房地產(chǎn)金融（第三版）課件全套 謝經(jīng)容 第1-9章 緒論 -抵押貸款的二級市場

房地產(chǎn)金融

（第三版）房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一章緒論

內(nèi)容提要

在簡單介紹房地產(chǎn)業(yè)特點的基礎(chǔ)上，說明房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和國民經(jīng)濟良性運行的作用。概括地回顧房地產(chǎn)金融近一個世紀的發(fā)展歷程，并展望我國未來房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢。界定房地產(chǎn)金融的概念和內(nèi)容。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)金融的作用和重要性一、房地產(chǎn)業(yè)的特點

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中的重要行業(yè)，由房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售和服務(wù)等行業(yè)所組成。在統(tǒng)計上，房地產(chǎn)業(yè)常同金融、保險業(yè)并列，被看做第三產(chǎn)業(yè)。

廣義上講，它是由第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)（有時包括第一產(chǎn)業(yè)）所組成的一個綜合性的行業(yè)群體。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)金融的作用和重要性

房地產(chǎn)業(yè)的綜合性，使其具有以下特點：

（一）房地產(chǎn)業(yè)投資大、借款多、周期長（二）房地產(chǎn)市場受區(qū)域因素影響較大（三）房地產(chǎn)具有投資和消費的雙重性（四）受國家政策和城市規(guī)劃的影響房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)金融的作用和重要性二、房地產(chǎn)業(yè)的重要性

（一）城市房地產(chǎn)是城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)（二）房地產(chǎn)是家庭的重要財富和政府財政收入的重要來源

（三）房地產(chǎn)業(yè)具有帶動性房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)金融的作用和重要性三、房地產(chǎn)金融的作用房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的保障，也是國家調(diào)控房地產(chǎn)市場和促進房地產(chǎn)消費的主要手段。（一）房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的保障（二）利用房地產(chǎn)金融政策對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控（三）引導(dǎo)住房消費（四）房地產(chǎn)金融政策調(diào)整儲蓄、投資和股市間的關(guān)系房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)金融的作用和重要性四、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系

（一）房地產(chǎn)業(yè)越發(fā)達，與銀行業(yè)的關(guān)系就越密切，依賴性越強。（二）房地產(chǎn)業(yè)同銀行業(yè)相互促進。（三）房地產(chǎn)業(yè)的不良發(fā)展會影響金融業(yè)的正常運行。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

在國際上，房地產(chǎn)金融的發(fā)展可以追溯到久遠的時代。從其形式來看，有建筑業(yè)協(xié)會、土地開發(fā)銀行和公積金制度三個方面。在國內(nèi)，房地產(chǎn)金融的歷史較短，目前還有很多問題有待完善。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

一、國外房地產(chǎn)金融的發(fā)展（一）建筑業(yè)協(xié)會建筑業(yè)協(xié)會發(fā)源于英國。

1775年，理查德·凱特雷在英國伯明翰開創(chuàng)了第一家互助性的建筑業(yè)協(xié)會。

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第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

☆早期建筑業(yè)協(xié)會的運作過程：區(qū)域購房者社團房屋分配給成員☆建筑業(yè)協(xié)會的運作過程（20世紀80年代）：全國儲蓄戶社團購地建房購房人房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材存錢購地建房社員投票支付費用儲蓄高利息（銀行）存款抵押貸款

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

英國建筑業(yè)協(xié)會的發(fā)展過程房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材年份1775190019701987協(xié)會數(shù)量（個）12286481138分支機構(gòu)（個）1—20166962持股人（萬）—5810274195在138個協(xié)會中，有三個全國性的大型協(xié)會。所有協(xié)會房地產(chǎn)抵押貸款額占全國同類貸款總額的50%～70％。而協(xié)會也由原來的互助合作社變成具有銀行儲蓄、貸款功能的金融機構(gòu)，特別是

20世紀80年代以后這種變化趨勢更加明顯。

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

建筑業(yè)協(xié)會在英國購房貸款市場上的作用是重要的，20世紀80年代其貸款額占購房貸款總額的75％，90年代則上升為90％。見下表：房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材機構(gòu)名稱未償總額（億英鎊）占總額的百分比（%）建筑業(yè)協(xié)會682.2775.2銀行金融機構(gòu)142.3815.7地方政府41.844.6保險公司、養(yǎng)老基金23.642.6其他公共部門17.171.9總計907.30100

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

據(jù)1988-1992年的統(tǒng)計，建筑業(yè)協(xié)會主要是通過儲蓄吸引資金，通過居民抵押貸款獲得收益。它的資產(chǎn)構(gòu)成為：居民抵押貸款80％，流動資產(chǎn)18％，固定和其他資產(chǎn)2％。負債為：股本投資、儲蓄95％，稅收減免2％，儲備3％。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

建筑業(yè)協(xié)會在一些國家也稱為住宅合作社，但英國的建筑業(yè)協(xié)會逐漸發(fā)展成為一種非銀行金融機構(gòu)，互助性職能趨小。這種類型的社團自1831年以來在美國得到迅速發(fā)展，1890年已遍布各州，1929年達122342家。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

第二次世界大戰(zhàn)后，住宅合作社在世界各國廣泛發(fā)展，成為房地產(chǎn)融資的重要方式之一。國際建房與儲蓄組織聯(lián)盟將其定義為：“（它）是一種互相幫助、共同建房的非營利性團體，屬集體合作性質(zhì)。它是以建房資金融通及儲蓄、建設(shè)和管理一體化解決住房問題的合作社。”房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

（二）土地開發(fā)銀行

德國第一個土地開發(fā)銀行于1769年成立于普魯士邦的西里西亞省。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

1.早期階段（1769-1849年）

政府規(guī)定凡是地主都有義務(wù)參加土地開發(fā)銀行，政府對地主采取強制的方式使其加入，同時政府出資，并對銀行進行管理、監(jiān)督。這種合作社性質(zhì)的銀行僅服務(wù)于一定的區(qū)域。地主利用自己的土地做抵押取得貸款，用于土地開發(fā)和房屋建設(shè)。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

