《住宅分戶驗收交付標準》編制說明

《住宅分戶驗收交付標準》編制說明青島市建筑工程管理服務(wù)中心 （一）任務(wù)來源 1（二）起草單位 1（三）主要起草人及分工信息 1（四）起草過程 1 5 5（一）編制目的 5（二）編制意義 5 5 9 1一、工作簡況（一）任務(wù)來源根據(jù)山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、山東省市場監(jiān)督管理局下發(fā)的《關(guān)于印發(fā)2023年山東省工程建設(shè)標準制修訂計劃的通知》（魯建標字〔2023〕11號《住宅分戶驗收與交付標準》列入2023年度山東工程建設(shè)標準制定計劃。（二）起草單位本標準起草單位為青島市建筑工程管理服務(wù)中心、山東省建設(shè)工程質(zhì)量安全中心、臨沂市建設(shè)安全工程質(zhì)量服務(wù)中心、中國建筑科學研究院有限公司、青島理工大學、保利發(fā)展（山東）有限公司、青建集團股份公司、中青建安建設(shè)集團有限公司、山東天齊置業(yè)集團股份有限公司、深圳瑞生工程研究院有限公司。（三）主要起草人及分工信息本標準的主要起草人為：孫雷、葛宏翔、王同兵、萬相梅、王克儉、李恒、嵇飆、王鵬、黃雪峰、趙彥革、臺道松、于海濤、王文華、陳德剛、李兆龍、王冠瓔、王韋航、肖華鋒、李曉冬、林合飛、徐杰、孫曉莉、黃浩、耿友、杜兵、孫海生、肖超、郭宏山、張林、王俊。起草人對應(yīng)分工信息如下表所示：12234567嵇飆893（四）起草過程2023年7月，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、山東省市場監(jiān)督管理局聯(lián)合下發(fā)“《關(guān)于印發(fā)2023年山東省工程建設(shè)標準制修訂計劃的通知》（魯建標字〔2023〕11號）”，將《住宅分戶驗收與交付標準》列入2023年度山東工程建設(shè)標準制定計劃。2023年8月，青島市建筑工程管理服務(wù)中心、山東省建設(shè)工程質(zhì)量安全中心兩家單位開展標準編制的前期工作，成立了標準編制工作小組，進一步明確了標準編制的必要性。在前期工作的基礎(chǔ)上，按照山東省《工程建設(shè)地方標準編制指南》等文件要求，經(jīng)進一步補充、修改、完善，完成了標準草案和標準編制說明。2023年9月，標準編制組組織召開了第一次工作會議，確定了編制工作方案及進度安排，明確了人員分工、各階段具體任務(wù)、時間節(jié)點等。2023年10月-2024年1月，多次組織召開編制研討會議，標準編制組完成了標準征求意見稿初稿編制工作，并組織各參編單位對標準中的內(nèi)容條款逐條進行研討，并根據(jù)意見進行了4修改完善，形成了《住宅分戶驗收與交付標準》（征求意見稿）和《住宅分戶驗收與交付標準》編制說明。2024年2月—2024年4月,山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布通知并在官方網(wǎng)站進行公開征求意見，編制組點對點定向征求省內(nèi)15個地市質(zhì)監(jiān)機構(gòu)及30個專家意見和建議，回函專家45個，回函并有意見或建議的專家41個，其他專家無意見。共收到有效意見219條，經(jīng)起草組仔細研究，采納意見97條，未采納意見122條。征求意見結(jié)束后，編制組對征求意見稿進行了修改完善形成《住宅分戶驗收與交付標準》(技術(shù)審查稿)。2024年8月8日，《住宅分戶驗收與交付標準》（技術(shù)審查稿）的技術(shù)審查會在青島召開，山東省工程建設(shè)標準造價中心對審查會議進行監(jiān)督指導，來自高校、建設(shè)、施工、監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)等單位的9名專家組成了審查委員會，提出審查意見212條，采納意見136條，未采納意見76條。審查委員會聽取了標準編制情況匯報，對標準文本、標準編制說明等進行了逐章、逐條審查，認為《住宅分戶驗收與交付標準》名稱改為《住宅分戶驗收交付標準》較合適。最后，審查專家一致同意該標準通過審查。2024年9月24日，編制組根據(jù)審查專家意見進行修改，形成《住宅分戶驗收交付標準》（報批稿）。