房地產(chǎn)估價計(jì)算假設(shè)開發(fā)法計(jì)算過程實(shí)操17課件講解

主講人：劉春勝

房地產(chǎn)估價計(jì)算假設(shè)開發(fā)法計(jì)算過程、實(shí)操目錄/Contents34測算公式及過程實(shí)操案例12假設(shè)開發(fā)法概述估價操作步驟假設(shè)開發(fā)法概述/01假設(shè)開發(fā)法概述4假設(shè)開發(fā)法的概念預(yù)計(jì)估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。理論依據(jù)是預(yù)期原理。估價操作步驟/01假設(shè)開發(fā)法估價操作步驟61、選估價方法~動/靜態(tài)分析法2、選估價前提~自行開、自愿轉(zhuǎn)讓開、被迫轉(zhuǎn)讓開3、選擇最佳的開發(fā)利用方式4、估計(jì)后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期5、預(yù)測開發(fā)完成后的價值6、預(yù)測后續(xù)開發(fā)的必要支出開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)7、設(shè)定折現(xiàn)率或算后續(xù)開發(fā)利息和利潤測算公式及過程/02假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式8一、計(jì)算公式成本法公式：假設(shè)開發(fā)法公式：假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式9改造完成后的價值：一、最基本的公式假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式10一、最基本的公式待開發(fā)不動產(chǎn)的價值=開發(fā)完成后的價值－后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤把握兩點(diǎn)：一是把握待開發(fā)不動產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀況；二是把握投資開發(fā)后的不動產(chǎn)經(jīng)營方式。假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式11開發(fā)后經(jīng)營方式細(xì)化的公式1、適用開發(fā)后出售的公式

2、適用于開發(fā)后出租、直接經(jīng)營的公式

假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式12一、開發(fā)經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是取得估價對象（待開發(fā)不動產(chǎn)）的時間，即估價時點(diǎn)，終點(diǎn)是將開發(fā)完成后的不動產(chǎn)全部租售完畢的時間。假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式13二、開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值1.出售的不動產(chǎn)：通常采用比較法（考慮不動產(chǎn)價格的未來變動）2.出租、經(jīng)營的不動產(chǎn)：先預(yù)測收益，再用收益法轉(zhuǎn)化為價值1.開發(fā)成本、管理費(fèi)用采用比較法2.銷售稅費(fèi)通常是按照開發(fā)完成后不動產(chǎn)價值的一定比率來估算三、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式14四、投資利息六個方面1.應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目；2.計(jì)息期的長短；3.計(jì)息的方式；4.利率的大小；5.計(jì)息周期；6.名義利率與實(shí)際利率在復(fù)利計(jì)息情況下，當(dāng)利率的時間單位與計(jì)息周期不一致時，就出現(xiàn)了名義利率與實(shí)際利率。i——實(shí)際利率；r——名義利率；m——一年計(jì)息次數(shù)假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式15五、開發(fā)利潤以一定基數(shù)乘以同一市場上類似不動產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤率七、折現(xiàn)率六、負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)按待開發(fā)不動產(chǎn)價值的一定比率估算等同于同一市場上類似不動產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均收益率假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式16例題：

某成片荒地面積為2km2，宜開發(fā)成“五通一平”的熟地分塊轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓率60%；附近與之位置相當(dāng)?shù)摹靶K”“五通一平”熟地的單價為800元/m2；建設(shè)期3年；該荒地開發(fā)的建設(shè)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用為2.5億元/km2；貸款年利率為8%；土地開發(fā)的年平均投資利潤率為10%；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需繳納營業(yè)稅、買方要繳契稅，分別為轉(zhuǎn)讓價的6%和4%。用假設(shè)開發(fā)法中靜態(tài)方法算該成片荒地的總價和單價。估價時點(diǎn)為購買該成片荒地之日，假設(shè)為現(xiàn)在，并設(shè)該成片荒地的總價為V，則：假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式17

解：假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式18(1)開發(fā)完成后的熟地總價值＝800×2000000×60%＝9.6（億元）(2)該成片荒地取得稅費(fèi)總額＝V×4%＝0.04V（億元）(3)建設(shè)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用總額＝2.5×2＝5（億元）(4）投資利息總額＝（V＋0.04V）×［（1＋8%）3－1］＋5×［（1＋8%）1.5－1］＝0.27V＋0.612（億元）

解：假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式19（5）轉(zhuǎn)讓開發(fā)完成后的熟地的稅費(fèi)總額（銷售稅費(fèi)）＝9.6×6%＝0.576（億元）（6）開發(fā)利潤總額＝（V＋V×4%）×10%×3＋5×10%×1.5＝0.312V＋0.75（億元）（7）V＝9.6－0.04V－5－（0.27V＋0.612）－0.576