2.中期階段（1850-1873年）自1849年以后，土地銀行取消了原來僅有地主參加的限制，凡是土地價值在1500德國馬克以上的土地所有者都可以自愿參加。這時的最大特征是抵押土地證券化。地主或農(nóng)民如愿用自己的土地做抵押取得長期貸款，可將各自的土地交給合作社作為抵押物，合作社以這些土地為擔(dān)保發(fā)行債券，取得資金，供社員使用。但這時各合作社都是單獨運行的，僅在一定的范圍內(nèi)流通，地主、合作社和投資人都處在同一區(qū)域，投資人同地主的關(guān)系較直接。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

3.后期階段（1873年以后）

1873年以前，各土地開發(fā)銀行在各自區(qū)域獨立運作局限性很大，主要是融資區(qū)域的局限性。

1873年組成了普魯士中央銀行，各地區(qū)的股票以各地區(qū)的土地做擔(dān)保，股票的流通范圍擴大。這樣，債權(quán)人同債務(wù)人間的直接關(guān)系變成債權(quán)人（購股人）與土地開發(fā)銀行，土地開發(fā)銀行同社員（借款人）之間的間接關(guān)系。利用中央土地銀行，一個區(qū)域銀行可以到另一個區(qū)域去融資，利用一個地區(qū)的資金開發(fā)另一個地區(qū)。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

1817年美國初創(chuàng)聯(lián)邦土地銀行，當(dāng)時各行平均80％以上股金是由聯(lián)邦政府撥款。以后，隨著農(nóng)民在土地銀行合作社股金的增加，政府才將股金逐漸退出，至1947年全部退出。社會借款不得超過抵押土地價格的65％，年息一般是5％，期限為1～5年或30～40年不等。

1916年美國國會通過了《聯(lián)邦農(nóng)地抵押貸款法》，設(shè)立聯(lián)邦農(nóng)業(yè)貸款局，主辦全國農(nóng)地抵押貸款事宜。美國農(nóng)業(yè)土地金融系統(tǒng)是由上至下組成的，在全國劃分12個農(nóng)業(yè)信用區(qū)，每區(qū)設(shè)一聯(lián)邦土地銀行，并發(fā)動各村農(nóng)民組織農(nóng)地抵押貸款合作社。土地開發(fā)銀行在土地證券化、抵押貸款方面的工作為房地產(chǎn)金融的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

早期土地開發(fā)銀行的運作過程：地主合作社社團中期土地開發(fā)銀行的運作過程：地主合作社投資人后期土地開發(fā)銀行的運作過程：地主區(qū)域土地銀行中央土地銀行投資者房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材入社貸款撥款土地抵押抵押貸款證券發(fā)行證券發(fā)行收入土地抵押抵押貸款土地抵押貸款資金股票投資

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

（三）公積金制度新加坡的公積金制度始建于1955年，當(dāng)時人民生活水平低，社會保障條件差，公積金主要用于雇員的社會保障。凡在新加坡有薪水收入者，都必須與其雇主按法定的同等比例將其月薪的一部分繳存于中央公積金局。雇員可以用公積金買房，在本人55歲退休后或喪失勞動能力時，可以依靠公積金生活。本人去世后，其全部存款金額可以由其指定的受益人領(lǐng)取。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

二、國內(nèi)房地產(chǎn)金融發(fā)展及存在的問題（一）國內(nèi)房地產(chǎn)金融發(fā)展的幾個階段

1.住房建設(shè)資金管理階段。

1949-1978年我國實行計劃經(jīng)濟，對國有企業(yè)實行低工資、高福利的政策，國家將住房問題同企業(yè)建設(shè)一同考慮，并由銀行統(tǒng)一負責(zé)管理，銀行好像國家的會計，已經(jīng)失去了金融機構(gòu)的作用。這個階段可稱為住房建設(shè)資金管理階段，不能稱為嚴格意義上的房地產(chǎn)金融。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

2.房改金融階段。我國住房制度改革自1978年開始，這期間經(jīng)歷了探索階段（1978-1987年）、租金改革階段（1988-1990年）、籌資模式階段（1991-1997年）。銀行主要為房改房和商品房的開發(fā)、銷售提供貸款服務(wù)。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

3.房地產(chǎn)金融階段

90年代以后，房地產(chǎn)金融市場得到發(fā)展，很多銀行推出了“按揭”業(yè)務(wù)，中國人民銀行上海分行于1992年3月頒布的《房地產(chǎn)抵押貸款暫行辦法》以及建設(shè)銀行總行于1992年9月頒布的《職工住房抵押貸款暫行辦法》是房地產(chǎn)金融的萌芽。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

（二）成熟的房地產(chǎn)金融市場的標志房地產(chǎn)金融市場走向成熟需要滿足以下條件：

1.住房貸款以抵押貸款為主

2.籌資方式多樣，貸款種類豐富

3.完善的法律體系

4.完善的房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)

5.金融機構(gòu)建立適應(yīng)市場的新機制、新方法

(1)房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)先介入機制(2)全程管理機制

(3)科學(xué)決策機制(4)呆壞賬預(yù)警處理機制

（5）建立科學(xué)決策的方法和指標房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

（三）目前我國房地產(chǎn)金融市場存在的問題

1.房地產(chǎn)金融市場資金來源單一

2.房地產(chǎn)貸款具有過渡性

3.房地產(chǎn)金融市場不完善

4.房地產(chǎn)金融市場法律體系有待完善

5.商業(yè)銀行經(jīng)營機制有待轉(zhuǎn)變

6.商業(yè)銀行違規(guī)放貸現(xiàn)象時有發(fā)生房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)房地產(chǎn)金融的概念和內(nèi)容