2024年11月29日，標準專家審定會在濟南召開，專家提出意見32條，采納意見30條，未采納意見2條。專家一致同意該標準通過審定。2024年12月6日，編制組根據(jù)專家意見進行了修改，形5成《住宅分戶驗收交付標準》（最終稿）。二、編制背景隨著住宅工程建設(shè)量逐年遞增，由之而來的住宅工程品質(zhì)日漸成為人民群眾關(guān)注焦點。為充分保障人民群眾的“參與權(quán)”“知情權(quán)”和“監(jiān)督權(quán)”，打破住宅工程“交付即維權(quán)”困局，進而維護人民群眾的合法權(quán)益，改變以往住宅工程業(yè)主先繳費才能看房、業(yè)主維修難等不平等局面，在全國率先在新建住宅工程全面實施分戶驗收、業(yè)主開放等一系列創(chuàng)新舉措，取得較好效果。三、編制目的和意義（一）編制目的省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳于2022年3月14日印發(fā)《山東省住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理辦法的通知》，2022年8月27日又發(fā)文全省全面推行“先驗房后收房”制度推動，提升住宅工程交付質(zhì)量，亟待出臺一部山東省地方標準，規(guī)范項目責任主體實施行為，進而提升住宅工程施工質(zhì)量。（二）編制意義本標準發(fā)布實施后將進一步提升住宅工程質(zhì)量，壓實參建各方主體責任，督促參建各方責任主體履職盡責，降低質(zhì)量問題投訴率，提高住宅工程觀感質(zhì)量和使用功能，維護人民群眾合法權(quán)益，提升人民群眾的滿意度，不斷增強人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。四、主要技術(shù)內(nèi)容及來源依據(jù)本標準涉及的主要技術(shù)指標內(nèi)容包括分戶驗收、業(yè)主開放、61、分戶驗收本標準確定的分戶驗收內(nèi)容較多，同時，分戶驗收也是檢查問題、解決問題的過程，對于規(guī)模較大的項目，通常還需要建設(shè)、監(jiān)理、施工單位從本公司調(diào)派人員參加，住宅工程開工前編制分戶驗收工作計劃，有利于建設(shè)、監(jiān)理、施工單位統(tǒng)籌安排，保障項目順利推進。本標準確定的程序和組織，當分戶驗收過程中發(fā)現(xiàn)不滿足要求時，應(yīng)進行返修或返工后重新組織驗收，直至全部符合要求；明確了住宅分戶驗收組人員，強調(diào)相關(guān)責任單位、責任人必須參加驗收。本標準確定的驗收內(nèi)容及驗收標準，明確戶內(nèi)、公共部位分戶驗收應(yīng)驗收內(nèi)容。主體結(jié)構(gòu)以普通混凝土結(jié)構(gòu)為主，不包括鋼結(jié)構(gòu)，各數(shù)據(jù)具體要求來源、確定依據(jù)如下：表2驗收內(nèi)容及標準情況表1驗收（2）混凝土、水泥砂漿（1）《建筑與市政工程施工（2）《民用建筑設(shè)計統(tǒng)一標（3）《砌體結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)（4）《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工7（5）《建筑地面工程施工質(zhì)（6）《建筑裝飾裝修工程質(zhì)（7）《建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB（8）《通風與空調(diào)工程施工（9）《建筑電氣工程施工質(zhì)2驗收（5）機房、設(shè)備房、地（1）《建筑與市政工程施工（2）《消防設(shè)施通用規(guī)范》（3）《民用建筑設(shè)計統(tǒng)一標8（4）《屋面工程質(zhì)量驗收規(guī)（5）《建筑地面工程施工質(zhì)（6）《建筑裝飾裝修工程質(zhì)本標準的分戶驗收檔案規(guī)定分戶驗收時應(yīng)形成驗收資料，內(nèi)容應(yīng)真實齊全，同時對資料的整理、存檔提出要求。