增強其公開市場償債能力，其中3月8日，龍湖通過新增經(jīng)營性物業(yè)貸款提前償還2024年底行權(quán)到期的CMBS。（三）一線城市庫存去化周期持續(xù)增長且有進一步擴大的趨勢一線城市中上海樓市的庫存壓力最小，但受潛在項目入市影響，短期內(nèi)其與北京皆面臨一定程度的庫存周期上行挑戰(zhàn)；深圳樓市庫存壓力相對較大，疊加近期政府保障性住房（人才房、安居房）集中入市及香港放松調(diào)控政策產(chǎn)生的虹吸效應(yīng)，未來深圳商品房的去化壓力或?qū)@著上升。截至2024年2月末，全國商品房待售面積375,969萬平方米，同比增長15.9%，其中住宅待售面積增長238庫存壓力進一步加大；盡管一線城市的庫存壓力整體小于二、三、四線城市，但北上廣深四地的去化周期在過去半年內(nèi)均持續(xù)增長且有進一步擴大的趨勢。截至20242月末，一線城市中上海樓市的狹義庫存4壓力最小，以過去6個月月均流速計算，上海樓市的狹義庫存去化周期在1年左右，廣州（24個月）、北京（26個月）、深圳（30個月）的庫存壓力依次上升，且較半年前的庫存去化周4~10個月不等。此外，考慮到上述城市近年仍維持了一定量的新項目供應(yīng)，22024年底以前，對于經(jīng)營規(guī)范的房企，還可用于償還該企業(yè)及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場債券；同時，《通知》將經(jīng)營性物業(yè)貸款額度上限從原來的承貸物業(yè)評估價值的60%提高到70%。3統(tǒng)計局數(shù)據(jù)口徑，指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積。4狹義庫存=項目已取證數(shù)據(jù)-已成交數(shù)據(jù)。隨著未取證項目、已出讓未轉(zhuǎn)化土地等潛在項目入市，將進一步抬升一線城市的去化壓力。從廣義庫存5角度看，一線城市中北京、上海的潛在項目供應(yīng)量與廣州、深圳比相對較小，其中北京、上海的廣義庫存去化周期與其狹義庫存口徑相比上升了約30個月，預(yù)計未來這些項目的逐步入市將一定程度抬升兩地的去化壓力。廣州、深圳的廣義庫存去化周期較狹義口徑下分別增加了約70100個月，其中深圳除了待入市項目規(guī)模大外，其近期亦面臨一定規(guī)模的政府保障性住房集中入市，具有明顯價格優(yōu)勢的人才房（周邊商品房價格的6折）和安居房（周邊商品房價格的5折）剛需型商品住宅市場產(chǎn)生一定擠壓；此外，2月底香港撤銷所有樓市“辣招”對深圳市場產(chǎn)生一定虹吸效應(yīng)，未來深圳商品房的去化壓力或?qū)⒚黠@加重。圖1：截至2024年2月末，北京、上海、廣州、深圳庫存壓力情況數(shù)據(jù)來源：AUR數(shù)據(jù)庫，中誠信國際整理二、行業(yè)近況1~2月房地產(chǎn)銷售金額同比降幅擴大，行業(yè)維持低位運行的市場狀態(tài)，市場復(fù)蘇動能不足。隨著多個高能級城市限購政策放松，以及二手房成交帶來的置換改善需求，未來銷售有望邊際改善。1~2月土地市場供地節(jié)奏放緩，但成交金額同比仍有增加，高能級城市中具有區(qū)位優(yōu)勢的地塊獲得房企青睞。銷售下滑帶動房企回款下降，投資意愿進一步降低。1月以來房企境內(nèi)債券市場融資情況改善，凈融資額轉(zhuǎn)正，但民營房企融資仍有難度。二級市場交易活躍，投資類地產(chǎn)債券收益率整體有所下移，高收益地產(chǎn)債平均成交價較年初小幅上升。5廣義庫存=狹義庫存+項目未取證數(shù)據(jù)+土地未轉(zhuǎn)化項目數(shù)據(jù)。需求端方面，1~2月，房價下行蔓延至高能級城市，其中一線城市中僅上海環(huán)比上升。受202312月房企加大營銷力度集中釋放部分需求、1~2月房企推盤意愿較弱以及春節(jié)前后極端天氣等因素影響，1~2月商品房銷售面積及銷售金額同比分別下降29.3%20.5，降幅較2023年各月份均明顯擴大，預(yù)計隨著放松政策效果的顯現(xiàn)，3月銷售數(shù)據(jù)將環(huán)比改善，但在2023年高基數(shù)背景下同比仍將承壓。二手房市場方面，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，1~2月重點25城二手住宅成交面積同比僅下降13.1%，未來有望為新房市場提供更多置換改善需求。圖2：一線城市新建商品房住宅價格指數(shù)環(huán)比變化圖3：2023年以來商品房銷售情況變化數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中誠信國際整理數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中誠信國際整理供給端方面，2024年1~2月，全國房屋新開工面積同比下降29.7%，延續(xù)2023年以來下降趨勢，銷售低迷及庫存高企影響房企開工意愿。竣工面積同比下降20.2%，增速自2023年以來首次轉(zhuǎn)負。土地市場方面，年初土地市場供地節(jié)奏明顯放緩，房企拿地整體較為謹慎，除北京、上海、杭州等重點城市部分熱點地塊溢價成交，大多數(shù)地塊仍以底價成交。房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，1~2月房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模同比下降9.0%，同比降幅擴大。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降24.10%，其中作為最主要的其他資金來源的購房者個人按揭貸款和定金及預(yù)付款同比分別下降36.60%和下降34.80%，在銷售低迷的情況下房企銷售回款下降明顯?？紤]到目前經(jīng)濟復(fù)蘇節(jié)奏波動起伏，房價下行壓力猶存，市場對地方政策工具箱繼續(xù)補充發(fā)力仍存在強預(yù)期。房企債券融資仍以央國企為主，境內(nèi)債券凈融資額因到期規(guī)模較小轉(zhuǎn)正，而境外市場則無發(fā)行。3月房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)債整體到期規(guī)模295億元，償付風(fēng)險整體可控。境外市場有約26億美元境外債到期，以前期已發(fā)生違約或要約交換的房企為主，此外金輝控股未能于3月20日償還3億美元境外債，首次出現(xiàn)違約。二級市場方面，1月房企境內(nèi)債券成交較為活躍，投資類地產(chǎn)債券收益率62月以來有所波動，整體收益率水平有所下移，平均收益率在2.46%~3.68%之間；月末高收益地產(chǎn)債平均成交價達到74較年初小幅上升。31日以來，受相關(guān)輿情影響，萬科企業(yè)境內(nèi)多支債券價格出現(xiàn)較大波動，并影響部分房企一級市場債券發(fā)行計劃。境外市場方面，已出險房企債券價格總體有所下降，其中萬達商管