一、房地產(chǎn)金融的概念

廣義的房地產(chǎn)金融是指利用各種可能的方法、工具為房地產(chǎn)業(yè)各相關(guān)部門籌集、融通、清算資金，提供相應(yīng)服務(wù)的所有金融活動。狹義的概念則認為房地產(chǎn)金融就是金融服務(wù)于房地產(chǎn)業(yè)的行為。本課程講的房地產(chǎn)金融既不是廣義的（不包括資金清算）房地產(chǎn)金融，也不是狹義的房地產(chǎn)金融。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)房地產(chǎn)金融的概念和內(nèi)容

二、房地產(chǎn)金融的內(nèi)容

目前，我國推行的是住房擔(dān)保貸款，本書主要講述住房抵押貸款，同時介紹質(zhì)押和保證貸款，以及同抵押貸款緊密聯(lián)系的住房保險。

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第三節(jié)房地產(chǎn)金融的概念和內(nèi)容

全書共分9章，按內(nèi)容可以概括為四部分：第一部分包括第1章至第3章，主要介紹房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)知識和房地產(chǎn)抵押貸款的運作，特別是擔(dān)保、質(zhì)押、抵押和保證等貸款類型。第二部分包括第4章至第7章，主要介紹房地產(chǎn)抵押貸款一級市場的運作，分別介紹個人住房貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款和公積金貸款。第三部分為第8章，主要介紹房地產(chǎn)保險。第四部分為第9章，主要介紹房地產(chǎn)抵押貸款二級市場，即房地產(chǎn)抵押債權(quán)的證券化。

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復(fù)習(xí)思考題

1.簡述房地產(chǎn)業(yè)同金融業(yè)的關(guān)系。

2.簡述國外房地產(chǎn)金融發(fā)展歷史中的三種主要形式。

3.簡述我國房地產(chǎn)金融發(fā)展歷程。

4.分析我國房地產(chǎn)金融發(fā)展中存在的問題，并提出解決的思路。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)金融

（第三版）謝經(jīng)容殷紅王玉玫編著房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二章房地產(chǎn)金融基本知識

內(nèi)容提要

房地產(chǎn)金融研究房地產(chǎn)融資的方式、數(shù)量、期限、利率以及決策的全過程。這一章主要講述房地產(chǎn)金融的基本知識，包括房地產(chǎn)金融的資金來源，影響房地產(chǎn)金融的社會經(jīng)濟因素，利率及其相關(guān)問題，房地產(chǎn)融資中的資產(chǎn)收益，房地產(chǎn)開發(fā)，消費貸款類型等問題。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)金融中的資本流及資金來源

一、房地產(chǎn)金融中的資本流

現(xiàn)代西方國家房地產(chǎn)金融中的資本流（圖2-1）：房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材商業(yè)銀行保險公司養(yǎng)老金房地產(chǎn)投資信托政府家庭外國投資者投資銀行抵押貸款銀行房地產(chǎn)經(jīng)紀人資本—債務(wù)開發(fā)商家庭商業(yè)資本家土地所有者股權(quán)債權(quán)

資本供應(yīng)者服務(wù)機構(gòu)資本使用者

第一節(jié)房地產(chǎn)金融中的資本流及資金來源

二、資金來源世界多數(shù)市場經(jīng)濟國家房地產(chǎn)金融的來源是多元化的，資金來源渠道的多樣性是建立完善和穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融市場的關(guān)鍵。

1.保險公司

2.各種公積金

3.商業(yè)銀行

4.儲蓄貸款銀行

5.互助儲蓄銀行

6.抵押銀行

7.房地產(chǎn)投資信托公司房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)金融中的資本流及資金來源

我國現(xiàn)階段整個資金來源及運作過程（圖2-2）：房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材資金來源政府撥款銀行貸款抵押貸款金融市場企業(yè)自籌集體集資預(yù)收款用戶各公司公積金住宅合作社地方政府和地方居民證券股票特定公司各公司國營公司第二節(jié)影響房地產(chǎn)金融市場的社會經(jīng)濟因素

一、通貨膨脹二、銀行利率三、稅法四、貨幣匯率五、日用品價格六、房地產(chǎn)證券和其他投資工具的回報率七、金融政策八、社會福利制度房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值一、利率

利息是借款人付給貸款人所借款項的租金。利息對借款人而言是資金的使用成本，對貸款人而言就是資金的時間價值。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值（一）名義利率和現(xiàn)值

名義利率也稱票面利率，是借貸機構(gòu)所承諾的利率。

現(xiàn)值為未來不同時期收益的貼現(xiàn)值，即時間為零（即投資時間）時的價值量。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值（二）利率集

隨借貸期限、時間的不同，其利率的大小不一，這些從低到高的所有利率組成一個利率集。利率集當(dāng)中各利率的不同是由借款期限、流通性、風(fēng)險大小以及手續(xù)費等方面的差別決定的。

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第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值

（三）實際利率

1.定義

實際利率是表面利率經(jīng)實際或預(yù)測的貨幣購買力變化校正后的利率，它是借（貸）款人所付（取得）利息（潤）率減去通貨膨脹后的利息。物價指數(shù)是通貨膨脹的衡量標準，可以說明購買力的變化情況。

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第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值

2.物價指數(shù)校正

一般貸款合同所用的利率為表面利率。我國通常使用的儲蓄保值率實質(zhì)上就是通脹溢價，是利用物價指數(shù)對利率的校正。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值

（四）利率的期限結(jié)構(gòu)貸款期限不同，利率不同，這種差別可以稱為期限結(jié)構(gòu)溢價。不同期限貸款的利率不同是由利率期限結(jié)構(gòu)理論所決定的。

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第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值

（五）利率和可貸資金貸款市場上可貸資金的供給和需求決定了基本利率的高低。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材DS‘S利率O可貸資金數(shù)量利率同可貸資金數(shù)量關(guān)系圖（圖2-3）