本標準的分戶驗收對比性復(fù)核指工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)或由其委托的第三方輔助檢查機構(gòu)對分戶驗收結(jié)果數(shù)據(jù)進行抽樣比對核查的活動，比對性復(fù)核應(yīng)分為主體結(jié)構(gòu)驗收前階段、竣工驗收前階段進行。2、業(yè)主開放（1）本標準提出的業(yè)主開放一般規(guī)定如下：1）業(yè)主開放活動應(yīng)依據(jù)國家、山東省現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定組織實2）業(yè)主開放活動前，建設(shè)單位應(yīng)組織施工、監(jiān)理單位完善業(yè)主開放工作計劃，編制實施方案。業(yè)主開放工作計劃應(yīng)含開放展示內(nèi)容、開放準備、查驗人員配置、檢查工具、問題記錄、整改反饋、爭議解決辦法等內(nèi)容。3）建設(shè)單位應(yīng)負責業(yè)主開放活動的方案制定、組織實施及4）施工階段業(yè)主開放和交付前業(yè)主開放應(yīng)具備的條件。95）業(yè)主開放活動開展7個工作日前，建設(shè)單位應(yīng)將業(yè)主開放權(quán)益告知全部業(yè)主。6）住宅工程實施的業(yè)主開放活動不免除各方參建責任主體應(yīng)承擔的質(zhì)量責任和保修義務(wù)。（2）本標準提出的業(yè)主開放組織及開展程序，建設(shè)單位按照業(yè)主開放實施方案組織業(yè)主到場，現(xiàn)場查驗結(jié)束后，業(yè)主和建設(shè)、監(jiān)理及施工單位等陪同查驗人員應(yīng)共同簽字確認；施工階段的業(yè)主開放活動，施工單位應(yīng)對業(yè)主活動范圍、路線等進行危險源的識別和巡查，確?；顒悠陂g業(yè)主的人身安全。（3）本標準提出的業(yè)主開放質(zhì)量問題處理，是業(yè)主開放活動結(jié)束后，建設(shè)單位應(yīng)對業(yè)主提出的問題形成書面記錄，并逐條分解對應(yīng)整改措施，形成閉合資料。3、標準應(yīng)用/驗證情況說明開放等多種措施，為進一步壓實住宅工程各責任主體質(zhì)量責任，尤其是建設(shè)單位首要責任，提供了新路徑、新方案。據(jù)統(tǒng)計，分戶驗收、業(yè)主開放的住宅項目，交付后的報修率均明顯下降。2021年9月以來，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳先后對此進行了調(diào)研推廣，目前國家和山東省尚未發(fā)布住宅工程分戶驗收及業(yè)主開放的專項標準，但是制定頒布了相關(guān)指導及實施意見。綜上，以上山東省住宅分戶驗收交付標準的地區(qū)實踐驗證了本標準內(nèi)容和要求具有指導性，能為相關(guān)地區(qū)、單位開展分戶驗收交付工作提供重要依據(jù)。五、與現(xiàn)行相關(guān)法律、行政法規(guī)和其他標準的關(guān)系該標準制定以《山東省住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理辦法》《青島市住宅工程質(zhì)量分戶驗收作業(yè)指導書》《青島市住宅工程質(zhì)量分戶驗收作業(yè)指導書》為主要依據(jù)，結(jié)合國家、行業(yè)、地方相關(guān)標準，立足于住宅工程分戶驗收、業(yè)主開放的設(shè)計、施工、使用及管理，結(jié)合山東省的建設(shè)工程發(fā)展水平，提出適宜山東省住宅工程分戶驗收、業(yè)主開放特點的標準。經(jīng)查證，目前國內(nèi)外未見有與本標準內(nèi)容相同的標準等相關(guān)文獻，山東省內(nèi)未見有關(guān)于住宅驗收交付環(huán)節(jié)分戶質(zhì)量管理的工程建設(shè)標準。依據(jù)現(xiàn)有法律法規(guī)，參照現(xiàn)有相關(guān)規(guī)范，編制適應(yīng)于山東省住宅工程分戶驗收交付標準是十分必要的。本標準遵循法律、行政法規(guī)，符合國家有關(guān)現(xiàn)行法律、行政法規(guī)和強制性國家標準的規(guī)定，與相關(guān)法律、行政法規(guī)及國家標準、