第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值

（六）利率同風(fēng)險溢價

由預(yù)測因素而造成的風(fēng)險，在將未來收益貼現(xiàn)時，在貼現(xiàn)率中都應(yīng)有不同的利率溢價來補償。

一項投資有出現(xiàn)幾率不同的幾種收益的可能性，這時投資的期望收益是各種可能收益以出現(xiàn)幾率為權(quán)重的加權(quán)平均值。風(fēng)險的大小可以表示為同期各種期望收益的加權(quán)離散系數(shù)。

當(dāng)未來可能收益的離散程度加大時，標準差升高，風(fēng)險加大。

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第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值

二、未來值

未來值是計算存款在未來一定期限后的價值，它包括原本金和利息。未來值的計算可以按照利率和復(fù)利率計算。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值三、未來收益的貼現(xiàn)未來值是計算存款在未來一定期限后的價值，它包括原本金和利息。未來值的計算可以按照利率和復(fù)利率計算。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值

（一）一年收益的貼現(xiàn)

未來值的計算公式：

FVn=PV0（1+i）n

未來收益貼現(xiàn)值公式：

PV0=FVn/（1+i）n

其中：（1+i）n

為貼現(xiàn)因子房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值（二）未來多年收益的貼現(xiàn)

多年收益的貼現(xiàn)值實際上是各年份收益貼現(xiàn)值之和。

PV0=CF1/（1+i）+CF2/（1+i）2+CF3/（1+i）3+…+CFn/（1+i）n房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)資產(chǎn)收益率一、資產(chǎn)收益率資產(chǎn)收益率=房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材凈營業(yè)收益資產(chǎn)總投資

=營業(yè)收益-經(jīng)營費用資產(chǎn)購買價格

第四節(jié)資產(chǎn)收益率

二、權(quán)益收益率

房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材稅前收益自有資金=凈營業(yè)收入-年還債額自有資金權(quán)益收益率=

第四節(jié)資產(chǎn)收益率

三、有效收益率

有效收益率又稱內(nèi)部收益率，是貸款人實際能夠取得的收益率。資產(chǎn)價值=I1/（1+IRR）+I2/（1+IRR）2+I3/（1+IRR）3+…+In/（1+IRR）n

自有資金=稅后收益1/（1+IRR）+稅后收益2/（1+IRR）2+稅后收益3/（1+IRR）3+…+稅后收益n/（1+IRR）n房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款

一、信貸和擔(dān)保貸款的定義和區(qū)別

（一）信貸在計劃經(jīng)濟條件下，銀行作為國家銀行主要是吸取社會資金，再貸款給國有企業(yè)。這時的借貸是以企業(yè)的信譽為還款保證的，也可以稱為信貸。在市場經(jīng)濟條件下，信貸的發(fā)生主要是銀行貸款給那些信譽好、經(jīng)濟實力強、效益好的企業(yè)，因為只有這樣的企業(yè)才能保證銀行資金的安全性并使銀行取得一定的收益。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款（二）擔(dān)保貸款

在市場經(jīng)濟條件下，銀行為了使自己借出的資金具有良好的安全性，往往要求借款人在借款的同時提供一定的還款保證方式，這種貸款為擔(dān)保貸款。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款按擔(dān)保的方式不同可以分為：

保證貸款、質(zhì)押貸款、抵押貸款、抵押（或質(zhì)押）加保證貸款。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款（三）信貸同抵押貸款的關(guān)系信貸和抵押貸款是金融市場不同發(fā)展階段的產(chǎn)物，兩者存在著很大的差別：（1）信貸以企業(yè)自身的信譽和自身的經(jīng)濟實力作為還款保證，而房屋抵押貸款是以其擁有的房屋價值作為還款保證。（2）一般認為抵押貸款較信貸的安全性更高些。（3）一般商業(yè)企業(yè)僅能取得自有資產(chǎn)30%～50%的貸款，而購房可以取得房價70%～90%的貸款。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款二、抵押貸款、質(zhì)押貸款和保證貸款

（一）抵押貸款

借款人將預(yù)購房屋或其他房屋作為抵押物向銀行借款的方式稱為抵押貸款。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款

1.抵押貸款的操作程序（p30）

2.設(shè)定抵押的條件

3.不可設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

4.設(shè)定抵押貸款時應(yīng)注意的事項

5.抵押期限房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款

6.抵押權(quán)的物上請求權(quán)物上請求權(quán)可以分為以下五種類型：（1）停止侵害請求權(quán)（2）請求恢復(fù)原狀或提供額外擔(dān)保（3）消除危險請求權(quán)（4）排除妨礙請求權(quán)（5）損害賠償請求權(quán)

房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款

7.拍賣抵押房屋的注意事項拍賣是一個嚴格的法律過程，應(yīng)遵守有關(guān)法律規(guī)定。（1）拍賣應(yīng)辦理的手續(xù)（2）房屋拍賣后的清償順序（3）重復(fù)抵押時價款的分配（4）房屋拍賣時的優(yōu)先購買權(quán)8.期房抵押貸款的辦理房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款（二）質(zhì)押貸款

1.質(zhì)押的基本特征（1）質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押財產(chǎn)享有占有權(quán)（2）質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押物所生的孳息享有收益權(quán)（3）質(zhì)權(quán)人有決定拍賣或變賣質(zhì)押財產(chǎn)的權(quán)利（4）質(zhì)權(quán)人享有妥善保管質(zhì)押財產(chǎn)的義務(wù)房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款

2.質(zhì)押同抵押的異同

3.質(zhì)押的參與人及其權(quán)利和義務(wù)

4.質(zhì)押物根據(jù)《擔(dān)保法》第75條規(guī)定下列權(quán)利可以質(zhì)押：

1）匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單

2）依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票

3）依法可以轉(zhuǎn)讓的商標專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)

4）依法可以質(zhì)押的其他權(quán)利房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款

5.權(quán)利質(zhì)押合同

6.權(quán)利質(zhì)押的效力房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款（三）保證貸款

保證是債的當(dāng)事人以外的第三人對債務(wù)人履行債務(wù)負保證責(zé)任，如果債務(wù)人不履行，由保證人代為履行或承擔(dān)責(zé)任的一種擔(dān)保制度。保證債務(wù)履行的第三人，為保證人，其債務(wù)被擔(dān)保履行的人，為被保證人。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款

1.參與人及其關(guān)系在債務(wù)不履行時，從表面上看原來債權(quán)人同債務(wù)人的債務(wù)關(guān)系，變成為三方當(dāng)事人，即保證人、債權(quán)人和主債務(wù)人（被保證人）組成的擔(dān)保關(guān)系。（1）債權(quán)人與主債務(wù)人之間的主債權(quán)債務(wù)關(guān)系。（2）主債務(wù)人與保證人之間的委托保證合同關(guān)系。（3）保證人同債權(quán)人之間的保證關(guān)系，這就是通常所說的保證關(guān)系。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款

2.保證的特征和性質(zhì)（1）保證的特征☆同抵押、質(zhì)押相比☆同物的擔(dān)保相比房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款（2）保證的性質(zhì)

作為債權(quán)擔(dān)保方式之一的保證，具有債權(quán)擔(dān)保的基本特征，但又有一些自身屬性：

1）人身性

2）從屬性

3）代償性

4）轉(zhuǎn)移性

5）獨立性房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款

3.保證人的條件應(yīng)滿足以下兩個條件：（1）保證人須具有民事主體資格（2）保證人須具有代為清償債務(wù)的能力房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款

4.保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財產(chǎn)范圍

保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財產(chǎn)范圍，因不同的民事主體而有不同的要求：（1）公民作為保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財產(chǎn)范圍（2）企業(yè)作為保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財產(chǎn)范圍房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款

5.保證合同的概念與法律特征

保證合同即保證人與債權(quán)人之間訂立的，保證人保證在債務(wù)人不履行義務(wù)時，代其向債權(quán)人履行或清償?shù)囊环N協(xié)議。保證合同可以單獨訂立，也可以在主合同中作出專門約定。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款

6.保證合同的內(nèi)容根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，保證合同應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）被保證的主債權(quán)種類、數(shù)額（2）債務(wù)人履行債務(wù)的期限（3）保證的方式（4）保證擔(dān)保的范圍（5）保證期限，以及雙方認可的其他事項房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

關(guān)鍵術(shù)語利率資產(chǎn)收益率抵押貸款房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

復(fù)習(xí)思考題1.簡述影響房地產(chǎn)金融市場的社會、經(jīng)濟因素。2.說明利率、貼現(xiàn)率、現(xiàn)值、未來值的概念及其計算方法。3.如何準確界定資產(chǎn)收益率、權(quán)益收益率和有效收益率的概念？4.如何準確界定信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款的概念？5.分析并說明自20世紀90年代以來我國GDP增長、物價變化、利率升降和房價變化的規(guī)律。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)金融

（第三版）謝經(jīng)容殷紅王玉玫編著房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第三章抵押貸款的運作

內(nèi)容提要

本章主要講述房地產(chǎn)抵押貸款過程中各參與者的權(quán)利和義務(wù)、抵押人的還款清單、抵押后房地產(chǎn)的使用和管理、利率變化和期前還款對還款額的影響以及房地產(chǎn)的再抵押等問題。這是房地產(chǎn)抵押貸款的基本知識、過程和原理，是房地產(chǎn)抵押貸款的核心。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)杠桿原理

杠桿原理實際上是利用借貸資本補充自身資金的不足，以完成更大規(guī)模的投資。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)杠桿原理一、杠桿原理的特性

假設(shè)房屋全部投資為杠桿的總長，記為100，它等于借貸資金部分（M）和自有資金（首付款E）之和。將M、E的交界點定義為支點，在目前我國貸款比率為70%的情況下，支點處在整個杠桿的3∶7處。資產(chǎn)總收益率（R）定義為作用于支點上的力，抵押貸款利率（i）為作用于放款方的力，自有資金的收益率（Y）為作用于購房者的力。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)杠桿原理當(dāng)杠桿處于平衡狀態(tài)時，杠桿平衡時，應(yīng)滿足下列條件：

R=(M×i)+(E×Y)

房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材總投資：100RMEiY

第一節(jié)杠桿原理

二、杠桿作用的形式

（一）杠桿正作用（二）中性杠桿作用（三）杠桿負作用房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)抵押貸款的償還用戶從銀行取得一定期限的抵押貸款后，就應(yīng)按照抵押貸款合同規(guī)定的時間、還款額和還款方式還款。一般情況下，還款是按照分攤方式，就是將借款期分成若干等同的期段（如年或月），每一期段都償還相同數(shù)額的款項。一般是按月償還，將本金、利息分攤到每個月還款。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)抵押貸款的償還一、月還款額

月還款額通俗地也稱為月供，是指每月應(yīng)還銀行的本息和。（一）本息均還法每月分攤的利息和本金數(shù)可按下列公式計算：每月攤還本金=M/n=貸款額貸款/月數(shù)每月攤還利息=(n＋1)·M·i/2n

每月還款額=每月攤還本金＋每月攤還利息房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)抵押貸款的償還（二）先息后本法

先息后本法月還款額計算公式為：月還款額=M·i·（1＋i）n/〔（1＋i）n－1〕

其中M為貸款額；i為月利息，是年利率的1/12；n為貸款月數(shù)。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)抵押貸款的償還二、月本利和因子表

在西方國家，銀行還編制不同利率條件下的月本利和因子表，以幫助貸款人計算還款額、剩余本金等。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)抵押貸款的償還三、償還清單（一）基本概念本金、手續(xù)費、貸款利率、貸款期限、分攤系數(shù)等。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)抵押貸款的償還3.償還清單的計算

按照上述方法我們可以計算出任何一年的償還本金和利息多少、剩余本金情況。我們也可以利用計算機進行處理，如輸入期限、月利率、貸款額后就可計算出月還款額，每年還款中還本付息數(shù)額，累計還本和剩余本金情況，它們構(gòu)成了償還清單。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)抵押貸款的償還

四、抵押貸款的幾個指標（一）有效利率

在選擇抵押貸款時，抵押人總是選擇有效利率較低的貸款方式，一方面可以減少貸款成本，另一方面可以提高自有資金的收益率，使金融工具起到正的杠桿作用，盡量避免中性和負的杠桿作用。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)抵押貸款的償還（二）貸款比率

貸款比率是貸款額占總投資(或房屋價格)的比率，也稱為貸價比（ratioofmortgagetovalue）。貸款比率可以說明杠桿作用的大小，自有資金（equity）所占比例的倒數(shù)就是杠桿因子，用公式表示為：L=1/（1－m）。這里假設(shè)m為貸款比率，1為總投資量（即房屋價格），則自有資金E=1－m。在“杠桿原理”一節(jié)中曾講過：R=（M×i）＋（E×Y）。因為M＋E=1，所以E=1－M房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)抵押貸款的償還杠桿因子同貸款比率的關(guān)系房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材51015205060708090100貸款比率（%）杠桿因子杠桿因子同貸款比率關(guān)系圖（圖3-2）0

第二節(jié)抵押貸款的償還（三）還貸常數(shù)

還貸常數(shù)是年還款額同總貸款額的比值。還貸常數(shù)隨貸款期限和貸款利率而變，一般在貸款利率一定時，貸款期限越長，還貸常數(shù)就越低；在期限一定時，貸款利息越高，則還貸常數(shù)就越高。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)抵押貸款的運作過程一、抵押貸款的參與人（一）參與人抵押貸款購房活動中的核心參與人為購房人和銀行。前者是借款人，這里稱為抵押人；后者為放款人，也稱為抵押權(quán)人。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)抵押貸款的運作過程二、抵押貸款的運作過程

房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材借款人債務(wù)人抵押人購房者拍賣放款人債權(quán)人抵押權(quán)人銀行還本付息債權(quán)注銷抵押登記售價低于債務(wù)部分違約貸款資金（相當(dāng)與債務(wù)部分）售價購房合同及房屋產(chǎn)權(quán)證抵押登記售價高出債務(wù)部分圖3-4抵押貸款運行過程

第三節(jié)抵押貸款的運作過程

三、再抵押（一）概念（二）再抵押的運行房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)抵押房屋的使用和管理

一、抵押房屋的使用管理

房屋抵押可以分為購買房屋的抵押和作為擔(dān)保的抵押。（一）抵押房屋的使用管理（二）抵押房屋的出租、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)抵押房屋的使用和管理

二、違約后抵押房屋的處理

（一）違約在以下幾種情況下，借款人才處于違約地位：（1）貸款合同到期（含展期），借款人未依約償還貸款本息。（2）借款人在貸款合同終止前就已宣告解散或破產(chǎn)。（3）借款人未按土地出讓合同規(guī)定的建設(shè)要求完成有關(guān)建設(shè)項目。（4）當(dāng)借款人在生產(chǎn)經(jīng)營、財務(wù)或其他事項方面發(fā)生重大事件，可能會影響貸款人利益情況時。在以上情況發(fā)生時，貸款人為了自身資金的安全，有權(quán)要求對抵押房屋進行處理。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)抵押房屋的使用和管理（二）處理貸款人對抵押房屋進行處理時，應(yīng)按照下列程序進行：（1）發(fā)現(xiàn)借款人違約后，貸款人要事先通知借款人，如借款人仍不能給出有說服力的解釋，貸款人才可能采取下一步措施。（2）貸款人可要求司法機關(guān)并通過一些拍賣行強迫拍賣抵押房屋。（3）貸款人是拍賣房屋的第一受益人，如拍賣收入不足償還貸款本息時，貸款人有權(quán)向借款人另行追索；如果償還貸款本息和有關(guān)費用之后有剩余，所余金額退還借款人。（4）對拍賣價格，借款人如認為偏低，可以提出理由阻止拍賣。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)利率變化對還款額的影響一、等額還款固定利率抵押貸款要求每月還款額相同，因此也被稱為等額還款或等額償還。在每月還款額中，一部分為利息，另一部分為本金。隨著還款期限的增加，所欠款項越來越少，所以每月還款額中利息所占份額越來越少，而本金數(shù)額越來越大。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)利率變化對還款額的影響二、貸款期限與月還款額

月還款額取決于貸款利率和期限，二者的變化影響著月還款額。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)利率變化對還款額的影響三、利率調(diào)整后還款數(shù)額的計算利率的調(diào)整使貸款的月還款額發(fā)生變化。（一）本息均還法設(shè)客戶還款n1個月后，貸款月利率由r變?yōu)閞′，利率變動后剩余本金計算公式為：

P′=P－n1m=(n－n1)P/n

其中m為每期段還本數(shù)；P′為剩余本金；P為本金；n為還款月數(shù)。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)利率變化對還款額的影響銀行一般可以采取兩種處理方法：

1.固定還款期限，改變還款量由于還款期保持不變?yōu)閚月，則剩余期限n′=n－n1個月，將P′、n′代入公式，利率變動后，每月償還本金：m′=P′/n′=(n－n1)P/(n－n1)n=P/n（保持不變）每月應(yīng)還利息：N′=2(n′+1)·P′·r′/2n′=（n-n1+1）P·r′/n

月還款額：T=P+［(n-n1)+1］·P·r′/n房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)利率變化對還款額的影響

2.固定月還款額，還款期限變化由于每月還款額不變，所以m′+n′=m+n則P′/n′+(2n′+1)·P′·r′/2n′=P/n+(2n+1)·P·r/2n則n′=n(2P′+P′·r′)/「2P+(P+1)·P·r-2nP′·r′」

=(n－n1)·(r′＋2)/「2＋(2n＋1)r－2(n－n1)r′」房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)利率變化對還款額的影響（二）先息后本法經(jīng)過一定期限的還款，在期前還款時客戶共還本金數(shù)為：剩余本金：房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)利率變化對還款額的影響若利率發(fā)生波動，銀行可以采取兩種處理方法。

1.期限固定，還款額變化由于還款期限保持不變，剩余期限n′=n-n1則變化后的月還款額：

房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)利率變化對還款額的影響2.還款額固定，期限變化由于月還款額不變，則m′=m則則則房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第六節(jié)期前還款的處理一、基本概念

期前還款就是借款人出于自身利益在貸款未到期前不履行合同，提前還款的行為。定期抵押貸款不允許期前還款，活期抵押貸款可以進行期前還款。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第六節(jié)期前還款的處理二、期前還款的罰則期前還款造成了放款人的損失：（1）破壞了貸款人的貸款組合安排，使貸款人處在不利地位。（2）從清償?shù)椒趴钊酥匦抡业叫碌慕杩钊?，需要一定的時間，這段時間資金的閑置造成貸款人的利息損失。（3）期前還款多發(fā)生在市場利率降低的時期，借款人為了取得較低利率的借款，減少還款額，就采用了期前還款措施；由于新貸款利率較低，使抵押權(quán)人又有一些利息損失。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第六節(jié)期前還款的處理三、期前還款的處理在進行期前還款的處理時，可以采用兩種方法：一種是根據(jù)還款清單，查找貸款的剩余本金等，再加上罰費就是借款人所欠債務(wù)。一種是用計算的方法求得剩余本金。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第七節(jié)其他抵押貸款類型一、變率抵押貸款

變率抵押貸款是指在合同中規(guī)定的利率可以季節(jié)性地浮動，這種浮動幅度是按事先預(yù)定的市場指標或雙方重新協(xié)商而確定的。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第七節(jié)其他抵押貸款類型（一）變率抵押貸款的類型

1.償還額的變化

2.償還期的變化

3.完全可變抵押貸款

4.前期變率后期固定貸款房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第七節(jié)其他抵押貸款類型（二）變率抵押貸款的運作

1.變化指數(shù)

2.初始利率和利率變幅

3.允許最大變化量

4.允許變化量

5.期前清償（三）前期變率抵押貸款（四）滾動抵押貸款（五）變率抵押貸款的優(yōu)缺點房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第七節(jié)其他抵押貸款類型二、低月還款額抵押貸款

（一）漸增還款抵押貸款（二）依價變率抵押貸款每年的月還款額按照以下三個因素進行調(diào)整：（1）當(dāng)年市場利率（2）隨通貨膨脹率而變化的抵押本金（3）剩余期限應(yīng)分攤的本金。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第七節(jié)其他抵押貸款類型（三）增值分成抵押貸款（四）前期低付抵押貸款前期低付抵押貸款是漸增還款抵押貸款中的特有方式，具有下列優(yōu)點：（1）對用戶來講有討價還價的余地。（2）較低的初始還款額能吸引更多用戶，也使達到還款標準的用戶增加。（3）在還款額較低時，房屋較容易銷售，可以降低產(chǎn)權(quán)人長期持有時的管理費用。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第七節(jié)其他抵押貸款類型三、其他抵押貸款方式

（一）快速還款抵押貸款

1.快速還款抵押貸款類型（1）15年期抵押貸款（2）雙周付款抵押貸款（3）還款漸增抵押貸款房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第七節(jié)其他抵押貸款類型2.快速還款抵押貸款的優(yōu)點3.快速還款抵押貸款的缺點房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第七節(jié)其他抵押貸款類型（二）利用自有資金還款

1.再抵押

2.逆年金抵押貸款

這種抵押貸款的清償一般有三種方式：（1）借款人去世，用房屋來清償。（2）資產(chǎn)出售時依房屋售價清償。（3）一定期限后，如評估價升高，雙方重新協(xié)定付款方式，如達不成一致意見，則房屋被拍賣，首先清償銀行貸款，剩余為借款人所得。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第七節(jié)其他抵押貸款類型3.終生養(yǎng)老金抵押貸款4.優(yōu)缺點

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關(guān)鍵術(shù)語

抵押貸款杠桿原理還款方式貸款類型房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

復(fù)習(xí)思考題

1.如何準確界定貸款比率、本金、攤還、再抵押的概念？

2.請用圖示簡要說明抵押貸款的運作過程。

3.簡述四種類型的抵押貸款。

4.試分析利率變化對不同抵押貸款類型抵押權(quán)人利益的影響。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)金融

（第三版）謝經(jīng)容殷紅王玉玫編著房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第四章個人住房貸款

內(nèi)容提要

本章主要介紹個人住房貸款的概念、特點和種類，貸款的申請、審查和審批，貸款申請的條件、審查要點和貸款的類型、還款方式，抵押權(quán)的變更和登記，貸款檢查的內(nèi)容、方式和程序，以及貸款檔案的建立與管理。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)概述一、個人住房貸款的概念和特點（一）概念

個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買各類住房的貸款。貸款人發(fā)放貸款時，借款人必須提供擔(dān)保。當(dāng)借款人不能按期償還貸款本息時，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物（質(zhì)物）或由保證人承擔(dān)連帶責(zé)任償還貸款本息。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)概述（二）特點個人住房貸款與銀行其他信貸品種不同，具有以下特點：

1.個人住房貸款是銀行主要的消費信貸品種

2.個人住房貸款需設(shè)立擔(dān)保

3.個人住房貸款的基礎(chǔ)是抵押權(quán)

4.個人住房抵押貸款可以實行證券化

5.個人住房貸款業(yè)務(wù)具有一定的政策性

6.個人住房貸款業(yè)務(wù)成本高，但效益較好房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)概述二、個人住房貸款的種類

1.政策性個人住房抵押貸款

2.商業(yè)性個人住房抵押貸款

3.個人住房組合貸款

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第一節(jié)概述

三、我國個人住房信貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀

我國個人住房貸款發(fā)展的特點有：

1.個人住房貸款增長迅速。

2.個人住房貸款的投放區(qū)域由原來的主要集中在東部及主要沿海城市逐步向中西部轉(zhuǎn)移。

3.個人住房貸款對象以管理人員、技術(shù)人員和公司職員等中等收入群體為主。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)概述目前，我國個人住房貸款已成為銀行一項重要的信貸資產(chǎn)，業(yè)務(wù)發(fā)展日益規(guī)范，表現(xiàn)在：

1.個人住房貸款規(guī)模迅速增長。

2.個人住房貸款配套政策進一步規(guī)范。

3.個人住房貸款手續(xù)復(fù)雜。

4.個人住房貸款電子化程度也不斷提高。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)概述四、我國個人住房貸款業(yè)務(wù)前景

（一）業(yè)務(wù)發(fā)展環(huán)境的基本判斷

1.擴大內(nèi)需仍是今后我國一項長期的經(jīng)濟發(fā)展方針，是宏觀經(jīng)濟政策的主要目標，住房消費將繼續(xù)作為拉動內(nèi)需的重要手段而得到大力發(fā)展。

2"十二五"期間，我國工業(yè)化和城市化進程將繼續(xù)推進階段，住房需求仍非常巨大，住宅業(yè)仍然是經(jīng)濟增長的動力之一。房地產(chǎn)金融（第二版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)概述

3.住房制度改革的不斷推進，廉租住房、公租房、經(jīng)濟適用住房等政策性住房保障制度將推進住房金融業(yè)務(wù)更趨多樣化。

4.居民收入穩(wěn)定增長，住房有效需求繼續(xù)提高。

5.加入WTO將促使銀行加快信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整及各項銀行改革的步伐，住房金融業(yè)務(wù)將繼續(xù)作為我國銀行調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)、改善資產(chǎn)質(zhì)量的重點業(yè)務(wù)而得到迅速發(fā)展。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)概述（二）發(fā)展趨勢判斷

1.個人住房信貸市場的競爭將日趨激烈。

2.個人住房貸款將成為住房金融業(yè)務(wù)的主體而得到迅猛發(fā)展。

3.業(yè)務(wù)品種將出現(xiàn)多樣化趨勢，特別是由個人住房貸款派生出來的中間業(yè)務(wù)將得到大力發(fā)展。

4.個人住房貸款的經(jīng)營與管理將實現(xiàn)電子化、制度化和集約化。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)概述

5.強化管理，防范風(fēng)險將成為住房貸款業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展的重要課題。

6.個人住房貸款將出現(xiàn)證券化趨勢。

7.個人住房金融市場將進一步細分，越來越多的非銀行金融機構(gòu)及其他中介機構(gòu)將積極介入這一領(lǐng)域。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)個人住房貸款的申請、審查和審批

一、個人住房貸款的申請

（一）借款人資格凡具有完全民事行為能力的自然人，在符合下列條件的情況下都可以申請銀行個人住房貸款：（1）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份。（2）具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入。（3）信用良好，有按期償還貸款本息的能力。（4）具有購買住房的合同或協(xié)議。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)個人住房貸款的申請、審查和審批

（5）按規(guī)定交付了一定比例的首付款。其中購置首套，首付款比例不得低于30%；購置第二套住房的，首付款比例不得低于60%，不得向第三套（含）以上住房發(fā)放按揭貸款。

（6）有貸款人認可的資產(chǎn)做抵押或質(zhì)押，或有符合規(guī)定條件、具備代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)個人住房貸款的申請、審查和審批

（7）所購住房價格基本符合貸款人或其委托的房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估價值。（8）貸款人規(guī)定的其他條件。確定以上基本條件的目的主要在于保證借款人的身份真實、合法，并具有較好的可信度和償債能力。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)個人住房貸款的申請、審查和審批（二）申請人需提供的材料

（1）身份證件（居民身份證、戶口本或其他有效居留證件）；（2）貸款人認可部門出具的借款人經(jīng)濟收入或償債能力證明；（3）符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其他批準文件；（4）抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明和抵押物估價證明；（5）保證人同意提供擔(dān)保的書面文件及保證人的資信證明；（6）貸款人要求提供的其他文件或資料。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)個人住房貸款的申請、審查和審批

二、貸款審查貸款人經(jīng)辦人員在收到借款人資料后，對借款人的申請及信用進行審查、核實，主要包括如下內(nèi)容：（1）核驗借款申請表。（2）核實借款人購房行為、購房合同的真實性與合法性，防止借款人和開發(fā)商合伙騙取銀行貸款。（3）審核借款人收入情況，對借款人所提供的收入證明的真實性進行核實，以保證借款人具有償還貸款本息的能力。

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第二節(jié)個人住房貸款的申請、審查和審批

（4）對抵押的房屋或土地進行實地勘察，若有必要，請評估機構(gòu)對抵押的房地產(chǎn)進行審核評估。（5）審查借款人的抵押物是否足額有效，抵押物共有人是否出具同意抵押的合法文件，對不具有完全民事行為能力的共有人，須由其法定監(jiān)護人簽署合法文件。（6）審查保證人的保證資格和保證能力。（7）貸款年限加上借款人年齡一般不超過70歲，申請共同貸款的可以年輕者計算。（8）借款人按規(guī)定支付了相應(yīng)比例的首付款，并存入開發(fā)商在經(jīng)辦行的售房款專用賬戶。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)個人住房貸款的申請、審查和審批

三、借款人資信評估

（一）借款人的素質(zhì)

1.職業(yè)穩(wěn)定性

2.職業(yè)地位

3.受教育程度

4.年齡

5.行為表現(xiàn)

6.綜合印象房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)個人住房貸款的申請、審查和審批（二）購房及還款能力

1.房價收入比

2.還貸收入比

3.貸款保護能力（1）抵、質(zhì)押率（2）第三方保證（3）組合擔(dān)保